普华永道-2024房地产的新兴趋势（英译中）

®urbaurbanLand582024年出售房屋的平衡法案78零售业：尽管面临挑战，零售业还是出现了108成本、交易和资本市场115ESG战略、报告和绩效安德鲁·阿尔珀斯坦，普华永道MaryBethCorrigan，城市土地研究所LeoGonzalez，城市土地研究所ChuckDiRocco,普华永道AnitaKramer，城市土地研究所PaulFiorilla，办公室和多户住房店AhalyaSrikant,工业/分销湖FredCassano,PwC,加拿大BraidenGoodchild,普华永道,加拿大MiriamGurza,普华永道,加拿大FrankMagliocco,普华永道,加拿大StevenWeisenburger,PWC,美国员ChanellHawkins，协调员JamesA.Mulligan，高级编辑LibbyRiker/手稿编辑BrandonWeil，创意总监/师CraigChapman，出版业务高级总监在普华永道，我们的宗旨是建立对社会的信任并解决重要的问题。普华永道是152个国家/地区的公司网络，拥有327,000多名员工，致力于提供质量保证，咨询和税务服务。通过访问www.pwc.com了解更多信息并告诉我们对您重要的事情。推荐书目列表：普华永道和城市土地研究所：房地产新兴趋势2024.华盛顿：普华永道和城市土地研究所，2023年。AlecWatson*AliAbbas*特DanielD'Archivio*DanielleAucoin*DarrenSpeake*DaveBaldwinDaveMustinDaveSwerlingDavidNeale*DavidYee*MichelleMcArthur*MirjanaSimonovski*TrevorToombs*VictorWang*Mark*隶属关系如下：37%房地产顾问、服务公司或资产经理：19%私募股权房地产投资者：12%6%5%4%4%2%2%7%在本出版物中，受访者和/或调查受访者的观点已作为参与者的直接引文呈现，而没有对任何特定参与者的姓名特定归属。本报告末尾列出了今年研究中选择确定身份的访谈参与者的名单,但应该指出的是，所有受访者都可以选择在参与方面保持匿名。在几种情况下，本文包含的报价为。时GDPNCRIF资料来源：NCREIF，NAREIT，经济分析局/美国商务部，ULI房地产经济预测*NCREIF，NAREIT和2023年和2024年的GDP预测基于ULI房地产经济预测，2023年秋季。今年“新兴趋势”调查的受访者认为，最糟糕的通货膨胀已经过去,超过一半的人预计通货膨胀率将在2024年下降，另有三分之一的人认为通货膨胀率至少会稳定下来。这应该使联邦储备银行允许停止加息。但是，只有十分之三的受访者预计来年商业抵押贷款利率将下降。％）不错可怜深渊一家资产管理公司的高管说：“我们处于相当好的停顿状态,而买卖双方之间的期望正在重新调整。卖方尚未根据当前的市场状况完全调整其期望。”。尽管存在这些资本市场挑战，但许多行业尝试中的许多人至少仍然抱有希望，即使没有典型的乐观。超过40％的调查受访者将其公司的利润前景评价为良好到良好，但这是最低的份额自2011版《新兴趋势》以来，该行业仍在努力摆脱大金融危机（GFC）。相反，只有13％的人将其公司的利润前景评为糟糕或糟糕-尽管这是十年来最高的份额。尽管房地产资本市场疲软，但这种谨慎的乐观情绪似乎是适当的，因为面对相当大的市场错位和经济不确定性，房地产基础仍然具有惊人的弹性。在这一点上，办公室部门仍然是一个明显的例外，但其深层次的问题不应该困扰整个行业。一位行业战略家说：“在办公室如此低迷的情况下，很容易用非常广泛的笔来描绘商业地产，并认为这一切都很糟糕。."许多投资者，尤其是“核心”机构基金，仍处于观望状态，等待价格下跌到足以使回报令人信服的正确切入点。但这可能需要一段时间，因为很少有业主面临足够的痛苦来迫使无机会销售。大多数投资者都在寻找加息的结束，尽管等待实际降息的时间将更长。与此同时，更多的机会主义基金正在筹集资金和盘旋，寻找困境，但还没有找到很多东西。一家资产管理公司的负责人说：“我不知道那个日期会是什么时候，但我认为会有更多的困境，所以我认为会有更多的机会。”我们都在等待经济衰退开始很长时间，但美国经济拒绝让步。作为一个突出的经济体-我们采访的薄雾评论说：“令人惊讶的是，面对不断上升的利率，美国和许多其他经济体如此有弹性。这是有史以来预测最多的衰退。”更令人信服的是，就业增长已经放缓至自大流行以来的最低水平，平均新增15万个非农-尽管如此，经济学家还是担心，因为他们不会这样做。软着陆相对罕见，原因是：它们很难实现，尤其是因为随着经济放缓，经济变得更容易受到冲击，从而将经济推入彻底的衰退。事实上，软着陆预测在包括全球金融危机在内的最近几次大衰退之前都很常见，但事件淹没了他们乐观的情景。●家庭储蓄率低于正常水平，消费者耗尽了他们大部分的大流行储蓄（这可能会减少未来的消费者支出）；这是破坏经济的很多方法，更不用说其他潜在的黑天鹅事件了，比如最近发生的恐怖袭击由于通货膨胀率仍然顽固地高于美联储的目标利率，并威胁要重新燃起，政策制定者可能被迫将利率推高到足以将经济拖入衰退的水平。相关的担忧是，由于加息滞后，美联储可能将利率维持在太长时间。。但是，即使增长放缓，国际利率提高的时代也不会很快结束。投资银行负责人进一步指出，“压力将比过去20多年的通货膨胀压力更大，因为过去20多年来，自由贸易使我们对商品产生了通缩压力。”确实更高。经济中正在发生的事情和房地产中正在发生的事情很重要观评估给房地产行业带来了一些乌云，因为这意味着我们●美联储在2022年3月11次加息中的首次加息破坏了科创板长期的强劲表现，预计市场不会很快恢复昔日的辉煌。●尽管如此，市场参与者仍需要重新调整他们的预期,以反映未来几年驱动因素的减少，从而损害租金增长、房地产价值和回报。与此同时，该行业预计未来收入增长将放缓。正如在“越来越长”趋势中所讨论的那样，由于较低的出生率和更严格的移民政策，近年来人口增长已经放缓。与此同时，预计经济增长也将更加低迷，部分原因是利率上升。经济和人口增长放缓意味着就业增长放缓，空间需求减少和租金增长放缓。一位著名的行业经济学家总结说：“收入过度增长的时期,这会压低价格。一家资产管理公司的战略主管最终。但是调整过程可能需要很长时间才能完成。TheU.S.一家资产管理公司的负责人解释如下：“除非你必须这样做，否则没有出售的动机,所有者之间的出售保持沉默，这肯定会在短期内抑制交易活动。但随着越来越多的人接受更广泛的宏观环境，可能需要出售的业主将开始放松一点。."。一些业主会得出结论，不值得一个接一个地扔好钱，还给他们的贷款人。与市场普遍中断的其他时期相比，困境少有不良销售。但是业主开始屈服于需求和价格下降的现实困境的办公领域。著名的业主最近甚至离开了纽约和旧金山等即使给他们的所有者带来痛苦，这些价值损失通常也不会是毁灭性的，尤其是对于持有时间较长的资产。直到去年，大多数商业地产的价值仍在继续升值，除了办公部门，与之前的涨幅相比，最近的价值下降幅度不大。根据绿街的商业地产价格指数，自2022年COVID峰值以来，房地产价值已经下降了16%，远低于全球金融危机以来54%的涨幅。这些数字本身很难精确量化，不同的来源报告不同的数字。但是这些不同的来源都同意，许多，也许是大多数，业主将只是给予。当然，这并不涵盖所有人。根据一些消息来源，由于办公室价值已经下降了30％以上，并且预计还会进一步下降，许多办公室所有者将很快面临艰难的决策点。还有一些投资者这些情况仍然是例外，但在利率上升和增长放缓的时代，房地产价值将需要进一步下降，为下一次投资浪潮奠定基础。在那之前，“我认为交易市场不会反弹。我认为这将在一段时间内处于不适状态，”一家资产管理公司的负责人总结道。该行业也面临其他调整。不断变化的人口统计模式意味着必须修改旧的地理投资规则。投资者的兴趣已从市区转移到郊区，从门户市场转移到太阳带。正如我们在导言中指出的，写字楼行业对商业地产的感知风险和机会影响过大，但大多数行业的基本面仍然总体强劲，投资者对好产品的需求依然健康。一家CRE投资公司的一位高管表示，“我们仍然看到投资者对位置非常好的东西有强烈的兴趣。从卖方的角度来看，一个位置特别好的资产仍然获得非常好的定价，特别是在工业和多户市场。“新兴趋势”调查显示，人们对包括数据中心、学生宿舍和医疗办公室在内的几个细分市场仍有兴趣。尽管如此，利率上升和经济增长放缓的时代将对整个行业产生深远的影响。一位咨询公司的高管总结说：“也许我们正进入牛市不再悲伤的接受阶段。”●应该抵制宽泛的结论，因为在这个日益分叉的行业●尽管如此，现有库存的很大一部分在功能上已经过时，需要重新利用或拆除，以便为更高用途的用途让路，这对所有者来说是巨大的代价。随着我们对在家工作的适应，“几年后很难改变工作和通勤行为模这种情绪是行业专家之间不断增长的共识，即使不是完全解决的共识，不仅对办公室市场，而且对其他房地产行业和我们国家的市区都具有深远的影响。自大流行封锁以来已有三年多的经验，我们现在至少接受，从历史上看，办公室提供了有效的所有设备知识工作者：座机电话和复印机，然后是传真机和打印机，以及存储所产生的所有纸质文件的硬盘。现在，几乎所有这些都已被更好的便携式设备所取代，这些设备可以在任何地方通过无线互联网连接进行安装-也就是说，几乎无处不在。仅A类郊区郊区仅A类前6个市场*-A类10.0%17.3%+7.3%10.1%18.3%+8.2%12.1%16.0%+3.9%13.1%19.3%+6.2%16.0%+8.3%19.7%+10.0%73%73%81%32%32%47%108%104%104%*前六个市场是波士顿，芝加哥，洛杉矶，曼哈顿，旧金山和华盛顿特区劳动节被许多科技公司和其他公司大肆宣传，这重返工作岗位时的又一行。主要公司宣布了跟踪刷卡和领没有什么不同。行业数据，例如KastleSystem跟踪的刷卡，仅显示出一位投资银行家说，也许有些夸张地说，“办公室吸收的近90％位于股票的前10％。其余的空间？就像在猪上涂口红。您正试图将B级建筑物带到A级。但是有些建筑物周围没有足够的口红来出租。”这种“口红”以昂贵的建筑和租户改进的形式出现。但是，“由于利率,建设成本和租户津贴的提高，很难做出那些保留决定的铅笔，”一位领先的办公室老板和开发商说。"虽然预先体现的碳是当前的焦点，但房地产专业人士开始进一步研究拆卸设计，以采用更循环的开发方法。从现在到2060年，世界各地的开发商将把建筑建筑面积增加一倍,相当于在40年内每月建造整个纽约市。这些新建筑的大部分碳足迹将采用体现碳的形式。体现碳也将●T温哥华市（不列颠哥伦比亚省）的整个建筑生命周期评估分区要%。●旧金山的《建筑和拆除法》于2022年1月生效。该法规定了该市所有项目的碎片回收要求，这些项目必须回收或再利用，不得有垃圾填埋。●在联邦层面，2021年12月，总务局宣布了“购买清洁”计划,要求在大型公共项目中使用低碳混凝土和沥青，并要求环境产品声明（EPD）。●2022年8月通过的《降低通胀法案》包括数十亿美元的援助和工具，以帮助制造商、机构买家、房地产开发商、建筑商和其他人衡量、报告和大幅降低具体碳水平。然而，在宣布卸任之前，我们应该考虑零售业最近的反弹，正如我们在零售业部分中所记录的那样。俗话说，我们从错误中学到的比成功更多，事实上，新兴趋势仅在三年前就为该行业提供了黯淡的前景，因为我们正处于封锁的阵痛中。虽然有观点，但这仍然不会让办公室更有可能反弹。●包括LEED，生活建筑挑战和建筑研究机构环境评估方法(BREEAM）在内的绿色建筑认证将体现的碳测量和缓解作为最大程度地减少建筑物生命周期影响的一部分。●GRESB等自愿可持续发展框架已经要●最近由国际可持续发展标准委员会（ISSB）吸收的TCFD强调了与气候相关的风险和机遇以及范围1、2和3排放的披露。Becausemostofabuilding’semburedcarbonisaccountedforbythefoundation,structure,andenvelope,ittypicallymakessensetoreusedthesepartsofabuildingratherthantodemolishandrebuilding.AccordingtotheU.SEnvironment保护局，一个节能的新建筑需要大约65年的时间来节省拆除现有建筑时损失的能量。展望未来，建筑师和开发人员开始探索拆解设计。拆解设计是一种建筑设计过程，可以在建筑物分解时轻松回收产品，零件和材料-华盛顿金县等地方已经在对开发社区进行设计分解的教育，鼓励利益相关者考虑诸如“建筑物如何轻松地过渡到不同的用途？”之类的问题;ℼ当建筑物达到使用寿命时，建筑物会发生什么？”;和“在所有不同的建筑元素之间使用了什么联系？它们有多容易撤消？”。最后，一些投资者指出，人工智能（AI）有可能产生新的需求来源，特别是在旧金山等传统技术市场，那里是大部分风险资本和就业的基础。Salesforce刚刚宣布了由AI推动的新一轮大规模招聘，并扭转了最近的一些裁员。对于公司来说，经济实在太吸引人了，无法像以前那样改变路线并租用办公空间。●然而，CRE资本变得稀缺和昂贵，减少了销售交易，并广泛破坏了项目的可行性。●困境水平仍然很低，但流动性危机迫在眉睫，因为许多表现不佳的建筑物的所有者面临债务期限，并且将无法为其项目再融资，从而引发违约或不良资产出售。正如他们在歌舞表演中所说的那样，“金钱使世界运转。”债务不仅对商业房地产市场的运作，而且对整个经济都至关重要。8月份的独立企业（NFIB）报告说，近三分之二（62的小企业但是，CRE债务并未消失。系统中仍然有大量债务。实际上，它正在增加。根据美联储的数据，截至2023年8月，CRE抵押贷款债务同比增长7.8是2023年第二季度家庭和公司债务年均增长3.8％的两倍。正如我们在导言中指出的那样，在2024年的调查中，“资本可用性”被认为是房地产的第二重要问题，仅次于“利率和资本成本”。此外，超过四分之三的受访者认为收购和再融资的债务“供不应求”。”。达拉斯联邦储备银行，显示CRE债务现在比去年更难获得。（最可靠的国家数据来自联邦储备银行，但该数据的发布有明显的滞后-截至2023年9月底，最新数据于3月发布。达拉斯联储发布了自己的银行状况调查，该调查更为及时，并且通常与全国联储的状况密切跟踪，尽管该调查仅涵盖总部位于其中南部地区的银行。最新报告基于9月下表现不佳的资产，尤其是主要办公楼的所有者所面临的情况更加严峻。大多数是在大流行之前的几年前在更有利的市场环境下购买的。许多人忍就像在商业中一样，一方的逆境是另一方的机会。银行和人寿保险公司等传统贷款机构的退出为私人贷款机构创造了更有吸引力的前景。一家私人债务公司的高管解释了他的公司的好处：“因为这是一个卖方市场，作为一个贷款人，你得到了更高质量的借款人，你得到了更好的利率。从各个方面来看，市场更适合放贷，因为借款人的数量相对相同，贷款人的数量要少得多。."但总体而言，许多CRE贷方的情况都很黯淡。一位行业经济学家将这种情况总结如下：“新贷款的机会很多，但现有业务记录却很痛苦。”●随着高温记录不断被打破，双边美元气候事件的数量急剧上升，给业主带来了更高的成本和风险，给管理者带来了运营挑战。再一次，数十亿美元的气候事件的数量继续增加。今年到9月中旬，美国已经经历了240亿美元的事件，而飓风季节只有一部分。相比之下，经通货膨胀调整后，1980-1999年的年平均事件数量仅为4.5。在过去的五年中，年平均值已上升到18，现在这个数字在短短9个月内就达到了。Butwhyisthisaconcerns,openfromourownpersonalcomfortandsafety?OneanswerwassuccessinclyofferedbyULI’sformerchair,OwenThomas,inarecentarticleinUrbanLandmagzine:“ThequalityandfinancialperformanceofreeEveniftheywanttodotherightthing,however,CREinvests-torsandfundmanagersfacescomplexanddifficultchoicesinconsideringhowexactlytomoveforward.Ontheagenda:decarbonizationandenergyefficiency,minorenvironmentCRE分析公司。“根据[保险]公司，根据[建筑]所有者，保险费用在过去两到四年中翻了一番以上。”从历史上看，保险只是商业财产所有者的次要问题，仅占租金的3%左右，即使如此，通常还是由租户支付或偿还。分析公司研究人员进一步解释说：“监管机构通过限制保险费的增加来承担应有的责任。即使没有其他气候事件，通货膨胀也使保险公司很难在加利福尼亚或佛罗里达赚钱，”因此他们选择停止提供保险。一家CRE投资公司的资产经理说：“成本的快速增长和保险范围的下降迫使财产所有者明确处理承运人认为与该地点相关的风险。因此，他们可以选择：他们可以支付承运人认为的风险，也可以自我保险。”无论保险成本如何，业主和业主都有更紧迫的理由来应对气候风险：不断增长的政府监管和ESG要求。近年来，大多数领先的CRE市场的市政府都颁布了与气候相关的法规，包括定期能源审计，能源基准披露以及要求商业建筑实施节能措施等。纽约市开创了这些先河。但这不仅仅是地方政府在推动。据一家资产管理公司的负责人说：ℼ投资者对气候和复原力的了解和了解越来越多。展望未来五年，这将真正在更大程度上区分业绩。“通常，推动来自欧洲投资者，ESG和影响力投资更被接受。一家气候投资公司的董事会成员说：“我们开始看到美国的需求增加S.，部分原因是资本是全球性的。."一位资产管理公司表示，“投资者的范围很广，其中一些人认为ESG的努力做得不够，还有一些人相信他们在浪费时间和精力，可以用来增加回报。另一位资产管理高管也看到了这些“投资者的杠铃”，如果您在混合产品中同时拥有两者，这肯定会给基金带来挑战。但是，除此之外，现实是很难不向前看，看到上限利率被应用于可能是可比的建筑物，除了这些环境因素中的一些因素，没有变得更广泛。."●净承诺为零。包括房地产投资者和居住者在内的公司已通过正式和公开承诺，在特定日期（通常为2050年）之前减少其范围1、2和3的温室气体排放，以支持《巴黎协定》的目标。这些目标是公开的，通常是根据一套正式的标准和框架来衡量的，例如基于科学的目标倡议，更好的建筑伙伴关系和净零资产管理者倡议。太阳能产业协会(SEIA)预测，未来10年，。●支持租户对零过渡的可持续性承诺；●减少电网对房地产能源需求的依赖；专注于气候风险的资产经理说：“您有多种力量在决定移民模式：您有经济机会，有生活方式，然后面临自然风险。人们倾向于过分简化以证明自己的决定是正确的。建立这一运动的势头花了数年时间，而改变这一运动将需要数年时间。”但是推算可能比房主预期的要早。《自然》杂志上的一项新的研究强调了房主面临的财务风险。作者得出的结论是，住宅亿美元，其中估值最高的房地产集中在没有洪水风险披露此外，Redfin的一项研究发现，高风险地区的购房者可以获得洪水风险信息-许多MLS网站现在包括的数据点-出价尽管机会很大，但美国最大的房地产所有者仍然是部署战略的先行-RandyHoff,普华永道席之地。去年，新兴趋势指出，由于待售和租赁住房成本今年，情况更糟，尤其是购房者。租金也比以往任何时候都高，但至少上涨得更慢。就目前而言，可负担性的重点又回到了待售市场上，并且在这个“更长时间”的利率时代，可能会保持一段时间。房价放缓但仍在上涨,借贷成本迅速增加，令人不安的组合使更多人无法购买房屋。美国的份额S.根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，能够负担得起中等价格房屋的家庭处于近40年来的最低点。利率来抑制通货膨胀，最终导致抵押贷款利率飙升了150从3.0%75,000美元可以负担得起大约30万美元的房屋，抵押贷款利率为7.72024年10月初的平均水平）。美联储的同谋更进一步。CRE一家数据公司的首席经济学家表示：ℼ应对负担能力不足的最简单方法就是建设更多。而美联储加息使得融资变得更加困难，从而使得开发房屋变得更加困难，而真正需要应对不幸的是，似乎没有任何缓解措施。尽管由于高利率限制了负担能力，房价在今年早些时候短暂下跌，但随着今年夏天价格再次开始上涨，这种下跌似乎已经结束。现在的罪魁祸首是待售房屋的极度稀缺。好消息在2022年初达到同比超过15％的峰值之后，全国的租金增长是平稳的或最小的，具体取决于来源。差异？供应的健康增加。公寓建设今年在美国增加了460,000套，而过去两年增加了70多套，自大流行开始以来总共增加了120万套。这终于为租房者提供了急需的救济，尽管对于一些去年购买项目的多户投资者感到焦虑，因为他们预计租金将继续强劲增长。到2025年，计划再完成100万个单位，大部分在高增长、高需求市场，这将给租金带来额外的下行压力。但需要明确的是：大多数市场的租金实际上并没有下降,这些市场的租金保持在或接近创纪录的水平；只有增长率有所放缓。工作场所在家里。许多人已经抛弃了他们的室友。经正如我们在先前版本的《新兴趋势》中所探讨的那样格点。似乎真的有任何疑问，待售和租赁行业最近的市场趋负担能力方面，供应确实很重要。当需求增加但供应减少时％）Wehavepreviouslydiscusseddimentstoincreasethesupply,suchasexpensingpermittingfeesandentitmentcosts,asrestrictivezoning.SomestatessuchasCalifornia,Florida,andOregonhaveadopted无论如何，这一进展正被螺旋式上升的建设成本所淹没。如果没有魔杖，要生产出更多负担得起的住房，需要什么？一位前房屋建筑商说:ℼ更低的利率，更低的材料成本，更低的劳动力成本。材料成本可能会下降，木材也会下降。但是劳动？没门。也许如果我们进入衰退,水管工和电工现在可能会开始降价。."●基金经理们正在考虑一系列新的产品类型，这些只是主要的考虑因素。需要考虑的其他战略管理问题包括平衡短期和长期的市场观点和目标，应在ESG因素上施加多大的权重以及如何竞争投资者的投资分配。这很多。。一位投资银行高管表示：“堡垒投资，对房地产的超级安全投资-到底发生了什么？他们去了哪里？购物中心和办公楼是有价值的仓库,是巨大的通货膨胀对冲。现在，随着时间的推移，唯一真正站立起来的是多户家庭。”这些更“专业”的部门中的大多数并不是全新的，而是更传统的部门的扩展。资产管理公司负责人继续说：“核心工业的定义正在扩展到包括冷藏和自助存储，而核心多家庭包括学生住房和单户租赁。适合这些主要食品类别之一的定义得到了扩展。”一位资深投资银行家证实了这一观点，他说：“自存储、数字基础设施和数据中心业务是人们更有信心的地方。”些我很高兴看到NCREIF[全国房地产投资委员会]在他们的指数中容纳了其中的一些东西，这只会帮助我们成为更好的投资者。”%的权益。或者您购买大型物业，例如数据中心和生命科学建筑。“。但还有一个额外的挑战，即这些行业整体规模较小，这意味着投资机会较少。所有者还必须能够管理财产，这通常是更具操作性的，因此比更传统的产品类型需要更多的专业知识。例如，针对学生，老年人和低收入家庭的利基住房都涉及未提供给常规住房居民的服务。设施也不同，需要未来的专业知识。另一家资产管理公司的研究主管表示，“很多想要涉足这一领域的公司并不具备专业知识。因此，他们要么必须建造它，要么与拥有它的人合作。."最后，越来越多的基金经理被要求展望未来，考虑如何最好地准备他们的投资组合，以应对日益增长的气候风险，正如我们在。我们采访的另一位投资银行家说：“大流行之后，人们开始问这样的问题，每个人都需要每天都在吗？然后我们可以变得更有效率,住酒店，也许去两三天，还有其他的学校吗？”进入大流行，“混合”工作安排的概念诞生了-酒店被赋予了新的生命。但是这种转变产生了更广泛的影响。由于摆脱了每个工作日通更常见的是混合工人，他们至少需要偶尔进入他们的工住在同一地区，但居住在密度较低的社区。那里的住房不仅大，因此可以更好地适应在家工作。因此，较小的城市和内考虑到他们的工作安排，他们已经找到了有意义的地方。但是，新工作的人更经常在大流行中工作，发现自己突然摆脱了工作场所的束缚，可以自由地考虑新的选择。在大流行的头两年，房地产专业人士就工人重返办公室的程度进行了辩论。正如我们在“痛苦但需要的投降”趋势中所讨论的那样，这似乎已经解决了。简而言之，我们不会以接近大流行前的数字返回办公室。%的人人口变化似乎进展缓慢，但这也意味着它们具有一定程度的可预测性。当然，不可预测的重大事件(如全球大流行)有能力以更快的速度推动这些趋势，但这些都是罕见的。历史充满了商业领袖的故事,他们理解并计划了巨大的人口变化及其带来的机遇。●移民近几十年来，推动了美国约三分之一的人口净增长。虽然在导致泛流行的几年里已经放缓，但由于边境仍然收紧，2021年几乎停滞不前。在2021年中期资料来源：JohnBurnsResearchandConsultingLLC，美国人口普查局数据表格。2015–20192015–202215%12%3%65%82%87%20%6%10%资料来源：JohnBurnsResearchandConsultingLLC，美国人口普查局人口估算表，2022年年份。675,000郊区●由于政府刺激，储蓄增加；●劳动力短缺导致工资增长；●更加强调家庭的重要性，因为经验落在了一边；●渴望更多的空间（例如，室友分手●由于远程工作政策，更多的自由搬迁;●创纪录的低抵押贷款利率；以及●暂停丧失抵押品赎回权和驱逐，这通常会拖累家庭结构。尽管如此，稳固的家庭形成的前景-包括业主和租房者-仍然存在中期，基于人口老龄化。从1990年代中期到2000年代后期，美国出生人数不断增加虽然出生、死亡和移民都会影响国家和地方的人口增长，但国内移民——美国境内人口的转移——推动了大部分地方的增长。这是过去几年的故事-约翰·伯恩斯研究与咨询公司称之为“伟大的美国行动”-人们竞相走出他们不关心的房子或完全寻求新的地点。在偏远地区工作的能力，与过去的办公室没有相同的联系，无疑在这些地理变化中发挥了重要作用。预计它将仍然是一个重要的永久性转变虽然对一些人来说，回办公室的电话仍然迫在眉睫，但更多的工人在选择地点方面比在"较小的城市没有。由于COVID袭击了我们的城市，集聚对企业来说似乎比过去少了很多，因此，与小城市和郊区相比，大城市失去了不成比例的更多居民，工作，财产价值和总体经济活力。根据一位房地产学者的说法，“我们看到的一些变化是永久性的。似乎我们将要适应的混合工作环境将有利于二线和三线城市。”不过，并非所有人都相信。另一位房地产经济学家表示，“集聚仍然很重要，但我认为专业化和分离已经没有了。郊区看起来更像城市，城市看起来更像郊区。“此外，市中心不再是城市中唯一的活动中心。当居民回到pa-demic期间清空的城市时，一些城市核心继续清空。因此，城市不一定是独特的创新孵化器。鉴于这些选择，大城市及其市区是否会重新获得对年轻家庭的传统吸引开始离开郊区然而，在一些门户都会区，即使市中心失败，社区也在蓬勃发展，提供了以前与市区联系更多的充满活力的生活/工作/娱乐组合。通过这种方式，大城市的更多居民区，以前对市中心的支持作用，现在实际上更具竞争力，占城市商店和办公室的更大份额。●波士顿的市区办公室到住宅转换试点计划提供了一项减税措施,可在长达25年的时间内将转换为公寓的房产的税单减少约●纽约市已经启动了多个计划，包括一个办公室转换加速器，以加快适应性使用项目。该计划将对1990年之前建造的1.36亿平方英尺的办公楼进行重新规划，以允许将其转换为住宅和其他用途。●芝加哥的LaSalleStreetReimagined将使目前占办公空间85%的区域多样化，从而促进了五座市区办公楼的转换，以创建1000多个公寓。至少有30％的公寓将被指定为可负担的房屋-收入低于该地区中位数收入的60％。。●华盛顿特区的目标是在市中心增加15,000名居民。该市的努力包括为建造10多个住房单元的开发商提供20年的减税政策，分区变更以及放宽一些阻碍转换的法规。简化，精简，放宽分区和建筑规范，使建筑物更容易变成其他建筑物。一个想法引起了人们的兴趣：第三名。“我们需要更多的空间来为人们聚集在一起和社区提供途径，”一家专门从事社区投资的主要银行的贷款人法？如果我们都没有可以去的地方，我们可能会更加讨厌对方，因为媒体将说服我们我们不同意。房地产是提供这些机会的平台。."随着通勤和白天人口的减少，城市还必须重新考虑其交通和车辆网络，以优先考虑短途旅行而不是长途通勤。由于选择开车的年轻人越来越少，城市还需要考虑减少停车位和要求。”尽管人们对人工智能进行了炒作和广泛关注，但迄今为止，实际的CRE用途似乎是有限的，而且是最平凡的。鉴于该技术的前景和进入该行业的风险资本投资的数量，行业用途的范围和复杂性可能会迅速扩大。。Thepotentialbusinessapplicationsseemlimited,buttheirCREusesappearstobelimitedtodate.HowmightAIbedeplosedintheCREsector?Whatopportunitiesmightitcreate?一位参与CRE人工智能应用的高管说：“人工智能将如此迅速地改变很多事情，以至于我不知道我们是否有一个好的心智模型来处理它的意义，不仅对房地产，而且对整个社会。并设计到运营和管理、租赁和销售、分析和预测。公司已经在使用AI执行常规任务，例如起草或编辑各种形式的内容,包括推销平台，营销计划和投资委员会备忘录。还可能遵循：可以自动化和简化的功能，例如客户服务和管理功能，以及更实质性的领域，例如审查或起草租约或其他法律文件。。有了足够的进步，人工智能最终可以取代一些CRE员工，特别是那些执行日常任务的员工。然而，那些需要更多个人化接触的工作，比如谈判交易的经纪人和交易专业人士，可能不必太担心。人工智能似乎不太可能取代需要在房地产交易或分析无形事物时发挥作用的人际交往技能的功能。如果人工智能可以帮助CRE专业人员更有方式伤害和帮助行业。最值得注意的是，人人生产率，从而促进总体经济增长并创造更多能还可以通过自动化起草法律文件或准备会因此，商业房地产市场可以直接受益于就业增长的增加，而更间接地受益于更广泛的经济增长，这两者都可以推动大多数房地产行业更多的CRE租户需求。然而，这些损失可能会被人工智能公司本身在办公需求方面的巨大收益所抵消。没有英尺。人工智能还在相关部门创造就业。例如这种需求的大部分现在并将继续位于传统的科技市场-旧金山湾区和其他科技市场可能受到远程工作的“绿芽”。布鲁金斯研究所的一项分析表明，美国60%的S.基于AI的职位空缺集中在15个大都市地区，湾区占据了所有列表的四分之一。这与布鲁金斯的估计一致，即湾区在2021年也占人工智能会议论文、专利和公司的四分之一。可以通过机器模拟人类智能，从而提供自动化任务，做出决策或创建新内容的能力。随着商业领袖密切关注潜在影响，普华永道估计AI将在2030年为全球经济贡献高达15.7万亿美元。。。物联网（IoT）传感器和AI算法提出节能策略。根据能源效率和可租赁管理和会计。最后，尽管传统上是一个非常手动和耗时的过程,但租赁管理和会计可以使用人工智能驱动的软件，用于管理租赁数据、跟踪付款并确保合规性,从而减少错误并最大限度地减少管理开销。此外，AI可以处理客户租赁文档，抽象关键术语以自动填充相关数据库和合同。可能会有机会整合人工智能驱动的可持续发展报告，确保租户和房东意识到其空间对环境的影响。人工智能还可以通过奖励节能行为的租赁条款来激励可持续实践。虽然人工智能在房地产领域的未来前景看好，但它需要负责任地部署。考虑数据隐私和安全性至关重要，特别是对于依赖大型数据集的系统。保护个人和敏感信息至关重要。最终，将人工智能嵌入房地产生命周期显示出巨大的成本和资源效率潜力，同时也是行业可持续发展努力的积极一步。人工智能已经证明了其减少环境影响的潜力，特别是在降低能源消耗方面。发展，人工智能的预测能力和优化对于塑造生态意识至关重要。-KatherineHuh，EmilyGodward和LisaKent，普华永道在房地产子行业中，数据中心仍然是最受欢迎的类型，其次是中等收入/劳动力公寓。但是，生命科学设施的下降幅度最大但是，零售距离成为行业的最爱还有很长的路要走。最重要的是什么?不是工业。在连续16年在主要房地产类型中排名第一或第二之后，工业审判/分销跌至第三位。尽管如此，下降幅度并不明显，仅为由于经济型酒店重新受到青睐，今年酒店基本持平，但豪华，高档和中型酒店均略有下降。随着办公行业的财富下降，今年顶部和底部行业之间的利差再次扩大,达到了过去二十年来的最高水平。However,thetoneinmultiplecouplehousingismuchlessnegative-tivebecauseoflong-termdemanddrivingthatshouldenableittomaintainstableperformance.Althoughthepostthepopulationdempraisionhavereaseded,butstillstrong.当考虑到国家长期严重的住房短缺时，这是一个短暂的这并不是说多户家庭价值观没有下降，带来了问题，也不是说投资者正在排队购买房地产，就像他们近年来所做的那样。但是，相对于当前利率驱动的萎靡不振的其他资产类型，该行业具有有利的长期基本面驱动就业市场的复苏、收入的增加以及在疫情爆发后积累的超额储蓄给了家庭更多的财务资金。开始远程工作的个人，无论是全职还是兼职，都希望有更多的家庭办公室空间。寻求更多空间和/或更便宜住房的租房者从门户市场转移到郊区和太阳带。房屋价值的升值和抵押贷款利率的提高通过使房屋拥有率相对降低来促进多户家庭需求，这一趋势可能会持续下去。不错可怜当前适度的吸收水平不足以跟上近年来由以下因素推动的供应增长不过，国家一级的平坦化掩盖了新兴的地铁和地区差异，在上一个周期中记录爆炸性增长的太阳带和西部地铁地区落后于东北和中西部通常缓慢增长的市场。这种轮换的背后是什么？纽约，新泽西，波士顿，芝加哥，印第安纳波利斯和堪萨斯城等都会区一直保持着较高的入住率，因为需求一直很稳定，而且它们通常没有供应迅速繁荣。包括纽约、波士顿和芝加哥在内的在大流行期间失去居民的较大沿海市场受益于上班族的回归和外国年有超过100万移民被接纳进入美国S.人口普查局.Multifamily强劲的基本面削弱而不是消除了高利率的影响。房地产价值下降，交易活动较2021年的水平下降了70%。土地，材料和劳动力的成本迅速上升，以及限制的债务供应，可能会终止供应增加，因为开工正在迅速下降。“发展很难达到8％至9%的抵押贷款利率和杠杆率下降到50更重要的是，长期需求趋势是有利的。从美国住房严重不足的长期现实来看，最近的供应激增有一天将被视为打嗝。美国的住房短缺为3.9与所有房地产类型一样，高级住房的格局在2023年一直由资本市场主导。从2022年3月开始，美联储精心策划的利率快速上升，导致经济中对利率最敏感的部门的资金供应和成本发生了翻天覆地的变化。这些行业包括高级住房以及其他形式的商业房地产。由于买方和卖方等待定价指标和行为更高的透明度，因此交易市场受到了抑制。传统上，较小的地区性银行一直是高级住房运营商和开发商的可靠资金来源，存款外流加剧了可用债务的缺乏。而且，就像房利美和房地美作为关键债务提供者的多户家庭部门一样，政府资助实体（GSE）对借款人的更严格审查限制了从这些来源获得高级住房债务融资的可用性。最终，市场将出清，价格水平可能低于2022年甚至2019年COVID-19之前的水平。相反，由于更高的利率环境，上限利率可能会更高。回报要求也会更高。除了资本市场趋势之外，投资者还应关注影响高级住房行业的其他因素根据总部位于华盛顿特区的非营利组织UpforGrowth最近的一份报告,该组织试图呼吁人们关注住房的可负担性。UpforGrowth报告称，2021年美国有193个都市区出现了生产不足的情况，并且在其研究的人口增长，郊区化，在家工作以及投资者购买单户住宅和短期租赁房屋的增长都增加了对住房单位的需求。不断发展和不断变化的生活方式趋势。●尽管面临着后勤方面的挑战，高昂的成本和有限的家庭护理人员，但老年人对在家年龄的强烈渴望;●员工招聘、招聘、培训和保留仍然是行业的关键问题,尽管最近劳动力压力有所缓解；员工的高更替减少了居民的经验，损害了逗留时间、收入增长潜力、NOI和组织声誉；;●当然，美国的人口结构导致更多的人进入80多岁的人群，为老年人住房创造了潜在的新居民。国家老年人住房和护理投资中心（NIC）学生住房表现仍然强劲，但出现了适度的迹象校外专门建造的学生住房部门从COVID-19大流行的低点中强劲反弹。2022年秋季，入住率(95.8%)和租金增长(5.6%)都达到了历史最高水平，原因是美国主要的投资级大学在学生重返校园的推动下经历2023年秋季学年开始时的入住率达到了94.7％的健康水平。尽管低于去年同期的水平，但该标记仍比行业10年平均水平高出约1.7个百分点。在学年开始时，全国专用校外住房占94.7％，这意味着租用了有史以来最多的床位。尽管入住率同比下降了1.1％，但值得一提的是，2023年还交付了约37,000张新的校外秋季的床位总数(958,000)比上年同期高出约14,000张床位。。这45,000名学生无疑为最近的需求提供了额外的提振，这是该行业过去两年创纪录的收入增长背后的关键动力。比其流行水平低约110万学生（或5.8而上述每年新床56,200张。从这个角度来看，信号已经指向了2020年代发展周期中的“新规范”。但是不断上升的利率已经导致建筑开始暴跌,这进一步巩固了专门建造的学生住房开发重新建立了新的供应基线由于强劲的需求，校外学生住房资产的收入增长很容易达到历史最高水平-尽管如果评估总收入（i。Procedres.，净营业收入）2024年增长。业绩可能会从最近的历史高点放缓，进入2024年及以后，尽管供应的宽松应该有助于抵消预期的需求冷却。另一个长期考虑因素是一些学校的入学增长放缓(甚至收缩)，这是预计2024年以后需求降温的另一个因素。当抵押贷款利率在2022年末上升时，房地产市场陷入停顿。买家搁置购买，建筑商停止购买土地。在经历了几个月的疲软状况之后，建筑商开始提供激励措施-主要是以抵押价格购买的形式-这振兴了全国几乎所有市场的房地产市场。大多数房屋建筑商仍在使用抵押贷款利率回购,并希望维持这一增长。许多建筑商都在预期移民的转变，房屋建筑商正在全国范围内更实惠的MSA中寻求土地位置，尤其是那些居民可以每周合理通勤几天的MSA。大型公共房屋建筑商正在寻找在东南，佛罗里达和西南市场扩张的机会。这通常Whileconstructioncostsremainsvolatilemonthtomonth,cycletimesforbuildersarebecomemorereliable,whichishelpingbuilderconfidenceinpricingandcosts.InrecentJohnBurns研究与咨询调查显示，68%的建筑商报告称，自2022年以来，他们的平均建造周期有所下降。调查反馈与最近公共建筑商收益电话的评论一致，这些评论证实了供应链瓶颈的解决和周期的改善。2023年8月，全国单户附属和独立式住宅的建造周期平均为183个工作日（8或9Deterioratinghousingaffordability,demographicshows,supplyconstictions,andincreasedinvestoractivityhaveallcontributedtoariseindemandfor(andsupplyof)single-familyhomes.AccordingtotheNationalRentalHomeCouncil。与许多成长中的行业一样，单户租赁住房市场仍然存在挑战。一个新兴的挑战是租房者的负担能力。租金的上涨压力使租房者更难找到负担得起的选择。在供应紧张的市场中，租房者的选择有限建设管道正在逐步交付，开工量的下降应该会在来年重新平衡供需动态。不错可怜。Astransportationcostscontinuetorise,companiesareadjustment-ingtomovingtheirsupplynetworksandoperationsclosertotheendconsumer.Oneformthattakesis“nearshoring”operationsinMexicoforNorthAmerica,wheretherehasbeena103percentincreasedinab有实际变化。”随着人工智能和技术的增强，供应链需要面向未来：它们必须适应并敏捷以满足客户的需求。为此，公司需要能够在其供应网络的每个级别预测多种情况，并为每个问题提供解决方案。这种级别的详细预测能力需要极高质量的数据。过去，对这种主动可见性的需求并不是不可或缺的,但随着供应链复杂性的增加，数据和技术通常是保持前沿的关键。或补充入境口岸。例如，在西部地区，由于洛杉矶（98和内陆帝国（97等核心市场的入住率仍然很高，因此空间可能很稀缺。随着人口变化导致当地人口增加，凤凰城和拉斯维加斯等内陆市场可以提供增长机会。随着区域化吸引了多层供应商，这些市场的需求激增。尽管大部分公司的规模已经合适，但一些公司可能会在2024年底之前调整库存以适应当前的消费趋势。。充电站，以及为劳动力提供空调等基本需求的电力供应，因为美国各地的气温今年创下历史新高。结果，对未来的现代建筑的需求一直在增长。然而，可持续发展举措仍在同时，拥有良好电力基础设施的物业和包裹正面临来自数据中心、电动汽车公司、制造业和其他高功率用途的竞争。膨胀的材料成本会影响项目布局和发展战略。从2022年末开始，自存储行业的建筑支出超过了2018年至2019年期间的美元金额，当时该行业经历了创纪录的供应浪潮，导致下行成本是一个明显的贡献因素，一些投资者可能也在等待更清晰的空置率和问租金的路径，这将使价格发现过程的挑战性降低。尽管近期出现了并发症，但该部门在健康危机最糟糕的时期值得称赞的基本面吸引了传统上不熟悉自助存储的投资者的注意，这大大扩大了该部门的买家基础。独特的，周期性不可知的需求因素，例如死亡，离婚后需要一个单位。orsimilartransitionallifeevents,willalsocontributetothesector’sinvestmentappeallongterm.Duetothesefactors,lendershavealsobeenmoreamenabletofacilitateacquision-tionsofthistypethanother,morechallengedassetclasses.美国各地超过2,700座建筑物。这些建筑物主要由第三方投资者拥有，占58%百万平方英尺。同样，这些统计数据在波士顿，旧金山和圣地亚哥的核心集群中更为有利，这些集群的建设开始达到29.2％的峰值，而在建管道仍占现有库存的35％。这些项目中的大多数都是地面建筑,但在波士顿等某些地区，现有建筑物的改建是活动的重要组成部分百万平方英尺。同样，这些统计数据在波士顿，旧金山和圣地亚哥的核心集群中更为有利，这些集群的建设开始达到29.2％的峰值，而在建管道仍占现有库存的35％。这些项目中的大多数都是地面建筑,但在波士顿等某些地区，现有建筑物的改建是活动的重要组成部分N波士顿-剑桥-牛顿,MA-NH57.7M24.6M为42.6%–1,533,381SanFrancisco-SanJose,CA46.0M14.2M30.8%2,460,540433,03230.4M2.6M8.5%–112,319–1,243,320圣地亚哥-丘拉维斯塔-卡尔斯巴德，CA26.4M26.5%–813,38118.1M6.0M33.1%–87,938Raleigh-Durham,NC17.0M6.0M35.3%–522,308DC-巴尔的摩,DC-VA-MD-WV11.8M16.3%288,078–415,188芝加哥-内珀维尔-埃尔金,IL-IN-WI11.0M0.9M239,639–80,361洛杉矶长滩-阿纳海姆，CA8.6M0.5M5.9%–246,136西雅图-塔科马-贝尔维尤,WA19.6%–23,406丹佛-博尔德，CO6.5M0.7M10.6%–110,225–817,860在封锁了三年之后，中国已经开始取消对出境国际旅行的限制，这为美国在大流行后的旅行复苏提供了一个关键的机会。据CNN报道，在疫情爆发之前，就航空客运和支出水平而言，中国是世界上最大的出境国际旅游市场。中国居民有大量被压抑的旅行需求，但迄今为止，它已经被转移到世界其他地区而不是美国。根据国家旅行和旅游局的数据，预计2023年只有84.9万名中国游客访问美国，而2019年为280万。预计从中国到美国的入境旅行至少要到2027年才能达到2019年的水平。中国旅行者的缓慢返回对西海岸的门户市场以及纽约市的影响最为严重。不错可怜深渊尽管入境旅客数量呈积极趋势，但美国的等待时间很长S.访客签证正在造成复苏的瓶颈。2023年2月，代表纽约、芝加哥和其他主要美国的官员S.市场签署了一封致国务卿的信，要求立即采取行动，减少访客签证面试的等待时间。作为回应，国务院在等待时间高于平均水平的国家实施了举措。随着美国以外的边境逐渐重新开放，美国人在国际上大浪淘沙。这导致了国内休闲需求的某种程度的中断，特别是在高价酒店。选择国际旅行的客人通常是那些愿意在国内休闲旅行时支付更高费用的客人。。。尽管城市市场总体上表现出稳定的复苏，但各个市场的时间表仍然不均衡。纽约市继续表现优异，突出了。自疫情爆发以来，酒店业一直面临着可用人才库大幅减少的影响。当大流行相关的限制措施出台时，该行业的许多工人被解雇或休假，迫使他们寻找新工作。这些工人中的许多人接受了其他工作领域的灵活性、工资和福利，一旦需求恢复，他们就选择不回到酒店业，造成了劳动力短缺。为了减轻这种短缺造成的限制，酒店经营者已经开始将技术视为一种使运营更精简,更高效的手段。住过程到请求按需服务，数字钥匙卡的使用以及越来越普遍。一些酒店已经。比大多数经济学家的预期更具弹性。2023年8月，经季节性因素调整的保持正值。仅自2023年3月以来很棒的网站。”不错可怜深渊。。在2020年创纪录的关闭水平(估计有184,000家零售、休闲和酒店企业在那一年永久关闭)和破产之后，2021年和2022年只有少数次破产。但2023年经历了近年来一些最大的连锁店倒闭，包括一些大规模的清算。2023年（到9月）最大的破产是BedBath＆Beyod的倒闭-导致896个店面（大多数超过30,000平方英尺）重返市场。在本报告付印时，拥有2200个单位的RiteAid正准备提交第11章的文件，分析师预计它们将减少多达500家商店。那么，市场是否回到了2019年的水平呢？正如REIT的租赁经理告诉我们的那样，“零售总是有赢家和输家。但是在过去的15年中，我们遇到了电子商务破坏连锁店的问题。我们认为一家大型办公室REIT的零售租赁经理告诉我们：“我决于我们在任何给定工作日有3,000人的情况下的工人，这些企业中很少有人会生存。办公楼中底层零售的旧租金模式根本不再起作用。”但是，正如一位贷款人的承销商告诉我们的那样，“我们已经看到并批准了一些在市中心办公大楼的交易，我们的所有者将该空间分配给餐厅或健身概念，而租金仅为前期租金的一小部分。在某些情况下，我们已经签署了一些免租金交易，因为拥有出色的工作场所便利设施现在可以说比以往任何时候都更重要。但是我们在这方面非常有选择性模的用户都会这样做，我们应该开始看到有机增长的回归，个大漏洞需要挖掘。将办公室转变为多家庭是我们真正需要正如一位经纪分析师告诉我们的那样，“RodeoDrive的空置率实际上为0％，洛杉矶所有主要购物区的空置率都很高。到2023年上半年，曼哈顿签署的奢侈品零售交易比我们在2019年追踪的要多。我们看到波士顿和D.C.但对我们来说最大的新闻是迈阿密。过去，当外国奢侈品概念来到[美国]时，他们的第一家商店将在曼哈顿，第二家商店将在洛杉矶，旧金山或芝加哥。突然之间，迈阿密排在第二或第三位，我们也看到达拉斯和休斯顿在该名单上跃居首位。."巨大的表现差距。在充满活力的杂货店锚定中心对面的空置或垂死的购物根据CostarGroup的数据，美国的零售空间不到120亿平方英尺。杂货锚定的社区或社区购物中心占美国零售库存的25主要在美国郊区。大流行期间，社区/社区中心的空置率达到了7.8％的峰值。在全球金融危机之后，这种资产类型20年来的最低水平。在零售业最近的反弹中，经常被忽视的是新建筑的作用，或者缺乏新建筑，这与持续的租户空间需求浪潮一样，是恢美国将于2023年关闭，所有购物中心类型方英尺的新零售空间。根据一位开发商的说法，“尽管市场非常紧张，但很难在土地和建筑成本之间找到新项目。我们已经放弃了一些项目，只是因为我们不确定我们是否能够始终如一地实现证明该项目合理所需的租金。”根据市场研究公司Coresight的数据，自2016年以来，2021年的开店速度首次超过关闭。从那时起，开店与关闭的比率才有所增加，Coresight报告估计有5,200家新开店，而2023年则关闭了3,200家。但这仅包括传统零售商，没有多少类别已经变得至关重要到2023年年中，所有这些因素已经转化为数十种根据Costar集团的说法，市场应该在2023年结束，交易在180到190之间。这大约是2022年销售额的50%，当时360个中心交易，比2021年减少近60%，当时记录了440笔交易。但是，由于绩效资产的供应有限,那些年的销售速度已经很低。在2014年至2019年期间，美国平均每年约有1000笔购物中心交易。正如一位市场参与者告诉我们的那样，ℼ我们仍然喜欢杂货店固定的空间，但每个人都在追逐同样的东西，现在愿意以对我们有意义的价格出售这些资产的所有者越来越少。更高的成本意味着你可能不得不降低价格来吸引买家。当你的整体基本面改善时，谁愿意这样做？如果你不需要，你不会在这种环境下销售，除非你在销售困境。."净租赁零售也有所放缓，尽管这主要是由具有长期投资前景的现金购买者推动的，而利率上升对他们的影响要小得多。“问题在于供应,ℽ一位净租赁经纪人告诉我们。“我们看到了去年销售额的三分之一。对于单租户杂货店和优质快餐店的需求仍然很大，但现在并没有很多买家想要与之分离。."然而，交易放缓有一个例外。根据Trepp的数据，在2023年第二季度,办公物业超过购物中心成为最糟糕的CRE客户类型。尽管这主要是由于办公室基本面恶化，但我们也看到购物中心交易增加，尤其是困境或增值交易。自2022年以来，包括购物中心(或部分)在内的90多笔交易。●随着在家工作（WFH）的根深蒂固，续签租约的公司获得了较短的租约，空间比前期减少了10％至20％。改善建筑设施将是吸引员工到办公室的关键。。楼不错可怜没有糖衣：办公室市场的情绪严峻，可能还没有触底。随着关于WFH将破坏多少需求的争论日益激烈，美联储的加息对该行业造成了沉重打击，在有问题的基本面之上增加了全面的资本危机。投资者避风港的纽约和旧金山等核心市场，如何处理所不过，在消极的感觉中，该行业的危机为重新设置办公室在房地产生态系统中的位置提供了机会。这意味着重新调整办公空间的数量以适应未来的需求，重新设计办公室以满足用户的需求，并重新开发整个市区，使其成为人们想要生活，娱乐和工作的环境。WFH的患病率取决于工作部门，工作职能和位置。完全偏远和/或混合(根据WFHResearch)的员工比例最高的行业包括传统的办公部门，如信息、技术、金融和保险以及专业商业服务。包括旧金山，洛杉矶和纽约在内的大型沿海中心的远程办公人员比率最高，而小型企业比大公司更有可能随着就业市场开始放松，一些首席执行官正在严格执行重返办公室的规定。亚马逊首席执行官安迪·贾西(AdyJassy)在去年表示公司没有计划执行此类任务后，今年宣布了一项每周三天的办公室政策。谷歌和Meta也规定了三天的时间，而包括贝莱德和迪士尼在内的其他大公司则规定每周在办公室工作四天。同时，联邦政府正在优先考虑重返办公室。“首席执行官们都希望有更多的面对面工作，”一家拥有办公室的公司的高级管理人员说。“他们认识到远程工作就像是一种福利或补偿。同时，它也给生产力和文化带来了实际成本。."分析师之间的共识是，与大流行水平相比，平均续签租。由于空间需求的不确定性，公司签署的租约比大流行前短了大约10%到12%。签署10年以上租约的占领者要求大幅增加租户改善资金和免费租金期限，尤其是在B/C物业。一位经纪人说：“有些租约要到四五年才能达到收支平衡。”“这种模式是不可持续的；房东放弃了太多。”另一个人说：“房东处于可怕的困境中。在大多数情况下,他们没有太多的影响力。."下降幅度最大的是旧金山，自大流行以来，由于无家可归和犯罪的增加以及交通不便等因素，需求下降了20%；曼哈顿的特点是需求下降，哈德逊院子的大型送货管道正在蚕食中城的A类房产。虽然迈阿密或达拉斯等市场的需求稳定，但即使是凤凰城、丹佛和坦帕等一些高增长市场的需求也较弱，而盐湖城、罗利、夏洛特和奥斯汀等其他高移民市场的需求也在供应可能超过需求。“每个城市都有自己的故事，”一家大型经纪公司的经济学家指出。尽管如此，尽管基本面发生了变化，但仍有很大一部分办公楼并未陷入危机。根据CshmaWaefield的数据，尽管自2020年1月以来