房地产行业信贷政策70p

房地产行业信贷政策70pPAGEPAGE59目录第一部分房地产市场行业分析及2011年风险政策建议（草案） 4一、行业概况 4（一）行业范畴 4（二）房地产行业特征 41．中国商品房的三重属性 42．房地产与国民经济高度关联 5二、宏观经济环境及其对房地产行业的影响 6（一）宏观经济与房地产发展的内在联系 61．需求方面 62．供给方面 7（二）当前的宏观经济基础尚好 71．经济向好但GDP增速回落，投资拉动增长难以持续 72．消费对经济增长发挥了较为稳定的作用，房地产相关消费增长较快 83．出口加快、进口减缓，但外围环境不确定 94．货币供应量增速高位回落 95．物价上涨压力趋缓 10三、房地产市场运行态势 11（一）房地产供给、需求及资金来源情况 111．房地产开发投资增幅创新高 112．房地产施工、竣工面积保持增长态势，新开工面积增幅创新高 123．土地购置面积恢复至近年平均水平，购置费用及同比增幅均创新高 134．商品房销售保持增长态势，但增幅较去年同期有所回落 135．房地产开发企业资金来源较为充裕，但仍高度集中于银行 13（二）房地产景气指数、价格指数同比上涨但环比回落 141．全国房地产开发景气指数同比继续上涨，但环比连续3个月回落 142．70个大中城市房屋销售价格指数同比继续上涨，但环比涨幅开始回落 14（三）行业财务状况 151．整体财务情况喜忧参半 152．主要上市龙头公司分化较为明显，现金流情况取决于销售回款 17（四）地产新政评述：成交量下降立竿见影，房价争议在于降幅 181．“新国十条”强力打压需求，对房地产交易量的影响立竿见影 182．“新国十条”带来了房价日益松动，二手房尤其明显 193．土地市场降温，地王减少 20四、房地产市场中长期趋势预测 20（一）人口结构、城市化进程经济增长阶段决定房地产市场长周期需求 201．人口结构及跨代收入转移 202．城市化进程 213．经济快速增长阶段渴望持续 21（二）2005年以来供不应求长期存在，潜在需求并未得到满足 22（三）因宜居土地有限，房地产供给从长远看依然稀缺 23（四）投资增速于2010年新政后超过销售增速，出现数学意义上的“拐点” 23（五）房地产泡沫现象至少在部分城市已经较为严重 231．房价收入比 232．租金收益率 243．购房杠杆倍数 24（六）高收入阶层支撑大城市高房价，但贫富分化现象危害较大 25（七）扩大保障房建设，不会对商品房需求造成实质影响 25（八）开征物业税对打压投机、扩大供给短期有效、长期无效 25（九）货币超额发行会持续存在，投资者资产选择行为也会保持相对稳定 26五、调控方向与市场短期走势研判 26（一）业界关于我国房地产市场态势的主要观点及政策倾向 261．应大力改革或调控以防止泡沫经济 262．房地产购销两旺，应大力发展 273．局部存在泡沫 27（二）本报告对调控方向的分析思路 271．出发点与落脚点 272．核心概念 273．假设前提：近期市场成为“政策市” 284．房地产市场的相关群体 285．房地产市场的博弈模型 28（三）分析结论 291．对本次调控的底线猜测 292．对近期房地产市场与调控方向的预判 31六、行业内企业成败原因 32（一）典型案例：孙宏斌与顺驰模式VS李嘉诚稳健经营模式 32（二）现阶段地产企业成功的必备要素 331．实际控制人保持理性，做好规划，把握节奏，保持稳健现金流 332．保持较高的周转率 333．商业地产应对周期的有效途径 334．从区域市场扩展到全国市场的公司应着力突破管理瓶颈 34七、我行房地产信贷运行情况及风险概况 34（一）基本情况 341．信贷规模及限额执行情况 342．资产质量情况 343．信用等级分布 344．贷款期限结构 355．贷款担保结构 366．资本占用率情况 367．资产收益率及风险调整收益率分布 37（二）行业主要风险 37（三）存量资产主要风险 381．客户准入标准偏低 382．商业物业项目贷款比重偏大 38八、政策建议 38（一）行业总体策略为适度介入，准入标准适当提高 38（二）实行名单制管理，基于客户分类实行差异化政策 391．实行名单制管理 392．实行差异化政策 393．动态调整 40第二部分2011年房地产行业信贷政策（草案） 41一、政策范围 41二、总体目标和原则 41（一）总体目标 41（二）总体原则 42三、基本准入标准 42（一）客户基本准入标准 42（二）项目基本准入标准 43四、名单制管理 44（一）客户分类基本依据 44（二）客户分类调整因素 46（三）客户分类管理要求 47（四）动态调整 48五、相关封闭管理要求 49附件1 51附件2 52附件3 64附件4 64

第一部分房地产市场行业分析及2011年风险政策建议（草案）一、行业概况（一）行业范畴广义的房地产行业是指《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为72。按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子行业，本报告所称房地产行业仅指狭义的房地产开发经营行业，行业代码为7210，具体是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（二）房地产行业特征1．中国商品房的三重属性消费品属性，源自于“衣食住行”之“住”的需求，体现为自住需求、刚性需求。在温饱问题解决后，社会需求进入以住房、汽车需求为主导的时代。作为长期耐用消费品，房地产具有典型的区域性特点，不同城市、不同地段、不同类别、不同朝向的房地产各不相同，没有完全一致的两宗房地产，因此房地产具有非完全竞争性质；同时也导致房地产企业高度分散，目前全国最大的房地产开发商万科的市场占有率不足2%。投资品属性，源自于土地升值（级差地租），体现为投资需求（长期持有）与投机需求（短期持有并抛售）。该类需求受资产选择行为所左右，主要决定因素为资产的安全性、收益性、流动性，与货币政策紧密相关。需要指出，由于预售制度、按揭制度的存在，房地产还是国内少数具有杠杆效应的投资渠道之一。民生品属性，源自于两个方面：一是“不患寡而患不均”的容忍底线，体现为中产阶级经过个人努力应该具备购买商品房、改善居住条件的能力，如果房价过高，则会导致社会不稳定因素；二是部分低收入群体的住房问题，源于政府职能的缺位，即：按照我国1998年住房市场化改革的精神，低收入人群住房问题应由政府的经济适用房、公共租赁房来解决，但是，由于前期政府在这方面投入较少，供应严重不足，因此目前商品房市场实际也承担了较低收入人群住房问题的责任。在公房分配时代，大众普遍的住房匮乏未必引起社会不安定因素，但在住房货币化时代，贫富两极分化及商品房房价高企导致较低收入人群、部分中产阶级无力买房，而先富阶层通过购置房产等渠道获得了大量财产性收入，因房价高企、暴力拆迁等社会不公平现象导致社会潜在不安定因素日趋严重。2010年，我国内部保安预算5140亿，占全国财政支出6%，略低于国防军费，但增幅高于国防军费，再加上地方政府维稳支出，全国维稳指出估计近2万亿（陈功，安邦《战略观察》199期）。目前，房价高企问题已经成为社会矛盾的聚焦点之一，所以，从维护社会稳定的角度出发，商品住房具有一定的民生品属性（非商品属性），一旦房价过高，就会受到政府调控。需要指出，这里所说的民生品属性不包涵“最低端收入人群”的基本居住问题，因为该群体的住房问题无论如何难以通过宏观调控、压低房价来解决，只能通过政府的廉租房政策解决。2．房地产与国民经济高度关联房地产行业与国民经济高度关联，与房地产直接相关的产业达到60个左右，房地产业具备成为国民经济主导产业的潜在条件：能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率；能够带动其他产业的增长，即具有扩散性，扩散性是主导产业带动国民经济发展的关键。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了住房计划政策和保障政策，启动了住房市场化改革，2003年出台的国务院18号文件，明确了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。从此，房地产业飞速发展，至2009年，房地产行业占GDP的比重逐渐上升到6.1%，房地产开发投资占社会总投资的约四分之一，房地产业加建筑业占GDP的比重超过10%，房地产行业事实上已经成为我国国民经济的支柱产业。同时，房地产行业是极易引发泡沫经济的领域。近年来，由于房价上涨过快，部分城市房地产投资过热，政府多次出台房地产调控政策（见附表），旨在控制乃至打压房价，控制房地产投资过热，防止房地产泡沫在中国出现，给国民经济带来巨大危害。综上所述，我国的商品房同时具有消费品、投资品、民生品三重属性，几乎不存在其他商品能够同时具有相似的三重属性，同时，房地产又是与国民经济高度相关的主导产业，因此房地产业不可避免成为经济起飞阶段的热点领域、政府宏观调控的重点领域，这与发达国家、新兴国家的情况十分相似。二、宏观经济环境及其对房地产行业的影响（一）宏观经济与房地产发展的内在联系宏观经济与房地产业之间的关系是交互式的，房地产市场可以通过储蓄效应、财富效应、预算效应和成本效应对居民、企业和金融机构三个部门产生直接影响，从而影响影响宏观经济发展；但宏观经济说到底是房地产行业的根本基础。宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道。1．需求方面宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。从长周期看，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。中国当前房地产业发展较好的基础原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，城市化因此规模效益成为不可阻挡的潮流，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的房地产自住需求成为房地产发展恒久的“经济加速器”。只要经济继续保持现有的发展势头，则房地产还有相当的发展空间。从短周期看，如果经济发生衰退，居民由于失业、高利率以及收入下降，对增量住房市场的需求也会大幅减少，存量住房供给则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格下降。相反，在经济高速增长时期，人们对未来有良好的预期，房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。宏观政策尤其是货币政策的调整对房地产需求尤其是投资性需求起到举足轻重的影响。市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求，而且房地产行业是资金高度密集型行业，银行贷款包括开发贷、按揭贷是房地产行业资金来源的最主要部分，一旦中央银行收缩银根或采取加息政策，则意味着开发商和购房者要增加成本乃至资金断流。另外，汇率的高低导致热钱流动及相应基础货币的变动，也会带来重大影响。2．供给方面房地产长期内供给量取决于土地限制，但短期供给量主要由政府部门的土地供应所影响，这是由中国的土地二元结构、城市房地产开发制度（不允许自建房）、中国独有的增长模式所决定的。中国只允许城市土地进行房地产开发，且不允许自建房，政府成为城市土地唯一供应者，而在现有的政治经济体制下，各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动，在房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了相互依赖的增长模式。土地财政的依赖程度、财政收支平衡程度等因素成为决定房地产供给的最重要因素。（二）当前的宏观经济基础尚好1．经济向好但GDP增速回落，投资拉动增长难以持续上半年GDP为172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。二季度GDP同比增长10.3%，比一季度回落1.6个百分点。季度经济增速的回落在预期之中，因为去年一季度处在GDP“V字形曲线”的最底端，今年一季度的高增长与基数低有关。GDP增长主要是依靠去年以来的巨额投资拉动的，内需和外需的拉动力还较弱，因此，经济增长仍是恢复性的，今年有可能出现“前高后低”的走势。经济先行指标PMI指数环比已连续回落3个月。2．消费对经济增长发挥了较为稳定的作用，房地产相关消费增长较快上半年，社会消费品零售总额共计72669亿元，同比增长18.2%，显著高于09年全年增速。热点消费快速增长，除汽车类增长37.1%外，房地产相关产业家具类增长38.5%，家用电器和音像器材类增长28.8%。3．出口加快、进口减缓，但外围环境不确定2010年，在经历了3月份的大幅逆差，4月份的小幅顺差之后，5、6月份再次回到景气较高时期的顺差额水平，6月贸易顺差为200亿美元。上半年，中国进出口总值13548.8亿美元，比去年同期增长43.1%；贸易顺差为553亿美元，下降42.5%。4．货币供应量增速高位回落2009年新增人民币贷款9.59万亿，同比增长31.74%，增量及增速创新高。2010年计划新增人民币贷款7.5万亿元左右，增速为18%，原则上四个季度投放节奏为3:3:2:2。1-6月人民币贷款实际新增4.6万亿，同比少增2.7万亿元，但比计划进度仍多增了1000亿元有余。6月末，广义货币供应量（M2）余额67.4万亿元，同比增长18.5%，已经越来越接近17%的调控目标。预计下半年信贷总量控制及节奏控制将持续，但经过上半年的努力，全年达标的可能性很大。5．物价上涨压力趋缓上半年CPI同比上涨2.6%，涨幅温和且6月环比下降，一般认为实现全年3%左右的调控目标，问题应该不大。上半年PPI同比上涨6.0%，从环比看，6月份下降0.3%，未来涨速可控：一是六大高载能行业增速回落比较快；二是翘尾因素的影响将逐步削弱。三、房地产市场运行态势（一）房地产供给、需求及资金来源情况1．房地产开发投资增幅创新高上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，同比多增22.0个百分点，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。2．房地产施工、竣工面积保持增长态势，新开工面积增幅创新高上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比大幅增长67.9%，创历史新高，这一方面是因为去年上半年新开工面积较少，另一方面反映了今年房地产开发投资较为火爆；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。3．土地购置面积恢复至近年平均水平，购置费用及同比增幅均创新高从上半年总体情况看，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，恢复至前些年每年3.6亿平米的水平；土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，显示土地价格同比涨幅很大。但自“国十条”发布以来，土地市场开始降温，土地流拍现象开始出现并逐渐增多，土地出让面积大幅下滑，北京6月份土地出让面积比5月大幅下降80%以上。4．商品房销售保持增长态势，但增幅较去年同期有所回落上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。5．房地产开发企业资金来源较为充裕，但仍高度集中于银行上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。（二）房地产景气指数、价格指数同比上涨但环比回落1．全国房地产开发景气指数同比继续上涨，但环比连续3个月回落国房景气指数在2010年3月达到阶段性顶点，4-6月指数持续回落，6月国房景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。2．70个大中城市房屋销售价格指数同比继续上涨，但环比涨幅开始回落2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。（三）行业财务状况1．整体财务情况喜忧参半行业总体收入规模逐年攀升，总体负债率保持稳定，但上市公司负债率逐年上升；行业利润规模逐年攀升，盈利能力、流动比率逐步改善；估测行业净现金流已出现较大幅度下滑，因为从WIND60家上市公司2010年净现金流同比出现较大下降，由500亿左右降至-400亿左右。2．主要上市龙头公司分化较为明显，现金流情况取决于销售回款根据主要上市龙头公司年报数据及历史经营数据，假设企业自2010年5月1日之后不再获取新的土地、当年不进行再融资，对企业2010年静态现金流进行测算，我们认为该些企业未来的静态现金流紧张程度将取决于2010年的销售状况，若以2010年一季度末各样本企业的销售均价为基准，诱发点将集中在房价下跌20%和销售面积下降15%，具体见下表。企业结论万科企业销售价格下降20%以内、销售面积下降15%以内，无影响；企业销售价格下降30%以内、无论销售面积下降与否，现金流均出现紧张。金地集团销售价格与一季度末持平、销售面积下降达15%，现金流开始紧张；销售价格下降10%以内、销售面积下降5%，现金流开始紧张；销售价格下降达20%以上、无论销售面积是否有缩减，现金流出现紧张。远洋地产无论是否降价，远洋2010年预计销售流入现金流均可覆盖企业本年度资金缺口。依2009年年报披露，公司经营计划中确保每年留出60亿左右资金用来完成收购。则本年度企业的销售计划需有所调整：（1）企业销售价格不变、销售面积下降15%，现金流开始紧张；（2）企业销售价格下降10%以上、销售面积下降5%，现金流开始紧张；（3）企业销售价格下降20%以上，即使实现100%销售，现金流仍然紧张。如果2010年销售情况不够乐观，亦会随时调整预留用来收购的资金额。总体来说，现金流仍然较为稳健。龙湖地产销售价格下降幅度控制在30%以内（回归到2009年末的销售价格），无论销售面积是否有缩减，无影响；销售价格下降30%、销售面积下降15%，现金流紧张。保利地产即使全年保持2010年一季度的销售单价、延续2009年的可售面积，2010年销售回款仍然不能覆盖资金缺口。主要原因在于2009年-2010年拿地较多，为此需支付大量土地款；保利地产拥有其他民企所不可比拟的强大国资背景，这一点将会给2010年的企业缓解资金链带来更为突出的表现。（四）地产新政评述：成交量下降立竿见影，房价争议在于降幅1．“新国十条”强力打压需求，对房地产交易量的影响立竿见影一季度是商品住宅传统的销售淡季，通常从4月份开始成交量会显著上升，而5月份、特别是6月份是传统的销售旺季。但4月17日“新国十条”成为交易量的清晰分水岭，从周度数据看，4月17日后各地的住宅成交面积大都呈逐周缩减之势，如：北京：3月29日-4月4日的住宅成交面积还有31.8万平方米，到5月最后一周成交面积只有6.86万平方米，到6月最后一周成交面积也仅7.34万平方米。上海：3月29日-4月4日的住宅成交面积尚有51.01万平方米，到6月最后一周成交面积已经萎缩了一半有余。4月的一手房成交面积环比还在增长、虽赶不上09年同期但还是明显高于2008年同期。然而，5月、6月形势进一步恶化，多地一手房成交量甚至低于08年同期。同时，二手房出现恐慌性抛售，成交低迷。2．“新国十条”带来了房价日益松动，二手房尤其明显二手房市场降价要早于一手房市场，“链家地产”于“2010年年中二手楼盘排行十大榜单”中发布的信息：月均房源挂牌量超过10套的楼盘中，350余个楼盘在“新国十条”颁布后的成交量为零；新政后，129个楼盘价格回归至2009年底水平，2500个楼盘价格低于3月份，降价楼盘比例超过65%。一手房降价尝试收效明显，最先降价的恒大地产，其5月份实现合约销售额40.5亿元，创下2010年度1-5月的单月最高销售纪录。3．土地市场降温，地王减少自4月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，住宅用地的大量供应并没有带来成交量的大规模增加，全国103个城市住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，6月住宅用地成交面积环比下降28%，同比下降37%。同时，住宅用地平均溢价率也显著降低。土地流拍现象有所增多。土地市场的降温，源于政府管控的加强，也源于企业对后市的谨慎预期。在房价回调的背景下曾经一些“地王”的楼面价都已经被周边新房的售价持平甚至跌破。四、房地产市场中长期趋势预测（一）人口结构、城市化进程经济增长阶段决定房地产市场长周期需求1．人口结构及跨代收入转移根据目前我国人口年龄分布，我们预计：未来10年，20-30岁人群预计稳中有升，20-40岁人群预计下降不大；未来20年，20-30岁人群预计下降较大，但20-40岁人群仍能基本保持稳定；未来30年，如无重大政策变更，则20-40岁人群会出现较大下降，人口老龄化凸显。这种人口结构推升未来20年的购房需求，而且在我国传统文化影响下，未来20年这些年轻人的购房需求得到跨代收入转移的支撑，可能是6个人买一套房。2．城市化进程目前我国城市化率为46%，距离发达国家70%左右的城市化还有较大空间，房地产潜在需求比较大。3．经济快速增长阶段渴望持续我国的经济高速增长已经持续30年，但城镇人均收入仅18858元，而发达国家一般在人均4000-5000美元才进入缓慢增长阶段；而且，由于多年来GDP增长率几乎年年高于人均收入增长率，收入分配体制改革可望大力推动消费市场，为中国经济带来新一轮活力。（二）2005年以来供不应求长期存在，潜在需求并未得到满足自1998年实行住房分配制度改革以来，房屋销售面积增幅均高于房屋竣工面积增幅，这导致了房屋竣工-销售面积对比在2005年发生逆转：1999-2004年，房屋竣工面积均高于房屋销售面积，自2005年开始，除2008年因强力宏观调控带来的竣工大于销售面积外，其余年份均为销售大于竣工面积，因此相当一部分住房需求并未得到满足，累积效应不可忽视。（三）因宜居土地有限，房地产供给从长远看依然稀缺我国国土面积虽然辽阔，但一类宜居土地仅占19%（建设部，2006），人均宜居土地面积仅为美国10%左右，而且，为保证粮食安全，18亿亩耕地红线不得不死守，导致可用于建设的土地必然稀缺。（四）投资增速于2010年新政后超过销售增速，出现数学意义上的“拐点”上半年，全国商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%；房地产开发投资1.97万亿元，同比增长38.1%。投资增速自09年以来首次超过销售增速，房地产开发投资保持较快增速，但商品房销售增速持续放慢。投资额已非常接近销售额。（五）房地产泡沫现象至少在部分城市已经较为严重1．房价收入比北京、上海、深圳、重庆四城市2009年度分别快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1，北京、上海、深圳偏高。实际上，当月供收入比超过一定限度时，所谓的刚性需求就必然变成无效需求。注：房价收入比=（当地住宅成交均价*套均面积）/（当地城镇居民人均年可支配收入*平均家庭户规模），套均面积均取社科院调研结果，为113平方米，人均年可支配收入及户均人数来自统计局。2．租金收益率根据我行对北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、武汉等9个重点城市30个项目样本的调查，2009年租金收益率最高3.90%，最低1.52%，算术平均值为2.55%，中值为2.44%，其中租金收益率低于一年期定期存款利率（2.25%）的楼盘12个（占40%），主要集中在北京、上海、杭州，租金收益率超过3%的主要有重庆。3．购房杠杆倍数今年一季度个人购房贷款新增5227亿元，占当期商品房销售额的65%，购房杠杆倍数1.8；即使在销售火爆的2007年和2009年，按揭所占比例也仅为25.7%和31.8%，这可能意味着负债型投机客大量进入房地产市场。但4月份楼市新政后，按揭贷款占比下降而全款占比上升。注：购房杠杆倍数=（当期商品房销售额）/（当期商品房销售额-新增按揭金额）（六）高收入阶层支撑大城市高房价，但贫富分化现象危害较大一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距，以及规模较大的隐形收入。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。相较于其它主要国际城市而言，北京、上海的房价收入比并没有明显高于纽约、伦敦、东京、香港等大都市。大城市高端房未来上涨空间取决于国际化程度及金融和高端服务业的发展。然而广大中低收入人群却难以负担最廉价的商品房。（七）扩大保障房建设，不会对商品房需求造成实质影响商品房的潜在市场是富有阶层和中产阶级，低收入人群占比较小，保障房的需求者很难对商品房需求造成影响。（八）开征物业税对打压投机、扩大供给短期有效、长期无效抛开物业税的技术难度（如各类性质不同的住宅等原因），一般认为，物业税或房产税在短期内能够增加持有成本，从而减少需求、扩大市场供给，从而促使房价下降，但从长期看，税费必然会内化为购房成本，在其他因素不改变的情况下，则物业税很难成为降低房价的法宝。只有在扩大有效投资渠道、降低货币对内贬值的预期，才可能改变房产投资者的资产选择行为。（九）货币超额发行会持续存在，投资者资产选择行为也会保持相对稳定30年来，货币的超额发行已经成为常态，M2增速近年来均保持在18%以上，远高于GDP增速，超额货币的累积导致流动性过剩，而投资渠道的匮乏使得大部分风险偏好较低的投资者仍将房地产视为第一投资选择，并长期看好。五、调控方向与市场短期走势研判（一）业界关于我国房地产市场态势的主要观点及政策倾向1．应大力改革或调控以防止泡沫经济代表人物谢国忠、张曙光、王小广、谢百三、曹建海等。核心观点为经济不可能以房地产作为主导产业，不能靠房地产来拉动，香港模式为反面教材；或开发商在产业链中并不创造价值、应允许自建房、小产权房应合法化等，论据主要房价收入比、租售比、房地产投资增长率/经济增长率等，以及日本、香港地产泡沫等。2．房地产购销两旺，应大力发展代表人物国家统计总会计师姚景源、建设部陈淮、包宗华、任志强等。核心观点为房地产现阶段应该且已经成为国民经济主导产业之一，论据主要是房价收入比等指标因为数据的不可得、不可靠、不可信等原因，以及传统文化、隐形收入等原因，无法得出中国房地产市场存在泡沫的结论，应该是购销两旺的局面。3．局部存在泡沫代表人物马建堂、汪光焘、刘志峰、顾云昌等，主要集中于政府官员。此外，徐滇庆通过较为严谨的数据分析，得出结论：截至2005年，虽然各方面关于泡沫的呼声较多，政府也采取了宏观调控措施，但各城市房价收入比并不高，基本不存在泡沫。（二）本报告对调控方向的分析思路1．出发点与落脚点不涉及房地产行业体制问题的分析，仅是立足于现行的房地产市场基本体制，围绕商业银行经营思路，提出相关分析建议。2．核心概念将价格、交易量作为房地产市场分析的核心概念。供求关系仍是决定价格、交易量的两个基本方面，但是，除了自主需求因素外，由于商品房的投资品属性，供给、需求受货币因素影响很大，由于商品房的民生品属性，供给、需求受调控政策影响也很大。3．假设前提：近期市场成为“政策市”政府既是城市房地产开发土地的唯一供应者，又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求，因此短期内房地产市场成交量受中央政府调控方向及地方政府执行力度的影响极大，房地产价格的博弈结果在较长时间内也由此而决定。从此次新政的效果来看，担负多重功能的中国房地产市场已经成为“政策市”。从现金流情况看，目前开发商整体上现金流尚未达到紧张状态，短期内大规模降价的可能不大；同时，宏观经济增长势头尚好，无需以房地产拉动经济增长。基于此，宏观调控短期内放松的可能性不大，而执行力度很大程度上取决于地方政府，具有较大的地区差异性。4．房地产市场的相关群体房地产市场涉及如下利益群体：（1）高房价既得利益者，包括地方政府、开发商、投资投机客；（2）高房价受损者，即：待购房的中产阶级；（3）最低端收入者，长期看是高房价的受害者，但短期内因就业问题而成为房地产不景气的受害者；（4）最终协调者，即中央政府，在“社会维稳”与“经济增长、高就业”之间进行权衡。5．房地产市场的博弈模型情景一：当经济良好、就业率高时，高房价受害者（待购房的中产阶级）成为矛盾的主要方面，中央政府为创建社会和谐、保持经济可持续发展，对房地产进行负向调控，打压房价。情景二：当经济下滑、失业率高时，最低端收入者成为矛盾的主要方面，中央政府为保持经济增长底线、守住就业率底线，将房地产作为拉动经济的主导产业，对房地产进行正向调控，或放松打压力度。（三）分析结论1．对本次调控的底线猜测如果仅仅从“遏止房价过快上涨”的调控初衷来看，中央调控的目标已接近实现，假如调控仍不放松，那么可以假设两种调控的底线：一是让大多数中产阶级有能力购房；二是虽然很多中产阶级难以购房，但至少房价得到打压且打压程度得到较为普遍的认可。以北京为例分析第一种假设：2010年5月，北京的月供收入比为143%，上海为135%，如果利率恢复到过去5年的平均水平，则北京的月供收入比将进一步上升到153%，上海上升到145%。2010年5月北京的商品房销售均价为25732元/平米，1套100平住宅、首付30%、30年期贷款、并享受85折优惠利率情况下，月供额将达到9723元，考虑其他必须支出后，它要求家庭的税后可支配收入（剔除社保及其他缴纳费用）达到每月15000元以上，即，税前收入达到20000元/月，夫妻双方的平均月收入要达到10000元，远高于北京地区平均收入。为做好社会公平，中央政府可能进入“情景一”，对房价进行打压。如果以中产具备购房能力为政策目标，则北京地区的商品房销售均价至少要降至15300元/平米才能重启刚性需求和改善性住房需求，此时北京地区的月供收入比为85%，与2009年二季度市场复苏时的月供收入比相当；但如果考虑升息前景，即，基准利率从当前的5.940%恢复到过去5年的平均水平6.678%时，购房人价格承受能力下降至14265元/平米，较当前房价低45%。然而，房价回调如果是30-40%以上的暴跌，以目前房地产占GDP6.6%的比例，再加上上下游60个左右的联动产业，则GDP下降的压力会极大，“保就业”的压力会使得中央政府的政策会进入“情景二”，放松打压。由此，我们预计，作为当前房地产市场博弈中的强势力量——政府和开发商，更希望采取的方式可能是“以时间换空间，将泡沫做实”，即：在保证经济增长与就业率的基础上，牺牲一定的成交量，允许价格适度回调，等待时间来改善民众的购买力，以跟上房价上涨的步伐。2．对近期房地产市场与调控方向的预判房地产负向调控房地产房地产负向调控房地产负向调控宏观经济周期宏观经济周期房地产负向调控房地产房地产负向调控房地产正向调控中央政府需要在“社会维稳”与“经济增长与就业”之间进行权衡，实际上，中产待购房者固然是社会维稳的潜在问题，但短期内购房无望的农民工的就业问题，同样是社会维稳的潜在问题，“保八”的真正原因是保就业。因此，在宏观经济良好时期，包括经济复苏、繁荣、下行阶段，中央政府房地产调控的方向均可能选择负向调控，只有在宏观经济衰退阶段，才可能通过促进房地产来拉动经济增长。由此，我们预计，在房地产泡沫日趋严重的情况下，为防止严重泡沫破裂的巨大危害、保持经济可持续发展、社会和谐稳定，中央政府将采取长期打压、适时放松的调控策略，房地产调控政策会进入打压周期长、放松周期短的状态，房地产市场价格波动表现为上涨时间短、停滞或下跌时间长，房地产交易量表现为“热销时间短、清淡时间长”的“非对称周期”时代。此种态势的最大影响在于，开发商可能只有在短暂爆发期能实现大额正现金流，而在更长长时期内处于紧张甚至净现金流负值状态，因此，稳健经营、保持适度现金流成为关键。六、行业内企业成败原因（一）典型案例：孙宏斌与顺驰模式VS李嘉诚稳健经营模式1990年，孙宏斌曾为联想发展部主管，柳传志认为孙宏斌独立倾向明显，几次给他机会主动退出，但年轻气盛的孙宏斌拒绝了。1992年8月，孙宏斌以“挪用公款13万元”的罪名被判处有期徒刑五年。1994年3月，孙宏斌出狱，向柳传志主动道歉，在柳传志帮助下，以50万投资开始做房地产代理，一年后做房地产开发，1999年9月组建顺驰中国投资集团。顺驰开发的“香榭里”、“世纪城”等小区逐渐使顺驰从小有名气上升到声名显赫。在国内房地产一片火热的时候，顺驰急剧扩张。2002年7月，国土资源部规定各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。当绝大多数开发商对此政策持观望态度时，顺驰认为这是向全国扩张的绝好机会。从2003年开始，顺驰以令人震惊的速度和价格在华北、华东、华中等地区“高价”获得大量土地，完成全国性布局；当年销售额45亿元。当年7月，顺驰宣布：要“赶超万科、成为全国第一，明年做100亿，三年后做到300亿甚至500亿，十年做到1000亿”的发展目标。之后，顺驰到处攻城掠地，成为中国争抢土地的佼佼者。2004年顺驰已先后进入北京、上海、南京等城市，获得土地5000亩，购地资金70亿元，拥有800万平方米的土地储备。顺驰“孤注一掷”的圈地方法，在地产商中是罕见的。由于发展过快、战线过长，出现巨大资金缺口，顺驰想通过在香港上市融资解决。由于宏观调控等因素影响，顺驰上市失败，财务状况迅速恶化，资金链断裂了。2006年9月5日，孙宏斌不得已把顺驰中国55%的股权以12.8亿元贱卖给了香港路劲基建公司。孙宏斌随后淡出顺驰。顺驰败在孙宏斌的心态，败在运营管理模式：第一，经营理念不健康，实际控制人好大喜功，而非以客户为中心，做负责任的企业，同时，法人治理结构又不能提供一定的制衡作用，因此决策风险很大。第二，不注重战略规划。顺驰对房地产市场的发展有判断错误，且项目布局存在随意性，现金流规划极为薄弱，而对于地产而言，现金流就是生命链。第三，管理滞后，这是快速发展企业的瓶颈。顺驰采用的是四级管理架构，组织机构很不扁平，必然要高度授权，在人员素质不过硬的情况下，项目经理权利过大，滋生腐败不可避免，成本高企，利润率远远低于行业平均利润率。与之相反，李嘉诚始终践行“合作共赢”理念，并通过多元化产业投资实现现金流互补，因此能够在危机时期保持充沛现金流，抓住低成本扩张的好时机。（二）现阶段地产企业成功的必备要素1．实际控制人保持理性，做好规划，把握节奏，保持稳健现金流“政策市”与“非对称周期”使地产行业的下行周期更长，而繁荣期短暂：当政府鼓励买房的时候，投资性需求就会大举涌入，推高房价、地价；但很快当限制性政策出台的时候，投资性需求竞相撤退，而刚性需求（包括改善性需求）也因为高价高企难以入市，从而导致交易量大跌，开发商现金流大幅减少。作为资本密集型的房地产行业，现金流充沛、财务稳健成为企业长期生存与成功的关键所在，负债率较高的公司更难以抵御行业周期的冲击，即使对于房地产市场仍在看涨的二三线城市房地产开发商而言，稳健经营也是最重要的，其财务安全底线是使企业在低谷中销售回款仍能覆盖银行贷款、承诺资本支出和其他必须支出的负债上限。2．保持较高的周转率周转率与利润率之间存在显著的负相关关系。高端地产企业，利润率高，但周转率低，国内最优秀的高端地产企业，繁荣期的存量资产周转率为0.5-0.6倍，低谷期为0.2-0.3倍，与之相对，规模化开发商，繁荣期存量资产周转率在0.7-0.9倍之间,低谷在0.4-0.5倍之间；而以二三线城市为主、定位中低端的地产企业周转速度更快，繁荣期可以达到0.9倍以上。低周转意味着公司在低谷中现金回流速度更慢，抗风险能力更弱。3．商业地产应对周期的有效途径对商业地产而言，土地成本控制、产品设计的市场接受程度是应对周期的最有效途径。4．从区域市场扩展到全国市场的公司应着力突破管理瓶颈七、我行房地产信贷运行情况及风险概况（一）基本情况1．信贷规模及限额执行情况截止2010年6月30日，全行房地产贷款余额1286亿元，共393户，户均3.27亿元。其中，房地产事业部贷款余额969.46亿元（包括接收的投行资产109.8亿元），与年初相比增加122.76亿元。存量资产客户共282户，单户平均贷款规模3.44亿元。产品（品种）以房地产开发贷款为主，开发贷余额727.9亿元，占比56.7%；其他贷款除并购贷款15亿元外，主要是经营性物业抵押贷款。我行设定的2010年房地产行业贷款限额为1301.8亿元，房地产事业部机构限额为1047亿元（含投行），房地产行业做为国务院重点风险控制行业，2010年上半年房地产开发贷款限额管控目标为880亿元，目前各项贷款余额尚未超出限额要求，但新增空间已经不大。2．资产质量情况全行房地产信贷不良贷款15.27亿元，占比1.18%，其中地产事业部不良贷款8户共11.93亿元，主要为总行剥离资产。3．信用等级分布房地产客户平均信用等级为B1级，低于全行客户平均信用等级。4．贷款期限结构全行中长期贷款1171亿元，占比91%。其中，地产部贷款以中长期为主（占比97%），其中1-3年（含3年）贷款657.4亿元，占比67.8%；3年期以上贷款287.4亿元，占比29.6%。从到期结构看，2012年到期贷款较多，2013年到期贷款较少，2013年以后到期贷款占比也较大，反映出期限较长的经营性物业贷款较多。5．贷款担保结构以抵押担保方式为主，抵押担保方式（含抵押+其他共同担保）1154亿元，占比89.7%；其他为非抵押方式，我行担保方式基本同他行，其中信用类贷款均为原条件续作，未新增。6．资本占用率情况地产行业客户加总RWA（风险加权资产）为1137亿元，占用资本90.96亿元，资本占用率为7.07%，高于全行6.6%的平均水平。7．资产收益率及风险调整收益率分布剔除中间业务还原因素，合同加权利率水平5.96%，假设按贷款平均期限3年计算，约相当于基准利率上浮11%。与全行收益水平相比，RAROC达标率超过90%，显示房地产贷款收益水平较好；但是，从授信品种来看，经营性物业抵押贷款由于授信期限较长，导致资本占用率较高、RAROC平均较低。（二）行业主要风险1.政策方向不定导致市场观望，需求减弱的风险。如果房价持续不跌，有可能导致政府出台更多调控手段，产生的政策累计效应有可能会改变购房人的心理预期，加重观望情绪，影响购买信心，导致市场需求明显减弱。2.房地产企业的迅速扩张导致负债水平快速上升，经营风险增加。行业内企业通常采取高财务杠杆的激进扩张方式，由此带来融资大幅增加，负债水平上升，后期开发资金压力巨大等问题，同时对项目的管理能力难以同步提升，削弱企业抗风险能力。3.成本上升带来的项目运作风险。房价上涨直接拉动了土地价格迅速上升，土地储备的成本大幅提高，造成新开发项目成本过高，增加了今后项目运作、销售的难度。4．经济回升的脆弱影响房地产市场稳固复苏。经济回升的基础仍然显得脆弱，对房地产市场回复繁荣缺乏充分的支持，在此背景下，目前房地产的高价格与购房者的购买力仍然存在较大矛盾，影响了房地产需求的有效持续增长。（三）存量资产主要风险1．客户准入标准偏低部分中小型开发商缺乏开发经验，开发资质较低，资金实力较弱，抗风险能力较低，依赖于“全封闭管理”控制风险。2.商业物业项目贷款比重偏大由于分行的经营性物业抵押贷款较多，我行房地产存量资产投向商业用房开发和经营性物业抵押贷款比重较大。贷款期限较长、金额大，区域分布广，商业物业品种多，各地区商业发展不平衡；抵押物处置风险高，变现难度大，部分项目存在向银行抵押贷款实现套现的嫌疑；某些项目存在经营风险，也有部分经营性物业收入无法覆盖贷款本息，贷后监管难度较大。八、政策建议（一）行业总体策略为适度介入，准入标准适当提高宏观调控已成为房地产行业常态，应时刻关注、实时跟踪，把握政策调整脉络，并以此建立稳定的中长期策略，从而在周期波动中把握结构性商业机会。在现行房地产开发体制（包括宏观经济体制、经济发展路径）不出现较大变动的情况下，房地产作为国民经济支柱产业的地位较难动摇，但从2009年下半年以来出现的泡沫现象决不可忽视。经过本次调控，房地产市场系统性风险有所降低，然而政治因素（包括政府换届）、经济增长及就业的压力、社会维稳等多种因素交织在一起，仍使得房地产行业潜在不确定因素较多。我行房地产行业贷款额与风险限额相比新增空间不大，房地产客户平均信用等级低于全行客户平均信用等级，房地产贷款期限普遍较长，行业资本占用率达7.07%，高于全行平均资本占用率0.5个百分点；但同时，房地产客户贷款定价普遍为基准上浮10%，风险调整收益率达标率(即RAROC超过15%)超过90%。综上，建议我行房地产行业总体策略为适度介入，授信额度的增长与我行总体信贷资产增长幅度持平；应适当提高客户基本准入标准，同时RAROC要求保持在目前水平，对授信期限较长、资本占用率较高的经营性物业抵押贷款，应提高授信门槛，调高收益率要求，应重点支持位于中心城市、具备良好的地段和配套优势的项目，应审慎合理测算项目租金回报，严格审核租户的经营情况，加强对物业经营收入的监控，做好抵押物在贷款期间价值波动的监管。（二）实行名单制管理，基于客户分类实行差异化政策1．实行名单制管理根据监管部门要求，房地产行业应试行名单制管理，根据该行业总体风险策略及我行存量房地产信贷情况，制定拟授信客户准入名单，只能对准入名单内客户审批和发放贷款，不得对准入名单之外的客户审批和发放贷款。鉴于房地产市场的区域性特征明显，且大型客户的业务分布区域一般较为广泛，因此，对房地产贷款准入城市同时实行名单制管理，即：制定城市准入名单，只能对准入名单内城市的房地产项目审批和发放贷款，不得对准入名单之外城市的房地产项目审批和发放贷款。同时，鉴于名单制管理的局限性，为保证工作效率和服务质量，应做好动态调整工作，部分优质客户只要满足事先设定的条件，可直接进入准入客户名单进行客户分类，其他客户的准入申请应在1-2个工作日内予以批复。2．实行差异化政策为提高审批效率，优化服务水平，加强组合管理，应根据客户信用等级及开发资质、股东背景、开发产品业态、封闭管理条件等因素对准入客户进行分类，具体分为积极支持类、适度介入类、维持类、限制类、退出类等五类，对于每类客户分别制定差异化的授信政策，包括但不限于担保方式、适用授信产品、定价水平及同业占比等，加大对经营稳健、负债合理的全国性房地产企业和区域骨干型房地产企业的支持力度，加强对中小房地产企业的项目管理、贷后管理。3．动态调整准入名单应根据国家政策变化、我行风险偏好调整、我行房地产行业总体策略以及市场变化、客户变化进行动态调入或调出。动态调整应遵循“先评级、后授信”原则，既可由总行风险管理部门主动发起，也可由经营机构发起申请，并经总行风险管理部评定信用等级、批准客户准入、确定客户分类。

第二部分2011年房地产行业信贷政策（草案）一、政策范围本政策所称房地产行业是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）标准中的房地产开发经营业（行业代码K7210）。本政策主要指导住房开发贷款、商用房开发贷款、法人商用房按揭贷款、经营性物业抵押贷款等房地产贷款业务。二、总体目标和原则（一）总体目标2011年，房地产行业为我行适度支持类行业，全行房地产开发贷款新增限额为亿元，2011年末我行房地产开发贷款余额不得超过亿元。客户结构目标：新发放客户主要投向客户准入名单中信用等级高、风险调整收益率高、且与我行保持长期合作关系的优质房地产开发企业及其控股项目公司，以及地理位置和开发品质良好的优质项目。区域结构目标：根据区域房地产市场风险程度、分部管理水平、国家宏观调控力度、当地抵押预售制度下的监管难易度，实行梯度发展战略，巩固在强势区域的市场占比，推动市场风险相对较小的弱势分部快速发展、提升当地市场影响力，逐步压缩市场风险较大、我行控制能力较弱的区域市场占比。加强对辖区内异地授信项目的管理，实行异地市场准入制度。同一区域和城市内，谨慎介入楼面地价过高或地理位置较偏远的项目。产品结构目标：2011年新发放的住房开发贷款（包括经济适用住房开发贷款和廉租住房建设贷款）不低于60%，住宅选择优先满足以刚性需求为主（指地理位置较好、单位总价较低）的项目，适当支持改善型需求项目，从严控制地理位置较远、配套设施短期内难以完善的项目；适度介入经营性物业抵押贷款；从严控制商用房开发贷款业务，要求贷款项目位于一线城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）核心商务区和次中心区，以及二线城市（其他分部所在城市）核心商务区，开发商具备较丰富的商业物业开发和经营经验，或是已有明确买家和意向；严格限制法人商用房按揭贷款。风险定价目标：根据董事会确定的风险偏好及总体风险政策，2011年新发放的房地产贷款RAROC（风险调整收益率）原则上不低于15%。风险防范目标：高度关注房地产政策变化及市场风险，密切跟踪贷款企业经营情况和项目建设销售情况，积极防范和控制到期贷款无法收回的风险，着力化解存量贷款的信贷风险。（二）总体原则总的信贷原则是：限额控制、名单管理、动态优化、封闭运作。在限额控制的原则下，实行严格的名单制管理，不得向名单外企业发放房地产开发贷款。关注宏观调控政策及地方实施细则的变化情况，根据我行风险政策的调整情况，适时调整准入客户名单，合理配置信贷资源。监控房价走势和房屋建设销售情况，严格按封闭运作要求，加强贷款资金的使用管理和销售资金回笼管理。三、基本准入标准（一）客户基本准入标准1、内部评级要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）内部评级为B4级（含）以上（重组贷款除外）；经营性物业抵押贷款要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）内部评级为B3级（含）以上；商用房开发贷款（对非住宅部分投资占总投资比例较高、且还贷来源超过30%的综合性房地产项目）要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）内部评级为B2级（含）以上；法人按揭贷款要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）客户内部评级原则上要求在B1级（含）以上。2、开发资质要求借款人、借款人控股股东（实际控制人）或控股股东（实际控制人）的所属企业具有三级（含）以上开发资质，历史开发面积合计不低于10万平米；商用房开发贷款要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验，或具有明确销售意向。3、历史信誉要求借款人、借款人控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录等（重组贷款除外）。4．其他要求对国资委公布的非房地产主业的央企及其控股子公司，不得发放房地产开发贷款；外资企业注册资金要求全部到位。QUOTE调整后资产负债率=合并报表总负债-预收账款调整项合并报表总资产-存货调整项=合并报表总负债1、“四证”等相关文件要求新建项目要求四证齐全，地价款全部交付，拆迁全部完成；改建型廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件；法人按揭项目要求五证齐全、所购商用房已经竣工验收。2、资本金比例要求项目资本金比例满足监管底线要求，其中，普通商品住房开发项目最低比例为20%，其他商品住房开发项目最低比例为30%，经济适用房项目最低比例为20%，新建、改建廉租住房项目最低比例分别为20%、30%。3、偿债保证比要求预计销售价格下降30%情况下，所开发项目的偿债保证比在1.1以上（偿债保证比=借款期偿债资金全部来源/借款期内应偿还的全部负债本金，其中拆债资金来源应扣除各类税费支出、用于开发的滚动支出）。4、RAROC（风险调整收益率）要求RAROC原则上要求不低于15%。5、其他要求经济适用住房开发项目要求已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设，原则上要求建成后须由政府收购；廉租住房项目已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得地市级（含）以上政府有关部门的批准文件，借款人已与政府签订廉租住房回购协议，贷款金额不得高于回购协议确定的回购价款；不介入地王项目，不介入经国土资源等部门认定为土地闲置超一年以上的项目。四、名单制管理实行名单制管理，不得向名单外企业审批发放贷款，同时进行客户分类，实行差异化信贷政策。（一）客户分类基本依据以客户信用等级为基础（对于尚未有过结项的新建项目公司，主要以股东背景为基础），根据股东背景、房地产开发资质、实际控制人情况、历史开发面积、经营规模、资产负债结构、管理水平、经营模式及其他因素，进行客户分类，对于新建项目公司，由高到低依次分为积极支持类、适度介入类、维持类、限制类、退出类等五个级别：1．积极支持类客户信用等级在A4级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）或客户控股股东的所属企业房地产开发资质在二级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）历史开发面积在50万平方米以上；客户实际控制人个人因素对项目运作及贷款偿还无重大不良影响；法人按揭贷款客户的资产负债率在50%以下，贷款后资产负债率在70%以下；客户管理水平很高，具有很高的项目运作、开发及销售能力。2．适度介入类客户信用等级在B2级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）或客户控股股东的所属企业房地产开发资质在三级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）历史开发面积在20万平方米以上；客户实际控制人个人因素对项目运作及贷款偿还无重大不良影响；法人按揭贷款客户的资产负债率在50%以下，贷款后资产负债率在70%以下；客户管理水平较高，具有较高的项目运作、开发及销售能力。3．维持类客户信用等级在B4级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）或客户控股股东的所属企业房地产开发资质在三级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）历史开发面积在10万平方米以上；客户实际控制人个人因素对项目运作及贷款偿还无重大不良影响；客户管理水平中上，具有中等偏上的项目运作、开发及销售能力。4．限制类客户信用等级在B4级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）或客户控股股东的所属企业房地产开发资质在三级（含）以上；客户、客户控股股东（实际控制人）历史开发面积在10万平方米以上；客户实际控制人个人因素对项目运作及贷款偿还无重大不良影响；客户管理水平一般，项目运作、开发及销售能力一般。5．退出类客户信用等级在B4级（不含）以下；或客户、客户控股股东（实际控制人）或客户控股股东的所属企业房地产开发资质在三级（不含）以下；或客户实际控制人个人因素对项目运作及贷款偿还存在重大不良影响；客户管理水平较差，项目运作、开发及销售能力较差。（二）客户分类调整因素在上述客户分类的基础上，结合房地产信贷的特点，根据下列因素进行调整，同一客户具备多个调整因素的，可叠加相乘得到综合调整系数，综合调整系数超过1.2的，可将客户分类向上调整一级，超过1.4的，可将客户分类向上调整两级。1．股东背景调整系数控股股东或实际控制人若为国资委允许从事房地产行业的16家央企，调整系数1.3，直接进入积极支持类；控股股东或实际控制人若为国有控股公司、或2010年百强企业前30名，调整系数1.2，原则上进入积极支持类；其他当年百强企业，调整系数1.1，原则上至少进入适度介入类。2．经营规模调整系数借款人或其控股股东若为全国性客户，调整系数1.2；若为区域龙头客户，调整系数1.1；其他类型公司调整系数1。3．融资能力调整系数位于中西部省份的大型房地产企业，且该省大型房地产企业不超过3家的，再融资能力调整系数为1.1；上市公司调整系数为1.1。4．经营模式调整系数因特殊资源而具有垄断性质特色经营模式的，调整系数1.1，如北京金融街控股有限公司、经营成熟的旅游地产、温泉地产公司等。5．分类等级上调或下调情况因宏观或区域政策出台、重要外部事件发生，导致重大利好或重大利空的，分类等级分别上调或下调一级；因客户自身原因出现重大负面事件的，客户分类下调一级。客户准入名单见附件（百强企业前30强原则上进入积极支持类，其余原则上进入适度支持类）。（三）客户分类管理要求1．积极支持类客户可发放各类房地产贷款；定价水平不做限制。2．适度介入类客户除非当地抵押政策不支持，否则一律要求在建工程抵押；不可发放法人按揭贷款，但抵押率低于30%的除外；定价水平原则上要求不低于基准，经营性物业抵押贷款若授信期限高于10年（含），授信额高于预计年毛收入7倍的，利率水平须基准上浮10%以上，抵押率不得高于60%；原则上要求按照销售进度及时还款。3．维持类客户除非当地抵押政策不支持，否则一律要求在建工程抵押；只允许发放住房开发贷款和经营性物业抵押贷款，经营性物业抵押贷款期限原则上不得超过10年，利率水平须基准上浮10%以上，抵押率不得高于50%；原则上不得发放商用房开发贷款，但对于商用房开发项目，预计销售价格下降30%情况下，所开发项目的偿债保证比在1.5以上的，可发放贷款；不得发放商用房开发贷款及法人按揭贷款等品种；定价水平原则上要求基准上浮10%（含）；要求按照销售进度及时还款。4．限制类客户除非当地抵押政策不支持，否则一律要求在建工程抵押；只允许发放住房开发贷款，不得发放商用房开发贷款、经营性物业抵押贷款及法人按揭贷款等品种；定价水平原则上要求基准上浮30%（含）；要求按照销售进度及时还款。5．退出类客户除存量重组客户外，不得发放任何贷款，已发放贷款的，按照“只收不贷”的原则进行封闭管理，并采取风险缓释措施，加强风险预警，并提前制定清收处置预案。6．其他要求经济适用住房开发贷款期限最长不得超过5年，由政府负责收购的经济适用房项目优先介入。廉租住房建设贷款期限最长不得超过5年；贷款利率可按照人民银行公布的贷款基准利率下浮10%执行。（四）动态调整1．调整原则根据房地产信贷业务的特点，在年初制定准入名单的基础上，根据业务开展情况实行定期调整与临时调整，分为名单调入和名单调出。名单调整遵循“先评级、后分类、再调整”的原则，同时按照风险程度高低，对不同客户实行不同的调整流程。2．管理机构由总行风险管理部、经营机构对客户名单进行名单调整管理。3．调整方式定期调整：每季度前十个工作日进行季度调整；临时调整：如因业务需要临时调整的，对符合条件的开发企业，由经营机构发起，并填制“客户评级打分卡”、“客户分类打分卡”等资料，明确客户的建议等级、建议分类，最后由风险管理部就客户评级、客户分类进行审批后，进行名单调整。4．调整流程由经营机构报送拟调整名单，并填制“客户评级打分卡”、“客户分类打分卡”等资料，明确客户的建议等级、建议分类，最后由风险管理部就客户评级、客户分类进行审批后，进行名单调整。对优质客户实行简化流程，即：控股股东或实际控制人为国资委确定的16家房地产央企的客户，经评级后，若不违背基本准入标准，则可直接调入积极支持类名单；控股股东或实际控制人为国有控股公司、百强企业前30名的客户，经评级后，若不违背基本准入标准，原则上可直接调入积极支持类名单。对优质客户的名单准入审批，原则上在1个工作日内完成。对一般客户，经评级后，根据风险要素打分情况、财务数据等，进行客户分类，确定与风险程度相适应的管理要求，原则上在2-3个工作日内完成。五、相关封闭管理要求（一）严格审查项目“四证”、资本金来源情况、到位情况，加强信托、理财产品管理，严禁对“四证”不齐、资本金不足的项目提供信托融资。（二）规范项目资金使用管理，定期测算项目开发进度和资金需求，按照“受托支付”、“实贷实付”原则，控制放款节奏，防范挪用风险。（三）严格销售资金回笼，加强回流款控制。（四）严格房地产开发贷款押品管理。（五）积极防控存量贷款风险。（六）严格控制集团客户风险。本政策所指房地产集团客户是指相互之间具有控制、被控制、同受第三方控制关系，或者一方对另一方的财务及经营决策具有重大影响的独立法人（含具有独立融资权的法人机构）组成的、能够提供合并财务报表的房地产客户。原则上，房地产集团客户需满足资产负债率≤75%，其资产负债率计算方法根据房地产开发企业特征进行如下调整：调整后资产负债率附件：1．房地产开发贷款准入城市名单（待定）2．房地产开发贷款准入企业名单（待定）3．房地产开发贷款禁入企业名单（含闲置土地开发商名单，待定）4．房地产宏观调控相关政策回顾附件1房地产开发贷款准入企业名单（待定）存量客户名称客户分类北京城建投资发展股份有限公司积极支持类北京城市开发集团有限责任公司积极支持类中国水电建设集团房地产有限公司积极支持类北京市华远置业有限公司积极支持类重庆华宇物业（集团）有限公司积极支持类深圳东部华侨城有限公司积极支持类杭州通原房地产开发有限公司积极支持类西安中铁长丰置业有限公司积极支持类长兴大家置业有限公司积极支持类深业南方地产(集团)有限公司积极支持类深圳华侨城房地产有限公司积极支持类深圳市鸿荣源房地产开发有限公司积极支持类福星惠誉房地产有限公司积极支持类南京栖霞建设股份有限公司积极支持类上海中星（集团）有限公司积极支持类广州珠江侨都房地产有限公司积极支持类北京香江兴利房地产开发有限公司积极支持类宁波维科置业有限公司积极支持类广州市城市建设开发有限公司积极支持类上海城开（集团）有限公司积极支持类上海国际汽车城置业有限公司积极支持类重庆世纪金源时代大饭店有限公司积极支持类上海新黄浦置业股份有限公司积极支持类重庆嘉发实业有限公司积极支持类杭州吴山酩楼餐饮管理有限公司积极支持类北京金隅嘉业房地产开发有限公司积极支持类重庆隆鑫花漾湖地产有限公司积极支持类北京紫玉山庄房地产开发有限公司积极支持类广州市正佳企业有限公司积极支持类北京达义兴业房地产开发有限公司积极支持类武汉三金房地产开发有限公司积极支持类北京首都开发股份有限公司积极支持类上海老凤祥有限公司积极支持类广州新翊房地产发展有限公司积极支持类北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司积极支持类江苏德基集团有限公司积极支持类杭州滨江房产集团股份有限公司积极支持类武汉华盈房地产开发有限公司积极支持类杭州余杭金腾房地产开发有限公司积极支持类宁波浙报绿城房地产开发有限公司积极支持类云南金马源房地产开发(集团)有限公司积极支持类天津普利达房地产建设开发有限公司积极支持类鹤山市碧桂园物业发展有限公司积极支持类漳州市经济发展有限公司积极支持类联发集团有限公司积极支持类中冶置业南京有限责任公司积极支持类中华企业股份有限公司积极支持类佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司积极支持类杭州启德置业有限公司积极支持类江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司积极支持类广州市花都碧桂园物业发展有限公司积极支持类杭州中北花园房地产开发有限公司适度介入类杭州富越房地产有限公司适度介入类昆明百货大楼（集团）股份有限公司适度介入类江苏亿城地产有限公司适度介入类上海军华置业有限公司适度介入类上海磐润置业有限公司适度介入类农工商房地产（集团）股份有限公司适度介入类南昌中溢置业有限公司适度介入类杭州东海春房地产开发有限公司适度介入类宁波银亿建设开发有限公司适度介入类杭州工信风雅置业有限公司适度介入类慈溪绿城投资置业有限公司适度介入类青岛康大房地产开发有限公司适度介入类浙江嘉和实业有限公司适度介入类广州中海地产有限公司适度介入类上海瑞虹新城有限公司适度介入类苏州圆融发展集团有限公司适度介入类绍兴金绿泉置业有限公司适度介入类广州建南房产发展有限公司适度介入类陕西檀香园置业有限公司适度介入类浙江绿色阳光房地产开发有限公司适度介入类绍兴金昌房地产开发有限公司适度介入类佛山市南海新中建房地产发展有限公司适度介入类金融街长安（北京）置业有限公司适度介入类昆明万辉房地产开发有限公司适度介入类宁波世茂房地产开发有限公司适度介入类江西省投资房地产开发有限责任公司适度介入类广州恒大材料设备有限公司适度介入类广州市嘉裕房地产发展有限公司适度介入类浙江金昌房地产集团有限公司适度介入类南昌铭雅欧洲城实业有限公司适度介入类宁波荣耀置业有限公司适度介入类杭州万家星城房地产开发有限公司适度介入类云南官房土地房屋开发经营股份有限公司适度介入类浙江报业绿城房地产开发有限公司适度介入类宜宾市永竞房地产开发有限责任公司适度介入类奉化银泰置业有限公司适度介入类北京凯晨置业有限公司适度介入类山西华嘉盛房地产开发集团有限公司适度介入类浙江大家置业有限公司适度介入类利嘉实业(福建)集团有限公司维持类福建新华房地产开发有限公司维持类深圳中航地产股份有限公司维持类深圳市宝安区西乡街道投资管理公司维持类深圳市广银海房地产开发有限公司维持类上海金外滩（集团）发展有限公司维持类上海闵行房地（集团）有限公司维持类北京富华金宝中心有限公司维持类理想四维地产集团有限公司维持类上海豪森房地产有限公司维持类湖北建工置业有限责任公司维持类北京兆泰置地（集团）股份有限公司维持类西安亚建房地产开发有限公司维持类百荣投资控股集团有限公司维持类北京双全房地产开发有限公司维持类融侨集团股份有限公司维持类北京中坤长业房地产开发有限公司维持类上海中房置业股份有限公司维持类北京ＡＢＢ电气传动系统有限公司维持类武汉锦湖置业有限公司维持类广州华鸿房地产开发有限公司维持类湖北长城建设实业有限公司维持类重庆武夷房地产开发有限公司维持类北京鸿坤伟业房地产开发有限公司维持类北京英蓝置业有限公司维持类江苏新瑞华房地产实业发展有限公司维持类上海家化富欣房地产有限公司维持类南京建邺城镇建设开发集团有限公司维持类金大元集团（上海）有限公司维持类耀江神马实业（武汉）有限公司维持类湖北福星惠誉置业有限公司维持类上海新浦市政开发建设有限公司维持类西安荣华集团有限公司维持类北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司维持类重庆正升置业有限公司维持类北京利山房地产开发有限公司维持类重庆大川集团房地产开发有限公司维持类湖北新凯房地产开发有限公司维持类上海博锦房地产开发中心有限公司维持类南京金基房地产开发（集团）有限公司维持类重庆润江置业有限公司维持类重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司维持类上海世茂股份有限公司维持类上海家饰佳控股(集团)有限公司维持类南京锋尚房地产开发有限公司维持类广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司维持类北京三五零一服装厂维持类北京丽苑公寓有限公司维持类深圳市世博海滨实业发展有限公司维持类重庆瑞安天地房地产发展有限公司维持类上海新弘大置业有限公司维持类上海宝瑞置业有限公司维持类昆明世纪城房地产有限责任公司维持类昆明金源房地产有限责任公司维持类上海中鹰置业有限公司维持类昆明万达房地产有限公司维持类南京宋都房地产开发有限公司维持类成都武城实业(集团)股份有限公司维持类西安合能房地产有限公司维持类上海