商业市场现状及未来趋势分析

城东商业市场现状及未来趋势分析2014年12月12目录PART1东客站板块概述PART2城东商业现状分析PART3

城东商业未来发展趋势31244contentpage1东客站板块概述板块形成板块界定规划机遇板块地位交通配套其他配套入驻开发商情况小结1.2.3.4.5.6.7.8.34【板块形成】成都火车东站的正式开建催生了政府对新客站商旅国际城的规划布局，发展至今已有6年时间，目前逐步成为城东财富高地。

2008年12月，城东新客站正式开建，围绕这个西部地区规模最大，科技含量最高的现代交通枢纽站，成都市政府规划布局了成都新客站商旅国际城板块，2010年初，成都东客站商旅板块面向全球进行城市设计招标，形成了“轴核引领、廊带串联、五区构建”的空间布局，着力构建智慧型中央商旅区、滨水高档休闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区。作为成都城东新兴的板块，从新客站开建至今已发展了6年的时间，东客站板块目前已是城东财富高地。东客站板块概述【板块界定】东客站板块即成都新客站城际商旅城，位居成华区东南角，与龙泉驿与锦江区交界，北到成洛路、东至东三环以东保和街道，西临沙河，南抵驿都大道，总面积12平方公里。

东客站商旅板块已成都东站为核心的三环内外区域，与万年场、静居寺、攀成钢等相对成熟片区相邻，东边与龙泉相接，是连接主城与东部郊县的重要枢纽位置，具有良好的区位优势。5东客站板块概述龙泉崔家店十陵三圣乡静居寺万年场攀成钢地铁7号线6【规划机遇】东客站板块的未来发展目标和方向与成都市整体城市规划结构密不可分，依托政府对整个东部区域的各项支持政策，东客站板块将迎来更多发展机遇。按照成都市政府对城东的发展预期，规划了东部新城、成都东村两级大的区域，二东客站板块在两级规划的重点区域，借助两级规划利好，能够获得更多发展机遇，最大程度的提升东客站板块的价值，对板块商业发展注入无限潜力。成都市中心东客站板块成都东村东部新城东客站板块概述地铁7号线【板块地位】东客站板块在东部新城和成都东村规划中占有重要地位，是集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的城市副中心。

7东客站板块概述【交通配套】东客站板块依托成都东站，板块道路交通三纵两横，地铁2号线已开通，规划中的4号线和7号线从板块经过，能方便达到成都各个方向，交通便利。8类型线路时间通行方向道路交通四纵两横三环路、中环路、二环路、绕城高速、成渝高速、驿都大道纵向道路可到达十陵、三圣乡、崔家店等方向，横向道路可方便达到市中心和龙泉方向轨道交通地铁2号线、4号线、7号线2号线及其延长线均已开通，4号线预计2015年底试运行，7号线预计2017年建成通车2号线向东至龙泉，向西至郫县，7号线为2.5环环线，与2号线在火车东站换乘，4号线可达到温江铁路交通成都东站2011年5月8日正式投入运营西部交通枢纽，连接全国各地客运站三环路成渝高速二环路地铁2号线地铁4号线（在建）绕城高速驿都大道地铁7号线（在建）迎晖路东客站板块东客站板块交通线路图中环路东客站板块概述【其他配套】东客站板块与城东万年场板块、攀成钢板块及建设路板块相邻，可享受到丰富的商圈资源，内部教育、医疗等配套丰富。9区域配套类型名称外部配套商圈万象城商圈、攀成钢商圈、建设路商圈内部配套休闲配套塔子山公园教育配套双林小学、玉石小学、市华建中学、市杨柳小学、蓉城小学、成都体育运动学校、市建筑职业中专学校医疗配套市第六人民医院、东升医院、省人民医院城东病区车站城东火车东站、五桂桥车站、长途汽车客运站万象城商圈攀成钢商圈建设路商圈休闲配套教育配套医疗配套车站东客站板块概述【入驻开发商概况】东客站板块目前品牌开发商云集，总体项目品质处于中高端水平。

板块内已进入开发商有万科、阳光壹佰置业、绿地等品牌房企，保证了区域内开发项目的品质感。尽管大部分项目面向刚需群体，高端项目较少，但许多开发商在户型设计、商业规划、景观设计中投入较多，较为符合年轻人需求，提升了整个区域的项目品质和特色。10东客站板块概述【板块概况小结】1.东客站板块板块为成都新兴发展区域，品牌房企云集，极具发展潜力板块内规划商旅区和各类居住区，在成都东站的带动下发展迅速，已经吸引阳光壹佰置业、万科、蓝光、首创等品牌房企开发商住项目，是成都热点开发区域之一。2.区域内交通便利，各项规划配套逐渐落地，未来将成为高效率的城市板块以交通主干道和地铁2号线组成的交通网络已经形成，能快速达到市中心和周边地市，置业居住人群逐渐增多，各项配套设施逐步完善，未来将成为最为全市最高效且重要的商圈之一。11东客站板块概述2城东商业现状分析东客站板块土地市场分析东客站板块住宅市场分析东客站板块商业市场分析东客站板块人群结构分析东客站板块优势东客站板块面临的问题小结1.2.3.4.5.6.7.12【住兼商用地量价情况】2010-2014年东客站板块成交楼面均价逐年上涨，年均增长率为33.3%，2014年达到成交楼面价之最9350元/平米。近年东客站板块住兼商土地量价走势情况数据统计：锐理2010年1月至2014年11月13板块土地市场分析时间供应面积（亩）成交面积（亩）成交楼面地价（元/平米）溢价率（%）

2010年122.17122.17296712.03

2011年109.04109.04399336.27

2012年92.7492.74555591.9

2013年26.5826.58449827.25

2014年140.78140.78934983.69【商兼住土地量价情况】2010-2014年东客站板块商业兼住宅用地供应较少，仅2013年供应117亩，成交84亩，楼面均价为2648元/平米。近年东客站板块商兼住土地量价走势情况数据统计：锐理2010年1月至2014年11月14时间供应面积（亩）成交面积（亩）成交楼面地价（元/平米）溢价率（%）

2010年0000

2011年0000

2012年0000

2013年116.9784.2726480

2014年0000板块土地市场分析【纯商业土地量价情况】2010-2014年东客站板块纯商业土地供应集中在2010和2013年，成交楼面均价有所提升。近年东客站板块纯商业土地量价走势情况数据统计：锐理2010年1月至2014年11月15时间供应面积（亩）成交面积（亩）成交楼面地价（元/平米）溢价率（%）

2010年247.31247.318600

2011年0000

2012年0000

2013年283.2283.210920

2014年46.56000板块土地市场分析16【土地市场分析小结】综合来看，近五年东客站板块土地量价齐升趋势明显，越来越多的开发企业关注该区域，不断推高土地价格，区域热度大幅提高，入驻的房地产项目和人口将保持持续增长，保障了商业项目的溢价能力。板块土地市场分析【整体走势】东客站板块住宅市场整体呈量价齐升态势，2014年受大环境影响，量价有所下跌，但年末回暖趋势明显。数据来源：锐理数据（认购口径）时间：2010年1月至2014年11月17

区域住宅市场分析2010-2014年11月东客站板块住宅市场量价走势情况【分面积段销售情况】板块内住宅以70-90平米的刚需住宅为主，面积段在150平米以下的住宅产品供销比平衡。数据来源：锐理数据（认购口径）时间：2010年1月至2014年11月18

板块住宅市场分析东客站板块住宅市场分面积段销售情况东客站板块住宅市场分面积段供销比情况【分总价段销售情况】板块内住宅销售市场总价段集中在60-100万，总价100万以内的刚需住宅为市场主力。数据来源：锐理数据（认购口径）时间：2010年1月至2014年11月19东客站板块住宅市场分总价段销售情况

板块住宅市场分析【项目成交排名】在整体市场下行的环境下，区域内仍有不少项目保持良好的市场销售，区域和项目对购房人群的吸引力凸显。数据来源：锐理数据（认购口径）时间：2014年7至2014年11月202014年7-11月东客站板块住宅项目成交套数排名序号项目环域销售套数成交均价（元/平米）1阳光100米娅中心二～三环223110012蓝光锦绣城（东方溪谷）三环～绕城200100993塔子山壹号二～三环163128744优品道上东区二～三环13596035荣盛香榭兰庭二～三环11490406海上海三环～绕城9095337佳年华广场二～三环83——8信和御龙山二～三环67106269上东阳光三环～绕城64719210朗诗绿色街区二～三环3611234

板块住宅市场分析21【区域住宅市场小结】区域位于成都东三环，依托便利的交通，加上住宅产品性价比较高的优势，吸引了一大批年轻的置业客户，保障区域内固定人口的稳定增长，商业需求逐步的显现。

板块住宅市场分析【在售商业项目分布】东客站板块今年在售商业项目有9个，分别集中在三环内阳光100米娅中心周边和三环外蓝光锦绣城周边。序号项目1隆鑫九熙2优品道上东区3优品尚东4阳光100米娅中心5上东世家6荣盛香榭兰庭7蓝光锦绣城8海上海9摩玛新城978542163东客站板块商业在售项目分布图22板块商业市场分析【在售商业项目销售】2010年板块内商业项目认购量高达7.4万方，万科魅力之城为成交主力，之后几年认购量下跌明显。板块内缺乏具有号召力的商业项目带动销量。23数据来源：锐理数据（认购口径下）统计时间：2010年至2014年2010-2014年11月东客站板商业在售项目量价走势情况板块商业市场分析【在售商业项目销售市场对比】城东的东客站板块商业销售市场份额下跌明显，同比跌幅33%。板块内未形成商业气氛，对客群的吸引力不足。24数据来源：锐理数据（认购口径下）统计时间：2010年1月至2014年11月2010-2014年11月东客站板块与主城区、成都销售对比板块商业市场分析【在售商业项目分面积段销售情况】板块内面积段为500平米、50平米以下、50-70平米商铺市场较好，中等面积段150-170平米、170-200平米、130-150平米的商铺市场接受度较差。25数据来源：锐理数据（认购口径下）统计时间：2010年1月至2014年11月东客站板商业在售项目分面积段成交情况东客站板商业在售项目分面积段供销比情况板块商业市场分析【在售商业项目分总价段销售情况】板块内总价段在300-400万、400-500万、500-700万的商铺受到客户青睐，市场接受度较高。26数据来源：锐理数据（认购口径下）统计时间：2010年1月至2014年11月东客站板商业在售项目分总价段销售情况板块商业市场分析【区域商业市场概况-在售商业项目销售排行】东客站板块的两个商业项目分布在两个组团内，7-11月份阳光100米娅中心的认购套数排名第一，远高于其他项目。27数据来源：锐理数据（认购口径下）统计时间：2014年1月至2014年11月板块商业市场分析序号项目销售套数销售面积（㎡）1阳光100米娅中心774495.282荣盛紫提东郡271565.263海上海231499.864蓝光锦绣城（东方溪谷）4598.615上东世家4152.666优品道上东区3572.557隆鑫九熙399.688上东阳光2693.362014年7-11月区域在售商业项目成交套数排行东客站板块的商业项目分为两个集中区域，商业较为成熟的魅力之城小组团和商业尚在培育期的阳光米娅组团，从认购数据可以看出：阳光100米娅中心项目在2014年7-11月认购套数排名第一，认购77套，认购面积达到4495㎡。28【区域商业市场小结】受大型客运枢纽成都东客站的带动，区域内规划大量大型商业，但由于目前商业开发以面向社区为主，缺乏有特色的商业，对外吸引力较弱，导致近几年区域内商业销售情况不容乐观，商业同质化严重。板块商业市场分析29板块人群结构分析东客站板块内目前人群结构主要有居住人群、流动人群、投资人群、商业消费人群和商务人群五大类，未来随着几个大型综合体项目建成，会增加商务和消费人群。居住人群流动人群投资人群消费人群商务人群东客站板块人群结构东客站板块现有的五类人群中，以周边项目的居住人群和车站流动人群为主，兼有部分商铺、公寓等投资客群、少量的板块外的商业消费客群和商务办公人群。按照区域规划，未来会有若干大型商业项目入驻，项目内有写字楼，未来会带来大量的商务办公人群和商业消费人群。30板块人群结构分析【居住人群】板块内已经入住的住宅小区有25个，小型项目多，约有2.7万户，按照每户3人的入住人口，共有约8万人口。据统计，东客站板块内目前已经入住的住宅小区有25个，共计约2.7万户，按照每户3人的入住标准计算，板块内现有人口约8.2万人。已入住的小区大多是小型的项目，兼有部分新交房项目。序号现有小区户数人口1万科魅力之城4774143222富丽东方274882443隆鑫九熙197359194上东阳光180054005优品尚东165149536漫岭云天61018307秀水园2527568东升小区842529锦东庭园2610783010保和小区10030011科瑞一期10030012千和意境10030013大观城市花园5441632序号现有小区户数人口14恋日家园10030015丽阳嘉园10030016鸿景丽苑10030017上龙门10030018东方新城591177319新里柏仕公馆2318695420尚东美林960288021大观里420126022阳光100米娅中心一期20060023蓝光锦绣城10230624摩玛新城1046313825首创国际城404812144合计2743182293东客站板块现有住宅项目和居住人口31板块人群结构分析【居住人群】板块内2~3年后交房入住的项目有10个，能够带来约5万人居住人口，未来板块的规划居住人口将达到数十万。序号现有小区户数人口1上东世家842522塔子山壹号176352893荣盛香榭兰庭126537954优品道上东区300090005阳光100米娅中心二期148344496蓝光锦绣城4089122677海上海175852748信和御龙山111533459佳年华广场630189010朗诗绿色街区7432229合计1593047790东客站板块未来居住人口板块内在售并且2-3年内会交房入住的项目有10个，均是品牌开发商开发的楼牌，大约有1.6万户，接近5万人口。板块内总人口达到十万以上。按照政府对东客站板块的规划，未来开发项目逐渐增多，板块内将有数十万居住人口。32板块人群结构分析【流动人群】板块内的流动人口来自全国各地，由三个大型客运站带来，日均客运量达到27万人次。未来可超过40万人次的日均客流量。东客站五桂桥汽车站长途汽车客运总站东客站板块车站板块内的流动人口主要集中在车站，东客站板块内共有三个大型车站：火车客运站、长途汽车总站和五桂桥汽车站，东客站目前日均客流量达到25万人次，未来将增加到40万人次。两个汽车站的日均客运量达到2万人次。33板块人群结构分析【投资人群】投资人群同样是版块内人群结构的一部分，主要是各商铺、公寓的投资者，看重板块商业发展价值和投资回报率。投资人群主要是板块内各商铺、公寓的投资者，来自全城各个区域，看重东客站板块商业发展价值，注重投资回报率，但是在板块内生活和消费的时间有限，投资的商铺公寓多数用于出租或返租给开放商统一招商。34板块人群结构分析【消费人群】板块的商业以组团式的内需市场为主，消费人群主要以居住人口，仅有少量体量较大的商业项目能够吸引外来消费人群。板块内的商业以内需型为主，多是组团式的社区商业，商业消费人群主要是板块内的居住客群，目前在营的大型商业仅有凯德广场魅力城，业态相对丰富，能够吸引少量板块以外的消费者。三环以内的在售商业体量较小，业态少不成规模，对外几乎没有吸引力，暂无外来消费人群。未来随着大型商业项目的建设落地，会吸引更多的板块外消费人群。东客站凯德广场魅力城商业小组团商业小组团东客站板块商业组团35板块人群结构分析【商务人群】东客站板块现在仅在凯德广场有少量办公人群，未来将引入几个大型的综合体项目，包含写字楼、商业、公寓等，将导入大量商务办公人群。序号名称建设用地建筑面积建设情况1成都龙之梦新城247亩约150万方建设中2海峡产业城1200亩商业面积139.2万方规划中3成都东站国际广场——约27万方规划中4荷福·米其林国际商业中心——月8.8万方规划中5成都东站不夜城65.6亩约44万方规划中6剑恒国际广场37.1亩约15万方规划中7港澳中心——约24万方规划中8呈祥东方广场24亩11万方规划中合计——420万方——东客站板块规划项目东客站板块凯德广场塔楼有少量的办公人群，规划中的大型综合体（商业）项目有8个，体量超过420万方，部分项目规划有写字楼、公寓，建成后将为板块内导入大量的商务办公人群，同时也能进一步带动商业的发展。36板块人群结构分析【区域人群结构分析小结】东客站板块主要以版块内的居住客群和车站带来的流动客群为主，居住客群较为固定，是板块内商业发展的主力军；另外有少量的商铺投资客群、外来消费客群以及办公人群，未来待几个大型综合体建成，会进一步带动商业发展，导入大量商务人群，人群结构也将发生变化。37【东客站板块优势1】东客站板块是成华区重点发展区域，定位为“交通大枢纽、城东CBD和副中心”，政府在土地、招商引资等方面都给予有力支持。

2009年，东客站板块完成了第一次基础性概念规划，并通过PVR虚拟现实技术展示了核心区的概貌，引发人们对该板块的关注。而后陆续通过招商引资引入大量项目，如：长峰龙之梦购物中心、海峡产业城等大型商业项目，助力板块经济的发展。以东客站为核心的周边区域内有大量待开发的土地资源，成华区政府对外重点推介该板块土地，并召开发行土地推介会，为板块的快速开发保驾护航。东客站板块优势38【东客站板块优势2】作为交通枢纽中心，东客站板块在交通资源上的优势是不言而喻的，铁路、公路、地铁线路交汇，能快速到达成都市中心和全国各个地区。

三环路成渝高速二环路地铁2号线地铁4号线（在建）绕城高速驿都大道地铁7号线（在建）迎晖路东客站板块东客站板块交通线路图中环路依托成都新客站的枢纽中心位置，板块内各类交通线路四通八达，交汇处能方便换乘，交通优势是成都其他区域所不具备的。交通便利是带来商业客流的重要原因之一，能够吸引区域以外的客户快速到达，拉近了东客站板块和成都其他区域的距离。东客站板块优势39【东客站板块优势3】东客站板块整体统一规划，无老城区杂乱交错的问题，有利于统一板块整体形象，对住宅和商业的发展都是有利的。

板块内待开发土地资源多，原有的建筑极少，在开发过程中不存在老城区新老建筑杂乱交错，形象不佳的问题，另一方面也减少了拆迁过程遇到的问题，有利于统一整体的板块对外形象。对住宅和商业的形象展示都是有利的。东客站板块优势40作为成都东部规划仅几年的新兴板块来说，虽然政府在政策上给予了大力支持，但在发展的过程中，仍然暴露出了诸多问题，尤其是在商业发展状况方面，不论与外部竞争上还是内部规划上均出现了不利影响。外部面临其他区域的商业竞争和挑战内部有区域历史沿革、商业现状脆弱等方面的问题。【外部挑战】受城市发展的历史沿革影响，城东商业物业的发展要滞后于主城区的其他几个方位。在商业成熟度、核心商圈数量上落后于主要竞争对手。成都主城区主要商圈分布备注：上图五方位划分采用锐理RAP数据系统标准。41建设路商圈金沙光华商圈双楠红牌楼商圈新南天地春熙商圈盐市口商圈沙湾商圈骡马市商圈科华锦华商圈万年场商圈玉林紫荆商圈五块石商圈荷花池商圈成都主城区主要商圈对比茶店子商圈主要商圈沿二环向城西和城南发展，城东相对滞后。方位商圈名称商圈等级优质商业面积（万㎡）日均人流（万人/天）城中春熙商圈市级2828盐市口商圈市级3722骡马市商圈区域级236城西金沙光华商圈区域级2212茶店子商圈区域级89城北沙湾商圈区域级165荷花池商圈区域级1025城东建设路商圈区域级1410万年场区域级246城南新南天地商圈区域级4010双楠红牌楼商圈区域级1512在优质商业体量和人气上，城东商圈发展仍相对靠后。城北城东城南城西城中东客站板块面临的问题【内部问题1】东客站等核心板块仍属新兴板块，区域开发较晚且不集中，人口导入较慢，导致商业氛围培育周期较长。东客站板块主要商业组团分布42在城市发展的历史沿革中，东客站板块属于较晚发展起来的城市片区，开发进度起步晚于城西、城南的类似地段，地产和产业建成项目相对较少，且分散不集中，人口导入相对滞后，对商业物业的培育不足，导致板块整体商业氛围尚未形成，未来需要经历一定时期的商业培育期。现状社区型商业组团图例板块界线蓝光锦绣城海上海万科魅力之城商业小组团阳光100米娅中心优品道隆鑫九熙商业小组团东客站商业未开发区塔子山壹号朗诗绿色街区东客站板块面临的问题43【内部问题2】东客站板块属于目前距离市中心最近、可开发量最大的新板块，随着原有老工业厂区搬迁，未来将有较大的开发空间。成都城东原工业厂区分布成都城东是老工业区集中地，上世纪80年代原有的前锋厂、420厂、攀钢集团、川棉厂等成都大型工业厂区均分布在城东二、三环之间。由于老厂区的存在，城东并非传统的居住区，城东经济发展和城市面貌一直落后于城南、城西等成都传统高端区域，整个东部板块的存在感和认知度均较低。东客站板块周边同样是旧厂区和城乡结合部，发展水平低下。前锋厂国光厂420厂攀钢厂明达玻璃厂川棉厂城东城东传统高端居住区城南政治经济中心城北专业市场红光电子管厂东客站板块面临的问题44【内部问题2】东客站板块属于目前距离市中心最近、可开发量最大的新板块，随着原有老工业厂区搬迁，未来将有较大的开发空间。成都市政府自2001年8月起开始实施的“东调”工程，主要内容是对成都市区东郊企业实施搬迁改造，而后对企业搬迁后的土地实施综合开发。2006年底，东郊工业区结构调整收尾，原有厂区全部搬迁完毕，城东二三环之间逐渐形成了建设路、万年场、攀成钢、东客站等新兴的发展板块。二环路沿线的几个板块由于地理位置优势，发展较为迅速，商业氛围已然形成。但由于城东并非传统居住区，以及成都人上风上水的城西居住习惯，对城东的认知度仍然不足，入住人口较少，居住氛围不够浓厚。建设路万年场攀成钢崔家店东客站成都城东现有板块分布东客站板块面临的问题45【内部问题2】东客站板块属于目前距离市中心最近、可开发量最大的新板块，随着原有老工业厂区搬迁，未来将有较大的开发空间。在人们对城东认知未完全改变的情况下，东客站板块由原有的空白区域目前仅靠交通枢纽经济吸引客群进入，动力略显不足，而分析了东客站自身结构后发现自成体系的东客站对周边商业的带动有限，导致板块整体发展相对缓慢。要彻底改变城东落后印象，将板块发展为高端CBD中心和国际生态住区，还有很长的路要走。东客站板块面临的问题46【内部问题3】板块内规划了大量商业，看似饱和过剩，但由于商业发展缓慢，目前呈现的商业分布不均匀，商业氛围薄弱，版块内的商业需求亟待解决。在政府的招商引资政策下，先后引入龙之梦、通威低碳城、东客站国际广场的大型商业项目，东客站板块未来商业体量将超过200万方，相当于5个春熙路的体量。但由于区域内原有居住人口少，商业基础薄弱，后期发展相对缓慢，目前在运营的商业量较少，且比较分散，业态有限，无法满足现有人口的消费需求。区域主要项目商业体量序号三环内优品尚东1.8万㎡1新里柏仕公馆0.6万㎡2三环外首创国际城0.4万㎡3蓝光锦绣城商业街3.5万㎡4万科魅力之城2.7万㎡5凯德广场魅力城6万㎡6合计15万㎡板块内商业呈组团式分布于三环内外，三环外以凯德广场综合为核心，有约13万方的商业体量；三环内仅有优品道和绿地的两个社区底商项目。东客站126354三环内组团三环外组团东客站板块内已运营商业项目分布东客站板块面临的问题47【内部问题3】板块内规划了大量商业，看似饱和过剩，但由于商业发展缓慢，目前呈现的商业分布不均匀，商业氛围薄弱，版块内的商业需求亟待解决。序号现有小区户数人口1隆鑫九熙197359192优品尚东165149533锦东庭院261078304东升小区842525保和小区1003006新里柏仕公馆231869547尚东美林96028808阳光100米娅中心2006009大观里4201260············合计1159934797以三环内项目组团为例，目前已经交房入驻的小区有12个，共有约1.2万户，按照户均3人计算，大约有3.6万人，而三环内已运营的商业项目仅有优品尚东和绿地新里柏仕公馆，共计2.4万㎡，老小区内原有的商业体量按照8000㎡计算，三环内的商业共计3.2万方，人均商业面积0.9㎡，低于国际上1~1.2㎡的人均商业面积标准。且运营商业均是小型社区底商，业态单一，对于刚需客群为主的板块而言，是远远无法满足需求的。人均商业面积=商业总面积/总人口数东客站板块三环内组团人均商业面积=32000/34797=0.9㎡东客站板块三环内组团现有小区人口