商品房买卖合同

商品房买卖合同条款分析修正

GF—2000—0171浙江星韬律师事务所涂妍娜商品房买卖合同包括以下主要内容第一条工程建立根据;第二条商品房销售的根据;第三条买受人所购房屋的根本情况;第四条计价方式与价款;第五条面积确认及面积差别处置;第六条付款方式及期限;第七条买受人逾期付款的违约责任;

第八条交付期限;第九条出卖人逾期交付房屋的违约责任;第十条规划设计变卦的商定;第十一条交接;第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务债务纠纷;第十三条出卖人关于装饰、设备规范承诺的违约责任;第十四条出卖人关于根底设备、公共配套建筑正常运转的承诺;第十五条关于产权登记的商定;第十六条保修责任;第十七条双方就小区、楼字命名权、屋面、外墙运用权的商定;第十八条买受人合理运用房屋、公共部位和设备的运用权;第十九条争议处理方式;第二十条未尽事宜的商定。第五条面积确认及面积差别处置根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】〔本条款中均简称面积〕为根据进展面积确认及面积差别处置。当事人选择按套计价的，不适用本条商定。合同商定面积与产权登记面积有差别的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差别，双方赞同按第＿＿种方式进展处置：1．双方自行商定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．双方赞同按以下原那么处置：〔1〕面积误差比绝对值在3％以内〔含3％〕的，据实结算房价款；〔2〕面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3％以内〔含3％〕部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内〔含3％〕部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=合同商定面积因设计变卦呵斥面积差别，双方不解除合同的，该当签署补充协议。房屋实际面积与合同约定面积产生误差大于3%买受人继续履行合同实际面积小于合同面积绝对值小于3%的部分据实结算绝对值大于3%的部分超过房价款的部分由出卖人双倍返还实际面积大于合同面积绝对值小于3%的部分据实结算绝对值大于3%的部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人买受人解除合同

返还已付房款及利息房屋实际面积与合同约定面积产生误差小于3%据实结算问题及容易产生纠纷点1、期房销售中经常出现面积差别的问题。面积的描画不清楚。有3种购买方式：按建筑面积、按套内面积、按套计算。2、合同中第五条关于面积差别的处置方法存在问题，销售商经常将面积差别处置直接格式化为“多退少补、据实结算〞等，这样的商定本质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处置规那么〞的能够，限制了消费者的合法权益。该条修正建议调整面积差别处置两种选择方式的先后顺序。将<商品房销售管理方法>中规定的“3%处置规那么〞，即合同中该条第2项调整为第1项，作为优先选择项.该商品房【合同商定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，阳台面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米〔有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成阐明见附件〕。双方商定以套内建筑面积为根据进展面积确认及面积差别处置。合同商定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差别的，以实测计价套内建筑面积为准。建筑面积的最终确定以具有测绘资历的测绘单位丈量的建筑面积结果为准。应添加假设由于出卖人的缘由呵斥买受人契税承当添加的，添加部分的契税也应有出卖人承当。第六条付款方式及期限买受人按以下第＿＿种方式按期付款：1．一次性付款2．分期付款3．其他方式问题及容易产生纠纷点1、按揭付款购房者容易由于贷款不胜利，这种情况出现怎样办，合同中并没有阐明？2、或者贷款金额和实践的贷款金额不一致的情况出现这种情况如何处置？该条修正建议开发商该当告知按揭贷款的流程和相关的资料等，如没有仔细告知那么该当承当违约责任，该当在合同中写清楚贷款不胜利的后果，由于谁的缘由就由谁来承当违约责任。恳求按揭购房的经常会由于合同的贷款金额和实践的贷款金额不一致的情况，为防止办理合同的变卦手续，可在合同中商定，余款买受人可恳求按揭贷款，缺乏的部分由现金补足。第十条规划、设计变卦的商定经规划部门同意的规划变卦、设计单位赞同的设计变卦导致以下影响到买受人所购商品房质量或运用功能的，出卖人该当在有关部门同意赞同之日起10日内，书面通知买受人：〔1〕该商品房构造方式、户型、空间尺寸、朝向；〔2〕＿＿＿＿＿；买受人有权在通知到达之日起15日内做出能否退房的书面回答。买受人在通知到达之日起15日内未作书面回答的，视同接受变卦。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，该当与出卖人另行签署补充协议。问题及容易产生纠纷点1、对于规划、设计变卦的商定过于简单，只需经过规划部门或设计单位的赞同并在10日内通知购房者，开发商便可不负完全的违约责任，不利于维护购房人权益。2、关于房屋采光平安的变卦能否属于规划，设计中的变卦，为防止此类纠纷的发生，该当示范文本中并没有对房屋采光、平安遭到影响的此类隐性损失商定如何赔偿，法律、法规对此也未明确规定。3、别墅的环境情况往往比普通房屋要复杂，购房者对此的要求也比较高，开发公司往往在预售伊始建造了环境优美的样板区吸引购房者，但到交房时，实践的环境规范却大大低于样板区规范该条修正建议

取消该条内容，开发商一方变卦规划或设计，应属于违约行为，并商定一定违约金额。第十五条关于产权登记的商定。出卖人该当在商品房交付运用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内获得房地产权属证书的，双方赞同按以下第＿＿项处置：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿％向买受人支付违约金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿问题及容易产生纠纷点：1、在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率支付违约金。但不论逾期办证的时间有多长，出卖人所承当的违约责任都一样。2、该条款仅商定了出卖人办证资料的登记备案义务，并没有对其他义务作出商定。3、该条款商定买受人不能在规定期限内获得房屋权属证书的，这里所指的“规定期限〞是多长期限？该条修正建议可思索将商定的违约金的计算方法改为按日支付已交付房价