KFC西政分店可行性评估报告

KFC西政分店可行性评估报告组长：组员：目录项目概况项目建设必要性评估建设条件的评估投资估算与筹资方案财务效益评价不确定性分析结论附表：建设投资估算表总成本费用估算表销售收入和销售税金及附加估算表利润与利润分配表全部投资现金流量表项目静态盈利指标表一、项目概括根据KFC“努力争取在最聚客的地点和附近开店”的开店原则以及基于西南政法大学北校区所在地的广大消费市场以及潜在的巨额盈利空间，现拟在西政北门外学林路开一家KFC分店。项目主要内容包括：营业区面积120㎡，营业结构2层，基本设备总计6台，项目总投资该项目总投资300万元，其中：建设投资257.07万元，建设期借款利息6.65万元，流动资金52.3元。项目所需资本金100万元由企业自有资金解决，其余200万元由银行贷款解决。其中建设期为1年，投产期为1年，达产期为8年。项目建设必要性评估优势分析中国肯德基打造出美味安全、高质快捷、均衡营养、健康生活、立足中国、创新无限的新快餐获得消费者的一致好评。KFC在市场策略方面适当地推行本地化，不仅采用终端人员本地化、职业化并注重培训的模式，而且研究、开发适合新一代中国消费者品味的饮食新产品。其一，KFC以其统一标识、统一服装、统一配送方式的全新连锁经营模式，并最终依靠其优质的产品、快捷亲切的服务、清洁卫生的餐饮环境确立了其在中国市场的地位。其二，KFC一直坚持做到员工100%的本地化并不断投入资金人力进行多方面各层次的培训。其三，KFC“以速度为本”的快餐业企业精神使其特别注重发挥团队精神，依靠其团队合作达到的高效率，从而保证了营业高峰期服务的正确和迅速。AC尼尔森公司最近公布，根据他们在30个中国城市发出共1万6677份问卷调查所得，肯德基是中国人最喜爱的外国商品牌子，最大原因是中国人本身就喜欢吃鸡，而肯德基的主打产品就是炸鸡。劣势分析KFC最明显的缺陷在于其价格相比同行较高，比如KFC的超值豪华午餐15元起，吮指原味鸡28元起，新奥尔良烤鸡腿堡餐27.5元等。从2011年9月26日开始，肯德基开始执行新价格。此次调价是为应对成本上涨的压力，也是2008年8月以来全国范围内的首次调价。2011年10月29日起，洋快餐巨头肯德基在全国范围内的餐厅实施第二轮涨价。连续两次涨价事件导致部分消费者偏向于消费其替代品。与此同时，KFC的主打品牌以炸鸡为主，汉堡、咖啡、冷饮等其他品牌相对消费热度不够。机会分析1.KFC的消费人群中年轻人尤其是学生所占比重最大，KFC在学生群体中的欢迎度带来KFC西政分店的大且稳定的消费量，除此之外，宝圣大道附近的居民也成为KFC的主要消费人群。据调查，肯德基在重庆市共有27家分店，其中渝北区6家、南岸区和九龙坡区均5家、沙坪坝区4家、北碚区3家以及渝北区1家。渝北区仅有的一家在江北机场附近，距西政较远。而与渝北区紧挨着的江北区距西政也有约一个小时的车程。因此，许多西征学子不远千里跑到江北区享受一顿美味的KFC全家桶。由此可见，西政附近消费群体的数量之大与渝北区分设网点数量之少以及距最近的肯德基网点的距离之远给KFC西政分店带来潜在的巨额盈利空间。2.如今网购、游戏在当代大学生中大为流行，许多学生钟爱“宅”，成为新一代的宅男宅女或后备人选。于是大批宅民叫外卖以免受肚子饥饿之苦。虽然学校北门外也有好几家饭店经营外卖，但速度之慢、味道不佳、价格昂贵并不受宅民们的称赞。KFC西政分店的入住可凭借其口碑、服务、速度等优势一举成为宅民们的外卖首选店，成为西政外卖的霸主。3.虽然北门外有华莱士、美滋美等快餐店，但无论是从口感还是服务方面都不能与肯德基媲美，无妨成为KFC西政分店的强有力的对手。4.KFC网点临时工资源丰富，不仅可为西政学子提供打工机会，也可通过该种途径宣传肯德基的经营管理模式。5.KFC西政分店的优惠券活动一经开始，受到学生的追捧效果预期较好。威胁分析1.KFC西政分店的消费人群大多来自学生群体，而网点附近的其他人流却不多。主要原因是西政附近的地理位置以及交通环境。通往该网点的仅有一条公路——宝圣大道，且此处位于一个长达2000m的大长坡上端，附近的公交站停靠的公交包括609、619、628、801、801以及其他无牌公交。渝北区通有轻轨3号线，而西政剧最近的轻轨站——金童路站有近15分钟的车程。此外，西政附近除一个规模不大的中百仓储外无其他百货公司、电影院、公园、大型广场和步行街等。因此，KFC西政分店外来消费群体的数量少之又少。2.同时，介于西政北门外大大小小的餐馆饭店林立，除了各种具有本土特色的面馆、抄手馆、火锅店外，兰州拉面馆、南京灌汤包、新疆大盘鸡、沙县小吃、湘菜粤菜馆等地方小吃也遍布学林街，韩式石锅、纸上烧烤、紫菜包饭也跻身其中，此外，华莱士、美滋美等快餐店也已入住，KFC若也要在其中分一杯羹，估计也不是那么容易的事。3.因为KFC西政分店的主要消费群体来自于学生群体，除了学林街林林总总的饭店餐馆外，学校三大食堂也为西政2万学子提供伙食。而学校四大园的设计特点，仅使住北园的学生更加方便外出吃饭，而西园、南园以及东园距北门有近15分钟的路程，这就大大削减了外出吃饭的人数。4.由于学校放寒暑假的特点，北门外的各店也随之放假，但高昂的租金却一分不少，这对于KFC严格的选址要求无疑是一个重大的挑战。5.KFC最近发生的一系列负面事件，包括秒杀门事件、豆浆门事件、苏丹红事件、老油事件、煎炸油事件等削减了KFC的消费人数，而学生作为关注时事、激情奋进、排斥崇洋媚外的爱国群体也会减少对KFC的好感。以上几点说明，虽然开设KFC西政分店的挑战颇大，但其广大的消费市场以及潜在的巨额盈利空间无法阻挡网点的新设。建设条件与技术评估（一）、建设条件评估1.建设位置的选择在西政北门外学林路138号，已经得到市城建规划部门的承认，选定为本次网点用地。

2.交通运输该网点位于渝北区宝圣大道学林路，靠近轻轨3号线及环线高速，交通方便。3.供水该网点主要依靠市自来水公司供水，自来水供应稳定。4.供电该网点主要依靠火电厂发电，电力稳定，并自有一台变压器容量为1250KVA，以备不时只需。5.环境保护该项目在食物制造过程中会产生一定量的废气、废渣、废水以及由空气压缩机产生的振动和噪声，因此该网点决定投入一部分资金用于治理“三废”，达到环境保护要求。（二）、技术评估该项目引进国际先进适用技术及设备生产肯德基炸鸡、薯条等食物，对采购的原料，如鸡肉、牛肉、蔬菜以及各种调料严格把关，并有一套严格的烹饪油管理规定。我们认为，KFC西政分店根据大量调研资料提出的生产工艺条件完整，设备附合工艺条件的要求，摆布合理，设备选取保证了兼顾先进性、合理性、经济性的原则。

四、投资估算与筹资方案投资估算本拟建项目人为估计项目总资金为270万，其中建设投资为257.07万，建设期借款利息6.65万元，流动资金5.23元，误差值为1.05万。具体构成如下：A.建设投资：1.工程费用：①设备及工器具购置费：2人座桌椅8×200=1600元——表示购买8套2人座桌椅，每套200元，以下同理4人座桌椅10×400=4000元长桌2×500=1000元灯具1500元空调2×5000=10000元厨具（由KFC中心配套提供）100000元卫生间用品10000元门2×1000=2000元落地窗6000元合计：136100元②建筑工程费：由于本项目拟自建120㎡、二层结构的店面，预计建筑工程费为240万元③安装工程费：材料费（油漆、地板等）1400×2+14400=17200安装费：电工3×200×5=3000元——表示安排3名电工工作5天，每天工资200元，下同水管工2×200×1=400元地板专修工5×200×4=4000元油漆工5×200×10=10000元故工程费用=设备及工器具购置费+建筑工程费+安装工程费=34600元工程建设其他费用：生产直勾勾培训费：5×1000=5000元预备费：设基本预备预备费率为8％，则基本预备费：（2570700+5000）×8％=206056元故建设投资=工程费用+工程建设其他费用+预备费=257.07万元B.建设期借款利息：本项目拟向银行贷款200万元，利息为6.65％。因建设期为一年，故建设期借款利息即为第一年的利息：200×0.5×6.65％=6.65万元C.铺底流动资金：按照现金需要量估算流动资金，包括年工资及福利费、水电费和原材料购买等费用，预计16.44万（具体可参考附录中的建设投资估算表），铺底流动资金为流动资金的30％计算，为5.23万。由于上述数字为人为估算，缺乏一定的科学性，故在项目总资金中加入一个误差值，因此项目总资金=建设投资+建设期借款利息+铺底流动资金+误差值=270万元。具体详见附表1.建设投资估算表。筹资方案项目所需资本金100万元由企业自有资金解决，其余200万元由银行贷款解决。其中建设期为1年，投产期为1年，达产期为8年。银行借款利息为6.65％，并令银行借款融资费率为0，所得税税率为33％，则银行借款的资金成本K=6.65％×（1-25％）=4.99％。财务效率评价（一）项目成本费用预测在KFC西政分店的成本费用估算中，包括以下项目：（1）原材料………162万（2）燃料和动力费………2.4万（3）职工的工资与福利费………44.93万（4）修理费………1.0万（5）其他费用…………2.4万（6）经营成本…………212.73万（7）折旧费…………1.17万（8）摊销费………0.64万（9）利息支出………21.02万上述数据位达产期的成本费用。投产期为一年，投产期生产负荷为60％，详见附表2.总成本费用表。（二）销售收入与税金预测

1．销售价值的确定：原则上按KFC总部和其他网点的市场价格来定。2．销售收入：预计项目投产期销售收入为194.4万元，达产期销售收入为324.0万元，且从第三到第十年每年销售收入均为324.0万元。

3．销售税金：该项目缴纳城市维护建设税（税率为7％）和教育费附加（费率为3％）。具体详见附表3.销售收入和销售税金及附加估算表。（三）利润预测

1．年利润。项目投产期预计实现利润49.28万元，达产期预计实现利润82.93万元，且从第三年至第十年每年预计利润均为82.93万元。

2．可用于还款的利润。可用于还款的利润按利润为可供分配利润扣除以15％计算的盈余公积金以及应付利润后的余额。项目投产期可用于还款的未分配利润为24.57万元，达产期为26.54万元，且自第三年至第十年预计每年可用于还款的未分配利润均为26.54万元。具体详见附表4.利润与利润分配表。盈利能力分析结合附表5.全部投资现金流量表，分别计算当复利现值系数为10％和15％时各自的净现值和累计净现值，利用视差法求得IRR（内部收益率）为9.92％，该内部收益率高于贷款利率6.65％且大于餐饮业规定的基准收益率8％。结合附表4.利润与利润分配表，分别求得该拟建项目在投产期和达产期的总投资利润率、投资利税率、总投资收益率以及权益投资净利润率，各指标总体上均高于行业平均水平详见附表6.项目静态盈利指标表。偿债能力分析本拟建项目根据最大还款能力还款，结合附表5.全部投资现金流量表，分别计算净现金流量、累计净现金流量以及当i=10％时的（因为IRR接近10％的复利现值系数）净现值和累计净现值，求得本拟建项目静态投资回收期为4.25年，动态投资回收期接近5年。计算的结果均小于基准投资回收期10年，因此次方案可行。不确定性分析利用盈亏平衡分析法求用销售收入表示的盈亏平衡点，并结合附表2.总成本费用表和附表3.销售收入和销售税金及附加估算表，则有：BEP=（单位产品价格×年固定总成本）÷（单位产品价格－单位产品可变成本-单位产品销售税金及附加）=87.72万元/年，说明能保本的最低销售价格为87.72万元/年。

七、结论

（一）该项目建设，对缓解就业压力、促进经济增长，都具有重要作用。

（二）在渝北区人民政府关注和有关部门支持下，该项目建设进展比较顺利，建设的内外部条件均已具备。

（三）该项目采用的工艺技术达到国际化标准，技术成熟、可靠。KFC西政网点提供的生产工艺流程及设备配置是完整的，能够满足生产的需要。

（四）经济效益显著。从企业经济效益角度看，该项目贷款偿还期为5年（此处为动态投资回收期），说明本拟建项目具较强的还贷能力，项目内部收益率IRR=9.92％高于同行网点投资收益率，各静态盈利指标总体上均高于行业平均水平，说明该项目在整个经济寿命期内的经济效益是好的，因此，从企业财务评价角度看，项目是可行的。序号工程或费用名称建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费其他费用合计1设备及器具购置费1.1桌椅购置费66001.2灯具购置费15001.3空调购置费100001.4厨具（由KFC中心提供）1000001.5卫生间用品购置费100001.6门及落地窗购置费80002建筑工程费24000003安装工程费3.1材料费（油漆，地板等）172003.2安装费3.21电路安装费30003.22水管安装费4003.23地板安装费40003.24油漆粉刷费100004生产职工培训费50005基本预备费（设基本预备费率为8%）1920001088827684000206056附表1.建设投资估算表单位：元附表2.总成本费用表单位：万元序号项目投产期达产期23—20生产负荷60%100%1外购原材料费97.20162.002外购燃料和动力费1.442.403工资及福利费26.9644.934修理费0.601.005其他费用1.202.406经营成本127.40212.737折旧费1.171.178摊销费0.640.649利息支出12.6121.0210总成本141.82235.56其中：固定成本43.1871.16变动成本98.64164.40附表3.销售收入和销售税金及附加估算表单位：万元序号项目投产期达产期23—20生产负荷60%100%1销售收入（含税）194．40324.002销售税金及附加10.6917.822.1城建税（7%）0.681.132.2教育费附加（3%）0.290.492.3营业税（5％）9.7216.203销售收入（不含税）183.71306.18附表6.项目静态盈利指标表投产期达产期行业平均水平总投资利润率13.96％23.54％15％投资利税率17.53％29.48％18％总投资收益率(ROI)18.17％30.55％20％权益投资净利润率(ROE)28.07％47.32％20％附表4.利润与利润分配表单位：万元序号项目投产期达产期23—20生产负荷60%100%1销售收入194.40324.002销售税金及附加10.6917.823总成本141.82235.564利润总额41.8970.625所得税（33％）13.8223.306税后利润28.0747.327可供分配利润28.0747.327.1盈余公积金（15%）应付利润15.5514.297.3可用于还款的未分配利润8.3125.93附表5.全部投资现金流量表单位：万元序号项目建设期投产期达产期12