某大学城项目发展策划报告

廊坊开发区工程策略设想华润集团东方大学城

工程开展筹划报告合富辉煌房地产

二零零七年五月房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3经济发展趋势城市开展研判

城市发展概况重点园区概况城市开展概况城市开展研判——城市开展概况1城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2024年末全市总人口为391.6万人。便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。城市开展研判——城市开展概况京津“双轮〞驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2024年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2024北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内开工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。未来交通规划京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊做为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。城市开展研判——城市开展概况2京津冀经济联合圈轴心京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济根底最好、开展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济开展前景。城市开展研判——城市开展概况一轴三带“一轴〞：京津开展轴，廊坊位于此主轴。“三带〞：滨海新兴开展带、山前传统开展带、燕山—太行山山区生态文化带。经济总量2024年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。廊坊主导产业

以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息效劳、会展等为核心的生产效劳业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等根底原材料产业。城市开展研判——城市开展概况3城市布局：三点组团整体布局一个中心两个次中心：“一个中心〞〔中心城市〕、“两个次中心〞〔三河、霸州〕、“三大板块〞〔以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区〕、“两个环带〞〔环北京城镇带、环天津城镇带〕。中心三河次中心霸州次中心

中心城市结构采取三点组团方式：开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心城市开展研判——城市开展概况经济开展趋势城市开展研判1经济腾飞尚需时日2024年廊坊经济开展加速上涨，GDP增幅到达15％，但与北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍处于低点。廊坊的经济开展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极开展态势，但经济腾飞尚需时日。2024年人均GDP比照廊坊历年GDP走势城市开展研判——经济开展趋势2对外资吸引力较强2024年实际利用外资额比照廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15％以上，2024年实际利用外资额到达3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。城市开展研判——经济开展趋势3工业为支柱产业，第三产业开展缺乏2024年产业结构比照目前以现代工业〔包括电子、现代制造业、高新产业等〕为主导的产业布局已根本确立，第三产业开展缺乏是影响其经济整体腾飞的重要原因之一。城市开展研判——经济开展趋势4具有较好的消费根底2024年人均可支配收入比照廊坊历年人均可支配收入额2024年以来廊坊人均可支配收入额始终保持加速上涨趋势，2024年水平已超过保定、秦皇岛两市〔而同期人均GDP水平低于二者〕，说明廊坊具有较好的群众消费根底。城市开展研判——经济开展趋势重点园区概况城市开展研判廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市开展的重要作用以及与本案的区域关系，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城。城市开展研判——重点园区概况开发区是廊坊经济开展的源动力廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地〞，位于京津塘高速公路廊坊出入口处，于1992年6月26日建区。

截至2024年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362〔包括大学城〕。1概况城市开展研判——重点园区概况截至2024年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40％，年均增长50.7％；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2％；财政收入35.4亿元，年均增长54.6％，实际利用外资8.7亿美元。到2024年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。快速开展，廊坊经济的重要组成局部城市开展研判——重点园区概况廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区

，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业。初步形成了电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制药为主的五大主导产业格局。产业领域代表企业1电子信息华为科技、富士康科技、特瑞胶黏、新奥软件、久智光电子、滨松光子、中电大成电子、贝斯特电子、冀雅电子、鑫谷光电、清华同方电子、捷好电子等。2汽车零部件卢卡斯伟利达廊重制动器、天合发动机零部件、柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装备、亚新科制动技术等。3食品加工好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金米兰咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、超尔固涂料等。5生物科技国药麻醉制品、周林频谱、维尔康生物化工、美宝制药、健邦医药等。五大主导产业城市开展研判——重点园区概况抬高门槛，集约高效开展1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高工程入区“门槛〞：但凡高耗能、高耗水、高污染的工程，一律不得入区；2024年初，廊坊开发区再度抬高工程入区“门槛〞：提高工程投资强度，投资1000万美元以下的外资工程、投资5000万元以下的内资工程不再配置土地资源；提高工程投资密度，外资工程不低于30万美元/亩，内资工程不低于150万元/亩。廊坊开发区对入区工程投资强度的“及格线〞，是两年多后省有关部门制定的“一线地区〞省级开发区相关指标的10倍；而投资密度的“及格线〞，那么比省相关指标高出25%；2024年，重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高奉献率型的工程，投资1亿元以下的内资工程，投资1000万美元以下的外资工程，开发区将不再配置土地资源。城市开展研判——重点园区概况东方大学城是以文化产业先导的多功能复合城市新区2概况位置：东方大学城位于廊坊市经济技术开发区，紧靠京津塘高速公路。总体规划：东方大学城占地2万亩,方案投资120亿元人民币,10年内要完成包括教学楼、科研实验楼、现代图书馆、运动中心、教师公寓以及幼教、小学、中学、医疗、商业餐饮、文化娱乐等一系列配套效劳设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。大学城一期：投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、生活区、高科技园区、校园文化社区，总建筑面积57万平方米，目前已建成一座拥有综合教学楼、科研实验楼、计算机中心、校园互联网络、图书资料信息中心、体育活动中心、文化宫、大礼堂及学生公寓、教师公寓、书店、商业、医疗活动于一体的科教园区。北京工业大学、北京师范大学、北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期入驻大学城。大学城二期：为大学城的中心区，由产研片区、体育片区、教学片区、生活片区和农林实验园区组成，总投资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先进的星型组团规划手法，配以联系京塘高速出口和各组团的快速干道，明确的结构布局、有机的功能整合，构建出市场化的经营模式、人性化的城市机能、集大成的校园文化和景园化的生态环境。目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入驻。城市开展研判——重点园区概况经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障效劳系统，是自成体系的复合型城市新区，房地产建设是重要的组成局部之一。自成体系的复合城市、成熟新区别墅高尔夫球场城市开展研判——重点园区概况廊坊为河北省重点开展的地级城市，整体开展起步晚，开展快，目前处于快速扩张阶段；地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的开展契机；廊坊的产业布局将面临结构性优化调整；廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊开展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。总结城市开展研判房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析31开展状况：起步晚，但高速开展廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体开展水平低。但城市开展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速开展阶段。廊坊房地产市场研究2房地产投资增速高位反弹近年来廊坊房地产开发投资一直呈现高速增长的状态，年平均增长速度超过40%。房地产开发投资走势图廊坊房地产市场研究3土地供给有待释放2024年全市实际土地出让面积缺乏100万平米，07年已有明显上涨，7月至今出让规模已达30万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。商品房用地出让面积走势图廊坊市“十一五〞期间住宅用地年度实施方案单位：公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610廊坊房地产市场研究地块位置出让面积(M2)容积率建筑面积土地用途及年限出让方式成交价(万元)竞得人楼面地价（元/平米）廊坊市东外环东侧、六九一六工厂西侧19376.461.834878商品住宅70年(其中商业40年)挂牌5400廊坊市天圆房地产开发有限公司1548廊坊市光明西道以北、西外环以东、育英路以西22057.581.737498商品住宅70年(其中商业40年)招标5976廊坊市翔泰房地产开发有限公司1594廊坊市常甫路东侧、辛庄道南侧14857.071.826743商品住宅70年(其中商业40年)挂牌4150廊坊市盛翔房地产开发有限公司1552廊坊市爱民西道以南、菜豆庄以西6603.4181.711226商品住宅70年(其中商业40年)挂牌1840廊坊市昶友房地产开发有限公司163907年下半年土地成交信息当前楼面地价1500-1600元/平米，按照本钱法计算，售价应为4500-5000元/平米；比照当前市场售价，外乡开发商对于未来城市价格空间的判断相对保守。廊坊房地产市场研究4目前供不应求态势明显，两年后将趋于平衡今年上半年以前商品房新增供给逐步下降，大量需求被抑制，据统计06年商品房供需比约为0.75：1。但这一状态将从今年下半年开始有所转变，未来将有较大供给放量，主要集中于安次区〔详见竞争分析〕。廊坊市区近期商品房供给面积廊坊05年至今供需比例廊坊房地产市场研究案名位置开发商占地面积（万平米）旺点六期和平路新源道南天域13.34东日瑞景廊坊北外环西部规划裕华路西东日14.674馨钻界廊坊市卫校中房2.668市调料厂市调料厂广阳2.0677地毯厂王寨地毯厂通轩3.5351正隆家园丰盛路转盘南150米路东正隆13.34盛世豪庭蓝波湾斜对过，一中西侧盛通1.6675馨视界爱民西道西端新源水厂西中房8.671君兰苑爱民西道西端新源水厂西荣盛8.3375华夏九园爱民西道西端新源水厂西

华夏7.6705裕丰豪庭广阳道西部廊坊中心血站西侧百年4.669紫金华府新源道南侧，蓝水湾西北方约7.12塞纳河谷二期文明中华园地块恒盛28.6438嘉轩凤凰城大学城西侧天地控股约55总计

171.4041目前潜在供给工程概况廊坊房地产市场研究5价格激增07年来廊坊市区房地产价格增幅达44％，目前安次区目前均价为3500－4300元/平米，而广阳东区板块均价已经到达4500－5200元/平米，这是由于：正经历起步快速开展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。〔数据来源：廊坊统计局〕廊坊整体价格走势廊坊市区价格走势〔数据来源：根据廊坊房地产网数据进行统计〕廊坊房地产市场研究6产品塑造及运营理念有待全面升级由于市场开展不成熟，及供需错位造成的卖方市场格局，导致市场产品竞争概念薄弱，在户型、景观、立面等方面品质需大力提高，运营及效劳理念有待升级。阿尔卡迪亚廊坊房地产市场研究7需求分析作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此局部购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例到达80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的开展空间，屡次置业及投资者比例较高。交通的便捷、房价和生活本钱的低廉，使一局部北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。廊坊市民廊坊下辖区县购房者在京津工作的廊坊人

京津人士在廊坊工作的其他城市移民此局部购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质工程自然是他们的首选。廊坊房地产市场研究产品偏好注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；经济型三居〔95-115㎡〕为主流需求，其次为经济型二居〔70-90㎡〕；良好的社区景观有较强的吸引力；大盘受到追捧。廊坊房地产市场研究京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极：京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通本钱缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的开展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长；目前廊坊房地产市场正处于重大拐点：今年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡；90/70政策执行，户型趋小；外乡化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高；政府管理和市场运行机制将逐步标准化、透明化。城市向东向北开展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。廊坊房地产市场研究房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3广阳东区：城市核心价值高地广阳西区：主打中端市场安次区：放量爆发的待开展区开发区：高举高打，开展广阔板块竞争分析广阳东区：城市核心价值高地板块竞争分析——广阳东区106年下半年后经历供给断档广阳东区是廊坊供给量最大的区域，但目前区域供给量逐年萎缩，07年下半年至今仅阿尔卡迪亚三栋楼取得销售证，无新盘入市。名称位置规模（平米）开盘时间阿尔卡迪亚骏景园6#楼北外环北、文化艺术中心西侧15882.532007-7-15阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼北外环北、文化艺术中心西侧14267.442007-7-30今年下半年以来取得销售证工程万平米万平米万平米板块竞争分析——广阳东区2需求旺盛，销售良好凭借良好的城市环境和市场认知根底，广阳东区工程销售情况火爆，阿尔卡迪亚等工程分期开盘均可一周内售罄，月均销售速度100套左右。由于近期供给过于稀缺，目前几乎已处于无房可售阶段。05年至今广阳东区供给量、消化量比照万平米板块竞争分析——广阳东区3今年价格爆发性上涨广阳东区价格走势图案名当前报价（元/平米）盛园小区4500阿尔卡迪亚5200广阳东区商品住宅价格近年增长迅猛，2024年时的均价为2865元/平方米，而到了今年的上半年，此区域的住宅均价已上涨到4500-5200元/平方米。阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼今年6月底价格为4800元/平米，目前报价已达5200元/平米。元/平米板块竞争分析——广阳东区4产品档次高于其他区域，但仍需改进小高层、多层板楼为主，容积率1.3－1.7案名容积率建筑形式阿尔卡迪亚1.32412-14层小高层设计，板塔结合旺点大厦21.9815层塔式尚北金街1.1994-6层锦绣花苑1.59层，11层板楼都市花园1.9146层板楼，18层塔楼圣泰新苑1.867层板楼金源丽都小区1.726层板楼兴盛公寓1.476层板楼王寨新区1、2号住宅楼1.656层板楼，18层塔楼阿尔卡迪亚板块竞争分析——广阳东区100－130平米三居为主流产品，近期阿尔卡迪亚主推经济型两居〔60-85平米〕。1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例51-5610.3%48-12735.37%93-18553.9%148-5300.4%板块竞争分析——广阳东区名称户型一居面积（平米）一居套数二居面积（平米）二居套数三居面积（平米）三居套数四居面积（平米）四居套数其它面积（平米）其它套数阿尔卡迪亚豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿尔卡迪亚小区骏景园1#、3#豪景园5#楼

130－142474

阿尔卡迪亚豪景园2#、3#、4#、骏景园2#、4#楼

110－164624

阿尔卡迪亚豪景园8#、骏景园8#楼51－5619853－91252103－13980

阿尔卡迪亚骏景园6#楼51—557174—9296105—12939

阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼51—576860—85138

阿尔卡迪亚中心湖别墅6#、7#、8#

392－5303旺点大厦2

63-127143

圣泰新苑1-4号住宅楼

70-9315193-123178

金源丽都小区1-4号楼

78-856693-132198

兴盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛园小区7#

96-11130122-18542

盛园小区5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉园二期4号楼

8214109-1346914813

汇总

392

1346

2051

13

3板块竞争分析——广阳东区产品品质仍需改善广阳东区的住宅在廊坊市开展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其他的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不理想，立面细节处理不佳等。圣泰新苑96平米三居阿尔卡迪亚115平米三居，客厅采光不佳阿尔卡迪亚景观效果板块竞争分析——广阳东区5客群广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占80—90%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等，廊坊中高收入者京津人士和投资客在各板块中比例最高。随着京津走廊的快速开展，和交通体系越来越成熟，以及受北京外扩的影响，将会有越来越多的北京人到廊坊置业。板块竞争分析——广阳东区广阳西区：主打中端市场板块竞争分析——广阳西区1供给稀缺近2年来取得销售证的工程约50万平方米，供给量低于广阳东区；工程规模普遍较小；从06年下半年起出现供给断档，今年7月华夏新城A区取得销售证；潜在供给：峰尚中心，位于七大街北侧，规模1万平米，预计明年开盘。万平米板块竞争分析——广阳西区2目前根本无房可售05年至今广阳西区供给量、消化量比照万平米由于供给极度稀缺，区域工程根本消化殆尽，目前工程销售速度惊人，在较长的市场积累期后，华夏新城A区3.3万平米于今年7月15日开盘，2天内销售180套。板块竞争分析——广阳西区307年价格快速上涨广阳西区价格走势图元/平米案名当前报价（元/平米）广阳公寓二期3950售完华夏新城B区4100华夏新城A区4550随着第五大街到第八大街的开发力度加快，区域成熟度持续升高，广阳西区目前市场上可售工程的均价为4100-4550元/平方米，相比于2024年的价格大幅上涨。板块竞争分析——广阳西区4产品综合品质平平小高层、多层板楼为主，容积率1.3－1.8项目名称容积率建筑形态第八大街东、西区1.612、16层小高层，21、22高层，塔楼馨境界1.7510层板楼、12-15塔楼华夏新城A区1.86层板式，14、18层塔式华夏新城B区1.66-8层的板式多层，部分为14层的板式小高层；旭景花园1.386、9、11层板楼逸树家小区1.456、11、12层板楼广阳公寓二期1.476层板楼林苑小区1.726层板楼第八大街板块竞争分析——广阳西区

3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%第八大街126平米三居板块竞争分析——广阳西区项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数华夏新城B区67－73589－107123105－1342871565华夏新城A区47－536373－95313第八大街西区2号楼、3号楼49－789343－9321120－12762第八大街西区1、5、6、7、8、9号楼42－788989－95104117－128169旭景花园3—8号楼80-10094104-145130旭景花园1.2.9号楼84-10126102-146124锦绣花苑18#楼783101612157锦绣花苑16#00118-12124锦绣花苑13#、14#、15#84-1171698-136106广阳公寓二期73697-118126板块竞争分析——广阳西区5本地中端客群为主本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；受广阳东区价格高启影响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强；华夏新城A区中年轻客户比例较高。板块竞争分析——广阳西区安次区：放量爆发的待开展区板块竞争分析——安次区1大批供给将集中入市供给量走势万平米以往开发力度较弱，供给缺乏安次区的住宅市场开展相对于广阳区来说一直比较滞后，每年的供给也比较少，过去的2年里，安次区的总供给量只有39万平方米，供给缺乏。目前只有金碧伦温泉公寓、新新小镇等少量的工程在售。板块竞争分析——安次区今年下半年以后将出现供给顶峰安次区由于建设滞后，仍有大量土地可供开发利用，目前全市的潜在供给多集中于本区域，总规模在63万㎡以上，未来一段时间将成为廊坊地产主要的供给区域之一。板块竞争分析——安次区案名位置总规模（万㎡）潜在规模（万㎡）开盘时间金碧伦温泉公寓金星道1713.622007-8-26新新小镇杨税务乡于常甫村52.82007-9-8盛世豪庭爱民西道与永兴路交口路南33预计今年底馨视界爱民西道1717未定君兰苑爱民西道1515未定第九园爱民西道新源水场北侧99明年金源丽舍爱民道与西外环交口33未定总计6963.42注：潜在规模为工程总规模与已取得销售证局部规模之差。板块竞争分析——安次区05年至今安次供给量、消化量比照2消化情况万平米受到区域因素以及供给制约的影响，以前安次区整体消化面积较小；板块竞争分析——安次区潜在工程已开始表现出良好的销售势头；安次区可售工程不多，目前仅金碧伦温泉公寓和新新小镇在售，销售情况良好。如金碧伦温泉公寓今年8月底开盘，开盘销售约为50%〔约180套〕。其他潜在工程虽未正式开盘，但认购行情热烈，预计正式开盘期会取得良好的销售业绩。案名销售情况盛德花园前期售罄，四期未开盘安泰家园一期、二期已经100%销售金碧伦温泉公寓开盘销售约为50%新新小镇今年9月开盘，已签约30套左右盛世豪庭未公开认购，关系户已认购60套左右馨视界刚开始内部认购，已认购60多套君兰苑未认购第九园未认购金源丽舍未开盘，公司内部认购30%，包括金源房地产和廊坊二建公司员工，以及建委系统的工作人员板块竞争分析——安次区3价格处于城市末位，后市增长动力强劲安次区价格走势图案名及楼座开盘时间报价馨语星苑9#、10#、11#2007-1-13300馨语星苑6#楼2007-4-153591馨语星苑5、7#楼2007-5-83780金碧伦温泉公寓

2007-8-26

5000新新小镇2007-9-84300元/平米由于区域成熟度不高，整体开展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位；迄今2024年的平均价格为3607元/平方米，与06年有较大幅度上涨；板块竞争分析——安次区未来潜在工程价格将迅速上涨案名当前报价（元/㎡）金碧伦温泉公寓整体5000，其中三居4800，一居5000，二居5200盛德花园二期均价2650，三期均价约3000元/平米安泰家园一期2500元，二期3000，预计三期开盘价4500水晶城4300盛世豪庭预计5000馨视界预计5000君兰苑预计4500第九园预计5000-6000金源丽舍预计4500安次区以往价格多为4000元以下，2024年下半年以来，金碧伦温泉公寓、新新小镇等等工程报价到达4300-5000元以上，潜在工程开盘价那么均在4500元以上，其中华夏第九园预计可达5000-6000元/㎡。板块竞争分析——安次区4产品档次较低小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.4－1.8馨语星苑项目容积率建筑形态馨语星苑1.618-12层板楼、塔楼金碧伦温泉公寓1.6911层小高层，板楼，一梯两户或一梯三户新新小镇1.36层板楼，一梯两户蓝波湾小区二期1.6312层小高层板楼盛德花园1.676层板楼，11层塔楼安泰家园1.49层板式，12层塔楼银丰小区1.86层板楼嘉多丽花园小区1.826层板楼，11层塔楼永华小区1.556层，11层板楼盛世豪庭1.8小高层，一梯2-4户馨视界1.9小高层，一梯2-4户君兰苑1.7小高层，一梯2-4户第九园1.2多层小高层板块竞争分析——安次区1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供给以90-120平米经济三居为主力户型；案名户型比例盛世豪庭88-89两居占70%，121-136三居占30%馨视界70-90平米两室为主君兰苑77-91两居占70%，90-131三居占30%第九园110-160㎡三室两厅占80%，其他为50㎡一室，180㎡四室潜在供给工程户型明显趋小，以70-90平米两居为主；板块竞争分析——安次区项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数蓝波湾小区二期5-10#住宅楼53－60889－104224124泰家园怡景园3、9、10、11、15、16号楼75－9212896－126170安泰家园怡景园4—8号楼882497-138188馨语星苑9#、10#、11#72-7414400馨语星苑6#楼00118-12072馨语星苑5、7#楼882089-106232馨语星苑8#楼79-88929816馨语星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨语星苑2#楼97-10992永华小区5#-10#楼63-92110100-122110嘉多丽花园小区582477-11211082-141207新新小镇60—782280—1025494碧伦温泉公寓46—585575—9313292-138176总计3.4％33.23％62.73％0.64％板块竞争分析——安次区5下辖区县购房者占有相当比例安次区低廉的价格受到当地中层收入者的青睐，中青年居多；对周边下辖区县购房者较强的吸引力；自主为主，主力需求为经济型三居、二居；整体客户素质低于其他区域。板块竞争分析——安次区开发区：高举高打，开展广阔板块竞争分析——开发区1高起点高调开展房地产开展起步较晚，但起点高，开展空间充足；具有良好的产业支持根底，高端人群集中；目前区域成熟度不佳，但开发区未来规划将提供良好的前景。板块竞争分析——开发区2别墅类产品为当前主流供给案名位置总建筑面积建筑形态容积率主力户型憩园小区开发区管理委员会对面6.2普通住宅1.698-120翠林洲开发区祥云道108号5双拼独栋0.43278艾力枫社艾力枫社高尔夫球场内10独栋0.19510－950塞纳河谷一期开发区祥云道17双拼、叠拼、花园洋房0.7150-300开发区早期的住宅以区内众多驻园企业的住宅配套为主，比方帼华邨小区、憩园小区、蓝多廊等，但近年来开发区的住宅产品供给根本停滞，而满足高端人群的别墅产品那么相继出现，目前在售工程以别墅及类别墅产品为主，总规模在32万平米以上。板块竞争分析——开发区3高端别墅带动价格上涨案名报价（元/平米）翠林洲9680艾力枫社16000-30000塞纳河谷8000类别墅产品报价多在7000元以上，艾力枫社凭借不可多得的高尔夫资源，价格那么达16000-30000元/平米；由于区域住宅供给稀缺，并有良好的居住需求，在别墅类产品的带动下，目前二手房报价已到达3000－4000元/平米。板块竞争分析——开发区4面积相对经济的类别墅产品受到追捧塞纳河谷一期取得了良好的销售业绩；翠林洲产品设计相对落后，销售不畅；艾力枫社具有绝佳的高尔夫资源，但单价过高，针对京津人士，但产品仍不具备典型豪宅标准，财富阶层消费市场对于地段认知仍有一定抗性。目前500-800平米户型能维持正常销售，800平米以上大户型销售较差。案名主力户型（平米）翠林洲278艾力枫社510－1200塞纳河谷150-300板块竞争分析——开发区5高质客群密集开发区工程客群表现出明显的高质特征：收入较高，教育水平良好；开发区内工作的中层以上领导居多，外乡购房者比例不高；翠林洲、艾力枫社等工程中京津地区客户占有一定比例。板块竞争分析——开发区板块容积率建筑形态主力户型广阳东区1.3－1.7高层、小高层板楼、塔楼3居（100-130）广阳西区1.3-1.8小高层板楼3居（100-130）安次区1.4-1.82小高层、多层板楼3居（90-120）潜在供给多为70-90平米两居开发区0.2－1.6类别墅180以上05年以来各板块供需比照板块竞争分析——核心指标比照1新奥-艾力枫社竞争分析——个案研究艾力枫社别墅坐落在球场的中央，更加注重景观效果，从别墅的每一扇窗口望出去，都可以遥瞰到果岭风情。球场和别墅融为一体。艾力枫社别墅位于经济技术开发区内，距离廊坊市中心仅几步之遥，闹中取静。整个别墅区分成东、中、西三个区域，除了东、西区别墅外，中区规划建设中欧洲风情小镇、Townhouse、星级酒店、酒店式公寓和休闲健身等场那么将联袂演绎欧式风情。1新奥-艾力枫社竞争分析——个案研究开发商新奥置业位置新奥高尔夫球场内总建筑面积10万平米建筑风格欧式风格容积率0.19开盘时间2005年一期，07年3月二期套数138套，东区50多套企业会所，西区80多套独栋别墅户型面积企业会所730-1300平米，独栋别墅500-800平米价格企业会所1.6-3万/平米，独栋别墅1.5-2.5万/平米相关配套五星级酒店、会展中心和高尔夫运动场所客户情况廊坊本地的尖端人士为主，还有部分京津人士，作为度假用途，另外还有部分廊坊周边市县以及下辖县客户，是表现其身份的象征。

2恒盛-塞纳河谷竞争分析——个案研究一期二期工程一期已经建成，产品形态主要为叠拼、双拼、花园洋房，并已建立较好的市场口碑；工程二期明年开始建设，产品形态主要为花园洋房、小高层、高层组成2恒盛-塞纳河谷一期竞争分析——个案研究开发商廊坊恒盛位置开发区祥云道总建筑面积17万平米建筑风格欧式风格容积率0.7户型面积150-300平米价格8000元/平米销售情况一期60-70%相关配套五星级恒盛酒店、会展中心、商业街等客户情况廊坊市内高端人群，开发区企业中层以上领导，京津人士2恒盛-塞纳河谷二期竞争分析——个案研究开发商廊坊恒盛位置开发区祥云道总建筑面积约70万平米建筑风格欧式风格容积率3.12套数6000多套，本项目受90/70限制价格预计均价6500元/平米以上销售情况08年8月份左右开盘相关配套五星级恒盛酒店、会展中心、商业街等3天地控股—嘉轩•凤凰城竞争分析——个案研究该工程位于东方大学城西侧，南起凤河,西临北京大兴采育镇，北临通州区永乐镇。工程预计明年开始建设，产品形态主要为别墅、小高层、高层组成总用地为827亩，总建筑面积82万平方米。3竞争分析——个案研究开发商天地控股位置大学城西侧占地面积827亩总建筑面积82万平米建筑风格欧式风格绿化率44%容积率1.5户型面积60-350平米价格预计6000-10000元/平米销售情况未售，预计08年年初开工建设预计投资约30亿元相关配套五星级酒店、商业街、大学城等天地控股—嘉轩•凤凰城由于各板块供给近一两年内逐步增加，各板块的地段差异正在逐步缩小，未来的供给量那么决定了区域的开展速度，预计安次区在近一两年内将快速开展，与其他区域的差距将逐渐缩小。开发区并非典型的住宅供给集中区，但具有良好的消费力根底、便捷的交通条件，特别是目前别墅类产品集中开发，为本区域奠定了高端市场形象,未来具有良好的开展空间，但目前潜在竞争体量较大，本工程的操作需走差异化竞争的路线，赢得优势；板块竞争分析——结论房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3工程定位——区位环境本案位于廊坊经济开发区东北部，近邻京津塘高速公路，可快速实现城市空间切换；沿京津塘高速公路距北京国贸中心40公里；沿京津塘高速、北京五环路和机场高速公路，距首都国际机场55公里。距廊坊市区约10公里，道路交通状况良好，交通非常便捷；工程定位——SWOT分析O优势机会T威胁劣势工程资源相对稀缺，可充分挖掘开发区和大学城的高质消费人群，同时可吸引京津高端客户；第二条高速等交通利好将进一步拉近与京津唐地区的距离；廊坊的城市开展以及开发区的开展潜力为本案提供市场根底；规划条件比较宽松，规划和工程定位发挥空间很大。良好的高尔夫景观资源和高尔夫商务社交平台为本工程区域形象的提升提供强大的支持；东方大学城强大的教育资源和文化气氛为本工程提供了文化载体；本工程可以享受大学城的健全配套。开发商及专业团队运作的品牌效应。严格的宏观调控政策相继出台，对房地产行业的整顿已上升至政治高度；奥运后期市场走向的不确定性；开发区板块未来供给放量带来的市场竞争；大学城巨大的负债黑洞对本工程的市场形象有一定的负面影响；本工程目前对外界没有独立出入口；地块形状不规那么，增加规划难度；工程西侧的大学城的教学区会产生噪音影响；工程定位——核心课题经济上利润最大化，投资风险最小化目标上企业的品牌和形象打造工程定位——市场策略途径之一：产品主义道路将先进市场的先进经验运用于非成熟市场，走跃级化产品创新之路；坚持打造具有绝对优势和绝对市场冲击力的特色品，通过自身的优质及品位震撼市场，取得差异化竞争优势；产品绝非仅只户型、立面、景观等与建造有关的局部，而是包括与客户相关的所有界面，文化、环境、交通、生活系统、物业、效劳等方方面面。产品主义还意味着保证工程实现的品牌团队组合，开发商的实力及品牌形象。产品主义更意味着高品质的工程实现。工程定位——市场策略途径之二：上层文化载体利用高尔夫运动的上层文化价值，确定工程独特的高端气质特征。通过上层文化主题提升工程形象，强化上层社会身份标定价值。赋予工程灵魂，从产品到营销统一在一个精神领袖之下。能够及早整合有限资源，保证工程自始至终高效、统一的整体实现。高尔夫国际风情：最大限度利用本工程稀缺的高尔夫球场资源；赋予高尔夫运动的上层文化载体，贵族文化血统；定位市场高端形象，高价值感，差异化路线，表达国际化品质，表现对舒适、浪漫生活的憧憬；小镇：赋予工程恬静、浪漫、和谐、贵族的独特气质；高尔夫国际风情小镇工程定位——产品定位townhouse高尔夫景观资源比较好区域低密度住宅、工程区域内高端产品；基于容积率1.5左右的产品组合建议工程定位——产品定位城市豪宅形象；上流人群享乐主义的物质载体；高贵、奢华气质标定高端地位。基于容积率1.5左右的产品组合建议小高层、高层工程定位——客群定位城市中产阶层区域来源及购置用途：廊坊本地客户，其中开发区、大学城及市中心客户占重要比例，此局部客户以投资、第二居所，改善型购置为主，不排除持有型长期获利客户；京津客户经常在大学城高尔夫打球，购房作为休闲、度假或养老之用；此外还包括局部周边下辖县市地区客户，以私人企业主居多，购房用于标榜自己的身份地位。根本特征：35-50岁为主；事业处于稳定开展期，中高收入阶层，并有一定积蓄；具有良好的教育背景。客户特质：看好廊坊经济开发区的未来开展前景；积极、乐观的生活态度，非常注重生活品质、乐于享受，喜欢休闲度假。工程定位——住宅价格定位工程开展根底判断宏观环境具有一定不确定性：中国宏观政治经济环境；奥运之后市场回落的可能性；近期及未来一年内房地产政策变化；城市开展支持因素：京津高房价辐射影响；高质人群〔特别是开发区〕的消费支持。

基于上述分析，预计廊坊地产中短期内可保持中速稳定增长，年增幅为8％-12％，中长期价格涨幅将有所回落。城市现状各版块的价格表现和发展初步判断开发区版块的未来价格空间初步判断现阶段客观影响本案价格实现的主要因素本案的市场目标价格价格定位工作模型工程定位——住宅价格定位根据综合分析，本案价格定位如下：Townhouse：9000-11000元/㎡〔毛坯〕小高层、高层：6500-7500元/㎡〔毛坯〕工程定位——住宅价格定位房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6基本营销思路7区域板块竞争分析3规划设计建议-原规划评价现有产品设计比较粗糙，档次较低，产品规划未能有效利用高尔夫球场的景观资源，发挥工程潜在价值；内部景观绿化非常差，高档产品与低档公寓未能充分考虑私密性，产品立面不能与外部高尔夫整体协调；容积率偏低，未能实现工程价值最大化。原规划评价

占地面积：226667.8㎡建筑面积：148955.4㎡别墅：38152.14㎡教师公寓：110803.3㎡容积率约：0.66规划设计建议-关于容积率的思考由于本案的容积率的范围比较宽泛，主要从三个方面对容积率设定进行评判：经济利益销售周期产品实现产品实现由于土地的本钱较低，综合各种产品类型的售价，高容积率产品有利于实现最大的经济效益。过低的容积率，产品以独栋、双拼等类别墅为主，销售周期过长，回款速度慢，而适中的容积率会有局部小高层、高层产品，大大提高销售周期，加快资金流转。由于地块形状不规划，局部区域的地块使用率不高，过高的容积率增加规划难度，同时与整个工程定位——高尔夫小镇低密社区形象不符，因此不宜单方面追求过高容积率。综合上述评判标准，建议本案容积率在1.5左右，保证多样产品组合以及适度的低密度社区，综合销售周期且保证经济利益尽量最大化。规划设计建议-规划原那么充分利用景观资源：产品不追求纯粹南北向，可依据景观资源适当倾斜。在户内格局上，起居厅宜朝向高尔夫球场。景观资源与产品档次相匹配原那么：保证工程中的高端产品Townhouse占据最正确景观资源，位于高尔夫球场边缘。高层、小高层产品位于球场外围，由于具有高度优势，仍然可享受球场景观。保证Townhouse产品相对私密的空间，在Townhouse产品与高层、小高层产品应有明显的景观带进行区隔。综合经济效益与社区居住环境，建议适度的人车分流，可利用地形起伏，采用局部半地下停车，保证社区环境，降低建安本钱。规划设计建议-产品分区地块的整体容积率为1.5，低密度产品不做独栋，采用类别墅的Townhouse产品形式，总体规模在8～9万平米左右；高层、小高层产品总规模在24～25万平米。在综合地块条件及景观资源，考虑两种产品分区形式进行尝试，根据最终方案，确定规划形式：方向一小高层、高层TownhouseTownhouse沿地块的西侧与北侧布置。高层、小高层位于地块位于地块的南侧。规划设计建议-产品分区方向二Townhouse沿地块的东侧与北侧局部布置。高层、小高层位于地块位于地块的西侧、南侧。规划设计建议-景观设计建议充分表达本案高尔夫资源，将本案纳入球场范围，建筑是球场的点缀物。因此在设计上将本案作为高尔夫球场的一局部，地形起伏与周边球场相协调，在植被选择上与球场靠近。整个景观追求自然的绿化效果，广场型空间不宜多，应小块分散布置，以绿化为主，乔木、灌木组合，带造葱郁的绿化效果。强调带个工程的品质，重点打造主入口及社区主要道路，给客户归家以尊崇感。在别墅产品与高层、小高产品间的绿化隔离带中应用地形起伏，对Townhouse产品形成保护区，保证其私密性。在植被选择上应多项选择用一些适用于居住工程的常绿树种，如香樟等。规划设计建议——立面风格建议作为高尔夫工程，采用异域风情的立面风格会使建筑与自然景观融合，同时与工程定位的小镇风情相照应。考虑到目前市场上客户的接受度以及产品的实现力，建议尝试两种立面风格，根据其产品的实现性确定最终方案。地中海浪漫风情采用地中海建筑特有的色调与材质、符号。如彩色的屋顶瓦、黄色系墙面、木窗板、铁艺栏杆等，使整个立面保持地中海原汁特色。Townhouse产品的石材运用比例稍高，突出其高品质、尊贵感。高层建筑重点打造首二层、顶部，在近人尺度上强调细节。规划设计建议——立面风格建议地中海浪漫风情规划设计建议——立面风格建议新古典主义风格采用新古典主义风格，追求三段式的设计手法，强调轴线对称，运用一些简化的古典建筑符号，使建筑给人一种古黄的庄重感。规划设计建议——户型设计建议Townhouse产品Townhouse产品按照地上二层、地下一层的独栋别墅的标准进行设计。充分利用地形，采用台地的形式，使建筑的地下室实用价值更高。严格控制地上建筑面积，以控制总价。建议地上建筑面积在200平米左右。保证每层均有卧室，使居住更为舒适。户内格局合理，主卧室区表达奢华。规划设计建议——户型设计建议Townhouse产品规划设计建议——户型设计建议高层、小高层产品设计要点一建议多采用点式建筑形式，保证绝大局部户型均三面采光。设计要点二以庭院为中心，借鉴别墅的内部功能空间组织逻辑，使更多的功能空间受益的同时，改变传统集合住宅的内部空间效果，创造更富情趣的个性性格。同时考虑双层错挑露台、飘窗等附加利益值。设计要点三注重户型设计细节，户内格局合理，门厅、衣帽间、冰箱位等细节考虑周全。规划设计建议——户型设计建议高层、小高层产品规划设计建议——户型设计建议高层、小高层产品这是一个客厅与主卧之间的内部庭园，是家庭生活的中心点，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡，此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。高层空中庭院房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5项目经济测算6基本营销思路7区域板块竞争分析3初始设定土地取得费用按照200万/亩计算土地面积按照340亩计算目前土地现状按照七通一平标准考虑建筑面积只考虑按照容积率对应的地上面积计算，townhouse建筑面积