金融理财师-金融理财基础（一）-第一篇金融理财原理-居住规划

金融理财师-金融理财基础（一）-第一篇金融理财原理-居住规划[单选题]1.居住规划主要包括()。Ⅰ.租房Ⅱ.购房Ⅲ.换房Ⅳ.房贷规划Ⅴ.房产投资A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅤB.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、ⅤC.Ⅰ、Ⅲ、（江南博哥）Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：C[单选题]2.关于购房与租房的决策因素，下列说法错误的是()。A.同一标的物可租可售时，不同的人可能会在租购之间做出不同的选择，一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择B.在一个固定的居住期间内，根据租房及购房的现金流量，比较两者的净现值较高者为划算C.租房与购房何者划算，牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期，购房者可期待房产增值利益，而租房者只能期待房东不要每年调高房租D.以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本正确答案：B参考解析：B项中，在一个固定的居住期间内，应将租房及购房的现金流量折现为现值后，比较两者的净现值较高者为划算。[单选题]3.净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是()。A.借贷的利率及风险贴水之和B.借贷的利率或自有资金的机会成本利率C.自有资金的机会成本利率及风险贴水之和D.自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和正确答案：B[单选题]4.下列有关租房的缺点的说法中，错误的是()。A.有非自愿搬离的风险B.无法按照自己的期望装修房屋C.无法运用财务杠杆追求房价差价利益D.强迫储蓄累积实质财富正确答案：D参考解析：D项强迫储蓄累积实质财富属于购房的优点之一。[单选题]5.李龙目前面临购房还是租房的选择：①租房，房租每年48000元，押金4000元；②购房，总价100万元，自备首付款20万元，可申请80万元贷款，20年期，房贷利率为7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为6000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%（房屋的维护成本及贷款还款均期末支付）。如果未来房价不变，根据年成本法，那么李龙应该做出的选择及理由为()。A.购房，因为购房的年成本比租房的年成本低21840元B.购房，因为购房的年成本比租房的年成本低8800元C.租房，因为租房的年成本比购房的年成本低21840元D.租房，因为租房的年成本比购房的年成本低8800元正确答案：C参考解析：租房的年成本=48000+4000×4%=48160（元）；购房的年成本=200000×4%+800000×7%+6000=70000（元）；因此，其将会选择租房，年成本可降低21840元（70000-48160）。[单选题]6.张林林目前面临购房还是租房的选择：①租房，房租每年60000元，押金5000元；②购房，总价100万元，自备首付款30万元，可申请70万元贷款，20年期，房贷利率为7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为8000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%（房屋的维护成本及贷款还款均期末支付）。如果张林林打算居住5年，5年后房价将涨至120万元。根据净现值法，假定贴规率为4%，那么张林林应该做出的选择及理由为()。A.购房，因为购房的净现值比租房的净现值高54385元B.购房，因为购房的净现值比租房的净现值低140587元C.租房，因为租房的净现值比购房的净现值低54385元D.租房，因为租房的净现值比购房的净现值低140587元正确答案：B参考解析：租房净现值：CF0=-6.5，CFJ=-6，NJ=4，CFJ=0.5，i=4，fNPV=-27.8684；购房净现值：CF0=-30，CFJ=-7.4075，NJ=4，CFJ=-7.4075+120-60.1806=52.4119，i=4，fNPV=-13.8097；因此，其将会选择购房，净现值可降低14.0587万元（-13.8097+27.8684）。[单选题]7.租屋年租金2万元，购房要花40万元，另外每年维修与税捐0.5万元，已居住5年，折现率以5%计算，5年后房价要以()万元出售，购房才比出租屋划算。A.36.8B.42.8C.44.3D.48.9正确答案：B参考解析：因为租屋与购房的年现金流量差距1.5万元（2-0.5），为购房可节省的年支出，因此以目前房价为付出现值，可节省年支出为收回年金，可得出应收回的终值为：FV（5%，5，2-0.5，-40）=42.763（万元），即购房五年后租购现值相等的房价约为42.8万元。[单选题]8.以5年为期，采用净现值法计算，下列哪种情况下购房较租屋划算？()（折现率均用3%计，假设房租与房价5年内均不变，不考虑税赋与房贷因素及房屋持有成本）A.年房租10万元，购房房价500万元B.年房租10万元，购房房价400万元C.年房租10万元，购房房价300万元D.年房租15万元，购房房价600万元正确答案：C参考解析：分别算出四项购房与租屋的净现值，再比较净现值的高低即可。A项，租屋净现值：3i%，5N，-100000PMT，COMPPV=-457971；购房净现值5000000FV，COMPPV=-4313044，-5000000-（-4313044）=-686956＜-457971，租屋划算；B项，购房净现值：4000000FV，COMPPV=-3450435，-4000000-（-3450435）=-549565＜-457971，租屋划算；C项，购房净现值：3000000FV，COMPPV=2587826，-3000000-（-2587826）=-412174＞-457971，购房划算；D项，租屋净现值：3i，5N，-150000PMT，COMPPV=-686956；购房净现值：6000000FV，COMPPV=-5175653，-6000000-（-5175653）=-824347＜-686956，租屋划算。综上分析，只有C项符合题意。[单选题]9.以年成本法做购房或租房抉择，购房者的使用成本不包括()。A.首付款利息成本B.房屋贷款利息成本C.住房维护成本D.房租与房租押金的利息成本正确答案：D参考解析：D项房租与房租押金的利息成本是租房者的使用成本。[单选题]10.下面不属于适宜租房的人群的是()。A.刚刚踏入社会的年轻人B.工作地点与生活范围不固定者C.储蓄不多的家庭D.不急需买房但能辩清房价走势者正确答案：D参考解析：适宜租房的人群包括：①刚刚踏入社会的年轻人；②工作地点与生活范围不固定者；③储蓄不多的家庭；④不急需买房且辨不清房价走势者。[单选题]11.假设利率均为5%，年限均为20年，贷款成数均为七成，则下列贷款保障比率最高的是()。A.购房50万元，月租金收入2000元B.购房60万元，月租金收入2500元C.购房70万元，月租金收入3000元D.购房80万元，月租金收入3500元正确答案：D参考解析：根据贷款保障比率=月租金收入/月本利摊还额，可得：A项：贷款=50×0.7=35（万元），5/12i，240n，35PV，0FV，PMT=-0.231，0.2/0.231=0.866；B项：贷款=60×0.7=42（万元），5/12i，240n，42PV，0FV，PMT=-0.277，0.25/0.277=0.903；C项：贷款=70×0.7=49（万元），5/12i，240n，49PV，0FV，PMT=-0.323，0.3/0.323=0.928；D项：贷款=80×0.7=56（万元），5/12i，240n，56PV，0FV，PMT=-0.37，0.35/0.37=0.945。因此，D项的贷款保障比率最高。[单选题]12.张先生投资100万元购房出租，首付款30万元，贷款70万元，房贷利率为6%，20年本利平均摊还。与房客的租约3年，月租金6000元，月底收租金来缴房贷本息，收满3年房租后将该店面以120万元卖给房客，剩余房贷由房客承接。以内部报酬率法计算，张先生房产投资的年投资报酬率为()。A.25.88%B.24.67%C.23.93%D.23.35%正确答案：C参考解析：①每月本利摊还额：0.5i，240n，700000PV，0FV，PMT=-5015，可得，每月净收入=6000-5015=985（元）；②3年后房贷额：0.5i，204n，-5015PMT，0FV，PV=640403，可得，3年后售屋回收额=1200000-640403=559597（元）；③3年后最后一个月现金流量=559597+985=560582（元）；④CF0=-300000，C01=985，N1=35，C02=560582，N2=1，IRR=1.994，即月报酬率为1.994%，因此，年报酬率=1.994%×12=23.93%。[单选题]13.陈先生有房可租可购，以5年为期计算，租房租金每年3万元，购房房价80万元。可办理60万元，利率4%的房贷，5年平均摊还。假设折现率4%，以净现值法计算，则5年后售房时，房价应达到()万元以上，购房才比租房划算。A.85.0B.83.5C.81.09D.80.05正确答案：C参考解析：①租房净现值：4i，5n，-3PMT，0FV，PV=13.355；②与租房相等的购房净现值：20-13.355=6.645（万元）；③年平均摊还额：4i，5n，60PV，0FV，PMT=-13.478；④4i，5n，-6.645PV，-13.478PMT，FV=81.09，即5年后售房房价应达到81.09万元以上，购房才比租房划算。[单选题]14.对于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉择，应注意的事项不包括()。A.利率B.房租押金的利息成本C.房屋折旧成本D.房租正确答案：C[单选题]15.张利年收入为10万元，预计收入成长率为5%，目前净资产为20万元，储蓄首付款与负担房贷的上限比例为30%，打算5年后购房，投资报酬率为8%，贷款年限为15年，利率以6%计，则可以负担购房后贷款的届时房价为()万元。A.86B.90C.95D.100正确答案：A参考解析：①首付款储蓄部分=PMT1×{1-[（1+y）/（1+r）]n}/（r-y）×（1+r）n=30000×{1-[（1+5%）/（1+8%）]5}/（8%-5%）×（1+8%）5=193707（元）；②首付款投资部分=FV（r，n，0，A）=FV（8%，5，0，-200000）=293866；③本利摊还年供额PMT2=FV（y，n，0，PMT1）=FV（5%，5，0，-30000）=38288，贷款部分=PV（i，m，PMT2）=PV（6%，15，-38288）=371863；④可购房总价=首付款储蓄部分+首付款投资部分+贷款部分=193707+293866+371863=859436（元），即可以负担购房后贷款的届时房价约为86万元。[单选题]16.现年25岁的王晓峰，计划工作10年后购买总价80万元的两居室，再10年后换购总价120万元的三居室。假设换房时，旧房按原价出售，投资报酬率为10%，房贷利率为6%，贷款20年，贷款70%，则王晓峰从25～35岁间配置在购房上的年储蓄额应达______元，36～45岁应提高至______元，46～65岁间应提高至______元，才能完成一生的房涯规划。()A.15059；15223；44642B.15223；15059；44642C.15223；17325；45620D.15059；17325；45620正确答案：A参考解析：①25～35岁间，在购房上的年储蓄=PMT（10%，10，0，240000）=-15059；②36～45岁间，购房后年供额=PMT（6%，20，0，560000）=-15223；③46岁换购120万元的新房，届时旧房房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV（6%，10，15223）=112043；出售旧房后需先把原房贷还清，则800000-112043=687957（元），可作新房首付款。新房贷款需求=1200000-687957=512043（元），年供额=PMT（6%，20，512043）=-44642。[单选题]17.王志伟现在有净资产10万元，年收入为12万元，预估收入年成长率4%，计划于10年后购房。以年收入的30%用于储备自备款和负担房贷的上限，投资报酬率为6%。如果以贷款年限20年，按年等额本息偿还，贷款利率6%计算。根据目标精算法计算，届时王志伟可负担购房贷款的上限为()万元。A.67.21B.89.25C.134.94D.190.27正确答案：C参考解析：根据目标精算法计算：①投资部分：-10PV，6i，10n，0PMT，FV=17.9085；②储蓄部分：12×30%×（1+6%）10{1-[（1+4%）/（1+6%）]10}/（6%-4%）=55.9086（万元）；③贷款部分：12×（1+4%）10×30%=5.3289，6i，20n，-5.3289PMT，0FV，PV=61.1218；因此，王志伟可负担购房贷款的上限=17.9085+55.9086+61.1218=134.9389（万元）。[单选题]18.赵敏年收入为10万元，目前净资产15万元，40%为储蓄自备款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10%，贷款年限20年，利率以6%计，届时年收入以目前收入复利3%计算，可以负担购房后贷款的届时房价为()万元。A.94.51B.99.25C.101.42D.103.2正确答案：D参考解析：①先求可支付的首付款，（1+10%）/（1+3%）-1=6.8%；PV（6.8%，5，-4，0.1）×1.14=24，FV（10%，5，0，-15）=24.16，则合计首付款=25.78+24.16=49.94（万元）；②再求可贷款额，FV（3%，5，0，-4）=4.64，本利平均摊还，则PV（6%，20，-4.64）=53.22；因此，赵敏可以负担购房后贷款的届时房价=53.22+49.94=103.16（万元）。故届时房价近似为103.2（万元）。[单选题]19.下列关于购房成本的叙述中，错误的是()。A.印花税和契税由买卖双方共同负担，一般住房减半征收B.购房成本包括印花税和契税C.购房成本包括共同维护基金和营业税D.先卖后买时可考虑向买方售后回租正确答案：A参考解析：A项契税只由买方负担，印花税由买卖双方负担。[单选题]20.张旭东购房居住5年后，决定换屋，旧屋20年贷款30万元，固定利率5%，按期本利摊还。新屋总价80万元，可贷70%，旧屋要卖最低()万元，扣除旧屋剩余房贷后，才可以充当新屋的自备款。A.41.25B.43.69C.49.01D.52.43正确答案：C参考解析：旧屋年本利摊还=PMT（5%，20，30）=-2.41，5年后旧屋剩余房贷=PV（5%，15，-2.41）=-25.01，因此，出售旧屋应达房价=剩余房贷+新屋应有自备款=25.01+80×（1-70%）=49.01（万元）。[单选题]21.戴伟伟计划3年后换屋，预计需1000万元，目前住宅值500万元，房贷200万元，尚有10年要还。假定新旧屋的房贷利率都设为4%，且此期间房价水平不变，则在不另筹款情况下，新屋尚需贷款额为()万元。A.632B.648C.656D.674正确答案：B参考解析：①先算目前房贷本利摊还额：4i%，10N，-2000000PV，COMPPMT=-246582；②再根据剩余年数算出换屋时的剩余贷款：4i%，7N，-246582PMT，COMPPV=-1479999；③卖旧屋净收入=旧屋价-旧屋贷款=5000000-1479999=3520001（元）；④新屋贷款额=新屋总价-卖旧屋收入=10000000-3520001=6479999（元），即约为648万元。[单选题]22.王磊打算买房，他有65000元可作为房款首期，他的条件符合银行的常规房屋贷款要求，假设银行的常规房贷是25%，则其可以购买的房子的最高房价可以是______元，他最多能得到______元房屋贷款。()A.260000；150000B.324500；195000C.260000；195000D.324500；150000正确答案：C参考解析：最高房价=65000/25%=260000（元）；可申请得到的房贷：260000-65000=195000（元）。[单选题]23.刘智强打算从现在起工作后5年购买价值50万的房子，居住10年后再换一套价值100万的新房。假设第1次购新房房贷比例为60%，期限10年；第2次购房的首付款是销售旧房后赎回的现金，其房贷期限为20年。假设还款的方式都是本利平均摊还，市场的投资报酬率为6%，房贷利率为4%，房价一直保持不变。第1次购房前应准备年储蓄______，两次购房期间应准备年储蓄_____，第2次购房后应准备年储蓄______。()A.3.65；3.75；3.78B.3.55；3.75；3.68C.3.65；3.7；3.68D.3.55；3.7；3.68正确答案：D参考解析：第一段储蓄（即为准备5年后购房的首付款所需要储蓄），即第一套房子的首付款=50×（1-60%）=20（万元），20FV，6I/Y，5N，CPTPMT=-3.55；第二段储蓄（即为第一套房子购买以后每年需向银行偿还的金额），即第一套房子的房贷总额=50×60%=30（万元），30PV，4I/Y，10N，CPTPMT=-3.7；第三段储蓄（即为第二套房子购买以后每年需向银行偿还的金额），即第二套房子房贷总额=100-50=50（万元），50PV，4I/Y，20N，CPTPMT=-3.68。[单选题]24.刚进不惑之年的李冬有净资产30万元，每年的储蓄额约为2万元。如果现在换房，则需将这30万全部用于购买新房（假设换房只需一次性投入这30万即可，每年的储蓄额2万元可全用于积累退休金）。假设退休后每年生活费用的标准为6万元（不考虑通货膨胀的因素），另外，根据合理的假设，李冬的预计寿命为80岁，投资报酬率为5%。在换房和不换房两种情况下，李冬的退休年龄各为()。（退休金的准备期间不足的以1年计算）A.换房只能65岁退休，不换房则可54岁退休B.换房只能62岁退休，不换房则可54岁退休C.换房只能62岁退休，不换房则可53岁退休D.换房只能65岁退休，不换房则可53岁退休正确答案：B参考解析：本题采用试算法，分别带入每个答案进行试算。B项的试算过程如下：①换房时的退休金负债BGN：-6PMT，5I/Y，19N（退休后生活的年数=80-62+1），CPTPV=76.14；换房时的退休金资产END：-2PMT，5I/Y，22N（积累退休金的年数=62-40），CPTFV=77.01，由于退休金资产＞退休金负债，所以如果现在换房，李冬便可于22年后，即62岁时退休；②不换房时的退休金负债BGN：-6PMT，5I/Y，27N，CPTPV=92.25；不换房时的退休金资产END：-30PV，-2PMT，5I/Y，14N，CPTFV=98.60，由于退休金资产＞退休金负债，所以如果不换房，许先生就可于14年后，即54岁时提前退休。[单选题]25.杨晓磊在一国企上班，现在的年收入为15万元，其中50%可用来缴房贷，如果首付款的机会成本以房贷利率计算，房贷利率6.5%，贷款成数60%，则利用年收入概算法计算杨晓磊可负担房价为()万元。A.100B.158.6C.192.3D.200正确答案：C参考解析：可负担房价=[（年收入×负担比率）/房贷利率]/贷款成数=（15×50%）/6.5%/60%=192.3（万元）。[单选题]26.随着收入水平的提高，李达凯打算卖旧房买新房，旧房值100万元，贷款尚有60万元，新房值150万元，拟贷款80万元，现在李达凯手中有市值15万元的股票可抛售用于首付，则李达凯需另筹首付款()万元。A.10B.15C.20D.25正确答案：B参考解析：需筹首付款=新房净值-旧房净值=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）=（150-80）-（100-60）=30（万元）；需另筹首付款=需筹首付款总额-股票=30-15=15（万元）。[单选题]27.范小姐目前资产10万元，每年可储蓄2万元，打算5年后购房，投资报酬率8%.贷款年限20年，利率以6%计。其购房总价为()万元。A.49.3B.50.8C.52.4D.52.7正确答案：A参考解析：可以负担购房后贷款的届时房价为：①首付款部分=FV（i1，n1，PMT，PV）=FV（8%，5，-2，-10）=26.4；②贷款部分=PV（i2，n2，PMT）=PV（6%，20，-2）=22.9；③可购房总价=26.4+22.9=49.3（万元）。[单选题]28.刘女士计划3年后换1000万元的房子，目前住宅值500万元，房贷200万元，房贷利率4%，尚有10年要还。假设在不另筹首付款下，新房房贷为____万元；若贷款20年，房贷利率仍为4%，每年要缴本息______万元；若每年本利摊还60万元，______年可还清。（假设此期间房价水准不变）()。A.648；47.68；14.42B.648；48.65；15.25C.656；48.65；14.42D.656；47.68；15.25正确答案：A参考解析：①计算旧房目前每年摊还金额，设定参数：4i，10n，2000000PV，0FV，PMT=-246582，即每年要还246582元，为现金流出；②计算3年后旧房剩余房贷：4i，7n，-24.66PMT，0FV，PV=148，即剩余房贷148万元；③计算出售旧房的净现金流入，可做新房首付款：3年后房价-3年后剩余房贷=500-148=352（万元）；④计算新房尚需贷款额：新房尚需贷款额=新房总价-出售旧房净流入=1000-352=648（万元）；⑤计算新房每年本利摊还额：4i，20n，-648PV，0FV，PMT=47.68，即每年要还47.68万元；⑥若每年本利摊还60万元，计算偿还年限：4i，648PV，-60PMT，0FV，n=14.42，即14.42年可以还清。[单选题]29.济南刘小姐的房贷总额为30万元，房贷利率为5%。如果采取每双周缴1000元的还款方式，可比每月缴2000元的还款方式提前()年还清贷款。A.1.85B.2.01C.2.44D.2.69正确答案：C参考解析：①每月本利平均摊还贷款：300000PV，-2000PMT，5/12=0.4167I/Y，CPTN=235.9，235.9/12=19.66（年）；②每双周本利平均摊还贷款：300000PV，-1000PMT，5/26=0.1923I/Y，CPTN=447.7，447.7/26=17.22（年）。因此，可提前19.66-17.22=2.44（年）还清贷款。[单选题]30.刘东与张惠夫妻二人均为北京市公交集团员工，并都参加了市住房公积金提拨计划，个人与单位各按8%提拨。刘东月收入8000元，已提拔6年，目前住房公积金账上有40000元。张惠月收入6000元，已提拨4年，住房公积金账上有15000元。假设住房公积金的收益率为3.6%，住房公积金的贷款利率为5.2%，一般贷款利率为6.6%，单笔的申贷额上限为30万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房，如果除了住房公积金以外，不考虑其他可用资源，他们的购房能力为()万元。A.41B.43C.45D.47正确答案：C参考解析：①刘东每月可拨入住房公积金的金额=8000×（8%+8%）=1280（元），三年可累积购房资金=FV（3.6%/12，12×3，-1280，-40000）=93138；②张惠每月可拨入住房公积金的金额=6000×（8%+8%）=960（元），三年可累积购房资金=FV（3.6%/12，12×3，-960，-15000）=53146；③二人合计可累积购房资金=93138+53146=146284（元）；④购房后每月可用来还住房公积金贷款的提拨额=1280+960=2240（元）；⑤假若二人只用住房公积金来还房贷，可贷款额=PV（5.2%/12，12×20，-2240，0）=333803，高于单笔的申贷额上限30万元，故只能申贷30万元。因此，不考虑其他可用资源的情况下，有能力购置的房屋金额=146284+300000=446284（元），约为45万元。[单选题]31.关于住房公积金的用途，下列说法错误的是()。A.支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费B.支付职工个人或合资建造自住住房的费用C.支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费D.房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付正确答案：B参考解析：B项应该是支付职工个人或通过集体合资建造自住住房的费用。[单选题]32.下面不适合购买经济适用房条件的家庭是()。A.有当地城镇户口者或当地政府确定的供应对象的家庭B.无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭C.购买经济适用房以市场价格卖出经济适用住房的家庭D.收入符合当地政府划定的收入线标准的家庭正确答案：C参考解析：《经济适用住房管理办法》规定，购买人以市场价格卖出经济适用住房之后，不能再次购买经济适用住房。[单选题]33.关于经济适用房的特性，下列说法错误的是()。A.户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力B.在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本C.在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境D.国家对经济使用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款正确答案：A参考解析：经济适用房的特性之一是适应中低收入家庭的承受能力，故A项错误。[单选题]34.印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。购房的几个环节都涉及印花税的缴纳，下列关于购房需要缴纳的印花税说法错误的是()。A.购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额3‰贴花B.根据《印花税暂行条例》规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的千分之五的税率对卖方征收印花税C.个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元D.公积金购房需要缴纳印花税正确答案：B参考解析：B项应为个人买卖房地产应按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。[单选题]35.关于住房公积金贷款与商业银行住房贷款，下列说法错误的是()。A.住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低B.一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款每笔限额各地的住房公积金管理中心均有规定C.公积金贷款对象必须是公积金系统公积金缴存人，商业住房贷款对象不必是公积金缴存人D.商业银行住房贷款一般需要担保费、评估费和保险费，而住房公积金住房贷款一般需要律师费用、保险费用正确答案：D参考解析：D项商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积金住房贷款一般需要担保费、评估费和保险费。[单选题]36.目前我国各商业银行开办的个人住房消费信贷主要包括个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等。其中，个人住房商业性贷款的贷款方式有()。Ⅰ.抵押贷款Ⅱ.质押贷款Ⅲ.保证贷款Ⅳ.抵押（质押）贷款加保证贷款A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅲ、Ⅳ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D[单选题]37.根据《住房公积金管理条例》中规定，个人住房公积金贷款的说法正确的是()。Ⅰ.是对按时缴存住房公积金的借款人而言的Ⅱ.在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物Ⅲ.可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任Ⅳ.申请以住房公积金为资金来源的住房贷款A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅱ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D[单选题]38.住房公积金制度是以特定用途强迫提拨储蓄，来支付部分购房目标的制度。住房公积金贷款与商业银行住房贷款的担保方式不同，住房公积金贷款的担保方式有()。Ⅰ.抵押加一般保证Ⅱ.抵押加购房综合险Ⅲ.质押担保Ⅳ.连带责任保证A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅲ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D[单选题]39.根据我国《个人所得税法》，个人转让其房屋等财产所得，应按缴纳个人所得税的税率为()。A.10%B.15%C.20%D.25%正确答案：C[单选题]40.为了吸引客户，第一年给予最低房贷利率2%，从第二年到第五年给予四年期固定房贷利率3.5%，再从第六年开始采取指数型房贷。这种类型的房贷是()。A.阶梯式利率房贷B.传统的变动利率房贷C.固定型房贷D.指数型房贷正确答案：A[单选题]41.个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以()为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。A.定期存款B.公积金存款C.商业银行存款D.储蓄存款正确答案：B参考解析：个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。[单选题]42.估算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标是()。A.房屋月供款占借款人税前月总收入的比例B.房屋月供款占借款人年总收入的比例C.房屋贷款总额占借款人月总收入的比例D.房屋贷款总额占借款人税前月总收入的比例正确答案：A[单选题]43.借款人借款购买房屋办理贷款时，需要银行规定的证明文件，包括()。Ⅰ.贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明Ⅱ.身份证件（居民身份、户口本或其他有效居留证件）原件及复印件Ⅲ.抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明Ⅳ.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件Ⅴ.保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：D[单选题]44.关于土地增值税的优惠政策说法错误的是()。A.因国家建设需要依法征用的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税B.因国家建设需要依法收回的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税C.房地产开发商因开发房产而购的土地，在其转让时免征或暂免征收土地增值税D.居民个人拥有的普通标准住宅，在其转让时免征或暂免征收土地增值税正确答案：C参考解析：C项的房地产开发商因开发房产而购的土地不具有此优惠政策。[单选题]45.房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是()。A.成本法通常用于已开发的房地产B.单价=（总成本+合理利润）/建筑物总平方米数C.新房=每平方米建筑成本，泥砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同D.开发后土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用+资金利息+其他合理费用正确答案：A参考解析：A项的成本法通常用于新开发的房地产，而不是已开发的房地产。[单选题]46.关于房产投资的形态，下列说法错误的是()。A.住宅：经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主，与其他房产类型比较，其需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低B.商场或店面：选择人潮聚集处的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高C.写字楼：投资出租，房客以企业为主，租约期通常较久，但房客谈判能力也较高D.旧房：合伙购买旧房，拆掉再建成新房，卖出去后大家分成正确答案：D参考解析：D项为房产投资的合建分成方式。[单选题]47.房地产的估价方法不包括()。A.成本法B.收益还原法C.市场比较法D.净现值法正确答案：D参考解析：D项净现值法是抉择购房与租房的方法。[单选题]48.房地产投资的优点不包括()。A.成功的象征，心理的满足B.房产增值C.安全性高D.变现率低正确答案：D参考解析：D项变现率低是房地产投资的缺点。[单选题]49.王利伟将闲置不用的90万元资金投资于店面出租行业，月租金4000元，贷款60万元，假若房贷利率为5%，则资产总报酬率和自有资金报酬率分别为()。A.5%，5%B.6%，3%C.5%，3%D.6%，5%正确答案：B参考解析：①总资产报酬率=净利润/平均资产总额=（0.4×12）/90=5%；②自有资金报酬率=（4.5-60×5%）/（90-60）=5%。[单选题]50.江大卫贷款70万元，投资100万元买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万元卖给房客，若江大卫的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法计算，江大卫的房地产年投资报酬率为()。A.17.65%B.19.33%C.22.77%D.25.64%正确答案：C参考解析：CF0=-300000+5000=-295000（元），PMT（5%/12，20×12，700000）=-4620；CF1=5000-4620=380（元），N1=35，PV（5%/12，17×12，-4620）=634045；CF2=1200000-634045-4620=561335（元），CPTIRR1.8973，1.8973×12=22.7672，即江大卫的房地产年投资报酬率为22.77%。[单选题]51.张明达以50万元购买一房屋出租，假设15年后该房将按价格40万元出售，如果要实现每年8%的投资报酬率，那么，该期间每年至少应有()万元净租金收入。（取最接近金额）A.3.95B.4.37C.4.50D.4.86正确答案：B参考解析：每年至少应有的净租金收入：PMT（8%，15，-50，40）=4.37。[单选题]52.关于市场比较法，下列说法错误的是()。A.估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数B.比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数C.若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整D.一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择1～2个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格正确答案：D参考解析：D项应为一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3～4个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。[单选题]53.关于房地产供给的因素的分析说法错误的是()。A.房地产开发需要投入大量的资金，政府的鼓励引导或宏观调控措施都会影响房地产的供给B.建筑机械与钢筋、水泥、玻璃等建材的供应价格与数量；影响房屋建造成本与供给的顺畅程度C.引进房屋中介制度，提高房产信息透明度，同时提高二手房的供给与需求，增加房产市场的流动性D.建筑物的维修、扩建、改建，不会增加房产供应量正确答案：D参考解析：D项建筑物的维修、扩建、改建，将有助于增加房产供应量。[单选题]54.影响房地产供给量变化的因素不包括是()。A.房地产开发与建设资金的来源与数量B.建筑材料、器械的生产与供应状况C.机会成本D.生产部门的劳动生产力正确答案：C参考解析：除ABD三项外，影响房地产供给量变化的因素还包括房地产交易制度、历史成本、政策的转变、区位的相对供给、其他因素等。[单选题]55.房地产需求的价格弹性是指()。A.房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B.房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C.一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D.在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：A参考解析：B项是房地产供给的要素成本弹性；C项是房地产需求的交叉价格弹性；D项是房地产供给的价格弹性。[单选题]56.在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价，收益法是以()为理论依据的。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理正确答案：C[单选题]57.成本法通常用于新开发的房地产，有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格正确答案：A参考解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。[单选题]58.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是()。A.成本法B.假设开发法C.收益还原法D.市场比较法正确答案：A参考解析：特殊工业厂房足有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。[单选题]59.收益还原法通常用于商用房地产，若一房地产第t年净收益为A（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=()。A.A/YB.（A×n）/（1+Y）C.（A×n）/YD.A/（1+Y）正确答案：B参考解析：用收益法计算房地产价格时，若净收益第一年为A，收益年限为有限年n，净收益逐年增长率与报酬率Y相等，则房地产价格为：（A×n）/（1+Y）。[单选题]60.收益法常用于投资用途房地产估价，收益法中所指的收益是()。A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：C[单选题]61.房地产市场的供给实质上是土地的供给，某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.48正确答案：C参考解析：根据已知可得：A=100×60%=60（万元），n=40-8=32（年），该宗房地产的收益价格为：。[单选题]62.在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价。成本法估价的含义是()。A.成本等于价格B.价格各部分的累加等于价格C.收益等于价格D.重置价格等于价格正确答案：B参考解析：成本估价法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。[单选题]63.在运用成本法估价时，如果建材与人工成本波动大，应采用的是()。A.历史成本B.实际成本C.重置成本D.主观成本正确答案：C参考解析：在估计建筑物的成本时，如果建材与人工成本波动大，应用重置成本取代历史成本。[单选题]64.适用于市场不完善或狭小市场上无法用市场比较法进行估价的房地产估价方法是()。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法正确答案：A参考解析：B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。[单选题]65.房屋出售价格的构成要素有()。Ⅰ.税金Ⅱ.建筑施工管理费Ⅲ.规划设计费Ⅳ.开发成本Ⅴ.利润A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅳ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：B参考解析：房屋出售价格由开发成本、税金和利润构成。Ⅱ、Ⅲ两项属于开发成本的内容。[单选题]66.房地产销售和租赁的区别在于()。Ⅰ.转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移Ⅱ.价值实现形式不同Ⅲ.销售的交换和消费过程是分离的Ⅳ.租赁是边消费边交换Ⅴ.租赁转移的是所有权A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅱ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D参考解析：房地产销售和租赁的区别在于：①转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移；②价值实现形式不同；③全部价值实现的时间不同；④交易过程与消费过程的关系不同，销售的交换和消费过程是分离的，而租赁是边消费边交换。[单选题]67.张彬通过房贷购得房产进行投资，计划投资时间为5年，预计每年可领取租金20万元，预期5年后房价涨到500万元，以房贷利率9%为折现率，复利现值=0.65，5年期年金现值=3.89，则该房价位低于()万元时，才值得投资。A.403B.423C.456D.478正确答案：A参考解析：合理的房地产价格=20×3.89+500×0.65=403（万元），即在张彬已知的贷款利率、收益条件及预期的届时房价下，高于403万元的房价不值得投资。[单选题]68.如果投资房产后，将房屋用作出租，应该考虑的因素有()。Ⅰ.折旧Ⅱ.换房客时空置成本Ⅲ.资金成本Ⅳ.出租房屋所需要承担的税费A.Ⅰ、ⅡB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D[单选题]69.河北省石家庄市新华区现有住宅面积2000万平方米，预期5年后的人口数为200万人，每户平均面积80平方米，每户平均人数4人，则开发需求面积()万平方米。A.1000B.1550C.2000D.2500正确答案：C参考解析：开发需求面积=城镇预期人口数×平均每户面积/平均每户人口数-现有住宅面积=200×80/4-2000=2000（万平方米）。[单选题]70.依照国际惯例，住房消费价格的衡量标准是()。A.法定价格B.租金价格C.土地价格D.地租价格正确答案：B参考解析：住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，依照国际惯例，住房消费价格常常是用租金价格来衡量的。[单选题]71.房地产行业已经成为市场最受人瞩目的行业之一。关于房地产市场需求的影响因素，下列选项正确的是()。Ⅰ.未来预期Ⅱ.城市化进程的影响Ⅲ.人口总量与人口结构Ⅳ.国民收入的增长速度与分配结构Ⅴ.政府政策的变化A.Ⅱ、Ⅳ、ⅤB.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：D共享题干题李斌与女友于2008年初购买了一套结婚用房，总价80万元，首付35万元，其余通过商业贷款缴清，贷款年利率6.5%，分15年缴清。[单选题]1.在还款方式上，李斌有等额本金还款法与等额本息还款法两种选择，两者相比()。A.等额本金法后期还款压力较大B.等额本息法后期还款压力较小C.等额本金法利息支出总额较小D.等额本息法利息支出总额较小正确答案：C[单选题]2.如果李斌采用等额本息方式还款，其每月还款额约为()元。A.3360B.3584C.3798D.3920正确答案：D参考解析：PMT（0.065/12，15×12，-450000）=3919.9831，即约3920元。[单选题]3.等额本息还款方式的利息总额为()元。A.299959B.255600C.227197D.206740正确答案：B参考解析：等额本息还款方式的利息总额=3920×15×12-450000=255600（元）。[单选题]4.如果李斌采用等额本金方式还款，其第二个月还款额为()元。A.4938B.4924C.4910D.4897正确答案：B参考解析：等额本金方式下，每期本金=450000/（15×12）=2500元，第二个月利息计算：ISPMT（0.065/12，1，12×15，450000）=-2423.96。因此第二个月还款额=2500+2424=4924（元）。[单选题]5.等额本金方式的利息总额为()。A.360000B.280750C.220594D.215830正确答案：C[单选题]6.若李斌选用了等额本金方式还款。5年后李斌因工作努力受公司奖励10万元，他计划用这笔钱来提前归还部分商业贷款，提前还贷后，希望还款期限不变。假设利率等各项不变，则李斌接下来第一个月的还款额为()元。A.1919.68B.1919.66C.1916.68D.1916.66正确答案：D参考解析：5年后，李斌已偿还本金金额=2500×12×5=150000（元），剩余未偿还本金金额=450000-150000=300000（元）；用10万元奖金提前归还部分商业贷款，则剩余300000-100000=200000（元）。余下10年，每月本金=200000/（10×12）=833.33（元），接下来的第一个月利息：ISPMT（0.065/12，0，12×5，200000）=-1083.33，因此第一个月还款额=833.33+1083.33=1916.66（元）。[单选题]7.提前偿还部分贷款使李斌的总利息支出减少了()元。A.29467B.28495C.27795D.26749正确答案：B张先生在银行申请一笔30万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年。和银行约定选择按照30年期计算每年还款额，银行3～5年的贷款利率6.50%，5～30年的贷款利率7.00%。[单选题]8.在第五年末贷款到期日一次性偿还剩余本金约为()元。A.291489B.280833C.269558D.246204正确答案：B参考解析：6.5gi，30gn，30000PV，0FV，PMT=-1896.20，则5年后要还贷款余额：6.5gi，25gn，-1896.20PMT，0FV，PV=280832.93。[单选题]9.若5年后贷款余额可续贷5年，用25年期贷款计算。若利率和年供额保持不变，则第二个5年后贷款余额约是()元。A.254328B.255339C.257327D.264000正确答案：A参考解析：6.5gi，25gn，280832.93PV，0FV，PMT=-1896.20，则第二个5年后贷款余额6.5gi，20gn，-1896.20PMT，0FV，PV=254327.83。李小姐年收入为15万元，每年的储蓄比率为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设李小姐的投资报酬率为15%。李小姐买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。[单选题]10.李小姐可负担的首付款为()万元。A.48.34B.45.20C.44.48D.38.59正确答案：C参考解析：可负担首付款=目前净资产在未来买房时终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例上限，即：。[单选题]11.李小姐可负担的贷款为()万元。A.37.56B.39.74C.41.12D.44.53正确答案：A参考解析：可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限，即：。[单选题]12.李小姐可负担的房屋总价为()万元。A.80.46B.82.04C.83.18D.84.22正确答案：B参考解析：可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷=44.48+37.56=82.04（万元）。[单选题]13.房屋贷款占总房价的比率为()。A.45.8%B.50.4%C.56.7%D.59.5%正确答案：A参考解析：房屋贷款占总房价的比率=可负担房贷/总房价=37.56/82.04=45.8%。[单选题]14.假设李小姐打算购买一幢100平方米的房子，则下列数值中，其可负担的最大房屋单价为()元。A.8138B.8204C.8342D.8462正确答案：B参考解析：可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数=820400/100=8204（元/平方米）。可见，B项符合题意。陈龙打算购买一90平方米的房屋，屋主可租可售：①若是租赁，租金每月3500元，押金2个月；②若是购买，则总价70万元，可办理贷款40万元，利率6%，自备款项30万元，假设存款利率3%。[单选题]15.租屋和购房的年成本分别为()元。A.42210；33000B.37320；42430C.42210；38360D.37320；42430正确答案：A参考解析：①租屋年成本=押金×存款利率+年租金=3500×2×3%+3500×12=42210（元）；②购房年成本=自备款项×存款利率+贷款余额×贷款利息+年维修和税负费用=300000×3%+400000×6%+0=33000（元）。[单选题]16.当未来房租调整幅度超过()时，购房比租屋划算。A.18.6%B.21.9%C.22.4%D.25.3%正确答案：B参考解析：月成本差额=年成本差额/12（月）=（42210-33000）/12=767.5（元）；因此，可调涨幅度=涨幅/目前房租=767.5/3500=21.9%，即当未来房租调整幅度超过21.9%时，购房比租屋划算。[单选题]17.若是购买，陈龙选择20年房贷，每年本利和平均摊还额为()元。A.34874B.35223C.37342D.40423正确答案：A参考解析：每年本利和平均摊还额=贷款总额/年金现值系数（i=6，n=20）=400000/11.46992=34874（元）。宋小军和王敏结婚后打算租房或购房：①若是租房，房租为每月1500元，押金3个月；②若是购房，房价为50万元，且以3%利率作为现值折现率。购房估计每年的税与维修费用为5000元，年初支付。准新人目前面临购房或租房的抉择，比较适宜居住5年计算。[单选题]18.以净现值方式来估计，租房的净现值为()元。A.-76025B.-84313C.-85692D.-85768正确答案