08第八章土地增值税法

第八章土地增值税内容概要〔一〕纳税义务人〔二〕纳税范围〔三〕应税收入的认定〔四〕确定增值额的扣除工程〔五〕增值额〔六〕税率〔七〕应纳税额的计算〔八〕税收优惠〔九〕纳税申报及交纳东华理工经管学院会计系第一节纳税义务人纳税义务人土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物〔即转让房地产〕并获得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等东华理工经管学院会计系第二节纳税范围一、纳税范围土地增值税的纳税范围包括：1．转让国有土地运用权2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让二、纳税范围的界定可经过以下几条规范来判别规范之一：转让的土地运用权能否国家一切。东华理工经管学院会计系第二节纳税范围规范之二：土地运用权、地上建筑物及其附着物能否发消费权转让。规范之三：转让房地产能否获得收入。三、对假设干详细情况的断定根据以上三条断定规范，我们就可以对以下假设干详细情况能否属于土地增值税的纳税范围进展断定：东华理工经管学院会计系第二节纳税范围1.出卖征。包括三种情况：〔1〕出卖国有土地运用权；〔2〕获得国有土地运用权后进展房屋开发建造后出卖；〔3〕存量房地产买卖。2.承继、赠与承继不征〔无收入〕。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承当直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。东华理工经管学院会计系第二节纳税范围3.出租不征〔无权属转移〕4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满归还债务本息不征；抵押期满，不能归还债务，而以房地产抵债，征。东华理工经管学院会计系第二节纳税范围5.房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。东华理工经管学院会计系第二节纳税范围7.协作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免9.代建房不征〔无权属转移〕10.房地产重新评价不征〔无收入〕东华理工经管学院会计系第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：级数增值额占扣除项目金额比例

税率

速算扣除系数

150%以下（含50%）

30%02超过50%～100%（含100%）

40%5%3超过100%～200%（含200%）

50%15%4200%以上

60%35%东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定一、应税收入确实定：1．货币收入货币收入是指纳税人转让房地产而获得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信誉票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其本质都是转让方因转让土地运用权、房屋产权向获得方收取的价款。货币收入普通比较容易确定。东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定2．实物收入其是指纳税人转让房地产而获得的各种实物形状的收入，如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产。实物收入的价值不太容易确定，普通要对这些实物形状的财富进展估价。东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定3．其他收入其是指纳税人转让房地产而获得的无形资产收入或具有财富价值的权益，如专利权、商标权、著作权、公用技术运用权、土地运用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需求进展专门的评价。东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定二、计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的工程，根据转让工程的性质不同，可进展以下划分：对于新建房地产转让〔扣除工程〕1.获得土地运用权所支付的金额；2.房地产开发本钱3.房地产开发费用(P231)4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其它扣除工程东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定对于存量房地产转让〔扣除工程〕1.房屋及建筑物的评价价钱。评价价钱=重置本钱价×成新度折扣率

2.获得土地运用权所支付的地价款和按国家一致规定交纳的有关费用。3.转让环节交纳的税金。东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定〔一〕对于新建房地产转让，可扣除1．获得土地运用权所支付的金额，包括〔1〕纳税人为获得土地运用权支付的地价款；〔2〕纳税人在获得土地运用权时按国家一致规定交纳的有关费用。2．房地产开发本钱它是指纳税人房地产开发工程实践发生的本钱，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定3．房地产开发费用它是指与房地产开发工程有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。〔1〕纳税人可以按转让房地产工程计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的；房地产开发费用＝利息＋〔获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×5％以内东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定〔2〕纳税人不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的；房地产开发费用＝〔获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×10％以内4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业只能扣"两税一费"，非房地产开发企业扣"三税一费"。

东华理工经管学院会计系第四节应税收入与扣除工程确实定5.财政部规定的其它扣除工程从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除加计扣除费用=〔获得土地运用权支付的金额+房地产开发本钱〕×20%〔二〕对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评价价钱。

评价价钱=重置本钱价×成新度折扣率2.获得土地运用权所支付的地价款和按国家一致规定交纳的有关费用。3.转让环节交纳的税金。

东华理工经管学院会计系第五节应纳税额的计算一、增值额〔计税根据〕

土地增值额=转让收入-扣除工程金额在实践的房地产买卖过程中，纳税人有以下情形之一的，那么按照房地产评价价钱计算征收土地增值税：

1．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价钱的。2．纳税人提供扣除工程金额不实的。3．纳税人转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无正当理由的。东华理工经管学院会计系第五节应纳税额的计算二、详细方法1．隐瞒、虚报房地产成交价钱，应由评价机构参照同类房地产的市场买卖价钱进展评价。税务机关根据评价价钱确定转让房地产的收入。2．提供扣除工程金额不实的，该当评价机构按照“房屋重置本钱价〞乘以“成新度折扣率〞计算的房屋本钱价和获得土地运用权时的基准地价进展评价。税务机关根据评价价钱确定扣除工程的金额。东华理工经管学院会计系第五节应纳税额的计算3．转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评价价钱确定转让房地产的收入。三、应纳税额计算

应纳税额=增值额×适用税率-扣除工程金额×速算扣除系数

例见P186东华理工经管学院会计系第六节税收优惠一、对建造普通规范住宅的税收优惠

纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20%，免征土地增值税。二、对国家征用收回的房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠凡居住满5年或5年以上的免征，居住满3年未满5年的减半征收，未满3年征收东华理工经管学院会计系第七节纳税申报及纳税地点一、纳税申报土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签署后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。二、纳税地点1．纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或运营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；假设不一致的，那么应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。