瑞港商业广场推广方案

瑞港商业广场推广方案2024年5月无锡商业地产市场分析第一局部工程总平图一、无锡商业地产开展历程商业开发的时期

各年度土地出让量代表项目开发模式开发特征2002之前旧城复兴200220万平米包括崇安寺、南禅寺、红旗路步行街、东方巴黎（崇宁路地块）住宅开发模式与商品住宅一样出售铺面，以高价位售出为目标2003－2004产业化时期2003超过了100万平米包括站前商贸街、春申路、西班牙商城、红豆国际和高力国际汽车城等项目商品市场开发模式以出租铺位为目标，重在招商经营2004突破200万平米坊前路东西两侧地块规模就突破了110万平米，同时，还包括了振兴路、东方国际轻坊城和世贸中心等2005年之后区域中心.生活MALL时期2005120万平米左右无锡大剧院、永乐新天地等几幅黄金地段地块商业街开发模式统一规划，分别招商开发建设、投资经营2006107万平米香港新鸿基地产携手华润联合拿地2007110万平米

金太湖、红豆国际广场、宝龙城市广场、茂业城、万达、明发商业广场2024年到2024年商业的开展情况2024年到2024年应该是无锡商业开展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断的拉开，商业开展模式、经营方式、操作手法等也日益成熟。2024年到2024年应该是无锡商业开展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断地拉开，商业的开发模式也日益成熟，从住宅开发模式到目前的专业的商业地产开发形式，开发商更加懂得如何业态合理的规划、如何进行主力商家、品牌商家的引进，更加重视招商和运营。一、无锡商业地产开展历程二、无锡商业分布的现有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4产业带：主要是以周山浜为核心，锡沪路、广瑞路段形成依赖火车站为主支撑的物流业商业形式，仓储、运输、配送的现有格局，结合站前商贸区的开发与投入运营使该区域具有着天然的既定优势。北部商圈：北部商圈是沿着北大街、青石路〔欧风街〕所分布，目前主要分布的商家有状元楼、诚隆超市、黄金海岸鸡粥店等，作为欧风街的强势带动，该商圈主要是以餐饮、娱乐、购物、休闲为主。南商圈：南商圈仍然是以南禅寺为点的周边辐射区域，从线路上分：南长路、永乐路是商圈内的重要交通干道，现有分布商业有家乐福、永乐家电、南禅寺商贸中心等。西商圈：西商圈那么是以河埒口、梁青路、青祁路所围合而成，由于周边44万平米的惠山休闲文化广场、东北部103公顷的惠山古镇的影响，该商圈主要以购物、休闲、观光、旅游为主，目前稳步的主要商家有无锡大饭店、运河饭店、大润发超市等。中央商圈：以三阳百胜、八佰伴、新世界大洋百货、商业大厦及东方巴黎、汇金广场等，作为交通、配套、人流、车流等商业条件利好区域，中央商圈已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。无锡四圈一带的商业格局三、无锡商业地产的供求分析近两年无锡商业市场情况从上述数据中可以看到无锡商业市场的两个表象、特征:第一,供给严重大于求;第二,成交均价长期低位徘徊,造成这两个表象特征的深层次原因在于无锡商业市场自身的困局:

商业供应面积成交面积成交均价2006年107万半米64万平米5408元/平米2007年110万平米50万平米6948元/平米四、商业地产相关政策分析

政策影响由于自2024年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加本钱开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。贷款利息升至7.83%，市面盛行的8%回报率受到拷问。贷款本钱的高涨，直接压缩了商业地产的收益率，压制了投资客的投资热情。1、加息对投资热情的影响央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。2、提升首付对于投资的影响银监会表示希望提高首付比例至40%-50%的消息发出后，全国主要城市银行普遍收紧房贷，但央行及大局部商业银行尚未有动作。据有关消息，商业地产的最低首付由40%，提升到50%在实际操作中银行根本按照单价10000元以上，首付60%；单价10000元以下，首付50%。3、审批标注提高和放款标准提高对于资金回笼的影响由于各银行实行从紧的贷款审批，要求贷款申请人的条件提高，放款要竣工验收后放款开发商的预售—银行按揭融资商业圈被打破，开发期间资金回笼量可能只能占到总量的50%。四、商业地产相关政策分析4、税收交易流转环节税收大幅增加在二手市场转让非居住用房，比方商铺、写字楼，需要交纳五项税收，一是房屋总价0.05%的印花税，二是总价5%的营业税，三是营业税11%的城建税、教育费附加，四是个人所得税，最后一项为哪一项按买卖差价征收的土地增值税。持有阶段物业税有可能在未来两年内推出，而最有可能做为先行的便是商业房地产，将大大增加其持有阶段的经营本钱。5、无锡地方商业贷款手续较为苛刻，各银行对商业贷款严格把关。在无锡商业的实际操作过程中，第一套房可贷款50％，第二套房贷款40％，第三套房贷款30％。三套以上银行将不予贷款。给大面积购置的商户造成很大的资金压力。四、商业地产相关政策分析五、无锡商业地产开发趋势预判无锡区域中心的时代已经来临？无锡商业开展的未来金太湖VS北塘区宝龙VS无锡新区明发VS惠山新城万达VS河埒口无锡商战多足鼎立

散点布局，齐头并进谁会是英雄？VS太湖新城太湖国际社区位于市区的延伸段，人气充足，预打造市级商业中心新区的产业支持，填补新区商业空白打造旅游、休闲、娱乐中心，填补区域空白人流充足，预打造区域商业中心得益于政府的规划，目前尚未形成很高人气五、无锡商业地产开发趋势预判案例1：金太湖国际城

地理位置：北塘区占地面积：142176.9平方米建筑规模：680000平方米商业面积：258000平方米停车位:地上600地下3000一期推出：78000平米价格：一层均价38000元/平方米，二层均价18000元/平方米共建配套：国际影院、五星级酒店、沃尔玛、真冰溜冰场、中心MALL经营方略：经营户前4年包租，8％的投资回报率，一次返还投资户：投资10年，8％的回报率，4年后，4年返还，再包租10年五、无锡商业地产开发趋势预判媒体分析媒体表现:楼书、单页、户外广告、新闻、2024无锡金秋房展会、网站主打媒体：户外广告、楼书、网站媒体诉求：

600米无锡首条市级步行街滚滚人潮旺透天

光影水街休闲娱乐不夜天

国际影院与世界共舞的梦幻国度

特色主题餐厅环球美食新体验

锡城冰世界翩跹新舞台

超五星级酒店尊崇效劳贵族荣耀

甲级写字楼叱咤疆场的策源地

酒店式公寓商务生活贴心呵护

高尚住宅都会生活最新高度

主诉求语：昨日无锡小上海,今日美国时尚岛!无锡十一五重点商业工程中国首个都会中心国际购物天堂五、无锡商业地产开发趋势预判案例二：宝龙城市广场占地面积:77113平方米总建筑面积:322668平方米公寓式酒店：75629.47㎡

商业面积：235738.86㎡

工程定位：规划集商业、餐饮、影城、娱乐、公寓酒店为一体的综合性建筑群。停车数：1600辆〔地上200辆，地下1400辆〕业态规划：业态规划为、连锁百货、生活卖场、五星级影院、美食广场、主题游乐广场、数码广场、公寓式酒店

诉求：以合理运营模式缔造全新商业圈宝龙的品牌效应70％的自留物业宝龙城市广场将成为无锡新区“一站式〞国际消费体验中心

五、无锡商业地产开发趋势预判无锡万达广场

地理位置：工程位于滨湖区河埒口中心商务区占地面积:179300平方米总建筑面积:695000平方米业态规划：２３万平方米的国际化大型购物中心；４万平方米的超白金五星级酒店;３万平方米的酒店式公寓；３６.５万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个３万平方米的市民休闲广场。楼盘配套：万达商业广场〔大型商业中心〕写字楼五星级酒店幼儿园等周边配套：第四人民医院、滨湖区实验幼儿园、大润发开盘：2024年5月竣工：2024年6月诉求：万达专业运营多家世界级主力店案例三：五、无锡商业地产开发趋势预判明发商业广场地理位置：惠山大道与北环路交汇处占地面积：216679.8M2总建面积：501028.6M2其中商业：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓：53238.3M2地下停车位：1238辆地上停车位：755辆居住气氛：规划总积到达了350万平方米，入住的人口到达15万人代表景观诉求：摩天轮、海盗船 媒体分析媒体表现：户外广告〔市中心、火车站及交通主要路口〕、无锡房地产市场网、无锡新周刊、2024中国太湖无锡金秋房地产交易展示会、宣传楼书、道旗、新闻…… 主打媒体：户外POP，道旗等媒体诉求：50万平方米都市购物乐园 主诉求语：游在此/购在此/欢乐在此案例四：五、无锡商业地产开发趋势预判滨湖区总建筑面积约145万平方米，业态规划：社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米国际化商业中心，将成为无锡的“维多利亚港〞。太湖国际社区：区域规划优势明显，但目前人气严重缺乏诉求：无锡的“维多利亚港〞。太湖国际社区荟萃你世界地产领袖，光耀全城媒体：网站、报纸、电视、户外等全方位大批量投入。案例五：五、无锡商业地产开发趋势预判五、无锡商业地产开发趋势预判第一，中心商圈。中心商业区的价值就是“有效客流〞。一个城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各项配套资源的含金量必然在城市中是首屈一指的，能吸引“有效客流〞。处于核心商圈的商业地产，它的竞争力也必然有先天胜势。第二，商业的只租不售。“只租不售、统一经营〞的策略也是商业健康开展的关键所在。只租不售已成为商业地产开发的必然趋势。第三，利用专业的力量。商业地产的开发决不可不能拍脑袋决策，应该利用专业公司的力量。从战略的高度与专业商业地产公司、品牌商家合作。第四，轨道交通。轨道交通的作用同样表达在能吸纳有效客流。轨道交通对商业带来的机遇，在未来的开展过程中会起到相当重要的作用。实践证明，机场、地铁对人们的聚集和分流作用十清楚显。一、重视运营，重视招商，而且在出租和出售的问题上，开展商持有运营是一种趋势。只有这样才能把商业的价值发挥最大。二、商业工程的前期定位十分重要，且要有鲜明的商业主题，跟它当地的区域条件相吻合。三、商业工程必须有一个详细的行业定位，商业的业态分布和商业的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散户的布局和人气的吸引点布局等在业态规划时也非常的重要。未来无锡商业成功运作的必要点五、无锡商业地产开发趋势预判本案竞争性分析及市场区格第二局部考虑到无锡的宏观经济环境、商业房产开展现状及供给需求情况、无锡空港新城现有商业市场空白点、结合本案的区位的实际特点，区域的商业规划、业态分布情况，可考虑将本案定位为写字楼高星级酒店时尚百货商业步行街公寓办公集高星级酒店、时尚百货、商业步行街、写字楼、公寓办公于一体80000m2HOPSCA城市综合体本案的业态定位：一、本工程的SWOT分析工程的商业定位功能定位超越传统商业的单一购物功能一个多功能、时尚化的集会、交往场所〔可购、可逛、可赏、可憩〕形象定位空港新城的名片、市民的时尚舞台

全面超越带动市镇能量级别的提升适当超前配套空港新城的潜在需求一、本工程的SWOT分析不可逆转的优势商圈相对完整，门槛消费人口充足。周边小区林立，硕放3公里范围内有近15万的消费消费人口充足。空港产业园的中心优势，率先与百业超市共同造势，占据先机；空港产业园区周边产业的导入。周边安居房及众多小区的起建〔1500亩的安居房〕，周边道路的不断修建等为工程的进入创造了有利时机位于空港产业园的中心优势位于空港产业园的生活区的核心。水陆空三位一体交通优势苏南绿色国际机场成为区域的引擎优势分析：人和天时地利一、本工程的SWOT分析23相对竞争优势工程的体量适中，80000方的体量，各种业态相互互动，适合开发运营周边的商业模式较为初级，本案的开展在档次规模上超越传统，填补区域的商业空白。后期专业运营，本地开发商决心做好整个商业。永续开展。总价较低，采用8％的回报率，5年包租的模式开发60％的自留物业，与商户同当风险主力店占到区域的60％左右工程内部的规划优势明显，停车、八大出入口、九大连廊、四大广场的人流聚集引导等设置。各种业态的分布较为合理主力业态、次主力业态等配比分布较为合理 * 资料来源： 相对竞争优势工程自身优势经营优势内部规划优势一、本工程的SWOT分析劣势市场接受度空港产业园区的开展需要一定的时间，人们对区域的重新认识和改变还尚需时间。开展时机1〕本案作为空港产业园的核心配套场所，机场经济带来的高科产业为本案赢得了相当数量的高消费人群2〕周边商业模式，较为填补空港产业园的商业空白时机商圈时机工程位于硕放新镇的中心，空港产业园的商务核心位置，周边暂无竞争商圈，未来的开展前景较为开阔，投资的潜力较大。宏观经济时机1〕人民币升值，购置力提高；2〕国外机构和个人不断涌入，为消费提供有力支撑；3〕政府政策的大力扶持，为商业建设提供了强大的平台。市场供给时机本钱高的弱势，供求关系，无锡02－08年推出近千余万方的商业面积，整个商业压力较大。竞争对手无锡市区、新区、周围商业的规模不断扩大，也将分流本案的威胁开发企业品牌形象尚未建立缺乏足够的品牌商户资源主力商家品牌尚未落实一、本工程的SWOT分析项目名称商圈和人流量规模（㎡）档次与配置地块升值潜力品牌形象业态规划运作模式所属性质金太湖人流量充足258000档次一般市区，升值潜力大一般商业规划较好出售包租区域中心宝龙城市广场商圈相对完整，人流量235738.86档次一般新区，升值潜力一般较高主力店占的比例较大大部分自己运营区域中心明发商业广场商圈相对完整，但目前严重缺乏人气284586档次一般惠山区，升值潜力一般较高以娱乐、旅游为主出售、部分自己运营区域中心万达商业广场商圈竞争较小，人气较为充足230000档次较高河埒口，升值潜力一般较高业态齐全自己运营区域中心太湖国际社区商圈完整，但人气缺乏360000档次较高政府规划，新城，升值潜力高较高以旅游业为主出售，部分自留运营区域中心本案商圈完整，人气充足39000配合空港档次中等空港新城，升值潜力高一般各种业态齐全出售。少部分自己运营次区域中心二、同期同类商业地产工程竞争性分析因此从以上各个方面来分析，从无锡市场的各个区域楼盘来分析，因此本案应该属于次区域中心的位置，区别于其他市级商业楼盘。二、同期同类商业地产工程竞争性分析次区域级核心商业消费客源：独享我们享有相对完整的商圈，在3公里范围内没有同等规模、同等档次的工程竞争。区域内较为稠密的人口成为我们的独享客源。投资客源：总价30—160万，主力总价50-80万，与同期、同定位物业形成目标客户差异，拥有更广阔的市场根底，可以切割其局部市场。经营客源：由于区域现有消费规模、能力有限，同时经营者对工程的认知需要一个过程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上较弱。二、同期同类商业地产工程竞争性分析本工程的市场占位及区格：工程营销战略分析第三局部一、工程的营销课题1、价值：如何突破镇级商业，拉伸商业的价值？2、资金：在宏观环境的压力及本案30000方酒店不出售的情况下，如何统筹开发，保证资金链使工程得以顺利持续性的开发？3、风险：在整个房地产日益严峻的市场环境下，投资者的投资热情狠狠地收到打击，我们如何躲避风险？4、本钱：作为镇级商业，我们如何合理的控制营销本钱，在竞争态势中如何合理有效运用和整合与本案相符的各种媒体？四大营销课题二、工程的营销战略打赢区域市场分割市级市场在空港产业园区域打造区域的核心，成为区域的中心商业圈，完全超越其他的商业模式和规模，成为区域的绝对引领者。打破区域堡垒，与其他的区域的市级中心决战，以我们独特的优势分割无锡的商业市场根据市场竞争态势及工程自身的情况：我们的核心战略为：二、工程的营销战略

借力空港，跳出硕放：在高空宣传层面必须以〞苏南绿色国际机场、空港产业的规划开展〞为历史背景。以产业价值对区域价值提升的巨大动力，推升工程价值和投资潜力；稳妥推盘，手法创新：保证资金流的稳定，在推盘上必须兼顾效益最大化与销售速度的平衡,以确保销售率实现的可能性为第一要务;同时在价格策略上运用创新手段,提高付款比例,促进销售资金回笼。主动进攻，全面行销：在投资市场萎缩，竞争量大的市场上，传统的高空广告轰炸+售楼处坐等的模式无法保证工程的胜出。必须采用“攻势营销〞，主动寻找客户，将工作做的更细致、更扎实才是致胜之道。上下配合，有效布兵：坚持高空媒体打面——树立品牌形象；区域媒体打片-——锁定目标市场；深度媒体打点——促动销售购置。四大要点我们的核心操盘策略工程总平图三、工程的推案销控及销售方案2024年2024年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月40%1月26春节10％10％10％40％10％10％10％商业局部休闲娱乐街、KTV10％10％10％精品商厦40％10％10％10％小户型公寓40％三、工程的推案销控及销售方案资金回笼量：42169500－60736800元资金回笼量：资金回笼量：资金回笼量：推案考量因素：工程开发建设进度资金缺口需要，现金流的保证价格成长策略36836750元10％10％21029250元20700500元推盘第一阶段2024年10月－2024年1月26〔春节〕项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数休闲娱乐街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640办公2号楼1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大单体东北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4凤凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5总汇

2032010738.9295

42169500160销售敏感性分析情况1：销售率和资金回笼量保守估计销售率：52.84％这一阶段主要推出商业局部客户拜访量:16000人；每天接待客户量：10.6人。三、工程的推案销控及销售方案项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数休闲娱乐街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370办公2号楼1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大单体东北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4凤凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5总汇

2032010738.9295

50603400160.2情况2：资金回笼量的提高的变化对销售额的影响。销售率：52.84％三、工程的推案销控及销售方案项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数（套）休闲娱乐街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100办公2号楼1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大单体东北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2凤凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5总汇

2032012552.7295

60736800186.6情况3：销售率的提高的变化对销售额的影响。销售率：61.78％推盘第二阶段2024年3月－2024年6月销售率：50％项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）酒吧娱乐街东侧178089081100050%50%195800004895000

北侧1396698191000050%50%139600003490000总汇

3176158827

335400008385000三、工程的推案销控及销售方案推盘第三阶段2024年5月－2024年8月项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）百货商厦商场1F28641145.660750040%50%214800004296000

商场2F46371854.8104500040%50%231850004637000总汇

75013000.4164

446650008933000推出精品百货商厦三、工程的推案销控及销售方案推盘第四阶段2024年5月－2024年8月项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）酒店式公寓2－11层19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小户型公寓工程营销推广方案第四局部

08年5月－6月－10月－09年3月09年5月09年9月2024年1月2024月5月2024年5月第一战役第二战役第三战役一、工程的整体布署

客户造势

预约认购强销持续期二期开盘二期强销持续期试营业清盘?露天电影巡展周－瑞港之夏?长三角顶峰论谈开工典礼奥运金牌方案开盘活动瑞港夏日送清凉活动旺铺拍卖圣诞大联会瑞港冬季送温暖“瑞港送福〞活动春季房展会异地长三角市场联动招商推荐会夏日风气活动买商铺送保障瑞港周周时尚秀美食大比拼，才艺大显势招商推荐会瑞港周周时尚风开业活动唱响空港正式营业这一阶段前期全面获取商户资源，本阶段以报纸广告宣传为主，软硬结合；SP活动进行工程炒作，提高工程的整体知名度；本阶段以报纸广告宣传为主，软硬结合；另外加上电视、播送宣传的持续性宣传，提高工程的品牌形象。对本案的工程单额投资价值。商业运作模式、工程卖点进行宣传，激起人们多产品的投资价值的认可本阶段主要以活动为主，举办招商会和每周的活动，配合单页和内部期刊使人们看到人气，增参加驻信心，为开业做准备广告策略：价值层面：十年上海虹桥巨变今日无锡硕放腾飞定位层面：空港新城首个集商务、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型的商业中心广告总精神二、工程的推广策略－广告策略消费层面：缤纷生活不夜天，24小时娱乐城PR公关策略1、长三角临空经济顶峰论坛2、瑞港电影巡展周3、瑞港客户联谊沙龙活动4、招商推荐会5、瑞港招商团拜会6、瑞港送福活动7、瑞港夏日送清凉活动8、瑞港夏日风气演出节〔每周〕9、瑞港冬季送温暖活动10、无锡春秋季房展会二、工程的推广策略－公关策略活动目的进行工程的前期形象的初步导入，让人们对本案有一定的期待和神秘感SP活动方案目的：夏季人们人们夜晚的户外活动较多，工程形象初次亮相，通过电影巡展，一方面可以借助爱国电影宣传人们的爱国情绪以响应2024奥运年人们的爱国热忱，并可以把工程的介绍穿插其中。从而对工程进行一定程度的告知，并引发人们的期待，赢得良好的口碑。活动配合:在活动前进行硕放、坊前、梅村等地镇上乡下主路口和人流聚集地的海报张贴，进行活动的预告。并组织专门人马进行各个村点的定点电影播放。在播放时借助人们聚集时进行瑞港宣传业的发放。道具：爱国影片、影具、单页、DVD、海报等。地点：硕放人口聚集地、梅村、坊前、后宅人口聚集地活动1：?露天电影巡展周－瑞港之夏?二、工程的推广策略－公关策略在工程开工时，开工典礼，进行人们传统的桔祥活动，舞大龙舞大狮在硕放本地能够造成很大的气势，让全镇皆知“瑞港商业广场〞，并能够进行很好的口碑相传。目的：引起人们的高度重视，引发人们对投资价值的充分认可，并能够引起一定的凡响，借助事件进行多方面的媒体宣传，从而引起人们的投资热情，从而到达快速去化产品的目的。道具：单页、舞龙舞狮队活动2：开工典礼－龙狮送“瑞〞二、工程的推广策略－公关策略活动要点：邀请房地产业界知名的人士，著名的专家学者及相关的经济学专家对各种产业下商业价值进行论谈，并引出工程的价值。并邀请虹桥、浦东的收益者来谈他们切身感受人物：长三角地区的房产精英地点:某五星级酒店道具：DVD、楼书、PPT展示稿、礼品等活动3：长三角临空经济顶峰论坛活动目的：引起人们的高度重视，引发人们对投资价值的充分认可，并能够引起一定的凡响，借助事件进行多方面的媒体宣传，从而引起人们的投资热情，从而到达快速去化产品的目的。三、工程的推广策略－公关策略媒体策略：高空媒体——结合事件——翻开影响面——聚焦空港区域价值区域媒体——建立通路——直面目标客户自建媒体——点对点深入沟通对于区域的外围客户，主要通过高空媒体，结合事件进行炒作，翻开区域的影响面，使客户聚焦区域，认可区域价值。主要的媒体如报纸、电视台、播送电台、网站、报刊等对于区域内客户，要进行升入的沟通，通过一些适合当地的活动，创新性礼品、单页、SP活动并辅助以短信、电邮、墙体广告、海报、楼宇号标注等、定点说介等对区域客户进行深度的攻击。针对区域客户，通过区域媒体进性攻势，主要媒体如电梯、楼宇标注、出租车广告、短信、楼宇标注、水媒体广告、公交车广告等进行区域的攻击二、工程的推广策略－媒体策略费用预算

单价（元）份量总价(元)

网站

16000

纸杯0.3100003000

信纸0.1200002000

信封0.25100002500

扑克牌1.51000015000

打火机0.5100005000

招商手册31000030000制作楼书3600018000扇子11000010000单页11.51000015000单页221000020000手提袋1.550007500光盘制作

800100000光盘刻录230006000展板

4000X展架

4000易拉宝

2000费用预算：二、工程的推广策略－媒体策略户外高炮

12000灯箱

5000围墙

18块50000广告牌

1年300000

农民户外

1年50000媒体报纸

江南晚报3500010350000扬子晚报1200010120000现代快报2600015390000无锡日报600005300000短信

100万条60000车身

1年200000户外广告牌

1年200000杂志

50000网站

5个月100000电视

1个月50000广播

3个月30000

户外媒体

直邮1.2元

30000

电梯350次3个月50000二、工程的推广策略－媒体策略公关活动长三角空港新城论坛

140000房展会

2200000招商会

150000联谊会

230000开工典礼

40000拍卖会

20000不可预测费用

200000总计

3103500到第一次试营业前媒体总计约：3103500元二、工程的推广策略－媒体策略渠道策略三级体系第一级：交易功能中心——现场招商展示中心，通过现场的模型道具、DVD的三维的放映、业务员的说介及相关SP活动而到达客户积累、成交。现场具有展示、交易洽谈、实景展示、场景渲染及办公的五大功能。

第二级：以长期固定形式在流动人流量大的公众地点设立固定展点，建议在新区、市区相关大超市、大商场前或内部阶段性设立外展点；并现场进行说介、资料发放。第三级：正对无锡的沿街商户全面扫街的形式，获取其商户资源，组织专员现场说介、电话邀约、回访、现场洽谈等二、工程的推广策略－渠道策略春节前：160套商铺根据大树法那么，及市场经验数据倒推法 * 资料来源： 160套成交1600个意向客户16000个商户拜访08年5月26－08年1月26日时间：5个月3200人/月320人/月32套/月160人/日16人/日1.6套/日渠道策略二、工程的推广策略－渠道策略千村万户方案大市场扫描方案道路封锁方案商圈辐射方案国际连锁品牌国内连锁品牌省内连锁品牌无锡连锁品牌新区经营商户区域经营商户投资客户自营客户客户分类二、工程的推广策略－渠道策略千村万户方案硕放本地：梅村：坊前：新区旺庄路街道新区长江路鸿山镇：全镇总人口5万，有15个行政村和1个居委全镇目前有16个行政村，5个居委会，本地人口4.5万，外来人口约5万面积14.64平方千米，人