成都森宇双流东升项目前期市场研究44p

成都森宇双流东升项目前期市场研究44p一区两带六走廊：“一区”：为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。

“两带”：为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区。

“六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。总体功能分区扩展型发展区提升型发展区优化型发展区两带生态及旅游发展区13个市级战略功能区：01天府新城（高新技术产业区）

02金融总部商务区

03东部新城文化创意产业综合功能区

04北部新城现代商贸综合功能区

05西部新城现代服务业综合功能区

06“198”生态及现代服务业综合功能区

07龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区

08汽车产业综合功能区

09新能源产业功能区

10新材料产业功能区

11石化产业功能区

12国际航空枢纽综合功能区

13国际铁路物流枢纽功能区市域城镇体系规划1个特大中心城市14个中等城市34个小城市150余个小城镇数千个农村新型社区小结：1、成都是中国的区域中心之一，是中国最具发展潜力的城市，经济发展活跃，房地产投资及销售额连年增长；城市化速度加快，城市一体化发展模式确立，城市带的形成，形成无缝对接；2、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台，有利推动成都经济的发展；3、人口迁徙规模放大，以新型工业基地为代表的产业人口成为最重要的人口增量，预计在未来3-5年内达到高峰；4、旧城改造规模的扩大，拆迁人口的刚性需求被放大，且本地安置的需求被放大，成为房地产需求的又一重要支撑；5、成都世界现代田园城市建设、城市化进程的提高，城市定位中涵盖了对生态和可持续发展的要求，城市面貌的改造及环境变化对第三产业提供了硬件条件，同时，未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色；6、交通枢纽站点的规划建设，为人口流动的快捷、快速迁徙提供了支撑，人口就业及居住半径得以放大；7、成都城市化进程带来城市的发展，将项目所在的东升镇纳入发展轨道，加快东升镇城市发展和城市化进程。双流县东升镇整体规划双流县综合实力连续九年跻身全国百强县行列，连续十三年名列全省“十强县”榜首，县域经济基本竞争力排名由全国35位上升为33位，位列中西部第一。双流县产业功能布局：市级战略功能区区（市）县管产业功能区双流县1、天府新城高新技术产业区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）

4、新能源产业功能区5、国际航空枢纽综合功能区1、国际体育赛事产业区

2、临空经济综合功能区3、以动漫为主的文化创意产业区将航空港、华阳、东升镇纳入城市管理，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制。双流县产业规划：双流县工业布局规划：“一区四园”工业发展新格局一区：西航港工业集中发展区；四园：围绕产业集聚，打造西航港工业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业专业园，形成优势相对集中的工业集群。西航港工业集中区发展空间及规模:九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速，具一定规模的工业发展区有6个（西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料基地）。b.双流县空港新能源布局规划双流拟建33平方公里新能源产业承载平台：双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业，全力打造新能源产业核心承载区。新能源发展核心区将成为双流工业增长极：双流县将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点，全力做强新能源装备制造产业。c.双流县物联网布局规划打造物联网高地：成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地，规划了双流物联网产业园区和占地80亩的物联网科技孵化园。今年已引进物联网产业项目8个，总投资60.2亿元。主推五产业：双流推进系统集成、感知识别、新型传感、通信传输、微型控制“五大重点产业”发展，打造物联网产业基地。交通及配套设施规划：区域交通规划：目前境内交通四通八达1、双流国际机场：距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，是全国第四大航空港；2、成昆铁路：横贯南北，设有白家、公兴两大货站；3、公路：川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程2882公里。未来的双流将是成都卫星城中轨道交通最密集的区域：5条轨道交通（地铁或轻轨）线路穿过。这些交通线路中，4条线路分别沿成仁路、天府大道、成昆铁路、老川藏路，由北向南从中心城进入双流；另外1条轨道线路从成仁路出发，沿武侯大道由东向西穿过府河、天府大道、成昆铁路和成雅高速，向西南延伸至双流机场。双楠大道：由双楠、成都双流国际机场、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的新双楠。8车道的双楠大道横向贯穿整个新双楠区域，起点内双楠，途经武侯新城，跨越绕城路，再到双流新城，延伸至牧马山。双楠大道继续往双流方向，天府广场与双流国际新城的直线距离缩短在10公里的范围内，将东升到成都的距离进一步拉近。东升与成都的进一步靠拢，新双楠的发展规划，将更加促进和加快东升镇的发展。双流县东升镇整体规划：根据成都市整体规划部署，双流东升镇属于成都市扩展型发展区，以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。东升镇分区规划：双流—东升分区规划（2003—2010年）：成都市重要功能区，以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区；城区人口规模规划至2010年为25.5万人，2020年为45万人；城区建设用地2010年为31.3平方公里，2020年为53.2平方公里。区域配套设施：备注：垃圾焚烧厂处于九江，离本项目区域有较远距离目前区域配套教育配套：双流县棠湖中心小学、东升镇棠湖小学、棠湖中学、四川省双流县中学、东升一中、四川省双流县职业中学、东升二中商场：邦百货、荣盛百货、白河超市、福乐家超市医院：双流县中医院、双流县第一人民医院、双流县妇幼保健院邮局：双流县邮政局棠中路邮政所、东升街邮政所银行：中国银行、交通银行、邮政储蓄其他：棠湖公园区域配套设施规划航都文化艺术中心航都文化艺术中心西航港创业中心四川国际高尔夫俱乐部双流县文体中心谢菲联足球公园国际五项赛事中心小结：1、2009年双流县GDP总量为397.76亿元，名列2009年四川县域经济“十强县”第一名，2010年一季度GDP92.73亿元，同比增长20.1%。财政结余充盈，有实力在城镇建设硬件配备上投入；城乡居民收入稳定增加，生活水平进一步提高，2009年全县城镇居民人均可支配收入18977元，增长12.8%；农民人均纯收入7718元，比上年增长8.3%；城乡居民人均储蓄存款达22311元，隐性消费实力雄厚。2、迎合成都“世界现代田园城市”的发展，双流当前的产业规划更加完善。地方经济支柱产业业已形成，航空港、物流基地和现代化工业稳定增长，清晰的工业化布局，在带动双流发展的同时，精壮年产业带来大量的高科技人才，以及工作人群，形成了大规模的客户群，固定资产投入随之增大，为房地产业带来刚性需求的基础；3、城市化发展存在巨大空间，2009年双流城市化率为46%，还有很大的城市化潜力，预计2015年将达到60%，，离成都市城市化率70%的目标有一定距离，城市化建设速度必将继续加快；4、双流交通发达，3条城际铁路、9条地铁轻轨、2条高速公路，让双流跟外界连通更为紧密，其中东升规划有地铁3号线，交通格局代表了人口迁徙和流动方向，能更好的促使客户群的扩张；5、东升镇规划了大量运动以及教育配套，加之8500亩的湿地公园，在工业发展的同时，注重人居环境的打造，创造东升宜商宜居的环境，打造出一张城市名片，为房地产开发提供了有利条件。1.3房地产市场背景1.3.1成都主城区土地市场2010年1-10月主城区土地市场（不含工业用地）10年1-10月主城区住宅用地成交均价07-10年主城区住宅用地成交价格小结:2010年1-10月成都主城区土地市场发展曲折，但总体保持平稳，新政后，开发商对土地的热情度有差异，造成土地市场的波动。1、即使2010年在中央政策的调控下，预计主城区土地交易量同09年基本持平，价格有所上升，表明开发商对市场信心很足；2010年主城区土地市场在波动中前进，但整体属于平缓上涨趋势，为房地产业的健康发展提供了巨大支持；2、2010年土地市场呈现出两头火热的情况，其中以1、4月表现最为活跃，成交土地多达1000亩，9月份开始随着品牌开发商进入，土地市场重新火热，预计年底将成平稳发展态势。1.3.2成都主城区住宅市场主城区：07-09三年主城区住宅的供应量保持23.3%、12%的下降幅度，2010年1-10月供应量占到09年全年的66%，达到580万方，销售面积为531万方，市场供求平衡，供销比为1.1。时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供应量(万方)80.215.656.5103.357.838.770.3551.6852.3154.31成交量(万方)29.441.665.687.256.845.230.4541.271.861.9可售面积(万方)395.6379.8372.9387.0388.9381.6375.1415425.484102010年主城区各行政区成交量均明显下降，高新区成为开发热点。案例：5月31日保利花园一期一批次开盘各面积段去化对比户型编号建筑面积实得面积推出套数销售套数去化率A1110.9126602541.67%A277.888.84604270.00%B198.451141205041.67%B2113.271291207159.17%合计36018852.22%90平米以下首置产品为市场需求主力，成交占比均超过50％。90-120平米前4月成交量呈逐月递增之势，受房贷新政影响，改善性成交明显受抑制。120-150平米再改产品成交量前4月占比均保持在20％左右；150平米以上舒适、享受型产品市场占比在8％左右，调控存在情况下，下降并不明显；宏观调控下，首置、部分首改成主导，改善性需求受抑制。小结：1、2010年成都主城区市场回归理性，住宅市场供需较为均衡，住宅存量保持在400万方左右，得益于政策的完善，房地产市场日趋规范；2、以5月份为分水岭，10年初延续09年火热氛围，住宅市场销量继续攀升，后受新政影响，观望情绪浓厚，8月后市场逐步升温；3、中央对房地产市场的监控更加严厉，当8-9月份，房地产市场出现涨价苗头时，9月29日中央推出第二波新政调控房地产市场，表明政府打压房价决心。4、2010年主城区各行政区域成交量较为均衡，高新区成为主城区房地产市场的热点，09年的热点区域成华区下滑明显；5、受政策调控，投资性客户日益向商业地产转移，商业投资开始升温，改善性需求客户受到抑制，刚需和首改客户成为市场主力军；6、开放商与客户的博弈周期变短，4月新政后，短短3个月，市场明显复苏，可见政策对市场的影响力减弱，并且政策对于首置和首改客户影响越来越弱。1.4区域市场未来整体供应量及产品形态郊县整体住宅市场上半年住宅整体低迷的情况下，郊县成交量不降反升，整体表现优于主城区。2010年上半年五大郊县总成交576.4万方，创07年至今的上半年总成交量的新高。双流成交227.4万方，约占五大近郊成交量4成，均价高出其他郊县约1000元/平方米。上半年五大主要郊县表现稳定，其中双流一家独大，量价稳定。区域土地市场07-08年双流县东升镇土地出让成交信息表宗地编号宗地位置净用地面积用地性质容积率竞得人成交单价成交总价拍卖时间呈现项目SLP-〔2007〕-013东升街办双楠大道南侧336.48亩居住兼容商业3.0成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司208万元/亩69987.84万元2007年12月26远大林语城SLP-〔2007〕-015东升镇涧槽村29.75亩居住兼容商业3.3四川贵通建设集团有限公司207万元/亩6158.25万元2007年12月27御园枫景3期SLP-（2008）-011东升街办永福社区102.85亩二类居住兼容商业3.0重庆国奥实业发展有限公司216万元/亩22215.60万元2008年成都国奥村SLP-（2008）-012东升街办永福社区199亩二类居住兼容商业3.0重庆国奥实业发展有限公司199万元/亩39601.00万元2008成都国奥村SLG-〔2008〕-054东升街办迎春桥社区62.73亩仓储≥0.7四川金桥物流有限公司18万元/亩1129.14万元2008年9月26

SLG-〔2008〕-061东升街办龙桥社区35亩商业≥1.5且≤4.0中升(大连)集团有限公司60万元/亩2100万元2008年10月3

SLG-〔2008〕-072东升镇瓦店村八社23.868亩工业≥0.9成都康弘制药有限公司11.8万元/亩281.6424万元2009年1月11

09年双流县东升镇土地出让成交信息表宗地编号宗地位置净用地面积用地性质竞得人成交单价成交总价拍卖时间SLG-〔2008〕-072东升镇瓦店村八社、白鹤村一社23.868工业成都康弘制药有限公司11.8万元/亩281.6424万元2009.1.11SLG-(2009)-020东升街办葛陌村五社、会馆村三社23商业（幼儿园）成都弘旭建筑工程有限责任公司80万元/亩1290万元

SLG-(2009)-033东升街办花园社区8组8.32住宅四川鑫福投资管理有限公司150万元/亩1248万元2009.6.3SLG-(2009)-037东升镇普贤村13.08商业、住宅成都双流富豪实业有限责任公司1051373.4SLG-〔2009〕-077东升街道接待寺社区3组25.18工业成都盛帮密封件有限公司17.2433.0962009.11.292010年双流县东升镇土地出让成交信息表宗地编号宗地位置净用地面积用地性质竞得人成交单价成交总价拍卖时间SLG-〔2010〕-002东升街办迎春桥社区20.26亩商业成都市宏乐商贸有限责任公司97.7万元/亩1979.402万元10.2.3-2.12SLG-〔2010〕-003东升街办迎春桥社区15.32亩商业成都双流京华鞋业有限责任公司91.50万元/亩1401.78万元SLG-〔2010〕-004东升街办迎春桥社区27.78亩商业成都双流友谊鞋业有限公司90.8万元/亩2522.424万元SLG-〔2010〕-005东升街办迎春桥社区34.57亩仓储成都市安妮娜鞋业有限公司26.6万元/亩919.562万元SLG-〔2010〕-006东升街办迎春桥社区8亩仓储成都鑫宏顺商贸发展有限公司37.7万元/亩301.6万元SLG-〔2010〕-007东升街办迎春桥社区33.38亩仓储成都市新亚西鞋业有限公司26.1万元/亩871.218万元SLG-〔2010〕-008东升街办迎春桥社区19.51亩仓储成都喜高商贸有限公司37.6万元/亩733.576万元SLG-〔2010〕-013东升街办5.25亩仓储四川锐腾投资有限公司109.7万元/亩575.925万元10.2.4-10.2.26SLG-〔2010〕-016东升街道113亩商业、居住四川瑞富达实业有限公司161.2万元/亩18215.6万元10.2.11-10.3.3SLG-〔2010〕-027东升街道龙桥社区52.56亩商业成都中升之星汽车销售有限公司96万元/亩5045.76万元10.3.2-10.3.15SLG-(2010)-032西街办寺圣社区、东升街办芦蒿社区125.17亩仓储四川中邮物流有限责任公司22.07万元/亩2762.5019万元10.4.16-10.4.17SLG-(2010)-049东升街办迎春桥社区68.2亩商业双流县辉通商贸有限公司120万元/亩8184万元10.5.3-10.5.18SLG-(2010)-071西街办星月社区、东升街办芦蒿社区482.8亩仓储双流县现代服务业发展投资有限公司32.19万元/亩15541.332万元10.7.30-10.8.10小结：1、2009年东升镇的土地出让量少，以工业用地为主，住宅用地也只有21亩，其余为工业、商业用地。可以看出未来东升镇的工业发展迅速。2、2010年东升镇出让的土地总共1005亩13宗土地，其中仅有两块土地为住宅用地，共113亩，其余为仓储、商业用地。目前双流的土地出让公告也未涉及东升片区，可以看出，未来东升镇商业发展较为迅速，特别是商贸和鞋业，集中在迎春桥社区，而房地产住宅市场未有大的变化，住宅土地资源目前较为稀缺；双流前期的土地多放量华阳，导致东升镇的住宅用地出让量较少，下阶段东升的土地市场会有进一步的规划和出让指标，随着东升的发展的重视，追捧度的提高，土地价格会有上涨的可能，故现阶段拿地有利可图。3、东升区域房地产开发多集中在08年，09-2010年有所回落，致使09和10年的竣工量大增。从10年土地放量来看，预计在明年初，尾盘项目售罄，在售项目房源减少，住宅用地供应较少，新增项目有限的情况下，市场将会出现一段时间的真空期，会出现市场竞争小，在售项目唱主角的状况；在此阶段拿地，趁市场寡头时入市，是本项目销售的较好时机。1.5区域商品房住宅市场发展现状2007年—2010年东升镇新推房源及均价年均新推房源4170套左右，年均销售3827套左右2007年-2010年年均竣工量07年竣工08年竣工09年竣工2010年竣工298502322837.3551641.2707268区域在售项目目前区域有10个项目，其中：1、两个预告项目，国奥村：别墅、洋房、小高层；御苑星河湾：高档电梯。2、四个项目为尾盘销售，无后续房源，预计在今年或者明年初将售罄。3、在售的主要项目有东立国际花城、御苑枫景、富豪新岸、时代锦城。近期供需情况：近期销售价格走势图：目前商品房供应量充足，月均新推房源在300套以上，市场存量保持在1300套以上；考虑到目前区域内香楠湖、泊林镇、都市阳光等项目位于尾盘销售阶段，御苑枫景、东立国际花园、国奥村、御苑映月湾是片区未来供应的主力；受新政影响，区域5-8月销量有所下降，月均销量330套左右，9月销量回升至542套；价格方面，4-6月份逐渐下降，7月以后维持在4600元左右，目前处于平稳发展阶段。2010年9月份销售情况板块项目名称产品类型建筑面积销量C区人居·都市阳光电梯120㎡以上9月30套；国庆10套B区东立·国际花城电梯50套一，77-93套二，101-122套三9月120套；国庆45套御苑枫景电梯44-185㎡9月90套；国庆20套新岸洋房146-230㎡10套左右电梯77-110㎡15套左右国栋·南园五星城电梯78-180㎡9月60套；国庆24套棠湖·泊林镇洋房110-203㎡9月15套；国庆5套电梯100㎡左右9月7套，已告罄。香楠湖电梯62-140㎡9月70套套，国庆50套左右A区御苑·星河湾电梯80-380预告2010年9月份销售价格及优惠板块项目名称产品类型面价促销及优惠C区人居·都市阳光电梯3800元/㎡起，均价4300元/㎡一次性3%，按揭2%B区东立·国际花城电梯均价4400元/㎡（4088-5200元/㎡）一次性付款优惠1.5%，按揭0.5％3栋房源：5-9万豪车基金（直抵房款）；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口价销售御苑枫景电梯均价5200元/㎡（5098-5700元/㎡）一次性付款优惠1%，其余无新岸洋房6700元/㎡一次性付款优惠1%，其余无电梯4080－200元/㎡最低4088元/㎡进行促销国栋·南园五星城电梯10月6日起，1、3、4、5栋1-14F栋一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2栋有38套房源（套号为187-225）一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，有49套房源（套号为251-300一次性5200元/㎡起，按揭5500元优惠：一次性10%，按揭8%棠湖·泊林镇洋房7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公积金1%电梯5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公积金1%A区香楠湖电梯4400-4500元/㎡（实收4100元/㎡左右）一次性2%，按揭1%2010年9月供应情况板块项目名称类型在售存量后续房源重要事件C区人居·都市阳光电梯240套左右无无B区东立·国际花城电梯200套左右6000套延续前期老带新送礼及8月购房送购车基金，9月中旬新推5栋77－90全套二房源140套，下旬加推9栋房源御苑枫景电梯80套左右300套左右9.12三期开盘推出2、7、8栋共200余套，开盘卖出70套左右新岸洋房80套左右300-400套无电梯100套左右400套左右8月28日加推多层洋房，同时以国栋·南园五星城电梯100套左右无9月12日起迎合房交会推出20套173和138平米特价房源促销：一次性一次性3500元/㎡，按揭3800元棠湖·泊林镇洋房50套左右无公司18周年庆老带新特别优惠：1）70万以下，老客户获1000元，以上获2000元。新客户均享2%，同时购置车位者，老客户加送300元，新客户车位享3%；2）8.26-10.31购置房源和车位者，新客户享3%优惠电梯无无A区香楠湖电梯100套左右无10.10起推出62平米套一的特价房，一口价25万（不分楼层位置）东升镇未来房地产市场增量项目名称产品类别占地面积建筑面积户数东立国际花城电梯242亩80万㎡剩余60万㎡7346目前剩余6000套左右国奥村联排、叠拼、电梯洋房221亩318542㎡1316御苑·星河湾电梯47亩103400㎡——小结：1、2007年-2010年东升镇年均新推房源4170套左右，年均消化3827套左右，房地产开发量逐年上升，2010年增幅达到14.88%，未呈现明显的井喷之势，呈现平均递增。2、房地产开发主要集中于东升镇新、旧城交接区域，得益于土地规模和城市扩张发展，目前本区域内总共有10个项目，4个项目处于尾声，4个在售，2个预告，故目前来看本区域竞争较为缓和；其中有4个项目处于尾声，并且剩余体量大多在100套以内，并且剩余户型较大，预计在年内或者明年上半年将全部售罄；在售项目有4个，目前的销售情况都比较好，特别是在有新户型推出时，销售较为火爆，但御苑枫景仅剩余一栋50㎡左右的小户型，时代锦城也只剩余两栋，后续房源较多的有富豪·新岸和东立国际花城，目前在售基本为小高层电梯产品；预告项目有2个，将出现小高层、洋房、别墅产品；市场竞争不激烈的现状有可能是两个原因引发，一是由于开发商不看好本区域，房产的增量和总量有限，二是由于区域相对封闭，住宅供应有限，供需基本平衡形成该区域的自己自足。3、房地产开发商以本地企业为主，外来企业较少；一方面与双流土地政策有关，土地用地指标多配给华阳片区，而东升以工业、商业、仓储用地为主。另外由于之前东升镇工业、物流业较为发达，整体居住环境欠佳。随着东升新城规划的出台，湿地公园等规划大大改善了东升的人居环境，外地开发商如国奥置业、远大地产等在陆续进入东升市场。4、土地集约化使用，使得成本增加，东升镇房地产开发形态逐步以中低密度产品过渡到电梯类物业。5、价格方面，东升镇房地产均价呈逐年递增的状态，但未出现大幅度上涨的现象；现阶段洋房均价在6700元/㎡左右，电梯均价在4600元/㎡左右，与同区域的华阳存在明显的差距，每平方有1000——1500元的差价，消费规模不能支撑；经过了两年的累计，市场均价从4400/㎡达到现在4600/㎡，并未出现价格上的大幅上涨，消费能力与消费规模息息相关。2东升镇房地产市场发展格局竞争环境研究2.1东升镇房地产市场板块划分及板块属性研究C区九江镇蛟龙工业港彭镇东升组团航空港组团黄水镇胜利镇板块划分：C区九江镇蛟龙工业港彭镇东升组团航空港组团黄水镇胜利镇新城区新城区老城区A老城区A区BB区东升黄甲镇东升黄甲镇东升分为新、老城区，而目前在售和将售的项目主要集中在新城区内，特别是新老城交界处，故将新城区划分为A区、B区和C区进行研究，而B区项目较多。区域说明：A区政府新新政中心、县检察院、县劳动局、县防震减灾局、规划局都在此区域办公，对于政府官员的吸引力极大。目前仅有一个项目御园星河湾，在预告阶段，定位为高档社区。B区该区域属于新城区但靠近老城区，可以方便享受老城区的成熟配套，弥补新城区目前配套不足的缺憾，也可以享受公园景观，是居家的首选。目前该区域住宅项目较多，竞争较为激烈。C区离蛟龙工业港较近，对于在产业园的工作人士或者生意人士有较强的吸引力，在此置业的可能性极大。目前在售项目仅人居·都市阳光，且处于尾盘销售，剩余房源都是130㎡左右的大户型。区域房地产市场发展格局人居人居·都市阳光富豪·新岸双楠大道东立国际花城国栋南园五星城御苑枫景棠湖·泊林镇香楠湖本案御苑星河湾时代锦城国奥村B区A区C区A类：主要代表为御苑枫景、棠湖·泊林镇和新岸，客户主要以当地公务员和生意人；B类：主要以香楠湖、时代锦城为代表，客户以企事业单位和个体户、拆迁户为主；C类：以人居·都市阳光、东立·国际花城为代表，以个体户和拆迁户为主。目前来看，东升房地产市场最发达的地区集中在B区，而A区和C区都仅有一个项目，本项目区域竞争相对激烈，但香楠湖、国栋南园五星城和泊林镇项目已接近尾声，在未来对本项目将不构成影响。2.2区域房地产市场板块特征分析置业目的：本地：1、婚房2、改善居住环境换房3、拆迁4、投资5、身份象征6、其他非本地：1、返乡养老2、价格3、看中双流教育资源4、工作所需5、看中双流发展6、生活环境7、其他在售项目客户分析：B区项目较多，从其客户组成来看，主要分为：公务员政府机构人士、拆迁户，本地生意人、二级城市客户，周边乡镇客户，成都客户，阿坝、新疆返乡养老客户、看中双流教育资源客户，其他。双流购房客户表现为：1、以本地客户为主，辅以其他看中双流资源和发展的客户，客户构成较为丰富；2、双流购房客户有较强的购买力，大部分购房目的为改善居住环境，且以自住为主；3、双流客户购房一方面看中房屋单价和总价，对户型没有太大的要求，仅要求方正，明亮；4、目前双流发展迅速，土地拆迁较多，拆迁户持补偿费购房是购房客户的一大来源。2.3产品特征：受限于航空限高，区域项目以小高层和洋房为主，小高层在14F，洋房在6F；有部分在当地认可度较高的项目，在能满足指标的情况下，产品组成为洋房加小高层，以高层提升项目品质，进一步提高项目价格；户型面积：洋房在110-200㎡，有大尺度露台设计，基本设置了功能房；电梯在46-140㎡，功能较为完善，保证了双阳台设计，基本保证了明厨明卫，功能分区大部分合理；小区规划：部分中庭规划明确，内庭有人工湖，景观小品，其余项目也较为重视绿化景观的打造；建筑风格：区域主要以欧式和现代风格为主，欧式的以香楠湖为代表，现代的以御苑枫景为代表；户型组合：区域内主要以点式连体为主，采用围合式布局；配套：少部分项目采用精装入户大堂、内部未配备泳池；景观风格：区域内项目没有明确的景观风格；商业：区域内项目的商业配套多为社区底商。2.4市场销售：均价、总价区间：洋房：6700元/㎡，60-130万电梯：4600元/㎡，28-65万销售速度：近期，区域市场月均新推300套房源，月均销售330套左右，供销比为0.9，房地产市场较为活跃；优惠：大部分项目常规优惠为一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，部分推出特价房进行促销，还有部分项目有购房送家电活动。2.5竞争关系研判从目前在售和预告项目来看，区域内项目并不多，且每个项目有其不同的定位，购房客户有一定的区分；从土地出让来看，09年到目前，东升的土地成交并不多；但从规划来看，黄色区域为居住用途用地，可以看东升镇有很多这样性质的土地用途规划，如果未来出让拍卖，则形成较大的竞争。御苑枫景3期——金枫阁建筑类别小高层物业地址双流县东升镇白河路占地面积29.7亩建筑面积10463平方米总户数614楼层14F容积率3.06

绿化率50%

入住时间2012-12-30

项目特色：项目外墙、屋面采用保温节能材料，大量采用断桥铝合金和双层中空玻璃。设计为独立入户,层层退台的设计。销售情况9.10日开盘，目前在售为2、7、8号楼新开200多套，和3、4、6号楼剩余房源，一个多月销售75%左右；5号楼已售罄，目前剩余1号楼的小户型，9号楼4层办公。9月销售详情时间建筑面积销量面价促销及优惠在售存量后续房源重要事件备注9月44-185㎡9月90套；国庆20套均价5200元/㎡（5098-5700元/㎡）一次性付款优惠1%，其余无80套左右300套左右9.12三期开盘推出2、7、8栋共200余套，开盘卖出70套左右开盘优惠1%，VIP排号优惠1%；未参加房交会在售2、8栋户型配比户型面积套数百分比2*2*169138%2*2*182-905030%2*2*286-883923%3*2*2120以上6439%166100%户型：44-180㎡；主力户型：82-90㎡套二，滞销户型：130㎡以上套三。客户：双流本地人为主，多选择自住，相比当地的拆迁户较多。目前项目1、2期已经呈现，在当地有较好的口碑，对客户的吸引力较大，选择在此居住的人群多看重其较好的居住环境。价格：均价5200元/㎡，目前在东升区域价格处于高位，因其品质到位，销售情况依然较好。棠湖·泊林镇建筑类别多层，洋房，小高层物业地址双流县东升涧槽中街（原双流一杆旗路南段）占地面积230亩建筑面积25万平方米总户数1900容积率1.60

绿化率32.30%

产品包括：多层、洋房、小高层，目前在售为洋房，多层和小高层已售罄，且无后续房源。洋房和小高层较受客户欢迎。产品类型建筑面积销量面价促销及优惠在售存量后续房源重要事件洋房110-203㎡9月15套；国庆5套7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公积金1%50套左右无公司18周年庆老带新优惠：70万以下，老客户获1000元，以上获2000元。新客户均享2%，同时购置车位者，老客户加送300元，新客户车位享3%；8.26-10.31购置房源和车位者，新客户享3%优惠电梯100㎡左右9月7套，已告罄。5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公积金1%无无户型：目前剩余户型在110㎡以上，主力户型：100多㎡舒居套三，滞销户型：150㎡以上大户型。客户对120㎡以内的洋房接受度高，底楼带地下室户型面积较大，销售有一定难度。价格：洋房7000元/㎡，电梯5200元/㎡，价格在高升区域较高，洋房和电梯分开推售。客户：政府高官和当地公务员占了大比例，形成了机关的特有圈层，还包括甘孜、阿坝、二级城市的购房者，看中东升教育资源，或者离机场较近的位置优势，相比，客户更倾向洋房。东立国际花城建筑类别小高层物业地址双流县东升镇一杆旗北段（一杆旗北街与一杆旗东街交汇处）占地面积242亩建筑面积80万平方米总户数7346楼层14层容积率3.73入住时间2011-6-30

入住人口约2.4万人口，与亚洲第一的生态公园占地8500亩，仅一墙之隔。建筑面积销量面价促销及优惠在售存量后续房源重要事件备注50套一，77-93套二，101-122套三9月120套；国庆45套均价4400元/㎡（4088-5200元/㎡）一次性付款优惠1.5%，按揭0.5％，3栋房源：5-9万豪车基金（直抵房款）；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口价销售200套左右6000套延续前期老带新送礼品及8月购房送购车基金活动，9月中旬新推5栋77－90全套二房源140套，下旬加推9栋房源两次站台推广：1次“3月劲销2亿，5栋回馈价加推”，1次为最后房源9栋加推目前在售房源包括3#、6#及新推的5、9栋楼，存量房源200余套；在售1、5、9号楼户型配比：户型面积套数百分比1*1*149-5010320%2*2*1777815%2*2*184-8723646%2*2*190-92418%3*2*21025210%510100%户型：77-93㎡，主力户型：80多㎡套二，该项目80%为100㎡以下户型。价格走势：客户：该项目主打性价比，故在此购房者多看重其价格，还有规模，以及其地理位置。价格、优惠：3#楼房源面价5100元/㎡，根据户型不同送平均5-9万的豪车基金（直抵房款），每套房源均可享受，最高达91888元豪装基金，实际成交均价4400元/㎡左右；其他房源目前以一口价方式进行促销，套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡；9月成交120套，国庆成交45套左右，销售情况在东升处于领跑地位。富豪·新岸物业地址双流县成都双流国际新城白衣上街118号开盘时间2010-04-10入住时间一期2011年5月入住占地面积111.63亩（73333㎡）建筑面积170744.15㎡容积率1.77建筑密度29.15%绿化率43%总户数1048户，其中多层洋房544户，小高层电梯504户车位985户型区间70㎡-230㎡9月销售情况产品类型建筑面积均价月销量优惠存量后续房源近期活动洋房146-230㎡7800元/㎡10一次性付款优惠1%65套左右300-400套参加房交会电梯（12层）77-110㎡4600元/㎡70最低4088元/㎡进行促销30套左右400套参加房交会目前在售房源主要为1期2批次剩余房源，高层产品余20多套，1期1批次房源仅余几套，均为88㎡和117㎡2种户型；前批次1、5、6、9号楼户型配比户型面积套数百分比1*1*149-5331243%2*2*1779112%2*2*184-8722230%2*2*190-92426%3*2*2102659%732100%在售户型：146-230㎡洋房；77-110㎡电梯；主力户型：160㎡左右洋房和80多㎡套二；滞销户型：200㎡以上洋房。客户：以本地客户为主，其中还包括了一部分成都购房者。该项目客户对电梯的接受度高于洋房，主要原因还在于电梯的价格远远低于洋房。价格：洋房：6700元/㎡；电梯：4900元/㎡；受传统市场“金九银十”香楠湖开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司开盘时间2008-10-11入住时间2010-08-30占地面积130亩建筑面积355782平方米楼层6+1、16容积率3.26绿化率35%总户数2600户车位1955个户型区间82㎡400㎡香楠湖物业类型包括别墅、洋房、电梯，已入住。产品类型建筑面积均价月均销量优惠在售存量后续房源近期活动电梯（12层）62-140㎡4400-4500元/㎡（实收4100元/㎡左右）9月70套套，国庆50套左右一次性2%，按揭1%100套左右—10.10起推出62平米套一的特价房，一口价25万（不分楼层位置）处于尾盘销售阶段，洋房已售罄，电梯存量100套左右。近期采用特价房方式进行清盘活动。户型：62-140㎡；主力户型：50㎡左右套一，70㎡左右套二客户：以本地为主，小户型低总价，对于价格敏感的购房者吸引较大。价格：目前均价约4400元/㎡，一次性优惠2%，按揭优惠1%，是双流主流价格，有一定的市场接受度。项目2期在售，目前剩余100套左右房源本月成交70套，特价房成交均价4000元/㎡左右。国栋南园五星城9月销售情况产品类型建筑面积均价优惠月均销量在售存量近期活动电梯12层78-180㎡10月6日起，1、3、4、5栋1-14F栋一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2栋38套房源（套号187-225）一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，49套房源（套号251-300）一次性5200元/㎡起，按揭5500元/㎡。优惠：一次性9月60套；国庆24套100套左右9月12日起房交会推出20套173和138平米特价房促销：一次性3500元/㎡，按揭3800国栋南园五星城有一栋楼为商住楼，可作办公使用，户型面积为67-150㎡。一次性付款房价4280元/㎡，按揭售价4580元/㎡。该项目处于尾盘销售阶段，住宅存量仅剩100套左右。户型：78-180㎡；主力户型：80多㎡套二；滞销户型：150㎡以上。客户：自住为主，看中该项目的客户还看中其高优惠，但高面价仍然让部分购房者止步。价格：项目采用高面价高优惠方式销售，面价5200元/㎡左右，成交价格小户型4400元/㎡左右，大户型3800元/㎡左右。时代锦城产品类型建筑面积均价月均销量优惠在售存量后续房源近期活动电梯（15、16层）82-89㎡4600元/㎡（在售房源价格较9月份均价高出200-300元/㎡左右）9月125套套，国庆52套左右一次性2%，按揭1%50套左右600套左右即将推出新房源，在售剩余房源在搞购房送家电活动，且有万元优惠价格：4600元/㎡，10月销售价格较9月有较大涨幅，，但受当地客户认可，销售情况良好户型：82-89㎡；主力户型：80多㎡套二客户：以本地客户为主，其中公务员占了一大部分，多看重其价格和户型。该项目做了大量外销，带来较多客户来访、成交。项目规模、户型面积项目名称类型项目规模总户数在售面积主力户型滞销户型人居·都市阳光电梯330亩2216户120㎡以上130㎡左右160㎡以上东立·国际花城电梯242亩7346户50套一，77-93套二，101-122套三80㎡左右套二户型有异性御苑枫景电梯29.7亩614户44-185㎡82-90㎡套二130㎡以上套三新岸洋房111.6亩544户146-230㎡160㎡左右200㎡以上电梯506户77-110㎡50㎡左右套一85左右㎡套二小户型相对国栋·南园五星城电梯87.5亩1550户78-180㎡80多㎡套二150㎡以上棠湖·泊林镇洋房230亩1900110-203㎡160㎡左右180㎡以上大户型电梯100㎡左右100左右套三150㎡以上香楠湖电梯130亩2600户62-140㎡50㎡左右套一70㎡左右套二140多㎡御苑·映河湾电梯亩

80-380㎡近期价格优惠项目名称类型价格优惠人居·都市阳光电梯3800元/㎡起，均价4300元/㎡一次性3%，按揭2%东立·国际花城电梯均价4400元/㎡（4088-5200元/㎡）一次性付款优惠1.5%，按揭0.5％3栋房源：5-9万豪车基金（直抵房款）；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口价销售御苑枫景电梯均价5200元/㎡（5098-5700元/㎡）一次性付款优惠1%，其余无新岸洋房6700元/㎡一次性付款优惠1%，其余无电梯4080－200元/㎡最低4088元/㎡进行促销国栋·南园五星城电梯10月6日起1、3、4、5栋1-14F栋一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2栋有38套房源（套号为187-225）一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，有49套房源（套号为251-300一次性5200元/㎡起，按揭5500元/㎡.优惠：一次性棠湖·泊林镇洋房7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公积金1%电梯5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公积金1%香楠湖电梯4400-4500元/㎡（实收4100元/㎡左右）一次性2%，按揭1%近期（5-9月）销售情况项目名称类型新增总量月均消化套数月均销售金额在售存量后续供应人居·都市阳光电梯035142640240套左右无东立·国际花城电梯46095418000200套左右6000套御苑枫景电梯278453270080套左右300套左右新岸洋房7084854080套左右300-400套电梯0943300100套左右400套左右国栋·南园五星城电梯027115700100套左右无棠湖·泊林镇洋房095872050套左右无电梯0629200无无香楠湖电梯029126320100套左右无3市场研究结论3．1市场小结A、区域发展：双流县是全国百强县，在成都建设世界田园城市中占有重要地位，民营经济发展良好，2009年双流GDP为397.76亿元，2010年一季度GDP92.73亿元，同比增长20.1%。产业规划完善，工业经济稳定增长，发展潜力巨大，房地产前景广阔。城乡居民收入稳定增加，生活水平进一步提高。2009年全县城镇居民人均可支配收入18977元，增长12.8%；农民人均纯收入7718元，比上年增长8.3%；城乡居民人均储蓄存款达22311元。B、房地产市场：目前，区域市场仅有8个项目在售，且销售情况较好，月均销量在330套以上，进入九月销量回复到542套/月，市场存在较大空间。C、未来市场增量：市场增量主要体现在呈现项目和土地交易两个方面：东立国际花城后续约6000套房源、御苑映月湾月10万㎡，国奥村32万㎡，已成交土地建筑面积共约24万㎡，及项目周边可能交易的土地；按每月消化4万㎡计算，市场增量去化时间仅需10个月，未来市场可以容纳本项目的进入。（国奥村主要为别墅，不纳入计算），预计明年年中到年底会是市场空档期，会是项目最佳入市时间。D、地块位置：项目位于新城区，靠近老城区，生活配套较为完善；项目靠近湿地公园，从前期市场调查看，双流人民对湿地公园较为认同，靠近湿地公园处的项目普遍售价较高，销售情况较好。比如，御苑风景、泊林镇、以及即将销售的映月湾；项目附近规划有新妇幼保健院，可作为一大利好。E、客户：2009年双流县户籍人口96.61万人，较上年末增加1.76万人，其中非农业人口50.92万人，农业人口45.69万人；全年出生人口8166人，死亡人口5105人，人口自然增长率为3.17‰；全县计划生育率为94%。区域客户以双流本地居民为主，且以机关单位、拆迁户、生意人居多，还包括部分二级城市和阿坝、甘孜客户，购买力较强。F、产品：区域内电梯产品面积多控制在120㎡以下，也有一定比例的大面积户型，以尾盘项目剩余房源占多数，洋房在200㎡以下，但区域内剩余量较少；G、销售情况：电梯以70-120㎡户型销售情况较好，120㎡以上的大户型和70㎡的小户型去化速度较慢；高层的消化速度普遍快于洋房，以时代锦城与东立国际花城为代表的高层楼盘销售速度领跑该区域。洋房售价普遍高于电梯公寓。3.2项目地块现状净用地面积：147.06亩容积率：4.0建筑密度≤30%用地性质：二类住宅兼容商业，商业需集中布置，单独以高层和多层形式建设3.3项目的建议1、从市场、客户、城市规划、未来市场研判来看，目前拿地时机合适，并且该地块具有一定的潜质，有极大的操作价值。2、定位：东升镇的领导阵营，引领东升房地产市场。项目客户一定要瞄准主流市场，以双流公务员、商人为主。3、后期营销建议，打造东升镇的标杆项目，以区域领导者的身份入市。4、瞄准基本市场的情况下，提升品质；配置上：打造景观游泳池、运动健身设施等；建筑风格上：差异化打造，与周围项目形成区分；泛会所、大堂精装修；组合性物业，以高端物业入市；主题式景观。5、商业：沿公园打造高档商业街，吸引高端餐饮、会所入驻。6、考虑与湿地公园的联动关系，在公园内打造集中式配套。附件：客户调查调查对象选取标准调查方式调查目的样本量时代锦城电话回访+售楼部拦截访问了解东升客户基本特征，为项目决策提供有力支撑100份现居住地年龄构成东升的购房者，多为双流本地人，其比例占到了86%，其中以东升本地为主，还包括华阳、航空港部分置业者，以及东升周边乡镇的客户。成都的购房者中以城南居多，而其他的一些像甘孜、阿坝、新疆的购房者，会考虑退休养老购房。购房者以25-50岁为主，会因为结婚用房，或者改善居住环境换房，最多年龄段的客户在31-40岁之间，此时刚好事业有成，换房需求较大、购房能力较强。是否知道森宇集团对森宇各项目的了解第几次购房工作单位在所调查的客户中，首次购房的为49%，第二次购房的比例为39%，三次及以上为21%，但是部分外地客户虽是二次或三次及以上购房，主要看中教育资源，总体来看，该地区购房客户呈现：首置与首改客户起头并举之态势，但均属于经济类需求。第三次购房客户所占比例为21%，值得在面积和房型上给与关注。东升的购房客户中，机关事业单位职工占了较大比例，区域特征客户中拆迁户也占了一部分，另外还包括一些当地的个体商业人或者私营企业老板，成为了购房的主力军。是否打算在两年内购房是否愿意在东升镇购房受访客户中，考虑两年购房的占据82%，在问及确切的购房时间时，20%的客户表示将在半年内购房，75%的客户表示，将在半年至一年半之间购房，5%的客户将在1年半以后购房。其中，考虑在东升购房的客户占据86%的比例，说明受访者对东升楼盘的接受度较高。想要购买的物业类型购房的主要目的从客户想要购买的物业类型看，48%的客户选择小高层，40%选择洋房，而据了解，洋房在当地有较高的认可度，在购房者有一定的购买能力，且价格合理的情况下，部分会优先选择洋房，在物业形态选择上可顺势而为。客户的购房目的较多样，改善居住环境为目的的客户占到了44%的比例，值得注意的是，以投资为目的客户占到了13%，从侧面体现了客户对于东升经济发展和房地产行业的信心。购房考虑的主要因素东升的购房意向客户中，买房考虑的主要因素为地理位置、周边配套、交通条件、价格水平、周边环境5个方面购房时考虑的首要因素和第二因素占比例最大的都是交通条件，占到了调查总客户数的24%，表明客户对交通条件的要求较高，而第三因素比例最高的为价格水品，这与前面对于交通的认知度形成反差，同样说明该区域需要对交通的便捷性进行重新塑造总体来看，前三名排名当中，除价格外，周边配套占有总比例较高，说明尽管客户考虑未来发展较好，但现状发展的滞后仍然是本项目需要面临的一大挑战。愿意购买房屋的建筑面积在建筑面积的需求上，71—90平米占到了68%，为主力需求面积段，其中71—80平米面积段占到44%，是需求量最大的面积区间，此外101~110平米面积段占11%。客户对储藏室、观景阳台、生活阳台的需求较高，对书房和入户花园有一定的需求，对于其重要程度排序为：生活阳台＞景观阳台＞储藏室＞入户花园＞书房＞次卫。由于以两房的需求为主，因此对次卫的需求较少，但从前面分析可得出三房对次卫需求程度相对较高。入户花园、观景阳台、书房、次卫、储藏室与户型面积的关联分析对于生活阳台，所有面积段的客户对其需求率均为100%，成为户型中不可缺少的部分。上图表为各面积段的客户对入户花园、观景阳台、书房、次卫、储藏室的需求情况，从中可以看出，随着面积的增加，客户对套内功能区的需求比例递增。除51~60平米户型只对储藏室有需求外，其他所有面积段客户对观景阳台、书房、储藏室都有或