株洲神农城项目城市综合体可行性报告

株洲神农城项目城市综合体可行性报告运营团队由11个部门组成，共193人，其中，工程部8人，物业13人，行政人事部13人（含司机6人），总经办(总经理1人，副总经理2人，总经理助理1人，文员、秘书各1人，)共6人，招商部15人，销售部22人（销售可与代理公司合作），营销部（策划部）12人，商管部（运营部）23人，财务部7人，保安部62人，客服部12人，保洁工作实行委托。=2\*GB3②、项目操作期人力成本:在这193人（项目真正进入运营期的完善配置）中，每年的工资+保险+福利+补贴共计934.352万元。其中，工资819.324万元/年(税后)（以下核算为平均工资）：考虑到项目是分期开发，每个阶段工作重点不同，因此对运营人员要求的岗位配置不同，需求数量也不同，所以人力运营成本与其它运营成本也不相同，初期的人员配置相间单一，考虑到项目实际投入运营后人员的配置相对完整，结合项目运营不同阶段的运营情况，项目运营前期第一年的人力运营成本为513.8936万元，项目运营前期第二年的人力运营成本为654.0464万元，项目运营中期第三年的人力运营成本为840.9168万元，项目运营中期第四年的人力运营成本为934.352万元，项目运营中期第五年的人力运营成本为934.352万元，自此，项目进入成熟期以后的人力运营成本大体保持在950万元左右（不考虑经济发展因素与CPI增长等带来的工资增长因素）。=3\*GB3③、营销费用（含广告费用）：运营期第一年为485万元，第二年为730万元，第三年770万元，第四年为680万元，第五年545万元，进入成熟期后平均每年450万元；=4\*GB3④、办公费用、业务费用、物业费用、差旅费用等相关支出，运营期第一年为90万元，第二年为170万元，第三年290万元，第四年为330万元，第五年305万元，进入成熟期后平均每年280万元；=5\*GB3⑤、其它不可预计的消耗、维护费用：运营期第一年为25万元，第二年为80万元，第三年135万元，第四年为130万元，第五年110万元，进入成熟期后平均每年120万元；经测算，本项目运营周期五年——自工程开工之日起至项目步入成熟市场，共需投入运营成本8752万元。其中第一年需投入1114万元，第二年需投入1634万元，第三年需投入2036万元，第四年需投入2074万元，第五年需投入1894万元，进入成熟期后平均每年的运营成本为1784.4万元。3、项目收益测算目前株洲一线商业中心商铺的销售价格：1.5万——2.5万/平米，成熟市场商铺销售价格为4—6万元/平米。（1）项目的销售收入：本项目采用高标准运作，结和项目自身配置与区位优势，在市场成熟之际出售，商业中心板块保守预计价位在3万元/平米，项目8.5万平方销售收入可达25.5亿元，酒吧商业街部分参考株洲同业态、同等地段，结合项目销售时期市场的成熟度，保守预计价位在2万元以上，5.4万平米商业街可实现销售收入10.8亿元，目前株洲一线写字楼公寓售价在3500—4000元/平米，结合出售时市场与项目开发情况，届时价位在4500——5000元/平米，保守预算，11.9万平米的写字楼与公寓部分可获得销售收入5.355亿元。项目通过销售可获得收入41.655亿元，若充分考虑到市场风险，项目完成80%的销售，也可获得销售收入33.324亿元。（2）项目的租金收入在项目销售前期，项目要完成成功的市场培育，这个阶段，商业部分已完成相应的招商工作，依据项目整体规划，以项目10月开工计算，一期与二期工程在2012年8月可顺利结束，这个时期距项目销售还有三年的时间，为了顺利完成招商，开发商可承诺给经营户3-6个月的免租经营期，项目租金收益期长达两年半，依据株洲目前一线商业中心的平均租金价位150-260元/月/平米、办公物业平均租金价位20-25元/月/平米、步行街平均租金价位60-90元/月/平方米计算，8.5万商业部分保守预计两年半的时间获得租金收益5.1亿元，11.9万写字楼与公寓部分保守预计两年半的时间获得租金收益0.8925亿元，5.4万酒吧步行街部分保守预计两年半的时间获得租金收益1.3亿元。项目运营期间可获得租金收入7.2925亿元，租金的收入可以有效的冲抵运营的支出，并能保持丰厚的盈余。测算分析：本项目即使按最高投入金额20亿元人民币核算，五年的时间内可获得销售收入33亿元（保守核算）,租金收入7.3亿元，两项叠加，可得到直接的商业回报40.3亿元，除了开发成本20亿元，五年运营成本0.8752亿元，项目在五年后盈利19.4248亿元。若采用专业操作、高标准运营，五年后项目可获得直接商业回报48.63亿元，若在开发与运营中准确把握成本控制、做到良好的资源利用，项目总收入有望达到49亿元，除去运营成本与开发成本，盈利空间非常可观。这将是一个回报率高、无直接投资风险的优质项目。（3）项目的附加值收入预计项目运营期间通过交流展示、展览、策划大型活动、品牌打造、旅游促动，临时场地出租、爱国主义教育等社会活动刺激的综合收入为500万元。（4）项目深层次开发的递增收入项目深层次开发包括项目的功能提升、项目的品牌升级、项目的产品再组合，项目置业板块的推进等所带来的商业收入，因这部分属于企业的潜在实力与远景空间，虽然潜力与能量巨大，但无法作出准确评估。（5）项目其它方式的创收项目其它方式的盈利指的是项目由于综合社会大环境与区域空间环境赋予项目发展与跨域的机会因素成分，以及其它非常规性的收入，由于局限，在此不做预算。（6）投资的财务分析：项目的损益分析、现金流量分析、敏感性分析；4、项目开发资金分析（1）分期开发资金因项目土地款项与工程款暂无法准确做出核算（土地款项为打包结算，大多为整体支付，工程款项比较灵活，可分阶段结算，也可打包结算），现对运营资金作出分析。项目运营内（5年）共需投入运营成本8752万元。其中第一年需投入1114万元，第二年需投入1634万元，第三年需投入2036万元，第四年需投入2074万元，第五年需投入1894万元，进入成熟期后平均每年的运营成本为1784.4万元。（2）资金回笼分析在充分把握项目特性与市场分析的基础上，特为本项目的操作提供以下三种解决方案：项目面临三种选择，针对不同情况做出不同资金回笼预计分析。=1\*GB3①、首选模式——全部自营型。项目不销售产权，项目的经济收益全部以租金的方式回收，能够追求最长远的回报，同时能够建设品牌度高的知名商业中心，但短期内（1-3年，这段时间基本按照工程进度与项目推进基本没有租金回收）开发商要承受一定的经济压力。第四年，根据项目的开发进程与招商进度，项目收租期只有半年（为培育市场，可免租金3-6个月，以促使短期内达到饱和），结合招商届时的情况（商业中心招商率可达到75%，商住写字楼部分招商率达到50%），根据市场调研的综合情况，项目商业中心、酒吧休闲步行街当年的租金收益为：商业中心180元/月/平方米（目前行情均价150-260元/月/平方米，初始年采用较低价位）×8.5万平米×75%的入住率×6个月=6885万元，商住与商办写字楼部分当年的租金收益为：20元/月/平方米（目前行情均价20-25元/月/平方米，初始年采用较低价位）×11.9万平米×50%的入住率×6个月=714万元，第四年共有租金收入7599万元。第五年，根据工程进展与招商进度，商业中心招商率将达到95%，商住写字楼部分将达到75%，同时，酒吧步行街将交付使用，预计届时招商率80%，由于通过一年的市场培育，加上项目配套设施的综合完成，商业中心与商住写字楼部分的租金将有不同程度的上扬，商业中心当年的租金收益为200元/月/平方米×8.5万平米×95%的入住率×12个月=1.938亿元，商住与商办写字楼部分当年的租金收益为：23元/月/平方米×11.9万平米×75%的入住率×12个月=2463.3万元，酒吧步行街部分的租金收益为：70元/月/平方米（目前行情均价60-90元/月/平方米，初始年采用较低价位）×5.4万平米×80%的入住率×9个月（酒吧步行街部分免租应不超过三个月）=2721.6万元，第五年共有租金收入为2.46亿元。项目前五年租金总收入3.2164亿，运营成本8752万元，前五年共盈利2.3412亿元（前三年基本没有租金收益，主要体现在第五与第六年）。第六年，项目租金收入可获得2.822亿元（保守估计，以100%出租率计算，不考虑每年租金的增值空间），项目运营同期的成本为1784.4万元，这样，项目当年盈利2.64356亿，这是进入中期运营的盈利标准，保守预算，在项目开工后第11年的下半年，项目将通过租金收回所有投资（以投资额20亿元计算），依据现有市场基础与经济现状，按照商业地产产权期40年计算，后27年，项目将实现盈利71.38亿元，计算前六年的盈利5.68亿元，据此，项目通过自身经营，纯盈利将达到77.06亿元。=2\*GB3②、次选模式——前期自营、成熟期部分出售产权的经营模式。自营期为项目全部工程结束三年后，即2017年下半年出手比较理想，此时，项目周边与项目地段均处于升值黄金地段，项目市场经过培育与精心操作，市场趋于成熟，品牌知名度高，此时可将部分产权出售，以保持利益最大化，具体方法是保留8.5万平米万黄金般的商业部分，将写字楼与商住部分预留1%--2%做办公或机动部分（约1200—2400平米），其余全部出售，此时，通过销售可获得收入15.4亿元，在这期间，项目产生的租金收益为8.4亿元，项目综合收入23.8亿元，项目同期运营成本1.39254亿元，项目投入开发资金20亿元，除成功收回投资外，8年间项目纯盈利2.41亿元。忽略经济发展因素，按照商业地产产权期40年计算，余下的32年，未出售8.5万的商业部分租金收入为65.28亿元，计算同期运营成本5.71亿元，32年间未出售商业部分盈利将达到59.57亿元，计算前8年项目的纯盈利2.41亿元，项目总体纯盈利61.98亿元。=3\*GB3③、备用模式——前期自营、成熟期全部出售产权的经营模式。自营期为项目主力商场营业3年后，结合本项目的情况，项目工程期4-5年，商业中心在2012年10月完工，预计2013年2月底或3月初开业（要预留一定的商户装修期与商场试营业期），据此，为达到追求较高商业回报的目标，项目在2016年销售是比较理想的，根据株洲现有同业态销售价位，结合7年后经济发展状况，若全部出售，可实现一次性收入41亿元（参考项目收益评估预算）；计算这个阶段的的近7亿元租金收入与同期运营成本（7年间的运营成本为1.2141亿元），项目盈利26.8亿元。虽然商业地产有多种操作手段，但其它方式不适合本项目的具体实际，故在此不做探讨与深度分析。5、项目的风险控制与评估（1）项目前瞻市场不确定性风险针对前瞻市场的不确定风险，建议项目整体规划、分级开发，着重建设项目品牌、打造项目核心竞争力，占领市场制高点，通过文化元素积极向市场渗透与辐射，做好市场的推广工作，根据市场发展状况，做好项目的深度开发与升级工作，推出满足市场需要的不同产品组合，与市场同步并尽可能的捕捉市场先机。（2）项目操作模式选择带来的资金与发展空间风险商业地产项目的经营模式目前国内通用的有以下三种：①、自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。②、万达模式：开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营，但现今万达拥有了自身的商业管理公司，以满足庞大的万达商业王国的需要。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现；缺点是：目前国内的商业地产开发商无法同万达站在同一起跑线上，缺失万达成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。③、租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险；缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。目前国内大多商业项目操作采用的是这种模式，但在这种模式的操作中也有两种选择：一种是边开发边销售，招商与销售同步，加快资金回笼，另一种是先培育市场，放水养鱼，待市场进入成熟时（一般为三年左右）再销售产权