某美术馆物业管理方案

某美术馆物业管理方案第一章项目分析、拟采取物业服务模式和机制3第一节项目分析3第二节物业管理服务模式4第三节物业管理服务机制5第二章项目人员配置、选聘和劳资管理、培训7第一节项目人员配备及部门、岗位职责7第二节项目物业服务人员的配备和选聘17第三节项目人员的素质承诺18第四节项目人员的劳资管理19第五节项目物业服务人员的岗位培训和考核20第三章物业管理日常服务标准、承诺指标及措施24第一节管理总目标及承诺24第二节承诺指标及采取措施25第四章安全护卫服务27第一节保安服务范围27第二节整体安全防范措施28第三节保安员岗位管理29第四节消防管理31第五节管理规定和管理作业规程35第六节应急处理预案57第五章房屋及设备设施管理标准及措施63第一节工程管理服务范围63第二节房屋建筑的日常养护标准及采取措施64第三节供配电系统设备运行管理维护标准及措施67第四节弱电系统设备运行管理维护标准及措施70第五节给排水系统设备运行管理维护标准及措施73第六节暖通中央空调系统设备运行管理维护标准及措施76第七节消防系统设备运行管理维护标准及措施78第八节设备机房、值班室、管井等清洁管理标准及措施81第六章房屋及设施设备维护修缮计划及实施细则82第一节房屋建筑维护修缮计划及实施细则82第二节供配电系统设备维修83第三节弱电系统设备维护修缮计划及实施细则85第四节给排水系统设备维护修缮计划及实施细则86第五节暖通空调系统设备维护修缮计划及实施细则87第六节消防系统设备维护修缮计划及实施细则88第七章工程档案管理、计算机应用和工程管理制度90第一节房屋及设备档案的建立90第二节房屋及设备档案资料的管理93第三节计算机在管理工作中的应用95第四节工程综合管理制度96第八章项目接管验收方案102第九章物业管理服务费测算105第一节项目分析某某美术馆：位于北京市某区，某年新建项目，建筑面积14777平方点和难点：有记录；第二节物业管理服务模式我公司在该项目设立美术馆项目管理处，实行以项目主管负责制为基础，公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受馆方主管部门第三节物业管理服务机制1、某物业公司将根据美术馆的具体情况和与之最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细的服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》,并按《目标管理责任书》2、针对物业管理工作的具体内容，项目管理处将目标和服务标准进行1、经济手段：公司与员工签订《劳动合同》,明确岗位职责，制定与周详细的工作计划,各职能部门每日召开15分钟晨会,布置当日工作， ★项目管理处主管 ——根据公司的总体安排组织制定美术馆项目管理处员工内部管理制 4、定期进行消防设施(备)的巡查、养护，确保消防设施(备)始终设施(备)状况、事故处理情况及各处钥匙——交接清楚，做到上不清具体工作如下：作如下：良好),各设备如有损坏必须立刻修复，如因客观原因不能修复时，须施，认真做好“四防”(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作，发中层以上管理人员均持有物业上岗证，工程、特岗人员持证上岗率第三节项目人员的素质承诺3、护卫人员：年龄20-25岁，身高1.75米以上，高中以上文化，部第四节项目人员的劳资管理福利、员工的培训、员工的辞(离)职等进行严格管理。第五节项目物业服务人员的岗位培训和考核★培训时间；入职后7-10天。★培训方式：采取公开课和专业课、理论和实操分别授课和自学相结★培训内容：岗位职责、专业技能(包括服务、维修、绿化、消防、★培训方法：采取理论授课和实操演练、内部培训和外派取证相结合★培训内容：物业管理相关政策法规、管理动态、物业管理各项服务★培训时间：每半年至少组织一次，具体时间据政府主管部门培训通★培训内容：项目基本情况、项目物业管理各项要求、方法及标准、★培训时间：据具体接管时间定★培训方式：拟进入美术馆项目管理处的全体员工参加统一授课，采5、培训目标★管理人员持证上岗率100%;★工程、特岗人员持证上岗率100%;★考核时间：每月8日前完成上月度的考核、评定。★考核内容：各职能部门领班以上人员填写《月度考核绩效报告》,★考核程序：统考人员每月15日前填写《月度绩效报告》,由直接领作岗员工于每月5日前填写《月度考核表》,由领班和职能部门主管进★考核方式：采取自我月度工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相2、年度考核★考核时间：每年的元月5日前完成上年度的考核、评定。★考核内容：结合各岗位员工的月度考核成绩，分层次、分系列制定《年度绩效考核表》,进行全员性的考核。★考核程序：各岗员工完成自我工作总结、鉴定，由直接领导和主管领导进行考评、评定(具体按年度考核实施办法执行)。★考核方式：采取自我工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结合的方式(具体按年度考核实施办法执行)。发10%或5%月度奖金的奖励。 第三章物业管理日常服务标准、承诺指标及措施第一节管理总目标及承诺★按照“北京市优秀管理大厦”标准管理；★为馆方员工创造文明、洁净的工作环境；★为馆方员工提供舒适、温馨的综合服务；★为馆方外来参观人员提供热情、周到的接待服务；第二节承诺指标及采取措施第四章安全护卫服务第一节保安服务范围第二节整体安全防范措施第三节保安员岗位管理责人一指挥行动(必要时通知业主方或报警)—处理记录和总结分析。第四节消防管理卫员为主的义务消防队伍和管理处全体员工参与的消防安全知识宣传防范队伍，24小时待命，根据该项目的特点，制定相应的防火应急预8、配合上级部门的检查和抽查，保证符合公安消防部门的要求(法律和规定)。阀关闭是否正常(喷淋泵还要检查水压是否正常),清洁情况如何，消倾斜度不大于45度，烟感器无遮挡，处于良好状态，抽检10%,完好率达100%。关电源是否处于联动状态，启动联动柜测试完好率达100%。第五节管理规定和管理作业规程制度(包括但不限以下内容),具体内容见附件：六、控制：3.0内容：特殊情况下，可增(减)班、组设置。3.3.3实行三班轮流，二十四小时全天候值班制，早班7时到15时；中班15时到23时；夜班23时到次日7时，特殊情况可自行调整。3.3.4早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月1日、11日、3.4大堂护卫作业流程3.4.3.1及时为本大厦内的业主(住户)开启门锁。3.4.3.3当业主(住户)搬运物品出入大厦，或遇火情必须敞开电子门3.5车库(场)护卫作业流程3.5.3.2每班对车库(场)内防盗、防火设施检查一次。3.5.3.3保持车库(场)的清洁卫生。3.6.3巡查车库(场),发现异常情况及时处理。效证件换取停车卡，营业性车场还须按规定收取费用，方可放行(公、1.0目的4.0管理规定的有效身份证件号码，并签上(护卫员)本人的姓名和放行的时间。然4.0作业规程：4.1值班制度：同大堂岗4.2巡查各岗位执勤情况：4.3巡楼4.3.5每巡查五层楼到电表房打卡一次(无打卡钟的应做好巡楼记录),歹徒撬门行劫行凶，可疑人员在楼道徘徊，室内有水溢出门外，住户护卫员前去处理；统一。四、值班制度：实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。早班：7:00—15:00中班：15:00—23:00晚班：23:00—7:0011日、21日为轮换日。六、就寝时间：每晚23点之前所有队员必须归队就七、军训时间：每二、四上午9:00—10:30中班人员；下午16:00—17:30早、晚班人员。或休息，请假时间在2小时以内由本班班长批准；请假时间在2小时以上24小时以内、晚上23时以前归队。的由安全主管批准；请假三天以内(含三天)的应向管理处主任批准；三天以上由物业公司批准。按2、帽子：戴帽时，(贝雷帽)不得顶在头顶或用手捏出奇形怪状，应3、精神带(礼仪带):线带从穗带头上线圈内穿过成一圆圈挂在左肩5、大衣：冬季穿大衣时，扣子要全部扣好，并佩戴精神(礼仪)带，外面扎上武装带(按上述第4条要求),不得敞开或披在肩上。听收(录)音机、打瞌睡；不准做其他与值班无关的事。卫员在登记簿上记录交班(亦即接班)时间并签名。(施)的运行情况向接班护卫员交待、移交清楚，且做好记上记录上班(亦即交班护卫员下班)时间并签名确认。监控录像带(或硬盘资料)是对一定时间、空间内所发生的具体情况的料)的保管使用应执行以下规定：1、每盒录像带录制完后，须填写《监控录像保管记录》,并在带上做好起始时间、地点、部位等标识，保管期限一般为15天，(如果是硬盘录像，则录像资料保留期设定在10天以上，保存空间充足时，可以故(案件)发生的原因、过程、结果和所涉及的人员等，以及对事后处理事故(案件)能够提供帮助的实况。3、对有重要情况记录的录像带(硬盘录像),须保留至事情处理完毕5、重要情况专用录像带(移动硬盘资料)列入长期保存范围，保存时消防安全检查分为班(组)、管理处、公司三级检查。一级检查一级检查由班(组)组织实施，要求每班检查一次。(二)二级检查1、管理处领导每月组织班(组)长对责任区域的消防安全设备(施),(三)三级检查险隐患须迅速(书面)报告管理处领导。管理处领导接到报告后必须尽1、送风(2)每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房和风机表面灰(3)每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电气(2)每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟机一、相关培训径(二)灭火的四种基本方法，冷却灭火法、隔离灭火法、窒息灭火法、(四)火场寻人的方法(五)火场疏散(六)自救。由义务消防员带领或通过楼内通讯指导等方式进(七)疏散和保护物资1、确定适当时间、地点；模拟着火源(如油桶);准备灭火器材；迷7、各班(组)按照演习方案规定的职责和分工行动。(一)灭火总指挥的主要职责(二)副总指挥的主要职责(三)监控中心的主要职责(四)指挥组的主要职责(五)引导组的主要职责(六)机电组的主要职责(七)扑救组的主要职责(八)救护组的职责(九)疏导组的主要职责(十)警戒组的主要职责(十一)后勤组的主要职责(十二)机动组的主要职责★特殊及重要活动护卫管理规程接到特殊或重要活动通知—调整护卫值班人员—活动前1小时到位一检查排除活动场地和必经之路安全隐患—维护秩序—严控无关人员出接到通知—抽调护卫员组长专门小组一制定特定应急方案—活动前五天普查—活动前一天普查楼宇—活动前1小时到位一护卫人员协助管第六节应急处理预案同时向上司报告，必要时还应拨打110电话，向市警察机关求助。现场(包括偷盗、抢劫现场),任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切痕迹(如指纹、脚印、烟头等),不得让外人进入现场。(f)事主或现场人员受伤时，要拨打120电话，向市急救中心求助或(a)遇见病危人员时，立即通知其他队员(或就近其他人员)协助，iv.做好客户的思想工作，及时发布有关信息，消除社会恐震心理，安v.迅速通知有关部门，停水、停电、停气，防止发生更严重的损失。vi.平时应储存大量水和食物及医疗物资，发生地震可以供客户解急。第五章房屋及设备设施管理标准及措施第一节工程管理服务范围一、房屋建筑日常维护和小修2、不包括房屋建筑的大修、中修及更新改造，若发生时馆方可另行委(1)楼宇监控系统；(2)有线电视、卫星接收系统；(3)消防自动报警系统；(4)综合布线系统；(5)电子管理系统；(6)消防中控系统。★本着急事急办的原则，出现紧急情况时，积极采取措施并告知用户★爱护楼内设施，未经产权人批准，不得对大楼有关结构、设施等进★按急修、零修、率要求，及时完成维修任务，合格率100%。候胶无断条老化，上部与主体立面连接处八字缝要深入立面15-3、维修人员在5分钟内达到故障现场，维修合格率达100%。1、配电室是大楼供电系统的关键部位电工对其实行24小时运行值守，★高低压配电柜、直流屏、电闸箱——元件齐全，指示灯显示各类开★变压器、避雷装置——运行正常、无过热、无杂音异响，避雷带、★闸具、插座、开关、照明灯具——外观完好，灯亮无闪烁，外壳不★导线、线管、接线盒——桥架线管牢固、无损伤，载流量安全、可★停送电程序、措施——保证正常供电，停送电程序明确，按操作规★带云台摄像机★彩色半球摄像机★UPS备用电源★硬盘录像机及配套设备★十六路频道混合器频率★捷变式全频道调制主机★数字接收机、专用接收机★录像机、影碟机等★控制主柜★广播控制柜★烟感器、温感器★手动报警按钮、电话★DDC传感器★中央操作站★网络控制器★工程保障组配备1人弱电技工对楼宇弱电系统设备进行维修养护。★护卫员人员对设备使用进行日常巡检，并接受管理处主管及护卫班★安保(消防)监控室24小时值班，按三班四倒制。中控室值班人员★保障消防自动报警系统及相关设备运行正常，每季进行一次消防普★一般性