商业地产四要素

商业地产四要素以及之间的关系住宅市场调控的持续以及城镇化的推进，使得近几年间商业地产发展迅速。林立的写字楼、大型购物广场、现代化酒店，类似城市综合体项目在近几年不断涌现。为了规避房地产调控的风险，以城市综合体为首的商业地产有如温泉水泡似地层出不穷、前赴后继地涌出，然而在这商业地产井喷的时代，我们需要的是冷思考，在商业地产运作过程中，我们不免会对其组成要素：开发商、品牌商、经营者、投资者产生思考，他们四者分别有怎样的特点？各自发挥怎样的作用？它们关系的组成是利益驱使还是自身谋求发展？怎样的关系为它们的最佳状态？这就需要对他们进行详细的分析及研究。开发商开发商，简而言之就是商业地产项目的第一承担人，开发商往往是决定一个商业项目的成败的第一要素，在中国商业地产发展的初期阶段，开发商们大多自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题；如今，开发商已不再延续以前一贯作风，他们也意识到商业地产的开发并不是易事，一定要对商业有足够的了解，或与专业从事商业策划管理的公司或团队合作，以商业持续经营的角度来开发商业地产，而不是卖完铺走人的态度，这样才能顺应商业发展的规律，开发出适合市场需要的商业地产项目。开发商发展目标商业地产品牌企业依靠强大的资源整合能力和商业运营能力，经过持续多年的专注发展，打造出了强势的商业地产品牌，并不断扩大领先优势，其良好发展将形成一种代表产品品质的优势效应，成为区域地标建筑，开发商已逐渐意识到了商业地产品牌具有的强大市场潜力。万达可以作为代表，从品质住宅典范到商业地产样本，从中国足球桂冠到亚洲商业旗舰，万达用24年的时间走出了一条近乎神奇的发展曲线。从初涉商业地产的2001年，到规模化扩张的2011年，万达10年几乎成了改变中国商业地产格局的10年。商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假，五大支柱产业“攥指成拳”，万达集团已积蓄非凡的实力和足够的自信。品牌商商业地产项目最基础的组成部分之一就是品牌商家，无论是零售还是餐饮或者娱乐品牌，他们在谋求品牌可持续发展的同时兼顾利润的最大化，商家有不同，大的有超市、影院、KTV等，还有快时尚品牌，零售品牌、主题餐厅、儿童游乐类品牌商等，以及LV、GUCCI等国际一线奢侈品等等。不同品牌商会根据自身品牌定位来决定适合它的商业物业及经营的方式，是在购物中心还是步行街？是直营还是加盟？比如ZARA，它的自身定位是全球领先的快时尚品牌，它的选址重点在华东区域城市的市区或商业中心，并且倾向于购物中心，面积在300-500平方米，而且ZARA所有的门店都是直营，这样品牌质量及经营有了保证。好品牌对于开发商和投资者甚至于经营者都是一种品质经营的保证，并且可以提升项目的商业价值。品牌的档次也决定着商业项目的档次，高档、中档还是低端，商业项目的定位和品牌的档次要匹配，不同档次的品牌可以为商场吸引不同层次的消费者，而且也会吸引不同层次的投资客，从而为开发商带来资金上的收益，有实力的品牌商家相应会给投资客提供支持，一方面减少投资客的压力另一方面确保品牌形象。品牌延伸价值如今，面对社会消费需求不断提高，竞争对手不断进步，品牌的价值日益受重视。好品牌，能为品牌拥有者带来溢价、产生增值。可以说，品牌形象在消费者心中的好坏程度决定了品牌价值的高低。作为商业用语，“品牌”一词不断出现在各类商品的宣传单上，以体现商品及产品企业的价值、文化和个性，它是企业长期努力经营的结果，是企业的无形载体。成功品牌的影响力，往往不只局限于某类商品（服务）领域，它还是一种时代精神的象征。它所倡导的内在价值取向及消费潮流，会为其他经营者和消费者模仿及追随，并成为一种标准被社会接受。这样的例子在品牌的发展历史上随处可见，如“万宝路(Marlboro)”不只是一个香烟品牌，它同时还象征着富于冒险色彩的美国精神。这就使得品牌拥有者可以依靠品牌获得超过资产收益的超额收益，这就是品牌的延伸价值。经营者随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来，商业地产在建成时只是一个半成品，甚至只是所有问题的开始，因为商业地产需要依赖于经营才能够体现其价值。虽说经营是在商业的后期才能体现，但是在规划、建设、销售之前就必须考虑到经营问题，否则很难保证商业地产的成功运营。良好的经营管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为开发商、品牌商、投资者们打造一个优质的财富平台。管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的经营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把开发商、投资者、品牌商三者结成利益共同体。商铺的投资和品牌的投资都具有风险，商铺投资客在衡量商铺各方面价值之后决定投资，若商铺地段、硬件优势明显，那么商铺投资价值的发挥很大程度上取决于商场的后期运营，商家经营情况良好，商场经营管理统一，则商铺的回报率和价值都会不断上涨，若商铺本身的地段不是优势，那么投资商铺价值取决于开发商实力、商场后期经营以及承租商铺的商家，开发商给予政策优惠可以减少投资客资金压力，统一的经营管理为投资客增添了投资的信心，商家经营状况良好可以为投资客带来持续稳定的租金收入。无论商铺地段好坏与否，若商场和商家的经营状况不理想，则很难为投资者带来理想的投资回报。品牌的投资和商铺投资定理一样，若商铺地段好，投资的品牌商家知名连锁并且提供支持，加上良好的经营管理，必定会带来可观的收益，如果商铺地段不好或者品牌商家不好，主要就是取决于经营管理，如果连经营管理都不善，那么这就是一次失败的投资。所以说一个具有实力的开发商，不管是自己组建专业团队还是聘请专业代理公司，在开发项目之前就要对商业项目的拿地、规划、设计、策划、招商、运营等一系列工作做好详细而缜密的准备工作，考虑到后期统一运营管理，那么前期商铺是带租约出售还是自持要做选择，在招商过程中要选择知名连锁的主力店、次主力店以及好的品牌商家，后期运营交给专业团队进行统一管理，确保