某房产项目包装推广策划方案

禹洲阳光花城包装推广筹划方案2024.6.25认识禹洲阳光花城开发原那么阳光花城的开发环境阳光花城的未来认识禹洲阳光花城项目基本规划指标02-3地块02-5地块基地面积10603.851㎡12264.277㎡总建面积28630㎡30660㎡容积率2.72.5住宅面积26480-26680㎡27140-27470㎡商业面积1810-2010㎡3190-3520㎡建筑密度≤30%≤30%绿地率≥30%≥30%限高无无阳光花城地块界位图地块经济指标认识禹洲阳光花城地块四周实景认识禹洲阳光花城宗地全景拼接图梧侣路二环南路露金路同辉路同集北路同盛路阳光花城地块位于同安工业集中区，具体坐落在梧侣路与同盛路交叉口，梧侣路北侧，同盛路西侧，东南湾商城斜对面。距离同集北路约1.2公里；距离同集北路BRT车站约1.3公里；距离沈海高速路口约2.5公里；距离厦门市第三医院约3.2公里；位于湖里工业区中心点。阳光花城地块位于同安工业集中区，具体坐落在梧侣路与同盛路交叉口认识禹洲阳光花城地块所处区位工业区需要配套设置综合管理效劳中心、物流配送中心、社区效劳中心以及外口公寓、垃圾转运站、变电站、加油站、中小学、酒店、文化体育设施、餐饮、超市等市政、公共和商业效劳体系。本工程正是工业区的配套工程用地之一。区域工业未来配套集中区地块位于区域工业未来配套集中区腹地，未来尽享工业区根本配套，住宅、商业开展空间弹性较大。认识禹洲阳光花城同安工业集中区同安工业集中区，为福建省规模最大的通用厂房建设工程。总规划占地面积12平方公里，厂房总建筑面积480多万㎡，建成后可吸纳劳动人口6万至8万人。规划定位：机械电子、服装鞋帽、皮革化纤、有色金属、运动器械、塑料制品等符合产业导向的劳力和技术密集型产业为主的多产业兼容的综合性产业基地与环东海域片区遥相照应形成海西最大的工业基地认识禹洲阳光花城同安工业集中区幼儿园：梧侣开心幼儿园中小学：梧侣小学〔在建〕，以安置外来工子弟为主。同安城南：同安区柑岭小学；柑岭中学；厦门凤南中学；同安西山小学〔均离本案距离大于2.5公里〕商业：梧侣村延街商铺，属于村委会资产乌涂商业街，村委会资产，已成型东南湾商业城，以家具批零为主自建：有美食街；生活日杂小超市银行：中国农村信用社医院：厦门市第三医院〔距本案约3.5公里工程周边配套较为匮乏，但正在逐步完善中，本案就读的中小学距离约2.5公里，商业配套主要集中在梧侣村的零散小商业。本案厂房厂房少量商业配套满足根本需求为主认识禹洲阳光花城工程周边配套认识禹洲阳光花城开发原那么阳光花城的开发环境阳光花城的未来地段人口交通位于同安工业集中区中心位置，工业区配套用地中心，区域未来将是省内规模最大的通用厂房。未来可吸纳的工人达6-8万人，在人口快速增长下，居住需求旺盛地块南侧梧侣路现有公交站，但尚未开通。梧侣路，同盛路，同辉路均为双向4车道，道路宽敞，路面状况较优。人口快速增长，居住需求旺盛，而工业区内供给缺乏，成为制约工业区进一步开展的重要因素之一，本案的开发建设，必将缓解目前的供需失衡压力，因此本案前景良好开发原那么考量因素仅从工业区内而言，本工程不存在太大的竞争压力。当然，本工程能否顺利开发并销售，还有赖于工业区的进一步开展，以及区内其他配套设施的开发完善。工业区内的商住工程普通商住开发工程≠本案为工业区内的商住工程，工程开展前景良好，成为工业区开展的重要因素之一开发原那么考量因素开发原那么考量因素地：地块位处工业区腹地史：方圆4公里内无房地产〔住宅〕开发历史人：周边已有配套以满足当地住民及外来打工人口为主低端住宅中端产品高档社区开放式商业街满足社区需要及工程周边业态互补专业市场/卖场开发原那么禹洲阳光花城地块的开发：以满足同安工业集中区的生活商业配套需求为主产品以中档层次为定位,同时力争与同集路北段-同安城南的竞争工程差异化，籍以拉升产品力和售价。商业局部考虑以住宅底商为主初步开发建议认识禹洲阳光花城开发原那么阳光花城的开发环境阳光花城的未来阳光花城开发环境禹洲阳光花城地块的开发环境了解竞争区域、竞争工程了解区域开展特征，开展水平了解潜在客户的真实需求由于受政策影响，5月份厦门住宅市场成交创下近1年新低，成交均价迫近万元大关，短期内市场尚不明朗，市场容量急剧下降。受春节因素、在售存量低影响主要受政策影响，成交量下调严重阳光花城开发环境宏观开展环境近8个月岛外市场成为厦门住宅市场主导，岛外市场容量不断放大，成交均价在8000元/㎡上下浮动，受政策影响短期岛外短期量价上涨空间较小。阳光花城开发环境岛内外楼市宏观数据受政策及目前同安区在售存量较小影响，5月同安区住宅成交量急剧下跌，成交均价主要由于上月古龙·御园高成交量拉高，5月回归理性价格。阳光花城开发环境同安区住宅量价趋势2024年5月前同安区商业月成交量平均约12套，成交均价约11700元/㎡，2024年5月由于芸溪居住公园商业街较低价格出售成交量拉升，但整体均价下降至8880元/㎡。阳光花城开发环境同安区商业市场市场成交小结同安住宅市场：受政策影响较为严重，同时由于在售存量较小原因，5月出现了明显“量价齐跌〞。同安商业市场：新国十条政策对商业物业无特殊限制，同安区商业量价走势持续较为平稳，5月由于个盘低价放量，有抬头的态势。相对岛内工程来说，岛外区域在土地放量及工程竞争上较为宽泛，受国家宏观地产政策的影响较大，涨跌趋势明显。阳光花城开发环境同安区楼市宏观分析近几年同安房地产市场开展较为迅速，目前形成了多市场、多板块的竞争格局，目前主要潜在存量集中在环东海域板块及城南板块。城南城西环东海域及同集路板块厦航·高郡中洲·滨海城阳光花城开发环境竞争区域界定6月23日，同安“滨海新城〞奠基启动仪式上，以金帝集团为首的多个城建及市政配套工程启动，全面提供环东海域-同集板块区域价值。市民中心快速公交西柯枢纽站滨海西大道阳光花城开发环境区域规划利好——同安滨海新城12563 4 序号地块编号地块属性建筑面积

（㎡）楼面价

（元/㎡）受让人1T2009G05商住670003104古龙2T2009G04商住284502882古龙3T2009G06商住428002201华旺4T2009G08商住、教育581302207华旺5T2007G03商住1019803020厦航6T2007G04商住、教育543203111新宇置业合计352680㎡距本案约4公里城南区域未来潜在存量约35万㎡，主要集中与环城西路沿线近期推盘工程主要为凤翔新城工程。距本案约4公里的城南区域，城南板块共有6个未来潜在工程，总建筑面积约35万㎡。凤翔新城阳光花城开发环境主要竞争工程金帝城市新区综合体2024TG142024TG12海景资源工程环东海域与本案区域相比具备资源优势，其中有金帝超大体量大盘、2024TG14、2024TG12等，所以综合来看本案产品上不具备与环东海域竞争的实力，主要围绕客源争夺。阳光花城开发环境滨海新城开发热点工程2024TG02城南多个竞争工程从竞争工程的分布上看，从阳光美郡到同安城南板块主要以同安工业集中区为区隔。而从同安工业集中区的规划上看，本案所处的空地为惟一商住用地供给区，因此与本案直接竞争的工程以2024TG02地块〔陈长流个人所有〕及未挂牌空地为主，且这一结论受各地块工程进度影响而变化。从地缘性优势上看，本案及2024TG02地块在消化工业集中区域客户存在优势，毕竟工业区中暂无专门的生活区块规划。阳光花城开发环境竞争工程界定2024年第三季度2024年第四季度2024年第一季度2024年第二季度2024年第三季度凤翔新城厦航·高郡T2009G05T2009G04阳光美郡T2009G06T2009G08约4.5万㎡约13万㎡80—97㎡的二房、三房约40㎡，80-90㎡，约110㎡之间，两房、三房75-160㎡之间，两房、三房此五宗地块推出时间不详，尚未进入工程招标阶段同安城南及工程南面约5公里的阳光美郡产品类型根本以80-90㎡的刚需户型为主，辅以少量110㎡以上的三房，凤翔新城工程有近30%的40㎡投资型单身公寓。2024TG02阳光花城开发环境竞争工程推市周期表重点个案产品、价格及客户分析基本指标占地：4万㎡总建：13万㎡绿化率：38%容积率：2.55项目规划高层项目配套华森商业中心、厦门第二外国语学校、同安实验小学、公交站点、公园等推盘时间及体量2010年底，约5万㎡左右销售均价未售销售状况未售项目卖点1.挑高客厅5.7米2.赠送面积近50%3.主题复式园林景观客户厦门岛内及同安地缘性客户厦航·高郡—新中央复式生活圈基本指标占地：4.86万㎡总建：16万㎡容积率：3.29项目规划小高层项目配套祥桥市场、佳事达超市、兴业银行、厦门第二国际外国语学校、本案综合型国际商业广场以及纳凤岗公园推盘时间及体量推盘时间：预计2010年6月体量：约9万㎡销售均价已售均价5600元/㎡销售状况6月中旬开盘，已售60套项目卖点1、户户采光采景2、阳台全部朝南3、自身商业配套客户关系营销客户地缘性客户、辅以少量返乡客华森·公园首府—A＋级配套，品位高尚的栖居空间基本指标占地：4.5万㎡总建：9.7万㎡绿化率：30%容积率：1.76项目规划小高层项目配套同安一中、同安六中、新华度购物广场、润洲商业广场、佳事达购物中心、同安中医院等推盘时间及体量推盘时间：2010.1.20体量：约5.5万㎡销售均价二期约4850元/㎡销售状况销售45.6%，存量约2.2万㎡项目卖点北临厦门温泉度假胜地，南靠同安繁华市区，临近同安市中心中山路、三秀路繁华街区，生活便利客户同安客户，岛内及地缘性客户尚美花城——舒适生活，完美配套基本指标占地：22216.36㎡总建：45111㎡

绿化率：35%容积率：2.03项目规划高层项目配套BRT,水景推盘时间及体量6月中下旬，45111㎡一次性推出销售均价6500元/㎡销售状况尚无项目卖点1.水景2.可协办户口3.精装修客户厦门岛内及地缘性客户阳光美郡——BRT同集路第一站，精装公馆价格：除城西古龙御园由于挑高户型，价格迫近万元外，其余工程价格根本在5000-6000元/㎡上下浮动。产品：产品类型主要以平层电梯房，80-110㎡刚需产品为主，辅以类别墅及130㎡改善型产品。客户：主要客源来自同安本地的企业高管、公务员等地缘性客户，岛内客户选择环东海域区域多余同安城区，区域的关系营销、口碑营销是重点。区域工程小结工程周边目前暂无商品住宅工程出售，周边商业档次较低，根本以满足地缘性工人为主的商业配套，从整体看本案的居住价值及商业价值均有较好前景。在地块北面梧侣村延街简易搭盖店面租金约：25元/㎡梧侣村延路统建商业街店面租金约：30元/㎡位置较好的自建房底商店面租金达60-80元/㎡各大工厂区域本案周边区域商业分析阳光花城开发环境本案西北角的农贸市场，缺乏统一有序的管理本区最贵的店面，典型的村民自建房底商KTV-工业区为数不多文化娱乐配套之一梧侣村惟一的大型购物广场商品去化率不高，经营不善周边区域商业分析阳光花城开发环境免租金的美食广场，据说夜间生意火爆年青人娱乐工程较少，多群聚闲逛本案北侧1.5KM处的乌涂商业街，相对规划较好，但租金本钱也较高，整体经营不善乌涂商业街从业态上看以鞋服专营、手机店和食品消费类为主，人流较少周边区域商业分析阳光花城开发环境时间：2024.6.18有效问卷数：90同安工业集中区暂无大型生活区规划，本案周边的居民以租房及自建房为主，能提供员工宿舍的厂企并不多。本次访谈以梧侣-乌涂两村为界，针具有购置力的店主、自建房租赁者、工厂中高层管理者及局部职工为主。访谈客户组成居住结构了解潜在客群的真实需求阳光花城开发环境受访客户的家族结构以单身-三口之家为主，年龄层约为25-35岁居多，自建房拥有者家族结构较为复杂，以二代、三代、家族合居为主。从受访客户目前的居住条件上看，租房客以一房为主每月的居住本钱约为250-500元人民币，而紧凑型两房在本案周边也相对较有市场。本次访谈在客户样本的选取上相对较为严格，因此统计而得的客户收入水平也相对较高，80%客户的收入水平超出09年同安平均工资水平〔1843元/月〕，由工业区人流带来的居住和生活商业需求刺激下，本地原住居民的收入也呈现多样化，高增长态势。据了解，本案所处的梧侣村在周边乡镇中处于财富龙头地位，村民的收入结构较广泛，商业意识较强。家庭结构居住条件收入水平了解潜在客群的真实需求——访客资料阳光花城开发环境户型偏好面积需求从购房目的上看，以首次置业，解决根本居住需求为主，占比40%，改善型需求从资料分析上看，以自建房客户及商店经营者为主。受家庭居住结构影响，舒适型二房及三房产品需求较大，从面积需求上看，70平米以上带户口产品的需求较高，是未来产品规划的主要参考指标之一。签于访谈客户样本特征的考量，投资型产品的分配比重较小，但也应列入产品规划范围之内，毕竟本案身处工业区，人口流动特征明显，小户型产品需求也较高。了解潜在客群的真实需求——购房意向阳光花城开发环境针对产品形态偏好的统计结果显示，客户注重产品装修效果，建议70平米以上户型以毛坯为主，一房或单身公寓等迷你户型那么可做简单装修，迎合流动型客户的租赁、居住需求。在被问及楼盘关注要素时，我们做了分类统计，呈现以下特征：客户最在意的因素是价格水平；工业园区人口结构复杂，层次较高的客户注重社会平安因素，钟意封闭式小区管理；随着同安房地产开发纵深化，客户的产品意识也逐渐提高，园林、物管也逐渐成为重要的参考因素；针对目前相对缺乏的商业、生活配套，满足群众需求的商业生活配套也显示出重要性。同时开发企业品牌意识也渐强，访谈过程中不少民众表示对禹洲这一开发企业有好感，且较期待。产品形态偏好关注要素了解潜在客群的真实需求——购房意向阳光花城开发环境受本区人口年龄特征的影响，目前最为紧缺的商业配套为文化娱乐和社区生鲜卖场，同时需要餐饮食品配套作为目前零乱的快餐商铺作补充。访谈中，民众表示以下配套也相对较为在意：车站购物广场档次较高的休闲广场健身绿化公园交通设施等作为广告受众，本区人群习惯以报纸、电视、网络和短信等传统媒介为信息接收渠道，其中“朋友介绍〞也被列入重要的参考建议，符合本区人群综合素质特征，因此人际传播也显示出重要性。了解潜在客群的真实需求——购房意向阳光花城开发环境客户层次不高70平米以上带户口收入结构较广泛，商业意识较强投资型产品以毛坯为主，局部可做简单装修最在意的因素是价格水平封闭式小区管理对禹洲有好感文化娱乐和社区生鲜卖场最为紧缺人际传播很重要统计关键点阳光花城开发环境认识禹洲阳光花城开发原那么阳光花城的开发环境阳光花城的未来工程定位客户定位产品定位S1.工业区庞大的人口规模居住需求的快速增长；2.密集的路网，便捷的公共交通系统3.周边为工业各类配套服务集中地W1.临近道路会形成一定噪音污染2.02-3地块外西侧规划一排110kv高压线O1.工业区自身政策、产业导向人口不断扩大2.岛内企业向岛外迁移的大趋势3.周边同类住宅地块较少T1.房产政策调控密集，未来市场住宅市场环境将可能持续低迷2.项目外向需求少工程SWOT分析阳光花城的未来工程综合定位阳光花城的未来中端形象、中档品质、中档价位的生活社区中端形象：不同于都市的、舒适的生活示范区中档品质：产品全面、复合产品体系中档价位：控制总价，拔高单价核心客群〔65%〕重要客群〔25%〕偶得客群〔10%〕本工程属于环东海域板块，位于同安工业集中区的配套商住工程，结合同安各大板块的客户来源分析，本工程主要客户来源为A.周边工业区内各企业的中高层管理人员及技术人员B.周边乡镇改善型原住居民C.局部同安城区片区上班族城南、城东及老城区的投资客户将有可能作为本案的投资客户，未来本案的局部小户型将可能作为酒店式公寓的用途。受惠于同安滨海新城规划利好、BRT同安段开通利好，本案可争取局部岛内投资客。客户定位阳光花城的未来02-302-5梧侣路同辉路02-3子地块西面未来有高压线南北向横过，这将是影响02-3地块的主要因素；02-5子地块靠近同集路，地块前有公交站，交通更为便利，商业面积较02-3地块大，相对02-3更为理想。子地块优劣势分析子地块价值分析阳光花城的未来41213

2从土地价值排布上看，1号区域全力形成沿街商业，并向2区纵深开展，价值递减，3号区受TG02地块影响较大，规划尚未明确，4号区域那么受高压线影响，住宅价值较低。1＞

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4相对价值区域分析入口02-302-5梧侣路同辉路工程同辉路西侧地块用地规划未定的前提下，本案的两幅子地块中，沿梧侣路纵向中间规划路一带为商业价值较高的区域，通过半围合型休闲广场的设置可将人流向规划路指引，进而全面提升本案的商业价值。商业价值分析阳光花城的未来1沿街半弧形休闲广场示意图阳光花城的未来1半围合型入口可自然形成一个小型的休闲广场，有利于商业人气的提升，配合园林小品、休闲桌椅等设施带来人流增强商业气氛。商业空间建议阳光花城的未来1、沿休闲广场局部可做双层，一层挑高5.2-5.63米、二层层高3.5米，在规划上满足中小超市、网吧、KTV、服装商场、大型餐饮的进驻要求；2、其余沿街店面可做挑高4.5-6米，主力面积控制在40-60平方米，开间：4.5-6米挑高5.2-5.6米，销售上可实现买一层送一层。功能上需具备卫生间、排烟管道，未来规划可满足餐钦、冷饮、精品店、服装、干洗店、茶叶店等需求。挑高空间可让业主自行隔一层兼具货储或临时居住需求。3、如因规划条件受限，商业面积不够的话，社区北面临街局部可规划为独立车库，未来可用作商业用途使用。休闲广场阳光花城的未来1休闲广场的小品布置上可融合园林与实用性设施，如花圃与休闲坐凳等，从细节上提升品质，区隔于周边零散的商铺门店的无序管理。底层商铺示意图阳光花城的未来底商规划应考虑业态分布特征，针对问卷访谈客户中提出的文化娱乐、餐饮美食及大型生鲜超市的强烈需求，建议对烟道、仓储及超市卖场等功能进行规划。现代简欧清晰的横竖线条，丰富外立面视觉效果，老虎窗，烟囱，坡屋顶等欧式建筑元素，两者相结合，营造出优价优质居住小区。建筑风格建议阳光花城的未来架空层的利用1、泛会所设置，增强社区配套，提升业主的荣誉感功能上主要考虑以书吧、运动设施及儿童活动空间为主。2、局部架空层可作为摩托车位使用，迎合同安人出行交通习惯。建筑风格建议阳光花城的未来充满艺术感的现代精致园林本案品质提升的关键在于特色园林的营造，结合竞争环境上的考量，本案的园林应定位为“现代精致园林〞，在景观营造上