某市房地产市场调研及可行性报告

张家口市场调研及可行性报告2024年5月目录一、张家口市概况二、张家口市宏观经济情况三、张家口市房地产市场环境四、张家口市重点房地产工程情况五、张家口市房地产开展分析及建议一、张家口市概况根本现状/区位张家口地处河北省西北部，位于冀、京、蒙、晋四省交汇处，区位优势明显，旅游资源丰富。北京内蒙古山西保定承德张家口张家口地区城市化水平较低，近年来伴随人口增长及城市化进程的加快为房地产行业提供了良好的开展机遇。截至2024年，张家口市辖6区，10县，3个管理区〔察北、塞北、高新区〕，总面积3.68万平方千米。市辖区：桥西区、桥东区、下花园区、宣化区、万全区、崇礼区。县：张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县3个行政管理区：张家口市高新技术产业开发区、塞北管理区、察北管理区。截止2024年底，全市户籍总人口442.17万人，其中城镇人口230.8万人，乡村人口211.37万人，常住人口城镇化率为52.2%。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼区张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化区下花园区26万人28万人30万人8万人31万人30万人34万人29万人23万人28万人14万人27万人19万人37万人29万人24万人25万人根本现状/行政人口地域面积（平方公里）人口（万）石家庄158481070.16唐山13472780.12秦皇岛7812.4307.32邯郸12000943.30邢台12486729.44保定221851155.24张家口36860442.17承德39519353.01沧州13419744.30廊坊6500456.32衡水8815443.54张家口总人口442.17万人〔2024年〕,在河北省排名第九位。市区人口137万人。根本现状/行政人口张家口高速公路通车总里程高达1200公里，与京、蒙、晋、以及河北省各地级市，均实现了高速公路直达。张家口地处京、冀、晋、蒙四省市交界处，市区距首都北京仅180公里，距天津港340公里。是京津冀(环渤海)经济圈和冀晋蒙(外长城)经济圈的交汇点。高速公路网兴旺，京新高速公路、京藏高速公路、首都环线高速公路、张石高速公路、京大高速公路、张承高速公路、绕城高速公路四通八通，交通极为方便。京包铁路在此设有张家口南站。京张城际铁路也在开工建设，原来的张家口站现今已停止使用。张家口机场有航班往返国内各大城市。根本现状/交通设施张家口高速公路分布二、张家口市宏观经济情况根本现状/宏观经济环境宏观经济开展稳步提升，2024-2024年GDP增速出现下滑趋势，2024年增速开始上升，整体在省内排名处于下游水平，人均指标较为落后。数据来源：政府统计公报2024年全市实现生产总值1363.54亿元，比上年增长5.8%。其中第一产业实现增加值243.88亿元，比上年增长3.3%；第二产业实现增加值545.53亿元，比上年增长4.6%；第三产业实现增加值574.13亿元，比上年增长8.1%。人均生产总值达30840元，比上年增长5.7%。三次产业增加值占全市地区生产总值的比重分别为17.9%、40.0%和42.1%。地域人口（万）GDP（亿）增速（%）人均GDP（元）石家庄1070.165440.67.550839.13唐山780.126103.15.678232.84秦皇岛307.321250.45.540687.23邯郸943.303145.46.833344.64邢台729.441764.76.024192.53保定1155.243000.37.025971.23张家口442.171363.55.830836.56承德353.011358.65.538486.16沧州744.303240.67.743538.90廊坊456.322473.98.854214.15衡水443.541220.07.627505.97张家口市GDP总值〔2024年〕为1363.5亿元，全省排名第九位，开展水平较低。人均GDP水平较低，在河北省排名九位。根本现状/宏观经济环境说明：2024年保定GDP总量统计包含定州市冀西北地区的中心城市，连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽。到2024年，中心城区城市人口控制在129.8万人以内，城市建设用地控制在124平方公里以内。城市规划定位张家口市城镇等级规模结构分为四级：首级市域中心城市：为张家口市区〔张家口桥东区和桥西区〕；第二级为5个中小城市，即沙城〔怀来县〕、张北、蔚州〔今蔚县〕3个中等城市，涿鹿、阳原2个小城市；第三级柴沟堡、西湾子等7个县城；第四级为84个建制镇。一主三副：以六个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县张家口市主城区近期建设规划城市总体布局采取“组团式〞布局结构。规划利用现主城区内形成的“一市三城〞格局，结合洋河新区开展用地，将其作为城市组团实施统一规划，通过区域高速公路与高等级道路、铁路和道路网将各组团联结，形成一个既相对独立，又联系方便的统一城市建成区。主城区城市用地总体结构形态为“一中心二组团〞的用地格局。城市近期开展方向为：老城区适当向南开展，洋河新区在洋河与清水河交汇处向东开展；宣化城区向西、向东开展；下花园城区向东开展。为加快城市根底设施建设，启动和推进洋河新区、宣化西部城区建设工程和下花园东区建设工程。规划将重点区域分为重点优化区和重点开发区。重点优化区域以旧城更新改造区和原有工业用地置换区为主。重点开发区域为洋河新区、宣化西部、东部新城区、下花园东部新区。城市近期建设工程制订了实施时间方案，工程实施原那么上应按制订的时间顺序安排。城市规划定位城市总体布局采取“组团式〞布局结构。规划利用现主城区内形成的“一市三城〞格局城市近期开展方向城市近期开展方向为：老城区适当向南开展，洋河新区在洋河与清水河交汇处向东开展；宣化城区向西、向东开展；下花园城区向东开展。〔图中红色区域〕主城区宣化区下花园区洋河新区张家口十三五规划张家口市十三五期间将大力培育“四大两新一高〞主导产业，着力打造水源修养功能区、绿色产业聚集区、可再生能源示范区、国际休闲运动旅游城市和奥运名城。——大生态，重点开展规模化、集约化、品牌化的生态林业、现代农业，促进产业开展生态化、生态建设产业化。——大旅游，引进大企业、采取大投入、进行大开发、打造大品牌，形成全区域、全要素、全时段、全品种的旅游形态，打造国际休闲运动旅游城市和冬奥名城。——大数据，以张北云计算产业园为中心，进一步向坝上其他县区延伸，推进下花园智慧环境产业园等工程，以大数据带动信息产业开展，加快打造“中国数坝〞。——大健康，加强与北京医疗机构的合作，开展医疗+养老、保健、康复、制造的新型业态，打造高端健康产业的集聚区。——新能源，以国家可再生能源示范区建设为载体，建设全形式、全过程、高技术、高聚集、智慧化、可复制的示范基地。——新技术，积极承接科研成果孵化转化，引进培育一批生物医药、电子信息、物联网、新材料等领域的科技型、创新型企业，打造高新技术产业集群。——高端制造，以智能制造为核心，重点开展汽车发动机、整车和零部件配套、新能源设备、应急装备、特种和专用汽车、航空航天设备、智能机器人等高附加值产业，逐步培育形成先进制造业集群。冬奥会对张家口开展的影响奥运会级别的体育赛事势必会给举办城市带来大量的根底设施建设投资。对于张家口来说，带动的是它整个第三产业链的增长，如冰雪产业地产、旅游地产、酒店商业地产、以及众多效劳行业等等。冬奥会对张家口开展的影响近5年，张家口经济增速下滑明显，由2024年的同比增长14.1%降至2024年的5.2%，再到2024年的5.8%，低于河北省平均增速1.3个百分点，在产业比重方面，张家口第二、三产业占比长期保持在40%左右，第三产业开展缓慢，始终低于工业产值占比。冬奥会对于第三产业稍显弱势的张家口来说可是好消息，旅游促进经济增长和地区产业结构优化。未来几年，张家口将借助冬奥机遇，集中力量把冰雪产业打造成全市的支柱产业。一方面，以崇礼县为核心，在坝上地区打造北方冰雪创意基地；另一方面，为促进滑雪产业集聚、持续开展，规划建设了崇礼县冰雪文化产业园和仕腾奥运产业园，重点引进滑雪器具、运动装备生产及冰雪文化创意等工程。2024-2024年，张家口市户籍人口增加34万人，但是同期常住人口仅增加7万人，主办冬奥会加上京津冀一体化给张家口的开展带来了新契机，就业时机增加了，整个城市的人口吸纳能力势必增强。目前北京与河北三个场馆群之间的交通设施建设已全面启动，连接3地的京张高速铁路预计2024年前后建成通车，京张高速的建成，将大大缩短北京市区到延庆、张家口等地的时间本钱。到时候从北京市区1小时之内就可以到达张家口崇礼太子城赛区，张家口也由此进入“首都一小时生活圈〞。由此可以预见，未来两市往来将更加便利，极大促进京张两地人流、物流、信息流的交往与联系，鉴于北京和张家口巨大的房价差异，今后，在北京奋斗的张家口人会更倾向于回家置业，或者在张家口买房。类似于现在京津之间的双城生活。将促进张家口房地产市场的开展。张家口市毗邻京、津的战略位臵，使其开展步伐在近两年有所提速。政府也利用这一优势积极进行改革，实行“三年大变样〞和加快铁路、公路建设等方案，成绩显著。目前张家口市城镇建设“3年上水平〞的大幕已经拉开。3年中，将完成城镇建设投资1500亿元，打造强市名镇，并把环境保护和生态建设放在首位，着力建设资源节约型城市、环境友好型城市，力争主城区主要设施指标和环境指标超过全国水平，局部指标到达或接近国内先进水平，县城主要设施指标和环境指标超过全国平均水平。但目前市场还存在如：商业气氛不浓厚、人口密集度不高、人民消费水平普遍偏低等问题房地产市场方面，由于今年政府大刀阔斧的改革，“旧城改造〞逐渐告一段落，未来城市建设将以“新区建设〞为主，这对当地房地产行业的开展影响较大。近年来的新一轮房地产开发热潮使当时房地产库存偏大，商品房去化速度偏低，短期内房价上涨动力缺乏。2024年11月，经党中央、国务院批准，中国奥委会正式同意北京和张家口申办2024年冬奥会，并以北京市名义向国际奥委会提出申办申请。以此利好消息为由，张家口市房价在13年底至14年上半年时间普遍上涨600-800元/平房米。2024年7月31日，中国北京获得2024年第24届冬季奥林匹克运动会主办权。以此利好消息，张家口房价在2024年下半年至今上涨超过700元/平方米。城市总体规划/城市投资吸引力区域开展规划总结三、张家口市房地产市场环境固定资产投资情况：2024年固定资产投资累计完成1554.23亿元，比上年增长10.9%。其中城乡建设工程完成投资1342.56亿元，比上年增长9.5%；房地产投资211.67亿元，比上年增长20.0%。分产业看，第一产业投资182.94亿元，增长28.0%；第二产业投资627.50亿元，增长11.0%；第三产业投资743.79亿元，增长7.2%。房地产投资情况：2024年房地产开发投资211.67亿元，比上年增长20%。其中，商品住宅投资154.10亿元，比上年增长25.9%；办公楼投资7.8亿元，比上年增长628.5%；商业营业用房投资27.36亿元，比上年下降31.6%。商品房施工面积1903.0万平方米，比上年下降1.2％；商品房竣工面积233.4万平方米，比上年下降0.5％；商品房销售面积448.0万平方米，比上年下降7.4％；商品房销售额206.0亿元，比上年增长2.3％。房地产市场环境/固定资产投资和房地产开发据统计2024年土地收入的完成情况最好的10个城市中，泸州排名第一，2024年土地收入额为43.95亿元，去年为5.87亿元，今年的完成情况已高达749%；盐市排名第二，完成243.02%；张家口完成了150%排名第10。而北京土地收入虽最多，但截至最新的本月初，完成情况也还不到100%。房地产市场环境/土地市场/张家口2024年土地收入完成情况数据来源：WIND2024年10月堪称张家口房地产史上最大规模的土地集中出让拍卖落下帷幕，其中备注关注的经开区10宗住宅地块分别花落十家不同的地产商，本次集中出让10宗住宅用地合计约30.76万平方米，共获得土地出让金12.3亿多元人民币。虽然平均楼面价不高，但是还是呈现出土地价格逐年提高的趋势，尤其是位于张家口市区中轴线上的钻石南路东侧面积4万多平米的地块，被张家口市建张房地产开发有限公司以2.74亿元竞得，该地块剔除保障房局部，以近3000元的楼面价成为张家口市的地王。备注：张家口市2024年重点工程土地出让情况。数据来源：张家口统计局房地产市场环境/土地市场/张家口近期集中土地出让信息地块位置土地面积（公顷）土地面积（亩）成交价（万元）土地价格（万元/亩）受让单位茶榆路东侧0.4632936.9493951488.0645214.13张家口新天地房地产长城西大街北侧5.82183187.32746526212.9842300.17张家口大好河山房地产朝阳西大街南侧2.10746131.61191510850343.23张家口市金鑫房地产钻石南路西侧2.07743631.1615411600372.25河北创美房地产钻石南路东西侧4.01468160.22021524740410.83张家口市建张房地产世纪路东侧1.68727225.309086164.51243.57张家口市九鼎房地产张宣公路西侧1.07156316.0734452535.6853157.76张家口新天地房地产西苑南路西侧8.016747120.25120525119.0225208.89张家口市凯博风房地产胜利南路西侧3.18735847.810377246.0836151.56张家口市开元盛世房地产第一分公司区域房地产板块划分桥西区桥东区高新区桥西区：属于张家口市老城区，区域主要产品为多层及小高层产品，土地资源有限放量逐减，均价水平在5800-6800元/平米之间，主要承接区域中低端客群。桥东区：属于张家口老城区，处于张家口繁华地带，区域产品品质较高，主要承接区域中高端客群，主要产品为高层，产品均价区间分布较大，均价在6700-7300元/平米左右高新区：属于新开展区域，区域整体配套相对尚不成熟，开展空间最大〔继续向南部拓展〕，主要产品为高层，承接市区及外县客群，均价水平在6900-7500/平米左右。桥西区为老城区，开展空间狭小，房价最低，桥东区为最成熟的商业居住板块，高新区经过近几年大力开展，居住板块也日益成熟，房价最高，但商业及人气仍不及老城区区域房地产板块比照分析桥东区桥西区高新区优势发展较早，城区规划完善，基础设施完善，交通状况良好；城市主要道路景观环境治理，以大清河两旁主干道、五一大道、胜利路和建国路为主要治理对象，包括公厕、市场、绿地和停车厂的修建和整治，极大的改善了桥东区的居住环境。主要市政配套都分布在桥东区，区域发展价值大。桥东区土地供应以旧厂、旧城改造为主张家口老城区，配套设施齐全，交通成熟的区域；历史文化底蕴深厚，遗留古文物多，保存较为完整的文化古城。近几年大力发展的新区，目标明确、定位清晰，未来将以CLD居住区为主；新的市镇配套设施也大部分在高新区，如多功能综合体育馆，且仍在完善当中；随着城市不断向南的发展趋势，未来高新区的发展将得到空前的发展机遇，板块升值空间为三大板块之首；大量的土地储备，为未来高新区的地产开发提供了良好的空间。劣势军事设施相对较多，占据大部分区域板块核心位置，限制了周边区域其他行业的发展。部分工业工厂的分布影响了区域的居住环境。部分旧改项目阻力较大，开发周期长板块呈纵深状分布，主要是山地和河谷地址的浅山区，区域面宽狭窄，不利于城区的横向扩大发展，空间利用率受限制。城中村占区域主要范围，民房较多，城区规划不合理，硬件设施相对较差，经济实力相对落后，市政道路拥挤不堪。配套设施仍不成熟，周边购物、娱乐、交通设施、医疗、教育等配套有待完善，人气略有不足；区域内的工业发展，经很大程度上影响高新区的居住环境。张家口楼盘分布张家口房价以及各区房价〔2024年4-5月〕数据来源：搜狐焦点网根据图表所示：张家口2024年年初〔1月〕各热门工程均价约5500-5800元/平米，到了年终〔12月〕桥东区、经开区等优质工程均价约到达6700-7500元/平米，桥西楼盘均价约在5800-6500元/平米。2024年各工程平均涨幅在15%-20%左右。张家口2024年重点工程价格走势张家口2024年网站访问量〔关注度高于申冬奥成功之前〕从图上看出，在8月1日前访问量一直稳定在日均线以下〔红色线〕，8月1日访问量突然拉升到均值4倍左右〔蓝线〕到达峰值，随后整体数据呈现逐步走低的趋势，9月底到10月下旬，日均访问量比申冬奥成功前的均值仍高出约40%左右。说明申冬奥成功后，大家对房子的关注度虽然在下降〔8月底之后〕，但是总体仍高于731之前。数据来源：张家口统计局张家口2024年访客重点区域图中显示，河北〔其中80%是张家口区域〕的客户占绝大多数，达56.2%，北京客户占比31%，占比家口之外最高的，其中北京的访客绝大多数还是张家口北漂人群，北京投资张家口房产的客户极少。占比第3-5名的区域分别是天津、广东、内蒙古。随着冬奥会的成功，有一些留洋海外的中国人也在关注张家口的楼市，其中包括在美国、英国等国家的人群。数据来源：张家口统计局张家口2024年房地产市场去化情况2024年以来，国家针对房地产市场出台了一系列楼市利好措施，张家口各级各部门积极合理应对，保持了房地产市场的较为有序健康开展。2024年全市房地产企业资金来源情况好转，外欠款减少，但待开发土地面积大幅增长，房屋施工及竣工面积与去年根本持平，商品房销售持续低迷。总体来看，全市房地产企业观望情绪上升，工程进度趋于放缓，房地产市场去库存压力犹存。截止到去年底全市房地产开发企业融资金额到达了270.2亿元，同比增长了10.3%。截止2024年底全市待开发土地面积到达了92.3万平方米,同比大幅增长72.6%。截止2024年底住宅施工面积完成1494.2万平方米，同比增长1.2%。在住宅施工面积中90平米及以下户型完成608.2万平米，同比增长12.4%，占住宅面积的40.7%；144平米以上户型完成99.0万平米，同比增长0.5%；90到144平米户型完成787.0万平米，同比下降6.0%。2024年住宅销售384.3万平方米，同比微增2.6%，住宅销售中90平米及以下户型面积销售下降14.7%，90平米以上户型销售较快是拉动住宅销售增长的主要因素；办公楼完成销售8.0万平方米，同比大幅增长80.0%；商业营业用房销售完成40.6万平方米，同比大幅下降57.4%。以上数字反映出，张市商品房销售下降主要是受商业营业用房需求不振因素影响所致，而住宅销售主要以改善型的大中户型销售为主。数据来源：张家口统计局张家口房地产市场存量以及潜在开发量张家口2024年去库存压力加大，虽然2024年销售量有所好转，但是总体的形势依旧不容乐观，开发企业待售商品房面积大幅增加，截止到去年底，全市待售面积到达了151.5万平方米，同比增长65.5%。从结构上看：住宅为101.5万平方米，同比增长57.1%；办公楼1.5万平方米，同比下降7.1%；商业营业用房40.7万平方米，同比大幅增长97.5%；其他类房屋为6万平方米，同比增长65.1%。从以上数字看出，住宅及商业营业用房占待售面积的比重到达了94.0%,且增速较快，是全市去库存压力的症结所在。我们通过数据比照可以发现，按照2024年的去化速度〔384.3万平方米/年〕，张家口房地产存量市场的去化周期约为4个月，市场潜在开发量约为249万平方米，去化周期为7.7个月。数据来源：张家口统计局四、张家口市重点房地产工程情况房地产市场环境/典型案例项目名称项目位置建筑类别建筑面积（㎡）售价（元/平）去化速度开发商维多利亚广场桥东区清水河畔五一广场原址高层100万7400月去化100套左右EBG永昌地产悦澜湾桥东区钻石北路高层32万7500月去化45套河北金鑫房地产龙兴中央华府工业南横街（双虹桥东）高层8万7700（最高8100）5月23日开始办卡，月均35套张家口龙兴宏基房地产京润现代城高新区滨海南路与纬三路交汇处高层103万7600月去化30套左右京润房地产晨光花城高新区纬三东路，车管所斜对面高层70万6500月去化20套左右（尾房）山西大同晨光建设有限责任公司张家口分公司开元溪府高新区清水河南路新一中北门对面高层42万6700月去化30套左右（尾房）张家口市开元盛世房地产房地产市场环境/典型案例〔滨河公馆〕楼盘位置高新区市府西大街与西苑南路交叉口，新一中北200米开发商河北金凤房地产绿化率35%占地面积66666平方米建筑面积200000平方米产权年限70年容积率2.5规模8栋高层+2栋小高开盘时间5#暂定入住时间2017年中旬销售情况目前5#蓄客价格以及政策预计均价6800-7000户型面积区间两居100平三居115平经开区房地产市场环境/典型案例〔滨河公馆价格走势〕经开区价格分水岭房地产市场环境/典型案例〔贝尔紫园〕楼盘位置经开区张家口市高新区纬三路车管所东侧开发商河北贝尔房地产绿化率66%占地面积37113平方米建筑面积110000平方米产权年限70年容积率2.1规模共556户7栋住宅楼开盘时间2015年11月入住时间2016年底销售情况剩余约70套，即将交房价格以及政策均价6300，目前还有约70套，享受9折优惠（报价6900）户型面积区间一居40-59两居86-97三居116-135经开区房地产市场环境/典型案例〔贝尔紫园价格走势〕价格分水岭经开区房地产市场环境/典型案例〔维多利亚广场〕楼盘位置桥东区桥东区清水河畔五一广场原址开发商EBG永昌地产绿化率40%占地面积246549平方米建筑面积120万平方米产权年限70年容积率3规模24栋高度近百米高层开盘时间2016年8月入住时间2017年底销售情况90-120㎡小豪宅推售价格以及政策均价7400元/平方米，全款每平米优惠500元户型面积区间两居：90-95平三居：120-135平桥东区房地产市场环境/典型案例〔维多利亚广场价格走势〕桥东区价格分水岭房地产市场环境/典型案例〔悦澜湾〕楼盘位置桥东区钻石中路（原三北拉法克）开发商河北金鑫房地产绿化率33%占地面积92809.1平方米建筑面积20749平方米产权年限70年容积率2.6规模1998户住宅12栋开盘时间三期未定入住时间2017年初销售情况一二期销售完毕，三期目前