成本六维管控流程精解与案例分析

1解密万科本钱六维管控流程精解与案例分析2课程介绍由在标杆房企从事本钱管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯穿，防止生搬硬套。3课程收益全面了解标杆房企本钱管理流程制度深刻理解标杆房企本钱管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例4课程对象地产公司董事长、总经理、本钱〔造价〕、采购分管领导本钱〔造价〕经理、主管、造价工程师采购经理、主管、采购工程师5课程目录工程合同管理签证变更管理预结算管理工程档案管理招标采购管理全本钱管理61.1标杆房企制度流程?工程合同管理方法?详解

合同管理分工原那么合同管理遵循原那么合同结算约束原那么1、现场工程经理进行评估2、对供给商评估工程合同分类原那么工程合同管理71.1标杆房企制度流程?工程合同拟稿审批表?审批流程工程合同管理81.2标杆房企工程付款审批流程工程付款审批流程付款原那么特别事项?工程付款审批表?工程合同管理91.3合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同〔提高效率，减少风险〕2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原那么：WORD修改技巧101.4中国式合同潜规那么阴阳合同问题：预防万一合同名称技巧：巧舌如簧〔补充协议书〕合同签署时间：小心致命备案合同内容：有备无患官司裁决方式：甲乙有别〔仲裁是一锤定音〕工程合同管理111.5合同管理三大关键点合同官司本质：索赔与反索赔修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略要命的开工令：关注执行工程合同管理121.6合同计价原那么签订固定总价合同的四个根本条件精度：不平衡法纠纷时间：投标保守弃标数量：显失公平围标工期：形势变更调差工程合同管理131.7标杆房企合同管理案例工期管理案例违约管理案例合同管理案例工程合同管理142.1标杆房企制度流程?设计变更及现场签证管理方法?详解

通用管理原那么签证变更类型签证变更流程责任承担原那么结算控制条款?签证变更单?一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认方法审批单不能替代确认单签证变更管理152.2签证变更三个必备单标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较单一：乙方不应参与单二：办理完工依据〔拒绝冒单〕单三：结算根本依据〔不是唯一〕事后补单案例绿化变更案例签证变更管理162.3标杆房企签证变更管理核心详解

签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：撤除案例变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原件结算签证变更管理172.4签证变更处理三大原那么

不直接签金额：确认单项

及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧

意见签署要明确土石方案例材料换填案例

签证变更管理183.1标杆房企制度流程?工程计价管理方法?详解通用原那么资料规定1、本钱部，工程部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备计价原那么1、主张清单计价方式2、防止费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析施工组织设计特别条款预结算管理193.2标杆房企制度流程?工程预结算管理方法?详解通用原那么结算流程1、工程结算通知书：工程部发出2、工程结算工程交接单：工程部办理3、承包单位报送结算资料：工程部审核时间要求优先原那么?工程结算审批表??竣工结算造价协议清单?预结算管理203.3标杆房企制度流程?工程报送结算资料作业指引?详解通用要求特别要求：土石方、桩基、园林……预结算管理213.4标杆房企制度流程?工程结算复核实施细那么?详解通用原那么关键原那么权利责任复核根本方法复核过程控制预结算管理223.5现代预算管理模式现代预算管理与传统预算管理差异预算工作已不再是一栋楼一次算完

预结算管理233.6标杆房企预结算管理核心详解结算原那么——大样图案例结算规划——结算不及时案例材料管理——甲供材案例现场控制——构造柱案例细节技巧——屋面防水案例单位管理——结算范围案例竣工控制——竣工验收案例关闭结算预结算管理244.1标杆房企制度流程?本钱档案管理方法?详解通用原那么资料分类归档主线保存规定工程档案管理254.2工程档案存放原那么存档文件过程记录查询文件合同制度文件结算文件过期文件定期销毁工程档案管理264.3工程档案管理关键控制点公共集中原那么：公属性权限分级原那么：保密性及时存档原那么：完整性及时清理原那么：有效性销毁时限原那么：回收性借阅登记原那么：追溯性台账检索原那么：快捷性定期备份原那么：平安性工程档案管理274.4标杆房企档案管理案例图纸错误案例合同台账案例工程档案管理285.1标杆房企制度流程?工程招标管理方法?详解通用原那么决策机构职责分工及详细分工表标底规定1、不设定非公开性质的标底2、公开标底应包含每一个招标文件数量限制定标规定招标采购管理295.1标杆房企制度流程?工程采购管理方法?标段划分案例招标方案案例招标采购管理305.2标杆房企制度流程?采购信息管理规定?详解级别分类范围规定机密信息内控规定指标、评标、定标过程招标采购管理315.3标杆房企制度流程?供给商资质审查操作指引?详解

审查原那么考察原那么?供给商考察记录表??供给商投标资格审批表?供给商管理案例营销整合案例招标采购管理325.4标杆房企招标采购流程详解组织架构职责分工采购分类招标流程图招标采购管理335.5标杆房企商务标评标方法?经济标评审报告?例如错漏项处理原那么废标、弃标情况目标本钱不平衡报价特别条款传播范围招标采购管理345.6外联环节关键控制点组织分工采购部牵头，本钱部，工程部参与外联原那么1、采购部是唯一出口2、保证信息统一3、减少人为因素4、重要事情留下痕迹招标采购管理355.7发标环节关键控制点发标原那么1、采购部负责发标2、资料统一留下痕迹1、不统一销勘2、投标人的不确定，是否现场跟勘发标案例招标采购管理365.8答疑环节关键控制点答疑原那么采购部牵头一个山口任何答疑送达投标人，但不与投标人见面留下痕迹串标案例招标采购管理375.9开标环节关键控制点开标原那么至少两个以上部门人员参与，网上开标囿于形式1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字2、关于截标，开标时间，防止囿于形式招标泄密案例招标采购管理385.10定标环节关键控制点定标原那么1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改2、原那么上定标不应该改变原投标文件规定3、招标后是否再议价4、定标后感谢函招标采购管理396.1标杆房企全本钱管理理念及其核心管理角度看本钱全本钱管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别406.2标杆房企全本钱管理理念及其核心全本钱管理萨缪尔森?经济学?(1948)前言我在赚钱谋生——预算员我在做全国最出色的石匠活——造价师我在建一座教堂——本钱管理者不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看本钱416.3标杆房企全本钱管理理念及其核心全本钱管理管理角度看本钱“一个重视奉献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者〞——PeterF.Drucke426.4标杆房企全本钱管理理念及其核心管理角度看本钱全本钱管理436.5标杆房企全本钱管理理念及其核心全本钱管理446.6标杆房企全本钱管理模式全本钱管理造价审算型：被动事后目标管理型：主动事前企业经营目标=预期售价-目标本钱456.7标杆房企本钱管理架构全本钱管理责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构

管理工具管理制度成本、工程文件466.8标杆房企全本钱关系图全本钱管理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本476.9标杆房企全本钱构成全本钱管理土地本钱前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费486.10标杆房企目标本钱管理体系全本钱管理目标本钱是参考历史本钱数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品本钱目标本钱作为产品未来本钱的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个工程开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品本钱的控制线496.11标杆房企目标本钱管理体系全本钱管理新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析

目标成本形成动态及责任成本执行产品定位目标成本测算三506.12标杆房企目标本钱管理体系全本钱管理?目标本钱管理实施细那么?详解目标本钱文件构成管理原那么制定步骤修订条件考核指标516.13标杆房企目标本钱编制原那么全本钱管理1、时间性原那么2、可执行性原那么3、先进性原那么4、可量化原那么5、严谨性原那么6、匹配性原那么7、共同制定性原那么8、审批原那么〔公司第一负责人审批〕526.14标杆房企目标本钱编制程序全本钱管理1、工程根本数据收集2、本钱数据收集3、市场调查4、工程定位5、确定设计方案6、编制目标本钱7、目标本钱论证8、目标本钱批准536.15标杆房企目标本钱测算表全本钱管理?目标本钱测算表?介绍546.16标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理?目标本钱控制责任书?详解编制依据各部门作业目标控制要点1、地价交付节奏2、拆迁补偿费施工组织案例556.16.1标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理设计管理部控制要点:——各阶段设计成果完成时间：招标——图纸质量：设计变更、错误——规划指标、可售面积误差率——设计费——材料范围、比率〔软硬景〕、规格566.16.2标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理工程管理部作业目标：——开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在KG/m2以内；砼含量控制在m3/m2以内——工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%——开展扩大合格供给商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%——组织相关部门进行材料选样，定样，控制在本钱目标以内576.16.3标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理工程管理员部控制要点:——钢筋、砼含量控制——结构方案优化——招标率——最低价中标率——总体中标率——供给商管理情况586.16.4标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理工程经理部作业目标：——按制度办理签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%——根据工程实际情况展开施工方案优化，力求本钱节约——提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修，赔偿费用不得超过元/m2596.16.5标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理工程经理部控制要点：——现场签证——施工方案优化——临时设施利用——临时设施位置合理性606.16.6标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理营销管理部作业目标：——工程整体营销费用最高不得超过销售收入的3%——开盘前营销费用的使用不得超过本期营销费用额度的%——营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式——样板房装修工程按照不低于70%的标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回。——提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%616.16.7标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理本钱管理部作业目标：——提供准确合理的目标本钱测算——按月进行动态本钱评估，准确分析本钱动态信息——对工程本钱总体控制负责，结算本钱不得超过目标本钱+%——工程合同结算准确率不低于99%626.16.8标杆房企目标本钱控制责任书全本钱管理本钱管理部控制要点：——目标本钱编制——动态本钱管理员——结算准确率——对其他部门本钱管理的支持力度636.17标杆房企新城市目标本钱解决方案全本钱管理借助网络政府部门造价管理咨询公司施工企业房产公司亲朋好友楼盘考察实地踏勘谨慎比照646.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理?设计阶段本钱管理工作指引?详解656.18.1标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理概念设计阶段——建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置阶段——+0.00的标高，道路环境标高，根底埋深等引起土方挖填总方量最小——水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短——商业面积、地下室及人防面积调整——停车比例及方式的调整——根底形式的调整——设备配套方案的调整666.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理方案设计阶段——重点关注：建筑平面，根底类型，结构形式，结构布置，建筑装饰标准，停车方式及比率，小区供配电方式，主要设计选型676.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理建筑设计——确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造本钱，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计本钱的增加——单体及户型设计时，应寻求效果与本钱的平衡，除商业与公建外，不宜选择体形过分复杂的单体——选择适宜的窗地比——停车方式 ——材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源686.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理结构设计——重点控制、审查钢筋、混凝土含量——与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到平安、最经济的结构参数——地基承载力确实定696.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理安装设计——给水管，排水管，导线的种类选择：应符合行业的开展方向，保证一定时间内不会被淘汰——给水管，排水管，导线的种类选择：满足使用要求有一定的充裕量——对于分期建设的大型小区的总配电房，分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑——设计负荷指标，回路数量应合理考虑，对于工程应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号民，功率的合理选择706.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理环境设计——确定环境工程的单位本钱——分重要景观区、组团景观区、宅间景观区，设置本钱分配系数，本钱差异投入——景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，应重点进行优化716.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理销售包装工程设计——样板房实施前，应确定装修的套数和费用总额——样板间的饰品及家具，在风格不相冲突时，可在下一期的样板房中重复利用——分为设计费，装修、及家电设备、饰品726.18标杆房企前期本钱管理模式全本钱管理组团划分案例景观设计案例736.19标杆房企产品线全本钱管理746.20标杆房企无效本钱管理全本钱管理?无效本钱管理工作指引?详解无效本钱定义——房地产工程实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同的补偿，属于费用浪费的本钱无效本钱分类无效本钱控制措施?无效本钱分析表?材料保管案例无效本钱案例756.21标杆房企动态本钱管理全本钱管理本钱的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了本钱控制是一个动态过程动态本钱管理就是在本钱的发生和形成过程中，