上海黄浦区137街坊旧改项目

项目背景研究项目背景及写作思路1第1页，共248页。项目背景及核心问题项目限制条件客户目标2002年已取地，受政府闲置土地梳理政策约束，如不开发，土地收回风险大地块为毛地，且地块内居住状况复杂，拆迁工作量大两地块的规划限制条件：用地性质、容积率指标完成拆迁成本预测，掌握影响拆迁因素，顺利推进地块拆迁工作进行项目开发的效益评估，推进项目决策通过旧城改造项目树立企业形象，满足政府期望核心问题在巨大的拆迁成本压力下进行本项目的开发是否具有经济可行性？2第2页，共248页。解决思路项目地块居住情况梳理多种拆迁方案测算项目整体定位项目效益分析未来价值研究1)自用办公2)市场维度3第3页，共248页。报告主体写作技术路线现状条件区域发展案例研究政策分析预判拆迁周期市场分析项目整体定位经济测算规划限制条件基于市场的开发方案调整房源差价调整开发物业类型调整补偿单价拆迁方案容积率调整建议基于自用办公的方案三峡企业战略非经济效益比对4第4页，共248页。项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析5第5页，共248页。6地块位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈和南京路商圈。项目地块占地2.34万平方米，区域由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合

项目四至：地块四至分别由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合，牛庄路东西向贯穿其间，将地块分为两片区。规模：项目占地共2.34万平方米。北京东路福建中路浙江中路牛庄路宁波路137-03#R3容积率：2.5137-02#C2C8容积率：4.2顾家弄人民

广场南京路外滩南

北

高

架延安路高架

区位：本项目位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈、南京路商圈。区位及四至6第6页，共248页。现状业态图例说明商铺住宅其他项目地块内以商铺和居住为主其他业态包括：学校（北京东路小学分校、星光幼儿园等）写字楼（华通大楼）政府办公（黄浦区工商联合会）商务酒店（辰龙酒店）其他住宅商铺现状业态地块内物业以商铺和居住为主，其他业态包括教育机构、商务办公、酒店等设施7第7页，共248页。8地块中共有商铺154家，其中2号地块73家，以机电五金类为主；3号地块81家，逐步由机电五金类过渡到包含饮食娱乐的混合式业态现状业态—商铺

2号地块商铺共73家，以五金机电为主3号地块商铺共81家，相对于2号地块，商铺类型较为分散地块商铺以沿街商铺为主，弄堂里也有一些由住宅改建的商铺牛庄路上的店铺与2号地块情况类似，几乎全为机电五金类店铺宁波路、浙江中路上有“小杨生煎”、“良友”便利店、棋牌室等饮食娱乐场所，机电五金店有所减少，呈混合业态店铺主营业务除了辰龙商务酒店、百花塘茶庄，其他都为机电五金类，呈现高度的产业集聚地块中共有商铺154家8第8页，共248页。现状业态—居住

地块内居住房屋形态：

沿街商铺上的住宅都为此类型居住条件很差，阁楼、夹层多，居住户数也多，建筑面积小，无独立厨房、卫生间。现有住户多为外来租赁人口。传统里弄的住宅多属于此多为石库门，居住条件与商铺混合型类似，阁楼、夹层多，无独立厨房、卫生间。居住者有外地承租人员、本地上海人（以老年人为主）。地块内只有龙华法苑小区居住环境有明显改善，建筑较新有厨房和卫生设备，有一定公用面积、绿化和健身设备。居住者多为本地人，年龄层次涵盖老中青三代。区域内居住条件较差，基本无卫生设施，主要分为混合式住宅、传统里弄和改建小区三种类型与店铺相混合的住宅传统里弄改建小区9第9页，共248页。10137-03地块内，主要除居住建筑和商业建筑外，以下几种业态：—学校（北京东路小学分校、星光幼儿园小班等）—写字楼（华通大楼）—政府办公用地（黄浦区工商联合会）本项目地块除住宅建和商业业态外，还有小学、幼儿园、办公等业态黄浦区工商联合会华通大楼星光幼儿园（分部）北京东路小学（分部）位置索引图现状业态—其他

10第10页，共248页。11大多数居民都希望拆迁，根本原因是居住条件差，无购买力，也无法申请经适房，期望通过拆迁来改变居住现状，仅部分居民不愿拆迁拆迁意愿“现在这种居住条件真的是太差了，屋子里永远是黑咕隆咚的。真的非常希望快点动迁，可以有好点的环境”——137-02#地块李女士“十几年了，这里先后说过拆迁有过好几回了，每次都没有结果，希望能够真正实现拆迁”——137#地块居民严先生“希望房源地段好点，最好能在市区。搬到很偏的地方吗就不愿意了，我在这里住着都挺方便的”——龙泉法苑小区居民“房源周边配套好，只要交通方便，靠近地铁，远近我们觉得都可以”——137#地块居民刘小姐”郊区空气、环境都会好点，年纪大了也不喜欢太闹，不愿意到处走，房子远点也没什么问题“——137#地块居民沈大爷拆迁支持态度：90%的居民非常愿意拆迁房源态度：85%不太介意房源远近，只要交通方便就行11第11页，共248页。12项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析第12页，共248页。13闲置土地认定处置方法因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作造成闲置土地的处置闲置土地—政策规定具有下列情形之一的土地：

超过《国有土地使用权出让合同》确定的动工日期未动工开发建设的；

《国有土地使用权出让合同》未确定动工日期的，自出让合同生效之日起满一年未动工开发建设的；

已动工开发建设，但开发建设的面积不足应开发建设总面积的三分之一或者直接投入用于土地上建筑物建造的资金总额不足建筑物建造总投资额的25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的；

法律、法规规定的其他情形信息来源：《闲置出让土地处置试行规定》、《闲置土地处理办法》征收土地闲置费；延期开发；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；土地使用者将土地使用权交还给政府，并取得适当的补偿；依法收回闲置土地使用权非因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作造成闲置土地的处置调查认定依据《闲置土地处理办法》，2006年上海市公布了《闲置出让土地处置试行规定》，规定了闲置土地认定、处理方式及操作流程等第13页，共248页。截止至2010年7月，全国有2815宗闲置用地，闲置五年以上的占了48%，因“毛地”出让拆迁难等原因造成闲置的占了60%以上14闲置土地—现状各地上报的2815宗闲置土地中，因“毛地”出让拆迁难、调整规划等原因造成闲置的约占六成以上。截至2010年7月份，全国有2815宗为闲置用地，面积高达16.95万亩，分别占全国总违法用地宗数和违法用地面积的91.69%和90%从闲置土地分布来看，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%2010.8.19国土资源部“房地产用地专项整治工作新闻通气会”总体概况原因分析从闲置时间上看，闲置5年以下的共1354宗；5年以上的共875宗；闲置时间较长但合同中未约定具体开工时间的586宗。第14页，共248页。137#地块闲置的原因属于因动工开发必需的前期工作造成土地闲置，参照万科及瑞安的相似案例，对此类闲置土地，应与政府部门协调，申请延期开发15137地块—规避办法政策判定万科七宝镇53#地块：未动工原因是动迁未完成；香港瑞安地产在卢湾及虹口的部分项目地块：拿地7年闲置理由为“仍住有居民”,动迁未完成,当前处在“分阶段开发”状态,并非囤地。

正在和相关政府部门协调解决,申请延期137#地块2002年拿地，至今尚未动工;地块上拆迁工作推进难度大，依据政策137#地块土地闲置原因可以认定为“因动工开发必需的前期工作造成闲置土地”的情况;相似案例基于137#地块土地闲置的原因，三峡集团可以与政府相关部门积极协商，申请延期开发或是将土地使用权交还给政府，并取得适当的补偿；申请延期开发时，应提交银行出具的资金证明、开工计划书等材料。137#土地闲置处理方式第15页，共248页。16项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析第16页，共248页。目前上海正在实行的拆迁补偿机制有两种，即“数人头+数砖头”的补偿机制，以及“数砖头＋套型保底”的补偿新机制，套型保底的补偿机制目前尚处于试点阶段拆迁政策文件主要内容数砖头

+数人头《城市房屋拆迁管理条例》

（国务院令第305号）《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

（市府令第111号）《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》

（市府令第61号）房屋价值补偿费用居住房屋、非居住房屋、其他房屋各类房屋价值补偿金额的计算方法；选择面积标准房屋调换的居住房屋，对其“数人头”补偿时，应安置人口的认定；居住房屋其他补偿费用搬家补助费设备迁移费临时安置费非居住房屋其他补偿费用设备搬迁和安装费用无法恢复使用的设备按重置价结算补偿停产停业补偿费：300～400元/平米数砖头

+套型保底《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》

（沪府发[2009]4号）《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）》

（沪房管拆[2009]88号）事前两轮征询制度居住房屋套型保底政策居住房屋多种安置方式居住困难户补贴拆迁政策17第17页，共248页。[房屋价值补偿]按房屋属性可以分为居住房屋、非居住房屋和其他房屋，根据不同的房屋属性采取不同的补偿方式居住房屋非居住房屋其它房屋采取“数人头”和“数砖头+套型保底”的政策拆迁政策被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积1）居住房屋价值补偿=评估价格+价格补贴，2）可以实行产权房屋调换，并在货币补偿金额上结算差价；3）旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，可以采用面积标准房屋调换，采取“数人头+数砖头”的补偿方法，在应安置面积内不结算差价补偿；4）根据4号文件拆迁新政的规定，对旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，采取套型保底的补偿方法，增加套型补贴面积，并对居住困难户货币补贴。1）被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积；2）宗教团体所有房屋，除上述补偿价值支付给被拆迁人外，须另外补偿承租人。18第18页，共248页。[补偿支付]私有房屋的价值补偿金额支付对象为被拆迁人，公有房屋的价值补偿金额支付对象为被拆迁人和承租人，但对开发商而言，补偿金额总价不变。房屋类型及权属货币补偿金额被拆迁人承租人居住房屋未出租的私有居住房屋(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋建面+套型补贴协商议定租金标准的出租居住房屋(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋建面+套型补贴执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋租赁解除被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积*20%（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积+套型补贴租赁保持（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积由被拆迁人安置执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积+套型补贴非居住房屋未出租非居住房屋被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积协商议定租金标准的出租非居住房屋被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋租赁解除被拆除房屋的房地产市场单价×20%×被拆除房屋的建筑面积被拆除房屋的房地产市场单价×80%×被拆除房屋的建筑面积租赁保持被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积由被拆迁人安置其他房屋公益事业房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%宗教团体所有房屋依法代管的房屋居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积非居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%被拆除房屋的房地产市场单价*80%×被拆除房屋的建筑面积拆迁政策19第19页，共248页。建筑面积按照文件记载或测绘认定，对居住面积应按不同房屋类型进行系数换算。阁楼根据不同的高度分类进行面积换算计入拆迁补偿面积。建筑面积认定以房地产权证或相关批准文件记载的建筑面积为准；经批准但无记载的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准；公房凭证记载的是居住面积的，按各房屋类型规定的比例换算；公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，按阁楼高度分类进行相应的面积认定。房屋类型公寓独立住宅新里住宅新公房（有电梯成套）新公房（无电梯成套）新公房（无电梯不成套）“两万户”新公房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25居住面积和建筑面积换算系数表来源：《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》沪房地资拆[2001]673号第7条高度居住面积认定系数1.2-1.7m0.5>1.7m1阁楼的建筑面积认定拆迁政策-面积认定20第20页，共248页。21依据广隆置业两清资料，地块内建筑分为公有住宅、公房单位、个体户、系统房和私房五种公有住宅为公房中用于居住的房屋公房即公有住房，是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，住宅的产权归国家所有，居民通过与政府签订承租合同拥有使用权地块内的大多数住宅为此性质公房单位即属性为公房，用途为商务办公等非居住的房屋地块内的沿街店铺都为此性质，代表性的有上海大东海综合商社股份有限公司、上海金机集团工农机械配件有限公司等企业个体户房屋为公有，用途为非居住

表现为居住、商铺混合式格局系统房的土地性质为划拨或土地转让

主要包括黄浦区教育区、上海华联（集团）有限公司等私房即房屋产权为私人所有

本地块私房都用于居住房屋性质第21页，共248页。依据“广隆置业”提供的两清资料，137地块需拆除建筑面积共5.12万方。按房屋用途分类，居住面积占60%，非居住占40%，按房屋权属分，公房占84%，私房占1%，系统房占15%22房屋权属居住/非居住:60%：40%公房/私房/系统房:84%:1%:15%依据广隆置业两清资料，地块内建筑面积共51159.6平方居住面积和非居住面积中公房和私房面积情况平方米居住面积约为3.05万方，其中公房3.0万方，私房0.5万方非居住面积约有2.06万房，其中公房1.32万方，系统房为0.74万方第22页，共248页。23[数砖头+数人头]

被拆除房屋属于旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，可以采用面积标准房屋调换，按被拆除房屋和安置房屋地段不同确定补偿安置面积被拆除房屋地段安

置

房

屋

地

段四五六一、二、三30%60%100%四--40%70%来源：《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》市政府111号文第39条应安置面积=被拆除面积*（1+调整系数）

每户安置面积的最低标准

面积标准房屋调换下的应安置面积为上述两项的大值被拆迁户居住人员五类地段六类地段一人30平方米40平方米二人45平方米55平方米三人60平方米70平方米三人以上每增加一人，

增加12平方米每增加一人，

增加16平方米补偿机制数砖头数人头第23页，共248页。[数砖头+套型保底]被拆迁居住房屋的价格补偿包括评估价格、价格补贴和套型补贴面积三部分拆迁私有居住房屋被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和私有出租居住房屋，支付给承租人的价值补偿金额为：被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴来源：《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》如按六类地段安置，人均安置面积未达到22平的，增加居住困难户补贴，该户被视作已享受住房保障。补偿机制24价格补贴

评估价格被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积居住房屋价值补偿套型面积补贴评估均价x套型补贴面积评估均价x补贴系数x被拆除房屋的建筑面积第24页，共248页。“数砖头+套型保底”和

“数砖头+数人头”实际上都是在补偿中考虑“人头”因素，但是在补偿口径和补偿方法上不同。目前“套型保底”的新政虽在试点阶段，但拆迁项目已大多按此进行，在本项目中采用套型保底补偿方式进行测算。方式一：数砖头+数人头(面积标准房屋调换)方式二：数砖头+套型保底按实际房屋面积和地段折算系数确定应补偿面积。补偿面积应满足按“人头”确定的安置面积的最低标准。数砖头数人头在实际房屋面积基础上增加套型补贴面积作为被拆除面积，并确定房屋价值补偿。按房屋价值补偿计算人均安置面积，对不足标准的住户补足，并计算应增加的困难户货币补贴。数砖头+套型保底居住困难户补贴++对旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的补偿方式拆迁政策√25本次测算以“数砖头+套型保底”补偿机制进行拆迁成本测算第25页，共248页。26应安置人口包括户籍人口及其他符合要求的人员，本项目中以两清资料提供的户籍人数3812作为测算的人口基数。有其他符合政策的补偿人口引起的拆迁成本通过拆迁不可预见费考虑。拆迁政策-人口认定

截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有常住户口连续满一年的人员截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有常住户口未满一年的下列人员：未成年子女、离退休人员、海员、服刑人员等截至房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口的下列人员：注销户口的海员、入伍人员、服刑人员，未入户的结婚满两年的配偶等来源：《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》市府令第61号在册户籍人口，依据户籍资料确定未入册户籍人口，以拆迁不可预见费考虑补偿成本本项目地块内户籍人数总共为3812人，以此作为本项目测算的人口基数其中公房户口人数有3761人，私房户口人数为51人户籍人口外，按政策规定仍应当进行的补偿人口所产生的拆迁成本在本次测算中计入拆迁不可预见费第26页，共248页。建设单位可以委托具有资质的动拆迁公司作为拆迁实施单位，对项目地块进行拆迁。依据阳光动迁的新政策，旧区改造应事前开展两轮征询，听取居民意见，达到一定比例才可以实施拆迁。建设单位提供动拆迁公司地块内基本情况双方权责明晰户数说明拆迁期限与劳务费支付说明…双方洽谈并签订委托合同动拆迁公司进行初步摸底查看动拆迁公司委托评估公司并公示申请拆迁许可证居民选定评估公司评估公司出评定报告并价格公示拆迁公司与被拆迁户签订协议动拆迁公司实施拆迁工作按人口和拆迁面积协商拆迁补偿金额及安置房面积等拆迁地块民意征询征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见是否超过比例（75%）放弃拆迁是否是否是否超过比例（80%）拆迁流程27第27页，共248页。[动拆迁公司选择]本区域的拆迁公司对区域内的房屋情况、居民期望相对熟悉，一般选择本区域内的动拆迁公司进行拆迁工作具有《房屋拆迁资格证书》基本要求选择在本区域内拆迁经验丰富的本地动拆迁公司选择原则上海齐力动拆迁实业有限公司上海黄浦房地产前期开发有限公司上海新鑫动拆迁有限公司上海南外滩集团房产前期开发有限公司上海南房屋动拆迁有限公司上海新贸动拆迁有限公司黄浦区推荐动拆迁公司动拆迁公司的选择拆迁流程28第28页，共248页。[拆迁许可证申请]建设单位应当向拆迁房屋所在地的区房地局提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁房屋建设单位一书两证：项目建设书（即发改委立项的文件）；规划许可证；用地许可证；拆迁计划和拆迁方案：项目的预算报告：明确拆迁地块内建筑物体量及权属，户籍人口，及由此通过“两清、评估、及不可预计费用”预估等途径计算的整体拆迁费用预算报告；30%的拆迁资金到位的证明文件，及其余70%资金到位的计划；30%的动迁房源到位的证明（购房合同、房地产权证、调拨单），及其余70%的房源的到位计划。委托拆迁合同和受托单位《房屋拆迁资格证书》土地拍卖的中标书、或土地出让的合同、或土地划拨的合同拟拆迁基地1：500地籍图拆迁单位的营业执照及法定代表人身份证明文件区、县房地局房屋拆迁管理部门提出拆迁许可申请符合条件，颁发房屋拆迁许可证审核不符合条件，书面告知理由30天内**根据《城市房屋拆迁管理条例》及上海市有关规定拆迁许可申请文件拆迁流程拆迁许可申请流程29第29页，共248页。30项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析第30页，共248页。上海旧城改造中主要采用的开发模式拆迁模式模式定义目的政府主导开发非市场化市政工程市场化土地一级开发开发商主导开发市场化房地产开发31第31页，共248页。[政府主导]包含市政工程和商业开发，本项目中政府已经出让土地，不可能采取政府主导拆迁，除非政府收回土地本项目政府已将土地出让，政府不可能主导拆迁，除非收回土地。政府主导性质特点利弊市政工程政府负责拆迁、还建和项目开发建设全过程重大事项由政府决策政府需投入巨大的人力、物力、财力运作实施具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证拆迁工作的顺利实施资金压力过大无法挖掘土地的最大价值市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本商业开发政府负责拆迁、还建等土地的一级开发政府完成拆迁后，熟地出让拆迁模式32第32页，共248页。[开发商主导]开发商主导开发主要的风险来自拆赔阶段拆迁模式开发商前期已获得出让土地，开发商必须主导进行拆迁工作。如果不进行拆迁，将会作为闲置土地被收回。开发商主导特点利弊开发商独自承担旧城改造的拆迁谈判、拆迁安置、回迁房建设、项目建设与出售等全部工作；开发商的建设过程按照一般房地产项目进行；政府给予一定的政策支持开发商有雄厚的资金实力，保障项目推进有能力、有经验挖掘地块的最大价值控制成本能力强盈利能力强拆迁谈判难度大拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价为获取高开发利润往往追求高开发强度33第33页，共248页。34行政风险合作风险法律风险市场风险社会风险风险表现：开发商拆迁推进中，与居民利益发生冲突时，居民上访、抗强拆等事件；风险规避：加强事前征询工作，了解居民意愿；加强与居委会等基层组织的合作，充分发挥其公信力，做好沟通作用风险表现：拆赔谈判过程中，与居民协商难；风险规避：一方面应充分考虑居民实际需求制定补偿方案；另一方面对补偿结果公示，避免居民互相猜疑，不随意调整补偿口径，引起居民“早走吃亏”的心理风险表现：巨大拆迁成本下，市场实现度低，经济上不具备可行性；风险规避：与政府充分沟通，争取获得更大开发强度风险表现：项目开工后中途停止造成的烂尾工程等；风险规避：充分市场调研、资金储备拆迁风险在旧城改造拆迁工作的推进中，伴随的行政、合作、法律和社会风险，会导致拆迁成本的提高，增加项目的市场风险。风险表现：政府收回闲置土地，或居民对开发商拆迁行为提起诉讼风险规避：与政府充分沟通，争取延期开发；拆迁谈判等行为要符合法律法规第34页，共248页。[风险控制]比较政府和开发商的风险控制能力，政府在拆迁阶段具有更高的风险控制能力拆迁风险风险种类发生条件最佳控制主体法律风险诉讼无市场风险市场营销、利润实现开发商社会风险项目烂尾政府行政风险居民上访政府合作风险拆赔谈判、拆迁安置政府风险控制主体1）如何获得更多的政府资源？2）如何创造更大的市场价值？35第35页，共248页。在三峡集团目前受闲置土地政策约束的前提下，有自主开发、合作开发、土地出让或政府回收四种模式可供选择。依据三峡集团自身实力及对物业主导权的考虑，推荐采用自主开发模式。模式推荐说明：本次报告的经济测算是以符合拆赔政策、基于客观市场分析的成本及收益数据进行的，政府资源对拆迁成本的影响，通过调整房源差价来考虑。序号开发模式优势劣势模式一自主开发获得项目完全的主导权独自承担所有风险，资金压力大模式二与有政府背景的实力开发商合作开发获得更多的政府资源来减少拆迁风险并分担一部分资金压力但是部分项目收益及项目主导权，与上海水利水电的开发意愿相违背模式三整体出让毛地出让，可补偿土地获得成本，并规避拆迁及经营风险净地出让，可较早实现收益毛地出让对这类开发商的吸引力很小净地出让依然要面临拆迁风险，不能获得项目开发后的长期收益模式四政府收回避免拆迁和开发的风险损失获得土地使用权的部分成本推荐模式36第36页，共248页。37项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析第37页，共248页。我们通过对区位、业态、建筑等都与137地块类似的四个拆迁案例研究，分析影响拆迁成本及拆迁推进的因素区位：上海市中心，交通便利，周边配套完善，区位优势明显建筑：住宅都以二级旧里及以下为主，其他业态如商铺、办公较少黄浦区90、95、98、99号地块：临近本项目只有几个街区；115街坊：位于卢湾区临近新天地；董家渡13A、15A地块：靠近黄浦江、世博园区，为“十一五”重点改造项目；董家渡10#：同为董家渡地段38案例简况黄浦区90、95、98、99地块卢湾区115街坊董家渡10号地块董家渡13A、15A号地块137地块38第38页，共248页。391卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例借鉴39第39页，共248页。40位于卢湾区中心，新天地附近，区位优势明显；地块内以住宅为主，居住房屋多为二级旧里及以下的公房，共有1096个权证户口40业态：区域内以住宅为主，沿街有一些商铺，以饮食娱乐为主，另有写字楼等建筑：居住房屋大多数为二级旧里及以下的公房，硬件设施及配套一般规模：地块内共有权证户数1096户，户籍户数1370户四至：北至复兴中路、南至合肥路、东至顺昌路、西至黄埔南路区位：地处“新天地”附近，毗邻淮海路商圈、徐家汇商圈，区位优势明显交通：位于10号线的新天地站与老西门站之间，簇拥地铁1、8、9、10、13号线、多条公交，周边交通便利115街坊复兴中路黄埔南路合肥路顺昌路凹凸大厦光明邨瑞华坊115街坊-拆迁房源40第40页，共248页。115街坊属于市政拆迁，实行事前征询、数砖头+套型保底的新机制，评估单价为20680-22600元，实行套型补贴的面积为15平/户，价格补贴系数为30%41征询制：二次征询制一次征询“想不想动迁”：居民拆迁同意率达93.58％二次征询“要怎么动迁”：1）数砖头+套型保底”房屋价值补偿=（被拆除房屋房地产市场评估单价

X被拆除房屋的建筑面积）+套型面积补贴

+价格补贴2）居住困难户补贴：异地配套商品房单价（6800元）ⅹ（应安置对象ⅹ22平方米/人−补偿安置后的房屋折算面积）依据4号文件有关规定，采用“数砖头+套型保底”的拆迁新政属市政拆迁项目拆迁主体为上海市卢湾区教育局地块规划为新天地的配套学校115街坊-拆迁机制及口径评估单价20680-22600元套型补贴面积15平方米价格补贴系数30%面积换算系数二级旧里：1.5441第41页，共248页。补偿金额除前述房屋补偿外，还应包括奖励及其他费用。依据居住面积大小不同，实际每平米的拆迁成本在42000-82000元之间42115街坊-居住房屋补偿市中心二级旧里，人均面积普遍较少，所以居住困难户补偿是拆迁补偿的重要组成。按照每户居住面积不等，实际每平米的拆迁补偿金额在42000-82000元之间面积(m2)动迁金额(元)面积(m2)动迁金额(元)面积(m2)动迁金额(元)6.47840,22921.5637.587.7

874,35922.1838.508.01882,96123.2539.729.7929,85524.1841.1210.01938,45725.4142.2011.7980,53526.9544.9712.471006,71727.2645.1213.2428.8047.1214.0129.5750.5115.5530.3452.7416.0231.1156.6817.5632.6557.918.1733.4262.0219.6434.5096.3320.3336.10期房过度费：每户1000-2000元/月

面积奖励费：5000元/平签约搬迁奖励费：10万元/户搬迁费用及设备移装费42第42页，共248页。新凯家园浦江丽都浦涛路768弄银河新都君莲小区瑞阳苑外环线康桥月苑中心城区安置房源均为在外环线以外政府动迁房源，房源居民供应价格仅为市场价格的50%，对拆迁居民的吸引力很大。对于选择就近购房的居民，按拆除面积补偿购房补贴4000元/平43115街坊-拆迁房源安置房基地一般都在外环外，离中心城区有一定距离，周边多数为居住区，配套略显不足。对于不购置安置房而选择就近安置的居民，发放就近安置购房补贴，按拆除建面补偿每平米4000元安置房源安置价格市场价格差价新凯家园400079003900康桥月苑400095005500瑞阳苑400085004500浦江丽都410097005600浦涛路地块

（期房）7600--银河新都7600155007900君莲小区7500110003500安置房源的居民供应价格仅为市场价格的50%，对居民吸引力大。43第43页，共248页。依据人口结构进行安置房的供应，可供选择的房源分为1房、2房和3房三种户型；根据现有拆迁情况，本项目的拆赔比为1.1544每户认定人数分配方案平均面积（m2/人）1房(55m2)2房(75m2)3房(95m2)≤4227.5-55115人以上（含5人）225-30117人以上（含7人）1224.3-25.611≥9每增加2人可增购一房，标准按以上办法类推注：二房和三房可换购一房二套115街坊-房源购置及拆赔比根据现有数据项目初期的安置房源共1100套截止到2010.3，初期的安置房源已用完，签约率为76%项目户数为1370初始签约的528户居民中有490户选择购置基地房源，占92%115街坊拆赔比=1100/(1370X76%X92%)=1.15动迁基地房源充足，人均可购面积达到25平以上在相同人数条件下提供灵活的选购可能，更好地满足了由人口结构和居民实际需求决定的选购要求（拆赔比：即每拆1户所需安置房源套数）44第44页，共248页。非居住房屋赔偿总费用为房屋补偿价格加上其他费用，市场评估单价为62900元/平。根据面积不同，动迁费用从186-756万不等，实际平均补偿金额为15万/平45115街坊-非居住房屋补偿店铺面积（m2）动迁金额(元)6.256.997.029.8111.2314.916.817.4219.8222.0122.4525.0025.7434.0738.0147.6160.31385.44(总面积)（总金额）

其他补偿费用面积补贴（评估单价X50%X非居住面积）个体工商营业执照补偿（30万每证）非居住房屋装饰补贴（1000元每平方）搬迁奖励费（建筑面积<10平的30万元每证，超出10平部分1.2万元每平）就近安置补贴（1万/平）未认定使用面积补贴（10000元/平）停产停业补偿（400元/平）房屋补偿价值拆迁赔偿费用=房屋评估单价×建筑面积其中：房屋评估单价为62900元/平实际赔偿单价：15万/平45第45页，共248页。2009年2月开始征询到10月安置方案正式出台以来，2010年3月已签约居民户数达76%。受世博会影响，目前拆迁公司谈判工作停滞，依据前期居民反响，估计拆迁工作在世博会后10个月内可以完成462009.102009.22009.122010.3拆迁项目启动安置方案讨论、出台启动动迁签约仍在动拆迁中采取

“阳光动迁”制度引入商品房销售中的摇号排队制度，实行抽号选房12月5号启动当天，有528户居民签订补偿安置协议，占全部1370户中的38.54%巳签约76%，剩余约270张房产2010年4月至现在因为世博会的召开拆迁工作暂停，基本未有签约2011.7预计完成时间依据现有进度，预计拆迁项目于2011年7月完成115街坊-拆迁进程46第46页，共248页。对于拆迁意愿及补偿公告的事前征询保证了115地块拆迁的民意基础，房源的充分准备及价格优势促成了快速的拆迁协议达成47115街坊-案例总结115地块拆迁拥有：事前征询的高同意率充足的房源供应安置房供应价格的优势115地块在区位、业态和建筑性质上都与本项目类似，可作为本项目补偿口径的重要参考实际产生拆迁补偿费用：居住拆迁费用约为5万/平，非居住拆迁费用约为15万/平目前115地块拆配比为1：1.15，预计周期为2.5年137地块在区位、建筑等各方面与卢湾115号地块类似，采用相同的套型保底的拆迁机制，在拆迁方案补偿口径确定时，具有高参考性115地块为政府拆迁项目，在拆迁周期和成本的预估上，本项目应适当考虑拆迁主体性质引起的差异47第47页，共248页。481卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结48第48页，共248页。黄浦区90、95、98、99号地块范围以浙江中路、福州路、云南中路、广东路等为四至。紧邻南京路和外滩，区位优势明显。开发商中福集团具有丰富的旧改经验95.98地块-概况9095浙江中路广东路福州路云南中路海口路9998目前动迁地块为95和98号地块项目四至：90：广东路、浙江中路、海口路95：福州路、浙江中路、广东路、广西北路98：福州路、汕头路、云南中路、广西北路99：广东路、广西北路、汕头路、云南中路区位：位于上海市的中心区，紧邻南京路和外滩，与人民广场一步之遥，交通条件便利，区位优势明显交通：紧邻2号线人民广场站、8号线大世界站，公交线有930、108、18、537、世博30路等规划为占地2万余平方米、总建筑面积12.7万平方米的“中福文化街”开发商为上海金福外滩置业有限公司，是上海中福（集团）有限公司的全资子公司，有过多次旧城改造的经验、良好的政府资源。开发商动迁项目49第49页，共248页。目前动迁地块为95和98号地块，建筑类型多为二级旧里，业态较为复杂，包含居住、商务办公、娱乐休闲等，两个地块内居民共计493户5095地块：区域内住宅、商办各占50%比例，商办中有上海图书公司、黄浦区档案局、广告公司、实业公司、电器商铺、浙江电影院以及一些饮食娱乐店铺；福州路上以文具商铺为主，有上海音乐书店等。区域内居民共283户。98地块：以住宅为主，区域沿街为商铺。住宅有北海小区等，商铺包括杂货店、饮食店等。区域内居民共110户。95.98地块-地块基本情况地块内业态以住宅、商业为主，商业以娱乐饮食服务为主建筑类型为二级旧里959850第50页，共248页。95、98#地块目前具体补偿方案还未公示，仅提供了部分补偿口径。居住房屋的评估均价为17800元/平，同时保证每人的最低补偿达到11平米，低于居民的普遍预期51电话移装：每门140元管道煤气移装：每户200元热水汽拆转费：每台300元空调移装费

：每台400元有线电视移装费：每户300元宽带移装费：每户90元家用电表：依照相关规定95.98地块-补偿口径居住房屋价值补偿口径95、98#地块评估均价：17800元/平建筑面积认定：居住面积×1.54基地内没有公布具体的补偿方案，通过拆迁公司员工访谈，实际操作中，房屋价值补偿金额=17800×拆除建面，同时保证每人的最低补偿达到11平米居住房屋其他补偿费用每户发放30000元后，人数超过三人的，每多出一人，多发放10000元。或者每户发放30000元后，建筑面积超过30平的，每多出1平，多发放1000元。搬家补助费为每户500元计期房安置时，发放临时过渡费500元/月.人发放时间为签订协议的24个月搬家补助费及临时过渡费签约奖励费家用设施移装费51第51页，共248页。居住房屋置换方法补偿价格：中福花苑二期基价为19800元/平，总体价格20000-27000元/平之间置换方法：以建筑面积为标准，拆一还一补差价的方式进行补偿，并对每户居民奖励10平方在（X+10）标准内置换，按基准价19800置换，补楼层价；超出（X+10）但在（X+10+10）范围内，按市场价补足差价结算超出（X+10+10）部分，按一房一价递增10%的标准补差价非居住房屋置换：拆迁基地只提供非居住房屋的置换方式，拆一还一的方式置换，超出面积部分阶段差价，但目前未有具体计算口径安置房源包括政府动迁房源和开发商商品房置换房源中福花苑二期，位于南浦大桥附近，基价为19800元/平，置换方式采取拆一还一补差价的方式。政府动迁房源售价在6800-7500元/平。5295.98地块-拆迁房源中福花苑二期南浦大桥商品房房源周浦基地：位于浦东南汇，

房源单价约为6800元每平方米君莲小区：位于闵行区，单价区间为7180-7490元/平；市场价约为12000元/平，市场差价约40%；房型主要有一户一厅59平、两户两厅85平、三室两厅102平已公示的房源数目为232套政府动迁房源房源选择标准：未作明晰规定一般3个户口可选1套，5个户口可选2套家庭成员结构是选房的重要参考52第52页，共248页。项目于2009年5月开始启动，因安置方案低于居民预期，到目前为止进展缓慢，趋于停滞532009.52009.52009.72010.7拆迁项目启动地块房屋置换方案出台启动动迁签约、谈判仍在谈判、签约中开发商独立拆迁政府提供一定支撑以“房屋所有权凭证、租用公房凭证”计户按照建筑面积一比一进行置换以中福集团开发的“中福花苑”二期新建商品房为置换房源拆迁标准、规定以市政拆迁为主要依据房源增加了君莲小区和周浦安置基地目前仍在进行居民谈判工作及协议签订，并未进行拆迁因安置方案低于居民预期，进展缓慢，趋于停滞？预计完成时间95.98地块-拆迁周期53第53页，共248页。95、98#地块因评估价和安置方法与居民期望差距，后期又缺乏沟通，拆迁进程缓慢。本项目拆迁因在事前广泛征询，考虑居民合理需求54拆迁谈判进展缓慢的原因：房屋评估单价过低，希望申请复核估价，但开发商反映缓慢，没有复核估价的意愿初期房源安置方案中平均每人安置面积在18-26平，且以3个户口可选一套2室户，5个户口可选2室户和1室户各一套，居民认为选择空间小，不能符合家庭人员实际需要。居民心理期望人均补偿价格应该在40万，但实际平均在25万左右。95.98地块-案例总结137地块在拆迁时，应对地块周边及房屋土地价进行了解，以定出合理的评估价；地块的安置方案应充分考虑居民的基本需求；我们这里什么地段啊，才17600元/平，这个价钱是不可能搬的。他们拆了卖什么价，我们只是想要合理的补偿。——95#地块居民陈先生南京路边上，这么靠人民广场的房子市场上还有2万以下的吗？现在不是阳光拆迁吗，这个评估价格我们不同意，要再次评估。——95#地块居民李女士不管怎么说，向我们家4个户口，每个人三、四十万总要赔的吧。——98#地块居民丁先生我们家14平方，3个户口，只能拿一套2室1厅，但是儿子35岁，结婚也要房子的呀。——98#地块居民刘先生54第54页，共248页。551卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结55第55页，共248页。56董家渡13A、15A地块位于小东门街道，合计占地面积9,7901㎡，共需动迁居民户籍数为2,390户，其中旧里以下占75％，拆除建筑面积62,232㎡13A董家渡13A、15A-地块基本情况15A四至：13A地块东至中山南路、南至董家渡路、西至万裕街、北至王家码头路，占地面积36,893平方米；15A地块东至中山南路、南至薛家浜路新街、西至梅家弄青龙桥街、北至董家渡路占地面积61,008平方米；区位：董家渡13A、15A地块位于小东门街道，毗邻人民广场商圈、南京路商圈，距离世博园区1.5公里，区位优势明显；交通：靠近9号线的小南门站与4号线的南浦大桥站业态：区域内以住宅为主，沿街有一些商铺，以饮食、娱乐、便利店为主15A建筑：居住房屋大多数为二级旧里及以下的公房，硬件设施及配套一般，旧里以下占75％规模：共需动迁居民户籍数为2,390户，拆除建筑面积62,232㎡，56第56页，共248页。董家渡13A、15A地块属于市政拆迁，实行“数砖头+数人头”的动迁政策，居住房屋评估单价17000-20000元之间，非居住房屋在60000元，但实际补偿最高达30万/平

数砖头评估单价×拆除建面+（最低补偿单价x2-评估单价）x补贴系数居住房屋价值补偿属市政拆迁项目拆迁主体为黄浦区土地储备中心评估单价17000-20000元价格补贴系数20%面积换算系数二级旧里：1.54董家渡13A、15A-拆迁机制及口径每家补偿金额差别很大的，实际拆迁下来，这两个地块上商铺的赔偿价格区间在7--30万元/㎡，拆迁是只能一户一户谈下来，具体比例很难说的，每户都不一样。——拆迁公司张先生非居住房屋评估单价60000元营业执照补偿50000元数人头以人均最低补偿面积为11平米，来计算补偿价格57第57页，共248页。安置房源准备充足，拆赔套数比达到1：2，充分满足居民的购房需求。房源的居民供应价格是市场价格的50%左右，对拆迁居民的吸引力大58董家渡13A、15A-安置房源关岳路338弄（申雅苑）康佳路38弄（康桥月苑）康弘路580弄（海尚康城）位置性质房型面积：㎡安置价格市场价格差价康桥月苑期房二室一厅70-74400095005500海尚康城现房一室一厅57.125600115005900二室一厅72.8-75.3三室一厅98.9申雅苑现房一室一厅51.87500130006500二室二厅83三室二厅100房源准备充足，能充分满足居民的购房需求政府拆迁项目，安置房源充足，房源套数与被拆户数的比达到2：1以上；安置房价格低廉，对拆迁居民的吸引力很大安置房源居民供应价格仅为市场价格的50%左右，安置房源对居民具有很大的利益刺激58第58页，共248页。59董家渡13A、15A-居住房屋补偿按政府拆迁方案，包含所有补偿及奖励金额人均补偿23-25万元，实际拆迁结果，居民平均每户补偿150万元左右依据政府的告居民书，算下来人均最低补偿仅18,300元，加上啥奖励最多也只不过人均23--25万元。----拆迁户：赵先生不购买安置房的每人增加2-3万元补偿，4个户口，其中两个有大病补贴，拿了康桥一套2室，一套1室（还是照顾的）外加120多万。----拆迁户：李先生动迁组来了好几次了，开价从18万涨到25万一个人，要不是政府动迁项目，没有40万我们不会走。----拆迁户：不愿透露姓名有一家4口，原来住50平，给了一套周浦3室2厅的房子，7.100每平，剩余2万。----附近一居民董家渡13A一块300多户，差不多赔了700多套房子，平均每户差不多150万元。----拆迁公司：刘先生59第59页，共248页。董家渡13A、15A地块动迁项目自2008年9月正式拆迁开始，到2010年4月动迁工作完成，拆迁周期仅为1.75年602009.22008.72009.5拆迁项目启动出台安置方案动迁签约挂牌规范拆迁示范点动迁工作顺利完成董家渡13A、15A地块是“十一五”期间上海旧区改造重点地块。自2009年2月15日正式签约，1个月时间签约率已超过31%至2009年5月15日全奖期结束，共计签约1,392户，签约率达到72.5%。2009年9月签约率超过78%。2010年4月19日，腾清的13A、15A地块，拆迁工作全部完成董家渡13A、15A-拆迁进程60第60页，共248页。61董家渡13A、15A-案例总结政府资源保证充足安置房源供应，对拆迁功罪的推进具有很大作用对不同拆迁主体居民期望不停，本项目拆迁补偿要考虑也由此引起的成本增加董家渡13A、15A地块属于政府主导拆迁的市政工程项目，暂时规划为世博会专用停车场，政府推进力度较大，用了1.75年就完成拆迁。根据访谈了解，对于不同的开发主体，拆迁居民的期望底价不同，开发商主导要明显高于政府主导。在拆迁规模方面，董家渡13A、15A与本项目相似，董家渡13A、15A准备了约5,000套，平均每户补偿150万元。政府资源保证充足安置房源供应，对拆迁具有很大推进作用。虽然补偿金额较低，但房源差价提供了更多的实际利益。鉴于居民期望不同，本项目需考虑开发商拆迁引起的成本增加

61第61页，共248页。621卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结62第62页，共248页。63董家渡10号董家渡10号地块位于黄浦区小东门街道，动迁建筑面积总计80,827㎡，需动迁居民户数约为2,500户121410四至：10号地块位于黄浦区中华路以东，紫霞路以南，王家嘴角街以西，王家码头街以北区位：董家渡10号地块位于小东门街道，毗邻人民广场商圈、南京路商圈，在世博园区辐射范围之内，区位优势明显交通：靠近2号线和10号线的南京东路站，轨道交通线路还有1、8号线业态：区域内以住宅为主，沿街有一些商铺，以饮食、娱乐、便利店为主建筑：居住房屋大多数为二级旧里及以下的公房，硬件设施及配套一般。规模：共需动迁居民户籍数约为2,500户，动迁建筑面积总计80,827㎡紫霞路王家码头街中华路王家嘴角街第63页，共248页。董家渡10号地块动迁工作于2003年启动，2007年3月启动第5次动迁，至今拆迁工作完成约90%，还有近200户居民未拆迁，预计拆迁周期至少9年642007.3至2007.122003至2006年底2008.1至2009.12拆迁项目启动第5次动迁启动拆迁工作加快推进世博期间动迁工作暂缓拆迁停滞阶段：由于世博会期间，运拆迁工作暂时停滞，目前10号地块内还有近200户居民未拆迁同，拆迁完成约90%。泛海建设方面表示将于2011年底完成动拆迁工作，界时预计拆迁周期至少9年。10号地块已完成动迁居民1,037户，达41.5%，49家单位动迁工程已全部完成。拆迁工作已经完成86.70%。董家渡10号地块-拆迁进程泛海建设于2003年获得董家渡10号地块，拆迁组先后进来4次；由于开发商资金及动迁户要求补偿条件过高等原因，动迁工作均未完成。64第64页，共248页。地块安置房源有政府房源和市场房源构成，购买政府房源中，居民供应价格比购入价低1000元/平，市场房源开发商让利2500元左右，房源引起的二次成本较大65董家渡10号地块-安置房源泛海建设安置房源有政府购置房源和社会购置房源；政府购置房源的买进价格比卖给拆迁居民的价格高出1,000元/平；市场购置房源按目前价格13500元/平计算，开发商让利每平4500元左右，预计两年后交房；天台星城美林小区东升花园安置房源性质安置价格市场价格市场差价东升家园政府购置420075003300美林小区政府购置570079502250天台星城一、二期政府购置7000130006000天台星城三期市场购置8800-9800135004500外环线65第65页，共248页。泛海建设提出每人补偿23-25.5万元，但未迁出居民坚决要求35-40万元/人，差距很大66董家渡10号地块属开发商主导拆迁，拆迁人为上海通海建设有限公司，隶属泛海建设集团。地块拆迁主体董家渡10号地块-拆迁方案居民访谈举例“在我印象中，动迁组进来了4次，可是这个地块拆了8年到现在也没拆完。”“原先10号地块大概有2,000户居民，2002年至2003年迁走了约1,000户。之后10号地块的居民基本就没怎么动过。动迁组曾4次进入该地块，但都没有完成拆迁任务，8年中动迁组来过5次了。”“要是泛海建设的动作快一些，也不至于现在这样被动。”曾参加过与泛海建设邻近的董家渡13号、15号地块拆迁、规划工作的一位知情人士表示，泛海建设目前的困境在某种程度上也是其开发的进程过于缓慢而造成的。”“他们现在给我们每人25万元，没有40万我们是不走的”。居住用地拆迁方案每个户口18万，加4万元奖励费，另加1.5万元的补偿金，即每个人可获得23.5万的拆迁安置费。（此方案只是开发商跟运迁居民开谈的底价，但具体达成协议不可能按照此方案，具体结果还要动迁居民跟运迁组具体交涉）对于这笔拆迁安置费，动迁户认为太少。根据访谈，居民期望补偿底价均在35-40万元间非居住用地拆迁方案评估价格：董家渡10号地块沿街商铺赔偿评估价格约6万元/平米。补偿价格：通海建设于2008年初就完成了对董家渡10号地块非居住用地的拆迁工作，根据访谈，达成协议价格差距较大，平均在15万元/平米。66第66页，共248页。67本项目决定拆迁前，应准备充足的资金和安置房源，防止延误时机提高拆迁成本，进而影响拆迁成本动迁资金准备不足：泛海建设两次提请增发融资但都告失败，直接导致投入动迁资金无法满足拆迁的的需要动迁房源准备不足：一方面初期房源准备不充分，直接导致拆迁进程缓慢，周期无限延长，另一方面直接从市场购置的房源大大提高了拆迁成本压力泛海建设目前的困境，主要原因是出手慢，居民期望补偿高，还有动迁资金、安置房源准备不充分，使拆迁周期无限期延长，这是本项目在具体运作中需要借鉴的地方拆迁进程过慢：由于拆迁进程过慢，随着房价的稳步攀升，尤其是周边项目高价开售，使得居民补偿期望大大提高，动迁成本与难度随之提高从而陷入拆迁过程更慢的恶性循环董家渡10号-案例总结67第67页，共248页。68681卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结第68页，共248页。由于目前房地产市场的价格很高，拆迁居民对补偿期望很高，“拆迁致富”是居民的普遍心理。居民不仅关心货币补偿金额，也关注安置房源的供应案例借鉴-影响因素货币补偿金额房源供应情况居民最关心的是依据所有的补偿金额（价值补偿+奖励金额），平均每个人获得的补偿款是多少；居民的期望值主要有两方面参考：周边房价以及其他拆迁基地的补偿水平；市调结果显示对开发商项目居民普遍预期达30万/人以上“没有房子不搬”是90%以上被采访居民的态度实际的居住需求和相对低廉的价格，居民对动迁房源的要求巨大；市调结果显示，类似137#居住条件和人口结构的地块拆迁中，所需房源套数与被拆户数的比例达到1：1.2-1：2.069第69页，共248页。货币补偿金额主要是由被拆除房屋的评估单价等补偿口径决定。补偿口径的确定应参照周边市场价格，考虑居民的接受度影响货币补偿金额的主要原因是被拆除房屋的评估单价。市中心黄金地段的房屋，虽然建筑破旧，但居民对房屋评估单价的期望普遍较高。评估单价的确定要与周边二手房的市场价格联系，要与类似拆迁地块的评估单价有可比性，才能提高市民的接受度。因素一货币补偿金额“这里离南京路、外滩这么近，寸土寸金的地段，这里的房子价格就得看地段的。”

——137#地块居民“差不多的地段现在赔偿多少了，我们这个地段的价钱也总要差不多。”

——137#地块居民案例借鉴-影响因素70第70页，共248页。[居住房屋]综合137#地块居民市调及其他拆迁案例的经验数据，我们推荐本项目具有操作可行性的居住房屋拆迁补偿口径房屋补偿被拆除房屋平均房地产市场单价为[20000,26000]元/平套型补贴面积标准为15平/户价格补贴系数为30%奖励费用签约奖励费为8万元/户速迁奖励费费用为7万元/户以权证户口为单位计户其他费用搬家及设施移装费为3000元/户过渡期安置费为1500元/户.月，发放周期平均6个月房源价值异地安置商品房源单价7000元/平市场房源与政府房源价格差异为4000元/平案例借鉴-补偿口径71第71页，共248页。[非居住房屋]综合137#地块居民市调及其他拆迁案例的经验数据，我们推荐本项目具有操作可行性的非居住房屋拆迁补偿口径房屋补偿被拆除房屋平均房地产市场单价区间为[65000,75000]元/平建筑面积补贴系数50%奖励费用其他费用房源价值搬迁奖励费为1.2万/平停产停业补偿为400元/平个体工商营业执照补偿为30万/证就近安置补贴为10000元/平案例借鉴-补偿口径72第72页，共248页。因安置房源的价格优势，居民对安置房源的需求明显，其供应是影响拆迁的重要因素。访谈的地块居民认为拆迁补偿拿房子远比拿钱重要，主要原因有：一、因为安置房源的价格要比市场价便宜的多，二、房子被拆了，居住需求首先要满足。拆迁居民对房源需求明显，政府安置房源成本相对低廉，对拆迁成本影响很大因素二拆迁房源的来源及安置方式“现在的房价下，拿钱到外面去买房的话，能买几个平方啊！现在这种房价下，总是要房子的”

——137#地块居民李先生“房子拆掉后，家里这些人总归要有房子住的呀，儿子结婚要房子，我们（老人）也要住。拿了安置房以后，手头还剩些补偿款，总归这样比较放心。”

——137#地块居民“没有安置房拆迁工作做不下去的，现在居民都是想拿房子的。”

——拆迁公司专业人士案例借鉴-影响因素73第73页，共248页。旧城改造项目安置房源的获得途径主要有申请经适房建设用地自建、政府动迁房源或市场购买安置房源，随着获得政府支持力度的降低，安置房源的成本提高。案例借鉴-安置房源市场购买安置房源安置房源成本高低市场购置成本极高为提高居民接受度，做安置房源时需要对居民让利幅度大申请政府动迁房市场购置成本较低，购买价格需要和政府协商可购数量决定于区房源贮备，及政府对项目的支持居民安置供应价格需经有关部门审核通过申请经适房用地自建安置房源成本最低但是上海安置房用地供应紧张，需要很大政府支持力度居民安置供应价格需经有关部门审核通过获得政府支持低高74第74页，共248页。对于政府安置房源居民供应价格由基地周边住宅均价乘以修正系数确定，而开发商获得的成本依据获得政府支持力度的不同具有较大不确定性，每平米差价在[-1500,2000]元之间案例借鉴-安置房源开发商成本价居民供应价<开发商成本价居民供应价=开发商成本价居民供应价>每平米差价上升2000元无房源差价，实际成本即为货币补偿价格每平米差价下降1500元居民供应价格A=B×XB为该基地周边普通商品住宅近期实际交易均价，由市房地产交易中心提供。也可将该基地房源市场评估价作为参考。X为修正系数，将考虑该基地的开发进度、拟供应房屋的交房时间等因素。确定部门：由市建交委、发改委、规土局、房管局、财政局等部门组成的动迁房源审价小组统一确定安置房源居民供应价。来源：《上海市大型居住社区动迁安置房源定价管理暂行办法》

根据拆迁公司及拆迁办访谈，纯市场化的房源安置基本不可能，旧城改造一定要争取政府的房源或动迁地块。根据获得政府的支持力度不同，房源差价引起的成本变动在[-1500，2000]元/平。居民供应价格确定方法75第75页，共248页。[需求总数]被拆迁居民都希望以货币补偿款购买安置房源，因为居民需要解决拆迁后的居住问题，并且安置房源价格比市场价便宜。案例显示，所拆户数与房源需求量的比为1：1.2-1.5之间。案例借鉴-安置房源

准备充足的房源，对推进拆迁是很重要的。董家渡13A地块原来属南市区的，相对居住条件差、人口密度很高，所以整体拆下来，每拆