某集团南通开发区项目市场策划提报

和融集团南通开发区工程市场筹划提报

市场大势预判工程战略定位工程产品建议一、市场大势预判时间政策或行动内容1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4月15日国务院会议对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新“国十条”）商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。4月21日证监会新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化待定住房保有税？特别房产消费税？待定本轮政策调控已持续5个月，力求使投资客淡出，保护及鼓励自住需求本轮政策本轮政策2024202420242024202420242024中国楼市一贯是“政策楼市〞“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压〞，特征明显本轮政策政策表现为阶段性调整，短期打压效果明显二手房交易营业税，抑制过度投资打压主要为执行05年政策，不再加强趋于温和下半年通过房贷新政，提高投资门槛打压政策从紧转松，减免商品房交易税扶持持续放松信贷条件，降低利率年末开始收紧，打击屯地及投机扶持打压提高个人住房贷款门槛继续尝试限制，但收效微弱下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策开始限制

292033101756168020878932643本轮政策政策特征根据以往经验，政策密集调控后，往往会出现半年左右的楼市低迷期，预计11年开始市场逐步回暖内需及城市化开展对房地产市场复苏起到推动加速作用，未来市场开展看好市场爆发政策力度不够调控力度加大市场趋火后再次限制金融危机后扶持开始大力调控打压大幅提高土地供给？市场预判市场走势本轮政策为阶段性调整，市场短期打压明显政府以“保自住、打投资〞为目的，市场约半年左右政策消化期，预计2024年上半年市场开始逐步走向复苏我国特色经济环境和国情支撑房地产市场加速、看好开展所以，工程在入市时应处于市场回暖期，虽然在运作周期中可能会碰到短期调整，但对于40万方、约5年左右运作的大盘，整体大市场看好开展、市场环境逐步走高市场大势预判二、工程战略定位区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究工程战略定位国家级战略定位升级、大南通概念形成，对客源辐射力度进一步加强江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极。江苏区域开展上升为国家战略，这在江苏尚属首次，加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设推进先进制造业和生产性效劳业开展，积极开展以风电和核电为主体的新能源产业，加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中西部〞的“黄金海岸〞江苏东部沿海整体战略定位升级，促进江苏相关产业向沿海产业城市聚集，促进城市经济、城市产业、城市人口大开展大南通概念形成，南通城市地位提升、产业聚集力增强，辐射更广的周边县市客源和产业客源长三角经济区环渤海经济区城市背景城市定位升级城市背景同城发展时代船舶运输时代：1990年以前，南通交通兴旺，工业根底扎实、经济开展水平与苏州同步，教育根底特别强汽车运输时代：2024年以前，南通因长江阻隔，交通不便，经济开展落后于苏州大桥开展时代：05年开始，苏通大桥及其他三座公路大桥与铁路大桥的立项、建设、完工，南通的交通出现了跳跃式开展，被评价为最有投资潜力城市同城效应时代：类似于苏州，通过机场、铁路、大桥等对交通环境改善，融入上海开展，形成1小时都市圈，3小时经济市场消费圈城市00年05年08年09年高端房价GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅单价上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10万以上苏州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5万南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5万经济步入高速增长期，房地产将迎来快速增长苏通大桥08年通车崇启大桥已审批崇海大桥已审批城市背景城市及经济发展核心城市中心南移，开发区为核心，必将承载城市中高端客源开展区域特点开发时期知名开发商楼盘品质老城区商业中心开发成熟少中端港闸区省级开发区、火车站、专业市场群开发中期少中端通河区省级开发区开发前期（08年）少中端新城区市政府、体育馆、CBD开发中期（05年）少中高端开发区国家级开发区、能达商务区、国际商业模式开发前期集中高端苏通合作区沿江生态科技新城开发前期少--港闸区老城区南通市区南翼空间结构新城区开发区通河区苏通合作区1、上海-南通的铁路兼城市轻轨兼高速公路的工程已经于2024年2月得到国家发改委的批准。建成后从南通开发区到上海只要40分钟2、长江北侧最大的天然30万吨级海港----洋口港已经开航，南通正式进入江海联动的新时代3、世界500强企业中，在南通开发区有48家控股企业4、中新苏通科技城〔新加坡工业园区二区〕在南通开发区内的苏通大桥两侧规划55平方公里5、50层五星级宾馆08年12月26日开工于南通开发区的能达商务区；四星级酒店09年10月开始营业6、南通开发区段长江宽度最窄处约7公里，将开展大片工业开发区位背景爆发式增长1、能达商务区于2024年根本建成2、润华国际中心50层五星级宾馆08年12月26日开工于；四星级酒店09年10月开始营业3、星湖101广场共12万方，局部商业开始运营4、星湖街区共8万方，逐步开始营业5、开发区个案预计在明年集中上市知名开发商云集、以及政府对配套打造力度，在城市开展中尚属首次，凸显开发区在未来南通城市开展中的核心地位区位背景最具国际属性开发区有24个国家的400多家外资企业落户，其中世界500强企业中，在南通开发区有48家控股企业，南通外资企业最多开发区外籍人口最集中中新苏通科技城〔新加坡工业园区二区〕在南通开发区内的苏通大桥两侧规划55平方公里南通最具国际属性区域，南通高端产业聚集区，催生中高端客源，与新城区最大差异能达商务区是集行政、商务、研发、商业、生活等为一体的大型功能性工程，是开发区建区以来最大的以开展效劳业为主导的地产开发工程，以产业为主导，商务、产业核心区域，与出口加工园、新材料工业园等类似的特色园区工程区位更接近生活配套区域，附近集中老式小区、动迁房等居住小区，居住气氛更加浓厚工程处于开发区核心区域，支撑运作高端个案的区位价值创业外包服务中心总部大厦润华国际中心西侧居民区南侧居民区周边商业街区位背景中央居住区区位背景类似区域开展借鉴外高桥功能区金桥功能区三林世博区张江功能区陆家嘴金融区

川沙功能区浦东功能区南汇功能区联洋社区非上海传统高端居住区上海外籍居住人口最集中的区域上海外籍企业最集中的区域上海国际属性最强的区域多个高端工程共同运作，提升区位板块价值和客源认知，树立上海高端居住区和国际社区形象上海最大的国际社区价值运作5万以上，近次于一线豪宅在非核心区、依托集中产业支撑，通过多个高端工程共同运作，将会吸引城市高端客源，树立城市高端板块区位价值理解结论伴随大南通规划定位，房地产市场将迎来快速开展机遇开发区为开展核心，承载城市南向开展价值重任，依托个案、配套集中爆发，开发区将代表未来南通房地产价值增长最高区域我司把开发区定位为南通的“联洋社区〞，工程应站在这样一个高度来运作区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究工程战略定位市场背景房地产发展城市下一个重点板块，相对新城和老城区，价值更有优势南通房地产开展走两条线城东和港闸板块，与市区距离相对较近，争夺看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表现传统依托城市开展而南向开展轴线，南通主要高品质楼盘集中南向开展轴上，走品质路线长江一号7300高迪晶城7450绿城玉兰公寓13300军山半岛9300世纪花城9150军山金水湾7250优山美地7500城市嘉苑11000老城区新城区03年启动开发区最早10年下半年港闸区08年启动狼山06年启动通河08年启动万通城7500金鼎湾国际15000濠南君邑15000城东04年启动老城区新城区开发区港闸区狼山通河城东区域代表个案后续量主要土地供应面积城东区约59.149.1老城区约12.556.7新城区约30.2（不含中端品质世纪花城项目）5.4狼山约10

29.5客源传统，中端客源高端品质，高端客源高端品质，中高端客源市场背景整体供应客源传统，中高端客源〔单位：万方，土地供给面积含局部商业配套〕承载城市对居住品质有要求客源，同一价值平台下，直接竞争后续体量较少市场背景产品平台玉兰公寓金鼎湾国际传统高端个案营造手法，高端品质具有运作时机地块用地性质用地面积(平方米)建筑面积(平方米)综合容积率楼面单价(元/㎡)华润地块居住商业185052.24＜415200，其中商业≤214002.241555景瑞地块居住商业191220.47≤328000，其中商业部分建筑面积≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面积≤3040001.722116中港地块居住141571.78≤3540002.51644农工商地块商业居住68792.23≤209300，其中商业建筑面积≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面积≤1658003.042278和融地块居住157796.17≤3920002.481699合计————1609600(居住)————市场背景后续竞争品牌开发商、地块集中上市〔160万方〕，板块价值和认知将迅速释放市场背景产品竞争地块用地性质综合容积率可能产品后续体量华润地块居住商业2.24双拼、18F小高、33F高层160万方景瑞地块居住商业1.72别墅、高层中港地块居住2.5未知农工商地块商业居住3.04别墅、洋房、33F高层和融地块居住2.48？混合型产品，后续竞争压力大，工程必须要形成自身特色，走特色品质路线市场背景景瑞项目规划定位高端，立面质感强，但规划排布较平，冲击力不够承载城市中高端客源南向开展方向，运作高端物业具有时机板块内以外来开发商为主，产品品质高端，需要通过低密度高端产品，树立个案高端形象和品牌形象和融在南通就是高端个案运营商，工程应该形成特色、走差异化路线市场背景结论区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究工程战略定位首置客源首改客源再改客源多改客源顶峰客源首次改善，追求生活品质和总价要求，110-125平米，25％再次改善，更舒适生活空间、品质提升，135-144平米，35％公寓终极置业者，需求最好位置、最好个案，200平米以上，5％工程整盘客源争夺的南通中高端改善型客源核心客源屡次改善，需要更多功能空间、满足品质生活需求，160-170平米，15％南通客源客源需求首次置业，更住宅总价控制和性价比因素，90平米以内，20％工作区域居住区域从优山美地成交客源分析，主要集中在老城区，占65％比例其次为开发区，占25％比例工作在开发区客源，考虑工作便利性，购置比例放大优山美地成交客户区域离开发区最近、最高品质社区，对于客源、运作等借鉴参考市区：55％城北：5％开发区：30％下属县市及外地10％客源分布：市区55％，开发区30％，其他15％客源年龄：客源年龄在35-45岁为主置业目的：前期以首置为主的刚需客源，包括首次置业和首次改善，后期投资和改善逐步增加工程整盘目标客源预估工程整盘客源区域分布需求面积家庭结构年龄结构家庭年收入（最低）层次典型特征首置客源70-90平米单身、新婚25-3510万以上企业职工、教师、公务员希望面面俱到格外关注性价比、户型和配套首改客源110-120平米两口之家新三口之家35-4013万以上中层管理者、中级技术员、教师、公务员满足城市价值的配套需求讲究房型功能性和内部环境再改客源130-150平米后三口之家35-4520万以上中高层管理者、高级技术员、小型私营业主传统观念，追求户型舒适度和景观价值多改客源160平米以上后三口之家40-5525万以上私营业主、企业高官面子+需求，居住舒适度楼盘品质和气派最重要工程整盘客源需求表现工程一期客源定位顾专通过优山美地运作，对于客源区域变化的表述顾专感受最深的是因为“优山美地〞在南通有着不可超越的环境，所以有一半客户属于改善型居住，另外刚需客户占据23%，二者比例总计73%，改善型和刚需是目前整个“优山美地〞的核心客源另外，优山美地早期以开发区客源主力，市区客源购置比例缺乏；随着城市开展以及城市最好居住环境，市区改善客源比例迅速放大，到达近70％比例优山美地专案经理总负责优山美地工程的整体销售，谈起以下几点工程运作的感受关于户型需求：因本案通过前期的别墅与洋房实景的呈现，再结合销售的口碑，小区品质也得到市场认可，而购置本案小高层客户，近80%为改善居住，需求集中在130-145平方米左右的三房，另一局部为刚性及投资客户，那么倾向二房及一房。在近三年的小高层销售中，在面积配比上，在90-100平方米的分布上，感觉比例偏少，也导致一些客户流失，其次三房面积变现偏大，最好能控制在140平方米以内，同时对115-130平方米的小三房比例也偏少。关于客源开展：三年的销售，客源根本以主城区客户占据主导地位，开发区其次，但开发区比例呈每年有小幅度上升，随着开发区的大力开发及招商引资，后期开发区的客源还将继续攀升，同时开发区也存在较多的动拆迁户，必然会出现一群追求品质生活的人群。关于产品设想：优山美地在产品上制胜最大的因素是环境，因为环境好是很多业主介绍亲朋好友的最主要的原因，在产品上应该对环境提升品质，同时在户型上应该能有创新，并且辅以实用性很好的附加值，增添户型的舒适性和卖点。关于操盘心得：优山美地近60%客户来自他人介绍，在南通圈层营销、耳语营销是销售制胜最大因素，对于工程的客户无论是成交还是未成交客户，一定要把客户效劳标准提升，用心去提升客户的满意度，将为工程带来口碑传送的根底。优山美地罗总工程客源定位工程前期仍是以开发区客源为第一主力〔约70％〕，包括开发区原居民、企业职工等，表现为改善客源随着区域开展，配套、交通、区位认知逐步提升，将承载城市的居住功能，中后期〔2-3年〕必将吸引更多的城区客源，为第一主力，需求高端品质的改善型产品开发区现有客源开发区有5.5-6.5万客源，具有购置能力和潜在购房需求产业人口客源潜在客源组项目6公里范围的原住居民15万户均3口，70％比例3.5万500多家外资企业20万中层以上管理者约占10％-15％2-3万2000多家中资企业3000多家私营企业开发区购房需求置业目的产品优势购房需求表现为改善和为子女买房，反映在房型面积上为三房和二房需求对产品方面，最多项选择择绿化和物业效劳，说明对居住环境和品质需求；其次表现为户型和规划开发区房型面积需求房型需求面积以改善型三房为绝对主力，对一房无需求需求面积集中在110-130平米面积段，其次为130-144平米和90-110平米144平米以上需求相对有限，在10％左右住房了解：目前居住三房为主，但对物业、景观等不满意，未来主要表现为改善型需求购置用途：改善型需求主力〔58％〕，其次为子女购房房型面积：面积集中在110-130平米，其次为130-144平米和90-110平米产品需求：首选景观和物业，其次为规划和房型开发区客源特征区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究工程战略定位名京系未来系格林系自在系城市地段中小型住区年轻态成长型住区城郊低密度大型住区城市副中心综合住区南京名京上海未未来上海格林世界杭州自在城品牌金地集团幸福启航系列幸福乐居系列幸福圆梦系列幸福尊享系列品牌新城集团品牌和融集团产品系列代表个案档次区位产品类型价值特色“美地”系列优山美地高端城市核心区边缘别墅、洋房、高层山水自然环境、讲究异域风情生活阳光美地中端城市核心区边缘小高、高层大围合景观“国际”系列巴比伦花园高端城市或者区域中心小高、高层对称式布局和景观、立面更具品质和稳重，讲究城市高端生活和融已经形成“美地〞和“国际〞两大成熟产品系定位思考区位优势中央居住价值区域，最具潜力、国际属性的高端居住板块港闸区老城区开发区次中心（二级）南通城市中心（一级）北翼次中心（二级）南通市区南翼空间结构新城区开发区市中心9KM新城区5KM狼山镇2KM开发区3KM优山美地别墅：06年5月，一期别墅20天抢空，8000运作至11000元/㎡洋房：15天内8栋洋房售馨，4000运作至6000元/㎡公寓：07年小高层首次推盘，几天内去化95%，5600运作至6000元/㎡河流、绿地以及植被的打造工程产品跳脱整个南通市场价格上升迅速客源运作到全市的高度距离老城区10公里左右交通、生活等配套欠缺南通优山美地外乡最大的高端产品运营商，在战略上，需要高端个案延续品牌形象南通高端品牌运营商定位思考品牌优势定位思考客源需求开发区客源访谈：更多表现为三房、改善型需求，对景观、物业、规划、户型等产品需求，追求高品质和居住舒适度优山美地客源：同样表现为改善型需求，看中优山美地绿化环境优山美地操作人员：缺少二房和小面积三房；南通主要靠口碑营销，所以产品品质一定要好，才能有效实现价值提升；客源更看中优山美地的景观优势客源需求环境优越、居住舒适度、高端品质住区我司把工程定位为“国际系〞产品区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究工程战略定位开发区中央住区高端个案城市级别的高端明星个案和融集团国际系产品、又一标杆个案工程定位工程战略定位三、工程产品建议定位思考如何为南通中高端客层打造一个有特色、有品质的产品形象？追求国际化开发模式、追求全新的居住理念，塑造一个南通高端产品新地标！打造南通首个国际化高端住区为南通上流客层打造新地标工程产品定位定位诠释如何导入国际化开发模式？如何塑造地标品质？源于美国·纽约中央公园的启示！……世界级城市公园规划我们的工程建议纽约、中央公园下城区(LowerManhattan)

唐人街(ChinaTown)中城区(Midtown/TheaterDistrict)上东区(UpperEastSide)上西区(UpperWestSide)中央公园(CentralPark)

哈德逊河公园(HudsonRiverPark)国际级城市规划模式居住区域围绕核心公园分布各区各有各的小型中央绿地中央公园号称纽约“后花园〞特点：城市中心湖城市森林城市草坪理念：规划：超大围合、超大栋距环境：世界级公园式景观户型：高附加值、可变空间建筑：国际化经典建筑大堂：国际化高端生活体验配套：国际级居住品质的体验产品定位支撑开发理念的国际化一、规划设计思考二、我们的国际级景观规划组团、围合、栋距追求大尺度、大空间带来的视觉体验！追求变化的天际线带来的地标形象！经济指标：占地面积：15.8万方建筑面积：39.2万方其中：住宅面积：377850㎡幼儿园：4000㎡商业：9000㎡会所物业：1500㎡容积率：2.48建筑密度：≤18%30F高层＋花园洋房花园洋房15％体量密度高，常规30-32F高层192米超大栋距1.8-2万平米超大中央景观1、方案排布工程经济指标，可能排布2个方案，从方案视觉冲击力效果上看，方案一明显好于方案二；2、经济测算方案产品销售总额总成本利润成本利润率方案一洋房15％公寓85％26.3亿24.4亿1.88亿7.7％方案二全高层27.4亿25.1亿2.24亿8.9％方案一方案二方案比较三、我们的世界级公园景观我们将重点打造四大主题公园式景观中心湖、森林、草坪、滨河中心湖主题特色处理：追求中心湖规划出的半岛亲水空间独岛楼王地标森林\草坪主题特色处理：追求森林中的参与性大尺度开放休闲/活动空间以及运动设施小尺度空间提供亲切交流草坪主题特色处理：社区入口形象会所高尔夫湖滨主题特色处理：亲水观水利用中央五栋建筑底层4.5米架空处理，营造景观的通透连贯性。其他花园式景观细节架空层花园打造国际花园式可变空间户型类型：小二房：85-90㎡二房：110-120㎡三房：130-140㎡四房：160-170㎡楼王：200-220㎡高附加值、高舒适性，立体花园空间四、户型1、市场面积配比2、客户户型需求优山美地2房和小3房比例偏少，客源需求较大；客源表现为改善型居住，需求三房主力项目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比优山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水湾----5011％13028％----13729％9520％6013％----军山半岛4810％4911％----143％5812％16234％14430％----绿城----19724％28334％769％789％16820％172％112％城市嘉苑--------50.6％202％74591％162％314％30.4％世纪花城----23611％89343％30815％58728％643％--------合计480.7％6119％156023％87813％246137％6299％3726％1462％面积段面积面积比套数套数比85-907227020％80327％110-1258904024％74225100433％160-1705412014％32811％200-220268807％1284％总计377850100％3005100％3、工程面积配比建议公寓：85-90㎡公寓：110-125㎡公寓：135-144㎡公寓：160-170㎡公寓：200-220㎡商业会所幼儿园4、户型分布5、楼层分布15F16F18F28F30F32F户型——楼王建筑面积：200㎡-220㎡高附加值的表达：建筑面积：220㎡赠送率大于15％360度空中花园，独梯独户彰显豪宅气度。打造巴比伦式的空中花园空间。建筑面积：160㎡-170㎡户型——四房高附加值的表达：建筑面积：165㎡入户花园：28㎡〔半送〕凸窗：5.4㎡〔全送〕北阳台：13㎡〔半送〕总附赠面积：25.9㎡附赠比率：16%户型——三房建筑面积：130-140㎡附加值赠送：建筑面积：132㎡设别平台：5.6㎡〔全送〕空中花园：5㎡〔半送〕南阳台：9㎡〔半送〕工作阳台：