东莞市商铺市场房地产分析报告

东莞市商铺市场房地产分析报告——商铺市场现状调查关注“高回报”背后

曾经有人咨询朋友，你买商铺想干什么？朋友的答案是投资和出租。当被咨询及出租给谁时，朋友沉默无语。事实上，谁也不明白租客是谁，商铺能否顺利出租，那么回报是什么呢？

那个地点想表达的是，商铺惯来以高回报的形象显现在投资领域，也正是这一点吸引了投资者的眼光。然，投资者亦明白，回报与风险是一个共同体，追求高回报就要面对高风险，稳健的投入猎取合理的回报才是明智的选择，这也是笔者提醒和告戒投资者的缘故所在。

大凡认为，投资商铺决定因素确实是“地段，地段，依旧地段”，然而笔者想讲一句话，消费，消费，依旧消费。

究其缘故，当一个区域商业量接近或超过消费劲时，商业将最大程度的分化消费劲，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最终将是空置率的快速攀升，结果自然是“旺铺不旺、回报无望”。商铺不是牛奶，生产多了能够倒入河中，当产能过多显现剩余库存时，也就意味风险系数在增大。作为精明的投资者，完全没有必要将钞票“库存”起来，苦苦守候着“提款人”的到来。

在投资理财领域时，有句行话叫做“先看风险，再看回报”。因此，购铺者不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费潜力。

正如商界有句箴言：“愚者赚今天，智者赚改日”。因此，在做出投资决定前，要看得远一点，再远一点。

2006年东莞市商铺购方市场现状调查分析

调查时刻：2006年7月05日

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8月25日

调查方法：报纸调查、网站调查、街边咨询卷调查等

有效样本量：349个

商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。但是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件专门复杂，如果没有正确的分析判定，投资就难以成功。因此，在东莞商铺投资群体成为开发商定位楼盘和营销的重点，本调查分析就区域投资、装修标准、需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。

[关键词]

区域投资

东城占一半

调查结果显示：在被访者中有293份样本期望在市区购买商铺，占总意向样本数的84%。在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145份，占349份样本咨询卷的50%；其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样本数量分不为67份、53份、28份和56份。

从统计数据能够看出，大部分的咨询卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的样本有意购买东城商铺，认可度较高。在镇区咨询卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。

[关键词]

付款方式

按揭付款是首选

调查结果显示：回收调查样本中，消费者采纳按揭付款方式的比例最高，为55%；采纳分期付款为27%；一次性付款占18%。

在三种付款方式中，选择一次性付款、分期付款的调查样本共有157份，占有比例达45%。讲明东莞购买群体的支付能力相对较强，有利于开发商的缩短资金周转期。

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[关键词]

按揭年限

过半选10年

调查结果显示：在选择按揭的调查样本中，有57%的潜在购铺者选择10年按揭方式，有25%的潜在购铺者选择5年期限的按揭方式，还有18%的签字购铺者选择其他按揭方式。10年按揭方式的潜在购房者占五成以上。

[关键词]

交楼要求

毛坯房适合各类业主

调查结果显示：被访者关于装修标准的要求，有92%的人期望购买未经装修的商铺；只有2%的人期望购买差不多装修的商铺；有6%人持无所谓态度。

据了解，在东莞商铺市场带装饰出售的项目比较少，要紧缘故是购铺者对是否装修要求不高，大部分购铺者不期望在增加购买成本。而且毛坯房适合于各种业态的租客使用，关于租客有更大的发挥装饰功能的余地。

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[关键词]

意向购买面积（平方米）

51-80之间最受欢迎

调查结果显示：选购面积位于51-80平方米之间，占有率最高，为38%

，31-30平方米和30平方米以下的选择率也比较高，均为19%，80-100平方米之间为10%，100平方米以上均比较低。

多数购铺者倾向于51-80平方米。

[关键词]

同意物业治理费水平（元/月）

集中在1.6-3元之间

调查结果显示，被访者承担的物业治理费分不是：1元/月/方以下占9%；1.1-1.5元/月/方占18%；1.6-2元/月/方占55%；2.1-3元/月/方占17%；3.1元/月/方以上占1%。

调查发觉，

目前东莞商铺治理费普遍在2元/月/方以上，且要紧集中在2.8-4元左右，可见物业治理费高出购铺者的心理价。有八成多的购铺者的心理价位低于2元/月/方。

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[关键词]

承担购买商铺总价（万元/平方米）

21-50万元居半

调查结果显示：被访者购买商铺总价的意愿分不是：10-20万元11%；

21-50万元占49%；

51-100万元占32%；101-200万元占5%；200元以上占3%。

从数据能够看出，购铺者群体期望总价在21-50万元最多，其次是51-100万元。随着房价的走高，10-20万元的铺差不多专门罕见了。

[关键词]购楼考虑因素

升值潜力最重要

调查结果显示：关于阻碍投资商铺的要紧因素，列为第一考虑因素的被访者比例分不是：升值潜力占34%；

其次是位置，占17%；价格占14%；质量占9%；商家信誉占6%；周边环境占11%；物业治理占3%；户型占6%。我们能够发觉：升值潜力是第一位，其次是位置和价格。讲明投资者多数看好该位置的以后升值潜力，对以后的投资回报有着专门高的预期。

2006年东莞市商铺求租方市场调查分析

调查时刻：2006年07月05日-08月25日

调查方法：报纸调查、网站调查、街边咨询卷调查等

有效样本量：689份

目前城区已形成五大商圈，分不是以花园新村为代表的旧城商圈、以麦德龙、华南MALL为代表，正构建一个集旅行娱乐、休闲购物、商贸的万江商圈、以东纵大道为主轴线的商业进展中心、以第一国际为代表的东莞大道商圈及从雍华庭到星河传奇整条东城大道的商圈。东莞商圈的形成，逐步吸引了众多经商租户。

关于商铺能否满足宽敞使用者的要求，有必要对租户的选址、租金承担度、场地要求等进行了解，本调查分析就租户需求等方面进行了一次专项调查。

[关键词]

求租区域

东城居首莞城次之

调查结果显示：在回收的689份调查样本中，有意在东莞城区租铺占总意向样本数的76%。选择在城区租铺的调查咨询卷中，37%样本选择了东城区，14%的样本选择了南城区，18%的样本选择了莞城区，7%的样本选择了万江区。

从数据能够得出，东城区和莞城区是商户的首选区域，占总意向调查样本的55%，可见两大区域对商户的吸引十分明显。在回收的镇区调查样本中，要紧选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

[关键词]

求租面积（平方米）

中小经营户是主力

调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发觉样本求租面积要紧集中在11-30、31-51和51-80平方米3个面积段，其占有率高达61%。其他面积段的分不是：10平方米以下占4%，

81-101平方米占12%，101-150占10%；151-200平方米占6%，201-300平方米占3%，301-400平方米占3%，400平方米以上占1%。

从求租调查样本能够看出，东莞市的中小经营户是商铺市场的主力消费群，以后小面积的出租市场相对活跃。

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[关键词]

意向月租金（元/月）

两千五以内租赁活跃

调查结果显示：求租样本对支付商铺租金相对偏低，要紧集中在1001-1500元、1501-2000元和2001-2500元3个价位，选择率分不为22%、20%和20%，占据了六成的样本数量。其他价格的租金占有率分不为：1000元以下为14%，

2501-3000元为10%，3001-4000元为7%，4001-5000元为5%，5000元以上为2%。

从数据能够看出，在商铺租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低。

[关键词]

承担物业治理费水平（元/月）

1.1-2元大众化

调查结果显示，求租方普遍同意的1.1-2元/月.方的物业治理费，共有378份，占55%。同意其他物业治理费的求租样本量分不为：1元/月.方以下为158份，占23%；

2.1-3元/月.方为117份，占17%；3.1-4元/月.方为28份，占4%；4.1元/月.方以上的为8份占1%

。

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[关键词]

装修标准

租赁装修是主流

调查结果显示：求租样本对承租商铺要求无装修的比例较大，占总回收样本的92%；

要求装修的调查样本占总回收样本的2%；对商铺是否装修无所谓的样本占6%。可见目前市场上以商铺未装修为主流的特点符合租户的要求。

[关键词]

阻碍租用因素

价格与位置起决定作用

调查结果显示：在阻碍写字要求租市场方面，阻碍缘故依次为价格、位置、周边环境、物业治理、质量和升值潜力。各大因素的样本占有率分不为：价格占32%；位置占28%；质量占8%；周边环境占20%；物业治理占12%；升值潜力为0。

由此可见，求租方最关注的是租金价格和位置咨询题，讲明东莞商户求租方不但期望价格合理又在乎选址地理位置，具有良好的经商意识。

中央生活区商铺A区：商铺比重合理租价稳步攀升【区域描述】

中央生活区商铺A区，东起新源路旁边的光大花园，西至东莞大道边的凯旋城，南靠长泰路沿路的东泰花园、阳光假日和阳光澳园，北临鸿福东路以南的火炼树村。本区域经中信地产、光大地产等数家开发商十多年等的开发建设，差不多成为东莞市城区居住人口最为密集的地点之一，也是东莞市以后的大型高档住宅集中开发的区域之一。

目前该区域拥有凯旋城、东泰花园、怡丰都市、阳光假日、阳光澳园、景湖春天、光大花园、尚书苑、国泰明苑等众多楼盘，居住人群以中产、白领为主。另外，区域内还居住着火炼树村、洋田沥新村等村民及大量的外来打工群体，其消费劲尤为突出，商业交易市场十分活跃。

【商铺现状】

区域商业核心已形成

中央生活区商铺A区的商铺要紧由社区内街商铺、社区沿街商铺和大型百货商场组成，其中社区内街商铺、社区沿街商铺是要紧的存在形式，占主导地位。

人口密集带旺商铺市场

社区内街商铺要紧代表是中信东泰花园，该花园社区南临四环路、西靠东莞大道，目前已建成五个大型街区，开发面积在50多万平方米，并建有菜市场、食街、游泳池、网球场、医院、幼儿园、住客会所等多项生活配套设施。据，东泰花园已有5000余名业主，逾15000人入住，是东莞市规模最大、配套设施最齐备、入住人口最多的生态园林社区之一。

据不完全统计，该区域内的居住人口在十万人左右，在东莞市属于人口密集度较高的区域。

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区域商铺繁华地段明显

在社区沿街商铺方面，该区域以怡丰路和银树路最为繁华，在业态规划方面又以怡丰路较为统一，差不多已形成集美食、休闲、精品为主特色饮食商业街。同时，佳驹实业后续开发的怡丰都市广场进一步增强商业街的吸引。据了解，商业街全长860米、拥有面积在50平米至800平米不等商铺，新增面积高达4万多平方米，进一步的丰富了该地段的商业气氛。

另一商业旺地则是银树路，该路段的规划不像怡丰路那样有统一，有明确的定位和治理，要紧缘故是银树路商铺开发由几家开发商负责，商铺推广方面也存在时刻差。然而银树路却是东泰花园、阳光假日、景湖春天等多个楼盘的要紧出入口，带动了银树路的人流量，无形中补偿了其不足，这也是该路段相对繁荣的要紧缘故。

从目前的商铺进展情形来看，商铺以怡丰路和银树路为中心点，向四周延伸到金树路、红棉路、金锡路等路段扩展。

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【商铺调查】

区域商铺投资回报稳固

据了解，2002年中信东泰花园泰和路沿街销商铺售价格在10000-12000元/平方米左右，这时的东泰社区商业市场已具有一定的规模和吸引力。2004年期间，该社区内街商铺售价在7000元/平方米左右，开发商存量商铺售价在6000-6500元/平方米，市场上的商铺月出租价格在35-42元/平方米；在社区外沿街商铺方面，商铺售价在15000-16500元/平方米，商铺月出租价格在50-65元/平方米。

住宅项目提升区域商铺价值

2004年以来，随着中央生活区房地产业开发的加速，如阳光假日、阳光澳园、国泰明苑等中高档楼盘的相续建成，区域内的居民消费劲得到进一步的提升，商铺市场进展形势十分大好。

据了解，近两三年来，该区域的商铺月出租租金以每年10-20%的速度快度增长，而商铺售价也因此水涨船高，年增长速度在8-15%左右。

沿街商铺：租金厚丰

售价接近3万元/方

截止2006年8月份调查结果显示，银树路（景湖春天路段）的沿街商铺月租金大约在60-80元/平方米，有部分商铺租金达100元/平方米以上，如景湖春天一间60平方米的商铺，月出租租金为4800元。该路段的商铺转让售价差不多在19000-21000元/平方米左右。在银树路（泰和路路段）的沿街商铺月租金差不多在65-80元/平方米，个不商铺月租金还超过100元/平方米，其商铺的转让售价与银树路（景湖春天路段）相差无几，投资回报率在6-9%之间。

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在怡丰路商铺方面，由于位置和经营业态阻碍，租金的价格起伏较大。调查结果显示，怡丰都市广场C座片区的月出租租金在30-45元/平方米不等，显现个不商铺高出或低于该价格区间，在沿怡丰路的怡丰都市A座到银树路交界处商铺租金相对较高，其月出租价格在100-200元/平方米，商铺的出售价格在26500-28500元/平方米左右。如怡丰路A座一间60平方米的商铺，其市场公布销售价格在168万元，每平方价格为28000元。

内街商铺：租售价走势稳健

两年升千余元

据了解，该区域内街商铺最具优势的社区当属中信东泰花园。要紧是东泰花园通过十年左右的进展，其社区内部配套设施差不多完善，居住人数庞大，完全具备了支撑内街商铺市场进展的条件。

记者在调查中了解到，目前东泰花园内街商铺月租金已由2004年的35-40元/平方米，升至2006年的40-55元/平方米左右，如东泰步行街的月租金在50元/平方米左右，步行三街的月租金在35-40元/平方米左右，东泰花园大道的月租金也保持在40元-50元/平方米的范畴。在商铺售价方面，截止2006年8月份调查数据内街商铺售价一样位于7000-8000元/平方米，比2004年的商铺售价每平方米高出1000-1500元，投资回报率在6-8%之间，有的甚至更高。

【走势分析】

年租售价格或升10-15%

2002年以来，东莞商业地产的进展能够用“快、多、大”来形容。快指的是时刻短，多指的是量数惊人，大指的是项目规模，这一切是目前东莞商业地产需求和价格走势相对疲软全然缘故。然而，中央生活A区商铺在整个市场不景气的形势下，逆势上扬多少让人感到惊奇。

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据统计数据显示，中央生活A区的商铺租售价格上扬趋势相对明显，从分析图的上涨幅度来看，其商铺以后的升值空间依旧存在，其中沿街商铺的价格走势明显高于社区内商铺上升幅度。

金信联行黄艳经理表示，目前该区域内的商铺租赁市场专门旺，专门少有客户将商铺拿出来销售，放盘量比起住宅少得“悲伤”，业主买了商铺后差不多都处于出租状态。在租赁稳固方面，内街商铺表现相对较好，沿街商铺转让略为频繁，如怡丰都市的商铺转让情形相对较多，要紧缘故在于经营的业态相对统一，加大了商家之间的竞争，这是商业街普遍存在的现象。从目前商铺的年租售数字来年看，以后的租售价格有望进一步上涨，估量其涨幅约在10-15%之间。

无独有偶，康乐地产一位陈先生告诉记者，这两三年区域内的租售价格的确上升了许多，有些商铺的租金上升了近50%左右，要紧缘故是新开发楼盘直截了当带动了其价格的上扬，如东泰花园步行街的商铺，有些在几年内已翻了一翻，而且目前还有连续上升。

【区域展望】

商家看好金树路商铺

业内人士分析，该区域商铺租金与售价的上涨，讲明了该区域内的居民消费潜力依旧专门大，商铺市场拥有较大的进展空间。但投资者必须看清一个咨询题，这确实是区域内的商业项目明显少过住宅项目，专门是没有大型商业项目。也确实是讲，商铺市场能否做兴盛起来，需要与区域内的居住人口形成一个合理的比例。

从投资的角度来看，该区域是东莞中央生活区的要紧组成部分，随着都市建设步伐的持续深入，原有的村落居住形式将被进一步打破，将会有更多的住宅项目显现，商铺的投资和经营前景会变得更好。其中，金树路的进展前景最为看好，缘故在于金树路北接国泰明苑和尚书苑，临近第一国际和国际会展中心，南交怡丰路，其沿路两旁均为村民房，如果该区域进行全面开发势必会显现一条新的金树路商业街，因此许多商家表示看好金树路投资前景。中央生活区商铺B区：消费劲欠缺商业市场尚未形成【区域描述】

中央生活区商铺B区东起光大景湖蓝郡，西至东莞大道，南起世纪城、北至长泰路。该区域包括了众多地产项目，光大景湖蓝郡、金地格林小城、以后世界花园、新中银、世纪城等。有如此之多的楼盘坐落于此，聚拢宏伟路与四环路双向人流，务必集合大量消费群体。

【商铺现状】

社区成熟

商铺进展稳固

该区域由于集合大量住宅楼盘，社区内街商铺和社区沿街商铺的开发较为普遍。该区域包括有世纪城、现代经典、格林小城、新中银金色华庭、以后世界花园、东峻珊瑚湾畔、景湖花园P区等商品房居住小区。世纪城有一条自己的风情商业街，现代经典、格林小城等社区都有自己的沿街商铺。该区域建有游泳池、网球场、菜市场、幼儿园、会所等，生活配套设施完善，人口入驻率较高。

关于商家而言，有人的地点就有生意，况且是人口集中的社区。为了解决小区业主的生活便利及休闲购物的乐趣，专门多进展商都会设置一些面积作为商业配套，如临街商铺或小区商场铺或内街铺等。在该区域这种商铺量较少，辐射面要紧是针对小区居住的人口。由于社区商铺相对其他商业地产而言，面积不大、价格不高，因此众多业主在购买了住房之后，也会考虑购买商铺作为长线放租，如此一来，收租容易，且每天还会看到自己物业的经营情形，内心塌实。

据记者调查发觉，该区域路段商铺经营的行业大多是能满足住宅小区内日常生活需求的行业，同时污染较小，像小超市、书店、洗衣店、花店、水果店、窗帘、家电、音像产品、快餐、服装、药店、玩具店、茶叶、凉茶甜品、零食、家居饰品、美容美发、装修、家政服务等，经营该区域店铺的店主告诉记者，自从开业到现在生意一直比较稳固。

从开发的情形来看，该区域社区商铺的开发差不多形成了一种模式，只要有住宅势必就会多多少少推出一些社区商铺。从市民投资热情来看，据有关方面调查显示，由于该区域一些楼盘入驻率较高，且居住人口要紧以外来人口为主，具有一定的消费能力，因此该区域推出的社区沿街商铺专门被投资者看好。

据记者调查发觉，目前位于宏伟路段大部分沿街商铺由于地理位置优越，容易集合人流，因此销售情形良好。

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【商铺调查】

据了解，金地格林小城一期推出商铺共有70间，面积以50-80平米为主，也有小部分面积在30-40平米及100平米以上；商铺内举架高，可方便业主以经营为目的进行自主分隔，可全部也可部分做成二层阁楼形式，如此有利于更好的利用空间；价格由于位置的不同共分三种价位，临四环路一带价格最低为10000元/平方米，小城内部商街区的铺位价格为13000元-16000元/平方米，临宏伟路段价格最高为16000元-20000元/平方米，另外也有个不铺位由于位置及面积缘故价格低到8500元/平方米。

沿街商铺：

路段直截了当阻碍商铺租金售价

据调查结果显示，宏伟路段（金地格林路段）的沿街商铺售价在20000元/平方米左右，租金大约在60—90元/平方米，例如金地格林一间90平方米的临街铺面，每月租金为7000元。在新中银邻近（靠东莞大道）的沿街商铺月租金差不多在40-70元/平方米，个不商铺会到80元/平方米，例如一间90平方米的商铺其租金仅是3700元。该路段商铺的转让售价大约在12000元/平方米-17000元/平方米，如一间46平方米的商铺其售价是550000元，每平方米价格为12000元。[NextPage]

在新中银（靠东莞大道）商铺方面，由于位置和片区经营的阻碍，商铺的租金售价幅度比宏伟路段稍低一些。调查结果显示，东莞大道邻近也集中部分住宅小区，其中包括新中银、世纪城等。相对东莞大道路段人流比较少，况且周边商铺产品经营并不丰富，这对该地区的租金及售价造成一定阻碍。目前该片区的商铺量较小，包括一条世纪城百米长的风情商业街，要紧是60-120平方米之间，月租金为40-70元/平方米左右，也有个不商铺高于或低于该价格区间。该地段商铺的转让出售价格大约在9000-16000元/平方米左右，如新中银一间46平方米的店铺其售价为560000元，每平方米12000元左右。

内街商铺：

租金售价涨幅平稳

记者在调查中了解到，该区域内街商铺相对集中于小区内，租金40-60元/平方米左右。近两年价格涨幅并不是专门大。金地格林小城内铺租金相对高一些，大致在60元/平方米左右，也有部分高出60元。在商铺售价方面，一样都在9500-16000元/平方米之间，从2005年到2006年分析看，整体售价高出800-1400元/平方米左右，有些甚至更高。[NextPage]

【分析展望】

完善配套设施

商铺前景可观

据调查结果显示，社区商铺一样以经营与生活有关的内容为主，如便利店、药店、餐饮、日用品、超市、美容美发及地产中介等。近两年，随着周边住宅楼盘的成熟，入驻率提升，越来越多的人看好社区商铺的以后进展。

在投资方面，业内人士分析，投资社区商铺，小区的进展前景是众多投资客所关注的重点，小区商铺投资由地段、主力店、进展商、投资时机、人气和消费劲等因素来决定投资前景。该区域楼盘素养较好，加上位于都市的以后进展方向上，是东莞中央生活区的重要组成部分，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码。另外，该区域商铺的业态组合具有集合人群的综合功能，消费环境优美、消费商品档次和价格较为合理，娱乐休闲的设施及服务治理差不多到位，即近看交通，远看业态。

现时期较为成熟的社区商铺如宏伟路段（金地格林），经营专门成功，也受到诸多投资客户的追捧。该小区内商铺差不多成熟，面积在40-80平方米左右，区内以外来人口及年轻白领居多。以后周边例如以后世界、新中银二期金色华庭等楼盘交楼，周边的人流量势必增大，消费能力上升，因此有许多投资者和商家都看好该路段的投资前景。东城大道商铺区：商铺量过大部分旺铺难旺【区域描述】

东城（纵）大道商铺区以东纵大道、东城大道两路为双轴线，形成一个椭圆形商铺片区。东纵大道将东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连成一体，总营业面积接近100万平方米，是东莞最成熟的老商业进展中心。

另外，东城大道片区，商铺区已见雏形，从东城百佳到东城步行街，东城美食街，从雍华庭到星河传奇，整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路。

【商铺现状调查】

片区印象

不可否认，东城在莞城人们的心目中早已有了“城区商业中心”的地位了。从服装、家电、百货、零售、饮食、娱乐，几乎所有的消费项目，东城都专门明显占据着中心的优势。

提到莞城内的商业中心，大多数莞城的人们应该都会；联想到东城。围绕东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连在一起的商务圈，总营业面积接近100万平方米，东纵大道差不多成为东莞新的商业中心，从而有力推动城区商贸流通经济的高速进展。

按理讲，东城邻近不管是人流量，依旧周围人群的消费能力，都理应是个哪里开店哪里赚的“肥肉地带”，只是让专门多人疑咨询的是，看似旺盛的东城商业区，人气却并不旺。

租金现状

2004年往常，本片区的大多商铺租金在120-140元/平方米，部分商铺甚至不到100元/平方米，然而04年之后，除了百佳邻近租价格外高，达到近300元/平方米之外，本片区从04年开始，租金大多是在150元-180元/平方米，100元/平方米以下的商铺几乎没有了。

世博一位铺主告诉记者，他觉得邻近的租金并不是太高，有关于东城中心位置来讲，大多数的铺主依旧能同意的。

铺位状况

从几家地产中介了解到，该片区经常有租户租了两三个月经营，就退掉了铺位。

以后地产的负责人告诉记者，该片区在专门多市民眼里，是繁华至极，然而事实上，是一种虚妄的繁华，繁华的表层下。饮食类的店面在那个片区相对来讲是生意好些的，然而这只限于那些比较有特色的店。本地人关于饮食比较讲究，要么在家吃营养家常饭，要么确实是朋友聚在一起，去一些专门有特色的店，本地人大多有车，经常是慕名而去一些特色饮食店，因此就可不能局限于这一片地点，而往往会开车去镇区或者不的区域。服装店情形相对更糟一些，许多高消费人群钟意的品牌。那个片区压根就没有，而且也没有什么特色的店子，因此他们都不大情愿去那儿购买。然而因为也差不多上品牌店，关于低收入的人群来讲，他们又只能是可望而不可及。

一位从虎门批发市场进货的方小姐透露，她本以为把虎门进来的衣服在东城步行街卖，会比在虎门卖低端服饰赚得多，想不到生意冷清得厉害，她做了几次打折促销活动，也不见有所气色。只好又转回虎门市场去了。

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【商铺分析】

商业地产大背景

1997年10月，世界零售巨子沃尔玛进驻东莞东纵大道东湖花园；2000年，城区最大的家居超市光辉家居中心落户东纵大道；2001年底，东莞家电销售巨子时尚电器从虎门挥师莞城，进驻东纵大道罗沙大厦；2002年初，东莞最大的家居建材装饰市场新兴装饰材料城在东纵大道旁的罗沙村落成；2002年12月，东莞最大的民营百货业巨头天和百货将总部从樟木头迁至东纵大道盈锋广场；2003年10月，中国最大的家电销售巨头国美电器与香港零售巨头百佳聚福豪苑店相继在东纵大道周边落户；2003年10月28日，占地32万平方米的东莞首个复合型商业航母——地王国际广场在东纵大道仰头开盘；与此同时，在中国经营高档名牌产品最具权威的友谊商城落户地王广场。种种迹象表明，东纵大道正成为东莞商业和商业地产的焦点。

2003年，东城区已集合了国美、百佳、时尚电器城、沃尔玛、君豪商业中心、天和百货等大型商业项目。2004年包括世博广场、地王广场、华南MALL在内的诸多巨型商业项目开始进入市场。目前，东莞差不多成为中国大型百货超市布点最为密集的都市之一。

以东纵大道为主轴线的，围绕东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连在一起的商务圈，总营业面积接近100万平方米，东纵大道差不多成为东莞新的商业中心，从而有力推动城区商贸流通经济的高速进展。

反过来讲，随着这一片区商业环境的热起来，周边的地产项目也受到了一定程度的阻碍。1997年10月，全球零售业巨子沃尔玛挺进东莞，其选点就在东纵大道的东湖花园，地处东莞城区核心地带的东纵大道，成为市民购物消费的要紧去处，一时刻，东湖花园楼价暴涨，一套不到80平方米的两房一厅单位月租金难道高达2500多元，而东湖花园的地铺价位最高达1200元/平方米，东纵大道商圈魅力初显。

商业地产“造城”运动，解决了东莞的商业环境与都市进展不和谐的咨询题，填补了东莞中高消费领域的空白。

商品定位：尴尬中求生存

调查中发觉，咨询一些东城大道和东纵大道周边楼盘的一些居民，他们购物是否喜爱在东城步行街或者海雅、天和之类的商场，他们大多是否定的回答。而周边的一些出租房的住户，他们的回答，也是否定的

。

答案是一样的，缘故是截然不同的。

东城邻近的社区业主们，大多是高收入者，他们除了买一些日常用品或者储备食物情愿在邻近的商业地带去购买，其余如服饰、珠宝、化妆品之类的产品，他们更加情愿去广州、深圳或者香港。“东莞近几年进展是专门迅速，然而没有哪一个地点让我觉得购物舒服，因为我觉得目前东莞还没有一个好的购物环境和购物氛围，买东西没什么感受，而且专门多我喜爱的高档品牌那个地点全然就没有。”金湖湾花园的一位叶女士如此告诉记者。

而居住在欢乐时刻邻近的一套出租屋的陈小姐则告诉记者“太贵了，只能是看看不买，最多也确实是偶然拿了奖金去奢侈一下买套漂亮的衣服。”

高收入的嫌没有好的购物环境而选择开车去不的都市买东西，而邻近低收入的居民更情愿选择南城步行街之类的购物场所，他们能同意。东城步行街是个专门好的例子，定位尴尬决定了看似旺盛的商业地带，事实上隐藏着冷清。

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【商铺展望】

期盼规划带氛围

因此，东纵大道也有需要摸索的咨询题，确实是整个商业物业的布局，整个东纵大道和东城大道，每个位置应该有几种业态的分布，这方面一定要专门明确，否则的话就会造成重复投资。

有房产专家讲过，“商圈越大，越有进展前景。”而从那个片区来看，也不难看出，如果只是局限于现有的那个小片区，按照目前的进展趋势来看，该段铺位的租金应该可不能见涨，而如果政府规划将那个商圈扩大，事实上对那个片区更加有利，商业环境更浓厚了，铺位的租金也会随之期望东城（纵）大道那个商贸黄金街不仅立足于东莞，立足于当地居民以及外来的流淌人口的商贸，还要立足于粤港经济一体化那个大环境。珠三角地区要打造都市群，而不是一个一个的都市，而是一个大广州的概念、大深圳概念。在如此的一个都市群概念的背景下，假定我们在那个都市群的进展过程中有一条轻轨，到佛山、到广州、到东莞、深圳、香港等几个地点连接起来，东纵大道的商业那将会是另外的一个格局。

有特色会更旺盛

这是该片区的硬伤。谈起“特色”二字，不得不让东城的人们对这一片唏嘘。如此繁华的商业地带，却没有出现出繁荣的消费。开发商和经营者们是时候摸索一下特色经营了。全国知名的武汉吉庆街，街道上的各饮食店，门口都浓郁湖北特色的吹拉弹唱表演，整条街出现出一派人们其乐融融的饮食氛围。像上海的城隍庙邻近的商业带等等，差不多上全国知名的消费胜地，许多外地人都会慕名而去。这就不仅仅是吸引周边地区的消费，而是更多的其他地区的消费者也会带动这一片的消费。南城商业街商铺区：市场定位略高消费劲有待增强【区域描述】

南城商业街商铺区东起胜和路、元美路，西至运河三路，南靠新基路，北到建设路。从2002年开始，南城区斥巨资兴建的南城富民步行街、银丰路饮食一条街以及宏远地产开发的东莞副食百货龙头批发市场——宏远副食百货批发市场、宏景美食广场、宏辉商业广场，托出了“南城商业中心区”的实地面貌。

此外，银城酒店（五星级）、宏远酒店（四星级）相邻咫尺，构成了东莞又一个商务中心；中国银行东莞分行以及近乎所有国内其它几家知名银行的分支机构，密集地分布在这一区域内，为“南城商业中心区”提供了强有力的金融服务和支持；学校、医疗机构、邮局等其他大型配套为“南城商业中心区”提供了完善的都市配套。使“南城商业中心区”趋于合理和成熟，日后将逐步成为“南城板块”内的第一个黄金商业区域。

【商铺现状】

南城商业街商铺区要紧由沿街商铺、步行街和百货超市组成，其中步行街和沿街商铺是整个区域商铺的主体。

人流带动步行街商铺

南城商铺区域要紧代表的两条步行街是富民步行街和银丰路。富民步行街一头连接莞太路一头连接运河路。该步行街全长1.2公里，有“中国的香榭里舍大街”之称，是华南地区惟一通观光小火车的步行街。环境文雅，有着丰富的人文景观，集购物、娱乐、休闲、扫瞄等多种功能于一体。周边拥有景湖湾畔、江南雅筑、宏景中心、都市假日、活力康城、江南世家等众多楼盘，除景湖湾畔与江南雅筑是新开发楼盘，其他楼盘的入驻率都专门高。这就拥有了大量稳固的消费群体，同时还有专门多工业区，众多外来打工消费群体也加入其中，那个地点的消费能力不容忽视。另一处步行街则是以特色饮食为主的银丰路，也被称为“中华风味美食街”。据了解，银丰路是南城区的样板路，商业专门兴盛。

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在该区域沿街商铺方面，莞太路两边的商铺尤为突出。东莞大道——总长约10公里，最宽处达120米，人车分流，景观丰富。十横：包括胜和建设路、银丰路、西环路、富民精品步行街、新基大道、育才路、五环路、周溪大道、白马大道、南外环路等连接沿河路和莞太大道的十条横路，形成南城旧区的路网骨架，进展商贸、服务、娱乐等项目。

大道的沿街商铺，相对地独立于市场，自主性较强，既可享受市场的繁荣，经营又可不受市场的束缚，既降低了投资者的投资经营风险，也使得投资者更能获得长期而隐定的回报，真正实现双重保值，双重保证。

【商铺调查】

步行街商铺：租金涨幅稳固

据了解，南城步行街共有商铺300余间，面积以20-80平米为主，小部分面积在100平米以上。2003年1月试业的南城富民商业步行街，起初在南城政府免税政策的扶持下，负责经营的富民集团提出了对铺租租金进行一年全免的商业策略。这一招吸引了许多商家前来租铺投资，300多间商铺全部租赁完毕。商铺每月出租价格一样在80-100元/平方米之间，也有个不商铺高出这一出租价格，如一间20平方米左右的商铺其月租金为4000元。有一些面积过大的商铺其租金相对低一些，如一间100平方米的商铺其每月的出租价格为6000元。

银丰路美食街要紧是经常特色美食为主，商铺面积60-1000平方米不等。商铺每月出租价格一样在120-180元/平方米之间，位置好一些的价格还会更高一些。一间90平方米的商铺每月的出租价格为18000元，每平方米的出租价格为200元。[NextPage]

沿街商铺：

租金售价变化不大

据调查结果显示，莞太路段的沿街商铺售价在18000—25000元/平方米左右，租金大约在80—120元/平方米，例如靠近银丰路一间120平方米的临街铺面，每月租金为9600元。在宏远酒店邻近一间80平方米的商铺，其租金为每月8000元。

在调查中记者了解到，也有一些沿街商铺因为不方便停车而没有专门好的租金。例如一间70平方米的商铺因为周边停车不方便，出租好几个月都一直无人咨询津，最后店主不得不低价出租，70平方米每月租金4500元，每平方米65元左右。

【走势分析】

步行街开业时刻不长，货品价钞票偏高，以及许多东莞人选择到香港及广州等地购物等缘故，导致步行街“不太旺”。莞城目前的旺街仍旧集中在开业历史较长的新丰路、新芬路、西正路、北正路一带，那儿集合了各式各样的商家店铺，专门是服装商铺，人流从早到晚都专门旺。而步行街由于开业的时刻还不算长，还不太为市民所熟悉和同意。

与此同时，步行街的货品价钞票相对较高，这让专门多逛街的市民看的多，买的少。因此开业一年多之后，专门多商铺因为租金压力纷纷转让。据了解，南城富民步行街内的商铺的定位没有东城那么高，然而由于地属宏远工业区，消费人群集中在邻近工厂的打工一族。对打工者一个月几百块的工资来讲，南城富民步行街上的商品也是“奢侈品”。南城富民步行街有关负责人告诉记者，在那个地点，反而是一些“三元店”、“五元店”成为最红火的店铺。然而，由于步行街的装修成本及铺租，走低端路线无疑有一定难度。

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【区域展望】

以后步行街商铺价值有望提升

业内人士分析，广州的北京路和深圳的东门差不多上从传统的商业街演变而成，有悠久的历史和强大的关注度，最重要的是它差不多成为市民消费适应的一部分，加上其名声在外，因而吸引和集中了专门多外地游客前来消费。

东莞不同，由于原先的交通压力较大，如果把原先的传统商业街改造成步行街，势必加重交通的压力。在这种情形下，政府和商家因此开发了新的步行街，惋惜，一条步行街的真正成型，是需要时刻和市场去培养的。

目前政府和商家在持续摸索和探究。南城和东城的步行街增加了咖啡店和西餐厅后，人流量明显增多，许多服装商家的生意专门好。因此有人提出，步行街应多吸纳一些饮食店铺来增加人气，让市民先同意步行街的购物环境。也有人称，从目前情形看，如果步行街只是一条单纯购物的街道，可能专门难和传统的商业街竞争，如果在该街道上能够引入一些休闲娱乐场所，同样会吸引更多的人来步行街娱乐，如此做，关于引导更多消费者到步行街购物无疑是大有裨益。行政中心商铺区：消费市场不足制约商铺进展【区域描述】

行政中心商铺区东临簪花路、东莞大道，西至莞太大道，南靠三元路，北接体育路。该区域包括市人大、市政府和市政协在内的数十个副处级以上单位在此内集中办公，并配有中心广场、图书馆、玉兰大剧院、科技馆等等项目，是东莞市最具阻碍力的行政、文化、商业区域。

目前该区域拥有第一国际、稻花村、菊香苑、石竹花园、星辰大厦、华凯豪庭、健朗花园、黄金花园、七宝一居等众多住宅楼盘。另外，区域内还拥有大量的商业地产项目，如胜和大厦、华凯大厦、华凯广场、鸿禧中心、联通大厦及部分在建商业项目。

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【商铺现状调查】

租赁价上升

消费劲有待提升

据了解，行政中心商铺区的形成要紧得益于新都市中心的建设与开发，大量商铺的面世时刻在2003年以后。早期商铺要紧集中两个地点，一个是稻花村、菊香苑、石竹花园组成的商铺区，共开发住宅数约2300多户，以围绕楼盘的沿街商铺为主，并配有一个肉菜市场。另一个地点以塘贝市场的商铺为主，并向莞太路弧形延伸。商业业态相对单一，以经营居民日常用品为主。

业内人士表示，行政中心周边商铺街在2004年底才初显规模，通过2005年一年的经营和业态调整之后，直到2006年商铺的商业氛围才逐步浓厚起来，但由于区域内住宅项目不多，商铺经营情形较差，消费劲还有待进一步提升。

调查结果表明，2006年以来，第一国际周边和健朗花园邻近商铺租赁价格有明显提升，其中元美东路（第一国际路段）沿街商铺由2005年50-60元/平方米/月提升到2006年60-100元/平方米/月。另外，石竹路也一改原先有价无市的局面，每平方米月租金从40-45上涨到50-55元左右。

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记者在调查过程中发觉，2006年区域内商铺租金之因此上涨，专门大程度受新开发项目租金定价的阻碍。如胜和路华凯大厦和金盈大厦租金定价，使塘贝市场邻近个不商铺租金上扬；第一国际商铺租金定价也同样带动了元美东路沿街商铺的租金。

在商铺供应方面，由于受到规划、投资适应和政策阻碍，市面上可售商铺并不多，其价格差不多在7000-20000元/平方米，价格高低与街道大小、位置的专门大关系。如元美东路中临近国际会展中心路段比靠四环路路段的价格相差近一倍。

从统计的出租数据来看，商铺租赁要紧依旧集中在早期商铺地段，要紧缘故在于这些地点商铺差不多形成消费适应，消费者在认知度也相对较高。租赁和入驻率相对较差的商铺或项目要紧分布在鸿禧中心、华凯豪庭、第一国际，低出租率讲明了该区域消费劲还有待加大。

【分析展望】

商铺空置率偏高

写字楼密集地或先旺

从调查商铺经营情形来看，商家的营业额有所上升，消费群体的总体水平也明显提升，讲明区域的吸引力和消费劲正在逐步上升，但意味着商家的利润明显增加。究其缘故，商铺的整体租赁价格也出现同步上涨的现象，商铺的转让率相对较高。

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在业态方面，除了第一国际的商业业态比较丰富外，其他地段的业态相对单一，多以品牌商家和餐饮业为主。另外，区内消费劲不大也进一步弱化业态的多样化，如商场撤场现象比较严峻。

整个区域内商铺空置率高和转让频率快比较突出，区域消费劲不强是硬伤。如稻花村、菊香苑、石竹花园组成住宅区，尽管通过近十年的进展，但入住率只有70-80%，而华凯豪庭的住率在40-50%左右，黄金花园和七宝一居也存在相当比较的空置房。由此可见，在短期之内消费市场专门难迅速提升，商铺经营难的咨询题短期内不可能得到改善。

从都市进展角度而言，该区域的商铺市场依旧有专门强的上升潜力，其写字楼密集地段有望繁荣起来。另外，新行政中心的持续完善有助于该区域商铺的进展，以后进展前景相对较好。花园新村商铺区：商业氛围下降区域面临重新定位【区域描述】

花园新村商区要紧由东起外环路、西至运河西路，中起花园路，南起西正路、市桥路、学院路，北到红荔路、育华路围成。

据了解，花园路一带要紧有花园新村、富雅花园、怡苑花园等较早开发的房产项目，红荔路则有东升大厦、吉之岛等商业地产项目，新世纪河畔广场等建筑则分布在运河西路一带。育华路则有花街18、平民新村等建筑物。

【商铺现状】

整体商业氛围较好

位于莞城区的花园路两旁布满了商铺，记者粗略数了一下，约有400间左右。在这些商铺中，有经营建材、服装、餐饮等各类门店，其中，二手中介所就有8间，包括满堂红、大地等较为知名的二手中介公司也在该条街上设置门店。

从地理位置上来看，花园路西连运河东路，东接红荔路，该路尽头确实是吉之岛。从东门路到吉之岛，花园路刚好起到一个交通连线的作用，正因为此，花园路中间地带理所因此成了名副事实上的“国道”，而沿街商铺门前的过道则成了市民逛街的“专利”，这事实上为记者统计花园路的人流量奠定了一个基础。

在花园路一服装店门口处，记者站了约有60分钟时刻，在这段时刻内，记者了解到，共有48人从记者周围走过，由此运算，该条街的人流量达到0.8人/分钟。（不包括对面商铺的人流量）。记者专门注意到，其中，有6人进了该家服装店，还有8人进了邻近的服装店，有20人到里面去饮食店，还有3人则进了一个便利店，其他人则是通过该条街，并没有逛任何一家商铺。(该数据或许不能如实反映出该街的真实人流量，但也从一定程度上讲明了该条街商铺的经营情形)。

随后，记者又分不走访了红荔路、运河西等沿街商铺，红荔路一带商铺要紧以经营建材类产品为主，而运河西则以价值较高的品牌服饰及珠宝、眼镜钟表皮具为主，就在这条街上，集合了8间银行储蓄所。

由于红荔路邻近吉之岛，作为一间连锁超市，吉之岛以其购物环境的相对舒服性集合了一定的人气，红荔路得地利之便，因此，该路商铺整体商业氛围较好。

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【商铺租售】

红荔路商铺租价较为合理

记者通过调查了解到，花园路沿街近有400间商铺，这些商铺是先由某进展商整体买下产权，然后他们又以分散出租的方式供经营者经营。由于所处地段不同，各间商铺租价和售价也因而发生改变。据了解，该街商铺面积从6平方米—200多平方米不等，平均租价在100元—200元平方米之间，出售均价则为3万元/平方米。据了解，该路沿街商铺在租期上并没有严格限制。

据沟通调查得知，由于该街整体商业氛围不够浓烈，部分业主认为租金价格过高，并预备退出，少量已租出空置商铺需要2－5万转让费。

举个例子。同样经营建材类门店。张先生在花园路租了一间面积约50平方米的门店，月租金是130元/平方米，按此运算，张先生每个月的月租金是6500元/月，那个地点还不包括相应的卫生费用。

跟张先生相比，门店设在红荔路经营的王先生则显得有点幸运。据他介绍，他在该路彩怡名居建材城一楼租下一个铺位，租金为88元-100元/平方米，面积为50平方米左右，因此他一个月的租金大致5000元以内。

记者通过调查得知，该建材城二楼租金为45元-60元/平方米，物业治理物为18元/月。部分同意采访的商铺经营者都表示，相比较花园路一带地铺，红荔路价格相对合理些。

此外，记者了解到，入租前，需要交纳两个月月租作为定金（毁约不退）；入驻给予2个月免租期。签订合同，租期一样为两年；从第二年开始，租金整体上调10%。

据了解，该物业原由一家经营治理公司进行整体招租，但由于租金高、经营治理不善、入租率低，最终被某地产公司收回，并对物业进行重组、更名。重组后，仍有少量商家退出。

花街18占地9.4万平方米，建筑面积18万平方米，有680套住宅和4.6万平方米的商铺，是一个规模适中的主题式街区。

据了解，花街18现已推出的商铺定价在1万－1.6万元之间，出租均价则为100元/平方米左右。

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【商铺分析】

商业定位决定商业氛围

据了解，早在五年前，花园新村与市桥—运河商圈是同等火爆的商业集合地，也是东莞商铺租售最高的地区之一。那时，该路要紧以经营饮食一条街而闻名东莞，“到花园新村吃饭”也曾一度成了许多东莞人适应用语。到了2001年，有关部门对这条商业街进行改造，餐饮店瞬时变身成以经营服装鞋帽为主的时尚商品，但较高的价格让市民流连多、购买少。一见证该条街进展过程的地产中介告诉记者，他在前几年也是在这条街做餐饮生意，据他透露，那时候，他一个月能够净赚7、8千元，后来随着该条街的重新定位，他也改开服装店，然而不到一年就关闭店门，现在又改行做地产中介。

业内人士表示，商业地产与住宅地产模式的不同在于商业地产还要加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。而商业评估最重要的是要解决它的商业定位咨询题。该位人士同时表示，应该讲，花园新村早前的定位还算比较明确，抓住了商品经营的特色，迎合了当时大多数东莞人饮食的消费适应，但后来随着有关部门对这一经营的重新定位，直截了当导致该条街人气的下滑。可能是为了保住人气的缘故，后半段的花园新村并没有过多的改变，仍旧以餐饮为主。但餐饮需要的大面积停车位也成为那个地点连续进展壮大的硬伤。

商业圈有效形成应评估多重指标

从居住人群分析，花园新村居住人群的改变也是导致该区域商业进展遇到阻碍的一个重要缘故。据了解，作为东莞商品房较早兴起的一个代表，花园新村的显现曾是上世纪90年代初大多数东莞人置业的一种理想之地，它同时也是当时许多港澳人士在东莞的要紧居住场所。应该讲，当时住在花园新村的人差不多上相对比较有钞票的人。而事实上，当时支撑这一条街兴盛进展的还远不止花园新村的住户，花园路周围一带还集合着多个住宅区，这为该区域商业的进展提供了一定的人气基础。

随着都市向东部进展规划的日愈实现，东城俨然成了东莞人置业的另一片理想之地。在此背景下，曾住在花园新村以及周围一带的高端人群纷纷迁至东城，花园新村居住人群由此发生了重大的结构变化，目前住在该区域的人差不多上以中低端群体为主。

业内人士表示，区域商业圈的形成，应该同时考虑到商品定位、商业业态以及居住人群等方面的因素，就目前花园路商业的现状而言，大多数业主对该路100—200元/平方米商铺租价普遍感到较高并不是“无病呻吟”。“经营者所追求投资回报率必须建立在商家赚到钞票的基础上，而这与整个商圈的商业氛围直截了当挂钩”。

【分析展望】

多重因素决定商铺价值趋势

从环境上来讲，运河治理差不多得到有关部门高度重视，据内幕人士透露，政府打算将投资10亿元用来治理运河。目前有关部门正在落实具体方案，坊间有传政府将会考虑用人造一条“暗河”来从全然上解决污水咨询题。不管政府采纳何种方式引流运河上的污水，有一点，我们要坚信，困扰运河许久的污水将会得到解决，运河一带的居住环境以及购物环境也将会得到明显改善。在此背景下，运河西沿线商铺的人气也将会活跃起来，这对提升花园路商铺的商业氛围明显会起到一定作用。

从商业定位方面来看，我们能够发觉，早前几年的花园新村是“饮食一条街”，讲起饮食的好去处，东莞人一定可不能忽略花园路的存在。但后来随着该路商铺的重新定位，人气突然下滑，尽管这与多方面因素挂钩，但作为新调整之后的商业定位，你不能讲它是成功的。因此，在笔者看来，该路商铺的升值与否，与其商业定位有着专门大的关系。

目前花街18正在郑重招商中，据该项目有关人士介绍，花街18是打造一种花样的生活。据此分析，该区域产品定位应该是以一种年轻时尚和休闲为主的商业态型。从地理位置上来看，花园路紧接花街18，因此，花园路能否借助花街18的人气，依旧要看回花园路的商业定位。因此，前提确实是花街18必须有着一个专门好的商业氛围。

笔者认为，以上各种因素将直截了当决定该区域商铺以后趋势走向。万江商铺区：新兴商铺集中地租赁相对疲软万江总站商铺区：新兴商铺集中地

租赁市场相对疲软

【区域描述】

万江总站商铺区要紧由莞穗大道、金鳌大道、万江大道三路组成的三角商铺区。莞穗大道沿线要紧有都会广场商业地产项目。金鳌大道有理想0769和阳光海岸地产项目。华南摩尔、盛世华南、江滨花园则分布在万江大道沿线上。

【现状调查】

整体商业氛围未见形成

从地理位置来看，万江大道正好处于万江区东莞总站邻近与五环路之间，坐落于东江河畔与万江。由于其地理位置相对优越，因此，沿线一带集合着多个楼盘，包括华南摩尔、盛世华南、江滨花园。

作为在万江区域较早开发的一个房产项目，江滨花园首期自上世纪90年代初落成之后，进展至今，项目差不多开发至第七期，据了解，目前居住在该小区的住户接近一万人。加上住在东江河畔周围一带的村民，仅该片区，就有好几万的住户。

记者通过在该片区走访得知，受多方面因素阻碍，该片区至今仍旧没有形成一条自发商业闹市街，在这种市场空白的基础上，社区商铺自然成为“香饽饽”。记者了解到，仅万江大道沿线一带，就有100多间社区商铺，再加上江滨花园小区内铺，该区域商铺总数已许多。

记者了解到，社区商铺商品经营种类众多，涉及到居民生活的各个方面，总的来讲，社区内高消费行业与低消费行业兼而有之，出现出两极分化现象。

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从事中介行业的曹小姐告诉记者，随着万江区房地产的持续进展，前来该地置业的人也在持续增多，目前居住在江滨花园的业主多为本区域和寮步镇等企业的一些中产白领。此外，随着万江区区域价值的进一步突现，投资客户也在持续增多。因此，放盘的业主也在持续增多，这在增加他们二手租赁房源的同时，小区住户的人员结构也出现出两种不同的特点。即一部分业主为中产白领阶层，另一部分租客则更偏向于中下阶层，因此社区内的商铺经营者也往往投其所好，查找合适自己经营产品的消费群体。

占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，投资数十个亿的华南MALL也落户该地段，据了解，目前已有8家世界500强零售企业入驻，数十家世界知名零售商承租。要紧商业合作伙伴包括德国麦德龙，阿玛百货，欢笑天地等国内外知名商家。华南MALL的主题策划是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅行、文化于一体的一站式消费中心，以一个全球商业典范的姿势屹立在东莞万江。不可否认，作为东莞乃至整个华南地区最大的商业地产项目，华南MALL在招商工作上确实进度较快，但就目前而言，商业氛围还显得不够浓厚。

位于金鳌大道的理想0769整个项目共分四期开发，据介绍，项目落成之后，将会有近6000名的住户。目前，第三期过程正在建设中。据招商部有关人员介绍，一、二期的商铺招商工作差不多接近尾声。

记者在现场看到，一期商铺要紧以便利店、花店和中介公司为主，二期商铺则以饮食和服装为主，由于大多数门店正在装修，再加上整个小区居住氛围还没形成等因素，该区域商铺氛围相对欠佳。

【商铺租售价】

租售价格因地段而异

据了解，万江大道江滨花园沿街商铺面积大多数在30平方米以下，出租均价为50元/平方米左右，而第七期沿街商铺则要贵专门多，商铺月租为5000—6000元；售价方面，第一至第六期为1万元/平方米左右，第七期则升至1.5—1.8万元/平方米。这种价格与位于金鳌大道的理想0769项目的社区商铺价格相当。据了解，该小区出租价格为63元/平方米，售价则为1.5万元/平方米。

相比较而言，位于莞穗大道的都会广场在出租和出售价格方面都要比万江大道的商铺贵些。据了解，同样是30平方米以下的商铺面积，都会广场的月租金为3000元左右，每平方米至少要100元以上。

同一个商区，什么缘故会出现商铺之间截然不同的租售价格？业内人士认为，个中除了地段因素外，最重要的依旧商品的定位咨询题。都会广场以经营服装、饮食和小饰品为主，目标群体重要锁定在中低端消费人群，包括一些中学生，结果商家整体经营状况都不差。都会广场一经营皮包生意的某店主告诉记者，前几天学生开学，他进了一批书包，结果一天下来全卖完，着实赚了一把。而一经营服装生意的某店主也告诉记者，他们进的货源差不多上以中低端且又不失时尚的服装为主，专门受一些中学生和工厂打工一族的欢迎。

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【分析展望】

轻轨提升商铺租售价格

从交通网络来看，2010年，珠江三角洲城际轨道将要开通，届时，随着通过万江区域轻轨段的全面开通，该区域的价值也将会得到进一步的凸现。业内人士表示，轻轨的兴建会在轻轨沿线显现明显的高层物业带，引起轻轨周边物业的普遍升值。关于轻轨开通后能够提升沿线区域物业价值也并不是“无章可循”。

2002年，北京在规划轻轨的时候，政府公告一出，轻轨沿线物业就升了20%。2004年重庆开通轻轨后，那儿的沿线物业也升了38%。

关于东莞万江区来讲，轻轨的开通对住宅地产和商业地产项目怎么讲有多大的升值空间？对此，有东莞业界认为，依旧在2000年的时候，万江房的价才卖到1800元，后来随着该区域市政配套设施的进一步完善，到了去年就差不多卖到3000多元。在商铺租金方面也如此，例如万江大道沿路社区商铺，一样三年就会上调一次资金，上调幅度在10%左右。

不论从其他都市的体会来看，抑或从市政配套得到完善后对本区域物业所起到的提升作用来分析，轻轨开通后将会更进一步提升该区的物业价值。有一个理论认为，都市的进展是以交通作为主导的，围绕轻轨车站，一平方公里升值会达到10—20%，甚至更多。从那个理论动身，以该区域轻轨邻近的商铺平均租金80元/平方米来运算，届时会上升到至少每平方米88元/平方米。

政府规划助推商铺进展

另外从万江区政府部门规划来看，他们打算将在华南摩尔项目旁边建设面积达23万平方米的美居材料广场，全长5公里的沿河旅行观光带，占地3450亩的集科研、休闲观赏、市场交易于一体的东莞市花卉博览中心，以及包括车站、海关货检场、环城路在内的一大批市政建设项目，全部建设项目的投资总额高达100亿元。

由此能够乐观看到，随着有关项目的全面落成，必定会拉动该区域一带的人气，而这对该区域商铺的进展无疑有一个良好的助推作用。老总站商铺区：只租不售租赁市场曾遇波动【区域描述】

老总站商铺区，东起旗峰路，西止运河西路南段和运河西三路，南临建设路、体育路，北靠向阳路、南城路和人民公园。那个地点的商铺市场曾经是东莞城区最繁荣的地带，商铺租赁市场十分活跃。2003年，运作了14年汽车总站正式迁往万江，这一区域的商铺市场开始走下坡路。

2005年至今，随着老城区房地产地产开发步伐的加速，商铺市场有所好转。目前较为繁华的商铺地段要紧有解放路、八达路、旗峰路、向阳路和南城路。

目前该区域拥有万科运河东一号、香港街、都市星座、金域名苑等新楼盘。同时，还拥有金牛花园、时代广场、晓翠园、创业新村、澳南新村等众多老项目。区域内人口居住密度相对较高，消费群体分布较广，商铺租赁市场相对活跃。

【商铺现状调查】

汽车总站搬迁导致租金下滑

据了解，该区域商铺最早由老总站片区商业和运河西路片区商业两大部分组成。老总站片区商业的起步得益于老东莞汽车总站，其先后孕育出莞太大道金融街、人才街和八达路五金机电街。2003年5月东莞汽车总站搬迁至万江后，创业路商铺开始走向低谷，只有业态相对统一商业依旧保留了下来，如八达路的五金商业和莞太大道的人才交流机构。运河西路片区商业由于起步较早，在长达二十多年的进展中，一直在东莞商业旺地中占有一席之地，其业态全、消费劲强、人口密度高是连续繁荣的要紧缘故之一。

一位在老总站旁有商铺的李女士告诉记者，老总站没有搬迁时商铺可能出租到4500元左右，且适应经营各种各样的生意。自从总站搬迁后，人流量开始降滑，商铺租客生意一天不如一天，许多租客都慢慢的退租，现在商铺只能租到700-800元，只是近一年来商铺租金有所微度回升。

租金回报合理

少量铺源补充市场

记者从一些中介机构了解到，尽管区域内商铺曾经显现过租金下滑现象，但市场上专门少有二手商铺出售，业主对商铺租金依旧充满信心的。目前，在上有出售商铺的多数是开发商新建的项目，如万科运河东一号和香港街等。其中，香港街一期商铺差不多售罄，二期商铺价格分为两大档次，100平方米以上大面积商铺销售价格在27000-28000元/平方米，50平方米以上商铺销售价格在35000元左右，商铺的层高在6.5米。

调查结果显示，莞太大道商铺租赁价格在50-80元/平方米之间，个不商铺租金在100元/平方元以上；八达路的商铺租金要紧集中在100-300元/平方米之间，有的商铺每平方米租金已超过300元，该路段的租金价格之因此有200元左右的差价，要紧受位置和业主阻碍，没有明显的高低之分。建设路与澳南路的租金价格相对接近，租价集中在60-80元/平方米，与要紧干道交汇外的商铺价格会高一点。向阳路与南城路邻近商铺出租价格也专门高，绝大部分每平方米租金都在100元以上。

另外，在运河西路周边的商铺租金也比较高，市场出租价格在100-300元/平方米左右，其中位于百佳邻近的商铺租金最高，有些商铺每平方米租金在400元左右，而且租金还在逐年上升。

在专业市场方面，该区域还拥有许多大型专业市场，如东日电脑城、先科电脑城等。据调查了解，东日电脑城一楼沿街商铺租金在150元/平方米，内街商铺租金在130元/平方米，二楼租金在100-130元/平方米左右，如果加上市场各种治理费，事实上际每月每平方米租价在180-210元左右。

【分析展望】

以后租金将有望上升

该区域商铺之因此显现有升有降的现象，要紧与总站搬迁和新都市中心建设有关。其创新路走低要紧是经营业态与交通有关，搬迁使创业路失去夕日的繁华景象；其他道路租金显现上升与经营模式和业态有关。

从区域的进展角度而言，老总站片区在东莞市民心中依旧比较有吸引力的，许多求租者对莞城充满信心，都市升级、产业升级和旧城改造有效地推升了商铺租金。

业内人士认为，该区域商铺的投资空间依旧比较大，市民在缺乏选择权购买二手商铺的前提下，该将目光瞄向一手商铺市场。在许多市民里中，“老城区”情结将会有利于商铺市场的崛起。厚街商铺：中心区商铺受关注回报率为7-12%【区域描述】

厚街镇地处粤港经济走廊中段，北连东莞市城区，南邻虎门港，256省道和广深高速公路纵贯全境，交通十分便利。近年来，厚街在经济高速增长形势下，逐步形成了家具、展览、酒店、皮具、木材、建材、汽车、房地产等各大产业板块，其中家具展销、会展经济、酒店服务业三大特色产业最为明显。

与此同时，在经济快速进展的带动下，厚街商业日趋发达。其中康乐南商业街是厚街人气最旺的一条街，被誉为厚街的小王府井。康乐南商业街长约八百米，大约90%为属于品牌或专卖店，华润、东方等几家大型超市是商业街主力商家，特色小吃、康体休闲一应俱全。

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【商铺现状调查】

专业商场占主导

街铺旺地位于康乐路

据调查了解，目前厚街镇商业最集中、最繁华的商业圈位于厚街中心区域，即以康乐路为主线向两侧延伸，包括阳光商业城街区、珊瑚路街区、东风路街区等。

厚街各个商业圈的经营进展有一个明显的特色，确实是以专业商场经营为主力，临街商铺为补充。据统计结果显示，厚街目前超千万元的专业商场有40余家，分布于各个住居集中区域、工业园区，几乎每个居住区、工业园区都有一个或几个专业商场；超5000万元以上的专业商场有6家，都集中在厚街中心区域，专业商场为商圈主力，临街商铺作为专业商场的补充，这种商业进展模式进一步促进了厚街商业的进展；

厚街中心商圈集中型商业以华润为代表，在厚街中心区域华润差不多设点3个大型专业商场；在目前大型百货、超市进驻镇区，争夺镇区商业市场的趋势下，天和百货、百佳超市等大品牌商家强势进驻厚街，设点大型集中型商场，与华润相短兵相接争夺厚街商业市场；厚街商业在这种趋势的进展下，必将迎来新一轮的宽敞进展空间；

调查结果显示，厚街的商铺租金、销售价格差距相当明显，工业园区、住宅区与中心商圈的商业铺位租金、销售价格差距大且进展不平稳，工业园区、住宅区商业铺位的租金价格在60-100元/平方米/月，销售价格在6000-12000元/平方米，部分商铺销售高达15000元/平方米左右，而中心商圈的商业铺位租金能够达到200-400元/平方米/月，销售价格也在20000-35000元/平方米；厚街最繁华的商业街区康乐南路租金价格在300-600元/平方米/月，个不铺位的租金达到800-1000元/平方米/月。

大型专业商场的建设也带动了临街铺位租金价格的快速上涨，东风路的商业铺位租金价格在一年左右的时刻由150元/平方米/月进展到现在的250-400元/平方米/月；随着厚街会展、家具、酒店经济的进展，给厚街商业带来源源持续的中高档次的消费人群，更多的大型百货、超市、品牌商家进驻也成了必定的趋势，厚街商业的进展前景能够讲是形式大好。

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【分析展望】

规划有利商铺市场后续进展

调查过程中记者发觉，厚街商业密集度较城区要高，部分区域商业氛围一点也不亚于城区，其康乐南路的商业甚至比城区的商业还要火爆。究其缘故，在于厚街商业进展不像城区商业遍地开花，人流量、消费范畴比较集中。另外，确实是厚街商业地产进展较晚，专门是大型商业MALL不多。

从商铺市场进展情形来看，尽管厚街的商铺市场供求两旺，但不意味商铺市场空间庞大，更多的是需要进行合理的调配，商业增量应该与经济、消费劲和区域规划相结合，幸免显现城区商业地产超前开发的局面。记者从调查过程中了解到，在新开发楼盘的商业配套方面，有个不商业项目显现商家大规模“撤场”的现象，这讲明厚街的消费市场还不足于支撑