和融地产盐城高新区项目发展战略和整体定位93p课件

和融地产盐城高新区项目

发展战略和整体定位NewVisualAngel谨呈：盐城和融房地产开发有限公司本次报告思路上次结论回顾案例借鉴深圳万科城高成金水湾花园产品定位建议别墅类产品定位洋房类产品定位整体产品定位启动区产品定位物业发展建议建筑风格园林景观智能化设施核心展示区产品创新附件华锐风电产业园分析

上次结论回顾

基于项目理解的SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1.项目总占地近500亩，规模大，规模优势显著2..地块内部用地属性完备，配套规划完善3.地块较为方整，便于开发1现状不佳，教育及生活配套缺失2周边区域认知度低，周边环境较差，开发风险高3形象有待时日，客户导入能力差机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势区域内内设施目前已经进入建设阶段，区域内的配套设施将逐步完善高新区规划有大型水库生态园，为政府重点打造的旅游区域项目紧邻科技孵化中心，为高新区核心区域，是项目的一大优势。项目位于四纵四横处，交通通达性较好1.以产品品质为基础，，将项目打造成为盐城标杆项目；树立项目的高品质形象。2充分利用项目规模优势，主打教育地产，将教育作为项目的一大引擎1.借助区域规划，规避项目配套不足2利用片区市场空白，凭借项目优势与周边区域项目形成差异化，在产品和价格上走上升曲线。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁区域房地产市场尚待成长，客户支持有限未来盐城市房地产供应巨大，市场竞争激烈项目价值的打造还需时日，开发周期长，不利于取得竞争优势，占据市场主导1.建议项目首期开发高端物业，打造未来市场内独立的，高端型复合地产项目2.避开市场的同质竞争，在产品上走差异化的竞争路线。1.加快项目周边配套建设，提升区域的宜居度2联合政府对片区进行大规模炒作，提升区域的认可度，扩充客户群体一、项目优势和机会:区域发展前景好、区域景观资源丰富、交通规划好二、项目劣势和威胁:工业区、市场成熟度低、客户认知度低项目理解在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？

价值实现角度项目体量较大，如何打造优山美地升级版，提升项目形象如何使项目的开发与高新区建设最大程度相得益彰，互为促进，实现最大收益客户导入角度如何建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气如何保证项目物业开发时序，保证在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力改善运营角度市场容量小，去化周期长，如何缩短去化周期项目形象如何树立，产品细节如何打造如何建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气如何保证项目物业开发时序，保证在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力打造项目价值持续导入客户快速去化在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？核心问题梳理核心问题解决方向二、客户演变趋势研究：以此明确项目运营期间的客户构成演变三、针对客户演变趋势以及分阶段客户特征需求来打造项目的核心价值力体系一、区域价值研判四、项目开发运营策略在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？方案一之下的核心驱动力体系分析小结项目核心驱动力体系一个主题：以国际双语幼儿园为驱动的教育地产一个价值标杆：以联排和洋房为项目的产品价值标杆，带动项目整体价值和形象提升一个生活配套：高新区的商业中心（立足社区、辐射区域，规模在2.5万㎡左右）价值引擎：提升项目形象和价值人气引擎：持续导入客户项目核心驱动体系小结项目形象定位

把本项目打造成引领高新区，以教育为核心配套,商业为核心的低密度国际人文社区方案一之下的整体定位11年12年13年14年15年16年17年18年时间需求主要客户特征2010年-2015年品质改善需求一、主要集中在盐都、亭湖和郊县二、以私营业主、公务员、商业、金融为主三、以中高层次客户为主四、环境、教育、配套、开发商品牌是其主要关注点五、面积需求集中在120-140平米，140平米以上占比也较大2015年或2015年后首置、首改需求一、主要集中在盐都区和亭湖区二、年龄层次偏轻，以一般上班族为主三、面积需求集中在80-100平米两房和100-130平米三房四、地段、价格、教育、配套是其主要关注点五、承受单价在3000-4500元，总价20-40万六、置业目的以自住为主方案一之下的整体定位客户定位品质改善型客户首置首改客户期数建筑面积（万方）联排别墅建筑面积洋房建筑面积高层建筑面积商业建筑面积会所建筑面积幼儿园建筑面积期12.802.50

0.30期27.705.002.00

0.40

0.30期311.402.508.000.90

期413.20

12.001.20

合计35.1010.0010.0012.002.500.300.30方案一之下的整体定位产品定位价格定位方案一之下的整体定位由于该方案采用的是低密度最大化，鉴于项目的高档品质，故我们对上一次汇报的定价进行了调整，分别为：方案一联排：7000元/㎡洋房：5000元/㎡高层：4000元/㎡商业：6000元/㎡

案例借鉴

案例选取的标准：城市非主流发展方向陌生工业园区内配套缺失超大规模地产开发万科城案例选取的标准：盐城经济开发区项目启动时区域形象较低产品物业形态丰富超大规模地产开发高成金水湾花园选取案例深圳万科城万科城整体规划效果图项目名称深圳万科城规划人口1.29万总用地面积600亩总建筑面积437670平方米容积率1.1绿化率>>30%开发商深圳市万科房地产有限公司建筑设计美国Sandybabckck设计事务所建筑类型Townhouse、宽景house、情景花园洋房、透天小高层、LOFT、别墅区域位置深龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面关键词低密度、亲地、TOWNHOUSE一期：总建筑面积10.31万㎡，主要建筑类型为多层（洋房）、小高层、Townhouse二期:占地面积9.8万㎡，总建筑面积10.1万㎡，主要建筑类型为别墅、多层（洋房）三期:占地面积14万㎡，建筑面积19万㎡，主要建筑类型为联排别墅、多层（洋房）、小高层四期御水湾：占地面积9万㎡，建筑面积约12万㎡，主要建筑形态为别墅和高层

深圳万科城万科城依地势高低设计成为低密度的别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区，社区绝大多数建筑以多层为主，少量高层点缀其中万科城项目概况项目分四期开发，分别为万科城各物业类型万科城洋房类产品分为两大类一类为4层舒适性洋房，一层、二层采用层层退台的方式，三四层为复式，以大户型为主，面积集中于135-150㎡的三房和180-210㎡的复式；另一类为紧凑型洋房，也采取层层退台的方式，主要以5层和6层多层为主，面积为70-130㎡的两房、三房。产品类别套数面积21栋双拼4210841.593栋联排599112542.6洋房36栋4层56889052.4411栋6层、2栋5层75173154.543栋3层LOFT886137.332栋11层16715159.14栋18层54264302.471栋21层50922045.541栋28层、1栋31层、3栋32层67785824.05万科城整体产品物业类型较为丰富，涵盖别墅、洋房、小高层、高层和酒店式公寓别墅类产品以双拼和联排为主，供应比率为1：10；洋房类产品分两大类，紧凑型洋房和舒适性洋房供应比率约为1：1.2；别墅和洋房类产品供应面积比率约为1：1.3深圳万科城万科城一期产品配比产品类别套数（套）面积（㎡）38栋联排31054075.3816栋4层洋房27042443.44栋18层54264302.471栋21层50922045.54产品类别套数（套）面积（㎡）13栋双拼266858.633栋联排13128654.141栋28层、1栋31层、3栋32层67785824.05万科城二期产品配比万科城三期产品配比万科城四期产品配比深圳万科城别墅产品贯穿项目整个销售周期，每期均有供应，以此不断强化项目高度品质；洋房类产品主要在项目前三期供应，四期以大量高层产品为主；酒店式公寓在项目第三期供应产品类别套数面积（㎡）4栋双拼81965.918栋联排358005.29洋房10栋4层14222225.835栋6层28628022.973栋3层LOFT886137.332栋11层16715159.1产品类别套数（套）面积（㎡）4栋双拼82016.9914栋联排12321807.75洋房10栋4层15624383.216栋6层、2栋5层46545131.57万科城一期产品配比表万科城一期产品相对较为丰富，别墅、洋房和小高层均有涉足，别墅类产品中，双拼和联排面积比率约为2：8；别墅和洋房类面积供应比率约为1：5，别墅和洋房的面积互为补充，避免了产品间的内部竞争产品类别套数面积主要面积段房型4栋双拼81965.91230-270双拼8栋联排358005.29210-240联排洋房10栋4层14222225.83135-210三房、复式5栋6层28628022.9770-135两房、三房3栋3层LOFT886137.3360+20二房2栋11层16715159.170-120三房万科城一期供应住宅面积为8.15万㎡，其中别墅和洋房类产品供应便达6.02万㎡；本期洋房供应体量较大，达到了5万㎡，舒适性和紧凑型洋房比率为1：1.25；推出的2栋小高层产品，面积以70-100㎡的紧凑型两房、三房为主，具有试探市场的作用；面积以3层LOFT产品主要源于该楼栋一层为底商，故二层、三层设计为LOFT，兼具有居住和储藏的功能。深圳万科城万科城借鉴意义郊区大盘中，别墅、洋房类产品应当均有涉及，不能厚此薄彼，且各物业类型应当分组团开发；别墅、洋房类产品面积段应尽可能分开，避免产品内部之间的竞争；为争取客户最大化，洋房类产品也应当分开，紧凑型洋房和舒适性洋房应均有布置，以满足不同客户需求，洋房为后期产品过渡提供客户依据；为提升项目形象，别墅类产品尽量贯穿项目整个销售周期；每一期以一种产品为主，其他产品为辅，同类产品的推售也要有侧重点；在低密度最大化郊区大盘中，可利用酒店式公寓平抑项目容积率。深圳万科城总结高成金水湾花园1期多层联排、叠加独栋、双拼多层2栋小高层4栋高层高成金水湾花园整体规划效果图项目名称高成金水湾花园总户数2803总用地面积17.04万㎡总建筑面积25万㎡容积率1.44绿化率35%开发商盐城市高成房地产有限公司建筑类型联排、双拼、叠加、多层、小高层、高层区域位置盐城市经济开发区文港南路101号关键词低密度、配套20052006200720082009本年推多层+联排，共推4.09万㎡7栋6层多层，3.39万㎡6栋联排，7024㎡本年推多层+联排+小高层，共推7.48万㎡11栋7层多层，5.2万㎡8栋联排，1.32万㎡1栋10层小高层，9552㎡本年推多层+联排+双拼+独栋，共推7.01万㎡1栋6层，15栋7层多层，5.8万㎡2栋联排，3825㎡4栋双拼，2153㎡21栋独栋，6144㎡2栋9层小高层，1.13万㎡4栋19层小高层，5.2万㎡高成金水湾花园高成金水湾花园项目概况盐城市经济开发区早期25万㎡规模大盘，2005年面市，产品物业形态丰富，涵盖别墅、多层、小高层和高层，社区绝大多数建筑以多层为主，仅有少量高层项目高成金水湾花园

类型栋数面积套数面积段别墅独栋21栋6144.221290-300双拼4栋2153.68270联排13栋16427.780170-240叠加3栋7612.147140-190多层6层8栋36797.2250

80-1407层26栋10707792490-140小高层9层2栋11317.6106110-13510层1层9551.76495-120高层19层4栋52029.556490-140高成金水湾花园各物业类型盐城高成金水湾花园各物业形态较为丰富，包含别墅、多层、小高层、高层，主要以多层产品为主别墅类产品供应为3.23万㎡，多层类产品供应14.39万㎡，别墅和多层供应面积比率为1：4.4别墅类产品中，以联排为主，独栋、双拼、联排、叠加各面积供应比约为3：1：8：4别墅类产品中，各物业类型面积段交叉相对较少，避免了内部产品间的竞争高成金水湾花园高成金水湾花园借鉴意义各物业类型应当分组团开发，形成积聚效益，也能充分展现项目形象；别墅类产品面积段应尽可能分开，避免产品内部之间的竞争；别墅、多层、小高层、高层产品推出时间顺序迎合客户心理需求，高层产品尽量后期供应，以减少客户对高层产品抗性；前期以多层及低密度产品入市，提升项目形象，后期快速去化高层产品。高成金水湾花园案例总结

产品定位建议

产品定位建议的总体思路产品定位建议启动区产品定位别墅类产品定位洋房类产品定位产品整体定位

产品定位建议

别墅类产品定位开发商：盐城中体地产有限公司

建筑设计：英国欧墨OUM建筑规划设计有限公司园林设计：美国易道EDAW项目地址：盐城大洋湾风景区占地面积：200亩建筑面积：81000容积率：0.6产品类别：联排、双拼、独栋总户数：400主力面积：联排140-220㎡

双拼220-260㎡中体地产开发，0.6超低容积率，依托大洋湾风景区景观资源优势，以中式徽派风格为主，目前项目前三期已经销售完毕，四期正在建设中奥林匹克花园4期30000平米，联排200-300㎡3期5000㎡，四联排，辅以双拼，160-260㎡2期2万㎡，四联排，辅以双拼，160-260㎡1期20000平米5期6000平米，13栋独栋，300-600㎡20072008奥林匹克花园共推32栋别墅，2.24万㎡23栋联排，17818㎡9栋双拼，4555㎡联排为4联92户双拼18户共推10栋别墅，6247㎡6栋联排，4329.5㎡4栋双拼，1918㎡联排为4联24户双拼8户项目从2005年面市至今，仅去化4.5万㎡，即使在2009市场形式较好的情况下，年去化量也仅为1.36万㎡2009年，奥林匹克花园别墅去化5套/月，进入2010年后，由于可售量较少，使得成交去化缓慢奥林匹克花园从盐城别墅类产品的成交来看，多为经济型别墅，面积相对较小，联排月均去化2套/月，独栋1套/3月，双拼1套/2月盐城别墅项目去化情况

依云香溪月湖花城八菱华庄项目地址盐城市世纪大道西路

盐马路与世纪大道交界处

要环路与青年路交汇处

开盘时间2009年12月20072003销售报价（元/m2）7000售罄7500推案套数联排11套独栋8套双拼10套独栋36套叠加5套独栋50套（规划）联排132套独栋20栋双拼48套面积段（m2）联排180-250㎡独栋280、365㎡叠加180—220㎡独幢330—500㎡双拼260㎡联排200-270㎡去化套数联排3套独栋1套双拼10套独栋36套叠加5套联排132套独栋20栋双拼48套月均去化（套/月）联排1套/月独栋1套/3月/联排2套/月独栋1套/3月双拼1套/2月主力去化面积180-200㎡/200-220㎡主力去化总价区间100-140万/150-200万别墅类物业去化状况项目名称类型面积（㎡）套数预计上市时间奥林匹克花园联排30000/2010-2011独栋6000132012年后月湖花城独2012未来盐城市别墅市场供应主要以奥林匹克花园和月湖花城为主，总供应量在5.1万㎡左右，其中奥林匹克花园联排3万㎡预计在2010-2011年集中供应，而月湖花城最早在2011年供应未来盐城别墅类产品供应一览表未来别墅类物业供应根据盐城低密物业市场的表现来看，本案别墅产品体量设定为10万方，其中联排8.5万㎡，双拼1.5万㎡各物业类型体量确定原则:一、对比盐城平均去化速度来确定本项目预期去化量二、根据客户演变趋势分析，低密度产品总体去化周期在5年

奥林匹克花园高成金水湾花园依云香溪八菱华庄占地面积13.5万㎡17.04万㎡5.36万㎡/建筑面积8.1万㎡25万㎡8.45万㎡10万㎡容积率0.61.441.58

/

产品类型联排、双拼、独栋联排、双拼、独栋、叠加、多层、小高层、高层

联排、独栋、小高层、高层联排、双拼、独栋、高层户型面积联排150-240双拼250-260联排170-240双拼270独栋290-300叠加140-190

联排180-200独栋280、365

联排双拼独栋销售状况联排5套/月双拼1套/2月联排4套/月双拼1套/3月独栋1套/1月联排1套/月独栋1套/3月联排2套/月独栋1套/3月双拼1套/2月由于该项目并没有十分优势的景观资源，不建议设计独栋产品同时鉴于和融较强的产品打造能力，确定该项目去化联排7套/月，双拼1套/月（其中联排按照平均200㎡/套，双拼按照250㎡/套计算）盐城别墅类产品去化状况表别墅类物业定位

产品定位建议

洋房类产品定位目前盐城市洋房类产品较为稀缺，也无大规模洋房社区市场在售洋房仅有朗地英郡项目，其为盐城首个英伦风情项目，总建面20万㎡，洋房类产品共计两栋楼，7000㎡，采用层层退台的方式房型面积套数三房129.312三房137.612三房146.612复式163.612朗地英郡洋房供应状况表朗地英郡开发商盐城朗地置业项目位置亭湖区希望大道66号占地面积（万㎡）12.5总建面积（万㎡）20容积率1.6产品类型多层、小高层、高层、花园洋房朗地英郡项目概况工学院教师对项目洋房进行了团购朗地英郡的洋房类产品不对外销售，面市之前已经被工学院教师提前预定，客户只能退而求其次选择多层产品，反映了市场极大的需求力，多层类产品以地缘型客户及工作缘为主朗地英郡四季新城开发商：盐城嘉祥房地产开发有限公司项目地址：开放大道与北环路交叉口占地面积：162.5亩建筑面积：20万㎡容积率：1.6产品类别：5幢沿河湾景洋房

17幢6+1多层

7幢11+1F小高层

4幢16+1F高层住宅

1幢15F酒店式公寓总户数：1460主力面积：两房90㎡

三房104-130㎡洋房20万㎡住宅项目，规划有5栋沿河湾景洋房，约1.5万㎡，目前并未动工；现在正在建设的为7-20#共13栋多层，约4.2万㎡盐城洋房产品总结市场上缺乏大规模的洋房产品项目，更缺乏高品质洋房类产品项目；目前市场上洋房类产品较为稀缺，仅有朗地英郡一个项目在售，四季新城虽有洋房，但暂未建设；同为20万项目，朗地英郡洋房供应才7000㎡，四季新城也仅为1.5万㎡，洋房面积仅仅占据项目总体量很少一部分，无法形成规模优势；通过朗地英郡项目了解到，盐城市场客户对洋房类产品极为青睐，存在巨大的需求空间。洋房产品总结洋房类产品定位洋房类产品设定10万㎡，其中舒适性洋房6万㎡，紧凑型洋房4万㎡万科城项目别墅和洋房产品面积比率达1：1.3其中紧凑型和舒适型洋房比率1：1.2高成金水湾花园别墅和多层类产品面积比为1：4.4别墅和洋房（多层）比率均达到1：1以上市场需求案例借鉴由于目前市场上在售洋房较少，故本项目洋房定位采用市场状况及案例借鉴两种方式通过市场方式，4年洋房产品可去化量为9.6万㎡；通过案例借鉴，别墅和洋房类产品比率均达到1：1以上鉴于本项目状况，别墅和洋房比率取为1：1，其中洋房也分为两大类，舒适性洋房以大户型为主（参见产品创新部分），紧凑型洋房以普通洋房为主洋房产品定位洋房类产品体量确定原则:一、对比盐城平均去化速度来确定本项目预期去化量二、根据客户演变趋势分析，低密度产品总体去化周期在5年，而洋房类产品去化周期为4年唯一在售洋房项目朗地英郡洋房去化2000㎡/月产品总体定位

产品定位建议期数建筑面积（万方）联排别墅建筑面积双拼别墅建筑面积洋房建筑面积高层建筑面积商业建筑面积会所建筑面积幼儿园建筑面积期12.802.000.50

0.30期27.504.000.82.00

0.40

0.30期311.602.500.28.000.90

期413.20

12.001.20

合计35.108.51.510.0012.002.500.300.30整体定位调整产品定位

产品定位建议

启动区产品定位奥林匹克花园户型配比

面积段套数占比联排170-1801620.00%180-1901417.50%200-2101721.25%210-220810.00%220-2301316.25%230-2401215.00%叠加140-1501633.33%150-1601633.33%170-180816.67%180-190816.67%双拼2708100%独栋290-30021100%高成金水湾花园低密度户型配比房型面积段套数占比联排150-1602016.95%160-1702016.95%180-1902016.95%190-2002117.80%200-21043.39%210-2201714.41%230-2401613.56%双拼250-26024100.00%目前盐城在售的纯别墅项目奥林匹克花园也多以经济型别墅为主，200㎡以下联排套数占比达到近70%，高成金水湾花园的别墅各面积段占比相对比较平均启动区产品定位产品类型面积段建面占所在产品类型比例联排180-2001200060%200-220600030%220-250200010%双拼240-250245049%250-260255051%结合盐城各产品类型去化我们确定本项目启动区别墅配比启动区产品定位

物业发展建议

物业发展建议的总体思路物业发展建议水岸风情的营造高品质的创新产品体系建筑风格园林景观核心展示区产品创新及运用水岸风情的营造产品创新及运用建筑风格园林景观核心展示区智能化设施

物业发展建议

市场现状——低密度建筑风格以现代为主，少量中式、欧洲风格，风格单一、品质感不强现代风格楼盘：高成金水湾花园依云香溪中式风格的楼盘：奥林匹克花园欧洲风格楼盘：月湖花城高成金水湾花园奥林匹克花园月湖花城依云香溪建筑风格中南世纪城朗地英郡现代风格楼盘：中庚香城美地学林雅苑天澜湾四季新城····西班牙风格的楼盘：苏东翡翠园中南世纪城英伦风格楼盘：朗地英郡（多层、洋房类）市场现状——公寓类产品建筑风格以也以现代为主，朗地英郡为首个英伦风情项目，中南世纪城为盐城第二个主打西班牙风情的项目苏东翡翠园

天澜湾建筑风格访谈中，客户偏好较为厚重的欧式风格，但目前市场上欧式风格表现得品质感不强、精细化不足高端客户对低密度风格偏好的测试结果：风格要厚重、欧式古典风格很好；对现代风格和中式风格不敏感。目前市场上低密度产品欧洲风格的只有月湖花城，品质感不强，也没有体现欧式风格的厚重感；公寓类产品风格随着朗地英郡和中南世纪城的入市，欧式风格将逐步增多。建筑风格项目首推西班牙风格的建筑立面—风格明确、标识感强、易形成热烈的居住氛围选择西班牙建筑风格的理由？客户偏好欧式风格，厚重的外立面；市场接受风格明确、色彩鲜明，对近郊项目来说，标示感强；标识感强作为市场上未出现的风格，能够形成快速差异化；快速差异化色彩明快，沉稳不失激情，易形成强烈的居住氛围；强烈居住氛围建筑风格把握原则：丰富的建筑外形，具有层次感的天际线；色彩和材质搭配，体现立面质感和浓郁异域风情；建筑细节体现西班牙元素；和融产品力已成功开发南通和镇江两个西班牙风格项目，操作成熟建筑风格西班牙风格注重丰富的建筑外形，形成层次丰富的天际线建筑体量高度错落有致，平面不对称布局；缓坡屋顶丰富天际线；有设计感的外立面，体现社区西班牙文化内涵丰富的建筑形态和层次感建筑风格文化石贴面西班牙风格注重不同材料质感和颜色的搭配Stucco外墙抹灰抹灰和石材的搭配拼接主体采用stucco涂料墙面；涂料节省成本，形成丰富色彩，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；木材铁艺大量运用，体现西班牙风格经典古朴风韵；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重。建筑立面颜色的搭配变化。建筑风格注重细节部分的设计，充分体现西班牙风情建筑元素——门窗和构造装饰西班牙滨海风格的主要元素是：拱形门窗、木窗扇、木花架；西班牙山地风格的主要元素是：烟囱、石窗花、铁艺、陶艺；南加州改良风格的主要元素是：白色简洁的立面；拱形门窗木窗扇木花架露台烟囱的设置石窗花陶瓦筒装饰性铁艺的大量运用土陶制品西班牙风格可分为滨海、山地、南加州改良三种风格：本项目可在不同组团上，通过对立面、材质、色彩、细节的处理，构造出不同的风情体验区。建筑风格水岸风情的营造产品创新及运用建筑风格园林景观核心展示区智能化设施

物业发展建议

奥林匹克花园高成金水湾花园依云香溪华夏绿城新日月翠洲嘉园月湖花城奥林匹克：背靠大洋湾风景区，小区内以种植大量灌木为主高成金水湾花园：内有有50000平方米以上的绿地，种植繁密的绿色植物，以体现接近自然的生活状态依云香溪：含纳52米城市景观绿化带，硬质与软质景观相结合，融合中国传统园林与现代建筑新日月翠洲嘉园：沿路种植密集高大乔木，使得小区绿意盎然，同时与灌木相结合，区分各个组团华夏绿城：硬质与软质景观相结合，环伺楼宇，小区花团锦簇，美轮美奂月湖花城：草坪、灌木、乔木、三重百余种植被错落其间，园中湖景、水景、林景、花景相互影射市场现状—草坪、灌木、乔木相结合，打造立体景观带，尽可能营造项目被绿意包围的效果园林景观奥林匹克花园高成金水湾花园依云香溪新日月翠洲嘉园华夏绿城奥林匹克花园：将大洋湾的活水引入社区，使社区四周被水环绕、区内通过几条主要水系相连；项目中心建设湖心岛景观，使项目成为一座水城；依云香溪：含纳52米城市景观绿化带，32米超宽沿河景观带，半亩中央宽阔水景，绿化率高达55％。

新日月翠洲嘉园：特别设计营造出都市中罕有的冰体景观，

”水帘洞天”、

”石韵叠水”、

”思若泉涌”

、

”画中桥”、

”景墙灵瀑”等景点风格各异华夏绿城：盐城首席大型绿色公园式社区月湖花城：利用利民河的自然水系，并开挖人工湖面18000㎡，力争区内楼宇幢幢亲水，湖面置景参照杭州西湖，故称小西湖。

月湖花城市场现状—水景做为盐城人判断项目高端与否的重要象征，使得众多项目或借景或造景，发巨资打造水体景观园林景观市场现状—用小桥连接各个被分开的组团空间，即加强了组团空间了联系，又成为了小区内一道亮丽的风景华夏绿城奥林匹克花园新日月翠洲嘉园新日月翠洲嘉园园林景观华夏绿城月湖花城奥林匹克花园新日月翠洲嘉园市场现状—仁者乐山，智者乐水，许多项目在重金打造水景的同时，也不忘山景的点缀，多以石材堆积成假山，但相比而言，山景的制造还比较初级，仍有很大发挥空间园林景观客户对水的占有和原生态资源有特别偏好，亲水是骨子里的情结，水成为永远的主题客户语录：不喜欢中式风格，喜欢房屋亲水的感觉。客户语录：喜欢这种与水完全接触的感觉。客户语录：公共空间特别需要大面积的水景。高端客户对低密度园林景观偏好的测试结果：水成为高端客户骨子里的情结，客户追求对水资源的私家占有；公共空间客户大尺度的水景，最好是可以体验的水景；客户对原生态的植被和水景园林很喜欢，觉得自然健康。园林景观园林景观设计需要达到什么样的效果？需要解决的核心问题是什么？园林景观设计需要解决的核心问题是：对水资源利用价值的充分挖掘。提升项目作为富人标杆区的形象；建立与高品质产品相呼应的园林景观体系；营销展示时强烈的震撼效果。园林景观设计需要达到的效果：公共空间如何做到资源的充分共享？私密空间如何做到对资源的占有和景观私有化？园林景观水岸风情的营造产品创新及运用建筑风格园林景观核心展示区智能化设施

物业发展建议

技术名称奥林匹克依云香溪新日月翠洲嘉园月湖花城智能家居系统中央背景音乐

宽带接入及局域网络

家庭紧急按钮

煤气报警

幕帘红外

低层及顶层窗磁门磁

家居布防系统

√

√√识别系统住栋可视门禁系统

√

电梯刷卡入户

小区门禁系统

单元门禁系统

指纹识别

保安系统周界红外报警系统

√

√

√

√车辆识别

√闭路电视监控系统

√

√

√

√电子巡更系统

√

√

√

√物业管理自动化小区停车场管理系统

√

√√三表远程抄送

小区背景音乐与紧急广播系统

√

√

√

√楼宇设备监控系统

√√

市场现状—目前盐城各小区的智能化系统仅仅局限于保安系统和物业管理自动化，而对于智能家居系统和识别系统则很少涉足，本项目具有极大发展空间智能化设施水岸风情的营造产品创新及运用建筑风格园林景观核心展示区智能化设施

物业发展建议

本项目核心展示区是西班牙水岸风情的集中体验，建立轰动效应、形成市场焦点核心展示区的目的：化解近郊陌生区域的抗性；执行树立高端形象的发展战略；打赢差异化的竞争；实景展示给客户带来视觉冲击，可部分化解区域抗性；高品质核心展示区可制造轰动效应，一举奠定项目高端形象；与其他项目形成差异化；核心展示区的营建思路：项目整体形象：西班牙风情、原生态低密度富人区。本项目核心展示区是西班牙水岸风情的集中体验。社区主入口、中心广场、会所、主要景观体系；核心展示区开放大气的主入口以中心广场、水景、西班牙特色建筑为主，强调归属感和仪式感客户对展示区的偏好在于中心广场的尺度要足够大、水景的景观面开阔、能作为与朋友聚会的场所、休息区与水的距离不能太远。入口设置符合西班牙特色的标志塔楼、体现西班牙风情的小广场，对外形成项目标志性的视觉焦点，提升项目印象，体现归属感、归家仪式感，感知价值高；相对丰富的天际线处理上，营造风情。核心展示区会所档次和功能——水主题、豪华会所占据核心展示区最佳位置，极大提升项目形象豪华会所对项目起到充分的展示效果，极大提升项目形象；豪华会所启动期作为售楼处使用，其成本对中等规模项目而言不高，却对项目档次提升和项目价值的提升作用明显；豪华会所占据了核心展示区的最佳位置，位于核心景观节点，能给客户带来震撼的视觉冲击；会所功能仍满足客户对水的情结，做出水主题的会所。会所档次和功能确定的原因：前期作为营销展示的售楼处使用；后期作为基本生活和运动配套，主要面向社区内业主；会所功能的确定：本项目会所重营销功能、轻使用功能根据会所各功能区所需要的经验面积，建议本项目水主题会所规模在3000平米。核心展示区会所外立面示意——立面颜色厚重，体现项目大气、高尚、风情的形象核心展示区

物业发展建议

水岸风情的营造产品创新及运用一层平面图二层平面图三层平面图一层平面图二层平面图三层平面图一层平面图二层平面图三层平面图南花园北花园平台南花园南花园北花园北花园平台平台平台平台平台平台产品创新应用比较广泛，包括赠送面积、多重庭院的运用等；户型设计的基本面很到位，包括空间的尺度感、房间的设计。A户型B户型C户型盐城低密度市场户型设计的现状和特点本项目户型设计的出发点在于对客户敏感点的梳理本项目户型设计的出发点：客户敏感点产品赠送、产品舒适度、精细化；骨子里的亲水情结——对水资源的占有；原生态水景园林；展示区震撼、豪华会所等高档配套；厚重的建筑风格，欧式偏古典风格；在户型设计上，达到全国先进水平，在盐城市场上要绝对领先。这种领先主要体现在细节上，而对细节的把握需要针对客户敏感点进行梳理，抓住可以影响到产品设计的要点。产品赠送、产品舒适度、精细化；骨子里的亲水情结——对水资源的占有；指导产品户型设计本项目在产品户型设计上需要解决的关键问题是什么？产品本体如何做到与资源共生共融对户型基本格局的把握和尺度要求户型基本格调的确立室外如何做到对景观资源的私有化？室内如何做到与室外景观的相互渗透？户型设计的基本格局中需要对哪些基本面重点关注？空间的尺度应如何把握，增强户型的舒适感？本项目双拼产品的设计要点——盐城市场上独一无二的产品双拼设计要点资源占有实惠赠送尊贵体验对外部水岸资源的私有化处理私家花园的私密性和尺度感内庭院的处理与外部景观的渗透性超豪华客厅家庭厅的处理双主卧，豪华主卧室内面积赠送：地下室／半地下室室外面积赠送：庭院、露台等本项目联排产品的设计要点——200平米联排享有300平米的居住空间联排设计要点超值赠送舒适度室内空间：地下室室外空间：庭院、露台面宽做到6.6~7米多重庭院的处理，使得景观的渗透性更强客厅挑空豪华主卧联排、双拼别墅——价值标杆，高品质生活享受联排双拼设计强调建筑物与自然环境融合的联排别墅基本具有别墅的生活氛围，户户有天有地大大增加了空间舒适度在保证基本面宽的基础上，增加进深，提高局部容积率使用阳光天井、吹拔、内庭院等解决进深增大后的室内采光问题设计地下室和大露台等赠送面积及可改造面积，及利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分吹拔、内庭院等品质提升点制造产品竞争性，制造“小面积大空间”的感受内天井采光半地下室与室外面积赠送——（半）地下室的多功能空间地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送；地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等；进入半地下室还可结合庭院做出天井；利用天窗或下沉式内庭院采光通风。联排双拼设计多功能空间半地下车库地坪上天窗采光星河丹堤联排阔庭跃层半地下室多功能空间面积赠送——大露台、前庭、后院、下沉式内庭院，形成室内立体庭院空间，提升舒适度联排双拼设计面积：195平米前庭院后庭院内庭院露台内庭院后庭院阳光露台阳光露台内庭院前庭院前庭内庭院上空即便是控制了面积的联排产品同样能设计出户型层次感丰富的产品；通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成联排产品层次丰富的立体庭院景观；庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。增加内外空间体量感——外部入口设计联排双拼设计通过室外走廊入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。增加内外空间体量感——室内局部纵向空间处理联排双拼设计对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，开阔室内空间；地下室天井、内庭院、下沉式庭院等等的设计不仅不增加面积而且增加室内的通风采光，同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。增加体量感——客厅挑空联排双拼设计经过挑空或下沉处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。户型基本格调——联排产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感主卧室落地窗与阳台联排双拼设计顶层主卧区书房卫生间露台步入式衣帽间二次置业客户对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位；起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致；理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。本项目