东丽湖高端别墅定位研究

28十二月2023东丽湖高端别墅定位研究一、天津高端别墅市场分析二、东丽湖项目别墅客户特征三、高端项目别墅客户购买特征四、产品定位方向分析东丽湖高端别墅定位研究区域产品类型位置代表项目价格供应量（套）存量（套）占地容积率建筑面积中心区域联排为主和平区五大道板块西康路36号1500-4000万346270871.2634000南开区奥体板块钻石山230001991181450002.13310000霞光道35000682537000.741200环线内联排为主南开区老城厢板块檀府18000188100665000.7665000西青洋楼板块中天首府1700013813575000178000河西梅江板块海逸长洲1900-2100万252000001.1600000环线外独栋津南版块新悦庭15000-16000120421280000.4875600西青开发区板块玛歌庄园90003792093300000.38120000高端别墅市场典型项目东丽湖高端别墅定位研究项目名称产品面积（㎡）单价（元/㎡）总价(万）07年供应量08年供应量套数面积（㎡）金额（亿）套数面积（㎡）金额（亿）檀府联排独栋双拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595联排：50135502.4独栋：12双拼：10642035001.70.6西康路36号独栋450-900390001200-4000——34229508.8中天首府独栋双拼联排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-344——独栋：28双拼：6联排：3578401569726320.41.2霞光道联排255-25835000-40000800-1300——7418981钻石山联排叠拼双拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300——联排：41叠拼：24双拼：313243613214542.31.10.4海逸长洲独栋600360002200——25150005.4新悦庭独栋303-54015000455-810——84354065.3玛歌庄园独栋380-58015000570-870250（05—07年总供应量）12000015.6132633609.5高端别墅市场供应情况

目前高端别墅产品面积区间在200-600平米，单价区间在15000-40000元/平米，总价区间在320-4000万之间，因各项目位置不同，产品力不同，因此各区间跨度较大。其中面积区间主要集中在300-500平米。07、08年整体供应套数在650套左右。东丽湖高端别墅定位研究项目名称产品面积（㎡）单价（元/㎡）总价(万）07年成交量08年成交量套数面积（㎡）金额（亿）套数面积（㎡）金额（亿）檀府联排独栋双拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595联排：2567751.2独栋：7套双拼：6套3745210010.4西康路36号独栋450-900390001200-4000——27182257.1中天首府独栋双拼联排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-344——40104002.2霞光道联排255-25835000-40000800-1300——246091钻石山联排叠拼双拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300——联排：16叠拼：14双拼：—51683577—0.90.63—海逸长洲独栋600360002200——17102003.7新悦庭独栋303-54015000455-810——10168602.5玛歌庄园独栋380-58015000570-870246（05—07年总成交量）11808015.320144002.1高端别墅市场成交情况07、08年整体成交套数在350套左右，与供应量相比，整体去化率在54%左右。东丽湖高端别墅定位研究项目名称产品面积（㎡）单价（元/㎡）总价(万）09年存量10年存量套数面积（㎡）金额（亿）套数面积（㎡）金额（亿）檀府联排独栋双拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595联排：25独栋：5双拼：46775267514001.20.70.2联排：138373986.7西康路36号独栋450-900390001200-4000747251.8——中天首府独栋双拼联排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-34429200-3207540——霞光道联排255-25835000-40000800—钻石山联排叠拼双拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300联排：25叠拼：10双拼：3638648459691.40.50.4联排：52叠拼：20双拼：613286969019382.90.90.7海逸长洲独栋600360002200742001.5593540012.7新悦庭独栋303-54015000455-81044185462.884354065.3玛歌庄园独栋380-58015000570-870106508807.4——高端别墅市场存量预判根据07、08年的供需情况，在无新项目入市的情况下，09年高端别墅存量在320套左右，10年存量预计在360套左右。存量的面积区间仍然集中在300-500平米。东丽湖高端别墅定位研究西康路36号霞光道5号钻石山檀府中天首府新悦庭玛歌庄园海逸长洲区域产品类型代表项目市场表现价值点中心区域联排为主西康路钻石山霞光道绝对高端客群价值吸引度高，稀而贵核心区位、城市资源核心型，保值增值系数高环线内联排为主檀府中天首府海逸长洲城市别墅突出地段品质与价值并举，城市资源占有型，价格价值对比平衡环线外独栋新悦庭玛歌庄园环境价值产品感受突出产品与环境价值化感受，产品与环境依托实现价值感高端别墅市场价值点东丽湖高端别墅定位研究户型情况面积区间（㎡）占比套数总款（万元）S户型30018%28500D户型400-46051%83650-750P户型510-54031%51800-900总计（套）162会馆P户型P户型特点建筑形式：地上3层+地下一层（地下计入产权面积）建筑风格：新英格兰居室：四室三厅车位：附带车库（两个车位）分布点位：分布在项目的核心区域高端别墅市场典型项目——新悦庭东丽湖高端别墅定位研究户型情况面积区间（㎡）占比套数总款（万元）侧院3005%10800-900联排35090%179600双拼5005%1010000-1200总计（套）199双拼户型特点建筑形式：地上2层+地下一层（地下计入产权面积）建筑风格：现代简约居室：四室三厅车位：地上车位分布点位：高价位产品沿着项目中的水系分布中央水系高端别墅市场典型项目——钻石山东丽湖高端别墅定位研究户型情况面积区间（单位：㎡）占比套数总款（万元）A户型373-37722%83500-600B户型463-49471%269700C户型562-5677%2710000总计（套）379C户型特点建筑形式：地上2层+地下一层（地下计入产权面积）建筑风格：纯南法风格独栋别墅居室：四室三厅车位：地上车位分布点位：沿着项目中的水系及中央景观带分布中央景观水系中心景观区高端别墅市场典型项目——玛歌庄园东丽湖高端别墅定位研究小结1、大户型产品面积多在500平米及以上；除新悦庭以外，大户型所占比例基本不到10%，属于标杆性产品；2、产品户型多为四室三厅以上；3、产品建筑为地上+地下，地下部分均计入面积；4、产品分布在项目的核心位置或是项目的中央水系景观周边；5、产品总价款在1000万左右，对于客户要求较高。高端别墅市场典型项目——小结东丽湖高端别墅定位研究东丽湖项目从城市维度考虑具备以下属性：环外项目开发周期长复合型别墅基础存在基础客户尊重客户感受为开发主线高端别墅市场小结中心别墅：城市核心优势地段，核心资源绝对占有，地段与周边环境不可复制；稀有低密资源价值意义大于产品尺度城市别墅：城市优质地段，城市资源利用价值最大化资源整合，城市内维跨度推动产品价值，凸显城市中的低密生活环外别墅打造自身项目唯一性，产品、环境、服务并举需要借助内力，打造项目产品的生存环境高位产品资源优质重视产品与环境，更尊重客户的精神与物理等属性感受市场表现：高端产品“价量平稳”，高端产品价值表现稳健城市核心区域的高端别墅项目，精神层面的高端属性大于产品自身物理属性环外别墅项目对于综合产品力要求程度较高，突出综合实力东丽湖高端别墅定位研究一、天津高端别墅市场分析二、东丽湖项目别墅客户特征三、高端项目别墅客户购买特征四、产品定位方向分析东丽湖高端别墅定位研究家庭结构年龄从家庭结构和年龄情况看：55%购买高端产品的客户主要为45-55岁的三口之家，孩子年龄在12-25岁之间25%的客户为三代同居15%的客户为两口之家，年龄在30-35岁，也有极少的25-35岁人群5%的客户为其他情况，例如单身客户、四代及以上共同居住等。这部分人群年龄跨度较大。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究置业目的从置业目的看：85%的客户为二次改善或多次置业，这部分客户年龄段在45岁-55岁之间，属于高经济收入人群，年收入均在500万以上，家庭、收入处于高峰、稳定阶段，购买高端产品主要为了改善居住环境和彰显自身价值。15%的客户为首次置业和其他类型客户，这类客户存在的原因较多，如：从事投资型工作（股票）的客户，这部分客户收入不稳定，但有机会获得高收益；还有部分是父母赠与孩子结婚用房等。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究工作情况从客户工作情况看：45%的客户为私营企业业主，这部分人大多从事工程、金融、饮食、制造业等传统高经济收入行业，年收入均在500万以上。25%的客户为企业高管，一般分布在一些知名大型国有、合资企业和外企，职位在总经理级别以上的高级管理人。25%的客户为政府官员。5%的客户为企事业单位工作的具有技术、特殊贡献等突出业务体现的人员，如：医院院长、社科院院士、高等学府教授等。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究到访途径从到访途径上看：55%的客户从私人圈层了解到项目信息，例如名流会、招商银行大客户等，项目会在这个圈层中产生相互宣传作用。25%的客户通过报广得到项目信息，一般集中在每日新报和今晚报。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究典型客户案例1——房产情况：东丽湖万科城双拼别墅面积250平米270万一次性购买7套客户背景：高先生，48岁，硕士学历,

高级工程师,

北方园林市政工程公司总经理，天津北方创业集团董事长，集团总计注册资金11900万元。性格开朗豁达并理性细致；客户爱人今年36岁，是第二任妻子，共有3个儿子，大儿子成年已婚，二儿子和小儿子年龄在8岁和1岁；该客户并非需求型购房，购房时主要依据自己对房屋的喜爱和对后期发展的判断。客户爱好：第一，拥有自己专属高尔夫球场，在我项目附近目前正在建设。第二，拥有自己专属的游艇，目前已经购买；第三，自己录制一份歌曲专辑，目前正在后期制作阶段；第四，自己出版书籍，目前正在筹备；喜好旅游度假；置业要求：客户比较看重房屋品质，比较关注房产的性价比和后期升值力，定房前很细致，确定购买后，办理手续过程表现出非常随意。沟通中偏爱讲述自己的生活方式、工作环境与个人成就。该客户对于社区品质、小区环境、居住密度要求非常高，目前在我项目购买别墅7套，购房主要为自己居住及亲戚度假使用，同时考虑投资。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究典型客户案例２——房产情况：东丽湖万科城独体别墅面积272平米600万客户背景：王女士，今年37岁，目前经营天津市松正电动科技有限公司，是一家以科学技术为推动力的大型高科技民营企业，现有员工1200多名，注册资金6600万元。客户现住河东区太阳城橙翠园，居住面积150平米左右，家中至少有两辆汽车，保时捷卡宴，沃尔沃。家中有两个孩子，大女儿在国外念书，小儿子还在上幼儿园今年4岁，目前和父母一起居住。本人负责公司产品研发及海外市场拓展，丈夫是董事长。除了和丈夫经营公司以外自己也投资基金，大概有几千万左右资金。据客户自己描述，有今天的生活多数来自于自己和丈夫的运气非常好，事业方面选对了行业。客户爱好：平时喜欢和朋友聚会，体育运动居多，性格开朗，喜欢结交行业精英。而且号召力比较强，多数活动都是在她的鼓动下实施的。

置业需求：客户曾在2007年在东丽湖万科城买过两套高层产品一次性付款，目的只为投资考虑。2008年怀着对东丽湖的热爱再次来到这里，想买套大一些的房子，看了一期的别墅非常喜欢大院子、亲水，主要考虑和父母一起居住。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究家庭背景：购买别墅居住以两代之家为主，客户年龄多在40岁以上，家里2－3个孩子。购买别墅前家庭主要的活动在市区，购买郊区的别墅考虑大面积，多为与父母同住，孩子大学前教育在本地完成，大学或大学后多去国外留学。平时家庭聚会和出游比较多，有大家庭的荣耀感，即使孩子成人，依然要保持家庭总部概念——给每个孩子留一个房间。事业特征：拥有较高的学历，文化素质高，大中型企业董事长，企业注册资金达到5000万以上，事业顶峰阶段，拥有３套以上房产，在市区居住的房产均在150平米以上,家里至少2辆车（高档车），小孩长大会继续增加车辆数。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究置业动机生活爱好他们的置业有两种动机，第一是出于对自己的奖励——身份的象征、家庭居住环境的升级，长期居住、可传承家族产业（家族产业的缔造者）；第二是为子女买房，考虑未来孩子成家居住，短期度假长期投资；大多数人置业主要考虑居住，主要是出于对目前和未来居住需求，有些也会作为度假投资，但多数资金会更多投往实业。而且比较低调，很少有彰显式的购房行为。喜爱和朋友聚会，有熟悉固有的朋友圈；喜欢旅游，经常出国。休闲活动主要是高尔夫、球类运动、种植、饲养宠物；看中孩子的教育，多为在国外受教育。东丽湖别墅市场客群分析东丽湖高端别墅定位研究东丽湖别墅市场客群分析东丽湖别墅客户具备天津高端客群的一定特征：价格尺度并不敏感；对产品有一定自我的评判力；尊重自我价值观与情感感受；由于事业发展稳健，生活作为人生的第一位；选择东丽湖主要被自然环境所感染；重视产品的保值增值潜力；希望产品细节更能感动自己必备需求特征1、意境好；2、安全、私密性；3、高品质会所；4、有符号感的建筑风格；5、精致的园林景观（水景）；6、建筑功能舒适，足够房间数。增值需求特征1、交通便利，又希望“世外桃源”；2、强调大户传统，豪气、有面子、用材实在纯正；3、追求居住生活圈的纯粹性；4、高品质的服务管理，有尊贵感。东丽湖高端别墅定位研究一、天津高端别墅市场分析二、东丽湖项目别墅客户特征三、天津高端别墅客户购买特征四、产品定位方向分析东丽湖高端别墅定位研究典型性高端别墅客户特征描摹客户案例：——新悦庭高端客户深访背景：年龄51岁，购买400平米独栋别墅，从事特种涂料行业，自身是行业特种涂料发明人，后期组建企业推向市场，工厂设在天津，主要以环渤海及上海市场为主，年营业额在8亿左右，由于自身产品成本较低，所以销售利润较高，购买高端房产主要资产占有、避税。子女都在国外，平常喜欢打高尔夫。李先生：购买目的：此客户在北京天津购置多处高端物业，购买高端别墅主要看产品价值度和环境，购买新悦庭产品主要认同产品形式与产品内部空间尺度，纯独栋别墅社区的纯粹性，而且感觉此类产品价值坚挺度较高，而且资源越来越少。产品要求：由于体验过纯粹欧美的别墅产品，对于空间尺度要求很高。进门十字分区，空间宽度越大越好，首层具有很强的意识感，层数不宜过多，整体建筑要厚重一些；主人居室空间要大，例如更衣室、洗手间功能空间不也不能太小产品不足点：走廊宽度太小，不能摆放更多陈设，仪式感不强；主卧应该有双主卫，根据男女主人的习惯可后期改造，尊重性别习惯房屋外绿植应作为周围环境的屏障，这样更安全、更私密。东丽湖高端别墅定位研究典型性高端别墅客户特征描摹客户案例：——新悦庭高端客户深访背景：年龄42岁，35岁开始创业，每年公司业绩很好，工作比较辛苦，丈夫和子女不在身边，购置房产是为了犒劳自己，并推动自己更高的工作目标，购买高端物业多处，主要在天津和上海。平常可能不住，但长期需要人打理，回家后马上有一种昨天曾住过的家的感觉，对于安全、舒适、服务要求很高。购买420平米独栋别墅。陈女士：购买目的：此客户在北京上海都购置高端物业，购买高端别墅主要看私密、安全、舒适、空间及个人情感感受，购买新悦庭产品主要认同建筑形式的开间尺度较高，建筑高度没有压迫感，别墅感觉比较纯正。较大的院落，后期改造空间基础较好。产品要求：需要空间感，对建筑的整体宽度需求要求较高；首层挑空不宜过高，不要四处开窗，这样给予自己的心理安全感受较好。产品不足点：对现有卫生件尺度感觉不太满意，因为有自己做spa，和在卫生间休闲的习惯，如果更开敞一些更好，比如可以泡澡时候后喝红酒、听音乐；院落绿植较少，由于建筑密度大，绿化不能完全进行区隔。东丽湖高端别墅定位研究典型性高端别墅客户特征描摹客户案例：——玛歌庄园高端客户深访背景：年龄48岁，家住宾水西道，主要做钢材生意，生性上比较保守，主要的资金都投于房产，购买玛歌庄园主要由于儿子去欧洲旅行，比较喜欢南法风格的产品，在孩子的主导下，购买了玛歌庄园一期水系边的独栋别墅。唐先生：购买目的：距离原来生活的圈子不远，而且是现房呈现。喜欢这种风格，现场园林与产品的感受程度较高，主要看到现房后心里比较踏实，项目水系与园林建造的比较实在；产品要求：产品空间内部的分割比较多，居室环境较好，小开窗，内部采光通风条件较好。绿植密度较大，院落分割比较清晰。产品不足点：房屋内空间尺度都不大，装修比较麻烦，后期有些空间肯定利用不大；风格很纯粹，但不符合生活习惯，后期需要改造，一定会把两个空间改造成一个空间，装修周期一定很长；项目四面比较荒凉，项目四周围墙较低，应该用高密高大的绿植进行分割；项目物业很成熟，进入园区内的车比较复杂，应该把非业主的车及非业主的人员进行有效屏蔽和区隔；东丽湖高端别墅定位研究家庭背景：多是典型两代家庭为主，客户年龄多在40-50岁之间，原始积累较早，资产极为丰厚，基本上以两代为主，家庭主要活动在天津。由于都有国外生活经历，对于国外建筑及人文等方面，有自己较高的认识。事业特征：在天津完成原始积累，自己的产业都在以天津为核心，生意的重心在天津，熟络的关系网和生意圈也在天津，和一般天津人一样具有深厚的天津本土情节。典型性高端别墅客户特征描摹小结东丽湖高端别墅定位研究置业动机生活爱好他们的置业有三种动机，第一是出于对自己的奖励——身份的象征、家庭居住环境的改善、；第二是有购置高端物业的习惯——看见能够打动自己的项目，就会产生购置欲望；第三是为子女买房，作为亲情的体现，考虑未来孩子成家居住；大多数人置业主要考虑居住，不会浪费钱在房地产投资，而主要是出于目前和未来居住需求，有资金会更多投往实业。而且比较低调，很少有彰显式的购房行为。商务活动和家庭活动严格分开，不会在住的地方进行商务活动；偏好和家人一起的活动，看中亲情；有熟悉固有的朋友圈，聚会也多在圈里进行；休闲活动主要是高尔夫、打牌、球类运动；看中孩子的教育，子女都送往国外读书。典型性高端别墅客户特征描摹小结东丽湖高端别墅定位研究高端别墅客户特征“马斯洛需求体系”中，针对高端客户需求寻在以下显著特征：购买需求：追求天津高端别墅广博的高端产品特征的比对能力，传统居住观念，对私有土地的多少；保值价值，生活中完全尊重自我的习惯与选择；关注社区成熟度，物业，安全。高端人群共性1、价格敏感度不高；2、重视对自我价值观的尊重：安全私密性；舒适度信任设计环境地段东丽湖高端别墅定位研究高端别墅客户对于产品要求的笔录总结安全性、私密性：重视居住的安全性，对于自身、孩子，包括宠物的安全都同样重视；例如：管道维修设备在室外或贴外墙，常规维修不要进入室内；室外绿植一定安全，不含任何有害化学物质，对人和动物都无影响自我的居住空间一定要绝对私密，包括对于社区的人群要求也同样需要层次统一，非本社区的人员绝对不能进入；例如：社区专属的保安可以熟记业主车牌号，非业主车牌就算公安系统的车辆也不能进入；舒适度：尊重主人的舒适细节，尊重生活细节；例如：开窗方式，开窗方向可以起到防风减噪的特点；更衣室可以自然采光，女士化妆不会形成色差降低在家的心理防线；例如：生活各空间都有报警系统，房屋周边可以设置监控系统，高科技设施与保安双重保险；东丽湖高端别墅定位研究信任：购买高端产品，重视“眼见为虚、耳听为实”；例如：产品品质集中在示范区、样板间，客户对此并不感冒，他们更看重开放商品牌与实力，重视”口碑”；物业管理需要超出预期，强化客户感受，尊重客户价值观；例如：物业人员一主人的身份对待业主，这样可以真正做到像代理自己的家一样打理社区；全方位亲力亲为的为业主服务，例如业主的生日、结婚纪念日赠送礼物；高端别墅客户对于产品要求的笔录总结设计：购买高端产品，重视空间的仪式感，空间开间比较重视；例如：入门的交通盒可以做成十字形，通往不同区域；具备his空间和her空间，男女主人的会客厅、家庭厅、更衣间甚至卫生间卫生间具备多功能，可以听音乐、做spa、喝咖啡，完成自我释放的全部动作空间打造充分尊重男女主人，生活习惯更加独立；例如：具备his空间和her空间，男女主人的会客厅、家庭厅、更衣间甚至卫生间；高端人群在家不爱工作，书房空间更加是自我休闲和放松的地方；东丽湖高端别墅定位研究环境：对于项目周边环境非城市核心资源区，如果以自然景观资源为主，更加考验整体塑造的能力；例如：建筑融入到整体环境中，色调可以不要太跳跃，产品具备感性诉求；建筑层数不易过高，过高会形成对人的压迫感；例如：做好不要超过三层，如有下沉庭院，地上两层最好，这样更像别墅；如果建筑之间间距更小，绿化空间利用率要高，这样每个建筑会显得更加独立；例如：以绿植为围墙，周边道路以坡地园林为主，曲径通幽的感受；高端别墅客户对于产品要求的笔录总结东丽湖高端别墅定位研究敏感度价值点高中低会所品牌保障交通便利物业服务豪气生活圈层空间绿化层数习惯安全居住纯粹车位价格私密房间功能必备价值需求增值价值需求其他价值需求情感价值系统自我价值观实现精神属性物理属性高端别墅客户对于产品要求的价值分析东丽湖高端别墅定位研究一、天津高端别墅市场分析二、东丽湖项目别墅客户特征三、天津高端别墅客户购买特征四、产品定位方向分析东丽湖高端别墅定位研究产品方向设定：做天津别墅立标性别墅产品空间尺度及价值高于以往前期售出别墅产品以客户需求为导向，对于客户的精神需求和物理需求为方向指导目标：存在基础方向：大盘内的高端别墅居住区利用项目内地块环境资源最优的区域利用水系和环境跳出整体项目尊重需求为主要导向东丽湖高端别墅定位研究优势（S）1、大盘规划，高端产品基础较好，客户认知度高；2、由万科地产公司开发，品牌号召力强大；3、整体项目最优值的土地地块，双湖资源之间，产品塑造质素较高。劣势（W）1、作为别墅项目，在符合大盘中的纯粹意境的树立存在一定难度；2、项目土质盐碱化，对绿植种植的不良影响；产品SWOT分析机会（O）1、提升收藏属性，树立本区域别墅产品/富贵产品的标杆，具有极强的不可复制性，在建筑之外更关注生活体验。改变客户对别墅的传统认知；3、安全与私密。宝安富贵阶层对居住在本区域缺乏安全感，安全和私密成为目标客户关注的重要价值；4、品牌开发关注客户情感价值；威胁（T）1、如果产品的精神属性及物理属性打造不到位，容易混为一般别墅物业类型；2、高端豪宅不是万科最擅长的产品、高端别墅客户不是万科最熟悉的人群；万科的超豪宅物业服务质素及思维模式尚有待提升。东丽湖高端别墅定位研究本产品初步定位——天津上东首席别墅社区不可复制的资源景观价值归属的世外桃源精神家园的传世府邸关键词：标杆别墅，大家望族，绝版环境，荣耀尊邸，身份象征，世外桃源，产品定位东丽湖高端别墅定位研究环境设计舒适度设备设施配套服务产品定位定位关键词：产品特征：（1）城市标杆的高档别墅：自然建筑融合，享受精神和安静生活；（2）万科品牌下的大宅风范，天津市的首屈一指，财富阶层情感价值兑现；（3）功能：保证别墅的舒适度和生活品质，建立生活感受新标准，注重功能性；东丽湖高端别墅定位研究环境产品建议亲水而建，建筑与水系相互嵌入；庭院作为建筑整体的一部分，亲水进而探水，做以水为主题的园林设计；东丽湖高端别墅定位研究环境可以考虑加大产品密度，增加亲水别墅个体资源数量；利用绿植、内循环水系解决间距空间较小的问题；产品建议东丽湖高端别墅定位研究环境产品整体区域环境概念要脱颖而出，跳出大盘；考虑到客户群的尊贵身份，以及建筑外形的风格特点，景观设计可以融入欧洲古典园林的造景手法，使用对称的布局、厚重的石材、丰满的植物，提升整个社区的贵族气质。产品建议东丽湖高端别墅定位研究环境产品建议区域核心内部景观，延续水系主体题新古典主义景观，与建筑风格呼应，最大化社区的尊贵不凡。东丽湖高端别墅定位研究设计产品建议满足高端别墅功能集合的单体面积，必须在400—450平米之间，作为主力产品，如考虑地下室设计，以2层为主，无地下室设计，以3层为主单体户型面积属于中等偏上，总价控制在800万以内建筑层数以2—3层为主，建筑整体面宽要大，整体可偏于方正东丽湖高端别墅定位研究设计产品建议交通核十字分区，各功能区交通不交叉；双客厅设计，充分体现高端气质，大尺度的自由空间分区。首层示意产品位置为北水南岸，主功能区设置于南向，休闲区设置于景观较好的北向东丽湖高端别墅定位研究设计产品建议三个卧室全部朝阳，各功能区交通不交叉；双客厅设计，充分体现高端气质，大尺度的自由空间分区。二层示意东丽湖高端别墅定位研究设计产品建议休闲私密空间，可以开辟为spa区域、主人独立休息区南向可作为主卧设计，顶层空间可谓纯粹，主体为主人服务。顶层示意东丽湖高端别墅定位研究舒适度产品建议1.动静分区2.流线便捷３.南北通透4.采光充足东丽湖高端别墅定位研究南侧庭院价值提升的解决方式：景观庭院舒适度产品建议东丽湖高端别墅定位研究南侧半地下跃层复式住宅，挖掘地下建筑面积价值潜力。舒适度产品建议东丽湖高端别墅定位研究北侧住宅价值提升的解决方式：亲水庭院舒适度产品建议东丽湖高端别墅定位研究制冷：中央空调采暖：地采暖供电：双路供电电视：预留有线电视及卫星电视接口网络：宽带入户，2-4个信息点热水：温泉入户消防：自动报警系统，消火栓灭火系统，自动喷淋系统安防：可视对讲门禁系统，电子巡更系统，全方面闭路监视系统，地下车库智能化门禁系统其他：新风系统，LOW-E玻璃核心价值点：通过放大某项功能，加强对高科技的应用，凸显生活的便利处、尊贵感本案因外部条件噪音干扰大空气质量较差，必须具备新风系统和LOW-E隔音玻璃另外安防设施的完备先进也是高端客群所看重的建议