房地产采购管理教材

年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理内容纲要

【一】工程管理开展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇3.1采购管理开展模式【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

发展模式流程优化管理模式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购组织机构【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购管理的组织机构本钱方案管理委员会：集团采购管理的决策机构；集中采购工作小组：集团战略供给商工作；采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：〔例如我司长泰工程、德阳工程〕地区工程管理部等：采购管理日常工作。〔例如我司长泰工程、德阳工程〕资质审查原那么全面招标原那么网上招标原那么多权分立、集中管理原那么可追溯原那么

采购原则3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购管理概要流程需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

一般采购流程3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料卜内门太古漆油〔中国〕有限公司3、洁具龙头科勒〔中国〕投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司中山港华卫浴有限公司4、发电机组塞瓦特动力科技有限公司举例说明：集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座西门子〔中国〕有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统〔中国〕有限公司7、对讲设备弗曼科斯〔上海〕电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司举例说明：集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司

11、精装修材料百安居〔中国〕有限公司12、户内配电箱

举例说明：集团集中采购产品集中采购给企业带来的效应降低本钱效劳级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创立价值为了：股东客户员工供给商【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购优化采购流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供给商选择谈判合同生成订单

运输接受付款采购需求重要产品和效劳关键设备和部件特殊产品和效劳专用设备和部件高价值物品建材低值商品标准件办公品管理重点：重点考虑局部考虑一般不考虑策略性采购操作性采购3.4采购方式的解释【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

集中采购模式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计761680992300038715

投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购举例：从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化3.3集团集中采购与战略供给商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案在年度战略采购实施真正意义“战略合作〞的实践产品及供给市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值效劳来考虑合作范围的延伸3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供给商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供给商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值效劳。促进战略供给商对研发的促进。供给商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供给商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供给市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供给商资源信息，引导“正确采购〞为策略性采购工作做根底调研，扩大“策略性采购〞的范围为采用甲供还是发包做根底调研，优化“资源整合〞为设计口提供选型及定样指引，“采购职能〞提前介入配合销售调研，对部品选用定位及工程竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研

供给商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法

新产品、新技术研究及应用评估……制度要求——产品技术、市场调研经济趋势立法趋势供给市场规模技术趋势社会趋势现有供给商竞争者活动方案三方案确定方案方案二方案一产品技术评估采购需求预测目前供方市场评估价格构成技术标准外观、材质潜在供给商二手资料实地考察产品调研报告的深度要求材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算库存管理计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单〞.“验收报批表〞符合进度.未超供规格.数量.分批进场时间内部调拨单试运行.通电.通水施工单位工程经理部工程经理部四家单位工程部等本钱部等制度要求——甲供材料设备进场验收建立统一的评估标准，减少感性判断为供给商提供最正确供给商水平的标杆，找出差距，改善提高标准评分机制为从入围供给商中选出适宜的供给商提供参考数据及指标评估分数是供给商分级及开展方案依据之一有利于直接鼓励供给商，提升关系认同度供给商量化评估评级体系的必要性制度要求——供给商量化管理体系统一的评估标准共享供给商信息反响评估意见制度要求——供给商量化管理体系供给商管理流程★★★★★级供给商评级制度要求——供给商量化管理体系例:后评估体系处理大量交易供给商开展方案编码供给链全程管理质量控制行动延迟付款长期战略合同减少供给商数量系统开发EDI电子数据交换降低本钱采购战略是公司战略组成采购成效采购职能开展被动阶段主动阶段目前水平理想目标制度要求——采购开展的衡量标准3.6采购管理制度【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购制度概述材料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评估操作办法2.材料设备采购

招标操作办法3.定向采购

操作办法4.集团统一采

购操作办法5.企业股

份有限公司

合同规范3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点材料设备采购管理规定3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点材料进场方案、物资采购方案3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点集团战略供给商地区定向供给商地区合格供给商直接采购三方合同限价3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点供给商资质审查指引材料设备招投标操作指引集团统一采购操作指引定点采购操作指引3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点资质审查原那么公开透明原那么技术性原那么可追溯原那么利益最大化原那么3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购工作的方法如何执行？一熟练：熟练上网操作二严格：严格按5个原那么办事、严格遵守三种模式三协调：做好两个方案的编制。对内：设计、工程部、工程部对外：供给商四控制：对采购的进度、质量、付款、供给商的效劳进行控制五总结：对供给商评估、经验教训总结、新材料研究工作方法3.9供给商管理【工程管理务实指南】

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供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.10物料管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理物料管理流程3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查拜访供应商发出报价请求评估报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处理和归档核对供应商票据供应商评估供应商分级采购职能3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

将采购职能纳入部品的研究与设计环节以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备在工程的方案阶段开始部品的研究和设计将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用在工程前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据采购工作前移，防止供方垄断3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

将采购职能纳入部品的研究与设计环节将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发能力领先于地产发展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要能够缩短采购过程时间并节约成本。因为供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用合适的材料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提前介入肯定会给我们带来诸多好处在工程的方案阶段开始部品的研究和设计将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用在工程前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据采购工作前移，防止供方垄断3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

将采购职能纳入部品的研究与设计环节在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据。提前进行部品市场研究，而不是等到项目部提供计划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提前研究、开发和设计部共同讨论，将采购工作前移在工程的方案阶段开始部品的研究和设计将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用在工程前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据采购工作前移，防止供方垄断3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

将采购职能纳入部品的研究与设计环节采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计大师们对部品和材料的研究方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或材料进行设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于十分不利的地位。从工作性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，主动提供和参与部品设计，才能使采购处于有利的位置在工程的方案阶段开始部品的研究和设计将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用在工程前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据采购工作前移，防止供方垄断3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购与项目过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的成本规格自由度采购自由度成本自由度3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

工程管理部的地位与其它部门关系产品复杂程度低高高商业的不确定性低采购和本钱部门主导跨职能决策采购部门主导设计部门主导3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型

竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代力量平衡供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型

竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购组合分析杠杆部品：通常这些部品或材料可以按照标准的质量等级从不同的供给商那里购得。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额。价格微小的变化对最终产品的本钱价格造成相对较强的影响供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型

竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购组合分析战略部品：这些部品的数量很大，但供给来源又相对较少，并且在短时间内无法加以改变，否那么可能造成重大损失。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型

竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购组合分析瓶颈部品：这些产品在金额上所占的比例较少，但在供给上却极为脆弱。这些部品或材料只能从一个或很少的供给商那里获得。通常，供给商处于合同中的支配地位，导致昂贵的价格、较长的供货时间和劣质的效劳供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型

竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

采购组合分析一般部品：这些部品或材料很少会造成技术或商业上的问题，各种部品的价格通常较低并且存在大量的可供选择的供给商供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

供应商管理战略竞标战略：对于杠杆部品，万科应该追求一种以竞标或投标为原那么的采购政策。由于有很多供给者并且部品已充分商品化，所以，供给商和部品根本上是可以互换。一般会采用长期合同、年度合同以及短期竞标相结合的方式采购。以最低价格采购的同时保证质量和供给的连续性在杠杆部品采购中作为首要因素供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

供应商管理战略合作战略：战略部品和杠杆部品占据了部品总合的80％左右。价格微小的变化立刻会对最终本钱产生影响。与此同时供给的风险很高。战略部品的采购应以寻找合作伙伴或协作为目标，以便在有方案的合作根底上共同参与。开展商和供给商应一起研究高效的方案以实现本钱降低、质量改进和部品研发。合作战略的根本工作是对供给商进行充分选择。供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

供应商管理战略系统定购战略：对于一般部品和材料应该采取以降低管理和物流复杂性为目标的采购战略。我们应该以系统合同或成套合同的形式同供给商一起简单而有效的完成定购和管理程序。这些部品的采购政策表现在以下几个方面：品种的标准化、减少供给商数量、采用网络方式采购、电子支付、将这些部品的采购外包供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

供应商管理战略保障供给的连续性战略：瓶颈部品应该集中于保证部品的连续供给，同时还应降低对供给商的依赖，开展可替代的供给商是解决瓶颈部品采购的主要方法。然而，这些活动的本钱〔例如试验〕常常超过他们所带来的利润3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理

供应商管理战略成本市场技术品质适应创新符合定位和品质要求的部品50％60％80％90％100％工作完成程度采购原那么采购范围采购体系采购流程采购管理细化说明采购工作的意义采购筹划招标与评标合同交底工程经理采购知识体系小额采购授权采购封样管理供方管理

采购工作的意义采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考美国工程管理协会〔PMI〕将工程采购管理定义为：“为到达工程范围而从执行组织外部获取货物和/或效劳所需的过程。〞对于地产而言：“由于土地、设计等均由特定的部门负责，我们在这里讨论的采购实际上是从土地购买之后到交付小业主之前所有生产环节的采购，包括服务、产品等的采购。”1.采购的定义

采购工作的意义GE通用电气公司前CEO杰克·韦尔奇说：“采购和销售是公司最能挣钱的部门，其他任何部门发生的都是管理费用。〞“采购是企业本钱控制的首要环节，采购环节节约1%，企业利润将增加5%-10%。〞2.采购可以带来收益采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考

采购工作的意义1.某工程整体开发本钱为4900元/㎡，其中采购本钱为2100元/㎡其他费用为2800元/㎡预计售价为5200元/㎡此时的利润为300元/㎡2.假设售价保持不变5200元/㎡其他费用保持不变为2800元/㎡采购本钱降低1%，为2079元/㎡此时的利润为321元/㎡，增长7%3.假设售价保持不变5200元/㎡其他费用保持不变为2800元/㎡采购本钱增加1%，为2121元/㎡此时的利润为279元/㎡，降低7％采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考3.采购对利润的奉献

采购工作的意义“采购是产品质量的第一道关卡，一旦放松，即使后期再投入数倍的精力与本钱都难以弥补，最终影响的将是客户的满意度与企业品牌的荣誉。〞4.采购的重要性采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考

采购工作的意义质量进度本钱设计采购采购既效劳于质量、本钱、设计、进度，采购又引导了质量、本钱、设计、进度。4.采购的重要性采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考

采购工作的意义5.采购工作的标准采购最终要为结果负责，要为客户满意负责。质量是底线，采购时其他的追求要让步于对质量的追求。当质量与速度发生冲突时，质量第一！当质量与本钱发生冲突时，质量第一！本钱是全过程本钱，而不是交易一刹那的价格的上下。采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考房地产企业的采购与施工企业的采购最大的不同在于——房地产企业更加了解客户的需求与评定质量的标准。

采购工作的意义思考……目前而言房地产企业与施工企业采购的区别是什么？客户满意度国家标准**企业技术标准实施验证实施验证采购的定义采购可以带来收益采购对利润的奉献采购的重要性采购工作的标准思考工程采购知识体系采购原那么采购范围采购模式采购方法采购体系采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评定标原那么采购流程采购原那么透明公正原那么充分竞争、择优中标原那么廉洁奉公原那么维护信誉原那么保密原那么可追溯原那么网上招标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程采购原那么

工程采购主要为：所有工程施工〔总包、桩基、精装修等〕；监理；造价咨询〔勘察，桩基检测等〕等业务。材料设备主要为：外立面材料〔门窗、涂料、面砖、进户门、屋面瓦等〕；室内装饰材料〔地板、内墙涂料、橱柜、户内门等〕；室外材料〔绿化、石材、标识、垃圾桶、室外木材等〕；设备〔安防智能化、空调、电梯、配套等〕。采购范围采购原那么采购范围采购体系采购流程2.1.采购范围发包方（56项）总承包工程总承包工程合同指定分包工程（8项）甲供材料(43项)装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外总体(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程（20项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房材料（12项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外总体（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器2.2.采购范围举例采购范围房地产公司的采购范围工程采购范围采购原那么采购范围采购体系采购流程采购模式集中采购“由集团、区域本部、一线公司根据常用产品的技术特点，与战略合作伙伴签订长期合作协议，当有采购需求发生时，根据合作协议直接签订采购合同即可。〞“针对某一工程需求的材料设备采购。〞单工程采购共性、效率个性3.1.采购模式采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评、定标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程3.1.采购模式采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评、定标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程集团战略采购区域集中采购标准化工程采购公司定点采购单工程采购采购体系“提供公开的技术、商务信息，邀请三家或以上供方，在约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符合评标方法的供方中标。〞

“提供公开的技术、商务信息，邀请二家供方，在约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符合评标方法的供方中标。〞“通过谈判，与特定的一家供方进行谈判，确定技术、商务条件的采购。〞3.2.采购方法招标议标委托采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评、定标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程采购体系采购金额≥10万元的采购：招标：通常条件均采用招标方式进行采购。议标：对于因为市场或技术相对垄断导致的供方缺乏三家，可以采用议标方式采购。委托：对于因为行政垄断原因、市场或技术垄断要求导致市场仅有一家供方，可以采用委托方式采购。议标：通常条件下选择二家或以上供方通过议标方式采购。委托：对于因为行政垄断原因、市场或技术垄断要求导致市场仅有一家供方，可以采用委托方式采购。采购金额＜10万元的采购：采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评、定标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程3.3.不同采购方法的应用采购体系采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评、定标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程3.4.采购阶段各部门职责的采购体系3.5.评定标原那么无技术标评比类:最低价中标，适用于供方产品、效劳水平相类似，任意一家产品均能到达**的质量标准的招标有技术标评比类:技术标与经济标综合评比，适用于供方产品与效劳存在差异、有档次区分的招标评定标加分:投标方的技术实力和配合情况相差较大不超过最低价3%（总包工程）或5%（非总包工程）的范围中标采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评、定标原那么采购原那么采购范围采购体系采购流程采购体系采购进入时间节点，开始启动采购类型判断非行政垄断行政垄断是否属于集中采购委托大于10万元根据集中采购协议编制合同否采购标的金额判断是否属于垄断致供方少于3家是否招标、定标议标或委托是小于等于10万元合同审批合同签定、交底合同履约履约评估根据招标或议标或委托结果编制合同1234657根据行政收费标准编制合同采购原那么采购范围采购体系采购流程采购流程采购筹划招标与评标合同交底采购筹划采购筹划招标与评标合同交底解释：采购筹划指工程开始阶段，总包招标准备前，对采购内容、采购时间的筹划。什么是采购筹划采购筹划什么采购筹划的最终结果1.1.什么是采购筹划

WHAT想要什么？对合同架构的筹划WHEN什么时候要？对时间节点的筹划采购筹划招标与评标合同交底什么是前期采购筹划采购筹划什么采购筹划的最终结果1.2.采购筹划什么采购筹划发包方（56项）总承包工程总承包工程合同指定分包工程（8项）甲供材料(43项)装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外总体(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程（20项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房材料（12项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外总体（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器采购筹划招标与评标合同交底什么是前期采购筹划采购筹划什么采购筹划的最终结果1.3.合同架构筹划采购筹划发包方（47项）总承包工程总承包工程合同指定分包工程（8项）甲供材料(34项)装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外总体(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程（15项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房材料（8项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外总体（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器第一批纳入总包招标清单采购筹划招标与评标合同交底什么是前期采购筹划采购筹划什么采购筹划的最终结果采购筹划1.3.合同架构筹划采购筹划招标与评标合同交底××工程采购方案〔举例〕采购筹划什么是前期采购筹划采购筹划什么采购筹划的最终结果1.4.采购方案5月份，xx工程栏杆选型工作开始，考虑到施工配合等因素，工程部建议由总包单位负责该工程，并安排样品制作。6月份，因总包单位样品制作不满意、且报价超目标本钱，又邀请2家单位报价并制作样品。7月18日，栏杆图纸及封样工作告一段落。7月25日，工程部排定栏杆采购方案并报采购部。7月26日公司会议决议，为配合销售工作，将示范区外立面落架时间提前20天。根据此要求，工程栏杆施工单位确定时间最晚不能超过8月8日，而此时所剩招标时间仅10天。

采购部在10天时间内完成了招标、评标、定标等相关工作，依靠一场攻坚站结束了这次战斗。采购筹划招标与评标合同交底什么是前期采购筹划采购筹划什么采购筹划的最终结果采购筹划举例：金属栏杆采购招标与评标合同条款审核包括：中标供方数量、是否评定技术标、技术标的评定方法评标方法审核包括：技术标准、成品保护、检查方法等入围资质审核包括：供方考察、入围审核包括：根据事先约定的技术标评定方法评定各家供方的技术标技术标评定采购筹划招标与评标合同交底合同交底合同交底是采购主管部门向工程部进行合同移交的必要环节。采购筹划招标与评标合同交底计价方式

付款方式结算方式供方单位名称联系方式工期要求质量要求检验方法承包方式承包范围小额采购