九城国际汽车城商业运作思路

九城国际汽车城工程商业运作思绪2021年09月谨呈：【前言】本报告主要就工程商业部分定位及开展战略提出初步沟通思绪，并就工程商业运作提出我司初步想法，以供讨论。汇报思绪第一部分第二部分工程总体定位工程运作思绪工程总体定位工程开展想象客户市场分析商业功能定位商业业态定位PART1——汽车销售产业顺延汽车创意文化商业街作为九城汽车城的重要配套，本工程将围绕汽车4S店，以汽车效力为主要功能，交融汽车特征文化，集汽配、汽车装饰、汽车改装、汽车主题商业等汽车销售相关的下游效力业态为主的一条汽车创意文化商业街。商业总体开展想象九城汽车城创意文化街的三大优势：优势一：九城汽车城云集了大量高端汽车4S店，将为工程商业部分带来大量高端汽车消费群 体；优势二：有汽车城良好的汽车消费气氛与消费文化作为支撑，将为商业的开展提供强劲的生命力；优势三：把汽车销售与体验、休闲、文娱、主题文化完美结合，给消费者带来全新的消费模式；工程终端目的客群构成玩车人群赏车人群购车人群工程目的客群构成汽车城任务人员中心客户：前来汽车城买车、定期做汽车保养保修的客群。重要客户：前来汽车城体验、赏车、玩车的客群。游离客户：汽车城固有的任务人员。消费者类型消费原因消费特征核心客户前来买车，定期做保养，顺带做一些配套性服务。关注消费场所体现风情格调，注重形象、档次和服务。主要消费类型为特色风情餐饮，文化消费、休闲娱乐。重要客户冲着汽车城的汽车文化氛围，前来体验。附近办公的白领消费主要以中西快餐为主，也会享受相对奢侈的高档西式正餐游离客户在此地工作、居住的汽车城工作人员。满足基本的生活、商务配套目的客群定位多样化的汽车产品选择；良好的购车环境；餐饮、休闲、文娱等商业配套齐全；高效的“一站式〞效力和良好的售后效力体系；具有汽车试驾、体验区购车人群主要需求表达：对新奇、刺激汽车相关文娱工程充溢猎奇；对汽车文化的求知欲极强；对改装汽车的热衷；对性能、速度有剧烈的体验愿望；玩车人群主要需求表达：对新颖事物存在剧烈的猎奇感、对旧事又物心存复古感；环境温馨、充溢情趣、惬意；对吃、住、行、游、购、娱等配套要求齐全。赏车人群需求表达：完善的生活、商务配套；部分餐饮、休闲、文娱。汽车城任务人群需求表达：工程客群商业诉求特征根底主要汽车效力汽配、汽车装饰、汽车改装等。生活配套便利店、银行ATM、快餐店等汽车文化汽车主题餐饮、汽车旅馆、汽车俱乐部。汽车文化创意街功能及物业构成汽车展销区高端4S店集群汽车后市场效力区装饰配件区后市场研发区汽车改装区汽车主题商业区汽车俱乐部文娱休闲汽车主题酒店汽车主题餐厅配套效力区生活、商务配套汽车文化创意街功能及物业构成中心板块固有板块特征板块配套板块汽车文化创意街功能及物业构成汽车后市场效力区汽车主题商业区配套效力区4S店集群4S店集群功能分区表示汽车后市场效力区后市场研发装饰配件区汽车改装区4S店集群4S店集群汽车后市场研发区设立汽车后市场研发区域，对汽车配件产品进展研发、根据市场需求研发出未来市场所需的配套产品进展相互配套、协调开展。汽车零部件、内部装饰市场规划特定区域，将零部件、汽车美容装饰店集群设置，满足汽车消费者、汽车修缮中心等客群的需求。汽车改装区汽车改装是为汽车发烧友提供汽车改装、汽车产品创新设计提供一个沟通交流场所，并提供相关的技术指点和设备、器具支持。汽车主题商业区汽车主题酒店汽车酒吧咖啡厅汽车主题餐饮4S店集群4S店集群汽车主题酒店从硬件(建筑、装饰、产品等有形方面)到软件(文化气氛、文化理念、效力等无形方面)都围绕汽车文化展开，带给顾客富有个性的汽车文化感受和难忘体验。同时，可整合各种品牌汽车经销商，打造宣传品牌汽车文化、产品为题材打造一个层楼，使得每层楼都是一个品牌汽车主题文化，让消费流连忘返。西餐、西餐、火锅。。。。。。。一切这些都能在主题餐厅里找到。经过整合品牌汽车商家，投资打造相应品牌汽车主题餐厅或一个包间，作为品牌汽车宣传、文化展现的全新媒介。让消费者在享用餐饮的同时，也销售汽车文化。风格独具的汽车主题餐厅传统汽车文化的一个载体。酒吧由几大主题区组成，不仅有普通酒吧的休闲性、文娱性，还能让顾客领略到汽车文化的魅力。汽车酒吧、咖啡厅配套效力区银行超市、便利店快餐4S店集群4S店集群园区效力办公楼未来满足园区经销商、商务人员人群的住宿、办公，游客的住宿需求，需配置相应的生活及商务配套商业。工程运作思绪工程运作运作方式选择运作战略分析目的客群定位PART2商业地产开发中，开发商的角色发生了转变商业运作方式常规下商业工程常见运作方式常规下商业工程常见运作方式商业运作方式返租方式是目前商业销售最为普遍的方式，长沙目前返租报答率大约是在5%-8%之间。虽然返租销售可以在相对较短的时间内处理高价销售与提早消化的矛盾，但激化了全部销售与继续运营的矛盾，在工程后期操作阶段将非常被动，从另一个角度开展来看，当前商业地产正处于开展黄金时期，商业物业的获利与报答前景非常可观，结合物业本身情况，我们以为工程最适宜的商业开展方式是：租售结合租售结合方式方式一产权分割出卖一致回租一致运营方式二部分出卖部分出租一致管理方式三产权分割出卖业主自行招租优点：能保证资金快速回笼。缺陷：运营本钱加大，由于返租，前期资金投入较大，而前期承租商户租金较低。优点：能保证资金回笼，又有利于工程长期运营，实现物业升值。难点：需求专业的商业公司进展合理的业态设计与运营规划。优点：开发商无运营压力。缺陷：业主自行招租，业态与档次层次不齐，不利于主题商业的打造与工程长期开展。最优工程租售方式选择配套效力区汽车后市场效力汽车主题商业商业价值普通、单店面积小、经过直接出卖实现工程资金回笼。直接分割出卖，但是建议一致招租，控制运营业态。大型主力店以优惠政策吸引招商小面积商铺直接出卖操作思绪———租售结合、招商先行一切商铺采用一拖三构造销售，商铺后部分可加设楼体间。一楼做为门面，二三楼可用于仓储、办公及居住，单位平均面积在150㎡左右。

汽车文化营销推行主题包装商家联动由于本工程中心竞争力在于打造主题特征商业，所以在工程运营时有必要一致管理。操作思绪———一致运营管理工程客群主要定位于各