丹东房地产市场研究报告

丹东房地产市场研究123丹东房地产宏观运行情况丹东房地产市场板块划分丹东房地产市场板块价格分析板块市场深入研究区域产品面积分析区域产品价格分析居民居住现状及抽样深访分析45老城区板块东部板块五龙背板块金山经济区板块沿江板块新城板块翡翠湾板块67丹东房地产宏观运行情况2024年2004-2006年2008年2009-2011年新一轮城市拆迁改造，引发商品房建设需求市场需求旺盛，商品房开发规模进一步扩大市场规模放量，经济危机后的缓冲期外来开发商大规模拿地，市场成熟度提高，未来竞争加剧丹东房地产宏观运行情况丹东房地产开展时间轴自2024年开始，丹东市房屋施工面积一路飙升，同比增长达93.87%，出现成倍增长的快速开发势头；主要是由于老区土地枯竭，城市重心偏向新区建设，土地供给主要集中在新区，新区土地资源丰富，土地平整，一线沿海，相比营口鲅鱼圈等沿海城市市场严重供过于求，丹东城市开发风险相对很低，因此囤地明显，2024年后施工面积出现激增。2024年丹东市房屋施工面积达1406.6万平，涨势有所缓和，但仍保持高位运行。2024年房地产开发投资额到达156.6亿元，同比上年增长36.17%，投资额快速增长。丹东近年房地产开发投资出现飙升态势，城市开发建设进入快车道〔数据来源：丹东市统计公报〕4丹东房地产宏观运行情况数据来源：丹东市统计公报异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/GDP<5%5-10%10-15%15-20%>20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10-15%丹东房地产宏观运行情况2024年丹东房地产投资额占GDP总额的17%，尚处于根本正常范围内，房地产投资市场处于正常开展期内。数据来源：丹东市统计公报适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，假设无需求匹配，将导致供过于求近年丹东市大规模开展新城区，各工业产业园及配套设施的建设加大了房地产投资额，使得投资额过高异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15-25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求丹东房地产投资额增幅比例到达了27%，大于正常基数，主要由于近几年丹东市主要开展新城区增大了房地产投资额，市场一定程度上呈现供过于求的局面丹东房地产宏观运行情况丹东商品房市区供给出现明显畸形，核心区域内商品房受土地资源限制供给十分有限，但新区出现明显供过于求，且当地客群地源性强，难以接受开发区偏远的位置。丹东市区商品房供给在2024年出现顶峰，商品房供给量到达226万平，且持续高位运行，2024年上半年商品房供给量90万平，预计年供给量将突破200万平2024年丹东商品房销售面积达360万平，同比增幅达8.34%。2024年铁岭商品房销售额到达124亿元，同比上年增长13.76%。自2024年以来，丹东房地产销售量出现大幅度抬升，房地产市场开展势头强劲。2024年丹东市内三区成交量约180万平，但市场开展不均衡，老区房源稀缺，新区供给量集中且两大出现供过于求的局面2024年市场下行，但供给量仍高位运行，成交量疲软，当前市场尤其是新区出现严重有房无市的现象〔数据来源：丹东市统计公报〕8丹东房地产宏观运行情况2024年丹东市全辖区商品房成交价格为3444元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已达5000元/平，沿江一线江景豪宅价格更是根本在10000-15000元/平左右。丹东近年房地产成交价格呈现稳步上升趋势，市区成交价格已达5000元/平〔数据来源：丹东市统计公报〕9丹东房地产宏观运行情况?丹东市2024-2024年住房建设规划?摘要102024-2024年住房建设总体目标：满足全市人民日益增长的住房需求；至规划期末，实现城市人均住宅建筑面积25平方米的目标，解决低收入人群和困难家庭的住房问题。

2024-2024年住宅建设总量目标：规划期内建设各类住宅9.73万套，总建设面积858.33万平方米。建设商品住房9.23万套，总建筑面积830.56万平方米；建设经济适用住房0.23万套，总建筑面积14.10万平方米；建设廉租住房0.27万套，总建筑面积13.67万平方米。2024-2024年住宅建设用地供给总量：规划期内，城市主城区内住宅建设用地供给总量为473.12公顷；其中，商品住房建设用地为456.14公顷，经济适用住房建设用地为9.36公顷，廉租住房7.62公顷。丹东房地产宏观运行情况丹东房地产市场板块划分老城区板块〔振兴区、元宝区〕东部板块〔振安区〕沿江板块〔临鸭绿江〕金山经济区板块〔多为棚户区〕五龙背板块〔景观度假区〕新城板块〔新规划区〕翡翠湾板块〔城乡结合区〕丹东市板块分布老城区板块：传统居住区，以本地开展商为主，目前供给产品主要为多层和高层，地理位置优越，购房以丹东本地客户为主。沿江板块：产品类型单一，以高层为主，大面积江景豪宅，单价最高，富人居住区域，身份的象征。东部板块：目前主要供给多层产品，缺少知名开展商，产品无特色，市民认可度低，主要为周边居民购置。金山经济区板块：区域为装备制造业基地，楼盘数量较少，且区域离市区较远，目前客户认可度不高。五龙背板块：以温泉资源，打造度假、投资居所，区域产品以多层小高层为主。翡翠湾板块：地处新老城区结合带，开展目标是要建设成为集商贸、物流、文化娱乐等效劳业为主的现代效劳业集聚区和高品位的生活居住区。

新城板块：以高层产品为主，政府招商引资的重点地区，外来开展商包括福建永同昌、圣淘沙，投资改善型客户为主。丹东房地产市场板块价格分析丹东市板块价格分析老城区板块：该板块商业配套齐全，交通便利，是丹东中心城区，住宅高层均价5000元/㎡，小高均价5300元/㎡，多层均价6000元/㎡，预计未来供给超过80万㎡。东部板块：该板块为丹东市郊，楼盘较少且客户认可度不高，住宅高层均价4500元/㎡，小高层均价4800元/㎡，多层均价5000元/㎡，预计未来供给20万㎡。沿江板块：该板块拥有江景资源优势，且为市中心区域，房价最高，住宅高层均价8000元/㎡，预计未来供给30万㎡。新城区板块：该板块为丹东新规划区域，人气较少，入住率很低，但未来有一定开展潜力，住宅高层均价4100元/㎡，小高层均价4300元/㎡，多层均价5000元/㎡，别墅均价8500元/㎡，预计未来供给150万㎡。五龙背板块：拥有山景及温泉资源，适宜投资养老，住宅小高层5000元/㎡，多层4800元/㎡，电梯多层5700元/㎡，预计未来供给20万㎡五龙背板块多层均价：4800元电梯多层：5700元小高均价：5000元去化速度：2600平/月新城板块多层均价：5000元小高均价：4300元高层均价：4200元别墅均价：8500元去化速度：1850平/月老城区板块多层均价：6500元、小高均价：5800元高层均价：5500元、别墅均价14000元去化速度：3500平/月沿江高层均价：8000元去化速度：3100平/月东部板块多层均价：5000元小高均价：4800元高层均价：4500元别墅均价：10000元去化速度：2000平/月翡翠湾板块（规划板块）金山经济区板块多层均价4200元高层均价3800元别墅均价11500元板块市场深入研究——老城区板块老城区板块分析老城区板块西部楼盘分布老城区板块东部楼盘分布该板块为市中心区域，具备成熟的配套设施，完善的交通体系，是丹东传统居住区域，居住密度大，为商圈聚集地，区域整体价值比较高，目前主要以高层和多层产品为主，面积以80-120平为主力，价格区间为5500-6500元/㎡，万达、鸿利、锦绣为该区域品牌开发商，万达的进驻直接带动该区域周边楼盘的价格提升；目前主要购房客群以本市为主，改善型需求人群占比较大，且地块稀缺，拆迁本钱较高，开展空间有限。山水龙城绿丹江苑东升御景苑香榭水岸东发九江丽都聚龙城尚城钰豪优山美地五洲东都屹景新盘在售尾盘万达广场保利锦江林语德龙家园锦绣华城东皇国际城福景园桃源花都益荣佳园新盘在售主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率万达广场大连万达商业地产股份有限公司高层90-170均价6200（折后）40%保利锦江林语丹东保利天赐房地产开发有限公司高层、小高层、别墅55-148㎡（主力面积70-110㎡），别墅240-420㎡高层均价4700元/平，小高层5000元/平，联排均价12000元/平，独栋均价18000元/平三期产品去化20%，别墅产品去化60%东皇国际城丹东东皇房地产开发有限公司多层51-143㎡3800-3900元/平80%东升御景苑丹东东升房地产开发集团有限公司别墅、洋房、小高层、高层住宅：80-138㎡别墅：251-650㎡均价：5980元/㎡38%聚龙城尚城丹东港利房地产开发有限公司多层、小高层、高层97-190㎡均价6500元/㎡60%福景园丹建集团房地产开发有限公司多层、高层主力户型为70㎡均价5500元/㎡30%锦绣公馆丹东市锦绣房地产开发有限公司高层、小高层50-146㎡均价6800/㎡60%桃源花都丹东双荣房地产有限公司多层、高层50-144㎡均价4000元/㎡40%益荣家园丹东亿荣房地产开发有限公司多层78-110㎡均价：4000元/㎡80%德龙家园丹东宇泉房地产开发有限公司

多层、高层60-130㎡均价6200元/㎡30%五洲东都屹景丹东鸿润宝业房地产多层90-143㎡起价5300元/㎡均价5600元/㎡60%钰豪优山美地丹东钰豪房地产开发有限公司多层,小高层主力：99-143㎡均价5400元/㎡70%东发九江丽都丹东东发房地产开发有限公司多层,小高层34—190㎡均价6500元/㎡80%香榭水岸丹东俊达房地产开发有限公司多层,小高层36-123㎡4200-6200元/㎡均价4650元/㎡70%山水龙城丹东双兴房地产开发有限公司多层,小高层,高层60-130㎡均价5500元/平米90%绿丹江苑丹东方齐豪房地产开发有限公司多层,小高层,高层61-138㎡均价4500元/平米90%该区域产品以多层和小高层为主，多层主力面积区间为80-120㎡，高层主力面积为80-100㎡，根本面积不超过140㎡，多层均价6500元/㎡，高层均价5500元/㎡。项目名称万达广场项目位置振兴区人民街33号发展商大连万达商业地产股份有限公司项目占地115万㎡建筑面积26万㎡总户数A1组团1152户产权年限70年容积率4.4绿化率30%项目定位集住宅、商业、办公、娱乐为一体的商业综合体建筑风格现代产品类型高层、写字间、商业项目配套五星级酒店、甲级写字楼、连锁超市、室内外步行街、商业网点户型区间高层90-170㎡商场临街外网120-280平（主力面积为160-170平）住宅底商100-180平（主力面积为120至140㎡；220至240㎡）销售价格高层6200元/㎡住宅底商均价20000元/㎡销售情况一期于6月23日开盘，当天推出800套房源，去化300套，去化率为37%，开盘至今去化速度较快项目优势商业配套、市中心地段、品牌开发商项目劣势居住密度大，产品面积定位偏大典型工程-万达广场景森观点：该工程进入丹东后，带动周边市场的价格，且处于市中心地段，加之自身商业配套完善，对于本地品牌开发商冲击很大，但未来可能受到丹东市开展潜力的制约，且本地人对于外来品牌产品认同较少，该工程去化速度可能会逐步减慢。工程点评：市场定位该工程为集普宅、写字间、商业网点、酒店为一体的城市综合体，工程本身配套齐全，为本区域中高端代表性工程之一。产品定位该工程住宅以大面积高层产品为主，整个工程住宅局部划分为6个组团，未来将规划有小户型产品，以满足不同客群的需求；商业局部以万达广场和万千百货以及住宅底商为主，在作为本身的配套根底上也满足了局部投资者的需求。销售策略该工程高层产品面积较大，总价较高，单套总价60万起，主要通过品牌宣传，让更多的客户了解万达，对于销售起到了促进作用。典型工程-万达广场项目名称保利·锦江林语项目位置振兴区宾馆沟发展商丹东保利天赐房地产开发有限公司项目占地44.6万㎡建筑面积46万㎡总户数三期共1100户产权年限70年容积率1.03绿化率47%项目定位城市高端住宅的缔造者建筑风格英式现代产品类型小高层、洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅项目配套风情商业街、会所户型区间高层：38-118㎡洋房：90-140㎡联排别墅：240-320㎡独栋别墅：450㎡销售价格小高层：4600元/㎡洋房：6000元/㎡联排：12000元/㎡独栋：18000元/㎡销售情况目前在售为三期，包括有小高层和别墅类产品，其中江山墅组团销售已过半。项目优势保利品牌、社区规模大、山景资源，离市区较近项目劣势产品缺乏明显的亮点，别墅密度较大典型工程-保利·锦江林语一期二期江山墅三期江山墅组团规划及区位图保利江山墅——锦江山公园旁的别墅工程，依山而建，丰富的山地资源、良好的生态环境，强大的品牌实力。江山墅组团产品中，独栋主要以420-450平为主，联排主要以225-269平为主。首期推出产品区域会所目前主推区域物业类型层数户型面积（平方米）供应套数独栋二层独栋42044502联排三层联排2668269822582498典型工程-保利·锦江林语景森观点：该工程延续着保利地产一贯的做法，由于目前已到第三期，社区已经比较成熟，售楼部包装与示范区所呈现的品质较高，是丹东近郊楼盘中性价比非常突出的工程，对于丹东中端以上购房者有着较强的吸引力。工程点评：市场定位该工程凭借保利的品牌优势，且临近老城区、规模大、配套完善，产品类型丰富，定位为面向丹东首次置业和改善型置业居民。产品定位由于本工程属于近郊大盘，因此产品类型也非常丰富，涵盖了目前市场上的主流产品类型，总价跨度大，以求将丹东的中端以上购房群体一网打尽。销售策略该工程推广上着重宣传规模和地段上的优势，凭借着大跨度的总价，给予购房者有多样化的选择，自正式销售至今，一直销售良好，目前在售已是第三期。典型工程-保利·锦江林语项目名称东皇国际成项目位置丹东市振兴区大偏岭路16号发展商丹东东皇房地产开发有限公司项目占地70万㎡建筑面积40万㎡总户数1200户产权年限70年容积率1.75绿化率35%项目定位城市生态山居，低密度花园住区建筑风格简欧风格产品类型多层、4栋别墅项目配套业主会所户型区间多层：51-143平别墅未规划销售价格多层：3800元/㎡销售情况目前在售为14栋多层产品，共554套住宅产品，商网未售，目前已售350套项目优势山景低密。楼间距大，得房率高项目劣势产品单一；项目周边商业以及交通配套不足典型工程-东皇国际城景森观点：该工程作为振兴区典型的山景房，拥有山区优美环境，产品定位较准，而且价格较低，销售情况良好，主要吸引一些中低端刚需以及局部投资客群的购置，随着自身配套的日益完善，未来销售前景较好。工程点评：市场定位该工程为山景低密度花园产品，距离市区较远，周边环境优美，事宜居住，但周边配套尚未完善，主要面向老城区首次置业客群。产品定位本工程距离市区较远，产品类型以多层为主，面积区间跨度大，主力面积区间为60-120平，吸引不同购房需求的客群。销售策略该工程注重对于宣传山景自然资源以及低密度产品的优势，来针对购房者的需求，且价格相对较低，对于市内及周边购房客群有很大的吸引力，工程开盘至今，销售情况良好，目前在售产品已去化80%左右。典型工程-东皇国际城老城区板块小结1、该板块为丹东传统居住区域，居住密度大。2、为传统商圈聚集地，区域整体价值很高。3、中部板块地块规模小，主要为2024年以后开发的小区，居住密度大，拆迁本钱高。4、中心城区无工厂及可拆迁用地。5、因其地理位置、交通、配套受到客户喜睐。6、该板块主要以高层和多层产品为主，主力面积区间为70-120平之间，别墅产品240-420平，该区域价格集中区间为5000-7000元/平，很多项目依山而建，借助山景资源，吸引客户的到来，目前该区域各工程去化良好，主要购房客群为市内及周边改善型居住需求。板块市场深入研究——东部板块东部板块分析该板块为市郊区域，距离市区较远，区域配套不够完善，区域内主要在售楼盘稀少，普宅主要以多层产品为主，且价格较低，多层主力面积为80-100平之间，购房客群以周边原住居民为主，主要是城市工薪阶层，购房者多为首套置业以及周边周边动迁居民，且区域普宅产品价格相对较低，名仕庄园作为本区域唯一的高端工程，与其他工程形成鲜明的比照。名仕庄园民兴国际花园锦江绿云嘉园主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率民兴国际花园丹东民兴房地产开发有限公司多层87-90㎡均价4900元/㎡60%锦江绿云嘉园丹东锦江房屋实业有限公司多层、高层55-120㎡100-120㎡多层均价5000元/㎡高层均价4500元/㎡30%名仕庄园丹东华盛房地产开发有限公司别墅、洋房独栋350-450㎡洋房均价6000元/㎡联排均价10000元/㎡独栋均价15000元/㎡80%小结：该板块以多层产品为主，主力面积区间为80-100平之间，多层价格为4500-5000元，区域内多为棚户区改造工程，主要客群为周边工薪阶层，购房群体较为单一，且多为首套置业客群，名仕庄园工程品质感强，主要面对改善型的高端客群。项目名称名仕庄园项目位置振安区东平大街发展商丹东华盛房地产开发有限公司项目占地10.5万㎡建筑面积6.4万㎡总户数500户产权年限70年容积率1.64绿化率50%项目定位城市低密度高端项目建筑风格地中海建筑风格产品类型独栋别墅、联排别墅、洋房项目配套风情商业街、会所户型区间联排230-320㎡独栋350-450㎡洋房100-170㎡销售价格洋房均价6000元/㎡联排均价10000元/㎡独栋均价15000元/㎡销售情况目前项目在售32栋独栋，前期洋房及联排产品已交房入住项目优势保利品牌、社区规模大、山景资源，离市区较近项目劣势产品缺乏明显的亮点，别墅密度较大典型工程-名仕庄园在售户型配比物业类型栋数层数户型面积（平）供应套数独栋32二层独栋350254507洋房联排独栋园区水系园区绿化园区绿化名仕庄园包括洋房、别墅产品，目前在售的为独栋，采用地中海建筑风格，户型面积区间350-450平方米典型工程-名仕庄园名仕庄园采用多重植被，注视宅间景观的打造，水系整体贯穿园区，是目前丹东园区景观打造的代表之作典型工程-名仕庄园景森观点：该工程是早期丹东别墅洋房工程的典范，目前联排和洋房产品已经根本售罄，独栋产品去化接近80%，产品品质感较高，园区绿化率到达50%以上，但由于丹东房地产市场开展较为缓慢，此类高端产品的客群有限，未来本市高端工程的销售可能会遇到瓶颈。工程点评：市场定位该工程地处青山脚下，环境宜人，是丹东市最早的别墅和洋房工程，主要面对丹东市内改善型人群。产品定位该工程主要提供低密度高端产品，以洋房和独栋别墅为主，总价跨度大，产品类型丰富，是早期丹东市高端客群的首选。销售策略该工程着重宣传产品品质上优势，低密度，多种产品类型，较其他别墅工程距离市区较近，作为丹东最早的高端工程，销售情况良好。典型工程-名仕庄园东部板块小结1、东部板块距离市区较远，客户认可度低。2、要为本地人群消化，看重价格因素。3、相对于其它区域，东部房地产板块价格较低。4、非城市主流开展方向，无法吸纳高端人群，主要购房客群为区域原住居民。5、客户心目中低端居住区。6、该区域住宅主力价格为4500-5000元/㎡，主力需求面积为80-100㎡。板块市场深入研究——沿江板块沿江板块分析该板块为丹东市江景资源区，主要涵盖振兴区、元宝区以及振安区的沿江区域，该区域为不可复制的珍稀景观带，也是丹东市房价最高的区域，区域内主要为大面积景观高层产品，代表性工程为金海滨江3号和华盛玫瑰港湾，主力面积为120-180平之间，主力价格在8000-10000元/㎡之间购房者多为市内改善型高端客群以及外省市局部度假客群，以政府官员，企、事业单位高管等高端客群为主。沿江板块滨江3号玫瑰港湾江景之都林江名城俪江国际主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率滨江3号丹东金海房地产开发有限公司高层99-243平江景房均价10000元/㎡园景房均价7500元/㎡90%玫瑰港湾丹东华盛房地产开发有限公司高层140㎡、190㎡均价4900元/㎡70%林江名城（二期）丹东市鑫泰房地产开发公司高层主力129-140㎡均价5000元/㎡60%江景之都丹东现代房屋开发有限公司

高层120-190均价：7500元/㎡90%俪江国际SK房地产开发有限公司高层130-280㎡均价5400元/㎡90%小结：该板块主要以大面积瞰景高层为主，由于地块稀缺，新工程较少，但通过了解该区域客群，得知该区域高层主力面积在120-180之间，主力价格在8000-10000元/㎡之间，建筑密度大，临江景观资源稀缺，目前该区域多为已入住工程，入住客群多为市内改善型高端人群。项目名称滨江3号项目位置丹东市辽东学院西侧发展商辽宁金海集团项目占地28万㎡建筑面积10万㎡总户数1200户产权年限70年容积率2.8绿化率38%项目定位城市沿江高品质楼盘建筑风格现代产品类型高层、公寓项目配套高端业主会所户型区间高层99-243㎡销售价格江景房9800-11300元/㎡园景房7000-8000元/㎡销售情况目前项目主推一期3#，其余1#、2#、6#、7#、8#剩余顶楼大面积产品，3#剩余70套产品项目优势品牌开发商、物业服务领先项目劣势住宅密度高，面积偏大一期二期公寓典型工程-滨江3号典型工程-滨江3号物业类型栋数层数户型面积供应套数高层6栋25F/26F/30F二室二厅一卫9960二室二厅一卫10182三室二厅二卫13590三室二厅二卫13830三室二厅二卫14482三室二厅二卫14730三室二厅二卫152102三室二厅二卫16625三室二厅三卫18525三室二厅二卫19050四室二厅二卫22050四室二厅三卫24350合计————676目前在售6栋高层产品，面积区间为99-243平方米，主要面积段集中在135-190平方米三室产品，销售率为90%。典型工程-滨江3号工程配套完善，高端会所业态包括影院、游泳池、餐厅及健身中心等，并配有英语幼儿学校电影中心〔三个标准影厅〕餐厅室内标准泳池健身中心咖啡厅景森观点：该工程是目前滨江板块的代表性高端品质产品，一期产品销售情况较好，去化率在80%以上，价格涨幅较大，目前江景房均价到达10000元/㎡以上，由于前期高端客群的购置，市内高端购房需求减弱，且价格较高，未来产品去化速度会变慢。工程点评：市场定位地处江边，地理位置优越，景观资源稀缺，市场定位为江景高端品质社区，主要面对市区高端改善型客群。产品定位该工程为高端景观型产品，以大面积高层为主，面对的客群比较单一，就是市区内改善型高端客群。销售策略该工程主要宣传楼盘品质感，临江景观绝版地段，稀缺性景观产品，园区高端功能会所，以到达自己的销售目的。典型工程-滨江3号项目名称玫瑰港湾项目位置滨江路临江后街发展商丹东华盛房地产开发有限公司项目占地40万㎡建筑面积15万㎡总户数1400户产权年限70年容积率2.7绿化率35%项目定位江景居住大宅建筑风格现代产品类型高层项目配套业主会所户型区间高层103-190㎡销售价格均价4900元/㎡销售情况三期剩余10套产品，面积为103和136平，主推二期140和190平，目前二期去化70%左右.项目优势产品价格、江景资源项目劣势周边配套不足、得房率较低典型工程-玫瑰港湾景森观点：该工程地处振安区沿江观景绝版地段，主力面积区间为100-170平，其中销售最好的面积为120平，三室二厅一卫的户型，销售均价为4900元/㎡。由于沿江地块稀缺，市内沿江楼盘多已入住，本地块是作为观景需求客群的首选，而且价格相对于其他沿江楼盘要廉价很多，但周边配套稀缺，人气稀少，随着城市逐步外扩，该区域会逐步开展起来。工程点评：市场定位地处江边，地理位置优越，景观资源稀缺，城市外溢客群的首选工程，主要面向本地多人口居住人群，市内改善型需求人群。产品定位该工程凭借优越的地理位置，稀缺的地块资源，推出的主要产品为大面积江景高层，面积区间为100-190㎡，面向市内及周边改善型人群，更适合3代人居住的观景大宅。销售策略主要推广工程本身的景观优势，通过让客户了解该工程和周边工程的优势来促进销售，而且价格较周边景观房相比较低，更容易让客户接受。典型工程-玫瑰港湾沿江板块小结1、依托不可复制的江景资源，产品全部为高层大面积产品，主力户型为120-180平。2、该板块整体价格为丹东最高，主力价格在8000-10000元/㎡，单价较高，总房款多在70万以上。3、开发时间早，入住率高，地块稀缺，多为再改型高端客群。4、购房客群注重景观，对开发商的品牌、园区物业、产品的户型以及品质感更加注重。5、此区域已根本饱和，无地可拿。板块市场深入研究——新城板块新城板块分析上城左岸西湖城金色水岸太阳尚品滨江一号银河湾新城丽都科技五金城温州城绿城紫金园吉祥家园新加坡城该区域是市政规划新区，未来丹东市政治、经济、文化中心，区域内主要涵盖工业产业园区、中央行政文化区以及国际贸易区，是目前商品房主要供给区域。楼盘集中于振兴路沿线以及沿江区域，主要在售楼盘12个，区域产品主要以高层高层和小高层为主，沿振兴路各盘高层主力面积在60-120㎡之间，主力价格集中在3800-4500元/㎡，沿江区域高层主力面积为100-140㎡，高层产品主力价格在4500-5500元/㎡，多层产品在6000-6500元/㎡。主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率绿城紫金园丹东绿城地产小高层、多层类洋房80-200㎡小高层50-100㎡类洋房均价5300元/㎡小高层均价4000元/㎡70%温州城丹东金和房地产开发有限公司高层、多层68-113㎡高层均价4000元/㎡多层均价5000元/㎡50%新城丽都辽宁曙光房地产开发有限公司高层53-128㎡高层均价4200元/㎡30%科技五金城丹东大世界房地产开发有限公司高层、公寓高层45-124㎡公寓38-52㎡高层均价4000元/㎡公寓均价4200元/㎡60%银河湾丹东东方日升房地产开发有限公司小高层,高层108-140㎡未定---滨江一号丹东永同昌建设发展有限公司洋房、联排、类独栋、高层类独栋235-243㎡联排170-370㎡高层60-220㎡高层均价4500元/㎡别墅均价8500元/㎡高层80%别墅70%太阳尚品丹东凯特房地产开发有限公司高层50-140㎡高层均价5300元/㎡20%绿江太湖城丹东新宇房地产开发有限公司多层,小高层,高层83-272㎡4580-6380元/㎡均价5800元/㎡20%西湖城丹东日月鑫置业有限公司

高层超高层主力103-157㎡起价3980元/㎡60%新加坡城丹东圣淘沙房屋开发有限公司小高层高层94-261㎡均价5300元/㎡30%吉祥家园丹东海纳置业有限公司高层60-120㎡均价4400-4540元/㎡80%上城左岸丹东华孚房地产开发有限公司高层、公寓高层61-120㎡公寓45-85㎡高层4200-4400元/㎡90%该区域在售工程主要以高层和小高层产品为主，主力面积区间为80-120㎡，在售高层产品均价4000元，小高层产品均价4200元。项目名称滨江壹号项目位置国门湾发展商丹东永同昌发展建设有限公司项目占地14.5万㎡建筑面积45万㎡总户数1400户产权年限70年容积率2.5绿化率30%项目定位国门湾一线品质滨江大盘建筑风格托斯卡纳产品类型高层、洋房、联排别墅、类独栋别墅项目配套风情商业街、会所、双语幼儿园户型区间高层：92-151㎡联排别墅：170-370㎡类独栋别墅：235-443㎡销售价格高层：4500元/㎡联排：8500元/㎡类独栋：13000元/㎡销售情况高层产品已经去化80%，别墅产品去化70%左右，是该区域销售最好的项目项目优势区位好，一线滨江，周边配套丰富，产品品质高项目劣势国门湾的区域成熟度待改善，产品密度偏高典型工程-滨江壹号联排及类独栋高层典型工程-滨江壹号示范区实景工程规划高层、别墅、花园洋房，属高端工程，是目前新城唯一有示范区的工程示范区实景景森观点：该工程是国门湾品质最高的工程，且营销上的素质也非常高，能给予购房者良好的效劳感受，其销售情况也印证了这一特点，虽然是本地开发商所开发的工程，但其总体品质并不比外来的品牌开发商的工程低。工程点评：市场定位该工程凭借着极为稀缺的区位优势，定位为国门湾区域的中高端江景大盘。产品定位基于工程的市场定位，其产品线也非常丰富，涵盖了高层、洋房和别墅等多种类型的产品，将市场上的中端以上购房者一网打尽。销售策略该工程是国门湾销售最好的楼盘，现场示范区非常出色，产品的品质高，性价比突出，销售人员素质也比较高，且目前所推出的特价房具有非常高的吸引力。典型工程-滨江壹号项目名称绿城紫金园项目位置国门湾，丹东二中西侧发展商丹东绿城房地产开发有限公司项目占地14万㎡建筑面积25万㎡总户数2290产权年限70年容积率1.79绿化率37%项目定位国门湾学区大盘建筑风格新古典产品类型小高层。类洋房项目配套体育场、丹东二中户型区间小高层50-100㎡类洋房80-200㎡销售价格小高层均价4000元/㎡类洋房均价5300元/㎡销售情况该项目一期产品在售，共5栋小高层，6栋类洋房，目前去化率70%左右项目优势住宅舒适度高，学区房项目劣势周边配套不完善典型工程-绿城紫金园一期景森观点：该工程为新城区典型的学区型楼盘，品质感较高，以未来城市新核心工程为目标，虽然现在新城区人气不够，周边配套不够完善，但随着城市中心的外扩以及新行政区向新城迁移，未来很有开展潜力，加之良好的学区配套，相信未来会吸引更多的周边以及外地的投资客群。工程点评：市场定位该工程地处新城。位于丹东二中西侧，具备良好的学区气氛，是品质型学区大盘。产品定位该工程为低密度花园式住宅，以小高和类洋房为主，主要面向新区周边区域客群以及局部外地养老型客群。销售策略通过多种媒体渠道宣传楼盘，主要以品质和学区为卖点，在市内设置工程展示中心来接纳更多的购房客群。典型工程-绿城紫金园项目名称上城左岸项目位置新城区兴丹大街与万兴街交汇处发展商丹东华孚房地产开发有限公司项目占地11万㎡建筑面积25万㎡总户数2500户产权年限70年容积率2.3绿化率52%项目定位国际贸易区景观大盘建筑风格巴黎塞纳产品类型高层、公寓项目配套商业街、丹东二中户型区间高层61-106㎡公寓45-85㎡销售价格高层均价4200元/㎡公寓均价4500元销售情况该项目一二期产品基本售罄，目前三期产品认筹中，项目入住率较高，销售情况较好项目优势商业街配套，入住率高项目劣势居住密度大典型工程-上城左岸景森观点：该工程为新城早期开发楼盘之一，通过前期楼盘的销售，了解到该区域投资型人群的需求，制定后期产品，三期产品多为投资型客群量身打造，商业街的规划为工程增加一些人气，加之学区配套，未来该工程会吸收更多的外来投资客群。工程点评：市场定位该工程地处新城区国际贸易区规划带，立足贸易区核心地段，工程正对着新鸭绿江大桥，是未来对外贸易的口岸。产品定位该工程以高层和公寓产品为主，中小户型产品，配套商业街，主要吸收周边投资类客群购房。销售策略通过对园区品质、产品价格、户型以及周边配套等卖点进行宣传，并在市内韩国城小区设置展示中心，让更多的人了解工程，到达销售的目的。典型工程-上城左岸新城板块小结1、政府重点开展区域，新的行政区域，文化区域、临港产业园、新鸭绿江大桥开工建设，稀缺的江景资源，成熟的现代化城市意向，良好的区域认知。2、以高层产品为主，面积集中在60-120㎡之间，景观房主力面积为80-140㎡，局部楼盘有低密度产品，多层面积集中在80-120㎡之间。3、价格水平低于其他区域，普通住宅价格为3800-5500元/㎡，别墅产品均价为8500元/㎡。4、客群以政府公务员为主，吸纳未来进入该区域的企事业单位人群，丹东市内及省内外投资和改善型客户。板块市场深入研究——五龙背板块五龙背板块分析该板块距离市区20公里，为丹东市温泉旅游度假区域，凭借良好的生态环境，拥有温泉资源与山景资源完美结合，区域内在售工程5个，以金海温泉小镇为代表性工程，产品以小高层和多层产品为主，产品面积区间为30-160㎡，主力面积区间为30-60㎡，主力价格区间为4500-5800元/㎡，主要购房客群为本市退休老干部，局部大连、北京沈阳等外地客户，购房目的为投资以及度假为主。金海温泉小镇恒盛温泉新城龙泉佳园龙泉华庭五龙温泉山庄主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率金海温泉小镇辽宁金海房地产开发集团有限公司多层小高层36-144㎡多层均价5800元/㎡小高层均价5700元元/㎡60%恒盛温泉新城丹东恒盛置业有限公司多层40-125㎡均价4880元/㎡70%五龙温泉山庄丹东铁道房地产开发有限公司多层,小高层38-140㎡多层4800元/㎡小高4400元/㎡均价4600元/㎡50%龙泉佳园丹东龙泉置业有限公司多层,小高层38-90㎡均价4400元/平米90%龙泉华庭丹东进元房地产开发有限公司多层,小高层32-87㎡均价4500元/平米40%小结：该区域产品以多层和小高层产品为主，在售产品主力面积区间为35-60㎡，主力价格在4500-5800元之间，金海涉足温泉工程以来，该区域整体价值得到提升，通过对工程调研，了解到该区域主要客群为本地老干部等养老客群以及外地旅游及投资类客群。项目名称金海温泉小镇项目位置丹东市振安区五龙背镇发展商辽宁金海房地产开发集团有限公司项目占地13万㎡建筑面积7.8万㎡总户数1553户产权年限50年容积率1.67绿化率60%项目定位丹东市一线温泉项目建筑风格英伦产品类型多层、小高层项目配套高端业主会所、疗养院户型区间多层：36-144㎡㎡小高层：36-160㎡销售价格多层均价5800元/㎡小高层均价5700元/㎡销售情况项目销售情况良好，项目整体去化过半，可以看出金海品牌在本地的影响力项目优势品牌开发、环境适宜、园区品质感强，产品设计合理，物业服务好项目劣势交通不方便、周边商业配套不足典型工程-金海温泉小镇多层区域（4-6层）小高层区域（8-10层）业主会所典型工程-金海温泉小镇物业类型层数户型面积供应套数电梯多层4F二室二厅一卫7816一室一厅一卫36-55165F一室一厅（二厅）一卫36-8347二室一厅（二厅）一卫74-78596F一室一厅一卫36-55158二室一厅一卫7818二室二厅一卫（二卫）74-144190小高层9F、10F一室一厅（二厅）一卫36-83457二室一厅一卫7827二室二厅一卫（二卫）76-144511三室二厅二卫122-16054整个园区共1553套房源，160㎡三室户型售罄，目前销售较好的是44—55㎡一室户型和74-89㎡两室户型典型工程-金海温泉小镇金海温泉小镇外立面、园区景观及样板间展示景森观点：该工程是丹东温泉工程的典范，金海作为本地知名开发商，以其良好的物业效劳受到很多本地购房者的欢送，园区品质感较强，产品设计符合现代养老以及投资客群的需求，随着人们对生活品质的要求越来越高，温泉工程的市场会逐渐火爆起来。工程点评：市场定位该工程凭借温泉资源，依山傍水而建，为丹东首席旅游地产工程，面对客群主要是本地养老以及外地投资旅游型改善客群。产品定位以电梯多层以及小高层产品为主，户型设计合理，主力面积区间为30-60㎡，园区品质感强，所有产品均有电梯配备，以满足养老客群的需求。销售策略工程是目前五龙背板块的代表性工程，通过对品牌开发商、高品质园区、产品以及温泉入户等工程优势的宣传，加之对客户的良好效劳，吸引很多养老度假人群的到来。典型工程-金海温泉小镇五龙背板块小结1、该区域预备优越的生态自然生态景观，是集旅游、度假、休闲、养生、娱乐为一体的度假胜地。2、该区域拥有稀缺的温泉资源，是本市及外地养老及旅游的首选目的地。3、区域产品以多层及小高层产品为主，主力面积区间为30-80㎡，主力价格区间为4500-5800元/㎡。4、金海等品牌开发商的进驻使得区域的整体价值得到提高，温泉小镇工程品质感强，物业效劳在丹东市口碑最好。5、主要面对客群为本市及周边区域养老、外地投资、旅游、养老等改善型客群。板块市场深入研究——金山经济区板块金山经济区板块分析该板块距离市区较远，属于生态自然景观开展规划区域，周边多为棚户区改造用地，房地产开发属于起步阶段，认知度很小，在售工程较少，阳光北尚和金山翰林院均为尾盘销售阶段，北国之春孤掌难鸣，区域整体价值低，开展缓慢，购房客群以周边棚户区居民为主，但随着城市规划区域外扩，未来有一定开展潜力。金山翰林院小区北国之春阳光北尚绿地国际花都博恩御山水主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率北国之春丹东曙光房地产开发有限公司洋房，独栋别墅,双拼,联排,叠拼洋房：70-130㎡叠拼别墅：175-190㎡联排别墅：240-320㎡双拼别墅：346㎡，367㎡独栋别墅：450㎡洋房：6000元/㎡联排：9000元/㎡叠拼别墅：11000元/㎡双拼：12000元/㎡独栋：13000元/㎡20%阳光北尚丹东阳光房地产开发有限公司多层,小高层主力79.26-128.77㎡，目前剩余100平以上产品均价3800元/平米95%金山翰林苑丹东嘉利房地产开发有限公司多层剩余大面积产品多层均价4200/㎡高层均价3600/㎡95%博恩御山水丹东博恩房地产开发有限公司纯独栋、类独栋、联排、洋房、小高层

纯独栋500—600平、类独栋350平、联排220—280平、洋房100—170平、小高层56—123平纯、类独栋：待定(1万以上）、联排预计均价8000元/平、洋房5000—6500元/平、小高层3888—4800元/平——小结：该区域为起步开展期，开展速度缓慢，区域尾盘工程以多层和小高为主，均价4000元/㎡，北国之春别墅均价11600元/㎡，总价在200万/套以上，主要去化以洋房为主；绿地国际花都目前尚处于形象宣传阶段，产品以54-130平多层为主，价格未定。项目名称博恩御山水项目位置金山开发区石桥村，快速干道旁发展商丹东博恩房地产开发有限公司项目占地100万㎡建筑面积100万㎡（一期30万㎡）总户数/产权年限70年容积率1绿化率40%项目定位城市豪宅,低密居所建筑风格纯独栋法式类独英式联排托斯卡纳产品类型纯独栋、类独栋、联排、洋房、小高层项目配套温泉入户、温泉会所、风情商业街等户型区间纯独栋500—600平类独栋350平联排220—280平洋房100—170平小高层56—123平销售价格纯、类独栋：待定(1万以上）、联排预计均价8000元/平、洋房5000—6500元/平、小高层3888—4800元/平销售情况蓄水中，预计7月份开盘项目优势温泉入户、温泉会所项目劣势远离市区、配套缺失严重博恩御山水园区一期规划联排大独栋类独栋高层多层合院别墅商业街会所农贸市场回迁房青龙山〔五龙山余脉〕金山虎头山金水河工程规模较大，产品类型全面，配套丰富，主打景观生态宜居概念，整体品质感较高。但远离市区距离强、配套严重缺失是该工程的主要硬伤。商业街：1万㎡，规划以餐饮为主。会所：6千平，规划有健身、娱乐、spa、会客等功能，建有露天温泉池农贸市场：3000平，3层，1—2F为农贸市场，3F规划为超市，品牌待定项目名称北国之春项目位置元宝区金山镇砲守营路88号发展商丹东曙光北国之春房地产开发有限公司项目占地225万㎡建筑面积101万㎡总户数/产权年限70年容积率0.45绿化率68%项目定位中国北方国际谷地温泉旅游度假区建筑风格地中海产品类型洋房、叠拼别墅、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅项目配套温泉会所、风情商业街、景观生态园户型区间洋房：70-130㎡叠拼别墅：175-190㎡联排别墅：240-320㎡双拼别墅：346㎡，367㎡独栋别墅：450㎡销售价格洋房：6000元/㎡联排：9000元/㎡叠拼别墅：11000元/㎡双拼：12000元/㎡独栋：13000元/㎡销售情况一期已于去年11月开盘，目前依然在售，项目日来访量非常低，销售缓慢。项目优势温泉入户、温泉会所、大型景观生态湿地项目劣势以居住功能为主，复合型旅游度假功能缺乏北国之春景森观点：该工程以温泉资源作为核心卖点，加上内部优美的生态环境，定位为度假型产品，但工程外部缺乏复合型度假产业支撑，仅依靠内部配套的建设难以满足中高端消费者在此长期度假休闲的需要。工程点评：市场定位该工程依靠温泉资源，重点针对休闲度假人士，通过温泉会所、景观生态湿地、风情商业街等配套，打造当地高端客户群的第二居所。产品定位根据工程郊区度假型属性，产品以中高端的洋房和别墅为主，产品类型比较丰富，给予中高端客户有多方位的选择。销售策略该工程的销售价格较高，别墅的总价普遍在200万/套以上，对于工程的销售有明显的制约作用，实际销售情况较差，去化的以洋房为主。北国之春金山经济区板块小结1、金山经济开发区现正处于规划阶段。2、目前在售工程较少，品质低，户型及产品设计没有可参照性。3、客户主要是金山镇当地农民及棚户区改造客户。4、目前整体区域价值较低，是政府重点的招商对象，现属于工程起步阶段，销售情况一般，只有洋房工程销售较快。5、该区域人气较少，工程开展缓慢，区域根本没有商业配套，属于开发起步阶段，未来开展潜力较大。板块市场深入研究——翡翠湾板块翡翠湾板块分析该区域目前属于规划开发区，是老城区与新城区的连接带，政府通过规划为现代生活区，把老区和新区有机的连接起来，并规划作为适宜人居的生态区，高端城市生活的试验区和引导区。轻工机械厂地块翡翠湾板块小结1、翡翠湾处于丹东新城和老城的连接带上。2、具有临江资源，借助新鸭绿江大桥和开展对朝贸易的契机。3、打造适宜人居的生态区、高端生活区。4、目前正在把一些停产、半停产的企业进行迁移，此后按照规划设计进行招商引资分块建设。房地产板块小结现有板块：目前丹东共分为七大房地产板块，包括新城、老城区、东部、沿江、五龙背、翡翠湾以及金山经济区，目前市场商品房主要供给来源于老城区和新城，沿江板块已经无地可拿，五龙背板块是以温泉为主要依托，其余板块是未来规划开展的方向，目前在售工程较少，配套不完善，人气缺乏，市场认知度有待提高客群特征：市场上主流需求为改善型购房，随着丹东城市影响力的扩大，吸引了外来投资客户典型工程：丹东本身城市资源丰富，各工程均有一定的自然景观资源。江景房认同度最高，温泉度假主要为小户型产品房地产板块：丹东房地产的主流供给区域来源于新城，受城市规模影响，老城区以及沿江区域土地供给量有限，客户主要以改善型需求为主板块产品面积分析产品面积分析各板块多层产品面积区间单位：㎡全市多层产品主力面积区间为80-120㎡。东部、新城以及金山经济区的多层产品主力面积区间为80-100㎡，老城区多层产品的主力面积区间为80-120㎡，五龙背区域的多层产品主力面积区间为30-80㎡，沿江区域没有多层产品。80-10080-12080-10080-10030-80产品面积分析各板块高层产品面积区间单位：㎡全市高层产品主力面积区间为80-140㎡。老城区的高层产品主力面积区间为80-120㎡，东部板块的高层产品主力面积区间为80-100㎡，沿江板块的高层主力面积区间为120-160㎡，新城区板块的高层主力面积区间为80-120㎡。金山经济区和五龙背板块没有高层产品。120-16080-10080-12080-120产品面积分析各板块小高层产品面积区间单位：㎡全市小高层产品主力面积区间为80-120㎡。老城区的小高层产品主力面积区间为80-120㎡，东部板块的小高层产品主力面积区间为80-100㎡，五龙背板块的小高层主力面积区间为30-60㎡，新城区板块的小高层主力面积区间为80-120㎡。金山经济区和沿江板块没有小高层产品。80-10080-12080-12030-60产品面积分析各板块别墅产品面积区间单位：㎡全市别墅产品主力面积区间为220-300㎡。老城区的别墅产品主力面积区间为220-300㎡，东部板块的别墅产品主力面积区间为220-350㎡，金山经济区的别墅产品主力面积区间为240-320㎡，新城区板块的别墅产品主力面积区间为170-280㎡。五龙背和沿江板块没有别墅产品。220-350220-300170-280240-320板块产品价格分析产品价格分析单位：万元东部主力多层产品总房款区间为40-60万，老城区主力多层产品总房款区间为60-80万，新城区主力多层产品总房款区间为40-50万，金山经济区主力多层产品总房款区间在30-40万，五龙背区域主力多层主力产品总房款区间为20-40万，沿江板块没有多层产品。40-6060-8040-5030-4020-40产品价格分析单位：万元老城区的主力高层产品总房款区间为45-70万元，东部板块的主力高层产品总房款区间为35-45万元，沿江板块的主力高层产品房款区间为70-120万元，新城区板块的主力高层产品总房款区间为35-50万元。金山经济区和五龙背板块没有高层产品。70-12035-4535-5045-70产品价格分析单位：万元老城区的主力小高层产品总房款区间为45-70万元，东部板块的主力小高层产品总房款区间为35-50万元，五龙背板块的主力小高层产品总房款区间为15-30万元，新城区板块的主力小高层产品总房款区间为35-50万元。金山经济区和沿江板块没有小高层产品。35-5045-7035-5015-30产品价格分析单位：㎡老城区的主力别墅产品总房款区间为300-450万元，东部板块的主力别墅产品总房款区间为200-350万，金山经济区的主力别墅产品总房款区间为280-350万元，新城区板块的主力别墅产品总房款区间为180-300万元。五龙背和沿江板块没有别墅产品。200-350300-450180-300280-350居民居住现状及抽样深访分析丹东各行政区域人口振安区人口：17.8万人；振兴区人口：37.34万人；元宝区人口：18.57万人；凤城市人口：58.7万人；东港市人口：61.2万人；宽甸满族自治县人口：43.8万人

东港市人口密度：255.4人/平方公里凤城市人口密度：106.5人/平方公里

宽甸满族自治县人口密度：71.6人/平方公里丹东市区振兴区人口密度：3391.5人/平方公里元宝区人口密度：2056.5人/平方公里振安区人口密度：268.1人/平方公里居住现状丹东市主城区人口规模73.71万人，从人口密度来看，振兴区人口密度最大，其次是元宝区，城市外扩势在必行。抽样深访问卷类型调研区域样本