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文档简介

引言:2020年开始,全国范围内的房地产投资,增速放缓,商品房销售缩减,尤其是2021年“三道红线”实施后,投资、销售持续下滑,2022年1-9日全国房地产投资下降8%,销售面积下降22.2%,创历史新低。目前销售下滑走势持续进行,多个中小城市房地产企业遭遇严重的市场危机,面临多重发展问题。为此,以楼市低迷为背景,以中小城市为方向,探究房地产企业的新型经营方案,具有一定研究价值。1.楼市低迷的近况如图1所示,截至2022年9日,全国范围内房地产项目的投入资金变动情况,相比2021年降低8%。图12021年至2022年全国房地产项目投入增速走势图2022年截至9日,房地产项目完工约为87.89亿平方米,相比2021年减少了5.3%。住宅项目完工约为62.12亿平方米,相比2021年减少了5.4%。如图2所示,是全国范围内商品住宅的销售情况。图22021年至2022年全国商品住宅的营销统计图图2中,截至2022年9日,商品房销售面积约为10.14亿平方米,相比2021年减少了22.2%,销售额约为9.94亿元,相比2021年减少了26.3%。其中商品住宅销售面积约8.57亿平方米,相比2021年减少了25.7%,销售额约为8.7亿元,相比2021年减少了28.6%。图1、图2信息来自国家统计局。由图1、图2数据发现:近两年全国房地产资金投入有所缩减,商品住宅项目的销售面积出现大幅度下降,整体房产市场处于低迷状态。中小城市由于经济欠发达、待遇低,人才流入少流出多,此波行情对中小城市波及更深,影响更大,多数房地产企业可能面临严峻的发展局势,主要体现在“资金回笼”、“项目交易量少”等方面,亟需采取有效措施,扭转经营局面[1]。2.楼市低迷时房企经营的防守线2.1控制负债量楼市低迷环境下,中小城区的各个房地产企业,面临着不同程度的资产管理危机。“房住不炒”各项政策发布后,给出了“三道红线”,要求房地产企业达到要求。在政策执行的试点区域内,要求区域内的房地产企业在一年内,将资产负债比例控制在70%以内,净负债比值应小于100%。控制负债指标,以此引导房企补充货币资金,控制负债风险。2.2严守短期负债比例楼市低迷条件下,“三道红线”给出了指标要求,明确房企经营期间,现金短债比例应控制在100%以内。现金短债比值,具体表现房企年度内经营获取的资金流量,与年尾剩余的短期负债数额之比。使用此指标,判断房企短时间的债务偿还能力,该指标大于1,表明企业短期偿债能力强,但并不是该指标越大越好,若指标太大企业可能会出现资金闲置现象,流动资金没有充分利用,影响企业盈利能力,当该指标小于1时,企业短期可能会遇到较大的资金困难。如果任由其发展,会影响企业生存,因此必须严守短期负债比,提高企业自身抗风险能力。2.3合理融资房企筹资期间,采取多种渠道获取经营资金,补充资金链,获取经营收益。各类筹资渠道,称为融资结构。房企融资方式含有“外筹”、“内融”两种方式。“外筹”的资金补充方式,主要有“股权”、“债权”两种融资方式。“内融”的资金筹资方案,包括“营销回款”、“应付融资”。在楼市低迷条件下,房企“外筹”难度会增加,更多依赖于“内融”,适当做出合理的融资方案,控制负债风险[2]。3.楼市低迷视域下,L房地产企业的发展分析3.1L房企概述L房企成立于20世纪90年代末,属于三线城市,周边县城都有其经营项目,具体包括“地产开发”、“园林绿化”、“建筑设计”等,共设四个职能点、三个项目组织、四个分部。至今经营20余年,企业整体发展平稳,在岗人员不少于2000人,管理层有100人左右。完工项目约有90个,完工面积将近2000万平方米。3.2L房企面临的难题3.2.1市场难题(1)销量持续下滑。2020年初,国内各地区商品住宅的整体交易量均有下滑。在楼市低迷的市场条件下,L企业面临相同的经营危机。尤其2021年8日至今,L房企开发的商品住宅,销售量持续下滑,多个项目开盘迎来了“冷场”局面,开盘营销比例较低,仅有0.36%,相比2019年的营销比例,下滑了38.52%。(2)回款难度大。在楼市低迷的经济条件下,L房企开发的商品住宅项目销售成绩不理想。在土地囤积量较大的情况下,形成了较大的资金运转压力。L房企面临较高的资金回款压力。为保持资金链运转的顺畅性,L房企需转变营销方案,采取线上购房优惠的形式,尝试激活市场热度,力图增加购房人数。实践中,使用较多的营销方式,是“降价”、“团购优惠”等。由于全国房市低迷,在控价、优惠等多种措施下,并未增加商品住宅交易量,无法有效获得回款资金,由此增加了L房企现金回流的时间。L房企位于中小城区,相比大规模房企的资金吸纳能力较弱,主要依赖于金融组织放贷。在现金回款不及时的情况下,会增加L房企的债务清偿压力,使其资金链出现断层[3]。(3)现有开发项目叫停。截至2022年9日,L企业有3个正处于开发进程中的房企项目,被迫叫停,无法继续施工,工期延迟。在此情况下,工期违约、用工成本、设备折旧、债务利息等各项费用,并未相应暂停,开发成本与日增加。开发项目的停止,明显增加了房企资金链的运转难度,相应推迟了开发项目的完工决算时间,不利于商品住宅成品的营销,阻碍了项目回款进程,降低了L企业的可获利能力。L房企出现各类市场发展难题的原因有两个。第一,外部因素。2020年在国家“房住不炒”的引导下,降低了L房企商品住宅的市场销售能力,控制了新项目的开发数量。人们经济获取能力降低,相应改变了人们的房屋购买需求,减少了楼市交易量。L房企所在区域属于中小城市,区域内的人均收入不高,人们购房意向不明显。第二,内部因素。L房企自身的融资渠道不多,主要依赖于“内融”、“金融放贷”。在楼市低迷环境中,降价、团购等措施,并未有效增加商品房的售出量。L房企自身品牌效应不大,经营规模较小,市场竞争力不强,流失了部分意向客户。由此发现:在外部政策主导、内部经营规模不大的多重局限下,楼市低迷背景下,L房企面临多重经营困难,增加了企业经营风险。3.2.2资产难题(1)负债比例高。L房企负债比例较高,相应增加了企业财务杠杆,间接提高了破产成本。整体观之,当负债增加到一定数额后,负债可带来的边际利益会逐渐减小。为此,L房企应加强负债数额控制。多数房企表现出负债比例较高的情况,L房企近几年的负债比值不低于84%,相比政策要求的70%高出14%左右。L房企的净负债数额较高,无法达到净负债的监管要求,致使L房企存在一定的财务风险。引起L房企出现负债比值较高的情况,共有两方面因素。第一,近年来楼市低迷的情况下,L房企尝试增加业务类型,获取更多的回款机会,由此增加了项目投入资金量。如表1所示,是近几年L房企的负债情况。表格中L房企的短期、长期两类借款数额,表现出逐年减少的现象,应付账目有所增加。2020年应付款项相比2019年增长了52.27%。应付款项的增加,原因在于L房企2020年进行了业务扩张,新增项目后,相应出现了应付款。第二,L房企尚未形成正确的资产规划思想。L房企近几年的负债比值较高,说明企业并未认识财务管理的重要价值,资本规划方法欠妥,由此增加了负债比例,形成较大的财务风险。表12017-2020年L房企的资金情况(单位:万元)(2)负债结构失衡。当企业难以借助“内融”方式获取充足资金时,会采取债务融资措施。L房企近几年的负债比值增加,流动类相比非流动类的负债,涨幅更大。由此说明:L房企是选择流动负债方式,补充资金。流动负债方式,具有借款周期不长、用款灵活等特点,给企业清偿形成较大压力。在实践中,L房企短期清债能力欠佳,致使负债结构失衡,间接增加了企业财务风险。引起L房企出现负债结构失衡问题,主要有两个方面的因素。第一,在国家“房住不炒”的引导下,L房企融资渠道变少,倾向于“内融”方式,使“应付票据”、“应付款”的数量有所增加。利用企业信誉筹集资金,具有筹资便利性,筹资过程简易。所得资金均为流动负债,会增加L房企的流动负债数额。第二,长时段的负债项目,所需成本更高,办理手续繁杂,放款难度更大。此种筹资条件,使L房企选择短期融资方式,由此提高了负债失衡性。3.3L房企的发展对策3.3.1市场对策(1)降价快销,增加销售量。在政策允许范围内采取降价快销措施,尝试增加商品住宅的销售量,力争在短时间内有效回收资金。L房企可选择梯度较大的房价制定方式,以较低房价抢占市场先机,增加看房量。积累一定有购房需求的意向用户后,推进多种团购措施,转化意向用户,增加销售量。比如,低层、边角、房型一般的商品住宅产品,可进行低价营销,以此打开市场,获取更多客源。(2)线上销售,提高回款能力。开启线上营销方式,创建智能销售平台,有效利用线上资源,进行商品住宅的营销推广,提高成交量,走出资金回款局限。比如,L房企可利用“58同城”、“链家”等多个平台,发布商品住宅的营销方案、购房优惠等。创建线上销售平台,设计现房管理模块,添加房屋效果图、装修材料展示图、园区绿化效果图等资料,提高商品住宅线上推广的全面性。设置线上“机器人+人工”的服务形式,增加售楼服务质量。机器人回复内容,可设置简单问题。比如,L房企一个项目的房屋面积有三个规格:89平方米,二室二厅,适合双人同居,可推给年轻刚需;136平方米,三室二厅,可推给中年家庭;173平方米,四室二厅,可推给两代同住家庭,L房企一个楼盘,有9层顶、11层顶、18层顶三种类型。将此类答案固定的信息,设置成智能回复内容。如有智能语音无法回答的问题,购房意向人员可选择“人工客服”,提出购房疑问。设置线上售楼客服时,L房企应加强客服专业性建设,使其明确在售项目的房屋信息,依据购房意向人的需求,为其推荐适宜的商品房产品,促成交易[4]。(3)转产转销,有效处理暂停项目。在市场需求下,多数产品需求发生改变。L房企可利用暂停的项目,改变自身产品结构,进行产品转变。如果暂停的房产项目,位于市中心,可申请转变成综合商业项目,一层为大型超市,二层以上进行招商。招商期间,可适当降低档口租金,以此转变产业属性,增强企业可获利能力。如果暂停的房产项目,地处偏远,可申请改建成“度假村”、“养老地产”等。联合旅游项目,进行产业转型,以此应对工程暂停产生的各项成本,增加资金获取量。采取行业转型、项目改造等多种措施,增加企业经营业务的多样性,使L房企摆脱楼市低迷的困扰,有效激活现有资源的变现能力,使企业获取更多回款资金,用于L房企清债、用工各项费用,逐步走出经营困境。3.3.2资产管理对策(1)控制负债比例。第一,在新项目投入时,选择优化决策方式,以此控制购地支出。选择合适地段进行项目开发,可有效增加商品房的交易价,提高企业资金获取能力。L房企可结合企业经营状态,建立完整的新项目投入决策流程,给出必要的审批管理,联合多个部门给出综合决策,契合企业整体的战略目标,妥善落实项目调查。调查工作包括:市场调查、预期收益等。多次检验投入项目的经济创造能力,以期获取较高的盈利成绩。第二,L房企现有的商品房,多为不动产,拥有较高资产价值,具有变现困难的特点。如果商品房变现时间较长,会增加L房企资金运转压力,压缩企业可获利的空间。在楼市低迷条件下,市场整体的购房意向不高,降低了商品房的市场销售能力。企业可制定有效措施,改善此种销售局面。各地区的房产政策有一定差异,L房企可结合中小城区的实际售房市场情况,制定可行的售房方案,顺应中小城区人们的购房需求。配置相应的激励制度,增加售楼人员可获得的销售提成。制定相应的售楼考核体系,有效增加售房量,缩短企业回款时间[5]。(2)优化负债结构。第一,L房企可增强自身经营能力、提高企业信誉,邀请经营能力较好的企业做担保,申请长期借贷,以此调整负债结构。第二,加强应收管理,控制预付项目的数量,增加资金运转能力,以此逐步控制短期负债数额,提升负债结构的优化性,达到财务风控目标。3.3.3企业自身管理对策(1)优化工作流程。L房企可优化企业项目研发、方案设计、采购供应、成本控制、质量控制等一系列工作流程,提高项目运营效率。加强内部房产项目管理,以全新视角,进行项目分类,比如特价房、主题房、景区房等。以多样性项目主题,顺应人们差异性的住房需求,有效吸收更多居住人员的关注。采购供应期间,融合成本内控思想,制定统一采购战略,有效控制采买成本,减少成本超出预算数额的可能性,创作更多可获利空间。增强项目质量控制,从采光、保暖,通风多个视角,给予有效设计,丰富房建项目居住功能,增加项目居住幸福感。积极融合智能技术,打造智慧管理、生态宜居的房产项目,建立智慧技术合力,合理规划项目空间,增加房屋建筑间隔设计的合理性,充分利用间隔区域,增加绿化面积,创建休闲活动区。优化全环节工作体系,以“优质”、“精品”、“生态”为主题,迎合人们新时期的高品质居住需求。(2)建立产品品质提升长效机制。企业可在建筑工程总包价格基础上,额外增加工程质量奖,工程质量创优奖,增加安全文明示范工地奖励,奖优罚劣,持续改进,为全面提升建筑工程质量奠定基础。(3)加强项目产品研究和服务质量改进。寻找适销对路产品,满足不同客户需求,同时提升物业服务质量,以服务塑造口碑,做好产品、搞好服务,以此吸引客户,提高销量,促进回款,逐步缓解企业资

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