惠安君悦华庭商业策划报告书54p

惠安君悦华庭商业策划报告书54pPAGEPAGE38惠安君悦华庭商业策划报告书目录第一部分城市环境第二部分主要经济数据第二部分商业环境分析第三部分主要商业行业概况第四部分未来商业规划第五部分项目概况第六部分专业市场调查第七部分项目业态定位第八部分招商推广第九部分租金测算第十部分整改意见前言经过前期的市场调查，使我们对项目有了更深刻的认识，通过对惠安整体商圈的调查，让我们从中找到商圈的空白及可发挥的优势。虽然项目所处的地理位置没有太多的优势，但是因为项目本身的自有客群及商业地产的专业化程度不断加强，让项目在整体定位上有一个可发掘的空间和市场。项目的商业面积不大大，只有近10000平左右，同时，项目没有整体性，被割成两断，分成不相干的两条商业街，在衔接程度上并没有处理的非常好，使得项目在主题性上的定位要考虑分成两块来操作。如何定位成了本案是否成功的关键。借助项目大社区的优势，借助项目处在324国道上显著的位置，定位准确，一气呵成，做好前期造势宣传工作，四两拔千金，将项目一次性招商完成。第一部分城市环境

惠安县位于福建省东南沿海中部湄洲湾和泉州湾之间，是福建省著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地之一。自北宋太平兴国六年（公元981年）置县，至今已有1000余年历史。全县土地面积720平方公里，海域面积1200平方公里，辖16个乡镇、295个村（社区），人口93万。经过近几年来的跨越式发展，惠安县域经济综合实力连续五年跻身全国百强县行列，2005年位居全国县域经济基本竞争力“百强县”第35位，先后获得中国石雕之都、中国民间艺术（雕艺）之乡、全国食品工业强县、全国水土保持生态环境建设示范县、全国科技进步先进县和福建省文明县城“二连冠”、双拥模范县“三连冠”等荣誉称号。

产业优势。惠安素以“渔业强县”、“建筑之乡”、“石雕之乡”著称于世，经过多年打造，已形成石雕石材、食品饮料、鞋服包袋、五金机械等四大工业主导产业，船舶修造、石油化工和旅游服务等新兴产业。全县规模以上工业企业550家。“惠泉”啤酒荣获中国名牌产品，“达利”食品荣获中国驰名商标和中国名牌产品称号。“惠安石雕”正式注册国家工商总局集体商标。获得省著名商标7个、省部级名牌产品15个、市知名商标19个。

区位优势。地处海峡西岸经济区中部，东临台湾海峡，毗邻泉州中心城市，海陆交通发达，在接受厦门和福州两个方向辐射、加强闽台经贸文化合作上地位突出。

港口优势。拥有长达141公里的海岸线和斗尾港、崇武港、秀涂港等天然良港，其中斗尾港被交通部规划为全国四大中转港口之一，崇武港被农业部确定为国家一级渔港，秀涂港被确定为泉州中心港区之一。侨台优势。有惠籍海外华侨90多万人，港澳台胞90多万人，他们造福桑梓，踊跃参加家乡建设，构成了惠安发展外向型经济的新优势。人文优势。惠安文化积淀深厚，人文名胜荟萃，素有“海滨邹鲁”之美称，拥有“中国魅力乡土民风名镇”和“全国最美八大海岸之一”的崇武。“惠女风情”被列入全省五大旅游品牌之一；雕艺文化和建筑艺术交相辉映，被列入国家第一批非物质文化遗产；南音艺术被誉为中国音乐的“活化石”。展望未来，惠安“十一五”宏伟蓝图已经绘就。全县将力争用5年时间，使财政收入超30亿元，农民人均纯收入达到8800元。基本实现全面建设小康社会、基本构建现代化港口工贸旅游新城区主体框架、基本建成海峡西岸重要的先进制造业基地、基本建成海峡西岸国际港口和物流基地、基本建成海峡西岸国际旅游度假区。不久的将来，惠安将成为海峡西岸一颗璀灿明珠。☆城市名片全国县域经济基本竞争力排名第35位中国民间艺术之乡全国最发达100县第90位福建省文化先进县福建“经济实力十强”县第4位，“经济发展十佳”县第3位福建省文明县城全国食品工业强县福建省双拥模范县全国科技进步先进县福建省优秀旅游县全国农村电气化先进县中国雕艺之乡全国文化信息网络示范县中国石雕之都☆教育状况各级各类教育发展态势良好。教育“两基”工作不断巩固和提高,正向着高水平、高质量普及九年义务教育的目标迈进。2005年，全县义务教育阶段在校生12.7万人。其中小学230所，在校生达8万人，适龄人口小学入学率和小学毕业生升入初中的比率分别达到99%和96%，三类残疾儿童入学率90%；初中阶段学校55所（含民办3所），在校生达4.7万人，初中毕业生升学率从2000年的30%提高到2005年的75%。幼儿教育稳步发展，全县幼儿园（点）237所，在园生达2万人，学前三年入园率82%；高中阶段教育取得突破性进展，普通高中由8所发展到12所，年招生人数由0.3万增加到0.75万人；高中阶段在校生由2000年的1.2万人，增加到2005年的2.56万人；中等职业教育稳步发展，全县中职学校5所(含民办2所)，在校生0.56万人，年招生2300人左右；地方高等教育得到有效发展，有1所民办高等学校，普通高等学校在校生数达2100人。至2005年，全县各级各类民办教育机构20个，在校生总数8000人，民办学校固定资产达2亿元以上。优质教育体系逐步形成。学校布局日趋合理，根据人口变化，结合中小学危房改造、规范学制等工作，合理调整农村义务教育学校布局。2000年以来，撤并小学49所，投入资金2亿多元，改造中小学危房21万平方米，中小学校舍的D级危房基本消除；新建扩建校舍20多万平方米，投入资金2亿多元，为学校的达标晋级奠定基础。优质教育资源继续扩大。全县12所完中校，有9所省达标中学（一级达标1所、二级达标5所、三级达标3所）；惠安职校和开成职校达省级重点，华光摄影职业学校已顺利升格为华光摄影学院；初中校38所，其中市级达标初中校有18所；全县有省级示范小学2所，市级示范小学15所；省级优质幼儿园1所，省级达标园1所，市级优质园6所。教育信息化工程跃上快车道，全县中小学已实现“校校通”，中心小学以上学校普遍开设信息技术教育课程，市级信息技术实验校4所，中小学生机比基本达到省定标准，教育系统基本实现办公自动化。教师队伍建设成效显著。全面实施中小学教师继续教育工程，推行校长负责制，教师聘任制，通过实施“名师工程”，评选“十佳园丁”，培养百名学科带头人，千名骨干教师等活动，提高教师政治思想素质、师德修养和业务水平。全县小学专任教师具大专及以上学历为49.39%，初中专任教师具本科及以上学历为40.43%，高中专任教师学历达标率达80％。☆投资环境服务优势政府各部门对在惠安县举办的各类投资企业实行全方位优质服务，全面实行服务承诺制，提供全过程服务，并派专人无偿负责办理；切实兑现各项优惠政策，对外商投资企业推行一个窗口收费服务，做到守信待商，让利于商；健全外商投资企业投拆协调中心和外商投资企业接待日制度，处理外商投资企业的投诉，协调解决企业建设、生产经营中的有关问题，努力为外商创造一个宽松和谐的投资环境。2、海洋资源优势惠安县海域面积1200平方公里，海岸线长141公里，拥有崇武港、秀涂港和斗尾港等天然良港。其中崇武港被农业部确定为国家一级渔港，正在申报国家级中心渔港，计划新建600吨泊位14个；秀涂港被确定为“大泉州”的中心港区，规划岸线长8643米，可建1－5千吨级码头8个中、万吨级码头15个、2万吨级码头3个、3万吨级码头5个，正在筹建3万吨级多用途码头；斗尾港被交通部规划为全国四大中转港口之一，水深港宽，可建万吨级码头泊位17个，其中20万吨级以上泊位4个，目前在建的有“福炼炼化一体化”配套的30万吨级原油码头，是“大泉州”北翼重工业区的重要依托港口，也是我县新世纪发展港口、临海工业的中心所在。区位优势惠安地处南亚热带地区，气候宜人，雨水充沛，海域广阔，区位优势明显，为国道324线中心点，海峡西岸经济区的中枢位置，是大陆离台湾中部最近的地区之一，还位居上海至广州海上运输路线的中间位置，距厦门港80海里、福州港90海里、台湾台中梧栖港97海里、基隆港158海里、香港350海里，地理位置十分优越。2003年12月23日泉州市政府批准通过的《惠安县城市总体规划调整方案》确定了未来惠安城市布局将向东、向南发展，将与“大泉州”相对接，成为大泉州的次中心城市，城市依托更加可靠。特别是近几年来，超常规、大手笔的基础设施建设，把惠安的投资环境推上一个更新更高的层面。4、人文优势惠安历史积淀深厚，英才辈出。改革开放以来，惠安县更是把实施科教兴县与可持续发展战略相结合，扎实推进各项社会事业的发展。现拥有一流的中小学校，设有5所中等职业教育技术学校和2所大专学院。同时惠安侨胞、台胞、港澳同胞众多，全县旅居海外侨胞和港澳同胞75万人，台胞90万人，他们造福桑梓，踊跃参加家乡建设。5、旅游资源优势惠安的旅游资源丰富，滨海风光秀美多姿、民俗风情浓郁独特、雕刻工艺精湛绝伦，众多的名胜古迹和旅游景观点缀着惠安的山山水水，使之成为福建省最具吸引力的旅游目的地。其中，国家级文物保护单位崇武古城和洛阳桥名扬四海，富有传奇色彩的惠安女以特有的民俗风情和服饰文化成为惠安旅游的一大亮点、福建八大旅游品牌之一。近年来，惠安县利用自身资源优势，不断加大旅游产业开发建设，尤其在成功承办第五届泉州旅游节之后，逐步形成了以民俗、雕艺文化为重点，以崇武古城风景区、中国雕艺城、科山森林公园、青山湾、净峰寺等景区景点为龙头的旅游发展新格局。目前，全县拥有国家4A级旅游区1个、国家工业旅游示范点1个、省级工业旅游示范点1个、省级森林公园2个、旅行社5家、星级酒店7家，并有在建旅游度假村、星级酒店项目10多个，初具产业规模，全县年接待游客200多万人次。惠安正逐步发展成为闽东南一处风景优美、经济繁荣、文明有序的侨乡滨海旅游新城。☆基础设施日渐完善公路已形成四通八达的交通网络，公路通车里程达1202.3公里，其中高级路面和次高级路面486.9公里，形成以县城为中心，通往乡镇和沿海港口的“四纵四横”高等级公路网络；福厦高速公路在黄塘镇设立互通口，由惠黄二级公路连接通达，距县城10公里。规划建设的泉三高速公路泉州支线（惠安斗尾－南安张坑）在惠安草埔园设有枢纽互通，上跨福厦高速公路，直达斗尾。铁路连接鹰厦线的漳泉肖铁路在螺阳镇设立惠安站，距县城2公里。福厦高速铁路将于明年初动工，在惠安县紫山镇设有站地。港口规划建设斗尾30万吨国际中转码头、20万吨级综合码头、秀涂万吨级集装箱码头，已建成崇武千吨对台贸易码头、一级渔业码头，正在建设青兰山30万吨原油码头。航空距晋江机场40公里，距福州和厦门国际机场一小时路程。通信城乡电话交换机容量29万门，泉灵通容量28

万门，移动电话装机容量30万门，互联网用户3万多户。供电已建成霞光、厝斗、洛阳、赤湖、玉围和东园6座110KV输变电站和惠东220KV输变电站，正在筹建松村、百崎110KV输变电站各一座，年供电能力25亿千瓦时。供水现有城南、北关2座自来水厂，日供水能力达25

万吨，已建成惠东、惠南供水工程，规划依托泉州湄洲湾南岸供水工程，筹建斗尾港供水工程。第二部分主要经济数据一、城市化进程“扩大城市框架、完善城市功能、提升城市品位”的要求，逐步推动中心城区东拓、西扩、南移、北展，拓展中心城区发展空间，满足城市、人口、产业全面协调发展的需要。重点抓好旧城区改建改造的扫尾和大红埔片区、世纪大道两侧片区等新城区建设。根据规划，惠安城市规模近期建设用地（至2005年）将达14．9平方公里；中期（至2010年）为17．3平方公里；远期建设用地（至2020年）为14．54平方公里。人口规模到2005年将达到16万人，到2010年为19万人，到2020年为25万人，城镇化水平达到60%以上。

二、全国县域经济基本竞争力百强县第33位。惠安县近年发展迅速，持续２为数增长；惠安经济的发展也带动着城市化进程的速度１、02年受宏观经济不景气的影响，惠安经济发展速度出现下降状况，03年随即调整，经济进入新一轮健康的、快速的发展轨道。从０３年经济调整后，惠安经济持续保持２位数增长，到０７年年底，惠安县生产总值累积达到269.52亿元，增长16%；数据表明，惠安经济正在持续稳健发展；

2、经济结构调整迈出新步伐。惠安三大产业结构的调整，经济持续健康发展，惠安产业的支撑能力正不断提升。新兴产业大项目不断落地惠安，形成台资聚集效应，惠安渐成"海西"产业热土。经济结构调整经济结构调整经济结构调整迈出新步伐。“十五”期间，全县经济结构明显优化，三次产业结构由2000年的12.8∶55.7∶31.5调整为2005年的7.8∶55∶37.2。“十一五”期间，惠安三大产业结果将调整7：53：40，将进一步优化第二产业和第三产业的结果。十五年期间，惠安县共投建投产工业项目658个，拥有规模以上工业企业达466家，四个省级工业园区和城北居仁、崇武山霞、城西台商创业三个工业基地，五年累计入驻企业930家。3、随着惠安经济结构的调整、经济的增长，惠安县全社会消费品零售总额保持良好增长，数据表明，惠安具备一定的市场消费能力。03年惠安全社会消费品零售额为36.78亿元，经济结构调整以来，惠安市场消费能力也大大的提升，07年年底惠安全社会消费品零售总额累积达到72.87亿元，同比增长16.1%；惠安有持续健康发展的经济后盾，市场消费能力也日益增强。

4、受经济大环境的影响，惠安县人均（农民人均收入）收入保持良好的发展，区域购买能力不断提升。历年来惠安经济大规模的发展，区域农民收入也保持快速增长，惠安房地产行业具备强有力的消费市场。从2007年年底泉州市统计信息发布的全市农民收入数据了解到，惠安县07年农民收入达到7331元，增长10%，排名1全市第三，增长值为全市第五；数据表明，受大环境经济的影响，惠安人均收入已提升到全市人均收入水平，惠安具备强劲的市场消费能力。

5、外商大量的投资比例促进惠安经济的发展，为惠安房地产行业的发展起着推动性的作用。2006年，惠安外商投资总额达到278134亿美元，批准投资项目53项，为惠安经济有着推动性的作用。07年，惠安外商梯子累计完成15060亿美元，增长33.5%，居泉州市第三位；有效的利用外资，推动着惠安经济的发展，为区域房地产的发展提供强有力的市场消费能力。08年新春伊始，惠安县招商引资活动取得重大突破，农历正月初六，惠安隆重举行招商引资项目签约仪式，签约项目41个，总投资41.88亿元。6、惠安近年随着经济的快速增长，社会固定资产投资有着大幅度的增长，推动区域房地产行业的发展。从历年惠安县全社会固定资产投资的数据分析，惠安固定资产保持2位数增长；2007年，惠安全年累计固定资产投资73.39亿元，增长40.3%；惠安社会固定资产投资的快速增长促进地区房地产行业的健康发展。7、惠安县人口及其变动情况（一）（公安户籍数）单位：人惠安县年末总户数（户）年末总人口合计合计中性别年龄非农业人口未落常住户男女18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上2529269459741371402811467789478185197539326083325815965378、惠安县人口及其变动情况（二）（公安户籍数）单位：人本年度人口变动出生死亡迁入迁出合计男女合计男女省内迁入省外迁入迁往省内迁往省外10672580648665211294222699012108775489219、分县(区、市)地区生产总值单位：万元地区生产总值增长（％）第一产业增长（％）第二产业增长（％）第三产业增长（％）315209215.0222683-3.3184429317.5108511615.010、分县（区、市）社会消费品零售额单位：万元2008年增长惠安87710920.411、各县（区、市）居民消费价格指数（以上年同期为100）分类名称全市市区石狮市晋江市南安市惠安县安溪县永春县德化县居民消费价格总指数103.8105.4104.1104.1104.2102.6104.4105.1103.8服务项目价格指数94.097.594.8100.094.990.298.1102.195.0消费品价格指数106.5107.8107.0105.3106.8105.8105.8105.9106.1一、食品112.1115.2111.8110.5110.8110.7111.1111.3113.0

1.粮食106.0110.9104.8102.3103.5108.2107.3104.0105.7

2.淀粉111.8110.3108.2116.5114.8108.2112.4110.7100.0

3.干豆类及豆制品130.8127.1123.0124.7133.9137.7122.8138.0135.9

4.油脂123.0123.3119.8122.1122.2122.9118.2125.3124.6

5.肉禽及其制品120.3120.9119.7121.8112.8121.1120.9116.5123.0

6.蛋104.2104.4105.8107.7106.0102.3104.6102.7107.8

7.水产品108.1109.5105.7103.5111.6105.1104.7112.3104.1

8.菜104.4113.4115.4104.8103.289.4102.897.3109.2

9.调味品106.2107.6101.1102.9110.5111.0100.4103.4102.3

10.糖103.6102.3101.1106.4103.1102.495.0105.4101.2

11.茶及饮料102.5102.9103.6103.7100.6103.4101.0106.2105.5

12.干鲜瓜果105.9116.9110.3107.0103.6105.2102.596.492.1

13.糕点饼干111.6109.1103.2118.0116.8109.1110.6106.1101.1

14.液体乳及乳制品119.4124.0122.0123.5117.7125.8113.8115.7127.2

15.在外用膳食品108.8116.2106.4102.8113.0106.4113.0113.9106.8

16.其他食品111.4104.8111.1105.8114.6113.7108.8109.4113.0二、烟酒及用品104.9102.2104.8105.2103.6112.1103.0103.4103.4

1.烟草101.1100.2100.0103.2100.7100.3100.0100.1100.0

2.酒110.5105.4114.7107.1107.7123.7106.9109.7108.5

3.吸烟、饮酒用品100.9102.3100.0100.0100.6101.6100.0103.399.7三、衣着99.397.499.999.098.697.698.194.689.8

1.服

装99.497.799.998.897.099.199.494.287.6

2.衣着材料103.199.7100.0108.2109.1100.099.9100.893.2

3.鞋袜帽98.194.5100.098.0101.892.893.096.194.8

4.衣着加工服务费111.4127.7100.0100.4110.5100.0109.7100.0117.8四、家庭设备用品及维修服务104.5107.0102.2102.0106.1102.2105.7103.6104.5

1.耐用消费品103.5107.0100.4102.3105.699.0106.2102.1105.2

2.室内装饰品101.0102.6100.0102.299.1100.0106.8100.098.9

3.床上用品100.9100.0100.0100.0102.0100.0102.898.8102.1

4.家庭日用杂品105.1106.598.8101.7108.7106.0104.1104.4103.1

5.家庭服务及加工维修服务113.8117.7120.9103.6115.2114.2111.0119.4108.5五、医疗保健和个人用品103.5101.9103.4104.7107.0101.198.6103.0100.9

1.医疗保健101.699.7103.5102.8103.3101.197.2102.599.6

2.个人用品及服务106.4105.3103.4107.0112.5101.1102.1104.5104.6六、交通和通信97.698.098.697.699.598.797.6100.496.7

1.交通103.9101.6104.4104.2106.6101.2106.0107.4101.7

2.通信92.693.994.192.393.496.090.696.593.1七、娱乐教育文化用品及服务88.894.490.897.887.786.795.5100.388.6

1.文娱用耐用消费品及服务94.996.099.489.7100.096.794.197.985.0

2.教育81.989.583.898.980.576.293.6100.382.2

3.文化娱乐类100.5101.5102.8101.5100.899.9100.8100.5101.6

4.旅游96.698.698.899.597.4100.9102.8110.3102.6八、居住104.7103.2106.5102.8105.2103.4108.3107.2109.4

1.建房及装修材料103.6107.1103.9104.8102.3102.0104.0106.8104.0

2.租房101.1100.0100.0100.0100.0100.0107.0106.8103.5

3.自有住房104.8102.9102.5104.0109.0102.1108.3109.0103.0

4.水、电、燃料105.3102.3108.8102.2105.6104.4110.2107.311412、分县(区、市)在岗职工平均工资计算单位：元年全部在岗职工平均工资增长（%）其中：年企业职工平均工资增长（%）2185810.32070710.1总结历年来惠安加大三大经济产业结构调整，有效利用外资，促进区域经济保持稳定增长；受惠安经济大环境的影响，惠安房地产的发展展现新热潮。第三部分商业环境一、现有商业圈状况城关现有形成规模的商业：一个是以中新花园购物广场为中心和两纵三横(两纵是中山北路和建设南路，三横是惠兴街，中新街，八二三街东路)拱卫形成的商业圈，以传统百货和日用百货购物为主要消费。另一个规模比较小，以五州家私购物广场和中国雕艺城形成的商业圈，主要以石才雕艺和家私为主要消费。另一条惠兴路：店铺以建材和灯具为主。

中新花园(圆圈形)A、网吧→4家(每小时2.5-3元网费)，面积在150㎡200㎡，电脑在100—300台不等，客流量较大，上机率能有50%以上(白天)；B、10家左右休闲吧，20㎡左右，租金在1000-1500不等。主要经营饮料，珍珠奶茶等，单价比较低2—15元左右，生意一般，每天的营业额在300—2000元左右；C、三五家茶行，三五家电脑及七八家服装店(大赢家，云敦特买店等)，还有一家比较大型的酒店(花园大酒店)；中山北路几家比较大型的NOBRAND服装店，面积在200㎡—1000㎡平方不等{独辫子，东煌百货→耐克,阿迪,彪马,鳄鱼恤,背靠背折扣店、少泼店百货(小家电)等}价格基本在100—500不等。另，整条街有很多的经营传统百货商品的店铺，如运动品牌的耐克(折扣),,,乔丹,金莱克等，男装品牌的华伦天奴，花花公子，爱登堡，富贵鸟，群豪，雷马等。女装的店铺大多属于NOBRAND，有女性日记(3家)，独一秀，骄傲名店，千百惠，都市丽人，花木马，邻家女孩等；鞋类品牌有：奥康，达芙妮，惠尔康等；童装品牌有：嗒嘀嗒，艾艾屋，杰米熊等。中山属于大众消费，多属于国内二三线品牌，店铺面积主要在30㎡—60㎡，主力价格带在200元左右，日营业额在500元—3000元不等，租金一般在100元/㎡左右，转让费在六七万左右；银行只有一家工商银行,县政府也坐落于此；另，本条街有几个食杂店和便利店；建设南路的店铺比较杂乱，品类比较多，有4家银行（两家建设，1家农业，1家工商，惠泉啤酒厂就是坐落与此），另外有1-2家酒楼，3-5快餐饮食店；

八二三街A、东路的品牌档次在整个惠安城关来说都是比较高的，据当地店铺老板介绍属于最繁华的街道，租金相对比较高，要达到150元/㎡，转让费要达到7--10多万元，店铺面积很大，基本在100㎡以上，商品的价格在100-600元不等，如运动品牌的李宁，特步，安踏，361度，鸿星尔克旗舰店，匹克等。男装的九牧王，才子，七匹狼等。惠安的两家KFC之一就是坐落于次商业街；B、有一家银行工商银行，一家医药连锁，一家新华书店，一家商业宾馆，几家香火店，两家眼睛店(宝岛眼睛和一家杂牌)，两家小电子百货店，还有两个小商品市场，但面积很小，都只有100多平方；

中新街A、步行街主要经营NOBRAND服饰为主，品牌档次比八二三街东路、中山北路要低的多，只有个别加盟店，价格在50—200元左右,租金一般在1200-1500元不等，面积大多在20—50㎡不等，走访了几家店铺都说没有转让费；B、有2家饮食店，其中一家装修比较高档的仙草珍珠店，单杯饮料在3—10元，在街口有三家连在一起的串味大排挡(水煮活鱼15元/斤)；

惠兴街A、两家中等规模的主力店，一家是中闽百汇面积在15000㎡左右，1F-2F经营流行百货，3F经营日用百货；1F→经营女鞋，代表性品牌有：百丽，其它还有男鞋，皮具，珠宝，通信产品，化妆品，精品；2F→经营男装，代表性品牌：雅戈尔，其它还有女装，内衣，运动，少男休闲；3F→经营日用百货，品类有：水果，干货，冷冻品，面包，熟食及日用洗涤冲调的，单品比较少，面积在10-20㎡单品，基本上都是在一两组货架；此次调查的时候是周末早上，客流量相当大，走进卖场时，1F-2F流行百货和3F日用百货的客流都很大，当天处于活动最后一天，流行百货每100减30；另一家是新华都购物广场，主要经营日用百货，没有流行百货，面积相对比较小，只有一个2F，预计在3000平方左右，客流量比较少，一家与百汇靠在一起的KFC，两个楼层，面积大约在300平方左右；此外在东南大街和中山南街交叉口处也有一家新华都,面积有15000㎡左右，经营日用百货，没有流行百货品类很齐全，单品面积也比较大，;但客流量相对少的多，装修的档次比较底，1F是永乐家电；除两个规模商圈外,在惠华路金龙华城处还有一个永辉超市，规模比较大，面积大概有10000平方，品类比较齐全，生鲜做的比较好；惠华路是惠安比较繁华的街道之一，形成惠安最大规模的建材和灯具聚集区，整条街基本上都是经营建材和灯具；附商业调查表中新街寝饰富豪世家婚纱米兰春天梦丽莎钟爱一生呔芙妮男装圣天狐优品优质生活国平男装佳丽斯富贵鸟运动美克也乐时尚连锁赛琪魔斗士内衣万康小浩安娜量贩黎明青密保罗丹兰亲亲内衣烟酒鑫盛烟酒行美思药店德人堂药店女装红粉衣秀珠宝天益珠宝美的娇点音像江博影音联盟今时尚化妆品雅芳回家的路生活馆美发名姿形象创意巴东时尚服饰自然专业美容第6感健康美容天使代言玉芙蓉生活汇DOUP标榜雅诗皮具啄木鸟皮具号外班卡奴皮具流行风饮食韩国烧烤卓拉小猴子奶茶秋水伊人壶仔饭香影沙县小吃衣香丽影兜镇小楼布同中新美食城衣尚葡京小站思琦厦门沙爹面美丽口福菜馆千百惠海堤岸餐饮邻家女孩万里香川菜馆花木马红日子川菜馆恋维思杜氏面包坊JOJO水舞功夫独品岛内价香港伊思菜市场美丽宣言酱饼尤西子酸菜粉女鞋古琳童装小精灵耕雅轩海威尔茶行名溪茶庄育婴坊蓬发茶庄威威宝贝中新花园网吧古绿网吧电脑年兴电脑芳草网吧益达电脑精彩网吧海尔润眼电脑网吧中新电脑超市书店陆氏书廊惠普专卖店茶行天山名茶三星新世界电脑佳源名茶精益电脑紫源山茶叶创意电脑古塞名茶创新电脑天然茶居远望电脑安溪清香茶煌红电脑中关魏式百汇笔记本美容恒美甲医药落基山参茸行红黄蓝形象设计(理发)叶利民牙科雷曼亭娜养生馆音像铭伟音像超市瑞琪儿（美容）丽健音乐传煤休闲饮料厦门沙爹面服务美光现代办公阿丽食杂店福利彩票百怡咖啡锈艺十字绣五谷果蔬珠宝周大生珠宝行葡京小站服饰阳光百货（服装）相约随食即递华东百货（服装）茶在线九牧王缤纷屋云敦果蔬冰淇淋水木年华开心王国浪莎相约休闲吧白马男式服饰中新美食城大赢家湖南大碗菜干洗秦洁洗涤中心(干洗)麦香坊韩氏干洗中山路男装B52童装MINGY(婴童用品)圣达发鱼兴仔童装根据地红孩儿名盛男装嗒嘀嗒珠宝兴隆珠宝行时尚宝贝食坊渝城烤鱼灰鹿沙县小吃杰米熊野味馆艾艾屋快餐店星星之童装K王KTV成龙文聪大酒店鞋子贸易鞋行战友饭店鞋奏曲麦香坊(面包)少波百货(小家电)万年青美食惠尔康寝饰七彩家访达芙妮隆盛寝饰奥康美盛子寝饰康耐女装鑫花富贵鸟夕阳红服务同济医院棉花谈体育彩票名坊书店伊之雅县政府佳美实验小学(非三小)娅茜私衣坊(内衣)教堂(基督教)酷妹子眼镜明视眼镜深蓝纯白明益眼镜美的娇店美发美佳娜美体沙龙阿衣莲时尚先锋(化妆品)咏仕家电电子行魅力小家电米丹运动源兴体育用品皮具欧米皮具利通体育用品八二三街女装艾尚运动飞克纷丽名乐体育花木马3家匹克运动优美世界特步2家衣站安踏2家阿依莲李宁樱花浪漫乔丹靓点361衣然金莱克骄傲名店2家贵人鸟大风车鸿星尔克福普名店爱乐青春节奏亚礼得女生日记3家珠宝周大金珠宝浪漫春天医药综合门诊姐妹惠安医药连锁都市丽人恒安堂药店女人心眼镜宝岛眼镜彬伊奴光明眼镜玖姿雅茂光眼镜邻家女孩皮具箱包丹妮鹭鞋子兴斌大鞋城独一秀金得利(鞋子)休闲独辫子红蜻蜓东+红东帝以纯鳄鱼皮鞋蓝色天空男装爱登堡野人头牛仔屋七匹狼EVEL皇宅男装快乐港富贵鸟流行频道才子S.DEER花花公子纯儿牛仔美比西韩版时尚森马Cabbeen旗牌王Topic电器华友空调城博地男装新飞冰箱新派电子小百货2家金苑连盛电器雷马华友电器今苹果服务工商银行华伦天奴移动通信群豪邮政老人头香火店2家美食KFC商业宾馆烤鸭店新华书店烟酒利亮名酒行名剪顺盛烟酒行小商品市场2个]]商贸中心]未来商业及旅游服务中心行政、科技文化及金融贸易中心市政南移二、规划建设中项目目前正在开发建设中的项目有三个，东南商业城、君临世纪、新景华庭等项目：东南商业城占地250亩，其中商业部分有5万多平方米，规划有大型商业步行街，连接东南大街和八二三东路。但到目前为止商铺进驻率非常低，只有零星个别几家开业，经营项目为小饭店等，且基础配套设施还没有完善；君临世纪商业面积达3万多平方米，其中10000多平方米的商业物业就有2座，目前捷龙已正式签约，规划有名店街，意在吸引高档品牌商家入驻，以此打造成大型的街区MALL，但其可能不具备完全意义上的MALL，只可以满足业态丰富的MALL功能。计划通过两大龙头主力店，带活整个商业MALL经营。该项目负责人吴凤水称，捷龙入驻该项目后，经营模式将会进行调整，以经营百货为主，届时，将与名店街、乐园街结合，打造惠安新的商业中心；新景华庭项目的楼盘还没有落成，处于工地阶段；第四部分项目介绍一、项目简介

地理位置：位于惠安县城北区，君悦华挺小区内，君悦华挺处于县城交通主动脉建设北街与交通便捷的福厦路（324国道）黄金交接处，东邻惠泉北路，西拥建设大街和高级中学，南接规划路、行政办公区、第三实验小学，北望新南洋别墅区；

项目历史：与君悦华庭同步开发，店铺现处于可交接状态；

项目现状：一期总建地上54116㎡，地下6430㎡，计322户；二期94212㎡，其中地上85561㎡，地下8651㎡，计618户住宅。建筑密度28.5%，容积率2.6。一期已经交房，二期处于交房准备阶段。商业店铺属于现房，处于招商前定位规划阶段；

项目SWOT分析优势（S）自身依托一个大社区，小区未来人气旺；项目距城北工业区比较近（大约2公里左右），靠近惠安实验小学（背靠）、惠安高级中学（300米内），惠安县公检法等办公大楼也在城北，汇集高端消费群体；■交通的便捷条件：东临324过道钱，西拥惠安主动脉的建设北街；■商务氛围正在形成，作为惠安北连经济中心泉港的战略领地，城北已经形成了主城生活圈的轮廓，行政、教育板块已经形成。今后将承接城北工业区和城关中心商业圈作用。目前项目附近已经有一家中等超市（益盛购物广场），面积约1500平方，共2层。项目1#楼，2#楼对面的沿街店铺已经全部开业经营；劣势（W）■与政府大方向规划步伐不一致，政府主要往城南开发，并已经开发了世纪大道，新景花挺，金华龙城等多个项目；■商业项目没有连续性，商铺不连接，1#--3#和9#--15#中间断开，并且呈南北分开，造成商铺分散，形不成整体，无法规划整体规模业态；■项目处于县郊，偏离县中心商业圈；■商业店铺无特色，不好规划；■目前小区住户率比较底，一期322户入住157户，装修17户，二期618正在交房，三期工程还未施工；机会（O）■周边商业没有商业大盘，可以形成一个新的商业区；■考虑做一个特色的主题性商业，如灯饰城、食街；■惠泉州啤酒厂在项目边上，可考虑引用“惠泉美食街”的概念，打造一个品牌性美食街；威胁（T）周边没有形成商业圈，处于县郊区，招商难度相当大；惠兴街正在经营的有3-5家美食城，如老班长火锅城等，面积在100—300平方不等，经营状况相当不错，门口停满小车。且在项目附近的石灵街有3—5家大排挡；二、项目周边商业状况交通调查：惠安县城郊，临接324国道和惠安县城动脉建设北街，距惠安县中心有5公里左右距泉州40公里左右，做公交车大约40分钟距泉港23公里左右，做公交车大约25分钟公交调查1路，大红脯—职业中学三、周边商业及租金周边没有形成规模的商业圈1.商铺调查项目对面建设北街沿街有20家左右商铺，主要经营建材，租金1000—1500（只按间计算租金，没有按平方）不等，面积在30-60平方不等；324国道只有3—5家二手汽车商铺，面积在30—100平方，多数于自主经营，租金在600—1200元/月；2.项目触及小区：北关社区，王孙村，溪南村，城北工业区君悦华庭售价2000-3000元/平方，租金在500-1000元/套；周边住宅租金情况：项目住宅单间在150-200元/月（只按间/套计算，没有按平方），基本上是属于居民自住，外来人口很少；四、项目商业定位五、物业发展建议1、商场平面布局规划设计*引进一家生鲜超市，满足社区生活配套设备及一次装修视招商谈判情况再行设定。2、灯饰城上下两层规划，足够大的展示空间由商家自设自装3、美食城考虑与惠泉啤酒合作，借力打力，增加促销强度由公司统一对排烟、排污、排油管道进行规划沿324国道，招牌设计规划，显眼，易进附卖场车流、人流图绘制（见附图）六、租金建议本着以下5条考虑我们建议本卖场的租金为：第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。第二条：租金偏高即使可以招满并开业，但是卖场很难长久兴旺，在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家生意难做，这无异于“杀鸡取蛋”。第三条：由于租金每年有6-8%，甚至是10%的租金递增，因此，第一年卖场的租金可以适当定低些，等第二年市场做旺之后，再提租金也不迟。第四条：如果租金定的高，与其它等经营多年的商业市场持平，甚至还高于他们，那么，我们的竞争优势在哪儿呢？很可能出现招租周期长