资产评估计算题

PAGEPAGE5一、房地产评估1．待估对象为通过城镇土地出让取得的地块，因无收益记录和市场参照物，决定采用重置成本法进行评估，其有关资料如下：出让金为8万元/亩，拆迁费3万元/亩，其他费用（含税费）2万元/亩，开发费用2亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率3%,两年期利率为4%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为5%,试用重置成本法估算该地产的熟地价格.

答:(1)估算每平方米土地取得费、土地开发费及利息：

土地出让金：80000/667=119.94(元/平方米)

拆迁费:30000/667=44.98(元/平方米)

其他费用:20000/667=30(元/平方米)

土地开发费:2亿元/100万平方米=200(元/平方米)

每平方米土地取得费、开发费合计:394.92(元)

利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571(元/平方米)

(2)计算利润:394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555(元/平方米)

(3)熟地价格=394.92+26.6571+34.555=456.13(元/平方米).

2.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原率为7%,建筑物还原率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年损失准备费为7600元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,试用残余法估测建筑物的价值.

答案:(1)计算房地合一状态下的总收入:

年总收入=3000×12=36000(元)

(2)年总费用=7600(元)

(3)年总收益=36000-7600=28400(元)

(4)计算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)计算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折旧率=1/25×100%=4%

(7)建筑物价格=7400÷(8%+4%)×[1-1/(1+12%)25次方]=58040(元)2、机器设备评估1．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响产品市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至7000吨，或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力正常发挥。政策调整期预计会持续三年，该企业的正常投资报酬率为10%，生产线的x指数为0.6。试计算：

该设备的经济性贬值率、经济性贬值额。

答：经济性贬值率为[1-（7000/10000）0.6次方]×100%=19.27%；

经济性贬值额=100×10000(1-33%)*(P/A，10%，3)=670000×2.4869=1666223(元)。

2．被评估设备购建于1985年，帐面原值100000元，1990年和1993年分别进行了两次技术技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为5000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为10年。试估测其成新率。

答：（1）调整计算现时成本。

1985年：100000×（1+10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

1990年:5000×(1+10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

1993年:2000×(1+10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合计270470(元);

(2)加权更新成本=260000×10+8050×5+2420×2=2645090(元);

(3)加权投资年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78+10）=50.56%.三、流动资产评估

1．某企业截止评估基准日止，应收账款余额为1500000元,通过函证并报经批准的坏账损失为600000元,前五年应收账款坏账情况如下:

年份应收账款余额(元)处理坏账额(元)

第一年1200000180000

第二年148000050000

第三年1400000100000

第四年160000080000

第五年1520000200000

合计7200000610000

根据上述资料，确定该企业应收账款的评估值.

答案：（1）五年合计坏账率=610000/7200000=8.472%

(2)坏账准备=(1500000-600000)×8.472%=76248(元)

(3)应收账款评估值=1500000-(600000+76248)=823752(元).

2.某企业向甲企业售出一批材料,价款500万元,商定6个月后收款,采取商业承兑汇票结算.该企业于4月10日开出汇票,并经甲企业承兑。汇票到期日为10月10日。试以6月10日为评估基准日,6‰为贴现率,对该企业此应收票据进行评估。

答案：（1）贴现日期为120天。

(2)贴现息=500×120×1/30×6‰=12（万元）

（3）应收票据评估值=500-12=488（万元）。四、无形资产评估

1．某企业外购一项无形资产，经评估完全重置成本为500万元，已使用5年。假设该项无形资产国家规定的法定期限为10年，试运用直线折余法评估其成新率和重置净价。

答案：（1）成新率=1-5/10×100%=50%

（2）重置净价=500×50%=250（万元）。

2．某企业转让一项专有技术，重置成本净值为100万元，转让给某公司独家使用，该企业近几年净利润与科技开发费用的比例为100：30，无形资产的实际开发成本有60%纳入科技开发费用核算，据此，运用成本加成法评估该项技术的转让价格。

答案：（1）无形资产成本利润率=100/30×60%=200%

（2）无形资产转让价格=100×（1+200%）=300（万元）。

3．某公司获出口许可证，允许在5年内每年出口2万台某规格电机，每台可多获利润100元，试评估出口许可证超额收益现值。

答案：（1）经营出口电机年超额利润=100×2=200（万元）

（2）出口许可证有效期间超额利润现值=200×（P/A，10%，5）=200×3.7908=758.16（万元）。

五、长期投资及递延资产评估

1．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率为10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值为100元的交易价为110元，试问该债券的评估值是多少？

答案：根据题意该债券可以在市场上流通，并且市场上有该债券的公平市价，故应采用现行市价法进行评估，其评估值为110元。

2．被评估债券为非上市流通企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，该被评估债券的评估值是多少？

答案：P=100000×17%×（1+10%）负1次方+100000×17%×（1+10%）负2次方+100000×（1+10%）负2次方=112149（元）。

3．被评估企业拥有D公司共90万元的非上市普通股股票，从已持有期看，每年股利分派相当于票面价格的10%左右，并且明年仍将维持这个水平。评估人员调查了解到：D公司打算今后在所实现利润中拿出20%用于扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润率保持在15%的水平上，折现率定为12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利额:90万元×10%=9(万元）

(2)股利增长比率=20%×15%=3%

(4)股票价格=9万元/(12%-3%)=100万元.

六、企业整体资产评估

1．待估企业预计未来5年的预期收益依次为150万元、140万元、160万元、180万元、200万元，假定折现率为10%，试采用年金本金化价格法估测企业的整体价值。

答案：（1）未来5年内收益的现值之和P=150×0.9091+140×0.8264+160×0.7513+180×0.6830+200×0.6209=619.389(万元)

（2）等额现值的年金A=619.389÷（P/A，10%，5）=619.389÷3.7908=163.39(万元)

（3）企业整体资产价格=A/r=163.39÷10%=1633.9(万元).

2.被评估企业未来前5年预期收益现值之和为1500万元,折现率及资本化率同为10%,企业未来第三6年的预期收益为400万元,并一直持续下去,试用分段法求算企业的整体价值.

答案:P=未来前5年的预期收益现值+第六年开始的永续年金现值再折现=1500+400/10%/(1+10)的5次方=1500+4000×0.6209=1500+2484=3984(万元).

3.某企业的资本总额为5000万元人民币,其中长期负债占50%,平均利息率为5%;所有者权益占50%,社会无风险报酬率为4%,市场投资的风险报酬率为3%.试运用加权平均资本成本模型计算折现率.

答案:(1)自有资本成本=4%+3%=7%

(2)折现率=50%×5%+50%×7%=6%.

4.被估企业的预期年收益额为20万元,该企业的各单项可确指资产的评估价值之和为150万元,企业所在行业的平均资产收益率为10%,评估人员经分析认定被评估企业在5年内可继续保持经营优势,试运用超额收益还原法评估该企业的商誉价格.

答案:(1)预期年超额收益=20-10%×150=5(万元)

(2)企业的商誉价格=50000×(P/A,10%,5)=50000×3.7908=189540(元).其他计算题1．

被评估设备购建于1985年，帐面原值100000元，1990年和1993年分别进行了两次技术技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为5000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为10年。试估测其成新率。2.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原率为7%,建筑物还原率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年损失准备费为7600元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,试用残余法估测建筑物的价值.3．被评估企业拥有D公司共90万元的非上市普通股股票，从已持有期看，每年股利分派相当于票面价格的10%左右，并且明年仍将维持这个水平。评估人员调查了解到：D公司打算今后在所实现利润中拿出20%用于扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润率保持在15%的水平上，折现率定为12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的D公司股票。1、答：（1）调整计算现时成本。

1985年：100000×（110%）10次方=100000*2.60=260000(元)

1990年:5000×(110%)5次方=5000×1.61=8050(元)

1993年:2000×(110%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合计270470(元);

(2)加权更新成本=260000×108050×52420×2=2645090(元);

(3)加权投资年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.7810）=50.56%.

2、答案:(1)计算房地合一状态下的总收入:

年总收入=3000×12=36000(元)

(2)年总费用=7600(元)