2022年房地产估价师理论与方法模拟押密卷

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一、单选题

1.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果：[1分]

A理论价格

B成交价格

C市场价格

D清算价格

2.城市房屋拆迁估价应当采用（）标准。[1分]

A清算价值

B公开市场价值

C账面价值

D原始价值

3.成交价格围绕着（）而上下波动。[1分]

A市场价格

B理论价格

C清算价格

D原始价格

4.在房地产价格中，（）是短期均衡价格，（）是长期均衡价格。[1分]

A成交价格，理论价格

B成交价格，市场价格

C理论价格，市场价格

D市场价格，理论价格

5.收益法求得的价值趋向于（），市场法求得的价值趋向（）。[1分]

A成交价格，理论价格

B成交价格，市场价格

C理论价格，市场价格

D市场价格，理论价格

6.在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值（）收益法求得的价值。[1分]

A低于

B高于

C等于

D无法确定

7.收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（），市场法求得的价值倾向于（）。[1分]

A最低卖价，成交价格，最高买价

B最高买价，成交价格，最低卖价

C最高买价，最低卖价，成交价格

D最低卖价，最高买价，成交价格

8.当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。[1分]

A低于

B高于

C等于

D无法确定

9.按照国家规定，经济适用房的利润需控制在（）以下。[1分]

A1％

B2％

C3％

D5％

10.（）是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。[1分]

A标定地价

B基准地价

C重置价格

D成交价格

11.一种房地产的互补品的价格（）时，对该种房地产的需求会增加。[1分]

A高

B低

C不变

D无法确定

12.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。[1分]

A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D存量+新增竣工量-拆毁量

13.供给规律是指供给量和价格（）的关系。[1分]

A正相关

B负相关

C零相关

D无法确定

14.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。[1分]

A减少

B增加

C不变

D无法确定

15.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。[1分]

A增加，增加

B减少，增加

C增加，减少

D减少，减少

16.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。[1分]

A全国

B本地区

C全国本类

D本地区本类

17.某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值是（）。[1分]

A使用价值

B原始价值

C投资价值

D市场价值

18.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。[1分]

A社会一般报酬率

B最低期望收益率

C特定投资者所要求的最低期望收益率

D特定投资者所要求的最低报酬率

19.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。[1分]

A主观

B客观

C悲观

D乐观

20.房地产具有供给有限特性，本质上由于（）。（2022年试题）[1分]

A土地总量有限

B规划限制

C房地产不可移动

D价值量大

21.某宗土地面积为2000m2，地市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。（2022年试题）[1分]

A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

22.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。（2022年试题）[1分]

A宅基地所有权

B空间利用权

C地役权

D建筑物相邻关系

23.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。（2022年试题）[1分]

A给水、排水、电力、通信

B给水、排水、燃气、热力

C排水、电力、通信、燃气

D排水、电力、通信、热力

24.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（）。（2022年试题）[1分]

A8.0

B5.6

C5.0

D0.7

25.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元／m2。（2022年试题）[1分]

A100

B300

C600

D900

26.区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。（2022年试题）[1分]

A某一事物

B某房地产

C某一事物与其他事物

D各种事物

27.建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。（2022年试题）[1分]

A区分共有

B区分所有

C公有

D私有

二、多选题

1.房地产的独一无二特性导致了（）。（2022年试题）[2分]

A难以出现相同房地产的大量供给

B房地产市场不能实现完全竞争

C房地产交易难以采取样品交易的方式

D房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E房地产价值量大

2.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。（2022年试题）[2分]

A装饰装修改造

B通货膨胀

C需求增加导致稀缺性增加

D改进物业管理

E周围环境改善

3.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。（2022年试题）[2分]

A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B"干净"的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C有租约限制的房地产

D未来状况下的房地产

E共有的房地产

4.建筑物区分所有权包括（）等。（2022年试题）[2分]

A按份共有所有权

B专有部分所有权

C共同关系成员权

D共用部分持份权

E长期使用和租赁

三、判断题

1.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）（2022年试题）[1分]

2.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）（2022年试题）[1分]

3.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）（2022年试题、2022年单项选择题）[1分]

4.地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）（2022年试题）[1分]

5.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）（2022年试题）[1分]

6.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）（2022年试题）[1分]

7.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（）[1分]

8.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。（）[1分]

9.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格低于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（）[1分]

10.在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（）[1分]

11.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。（）[1分]

12.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。（）[1分]

13.供给量=存量～拆毁量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量一新开发量。（）[1分]

14.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（）[1分]

15.在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值也是唯一的。（）[1分]

16.某开发公司将参加政府举行国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。（）[1分]

17.房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实物、劳务等其他形式来偿付。（）[1分]

18.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结合而产生的。（）[1分]

19.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（）[1分]

20.价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（）[1分]

21.在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（）[1分]

22.地价本质上是“劳动价值”的货币体现，是地租的资本化。（