某工程项目策划书

毕业设计 .4.3主要数据测算根据表11-3和表11-5，为计算个经济评价指标，计算以下主要计算数据：数据名称数据大小〔单位：万元〕年平均利润总额13418.86年平均净利润10064.145年平均还本付息12780年平均利息780年平均EBIT14198.86表11-6：主要计算数据表11.4.4主要偿债能力指标1.偿债备付率偿债备付率指工程在借款期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，计算公式如下：DSCE=工程偿债备付率：1.112.利息备付率利息备付率也称已获利息倍数，指工程在借款归还期内各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值，计算公式如下：ICR=工程利息备付率：18.2011.5敏感性分析〔风险分析〕敏感性分析是工程风险分析最为常用的方法，能够从动态的角度评价工程的抗风险能力。通过研究建设工程只要不确定因素发生变化时，工程经济效果指标发生的相应变化，找出工程的敏感因素，确定其敏感程度。以便采取有效的风险防范措施。根据工程特殊性，选取基准收益率、投资额及营业收入作为不确定因素，选取净现值NVP作为评价指标。敏感性分析过程如下：因素变化对净现值影响表变化幅度不确定因素-10%-5%0%+5%+10%营业收入432.812865.495298.187730.8710163.55投资额9145.597221.885298.183374.481450.77基准收益率5801.145548.335298.185050.674805.78表11-7：敏感性分析表根据上表绘制敏感性分析图得：图11-1：敏感性分析图平均敏感度计算公式：β营业收入平均敏感度=10163.55-432.81投资额平均敏感度=9145.59-1450.77基准收益率平均敏感度率=（5801.14-4805.7811.6财务评价结论11.6.1盈利能力分析结论通过以上盈利能力分析，本工程净现值NPV在年基准收益率10%的条件下为5298.18万元，大于0；内部收益率23.04%，大于基准收益率10%；静态投资回收期为1.815年，动态投资回收期为1.893年；工程总投资收益率为26.48%；工程资本金净利润率为62.92%。以上盈利能力评价指标都通过工程经济评价的指标要求，因此该工程从盈利能力方面来看可行。11.6.2偿债能力分析结论通过以上偿债能力分析，该工程利息备付率为18.20，大于2的根本标准；偿债备付率为1.11，大于1的根本标准。而且从评价指标的数值来说该工程的偿债能力较强。由于本工程具有预售楼房的特殊条件，因此本工程仅需贷款1.2亿，且可按量入还款的方式还本付息，并根据损益表中数据显示该工程在每年还本付息后还有较高的利润收入。11.6.3敏感性分析结论由以上敏感性分析可见，营业收入大小对工程经济情况影响最大，其次是投资额。所以，在工程运行过程中，应做好销售工作，保证工程现金流入的稳定性，其次在投资的过程中要格外注意工程各种情况的变化，力图最大限度的利用资金，提高工程经济效果。综上，该工程有较好的盈利能力和偿债能力，以及较强的抗风险能力，从财务评价个角度来看工程可行。第十二章工程市场营销筹划12.1工程卖点及广告语设计12.1.1工程卖点体系卖点卖点支持概念提炼客户价值主力卖点浓郁的教育气氛1．小区与省属重点高校西华大学的亲密接触2．周边完整的教育链〔幼儿园、小学、中学〕3．小区内的教育主题规划〔教育主题景观、教育配套、教育主题活动、教育化物业管理〕4．与学校、政府合作，共同创立“学习型社区〞5．以优惠条件，邀请30位高校教师入住“学校、社区、家庭〞三位一体教育模式1．享受高校清新的教育人文气息2．为子女上学提供近水楼台之便，父母更加放心3．上班族父母不必再饱尝远距离接送子女之苦4．与学校、与教师、与同学为邻，教育气氛浓厚，更有利于提高孩子学习兴趣5．多种教育配套设施，为孩子提供了学校之外的学习便利便利的地段空间1．连接都江堰、郫县与成都市区2．成灌线、沙西线是成都西区的主干道3．周边开发工程集中，成为西区一大居住板块4．距离城中心交通较为便利，生活配套完善“黄金口岸〞1．对于投资者来说，升值空间更有保证2．地段日益成熟繁华，生活将更加方便3．交通更加便捷，工作生活效率更高经济实用的面积主力户型：100-120平米小三房、70-90平米二房、50平米一房“高性价比〞节省了购房本钱，缓解了人生创业初期经济压力辅助卖点紧凑合理的户型1．短进深2．南北通透3．动静分区4．三明设计5．空间更加紧凑“新住宅主义〞1．节省空间浪费2．室内光线充足，视野开阔3．空间小，显得温暖、亲近、融合，更适合人口少的家庭小区规划人性化1．人车分流2．无障碍设计3．小区内光线通透等“个性、人性〞1．室内光照充足2．视野更加宽阔3．无障碍时候所有人通行4．孩子在小区内行走更加平安丰富多样的景观1．大型水景2．大绿地景观3．各种珍贵植物4．小区周边农田景观“准田园生活〞1．空气新鲜，人更健康2．远离闹市，亲近自然，有助于修身养性3．这里更安静人性化的物业管理1．聘用高等级物管公司2．由各户主民主选举“宜家〞不只是“保安、保洁、保修〞享受家人式的照顾表12-1：工程卖点12.1.2广告语设计1．定位广告语：西区首座人文教育主题社区2．主力广告语：广告语一：在书香中享受生活广告语二：把家安在校园里3．备用广告语：广告语一：学校就在家门口广告语二：家在印象，身在桃花源广告语三：生活是一种智慧。广告语四：给孩子一个健康成长的家广告语五：好好学习，天天向上。广告语六：书香生活，成长快乐12.2工程主要营销策略12.2.1价格策略1.价格制订及调控从客户需求角度出发，本案价格确实定采用市场比较原那么。采用“分期推出，低开高走〞的价格控制策略，内部认购期间首先以景观和位置不佳的户型作为入市价格，通过分期推出，视销售情况逐步调高销售价格。根据“买涨不买跌〞的看客心理，逐渐上调至高于市场平均价100-200元的范围，制造升值气氛，刺激客户抢购。2.付款方式及优惠措施购置房屋，对一般家庭来说，一下子要拿出几十万，大多需耗尽一生积蓄，购房者在关注住宅的销售价格、环境、房型等因素的同时，也很讲究付款方式。〔1〕鉴于正常情况下的销售中建议采取如下方式：A一次性付款方式〔九七折〕签署房产?认购书?时交付定金；七天内签署商品房预售契约并付清余额。B分期付款方式〔九九折〕签署房产?认购书?时交付定金；七天内签署商品房预售契约并付清楼款余额至楼款50%〔含定金〕；房屋封顶后七天内付清楼款40%；房屋室内装修完工后七天内付清楼款10%。C银行个人购房贷款付款方式签署房产?认购书?时交付定金；七天内签署商品房预售契约并付至楼款20%〔含定金〕；银行提供个人购房贷款80%。〔2〕假设市场对本案热情度很高，为防止形成哄抢行为，建议采取：一次性付款方式、银行个人购房贷款付款方式，无任何折扣。〔3〕假设市场对本案的热情度不高，需要促销活动期间建议可采取：组合贷款付款方式〔限制一定名额〕，首付一成，二成开发商一年免息贷款，七成二十年银行组合贷款。12.2.2广告媒体策略1．立体作战 所谓立体作战就是地面封杀、空中轰炸、人海战术三条线协同作战，对竞争对手的宣传进行全面阻截，以实现短期内最大限度的宣传效果。 〔1〕地面封杀：包括工地现场包装、售楼处包装、主要交通路段吊旗引导、市西区中心地段户外广告形象展示、公交车体动线阻截、宣传物料派发等。 〔2〕空中轰砸：包括电视、报纸、网络、电台、短信等广告形式 〔3〕人海战术：即利用人员进行面对面的推广，如口碑传播、电话拜访、大型活动、托儿战术等。2．软硬结合 在西城印象的广告推广中，除了硬性广告之外，还应结合一定的软性广告。软性广告因具有较强的新闻性和权威性，配合公关活动推出时，依然能够产生较高的关注度。并对塑造开发商的形象起到正面的推动作用。软性广告主要以成都地区电视台、成都市主流报刊为载体，形式包括活动追踪报道、专题采访等。此外，还可以利用网络上〔如行业论坛、QQ群、博客等〕的圈子效应，制造新闻话题，引起网络讨论，吸引上网人群的关注。这也不失为一种低本钱的有效炒作手段。3.广告媒体组合媒体类型媒体选择受众人群接触习惯媒体特点比例户外主要地段广告牌、主要道路吊旗、工地围墙各种年龄层次路过提示型时效长、接触频次高、覆盖率低、针对性强30%终端售楼处包装有购置意向的潜在消费者一般为主动接触时效长、情境效应强、覆盖率低16%报纸?成都商报??华西都市报?25岁以上人群，中学以上文化星期二、三、五阅读率较高时效较短、覆盖率高、本钱较高14%电视成都电视台广告、楼市栏目各种年龄层次，受众群较为固定晚上黄金时间收视率较高时效短、覆盖率高、本钱较高32%网络搜房网腾讯网、新浪网各年龄段上网族多为主动点击无时间、空间限制，具有互动性，本钱较高低于1%宣传物料楼书、DM单页手提袋有购置意向的潜在消费者多为详细阅读信息容量大、一对一传播时效较长1.5%公交车221、310、320路等各种年龄层次路过提示型接触频次高、注意率较高4.5%短信GPS手机短信在相应区域内使用手机的人群多为主动接触到达率高、即时性强低于1%表12-2：广告媒体组合12.3分期营销策略为了有效控制楼盘的推广节奏，根据房地产销售周期特点，把本工程销售分成筹备期、预热期、强销期、扫尾期四个阶段，每个阶段有不同的工作重心和相应的阶段性策略，初步拟定如下：12.3.1筹备期1.时间范围：2024年10月-2024年12月2.推广目标：做好工程销售前的多种准备工作及工地气氛的营造；同时，利用媒体、公关活动对工程进行软性炒作，引起各方关注。3.媒体执行：媒体选择诉求内容发布时间发布频次楼书对楼盘全面介绍待售楼处成立后，立刻到位1000份单页楼书内容的简化版待售楼处成立后，立刻到位5000份工地围墙对楼盘及开发商介绍2024年6月-2024年12月面向广场路引导灯箱教育、人文主题2024年6月-2024年12月广场路成都商报华西都市对楼盘奠基典礼活动及春交会进行报道2024年6月2次搜房网等通过网络对楼盘全面介绍2024年6月-2024年12月全面介绍表12-3：筹备期媒体执行4.公关活动：西城印象工程奠基仪式活动目的：通过隆重的奠基仪式，向人们宣告西城印象正式开工；向人们展示本公司的实力背景，树立其信心。活动时间：2024年6月1日活动地点：工程工地现场促销活动：成都2024年秋季房交会活动目的：通过秋季房交会这一平台，初次亮相树立楼盘品牌整体形象，给人留下深刻印象，并吸引局部市区潜在客户。活动时间：2024年10月1日-2024年10月7日活动地点：成都市博览中心12.3.2预热期1.时间范围：2024年1月-2024年4月2.推广目标：树立起楼盘及开发商整体形象，蓄积局部客户，为开盘后的热销做好造势工作；同时，争取完成20%的认购。3.媒体执行：媒体选择诉求内容发布时间发布频次楼书对楼盘全面介绍待售楼处成立后，立刻到位3000份单页楼书内容的简化版待售楼处成立后，立刻到位10000份工地围墙对楼盘及开发商介绍2024年1月-2024年4月面向广场路引导灯箱教育、人文主题2024年1月-2024年4月广场路大型户外广告牌树立楼盘整体形象2024年1月-2024年4月西区、郫县中心地带或主要路口吊旗突出工程定位2024年1月-2024年4月广场路成都电视台关于“我与小树共同成长〞树木领养活动的新闻报道2024年3月13日成都商报华西都市诚邀30位教育精英优惠认购和内部认购告知2024年1月关于“我与小树共同成长〞树木领养活动的新闻报道2024年3月13日GPS短信内部认购告知2024年1、2月2次〔每次50万条〕公交车树立楼盘形象，强化小区教育主题2024年1月-2024年4月10辆搜房网等通过网络对楼盘全面介绍2024年1月—2024年4月全面介绍表12-4：预热期媒体执行4.公关活动：〔1〕西城印象开盘典礼活动时间：2024年1月1日活动方案：时间活动内容上午9点以前各种物件准备、调试完毕9点至10点参加人员到场签名，领取一份纪念品〔特定〕10点以后公司领导致辞并宣布开盘；请到场的有关领导讲话；请被邀嘉宾讲话；请被邀艺术团体进行表演；进行剪彩活动；正式接受认购。〔2〕“我与小树共同成长〞树木领养活动活动时间：2024年3月12日(植树节)活动方案：与相关部门合作，凡三口之家皆可认领西城印象周边绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环保一类宣传活动。活动宣传：活动当天，?成都商报?、成都电视台记者对活动现场及本工程负责人进行采访报道。活动特点：通过这项公益活动，不但起到对儿童的环保教育作用，还树立了西区印象“人文教育社区〞的良好形象。借助相关的环保绿化宣传，引起更广泛的社会关注。5.促销活动：诚邀30位教育精英优惠入住活动活动时间：时间不限，直到名额满为止。活动方案：凡在西华大学、电子科大、西南交大就职的教师〔限定30名〕，购置本工程楼盘可享受免如下优惠条件：购房享受一定比例的折扣优惠；入住后免除1年物业管理费；享有小区举办的各种活动的优先参与权；享受开发商提供的其他优惠条件。活动特点：吸引教师入住，即积累了稳定的客户资源，又有助于突出小区的教育人文主题，提升小区的文化品位，给购房者一定的购置信心。12.3.3热销期1.时间范围：2024年5月-2024年10月2.推广目标：通过前期累积客源的释放以及各种活动配合，完成60%的销售任务。3.媒体执行：媒体选择诉求内容发布时间发布频次〔数量〕楼书对楼盘全面介绍2024年5月-2024年10月5000份单页楼书内容的简化版2024年5月-2024年10月25000份工地围墙局部内容保存，另外一局部撤掉，用于儿童绘画比赛2024年5月-2024年10月面向广场路引导灯箱教育、人文主题2024年5月-2024年10月广场路大型户外广告牌树立楼盘整体形象2024年5月-2024年10月西区、郫县中心地带或主要路口吊旗突出工程定位2024年5月-2024年10月广场路成都商报华西都市促销活动2024年8-10月每周2期教育主题2024年5月每周2期小户型2024年6月每周2期开展空间2024年7月每周2期儿童墙体绘画比赛报道2024年6月2日1期“金色梦想〞奖学活动报道2024年6月1期成都电视台整体形象2024年5月-2024年10月10秒版〔一天2-3次〕公交车树立楼盘形象强化小区教育、人文主题2024年5月-2024年10月10辆GPS短信“买房子，送车子〞促销活动通知2024年5-2024年8月4次〔一次100万条〕搜房网等通过网络对楼盘全面介绍2024年5月-2024年10月全面介绍表12-5：热销期媒体执行4.公关活动：〔1〕“我用画笔画我家〞儿童墙体绘画比赛活动时间：2024年6月1日上午活动方案：将围墙分成假设干段，每段为一个儿童绘画区，围绕主题，任意发挥。凡获奖者，除得到证书及儿童用品〔奖品〕之外，其家庭还可获得相应数额的购房优惠卷〔3000-8000元〕；活动前广告告知；活动期间记者现场报道〔电视、报纸〕；活动后长期户外展示。活动特点：强化楼盘的良好教育气氛，突出教育主题；本活动具有高度的新闻性，便于炒作，容易产生轰动效应；以儿童作为活动的主角，具有亲切感，容易拉近与消费者的距离；绘有儿童画的围墙，将成为本区域一道独特的户外风景，很好地与其他楼盘区别开来，一枝独秀。〔2〕“金色梦想〞奖学方案活动时间：2024年6月-2024年10月活动方案：凡签约西城印象的业主中有子女当年考上省级重点初中、省级重点高中、国家级重点大学者，皆可凭入取通知书获得本楼盘提供的一笔助学金〔初中：3000元；高中：5000元；大学：8000元〕，助学金以现金支付，一次性付清。活动特点：该活动很好地表达了西城印象的“教育社区〞这一主题，有助于树立本房产热心教育公益事业的品牌形象。该活动也进一步拉近了开发商与业主之间的感情，赢得业主的口碑，并为楼盘销售创造了主动局面。5.促销活动：〔1〕“买房子，送车子〞大奖促销活动活动时间：2024年5月-2024年12月活动方案：自开盘之日起，西城印象每月送出一辆车子〔或者在每卖出假设干套房子中送出一辆车子〕，获奖者在该月购置房子的业主中产生，每月定期开奖，并在媒体上公布。活动特点：该活动改变了以往在开盘当日一次性抽奖的模式，每月都会令潜在业主产生新的期待，从而持续不断地引发购房行为，实现销售增长。〔2〕团购促销活动活动目的：通过团购，快速去化掉剩余单位，有利于加速资金回笼。活动时间：2024年5月—2024年12月活动方案：3人〔套〕以上团购，优惠1%，组织者享受0.5%返点；5人〔套〕以上团购，优惠2%，组织者享受0.5%返点；10人〔套〕以上团购，优惠4%，组织者享受1%返点.12.3.4扫尾期1.时间范围：2024年10月-2024年12月2.推广目标：扩大销售战果，完成最后20%的销售，并确定工程精品形象。3.媒体执行：媒体选择诉求内容发布时间发布频次〔数量〕楼书对楼盘全面介绍2024年10月-2024年12月1000份单页楼书内容的简化版2024年10月-2024年12月5000份工地围墙楼盘介绍儿童绘画比赛作品2024年10月-2024年12月面向广场路引导灯箱教育、人文主题2024年10月-2024年12月广场路大型户外广告牌树立楼盘整体形象2024年10月-2024年12月西区、郫县中心地带或主要路口公交车树立楼盘形象强化小区教育、人文主题2024年10月-2024年12月10辆吊旗突出“教育社区〞定位2024年10月-2024年12月广场路表12-6：扫尾期媒体执行4.公关活动：“金色梦想〞助学方案续活动时间：2024年10月-2024年12月活动目的：在楼盘销售接近尾声、广告投放较少的情况下，通过举办这种社会性公益活动再一次制造新闻话题，成为公众注意的焦点，重新聚集人气，为楼盘美誉度加分；同时也为工程商业铺面的推广树立良好口碑形象。活动方案：以新城印象及其开发商的名义，向红光镇100个贫困家庭〔家庭数量也可根据楼盘售出单位的数量来确定，借以彰显楼盘销售业绩〕捐赠图书及文具等5.促销活动：〔1〕拍卖会活动时间：在销售后期，剩余单位不多时进行一次拍卖活动。活动目的：以较低价格吸引众多潜在客户参与，聚集旺盛人气，制造现场销售热烈气氛，刺激消费情绪。利用本次活动可以迅速消化积压单位，并且可以进行一次新闻炒作，以扩大工程的影响力。活动地点：可以设在售楼中心现场，也可以另行选择场地。活动方案：选出几套剩余单位参与拍卖会，以一个相对较低的价格起拍，吸引客户参与。可以选派相关人员参与竞拍，哄抬房价制造抢购气氛，最终到达所有单位售出预期价格，如太低价格无人竞拍，可考虑自己竞拍回收。〔2〕联合促销活动活动时间：前期签约业主入户、装修之际。活动目的：再次聚集人气，快速去化掉剩余单位；同时，代表业主与装潢商、建材商谈判，为业主争取最大优惠，树立业主对开发商的良好口碑。活动单位：局部精选出的设计装潢公司、建材商。活动方案：在现场露天设置摊位，凡西城印象已签约业主均可凭相应证明接受商家的优惠效劳及产品。〔3〕招商联谊活动活动时间：2024年10月-12月期间〔2次〕活动目的：住宅销售近80%是招商的较好时机，此时人气已经聚集，给商业投资者以美好的投资环境。活动单位：有投资意愿的住宅客户、潜在商业投资者等。活动方案：〔1〕在现场露天或售楼中心开展小型活动或交流会;〔2〕提前为商铺联系租约，为投资者准备好“带租约的商铺〞；〔3〕一次性购置、组团购置者参照住宅优惠方案执行。12.4销售本钱测算12.4.1售楼中心建设及工器具购置本钱售楼中心可以说是开展商的脸面，它是能否让购房者“一见钟情〞的关键所在，各地的开展商绝大多数都十分重视售楼处的建设，不惜花巨资建起售楼中心，并且常常装修的美轮美奂，连室外的小环境也进行精心的雕饰，俨然一个小花园，使人一见倾心。本工程售楼中心拟建设在小区入口处，占地400平米，层高2层，共800平米。房屋销售完后用于小区公共用房，如：业主委员会办公室、老年活动时、学生自习室等。本工程售楼处建设及工器购置费用如下所示：名称说明价格〔万元〕建设费用〔含建安各种费用〕按每平米1600元计算128装修费用按每平米400元计算32家具及办公用具购置沙发、电视、桌椅、办公电脑等13沙盘及模型制作费用小区规划模型、户型图模型12合计185表12-7：售楼处本钱12.4.2员工工资及奖金本钱1.员工根本公司本工程可聘请专门的营销公司或团体，也可自己成立销售部进行楼盘销售，以下是西城印象销售团队组织结构及根本工资如下：职位人数工资总计〔12个月〕〔万元〕营销经理150006副经理130003.6文案整理220004.8保安210002.4清洁卫生28001.92销售人员68005.76合计24.48表12-8：员工工资2.销售提成奖金，按销售价格的0.18%计算，=销售费用×0.18%=75663.5×0.003=136.19万元12.4.3媒体广告费用1.电视广告费用电台时间段10秒单价时间总价〔万元〕成都电视台12:30-12:4030002024年5-7月5413:15-13:2030002024年8-10月5418:47-18:4935602024年6-8月64.0821:01-21:0357802024年6-8月104.0422:50-22:5146402024年6-8月83.52合计359.64表12-9：电台广告本钱2.报纸广告费用选取成都商报和华西都市报2个热销报刊，选取33×16板型、其他版类。除相关活动报告外，做大型促销宣传，时间为2024年5月至2024年10月的每个星期二和星期五：报刊版面单价时间总价〔万元〕华西都市报36500(星期二其他版)2024年5-6月〔9天〕32.8542000(星期五其他版)2024年7-8月〔9天〕37.8成都商报38000(星期二其他版)2024年9-10月〔13天〕49.444000(星期五其他版)2024年6-8月〔9天〕39.6合计159.65表12-10：报刊广告本钱12.4.4宣传资料印制费用类型单价数量总价楼书4100004单页〔DM单〕25000010合计14表12-11：宣传资料广告本钱12.4.5户外广告本钱名称单价个数时间总价〔万元〕车体广告每月5000102024年1-12月50站台广告30个每月14万302024年1-12月140引导灯箱、吊旗30个每月54000302024年6月-2024年12月194.4合计384.4表12-12：户外广告本钱12.4.6活动本钱活动名称时间预计费用〔万元〕西城印象工程奠基仪式2024年6月20成都2024年秋季房交会2024年10月40西城印象开盘典礼2024年1月20“我与小树共同成长〞树木领养活动2024年3月5“我用画笔画我家〞儿童墙体绘画比赛2024年6月3“金色梦想〞奖学方案2024年6-10月3“买房子，送车子〞大奖促销活动2024年5-12月80尾盘拍卖会2024年10-12月3联合促销活动2024年10-12月2联谊招商活动及相关工作2024年10-12月10各种优惠活动奖金2024年10-2024年12月100合计286表12-13：活动本钱12.4.7其他本钱名称单价数量总价〔万元〕GPS短信每条0.4角共500万条2工地围墙广告每米300元共150米4.5合计6.5表12-14：其他本钱12.5营销筹划总结12.5.1营销本钱汇总工程名称费用售楼中心建设、办公用品购置及模型制作185销售员工工资24.48销售提成136.19电台宣传359.64报刊宣传159.65宣传资料印制14户外广告384.4宣传活动286其他本钱6.5合计1555.86表12-15：本钱汇总12.5.2营销媒体使用进度表时间类型2024年2024年101112123456789101112筹备期预热期热销期扫尾期销售中心工地围墙楼书DM单灯箱广告报刊广告电视广告网络车体广告站台广告GPS短信销售活动表12-16：营销进度表12.5.3营销本钱累计折线图时间类型2024年2024年合计101112123456789101112筹备期预热期热销期扫尾期销售中心61.6761.6761.67185.01工地围墙4.5楼书30.330.330.330.34DM单0.330.330.30.50.830.830.830.830.830.83119.97灯箱广告12.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.9612.96194.4报刊广告26.6126.6126.6126.6126.6126.61159.66电视广告59.9459.9459.9459.9459.9459.94359.64车体广告750.04站台广告11.6711.6711.6711.6711.6711.6711.6711.6711.6711.6711.6711.67140.04GPS短信2销售活动66.676.676.6726.676.6711.676.6717.9221.5218.5218.5218.5220.1919.5919.59286.06工资奖金10.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.7110.71160.65合计153.9793.9793.9767.1847.1851.9846.98145.51149.14146.14146.14145.74147.4160.360.31555.91每月累计153.97247.94341.91409.09456.27508.25555.23700.74849.88996.021142.161287.91435.314951555.86表12-17：本钱累计表第十三章工程建设及组织管理13.1工程组织机构与管理范围13.1.1工程管理组织机构工程的科学管理来自于组织机构设置的科学性及实用性，本工程由工程总承包方应成立“西城印象〞工程部，选派具备国家一级建造师资格的专业人士作为工程部经理，全权承担该迁建工程实施过程中的质量、技术和完全等管理，协调与建设单位、分包商等的关系，并接受监理单位的监督。“西城印象〞工程组织机构图如下所示：图13-1：工程管理组织机构图13.1.2建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好工程的组织协调工作，确保工程按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理方案、工程进度方案及资金方案、审查施工图纸是否满足设计文件和标准要求以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度方案、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术标准，作好投资、进度、质量控制和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。13.2建设工程实施管理13.2.1工程投资管理工程投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，及时纠正产生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程工程建设中取得较好的投资效益和社会效益。工程建设过程中，应首先确定造价控制目标，制定工程费用支出方案并付诸实施，在方案执行过程中对其进行跟踪检查，将实际费用支付额与方案费用支出额进行比较，发现实际支出额与方案支出额之间的偏差，并分析原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。13.2.2质量管理工程质量到达国家现行标准要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：审查监理、施工单位的资质和质量保证体系；组织和建立本工程的质量控制体系，完善质量保证体系；对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；完善质量事故的报告和处置制度；催促、检查工程建设是否符合国家有关的标准要求；催促、检查工程材料是否符合有关标准要求。11.2.3工程进度管理在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约处分等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协商等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。13.2.4合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的根本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工工期紧，使用的人力、物力多，涉及的单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程工程的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个工程，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程工程和工作任务的实现。13.2.5协调管理协调工作是工程管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设工程组织与外部各关联单位之间，建设工程组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设工程与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。要取得一个建设工程的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设工程的各项预期目标。13.2.6平安建设管理首先，监督和要求施工单位建立健全工程工程平安生产制度。必须建立有符合该工程特点的平安生产制度，参与工程的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程工程平安生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关平安生产政策、法规、条例、标准和标准。其次，做好平安检查。对平安检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。13.2.7资金管理工程建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用，专人管理。制定每月用款方案，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。13.3前期物业管理和商业管理物业管理和商业管理虽然都属于售后效劳范畴，但在营销的角度上看，二者都是房地产推广的重要构成，对各种投资者的购置决策有举足轻重的作用。因此，物业管理和商场管理要在工程前期筹划时就提前介入，让购房者和投资者可以感觉到，开展商将尽可能满足业主的合理要求，确保房屋和商铺得到保值和增值。13.3.1物业管理提前介入的工作1.就工程楼宇结构设计设备配置和功能分布提出建议；2.拟定管理工程、效劳内容；3.参与工程监理；4.参与设备购置；5.参与工程验收；6.拟定管理文本；7.拟定管理公司财务预算；8.确定管理费用标准。13.3.2商业管理提前介入的工作1.制定商场开业方案；2.制定招商政策；3.制定商场租金方案；4.确定商户结构组成；5.制定商场推广活动方案；6.制定管理机构架构；7.拟定管理文本；8.确定管理费用、宣传费用标准。总结与体会经过长达12周的毕业设计，我在卢立宇老师的精心指导下终于完成了本次筹划设计，虽说不上是一篇优秀的毕业设计，但是还是花费了我很大的心血。房地产筹划是一个系统工程，由很多的局部组合而成，而且各个局部之间相互联系，密不可分。之所以这样说，我是有深深的体会的。那就是从本钱效益分析到资金使用方案，再到现金流量表、损益表，这些相互关联、前赴后继的数据，让人体会到一种“一改俱改〞的感觉。每次修改都要从产品方案到本钱效益分析，再到资金分析，最后到财务分析，这样一下来每次修改的时间不会低于三个小时，而我像这样的大幅度修改不少于5次。因此，我也总结了经验，对于一些数据性的东西，要再最后去计算和编制，不能很开头就盲目的去计算，不然以后既要改表格，又要改文字，不仅麻烦，而且容易出错。以上是我的一点小小感受接下来我再详细阐述下我对筹划的认识，首先我独创地把筹划定义为两个筹划即“定性筹划〞和“定量筹划〞，这两种筹划其实是一个筹划的两个方面，就像是哲学中绝对真理与相对真理之间的关系，其分别构成了一篇筹划的核心“文字体系〞和核心“数字体系〞。所谓“定性筹划〞，即是说从感性的角度，用文字来编写工程筹划。其内容包括前期的投资环境分析、问卷分析、竞争楼盘分析，到中期的目标客户定位、工程定位，最后到工程的产品方案设计以及营销中的战略战术。其逻辑关系为：通过投资环境分析要确定所选择的地块是否值得投资，如果选择建设，那么所面对的客户是一些怎样的群体；竞争楼盘有哪些，如何采取差异化的产品战略；产品总体定位，户型、价格、配套设施等的选择。进一步需要进行的是更加确定性的调查了解，主要的形式为市场调查问卷，这种方法更有针对性，更能够为工程的开发建设导航。通过上面的工作那么在市场细分的情况下就可以进行工程的定位，随之产生的就是产品的设计方案，包括小区规划、户型设计、配套设计等。这一章与之后的营销筹划可谓是同气连枝，产品筹划的亮点就是营销筹划的卖点，包括工程的主题、个性化的设计、针对性的措施、各种优惠活动等等。这就是“定性筹划〞的核心组成局部，各局部内容有前后关系、并列关系、因果关系等，构成了筹划的核心“文字体系〞。所谓“定量筹划〞，即是说从理性的角度，用数字、图表来编制工程筹划。从前期的投资环境和市场调查分析，可以明确待建造区域住宅及商铺的供应与需求量以及潜在购房者的需求、区域内竞争对手的优缺点，从而确定本工程的建设规模、户型大小、各种开发建设指标，也就是制定工程具体的产品设计方案。接下来是“定量筹划〞最为重要的局部，那就是本钱分析、效益分析、经济评价以及风险分析，这F4前后相连、相互影响。首先是本钱测算，需要去查去各地的土地拍卖价格、定额及清单取费标准、招投标估算标准等，当投资规模确定以后，影响本钱的因素当然就是价格，而价格中最主要的那么是土地价格、地上及地下单位平米造价，这三个价格最能左右本钱的大小，因此在前期资料收集中需要尽可能的符合实际，并考虑未来的经济通胀、材料涨价等不确定性；从收入的角度来说其决定因素当然是住宅、商铺以及车位的卖价，也需要比较准确的市场预测，因为在本次筹划的很屡次敏感性分析中，收入都是影响NPV最为大的风险因素。通过本钱和收益的计算，那么就可以算出工程的利润总额以及净利润，接下来要做的就是财务分析。本钱效益分析虽然可以算出本工程的总的净利润和每平米利润，但是一个工程的可行与否，盈利能力如何，最能检验它的是用工程经济的方法用动态的观点去分析工程，也就是编制工程的现金流量表，由于工程从开发到销售完所经历的时间并不长，所以可以分季度来编制表格，而现金流量表中相关数据需要从本钱效益分析表、还本付息表及损益表中取得，通过EXCEL的强大功能，可以算出工程动态指标NPV、IRR、Pt及静态指标总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率等。最后还需要做经济分析