商业物业管理方案篇

商业物业管理方案3篇一、工程概况：

本建筑区划位于成都市郫县红光镇红高路1号

本建筑区划规划设计的物业类型为：住宅、商业。

本建筑区划规划建立净用地面积135100平方米。

本建筑区划总建筑面积622789平方米。其中地上计入容积率的建筑面积472580平方米（住宅建筑面积390494平方米，商业用房建筑面积80792平方米，物管用房建筑面积945平方米）；地下建筑面积138432平方米，地下2层；总绿地面积40530平方米。

本建筑区划的建筑密度为26.7%；综合容积率3.498；绿地率30％。

本建筑区划规划建立机动（地下）车位4550个；其中：商业占645个。

根据规划设计建筑非机动车停车位6339个。其中：商业占2421个。

工程配套：

本物业设有五星级全域会所式酒店，涵盖室外露天泳池、亲子玩乐室、篮球馆、羽毛球馆、台球室、拳击馆、健身馆、乒乓球馆、沙狐球馆、壁球馆等十余项设施及大型连锁超市、电影院、社区效劳中心。

二、综合效劳质量标准

1、确保效劳准时率100%；

2、客户效劳满足度85%以上；

3、环境及保洁到达优秀等级；

4、设施设备完好率达98%，设备有效利用率95%；

5、重大消防、治安、安全事故率为0；

三、面积数据

1、商业总建筑面积：80792平方米

1）集中商业建筑面积：16868平方米

2）沿街商业建筑面积：13330平方米

3）人人乐大型超市建筑面积：3300平方米

4）太平洋影城建筑面积：5893平方米

四、物业公共效劳费标准

物业效劳费：建筑面积×收费标准

收费标准：3.0元/㎡/月

五、治理人员配备及主要职责

治理人员的配备原则：因事设岗、精简高效，使客户感觉没有虚职，没有闲人。

1、客户效劳部：全面负责商业客户效劳工作。主要职能是客户接待与内部治理。

本部门直接承受物业效劳中心经理领导。

该部门设主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商业1名），主要在前台。

主要职责：

1）严格遵守公司各项规章制度，听从治理。

2）承受物业效劳中心经理的直接收理，对其工作负责。

3）负责物业治理工作的组织实施，收集物业各类数据，详细执行物业治理规划的编制工作。

4）负责与相关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系。

5）按时记录并核对水电起止度及收取，负责物业租赁费的催收。

6）每天不定期巡查商业区域的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。

7）处理前期物业的突发大事并准时上报领导。

8）完成领导临时交办的其它工作。

2、工程修理部：全面负责设备设施的运行、保养和修理工作。主要职能是保证商业正常安全运行，使物业保值和升值。本部门直接承受物业效劳中心经理领导。

该部门设主管1名，水电、土建、机电三个专业的工人各1名。

3、秩序维护部：全面负责商场、影城及零星商铺的巡逻、监控、消防和车管工作。主要职能是安全防范和消防治理。直接承受物业费业务中心经理领导。

该部门设秩序维护领班1名，秩序维护员6名（巡逻岗）。

A、主要职责：（巡逻岗）

B、主要职责：（车场）

1）严格执行公司各项规章制度，听从治理。

2）承受物业经理的直接收理，对其工作负责。

3）负责车场治理工作的组织实施。

4）负责与相关单位协调，维护车库经营正常运行。

5）负责车场突发大事的前期处理并准时上报领导。

6）负责车场智能系统操作的指导、监查治理并简易维护，保证系统的正常运行。

7）严格根据车场治理制度每天不定期巡查车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放状况，保证车质及车辆的安全，做好巡查记录。

8）随时对道路和停放车辆进展巡察查看，保证车辆安全，发觉漏油、漏水，未关车窗、车门、车灯，应随时通知车主，做好记录。

9）发觉进场车辆有损坏时应向车主当场指出，并做好记录。

10）

11）车场规定载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危急品的车辆制止放行进入车场。严守岗位，不得擅离职守，保持警觉，文明上岗，礼貌待人，妥当处理上岗时遇到的各种问题。

12）完成领导临时交办的其它任务。

4、清洁绿化部：全面负责商场、影城的室内保洁、室外保洁与绿化养护工作。主要职责是保洁效劳治理和绿化效劳治理。直接承受物业效劳中心经理领导。

该部门设清洁员5—7名，绿化1名。

A、主要职责（清洁）

1）

六、治理效劳原则

1、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满足度为效劳目标。

2、以塑造商业品牌，事先物业保值增值为目标。

3、建立完善治理体系，打造高效商业治理队伍。

4、为客户利益、顾客利益及物业整体进展而效劳。

七、物业治理效劳内容及范围

商业物业治理内容包括设备运行维护、安防和环境清洁等硬性效劳，也包括环境的营造、人性化的细节效劳等软性效劳，只有将二者结合，才能更好提升商业物业的附加值和开发商、商家使用过程中对其工作的认同感。治理内容主要包括：

1、安防治理：

确保客户、顾客生命财产安全，是商业正常运营的根本条件，强有力的安防工作是商业正常运营的有力保障。商场、影城营业时间内人流量大，人员浩大而且简单，安防实行明岗与便衣巡逻、视频与监控相结合，与当地派出所亲密协作；营业完毕后统一清场。

工作要点：治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业完毕后的清场治理及出入登记治理。

2、消防工作：消防责任重于泰山。切实做好日常治理防范措施：消防设备设施定期检查、商场及影城内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，一年内组织不少于两次消防演习

工作要点：消防设备设施的日常检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻等。

3、保洁消杀绿化治理

干净的公共环境，是商业治理效劳水平、企业形象的重要衡量指标。营业时间内实行公共场所不连续循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保干净的经营环境。定期开展公共环境的消杀工作，做好绿化维护，提升商业环境品质。

工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀。

4、客户效劳治理：

1）建立客户效劳治理制度；

2）办理入驻（迁离）手续，应查验客户相关资料，按规定程序办理，准时建档归档。

3）准时处理各类客户效劳事宜，向客户宣传国家物业治理法律法规，促进客户正确、安全使用物业。

4）接待效劳

A、物业效劳区域内应设立并公示效劳电话，依据效劳合同商定，明确效劳时间，有效劳记录。

B、承受客户诉求信息，应视状况轻重缓急程度，实行马上、准时或按商定时限予以答复和处理。

C、受理客户投诉，应核实状况，做好记录，准时处理，登记存档。重要、重大投诉应回访。

切实满意客（商）户的需求，不断提高商户对客户效劳的满足度，争取商户对物业治理效劳的支持，形成商户、物业公司团结全都，共谋进展的良好局面。所谓客户效劳无小事，客户效劳无止境，细节与执行力打算客户效劳水平。

工作要点：良性沟通、了解需求、准时效劳、持续跟进、关注客户进展。

5、公共设施设备维护保养

加强商业物业重要设施设备日常检查、维保，准时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生。

工作要点：日常巡检、提前排解安全隐患、分步实施中修、大修规划。

八、商业治理特点：

1、顾客流量大、流淌性强，

进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作特别重要。

2、治理点分散

出入口多，电梯、自动扶梯、分散，需要的保洁、保安人员相对较多，治理点分散，治理难度大。

商业物业治理方案2

一、企业简介（略）

二、企业理念

以“治理效劳品牌化，治理工程品牌化”的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场进展为关注焦点，与“业主、商户、进展商”真诚合作，通过对所效劳工程精细化、专业化、前瞻性的运营治理，塑造工程市场品牌形象，带动工程物业市场价值的稳步提升，实现工程在区域市场可持续进展，制造属于业主、商户、社会公众的共同价值。

三、质量方针

以市场为导向，持续不断地引导和满意客户需求。

质量方针涵

1、以客户满足为关注焦点，依据市场变化，对客户现有需求和潜在需求作出快速、敏感的反响及决策，引导和满意客户需求。

2、协作、诚信、专业、严谨。公司文化涵是每位员工的行为准则，为客户供应诚信、专业、优质、高效的人性化治理效劳，确保治理效劳质量，促进物业的保值和增值。

3、持续改良，持续进展。以ISO9001：0为标准，实施科学规的物业治理效劳，不断改良和提高治理效劳质量，通过创新效劳，为客户制造超值和持续价值。制造客户、公司、社会共同价值，是我们追求的目标。

质量目标

1、确保效劳准时率100%

2、客户效劳满足度85%

3、环境及保洁到达市容（商场）卫生治理标准（优秀等级）

4、设施设备完好率98%，设备有效利用率95%

5、重大消防、治安、安全生产事故率为0

6、治理效劳质量同业领先，争创地区/级优秀物业治理企业。

四、公司治理优势（略）

五、公司进展历程

六、xxxx面积数据

商业物业治理方案3

在送旧迎新之际，物业公司在回忆20xx年工作开展的根底上，总结阅历，找出缺乏，以更加务实的态度，积极协作集团经营的战略方针，细化治理，从内部挖掘潜力，向治理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对缺乏，团结一心，增加大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会连续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的快速进展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素养是企业优质效劳的根底。我们将把培育一支专业、高效、严格治理的效劳团队作为20xx年物业开展内部治理的根本战略，实行严格治理，善待员工的方针，开展系列的培训规划、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提高团队的分散力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流淌率小于5%

人员培训掩盖率到达100%

人员聘请到岗率到达98%

员工生活满足度到达90%

1、团队的建立在于制度化的治理，人事行政部年度首要工作是完善治理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相协作的绩效考核制度，调发动工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部规划以保安部作为试点，对每个岗位提出详细的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调发动工对工作的积极性，使员工不断加强自我治理力量，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上实行绩效治理，力求在三月份全面掩盖，以提高整体的效劳水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的根底上，人事行政部将加强监视的力度，对岗位的操作和执行进展有规划巡查治理。准时发觉问题，准时改良。

2、人事行政部将把提高员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训规划，以业务学问培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增加员工仆人翁责任感和事业心，培育开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同根底。在人事治理流程中，实行优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素养，继而提高团队的整体素养。

3、在提高治理要求的同时，更进一步关怀员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的治理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并准时赐予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避开人浮于事，以建立一支精干、高效的效劳团队为目标，严格掌握人事本钱。

5、行政方面，将以协作业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力协作。修正现有的工作程序，使之更标准化、标准化。准时完成物料选购，严格治理物料的选购、使用掌握流程，重视公司资产、仓库、车辆的治理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业治理是以效劳为主，客服中心是整个物业公司的效劳窗口。为此，效劳中心将把效劳放在第一位，坚持“以人为本”的效劳宗旨，标准治理、追求创新、至诚效劳。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥的使用效能。

工作思路：

强调本钱掌握意识和本钱治理程序;

强调团队的有效运作和效劳流程;

强调公众效劳的标准化与特约效劳的共性化;

强调“以人为本”的效劳理念和效劳的人性化;

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满足率不低于90%;

效劳综合准时率不低于85%;

业务技能培训100%;

小区

绿化完好率不低于90%;

绿化掩盖率不低于60%;

治理费收费率一期逐步到达70%;

二期收费率到达90%;

生活垃圾日清率为100%;

工作重点：

依据对20xx年的工作回忆和反思，20xx年将致力于加强标准治理、协调沟通、落实执行，以提高治理效劳效能，营造和谐生活环境。

(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《治理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟识治理程序，到达标准自我、效劳业户的目的。并对员工进展定期的业务、技巧、效劳意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高效劳中心员工水平。尽快带着出一支业务过硬、效劳意识强的员工队伍。对进入效劳中心工作的员工严格把关，定期进展考核评比，对不称职员工坚决撤换。

(2)小区的环境治理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住环境，是我们特别重视的问题，以往的治理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，仔细地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况到达状态。

(3)依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门积极协调协作，完成收楼任务。

(4)对物业治理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进展沟通，听取业户的意见。承受合理的要求及意见，实行有效措施进展相应的整改，提高治理质量;对于超出治理标准的要求，按国家及有关规定向业主急躁解释，并加强对物业治理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交治理费的业户，将通过法律途径解决，使治理工作得以顺当开展。

(5)加强社区文化的建立，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

(6)帮助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同治理。

三、工程修理

四、保安部

保安部针对20xx年总结和分析工作状况，连续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和效劳工作为前提，搞好团队建立。结合公司的”进展需要和治理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，协作客服，加强对小区的巡查，提高整体治理水平。

工作目标

住客及公司综合满足度95%;

无因治理责任事故率0;

新员工岗前培训率100%;

不合格项整改率100%;

员工流淌率≤20%(不包括非正常流淌率);

突发大事快速反响率为98%;

非正常投诉率低于2%。

并全力协作做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接收，同时全面做好二期有关工作的效劳和治理，树立保安队伍的形象。

2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员工的业余消遣活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关竞赛做好预备。

3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质效劳月活动，表达保安队伍的效劳意识和效劳热忱，同时建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系统投入使用的前期预备工作，建立和完善智能化系统的使用和治理制度，准时进展智能化系统操作标准培训，逐步转变完全靠“人防”的治理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监视和治理，提高安防标准。

5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备状况，更进一步完善设备设施治理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发大事处理演练。依据实际状况将小区日常安全治理留意事项、家居与森林防火、突发大事处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

6、做好人员的培育和储藏工作。对保安员治理方向是力求转型和建立成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流淌顶峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储藏工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力制造价值，做好物业公司排头效劳部门。

7、加强骨干队伍的建立，拓宽员工学问面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素养和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20xx年上半年将连续以效劳为先、效益为本的经营方针，积极协作营销及客服工作的开展。实行敏捷的经营手法，推出更贴身的效劳，把会所经营做到