万科A(000002)分析师投资交流纪要20231106

今天参会的国资委和深铁集团领导，包括：1)深圳国资委主任，2)深圳地铁集团董事长3Q业务情况汇报：财务总监韩总道保持畅通，三季度新增融资成本3.64%。37个项目。经营服务方面稳步提升。公募reits申报获取受理，项目价1-9月营业收入下降14%。1-9月归母净利润下降23%。由于经营性利润大致折旧摊销90亿。纳税上升21.1%。公司财务经营稳健。公司坚持现金流策略，量入为主，全力推进销公司连续14年保证经营性现金流为正。货币资金1037亿，在手现金对短债覆盖倍数2.2X。剔除预收监管资金后600亿。3Q公司获取21个优质项目，对自由资金有一定消耗，同时再融资方面，公司融资渠道畅通，有息负债结构不断优化。3Q有息负债3230亿，银行占比61.4%。前三季度融资成本保持低位，较上年下降。境外受到美元加息影响，新增融资公司境外债较年初下降8.5%。1-9月实现销售2806亿，同比下降10.8%。10月实现销售金额318亿，同环比稳定。1-10月销售回款率98%。10.1期间，总认购金额同比增长15%。公司累计交付11.6万套交付。投资方面，1-9月累计新增37个项目，地价总额794亿，同比增长41%。公司新增货值行公司新增投资中1-2线占比100%,首开毛利率20.5%。目前土储足够未来三年发展。租赁住宅，泊寓保持全国第一。全口径收入25.3亿，管理面积持续提升，集中式公寓排名第一。开业18万间。出租率94.4%。企业客户占比25.5%。多渠道进入纳保号召，有9.051-9月，商业实现全口径业务69.5亿。整体出租率95%。新开业7项目。物流方面，万维物流等冷链业务全国领先。其中，高标库业务发展顺利，开业141个项目。高标库89万平。冷链布局全国49个城市，管理规模行业第一。通过覆盖全国仓网布局，打造行业领先的供力REITs预计年内完成发行。22年NOI,9.5%。物流园区项目公司申报规模大致22亿。泊寓预计首批申报5项目，资产包NOI,5.5%。公司同时和建行进行合作。项目委托万科泊1、深铁入股以来，深圳国资对万科定位，对万科安全性影响?万科债券波动，深圳国资如何看待?辛总出席副主席是表达，万科背后是深铁，深铁背后是国资，深圳国资会有信用背书吗?最后，悲观下深圳国资是否有相关办法?万科具备安全性!万科是深圳国资体系的重要成员。坚定支持万科1)万科是深圳国资体系重要成员将万科纳入统计范围。万科总资产、净利润超过深圳国资30%,对深圳国资有重要影响2)充分相信万科管理层势在企业很早就做出前瞻判断，不积极扩张杠杆。2018年，企业就提出防范提出地产金融3)万科基本面韧性强，财务策略稳健万科高端重视经营现金流管理，连续14年经营性现金流为正，融创处于行业领先地位。今处于是低位，开发和销售在全国第二，经营服务类业务更是实现9%增长。业务基本面和财4)万科和企业市属国资国企有深入合作近几年万科与16家深圳兄弟企业，如深投控，等都可以参与项目合作。如深铁集团、深国一方面相信万科管理团队有能力应对，另一方面，深圳国资委将积极落实国家精神，用好>配合万科优化长期投资股权结构2、辛总出席副主席是有什么背景吗?大股东是否会减持?深铁大股东会买万科债吗?2)代表深铁集团申明，深铁集团奉行长期主义，坚定看好万科，从来没有制定减持计划，3)万科不是一个人在战斗!万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持>深铁将与万科加大沟通，帮助万科获取政策和资金支持!市场化、法制化方式，承接万万科是深圳国资重要成员。2017年以来，深铁集团出资664亿成为万科股东，支持万科混3、深圳国资委主任发言深圳国资国企在市委市政府的正确领导下，改革发展取得长足进步。在全国37个单位中，总资产规模达到5万亿，利润总额第二位，超1000亿，仅此上海。全国领先!万科是深圳国资国企大家庭重要成员。万科第一大股东地铁集团是深国资100%控股单位。4、债券价格大幅下滑，为什么公司没有回购债券?明年债券到期如何安排?24年104亿美元债，公司准备如下1)境外自有资金10亿美元上下2)境外平台有大量境内外项目，分红、股权退出获得资金3)银行端市场再融资。公司中长期贷款额度已经获取5