工业用地政策级土地出让

工业用地的相关政策和操作方式探析工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视，但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水，无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他们利用商业包装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。花样年香年广场简介：花样年·香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。香年广场2006年12月25号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），08年销售均价约23000元/㎡，销售情况良好。智慧广场简介：智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西，宗地号T405-0010，项目规划为4栋写字楼，占地面积26811.43㎡，办公面积97100㎡，是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。项目用地性质为工业用地(科研用房、高新科技厂房)，开发商深圳市中核兴业实业有限公司，销售均价45000元/㎡，每层分割为2个单独单位进行销售，最小单位可用面积为750㎡。项目的工业用地以办公物业开发，并分割产权单独销售的操作手法实际上已经违反了政府相关规范：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”以及“工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用途。”因此项目的运作具有不透明性，在本人层面暂时无法详细获悉。长期以来，我国相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全，对工业用地的经营性物业开发、工业转商住办公性质乃至出让方式都做了严格规范。以下是关于工业用地的相关政策梳理。·2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。·2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后，国务院又发出了《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》，该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。·2006年4月28日，国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。·2006.8.31：《关于加强土地调控有关问题的通知》2006年8月31日，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》发布。国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各除了以上手法外，目前还有越来越多的大型企业和外资介入工业用地，其大部分以产业园区、工业城或者物流中心的形式进行。中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。传统房地产领域的“泡沫”正在向工业地产涌动。

1、以工业园形式圈地进行房地产开发——富力金港城工业园2006年8月，富力高调宣布，将斥资50亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约120万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。但是在金港工业园区内，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。2、工业园运营，部分转办公或住宅性质后销售——天安数码城天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型，数码城占地30万平米，总建筑面积80万平方米，包括标准厂房40万平方米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业及配套设施6万平方米。操作方式是先行进行产业园运营，随着园区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅开发领域，其基本做法主要是想尽办法改变土地属性和用地性质，例如之前热销的高尔夫豪宅“天安高尔夫珑园”就是转用地性质后销售，由于地价低廉，项目获益巨大。但是天安数码城当初的成功，很大程度上是因为不受制于当时土地出让制度的限制，土地制度完善后，现在单是工业用地性质变更这一点，就很难操作，这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。

例如东莞天安数码城进展缓慢，奠基4年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决。3、植入概念后厂房出租运营模式——华侨城创意产业园创意园所在地原是华侨城东部一片建于上世纪80年代的工业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临着规划调整和功能改造。华侨城集团而后将片区和文化产业联系起来，做成深圳的一个创意园区。厂房建筑面积接近二十万平方米。由华侨城集团统一运营管理，目前进驻的创意类企业较多，形成了创意类企业聚集效应。整体收益良好。4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式——万通与TCL签订协议联手发展工业地产2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通公社”。万通工社除厂区租赁业务外，还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列业务功能。投资之后，采用的是“售后回租”的方式，业主的回租部分（此次TCL回租部分为58%）为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲