某地产开发有限公司项目前期策划方案

2024唐山正和恒基工程前期筹划版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。谨呈：恒正房地产开发有限公司SCCII-/NEIB1、10月“文化〞现场会和2024年国际园艺博览会对工程未来的影响；2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的局部持有；3、恒正地块属性决定了工程商业定位的方向；4、让美景+汽车4s+专业市场+文化创意的中高端客户，“相约〞本工程。WENTI问题：

庄路兴路思路框架

客户目标工程背景工程界定结构分析工程假设开展方向成功案例借鉴工程整体定位与开展战略工程背景市场判断时机与问题整体定位主要的研究内容产品规划设计建议工程价值体系产品要点提出各种假设本阶段工作重点工程解析区域开展今天│一次│理想的探索│和实现

城市公园∣文化创意产业园概念定位

∣体验式◎品牌购物◎风情◎街区做和想

│享受新公园的地方…Todoingsomething&Tothinkingsomething引言

当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。

1877——│城市，“中国近代工业的摇篮〞，矿产资源的沃土

2024——│公园，体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方…目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议区位价值地块价值工程开展目标工程属性界定区位价值。城市公园环境价值：

城市中央公园、快速开展中的生态新城，难以复制的水化率。工程位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园——城市公园生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。某某市南部采煤沉降区生态建设工程2024年获得“中国人居环境范例奖〞，2024年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最正确范例奖〞。

城市公园生态城规划——91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心随城市公园区域功能规划确实定，区域文化气质迅速抬升；目前在建设的休闲类配套设施——紫天鹅庄、温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国际美食城、老某某市风情小镇等；目前在建设的文化类配套设施——陶瓷展览研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研发中心、工业设计中心、艺术创意中心等；目前在建设的专业类配套设施——汽车4S园、五金城、灯具城、石材城、家居城等；城市公园紫天鹅庄扩建工程美食城风情小镇区域配套价值：

高端休闲度假资源聚集的城市休闲格局已然形成道路规划:城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！城市快速路

城市主干道

城市次干道

环湖路

城市支路滨湖主干路

城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过工程北边界与“五金之路〞复兴路相交。恒正工程作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。本案建设南路目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议区位价值地块价值工程开展目标工程属性界定地块价值。聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核心一线资源+环城河+断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业。恒正工程新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方米。一期已经开工建设。恒正工程拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米。目前处于整体规划定位阶段。恒正工程的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给工程带来最大的附加值。恒正工程新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方米。一期已经开工建设。恒正工程拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方米。目前处于整体规划定位阶段。恒正工程的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给工程带来最大的附加值。地块进入性：工程目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连。地块制约性：受东侧的收容所和不规那么地形、地震断裂带影响一期工程建设项目一览表地类名称占地面积建筑面积平方米亩共计地上地下地下车位商业用地新建54318104308289

2141

49待建146002222000

基本信息绿化率35%容积率1.53公共绿地

合计

岳各庄路唐柏路新建拟建用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区〞的工程属性：休闲美食商圈文化创意商圈1、本工程所在位置唯一且稀缺，交通便利；2、依托文化创意园深厚文化底蕴；3、本工程作为区域内链接城市公园的中高端街区，必将引领周边商业。专业市场商圈地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议区位价值地块价值工程开展目标工程属性界定工程开展目标。本工程开展目标之于城市公园：体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢之于企业：跨行业品牌经营，创造新的价值增长点之于市场：天生丽质的特色工程，某某市风情商业新名片目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议区位价值地块价值工程开展目标工程属性界定工程属性界定。关键词：1、介于城市公园生态城快速开展阶段3、中小规模商业街区2、区位资源不可复制目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议某某市城市规划开展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析某某市城市规划开展分析。城市定位：以能源原材料和根底工业为主的国家级新型工业基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国际港口城市；新型生态宜居城市。城市职能：中心城区——京津冀重要的生活居住和产业效劳中心，全市政治、经济、科技、教育、文化中心。某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生态城和曹妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机〞。城市公园生态城规划——91平方公里，将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心。

在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心城市公园生态城的规划推动区域开展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。绿城新华联行政中心正和恒基众多一线城市开发商已签约进驻：绿城地产、新加坡仁恒集团、北京新华联、正和恒基；有意向开发还有万科地产。这些一线开发商的进入将推动该区域整体品质的提升，带动区域开展。其他如红星美凯龙、开滦集团、某某市城投温商集团、庞大汽贸等专业知名企业。拆迁用地低密度用地集约化用地儿童游乐场新加坡和美-仁恒集团沈阳“世园会〞开幕的第一周，就取得了极大的成功。沈阳“世博园〞共接待国内外游客176万人次，最多的一天到达34万人，平均到达25.1万人

世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现。为沈阳城市未来开展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介效劳等第三产业的开展也起到了前所未有的拉动作用。沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动GDP增长100亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年。在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速开展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的开展战略、全面感知中国第三增长极强劲的开展态势。申办2024年中国第八届花卉博览会和2024年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会开展起到推动作用。2024年城市公园大事纪——某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品规划设计建议某某市城市规划开展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析某某市宏观经济消费分析。京唐城际铁路：2024.8开工，2024年完工，全程38分钟京津城际铁路：全程30分钟京张城际铁路：2024.8开工，2024年通车，全程1小时京承城际铁路：列入远期，规划2024年前建成，全程1小时京石城际铁路：2024年建成，全程1小时行业北京天津河北2002年变动方向2002年变动方向2002年变动方向煤炭采选业0.76↓0.00↓0.86↓非金属矿采选业0.13→0.90→0.55→食品加工制造业1.61→0.57→0.98↑饮料制造业1.30↓0.57→0.47→纺织业0.33↓0.36↓0.50→服装及其他纤维制品制造0.73↓0.77↓0.30↑家具制造业1.17↑2.57↑0.41↑造纸及纸制品业0.57→0.35→0.60→石油加工及炼焦业1.73→0.66→0.69↑化学原料及化学制品制造0.98↓0.84→0.49↑医药制造业1.85↑1.22→0.73→化学纤维制造业0.00↓0.23↓0.42↑非金属矿物制品业1.10↓0.26↓0.73↑黑色金属冶炼及压延加工1.32↓0.80→1.59↑普通机械制造业0.74↓1.02→0.36↑交通运输设备制造业0.95↑1.32↑0.28↑电气机械及器材制造0.80↑0.54↑0.27↑电子及通信设备制造2.48↑3.66↑0.10↑仪器仪表办公机械制造2.26↑0.96↑0.14↑某某市、廊坊、张家口、保定、沧州等城市发挥各自的工业优势，接纳核心区的局部产业转移，以开展重工业、加工工业及局部轻型工业为主，其他产业为辅，成为首都圈内提供工业经济根底和接受产业转移的工业扩散区。保定、承德、秦皇岛充分利用丰富的旅游资源优势，与北京共同形成首都圈的旅游文化区。该区以开展旅游业、文化产业、轻型工业为主。2024年以后三省市主要行业区位商〔专门化率〕变动趋势城市影响力评价:某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济开展领头羊2024-2024年某某市GDP及增长率某某市市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2024年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，且07年整体GDP增速有所上升情况下，人均GDP增速保持下降趋势，说明城市经济开展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，2024年人均GDP达7000美元，消费能力大大增强。在人均可支配收入与消费性支出方面:某某市保持较高增长,消费结构升级,敢于消费某某市人均可支配收入与消费性支出均位于第三的位置，仅次于北京和天津。某某市的人均可支配收入稳步提升，08年到达16382元，从05年后，增速一直保持在15%以上。人均消费性支出在经历了05、06年的快速增长后，增长速度有所放缓。居民消费更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前某某市市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。强劲增长的消费力主要表现在：休闲娱乐类成为新的消费热点，汽车、服装、珠宝等消费支出增幅明显

消费品市场保持强劲增长。全年实现社会消费品零售总额810亿元，比上年增长24.8%。在限额以上批发零售企业销售额中，食品饮料烟酒类增长21.9%，服装鞋帽针纺织品类增长38.5%，汽车类增长46.9%，家用电器和音像器材类增长18.5%，体育娱乐用品类增长60.8%，金银珠宝类增长31.3%。未来3-5年，城市公园生态城核心区住宅总供给量681万平米，城市公园新城仅住宅人口将会增加约23万，休闲在城市公园，消费在城市公园。地块编号认领情况占地面积(ha)建筑面积(万m2)容积率1正和恒基24.2325.51.052新华联54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054绿城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不详34.423.170.677不详4.72.90.628不详101.87157.771.559不详53.3102.481.92合计421681根据城市公园区域土地的认领情况将城市公园区域土地分为9块；1，2，4，5，6，7都有局部地块在沿湖限高区，是可能出现低密住宅的区域。某某市的不断扩张的城市化进程，吸引更多外县的中高端人群进城休闲和消费。北部的迁安、迁西、及附近的遵化、丰润、古冶等依托矿业、能源产业成为某某市目前最为兴旺的外县地区由“五区十县〞到“六区八县〞，城市化加速过程中，对外县的吸纳作用增强；吸引更多的外县中高端人群进城消费。迁安、迁西：矿产资源丰富，如金矿、煤矿、铁矿，大量能源类私企；古冶、丰润、遵化、滦县：依托迁安、迁西资源，冶金、运输等上下游产业兴旺；乐亭：有一定的旅游资源，李大钊故土，根底教育相对较好，某某市政府及事业单位有相当比例的乐亭人；唐海：依托曹妃甸港，效劳业有所提升；滦南、玉田：相对贫穷；目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议某某市城市规划开展分析某某市宏观经济消费分析某某市商业销售市场分析某某市商业销售市场分析一〔现有商业〕商圈分析商圈分布远洋城商圈北新道商圈新华道商圈城市公园新商圈某某市主要商圈分布在路北区和路南区市级商圈：1.新华道商圈

2.北新道商圈

3.远洋城商圈专业市场：4.新天地商圈新型商圈：5.凤凰新城商圈

6.城市公园新商圈某某市新华道商圈形成时间较久，地位稳固其他商圈多为在3—5年逐渐形成的新商圈商业物业形态均以百货店为主，业态较为单一，市场竞争剧烈市级商圈专业市场新天地商圈城市公园新商圈随着城市公园新城快速开展脱颖而出，主打旅游休闲美食。老商圈商业表现：体量大总价高，业态单一，竞争剧烈价格汇总项目名称临近商圈主力面积（平方米）销售均价（元/平方米）总价（万）新华贸新华道商圈400350001400万达广海新世界10035000350景泰翰林远洋城商纪花方银座20023000460唐人起居新天地商天地购物乐园25016000400金色家园北新道商元帝景28014000392尚瑰庄园32020000640瑞景国际公寓6020000120新华1号30030000900鹭港.未来城凤凰新城商桐大业销售价格在商业投资上，某某市民间历来具有传统，羊群效应且购置力旺盛某某市历来有民间投资传统，特别是对商铺物业情有独钟，各开发商在产品开发上也根本采取小单位的出售形式。2024年下半年爆发的金融危机使得通货膨胀的风险进一步加剧，财富人群更倾向于购置资产保值增值能力更强的商用物业和稀缺的别墅、城市公寓产品。另一方面，金融市场的失败经历使得大局部经验缺乏的投资者更倾向于选择熟悉、稳妥的投资方向，即商业地产；从目前市场来看，对优质商业地产的旺盛需求仍将持续一段时间。区位优势明显、总价较低的商铺物业前景看好。“某某市人对商铺投资认可度极高，新华1号一共30多套商业，前期登记的有300多组意向客户；但大局部客户的意向为80－100平米，总价200万以下的小面积商铺。〞——新华1号原筹划经理任先生某某市购置力某某市人投资房地产的热情成就了华北地区诸多城市的高端住宅、别墅及商业开发。SOHO中国的各工程中持续活泼着某某市投资客的身影，从建外SOHO到三里屯SOHO，千万元以上的大单实属平常。“我之前看了新华贸也交了诚意金，不过人太多没有买到；现在的商业售价太高了，买商铺都要到150，200万以上了，购置压力太大了。觉得投资商铺前景很好，某某市消费力高，只要开发商对商场的规划品牌把控好，我认为投资商铺是总价适中，回报率较高、风险低的投资工程。〞——某投资客户对于商业投资，更倾向于区位较好、总价适中、回报率较高、风险较低，保值性和增值性强的商业物业。50%客户投资地产为升级居住，重点考虑别墅、大面积舒适型产品，景观环境和交通的便捷性很重要，该局部客户主要为企业业主。50%客户明确表示投资地产主要考虑商铺，非常关注投资回报率，该局部客户主要为企业、事业单位高管，政府人士；1位客户表示已经在投资写字楼，局部客户表示没有研究过写字楼市场，认为凭经验判断可以投资，具体情况还需再了解；客户语录：如果再买房子，会买大面积舒适型住宅、别墅。市区已经有房子了，很多越来越挤。会考虑在城市公园附近景色优美，交通又非常方便。——某物流董事长冯总像底商、loft还有街铺我都有投资，我们的商铺投资回报率是比较高的，LOFT肯定没有商铺那么高，但是我觉得这个产品客户认可度高，是某某市的一个朝阳产品。——某百货集团总经理范总我的首选是商铺，获利不错，根本能在15%净回报；写字楼应该也不错，但是我对这个不是非常了解；住宅的行情我不看好，住宅投资好的时代已经过了。——政府公务员马先生对于商业投资的区域，倾向于具有稳定回报率的老城区和迅速开展极具潜力的新城区投资地产的受访人对区域选择观点如下：30%客户投资商业会选择在城市的主要商圈和新华道与建设路的主干道。表示投资回报率会非常稳定。60%客户表示投资商业，选择区域的未来开展很重要。城市开展速度快，新型的商圈形成，新的商业企业和商业产业进驻必将会吸引消费者。选择在规划新城中投资，初期的投资本钱会比成熟商圈低但未来的回报率会非常乐观。10%的客户表示不会在新城区进行商业投资，商业投资需要一定的市场培育期，风险较大，现人气缺乏商圈气氛不浓等很多因素存在不确定性。因此不会投资。

商业投资敏感点：多数客户认可商业投资是稳定、平安的投资渠道，并热衷参与；大多数客户看重城市公园生态城未来开展规划；商业投资客户关注点：投资回报率、地段、人流量、主力店未来开展；现售商业工程中销售面积约在100—500㎡，总价在200—1400万之间。零售面积大、总价高。更多客户对于总价低、独立产权、未来增值性好的商业街铺需求强烈。某某市商业销售市场分析二：周边商业工程所在的城市公园商圈正处于启动期，规划总量较大，业态为旅游美食、汽车文化、五金灯具等为主城市公园生态城目前仍处于启动阶段，区域内人气缺乏，配套设施尚在建设阶段，未形成大规模商业气氛。现有人群日常消费主要通过南新道沿线及复兴路沿线的商业，而大宗百货消费仍然要依赖于唐百商圈和小山商圈。本案小山辐射区域唐百辐射区域工程周边主要商业供给，主要为两大休闲MALL+一条改造复兴路+专业市场1城市公园休闲美食广场本项目用地总面积约133.8亩，建设面积为10万平方米，单栋面积340-12000平米不等，共32栋，现在意向价格为9000-15000元/平米，2009年8月份开工，预计2010年7、8月份建筑完工，2010年底开业。2老某某市风情小镇项目总占地450亩，建筑面积约为30万平方米，属于开滦国家矿山公园二期工程，设计由西洋风韵、南土熏风、民俗风情、婚庆广场、露天剧场五大板块构成。3某某市国际五金城项目沿街5栋楼1-3层作为商业配套，建筑面积1.5万平方米，30个铺左右，单个铺面积在500平米左右，预计2010年6月对外出售，意向价格20000元/平米，整个项目2010年5月开始动工建设，预计2011年5月开业。本案12435工程周边商业规划总量较大，但业态差异明显。而且除五金城外，其他工程以自持物业为主。4文化创意产业园项目预计在2011年2月份之前全部竣工完成，届时可实现3500-4500人的办公规模，文化创意园商业供给总计2.5万平米。本案12435目前在本工程周边已规划或在建的商业供给量约为40万平米，其中大体量工程2个，业态主要以休闲娱乐、餐饮住宿、文化创意、专业市场配套为主。预计在未来3－5年进入市场，预计消费人口超过10万，消费人群主要来自于主城居民、城市公园旅游、经商业主、美食汽车消费人群等中高端客户。5复兴路改造复兴路鸿基袜厂区域改造涉及复兴路以东、花园街以南、花园南北街以西、南刘屯北街以北180多亩的区域，其中包括居民357户。复兴路鸿基袜厂区域改造项目计划投资9亿元，建设住宅12.2万平方米、商铺7.8万平方米。文化创意园所持商业：工程方案总投资6.5亿元，总建筑面积17万平方米。将按照一级开发的模式，由路南区城市建设投资有限公司开发建设，着力打造“三大中心〞：一是陶瓷文化创意中心。结合某某市陶瓷文化，在园区内建设集设计、研发、展示、鉴赏于一体的陶瓷文化创意中心，提升某某市传统陶瓷资产也档次和水平。二是画家创意展示中心。与陶瓷文化创意中心相照应，高标准建设书画家村，把名家、名画、名瓷结合起来，使其成为书画家创作、交流、展示、交易的理想场所三是工业设计创意中心。传承某某市近代工业文明，吸引各类工业设计、研发企业入驻园区，进行新产品新工艺设计，为传统工业上档升级提供智力支撑。据创意产业园工作人员所述，在面年全面完工后预计整个区域就业人数在3500-4500人左右。

文化创意园总部规划说明陶瓷文化创意中心艺术创意展示中心工业设计创意中心本案文化创意园总局部区说明本案陶瓷展览馆城市公园博古院长城电焊机研发基地城市公园书画院嘉禾汽车影视城钢铁总部研发基地隆达陶瓷艺术研究院中陶实业陶瓷研发基地金箔-艺术家园

工业创意研发总部文化创意园总部竣工开业时间总工程预计在明年2月份之前全部竣工完成，届时可实现3500-4500人的办公规模。十月份之前竣工完成五月中旬竣工装修完成可进行展示本案2024年2月之前竣工完成文化创意产业园内部商业供给文化创意园商业供给总计48500㎡，其中15500㎡为办公楼底部环绕商铺，9500㎡为沿唐栢路沿街商铺，1500+22000=23500㎡为本工程商业面积.商铺供给量预计23500㎡商铺供给量预计15500㎡商业供给量预计9500㎡周边人群消费结构分析：未来2年，白领和私营业主等中高端人群稳定，旅游和经商的流动人口越来越多。主要人群结构为中高端消费人群，潜在消费类型为：中高端购物、商务休闲旅馆、特色餐饮。2，文化创意园：艺术创作、私营业主。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲3，汽车4s园：购车客户、4s从业者。主要消费类型：中端购物、餐饮；4，专业市场：各地私营业主，流动经商人口。主要消费类型：餐饮、商务休闲、旅馆1，城市公园旅游：全国各地人群，年轻白领。主要消费类型：旅游购物、餐饮、旅馆5，软件园：年轻IT白领。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲周边商业市场小结：1，本工程的商业街区不具备成为休闲美食和专业市场中心的可行性。3，未来2-3年，本工程周边存有巨大的中高端消费力量。2，本工程特性：唯一全部可售、主题街区、规模小短平快，具有爆发力。4，周边中高端消费的购物、休闲、高端商务产品稀缺。恒正工程商业开展研判：

极强的增量市场属性将会带来更多的商业开展时机！1、某某市消费力越来越高，但中高端购物消费向京津外流；3、低总价产品缺失，独立产权可分割街铺受认可；2、城市公园大开展带来的商业街区开展大机遇；4、专属中高端的购物、休闲、商务类风情街区成为热点时机；目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议杭州湖滨国际名品街北京赛特奥莱南京沃阁恋馆案例一杭州湖滨国际名品街。案例选取的标准：

1、区位类同，周边风景优美；2、人流较大，商业街区；3、相同的容积率和建筑面积；4、类似的不规那么地形和沿街展示长铺；参考案例——杭州湖滨国际名品街位置：位于杭州市最繁华的商业及旅游休闲区--湖滨地区，临西湖，隔街与五星级杭州凯悦大酒店为伴。简介：由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等，由世界著名品牌商直接经营或指导经营。其中包括中国地区第二家分店的法拉利，瑞士欧米茄手表，意大利顶级服饰乔治·阿玛尼等等。特点：作为商业形式的一个独到创新，采用专卖店集聚的形式，有别于传统的柜台组合形式，有着统一的形象、宣传和推广，统一的物业管理，与其他自然形成的商业街区不同。通过品牌引领、产业集聚，合力推进当地效劳业开展，进一步提升城市生活品质。

城市中心商业区湖滨国际名品街规模2024年10月10日开街。总商业面积约18000平方米，专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等。34家独立店铺。杭州湖滨国际名品街-----交通人流人流人流经营现状

仅今年上半年，湖滨名品街整体营业额较去年同比增长了46.61%，预计今年名品街的整体销售额将突破2.5亿元。400㎡左右的商铺年租金不低于120万，名品街已处于满员状态，无地容纳新品牌，但目前还有好几家一线品牌正排队等待入驻。最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰杭州湖滨国际名品街-----建筑通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街区“生命力〞为了融入整个西湖的周边环境，中国风文化元素的渗透，随处可见，增添了建筑的大气与神秘感通过建筑形态、街区商业形态的布局来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所杭州湖滨国际名品街-----业态

功能分布合理,街区业态实现最大化功能互补，让过往人流实现逗留时间最大化品牌服饰、箱包、珠宝3类消耗品为主，比重约占60%。

占比重约30%为各类餐饮业，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字号等，选择以西餐为主的餐饮业，一方面西餐厅油烟少，厨房、操作间需求面积较中餐厅小，更适合名品街中的店面设计，且有利于保持名品街环境美观

最后余下的10%的建筑多被用于临时私人画廊、小型艺术展示等，融合购物、饮食、休闲于一体的同时也为湖滨景致平添了一抹亮色。

杭州湖滨国际名品街-----环境

通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一局部，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间。名品街的设计不是简单的景观塑造和商业开发，而是一个全新品牌的塑造。尽管地块较小,但通过设计竭力营造出了小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味，且在内部滨水岸线旁巧妙利用了驳岸石块、下行阶梯等为游人设置了许多休息处所。各色铺地的运用也显示出了设计师对于细节的把握，青石条、碎石、裂纹砖等不同材质的铺地于不经意间便完成了内外空间的自然过渡，也更加丰富了内部空间的景观效果。案例一借鉴点：通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街区“生命力”建筑功能分布合理,街区业态实现最大化功能互补，让过往人流实现逗留时间最大化业态功通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间环境最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰交通案例二北京赛特奥莱。案例选取的标准：

1，位于市郊，需要开车但快捷便利；2，中高端人群目的性购物消费；3，风情街区，非主流购物体验；4，建筑风格统一，主力店+大广场工程定位：名品折扣购物中心所在位置：位于别墅密集的朝阳区香江北路建筑风格：纯欧美式outlet,以欧美小镇建筑风格，美式奥莱商业街。建筑形式：各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超完备的商业空间。品牌种类：国际精品、运动休闲、时尚女装、绅士男装、皮具、皮鞋与配饰、家具内衣、美食天地参考案例——北京赛特奥莱市郊名品折扣店工程简介：作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物天地。全新开幕的赛特奥莱，那么在与精品店无差异的品牌气氛中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活〞的十分满足感。

北京赛特奥莱-----交通赛特奥莱朝阳区远离市区喧闹且交通便利，市区的商业区有着鲜明的差异从市中心约25分钟车程；从机场约15分钟车程方便舒适的气氛——远离市区，交通方便，功能齐全，休闲购物一体化充分利用周边优越的自然环境，旨在建成一个可以购置世界名品的花园小镇。辐射周边形成休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代效劳产业工程借于地理位置的优越，吸引周边高端购物人群，在同等商圈消费场所拥有绝对优势，北京人历来相信上风上水，在北边居住的人购置能力都是相对高的北京赛特奥莱-----建筑独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇通过建筑表现力营造一个纯粹美式小镇商街气氛，打破购物于休闲边界的开放空间小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮购物环境的颠覆带来的是独树一帜的享受型购物情绪

赛特奥莱每年吸引近百万游客到此购物，年营业额将超过二十亿元，并解决8000-10000万人的就业问题北京赛特奥莱-----业态功能明显，业态清楚，独特的品牌效应，吸引特立的消费群体品牌折扣的效应足以吸引中高端消费人群，以此形成稳固的消费群体业态的稀缺性足以吸引整个地块区域的消费人群随之而动

到如今对国际名品的一呼百应，短短几年赛特奥莱已成为奢侈品圈一支不可小觑的力量。今年以来贵宾积分排名首位的客人，其累计消费额已达250余万元。北京赛特奥莱-----配套效劳商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套效劳能力，以保证工程的持续开展惬意、舒适的免费游览电瓶车

停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场

中国首家允许宠物进入的商场案例二借鉴点：独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇建筑功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立的消费群体业态商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务能力，以保证项目的持续发展环境远离市区喧闹且交通便利，市区的商业区有着鲜明的差别交通案例三南京沃阁恋馆。案例选取的标准：

1，位于市郊，需要开车但快捷便利；2，汽车主题，强调特色酒店体验；3，强调私密、高端、商务精品；4，与周边商务互补，与工程本身互动参考案例——南京沃阁恋馆交通：距离南京火车站60公里；距离南京禄口国际机场15公里；距离新街口55公里。地址：南京江宁区隐龙路9号简介：沃阁恋馆，一座来自台湾的纯粹汽车旅馆。历时3年筹备，耗资3000万元，仅打造6大馆28种主题的47间奢华套房，现已落户江宁开发区翠屏山风景区与牛首山森林公园的环抱之中。专为独具品位的都市男女，全情营造无以伦比的超浪漫、极奢华的约会场所。面积近4500㎡收费标准：

房型面积门市价尊爵套房(单车位)90㎡￥1180尊爵套房(双车位)120㎡￥1280总统套房350㎡￥10800经营现状自08年开业以来，备受广阔消费者喜爱，现已成为南京高级商务应酬、恋人休憩放松、家庭度假的理想场所。入住需提前预约。南京沃阁恋馆-----档次

五星级装修标准、超炫室内造景、双人SPA纳米牛奶按摩浴缸、37英寸LCD高清电视、KINGSIZE舒适大床、可调控光线组合根据各种品牌特色设计的客房风格客房内都为无间隔设计，让视觉到达极大延伸南京沃阁恋馆-----特色

旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车库直接进入房间客人不受打搅，私密性和平安性是旅馆的特色参考案例——南京沃阁恋馆参考案例——南京沃阁恋馆案例三借鉴点：独特建筑平面布局形成独特私密高端酒店体验，成为城市非主流特色酒店建筑独特的品牌效应，吸引特立的消费群品牌与项目本身购物休闲业态互补互动配套远离市区喧闹且交通便利，私密性强交通目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议客户定位产品定位工程形象定位工程开展策略客户定位：IIIIII核心客户：热衷投资不动产，有一定经济根底的人群，多为年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。财富水平：中高端财富阶层置业特征：见多识广，二次或者屡次购置商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。需求敏感点：投资回报率高重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。需求敏感点：未来规划潜力大边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对工程感兴趣但承受价格水平有限的客户。财富水平：中低端财富阶层置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购置慎重，对于存在风险的工程望而止步需求敏感点：关注价格目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议客户定位产品定位工程形象定位工程开展策略产品定位策略：策略二：以利润最大化为原那么，采用分割小商铺\低总价\独立产权出售。利用高端风情街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望,在满足广阔投资客户需求同时，最大化挖掘利润。策略一：利用主力店招商，如北京奥莱、沃阁恋馆、餐饮中高端品牌作为标杆，标定工程整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，到达街区商业共赢。产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验定位条件项目条件与契合度分析娱乐、休闲中心餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能商业零售是重要商脉消费群体支撑具有较强的消费市场一般规模较大市级商圈购物悠闲街区生活体验中心购物、商务休闲、餐饮、零售及服务功能具有商脉特征以商业街，商铺为主的商业形态符合销售目标5－10家品牌主力店带动适当规模区域性商圈社区商铺位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺不具有商脉特征以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态销售难度增加规模很小，服务邻里邻里型商圈目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品规划设计建议客户定位产品定位工程形象定位工程开展策略工程形象定位：现代购物时尚体验引领某某市商业街区的最先进形态主题街区标杆工程商业街区形象的定位应以拉高工程整体形象，保持与城市公园生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通过合理规划创造本区域乃至本市商业典范，其商业形象概括为：引领主题时尚的风情商业街区装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧繁华中心的幽静社交场所——特色汽车旅馆

体验式购物风情街区享受新城市公园的地方…街区整体定位：You

are

where

youlive体验生活，街区开始……

远见Vision品味Elegance品质Quality目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议客户定位产品定位工程形象定位工程开展策略采用分割小商铺，独立产权出售；

工程开发策略：近期利润目标高单价，低总价适应于广阔投资客户，尽快旺销，资金快速回笼。工程开发策略：长期利润目标新型汽车旅馆入住工程，公司自持，实现长期利润；引进汽车酒店型商业，位于工程内街道位置，既可以防止很多商业开发内街滞销和后期经营不善等弊端，又作为公司自持资产，实现长期利润目标，特色酒店还兼拉升工程档次。主力店的以大带小，实现街区商业共赢，实现长期利润；某某市综合商业街区市场处于初期阶段；城市公园区域开展初期阶段，情景街区和专业主题街区的稀缺资源价值表达处于初期阶段；工程开展开发节奏：影响工程长期利润目标尚需要输入条件〔如富有某某市地标性的广场建设、周边配套附加值培育、城市公园成熟度、高端购物休闲方式认知等〕进一步价值释放；单纯的主题商业街区产品在进入市场初期市场认知度低的情况下必然影响工程的去化速度和市场美誉度。工程运作初期的策略方向在于，顺利回笼资金翻开局面，保证工程平安运行，产品策略层面需要现金流产品在前期开发保证工程成功运作。工程招商策略：1，重视主力店市场定位和业态定位,作为招商工作的指导性文件。争取在规划设计前完成主力店租赁工作，并按主力店的要求进行设计。〔商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造……〕2，按市场定位和业态定位确定初步主力店。通过各种信息途径掌握其选址要求。并将其设立成三层目标群，将不同业态要分开。3，召开主力店招商恳谈会，征求他们对工程主力店合作的条件、可能性及建议，从而制定合理的招商条件和政策。最好邀请当地政府领导和有影响的媒体参加。4，视招商恳谈会的情况，重点对第一层目标群管理层进行充分的沟通，加快其投资决策步伐。并逐个向分层次的目标群介绍工程情况及合作条件，并高密度派专人跟进。目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议体验式购物风情街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系

“一轴多巷〞商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统

满足购物风情需求的villa产品价值产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题的汽车旅馆产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼岳各庄路“一轴多巷〞商业动线脉贯整个购物休闲街区街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼

入口广场：体验式购物风情街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系

“一轴多巷〞商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统

满足购物风情需求的villa产品价值一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题的汽车旅馆街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品一条百米长特色风情沿街商业街

一系列购物文化为主线的主力体验店

体验式购物风情街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系

“一轴多巷〞商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统

满足购物风情需求的villa产品价值一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题的汽车旅馆街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品一个以休闲商务为主题的汽车旅馆表达休闲、商务、豪华特色一系列国际化的DIS区域识别系统：

国际化公共导视系统,通过细节表达品质感与国际化气氛考虑因素：导示系统不但有引导、说明、指示的功能，同时也是环境布局的重要环节，以及营造风格、建立品质感的重要环节；表达工程在细节上的体贴入微，展示工程的品质感和国际化特征。建议要点：采用多种语言标识；指位明确；采用国际统一图标；造型精致。沿周边道路设置路旗，造场、工程认知的开始，并起到引导作用。也可以集中放置广告盒子。体验式购物风情街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系

“一轴多巷〞商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统

满足购物风情需求的villa产品价值一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题的汽车旅馆街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2.OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣产品3.汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品产品层面

关键词：高端——街区产品价值的极致表达沿街风情街一层层高5.4米，二层层高3.6米，内部空间弹性，提供购物休闲复合方式。通过与内部奥莱的衔接形成丰富的购物动线，增加购物体验。产品策略：“低密生态〞+“二层风情联排〞+“独立产权〞+“独立冠名〞的模式，建立复合多元、合理空间结构、非一般购物体验产品体系，树立街区高端形象。OUTLETS街区汽车旅馆街区“形象长廊〞，表达街区概念主题精神。通过建筑表现力，提升商业价值，同时赋予街区“生命力〞商业上层的亲地院落生活/共享交流的低密度休闲意向最大限度的增加玻璃面，表达视觉创新，实现室内外景观渗透沿街商业引入几家样板咖啡厅、酒吧，其他商铺全部销售临街商铺为独立复式街铺，并在整个临街面上形成一些小广场空间，布置趣味小品，帮助强化街区意识；街区标识，形成现代感强的序列；沿街布置少量酒吧街、咖啡馆、小餐厅等，结合环境设计，形成主景观带；酒吧和景观带与会所形成开放休憩、娱乐空间。店

店

店

shop!shop!shop!对不同功能的商业用途统一分区布置统一街区主标识系统和发布形式产品层面

关键词：高端——街区产品价值的极致表达OUTLETS街区大主力店，国际一级品牌折扣经营，以大带小，购物共荣。享受新城市公园，享受折扣快感。产品策略：复合式内街围合，合理商业动线。强调某某市唯一特色购物体验、街区体验、主力店品牌折扣。深深融入建筑景观的度假式购物。沿街风情街汽车旅馆城市公园互补商业，面向某某市旅游休闲、艺术创作群体、汽车4S、专业市场等中高端消费群，实现体验式购物消费。院落式规划、复合式街区。独栋主力店与后街商铺与迷你小铺和谐融合，营造花园景观购物体验。露天广场+小而密街巷复合型街区——开放的、有情趣的、充满活力的街区的价值在于其开放性，让所有人都能畅游其中，体味到都市生活的各种乐趣；街道整体环境的营造，打造和谐街区；街区的尺度要适宜，小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一。营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合强调建筑空间影响人们行为方式的原那么

开敞、舒适的街区空间，街坊式商业生活

分为主街与次街，主街可运货，次街为狭窄的街道营造商业开敞空间，减少高层建筑造成的压抑感，形成商业繁华的气氛小尺度街区，内街6～8米无中心、多层次、混合就是活力使商业街更丰富、更亲切商业街利用山墙和屋顶结合商业业态，营造出攀岩墙/滑板道/漫跑径/迷你golf等时尚动感的体验点X.Game攀岩篮球慢跑径跑鞋店茶馆漫跑道小型剧院/餐馆迷你golf充满景观\乐趣\动感\参与的街区生活建筑细节表达品质，局部金属元素表达街区建筑的工业美感产品层面

关键词：高端——街区产品价值的极致表达汽车旅馆独立楼层，三-五层专业特色酒店，园区规划行车道，交通便利。特色文化汽车旅馆，享受北方唯一尊贵体验。产品策略：融合〞汽车“和〞文化“，独立酒店入户、结账程序，独立冠名，提供专属商务旅馆〞回家“的感觉；强调稀缺、私密、高端、商务精品。OUTLETS街区定制_私人会客厅，约会、会议，私人Party，替代传统五星酒店。沿街风情街定制化约会俱乐部，豪华私密装饰和功能布局，辞别酒店商务的同质化豪华、私密、高端的商务精品五星级装修标准、超炫室内造景、双人SPA纳米牛奶按摩浴缸、37英寸LCD高清电视、KINGSIZE舒适大床、可调控光线组合根据各种品牌特色设计的客房风格客房内都为无间隔设计，让视觉到达极大延伸特色文化汽车旅馆，享受北方唯一尊贵体验。旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车库直接进入房间客人不受打搅，私密性和平安性是旅馆的特色唐柏路

规划总平示意图

功能分区建筑面积（㎡）建筑面积占比占地规模（㎡）物业形式A奥特莱斯街区

B沿街风情街

C迷你小铺

D汽车旅馆

E特色餐饮

总计

投资收益估算

序号项目名称

单价(元/㎡)金额(万元）直接费用一土地成本

7300.001.1地价款2,543.557,300.00二前期工程费70.00200.902.1勘察测量费5.0014.352.2规划设计费等60.00172.202.3三通一平费5.0014.35三建筑安装工程费2,000.005740.003.1loft+商业2,000.001000.003.2总部办公2,000.002200.003.3企业家会所2,000.002540.00四基础设施及配套费345.75992.304.1室外工程费150.00430.504.2城市配套费60.00172.204.3园林景观200.00389.60五监理及招标费21.2060.84间接费用六管理费用120.79346.66七不可预见费120.79346.66八财务费用184.34529.05九销售费用

777.00十销售税费

1437.45十一土地增值税

1551.50

总投资费用6,718.5919282.36投资收益销售总收入25900.001loft80002400.002商业100002000.003独栋办公80008800.004企业家会会所1000012700.00毛利润6617.64总投资毛利润率34.32%所得税25%1654.00税后利润4963.23税后利润率25.7%地价取100万/亩建安本钱2000元/平米销售价格取值：商业]10000元/平米Loft8000元/平米独栋办公8000元/平米企业家会所10000元/平米税前利润6617万元 税前利润率34%目录工程本体条件解析工程开展背景分析成功案例借鉴工程整体定位与开展策略工程价值体系产品设计优化建议商业功能布局定位:1．提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势，将城市公园旅游、汽车4s、美食城、专业市场最大限度地引导到本工程来。2．延长顾客人均停留时间对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。对非家庭购物：本地人〔可玩、可看、可吃、可买〕；外地人〔可玩、可买、可看、可吃、可住〕。3．提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购置欲望。4．提高日均销售额及利润采用多元化的价格策略，做到平价商品：坚持薄利多销;高价商品：品牌、精品，货真价实;顶尖国际品牌，折扣刺激消费.我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功街区规划根本规律：纽约第五大道FIFTHAVENUE，美国东京都新宿大街ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本首尔明洞大街Myeong-dongcommercialarea，韩国乌节路0rdRoad，新加坡维也纳克恩顿大街themostfamouspedestrianzone，奥地利上海南京路，中国广州上下九商业街，中国深圳东门商业街，中国上海新天地，中国万科运河东一号，中国王府井大街，中国第一种是：商业街呈典型的线型分布，是依托交通干道开展而来，商业街有着强烈交通功能的痕迹，街道宽几十米，承担着城市的交通和商业两种角色；例：香榭丽舍大街、纽约第五大道、南京路、王府井大街。第二种是：商业街呈网络布局，是经过长期开展由线型转变为网络型，形成非常丰富的街区与纵深区域，经过自然的选择与淘汰，形成宜人的商业空间，主要是承担城市商业功能。例：韩国明洞大街、深圳东门商业街。

曲径短街窄巷共享焦点交通停车成功街区规划特点：以建筑、景观焦点为中心，以曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间，加上顺畅方便的交通和停车明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在8~10米之间，辅道宽度在4~6米之间，热闹繁华。

明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的聚集点。商业街规划研究——窄巷&折线&连廊&小尺度共享空间万科运河东一号商业单元借鉴产品规划设计建议一：规划设计应充分考虑本工程定位，着力打造工程的核心竞争力；商业立面表现上要表达工程特色风格，形象包装上与周边街铺拉开距离；适宜的内街布局、室内外空间体量，充分考虑未来变化的可能性；在沿街商业街和广场设置室外咖啡座和亲密休憩空间，表达商业街邻里尺度的亲和性；街区建筑规划按现有框架，街区连接可采用木栈桥或其它和景观类元素相统一的材质来设计；产品规划设计建议二：表达街区精神，主要以商铺为主的商业