中信地产大盘开发模式研究报告 大盘研究 成都南湖国际社区深度案例

中信地产大盘开发模式研究报告2021.10绝对保密致中信集团研究报告目录

PART1工程简介工程关键词|根本信息|工程整体启示

PART2研究总结定位策略|选址策略|盈利策略|配套策略|应对策略|产品策略|开发策略|启动策略……

PART3分期概要酝酿期|启动期|成熟期|收尾期大盘研究——成都南湖国际社区PART１工程简介物业类型高层最早开盘时间2008-11建筑形态住宅：52栋高层建筑开发单位成都森宇实业集团有限公司占地面积366669㎡建筑面积1500000㎡容积率4.9总户数11400户户型面积公寓：40-450平方米装修情况毛坯车位配比1:1.1销售报价公寓：8000-9000元/㎡建筑设计四川成都瑞康建筑设计院物业公司森宇物业开发商为外乡开发企业，主要利用双流政府资源，占据南湖风景区旁位置地块，开发商通过与政府的交换协议，由开发商投资打造南湖风景区的商业配套，而与政府达成用地协议，前期征地200亩，后期征地300左右，森宇公司开发的住宅地块仅有500亩，而为政府代建6000亩南湖国际度假风景区。在营销推广上，工程着力拔高自己，力求在目前几大资源性工程中争的自己的一席之地；完全放大，是其营销上最主要的手法。根本概况工程介绍PART1工程根本情况PART1工程关键词工程关键词城市近郊大规模景观资源中等价格水平资源与配套丰富同类销售第一

项目难点与解决途径项目难点：

早期项目地块周边环境比较荒凉，区域相对陌生，同时开发商资金链非常紧张，如何在开盘得到热销回笼现金，并未后期打开市场提供条件？解决途径：启动期在营销上采取成本价认购策略，回笼现金流的同时，对外形成项目热销的现象项目借鉴点1、项目启动区营销策略2、项目“以小借大”的宣传营销手段认知策略借鉴PART1工程启示总结工程定位策略森宇集团根据地块自身属性以及企业后期品牌的塑造，着力于打造集团内部乃至成都市的“国际社区〞标杆。选址投资策略工程地块拥有良好的自然资源景观，后期塑造性较强，森宇集团考虑从自身条件和市场风险等综合原因，放弃走品质溢价路线，选择大体量获取规模利益。盈利模式策略南湖国际社区盈利主要包括增值和收入的两个局部，增值局部包括地块升值带来的工程整体价值提升，收入局部那么包含后期住宅、配套等物业的出售以及局部商业物业的持有运营。配套跟进策略前期本工程周边环境较差，主要依靠风景区内部景观资源和婚庆广场吸引旅游人流；中期待局部业主入住，社区内部生活配套逐渐成形；大型商业、娱乐配套的跟进一般建议在中后期社区气氛根本成形后投入使用。产品开发策略南湖国际社区分七期开发，均为高层普通住宅产品；整体看来，前期小户型根本以本钱价内部销售，开拓市场；后期大平层产品高开低走，实现利益最大化；中期改善型产品为本工程的核心盈利产品。核心引擎策略开发商通过整合工程具备的自然、人文、景观、商务、人气、等六大资源，先期形成核心引擎的概念，后期通过高品质配套将资源融入工程，主导工程开展。产品调整策略工程根据市场情况、自身条件等因素分别在不同时期做出相应的调整策略，根本实现了高周转、低风险、树品牌的开发目标。工程营销策略工程在早期面临困难时采用的非常规销售策略翻开市场，后期销售根本遵循推出形象与预售信息——样板房开放——主题暖场活动——热销公告——加推——特价或特惠——酬宾活动的常规营销脉络。工程启动策略工程启动阶段必须攻克区域陌生、资金链紧张两个难题，开盘热销势在必行；借势6000亩南湖风景度假区宣传概念，放大工程价值，启动区宣传策略的重要手段，也是贯穿整个工程销售过程中的核心概念。工程价格策略工程仅一期开盘大局部产品以3000元/㎡本钱价内部销售，之后恢复正常定价，根本保持在比双流县区域均价略高的水平，而相对于城南区域，工程定价拥有绝对优势。PART2研究总结PART2工程定位策略森宇集团根据地块自身属性以及企业后期品牌的塑造，着力于打造集团内部乃至成都市的“国际社区〞标杆。产品定位策略：在产品定位上，没有规划提升工程品质的产品类型，更多考虑的是体量，因此全定位为高层电梯公寓，这也决定了工程无论如何宣传其品质与国际化，但是客户群体多数为区域内首次、局部2次置业者，而总价在40万到60多万的客户也只是改善型居住的中间层次客户而已形象定位策略：工程整体定位抓住6000亩南湖风景区，突出自身规模与配套，；而实际自身工程本身占地只有500亩，利用政府资源，无限放大南湖区域优势，与东湖，北湖比较，突出放大工程的景观资源价值；PART2选址投资策略工程地块规模大，主题特色明显，景观资源方面投入较大，后期开发具有一定资金压力。工程地块拥有良好的自然资源景观，后期塑造性较强，森宇集团考虑从自身条件和市场风险等综合原因，放弃走品质溢价路线，选择大体量获取规模利益。森宇集团拿地时综合考虑交通、区位、客户等多个条件：交通：位于主城区近郊20分钟车程内，紧临出入城要道——天府大道；资源：府河、江安河在此交汇，润积出2200亩天然半岛、1000亩自然活水，拥有良好的天然资源条件规划：南湖度假风景区被规划为主城区内部最大的水主题景观乐园，定位为8000万四川人游乐目的地，1000万成都人度假目的地，具有极强的人气带动作用配套：开发初期周边较荒凉，无配套设施客户需求：随着2003年华阳逐步有了商业配套的规划，配套抗性逐渐降低，越来越多的市区居民选择置业华阳；双流机场为外地客户的导入起到了重要作用南湖国际社区距机场15公里距三环10公里PART2盈利模式策略南湖国际社区盈利主要包括增值和收入的两个局部，增值局部包括地块升值带来的工程整体价值提升，收入局部那么包含后期住宅、配套等物业的出售以及局部商业物业的持有运营。提高物业售价，从而将土地的时间价值转换成现金，实现盈利土地升值增值过程：南湖国际社区收入来源：住宅方面：2021至2021年间，住宅工程销售总额均超过20个亿，是整个工程的主体收入局部。商业方面：沿街商铺或底商先招后售，保证品质的同时提升利润；后期大型商业街，会所，酒店打造将会为工程带来持续受益。南湖国际社区2021年-2021年年度收入总额〔千万元〕协议地价销售过程中复原为市场地价时间积淀土地增值06年工程拿地楼板价：247元/㎡PART2配套跟进策略前期本工程周边环境较差，主要依靠社区外部景观资源和婚庆广场吸引旅游人流；中期待局部业主入住，社区内部生活配套逐渐成形；社区外部大型商业、娱乐配套的跟进在中后期社区气氛根本成形后投入使用。08年11月一期开盘洛伦兹婚庆广场局部开业09年1月商业街外装完成09年4月

二期开盘09年5月森林景观完成9月南湖度假区整体开发10年6月一、二期陆续交房11年6月七期开盘后续欧洲商业街、五星级酒店逐步投入使用10年9月

六期开盘10年12月

三期交房13年年底，南湖国际社区入住率根本能到达七成前期配套以宣传为主，以概念和资源景观提高客户关注度——景观资源配套中期以根底支撑配套为主，一期陆续交房，超市、中小学等日常设施再次阶段表达尤为重要的作用——根底配套：教育、生活类后期考虑到资金和人居气氛的可行性，大型盈利性商业配套后期开发，前期对商业街的包装仅是为了吸引人气需要——大型商业配套、娱乐配套社区外部配套社区内部配套邻里中心住宅工程区五星级酒店双语幼儿园外部整体为南湖风景度假区10年底运动中心开业码头、婚礼教堂、会议中心等配套投入使用PART2产品开发策略南湖国际社区分七期开发，均为高层普通住宅产品；整体看来，前期小户型根本以本钱价内部销售，开拓市场；后期大平层产品高开低走，实现利益最大化；中期改善型产品为本工程的核心盈利产品。开发节奏策略一期“观湖”二期“御湖”三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“镜湖”七期“珍湖”08年11月一期开盘主力户型：70-120㎡三房组团位置较偏，根本以本钱价结转现金流和开拓市场为核心策略09年4月二期开盘主力户型：100-170㎡三房组团位置较好，工程开拓市场较为成功，户型略微调大，进入盈利阶段借势前两期热销势头，快速推出“映湖〞组团10年1、4、9月先后推出四、五、六期组团主力户型根本集中在：120-170㎡三房其中三个组团开始增加200㎡以上的跃层产品，二房小户型产品开始明显减少，工程价值不断升高08年11月三期开盘主力户型：120-160㎡三房11年10月七期开盘主力户型：440-450㎡四房最后一期打造临湖大平层产品，在工程价值被认可甚至超出预期的状况下，期望到达利益最大化PART2产品调整策略工程根据市场情况、自身条件等因素分别在不同时期做出相应的调整策略，根本实现了高周转、低风险、树品牌的开发目标。开发节奏策略一期“观湖”二期“御湖”三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“镜湖”七期“珍湖”策略调整节点：节点1.08年11月，经融危机，市场下行情况下一期开盘，以本钱价内部销售结转现金流，开拓市场，工程一炮打响节点2.09年4月，借势一期热销以及市场回暖，适当调整产品面积，提高价格，根本进入盈利阶段节点3.10年整体形势利好，工程价值不断被认可，围绕社区中心景观连开三个组团，快速实现本工程的规模利益节点4.11年尽管面临政策调整，但是本工程已经被工程认可，而华阳并非成都限购区域，森宇依然选择大平层入市，以期获取更高的利润产品面积调整08年一期组团主推：70-120㎡09年4月二期组团主推：90-150㎡11年10月七期主推：450㎡大平层10年四、五期主推：130-170㎡时间轴PART2工程启动策略工程启动阶段必须攻克区域陌生、资金链紧张两个难题，开盘热销势在必行；借势6000亩南湖风景度假区宣传概念，放大工程价值，启动区宣传策略的重要手段，也是贯穿整个工程销售过程中的核心概念。启动区策略成功引爆策略工程价值展示首期销售策略本钱价格销售，类似于集资，较好的解决了森宇早期的资金困境景观资源借势产品品质展示旅游设施展示工程本身只有500亩，却借势南湖宣传6000亩景观资源配套，与东湖、北湖比较，突出放大景观资源价值产品为ART－DECO建筑风格，时尚硬朗的线条结合公园景观，凸显工程品质高端大气局部旅游景点〔洛伦兹婚庆广场〕的展示，带动人气的同时进一步提升工程价值首期客户定位首批客户认购人群主要为政府官员，公司的合作伙伴，以及公司内部员工等，快速销售的同时，对外起到了较好的宣传作用PART2工程营销策略工程在早期面临困难时采用的非常规销售策略翻开市场，后期销售根本遵循推出形象与预售信息——样板房开放——主题暖场活动——热销公告——加推——特价或特惠——酬宾活动的常规营销脉络。本钱价内部销售1.08年金融危机，市场行情较差；2.工程急需实现热销1.11年政策调整2.大户型产品受到冷落3.已无资金压力销售方式1.10年市场行情转好2.成熟期工程口碑较好3.区域已经炒热快速加推，大力宣传10年，市场行情和工程认可度高每三个月一次加推，每两个月一次主题活动变换，特价特惠活动不断，让工程始终暴露在客户视线中非常规措施低开高走减少宣传，持续销售保证溢价，持续销售2021年2021年针对内部认购客户，实行一次性付款优惠首付款，同时让客户办理按揭贷款开发商通过此种方式获得较多的现金，缓解了资金的压力；而对于购房者来说，具有较高的风险。11年，政策调整，市场下行适当减少宣传，降低本钱，保证溢价，持续销售PART2工程价格策略工程仅一期开盘大局部产品以3000元/㎡本钱价内部销售，之后恢复正常定价，根本保持在比双流县区域均价略高的水平，而相对于城南区域，工程定价拥有绝对优势。南湖国际社区备注：由于成都客户非常注重地缘性，且本工程客户大局部城区客户均来自城南，故城南的成交均价相对市区整体更有参考价值住宅产品与市区价差比高于区域价差比低价入市快速销售高于双流价差：500元/㎡低于市区价差：2000元/㎡开盘以本钱价3000元/㎡PART2核心引擎策略开发商通过整合工程具备的自然、人文、景观、商务、人气、等六大资源，先期形成核心引擎的概念，后期通过高品质配套将资源融入工程，主导工程开展。自然资源府河、江安河在此蜿蜒交汇，润积出2200亩天然半岛、与1000亩自然活水、沿河生态景区一道。景观资源6000亩南湖度假风景区，16.8公里水岸风景，200亩湿地生态景区，1.5公里原味欧洲风情建筑，完美构筑城南中央景区人文资源延续蓉城3000年锦江、浣花滨水人居文化，创造成都最大规模活水景观人文社区商务资源距中央商务区仅5公里，以1.5公里长的欧洲商务休闲度假街区，5星级度假酒店、西餐厅、临水咖啡吧、会议中心、酒吧，彰显城市度假风景区商务魅力人气资源南湖度假风景区作为8000万四川人游乐目的地，1000万成都人度假目的地，200万国际城南人商务休闲目的地，为6万南湖人打造出风景区里面的都市生活PART3分期概要PART3阶段分期主要策略——酝酿期酝酿期开发目标通过对市场、开发目标、地块属性三个先决条件进行综合分析，为工程后期的整体开展提供宏观方向及策略。工程在定位上借助南湖风景区，期望打造成为西南区域湖居标杆，树立产品品牌，完成开发目标。森宇在双流开发过多个以自然资源主题的工程，双流政府看重森宇的资源开发能力，作为开发6000亩南湖度假区的置换条件协议出让南湖国际社区的500亩地块。工程客户初步判断会在区域价值提升过程中发生改变，随着旅游区的开放与成熟，除了营销策略上的内部客户会逐渐消失，外地客户的导入将会逐渐增多。产品打造上采用ART-DECO建筑风格，整体打造高档品质形象；规划上出于容积率的考虑，全部打造为高层产品，户型根本集中在100-170㎡，改善型客户将成为本工程主力。本工程坐落于南湖度假风景区内部，共享南湖风景区内的配套设施与景观资源，南湖公园配套设施相比其他郊区大盘外部配套设施作用更直接；正是内外部配套设施的结合开发形本钱工程的高价值配套体系。本工程延续了森宇集团一贯的先造景，再盖房的开发风格，通过对河道、湖面、交通、植被等四个层面的整治，提高工程价值，驱开工程开展。工程盈利策略分为两种模式，一种依靠低价、中小户型住宅产品快速销售结转现金模式；另外一种依靠少局部高溢价产品持续销售以及商业配套的持有进行盈利。拿地背景定位策略客户定位产品策略配套体系驱动引擎盈利策略PART3阶段分期主要策略——酝酿期政府意愿森宇集团是成都外乡开发企业10强，开发工程多为资源性工程，且根本集中在双流县，能够获得南湖国际度假区的开发权也与其过往开发经验有关；政府出让南湖国际社区地块给森宇的置换条件是要求森宇代为开发南湖国际度假区森宇集团06年以247元/㎡的楼面价拿下南湖国际社区地块，相比双流县06年住宅平均楼板价434元/㎡低了近一倍。区域规划森宇意愿拿地价格森宇具有良好的景观资源打造经验双流被纳入成都新一轮城市规划意味着工程所在区域步入大成都开展范围。同时双流在06年的成都市规划修编中，被定为为：中国的西部航都，成都的南部新城森宇过往开发工程府河花园国家建设部部长俞正声高度赞赏府河音乐花园

音乐主题花园森宇音乐花园

色彩靓丽、线条流畅,自然山水园林维也纳森林别墅

半山森林纯独幢别墅社区美茵河谷

三重公园水岸华宅翰林上岛

景观里生长出来的建筑地块规划工程未来所在地块位于南湖国际风景度假区内部，拥有稀有的自然环境资源；同时，政府期望南湖国际风景区打造为成都南部新型旅游度假资源，填补成都市城市度假旅游空白协议成交06年地块周边配套较差，区域相对陌生，但是随着政府南移确实立，以及华阳领事馆区、中央商务区、国际级软件园区、国际医疗板块等多处配套的规划，结合天府大道的强势交通导入能力，工程地块具有较强的开展空间优势资源拿地森宇在双流开发过多个以自然资源主题的工程，双流政府看重森宇的资源开发能力，作为开发6000亩南湖度假区的置换条件协议出让南湖国际社区的500亩地块。产品PART3阶段分期主要策略——酝酿期工程在定位上借助南湖风景区，期望打造成为西南区域湖居标杆，树立产品品牌，完成开发目标。定位市场背景劣势：区域相对陌生优势：规划好，未来南部新城地块属性优点：交通条件好，自然资源丰富缺点：周边较荒凉，配套较差开发商忧虑：资金紧张目标：低风险、高周转、树品牌西南世界级城市湖居典范工程充分借助南湖资源环境，整体定位立足拔高形象，表达品质，力图树立西南标杆；产品打造上多集中在改善型产品，防止降低产品品质，开发风险低，现金回流快近郊资源首席、标杆品质产品PART3阶段分期主要策略——酝酿期工程客户初步判断会在区域价值提升过程中发生改变，随着旅游区的开放与成熟，除了营销策略上的内部客户会逐渐消失，外地客户的导入将会逐渐增多。客户区位价值低—前期客户初步判断客户来源购买意愿占比内部客户价格低，未来规划好，投资意愿较强，经过合作，对森宇集团的品牌有一定信任度70%成都市区客户位置较偏，区域较为陌生，周边无配套设施，对森宇集团的品牌度了解较少，购买客户更多的看重区域的低价格和后期发展20%郊区客户对区域较为熟悉，在双流或城南工作，主要考虑区域价格较低和交通便利5%外地客户成都辐射能力内城市，有机场导入；看好成都城南发展或者在成都工作，能够承受区域价格5%客户来源购买意愿占比成都市区客户逐渐熟知南湖国际风景度假区，交通便利，景观资源较好，适合投资或者改善型居所，总价不高，多为城南改善型客户50%郊区客户对区域较为熟悉，在双流或城南工作，主要考虑区域价格较低和交通便利；同时也出现部分投资客户，看重南湖国际风景区的资源环境25%外地客户南湖国际风景区逐渐被熟知，看好南湖国际风景度假区的发展，外地旅游客户对本项目认可度较高，大部分认为南湖国际社区具有投资和居住价值25%区位价提升—后期客户开展判断产品PART3阶段分期主要策略——酝酿期产品打造上采用ART-DECO建筑风格，整体打造高档品质形象；规划上出于容积率的考虑，全部打造为高层产品，户型根本集中在100-170㎡，改善型客户将成为本工程主力。产品理念工程坐落于南湖国际风景区，整体景观营造是工程最大优势，产品外立面统一打造ART-DECO建筑风格，使其融入南湖风景之中，成为景点主角之一；同时，作为面向改善型客户的产品，ART-DECO风格的建筑外观和品质也能符合大局部中产阶级的审美。产品规划组团之间呈围合式布局，总共52栋32-34层的高层建筑组成；整体来说，森宇为了保证到达4.9的容积率，规划中出现建筑密度较高，特定户型朝向较差等问题；对于较差户型产品，森宇采取低价或特价销售的方式，同时以南湖的整体价值优势来弱化规划劣势开发节奏策略产品产品PART3阶段分期主要策略——酝酿期本工程坐落于南湖度假风景区内部，共享南湖风景区内的配套设施与景观资源，南湖公园配套设施相比其他郊区大盘外部配套设施作用更直接；内外部配套设施的结合开发形本钱工程的高价值配套体系。配套配套体系整体配套开发时序：前期以外部景观资源配套及公园打造为主，吸引人气的同时也做为本工程的核心宣传概念和展示面中期以社区内部根底支撑配套为主，满足局部入住客户的日常生活需求后期待资金稳定、社区入住率较高、南湖公园整体开发接近完成时，推出大型商业配套，例如五星级酒店、商业街等；生活类：1.2万㎡底部商业，满足日常生活需要教育类：3000㎡国际双语幼儿园，满足年轻家庭教育需要综合类：1万㎡邻里购物中心，由超市卖场等多种业态组成社区内部配套社区外部配套景观资源配套：6000亩南湖国际风景度假区，丰富自然资源商业配套：欧洲风情商业街，五星级酒店，南湖会议中心，运动中心等生活娱乐配套：大型主题公园、生态公园等大盘工程开发过程中根本配套设施本工程邻近资源提供外部配套本工程价值优势重要局部产品PART3阶段分期主要策略——酝酿期本工程延续了森宇集团一贯的先造景，再盖房的开发风格，通过对河道、湖面、交通、植被等四个层面的整治，提高工程价值，驱开工程开展。引擎河流、湖面沿线的改造整治对府河以及江湾河的河道进行改造以及南湖周边的环境进行整治，通过实景展示，驱动旅游客户进入，带开工程销售。内部交通道路的修缮沿河、道路绿化改造前道路改造后道路工程盈利策略分为两种模式，一种依靠低价、中小户型住宅产品快速销售结转现金模式；另外一种依靠少局部高溢价产品持续销售以及商业配套的持有进行盈利。PART3阶段分期主要策略——酝酿期盈利快速结转现金慢销或持有获得高额回报启动期本钱价销售住宅回现成熟期住宅低开高走，获取规模利益收尾期高价持销大型商业持有长期回报2008年2009年2021年2021年2021年2021年沿街商业销售盈利盈利策略一盈利策略二启动期开发目标PART3阶段分期主要策略——启动期启动期是本工程的关键时期，快速回现、开拓市场、良好的资源展示凸显工程价值，是启动期需要完成的开发目标。一期选择工程东南角组团进行开发，位置较偏，组团价值相对较低，以本钱价进行销售的同时尽可能减少工程损失；二期组团位置较好，产品面积较集中，寻求工程溢价以及核心客户。启动期的配套根本以景观打造和气氛营造为主，从吸引游客到传递工程价值，突出工程主题，放大价值优势。展示区设置在南湖公园中心为主，从动线，展示节点等各方面都在向客户传递本工程景观价值，整体上营造出一个欧洲小镇的气氛，力图使客户完全脱离工程外部荒凉的印象。产品策略配套策略展示区策略营销策略客户定位非常规措施的本钱价内部营销尽管牺牲了小局部的工程价值，但是却为本工程摆脱了资金困境，同时对外起到了较好的宣传作用。启动期由内部客户开拓市场，形成较强的市场关注度和销售表象，从而成功的在将二期客户转变为购置能力较强，需求度较高的成都市区客户，良好的形象展示和资源打造，也为本工程吸引了较多的外地客户。开发产品产品PART3阶段分期主要策略——启动期一期选择工程东南角组团进行开发，位置较偏，组团价值相对较低，以本钱价进行销售的同时尽可能减少工程损失；二期组团位置较好，产品面积较集中，寻求工程溢价以及核心客户。工程开盘当期市场状况较差区域相对陌生，周边荒凉开发商资金链相对紧张一期开盘较差位置组团，以降低价格销售，为二期热销造势阻力对策2021年11月2021年9月一期入市产品：24万方观湖组团位置较偏内部去化2021年4月市场趋热二期后续产品搭配：位置较一期好的产品入市，户型面积更为集中产品升值启动期：一期约24万方，二期约30万方一期主力户型：70-120㎡二期主力户型：100-170㎡经过一期产品的热销和试水，二期开盘的产品位置更好，房型和面积更为集中，售价也调整为市场正常价格开发节奏策略一期“观湖”二期“御湖”PART3阶段分期主要策略——启动期启动期的配套根本以景观打造和气氛营造为主，从吸引游客到传递工程价值，突出工程主题，放大价值优势。配套08年10月洛伦兹婚庆广场局部开业配套开发项目发展08年11月一期开盘09年1月商业街外装完成2008年2009年09年4月二期开盘09年5月森林景观完成09年9月南湖度假区整体开发2021年2021年启动区配套打造根本以外装饰及景观打造为主，着力于营造出一个欧洲临湖小镇景观，ART-DECO建筑风格作为工业艺术的一种，也成为景区风景之一；在前期的资源借势和形象展示中，本工程做的比较成功社区启动期内部打造PART3阶段分期主要策略——启动期展示区设置在南湖公园中心为主，从动线，展示节点等各方面都在向客户传递本工程景观价值，整体上营造出一个欧洲小镇的气氛，力图使客户完全脱离工程外部荒凉的印象。展示区洛伦兹婚庆广场销售中心动线位置：示范区位于南湖公园中心位置，拥有宽阔湖景以及景观资源动线：动线上，经过规划路进入示范区，一路上先经过欧式风格的销售中心，出来后直达位于湖边的婚庆广场，拥有宽阔的景观视野景观展示：欧式小镇气氛的营造以及哥特式的婚礼教堂的展示示范区规划道路展示节点印象过渡工程周边环境示范区环境PART3阶段分期主要策略——启动期营销非常规措施的本钱价内部营销尽管牺牲了小局部的工程价值，但是却为本工程摆脱了资金困境，同时对外起到了较好的宣传作用。本钱价内部销售核心宣传卖点非常规措施一期主导力量：本钱价销售大型景观示范区宣传与展示，借势6000亩南湖资源景观，放大工程价值销售方式二期主导力量：景观资源、区域价值每两个月一次主题活动变换，特价特惠活动不断，让工程始终暴露在客户视线中针对内部认购客户，实行一次性付款优惠首付款，同时让客户办理按揭贷款开发商通过此种方式获得较多的现金，缓解了资金的压力；而对于购房者来说，具有较高的风险。快速加推，大力宣传低开高走PART3阶段分期主要策略——启动期客户启动期由内部客户开拓市场，形成较强的市场关注度和销售表象，从而成功的在将二期客户转变为购置能力较强，需求度较高的成都市区客户，良好的形象展示和资源打造，也为本工程吸引了较多的外地客户。产品升级首改客户价格外逼首置客户成都市客户：除内部客户外，主要来自市区或者地缘性客户投资兼度假客户类型客户购因产业导入客户来源客户占比0-5%20%35%外地游客或者周边城市客户置业投资置业投资首置首改投资客户5-10%35%一期大局部为内部客户成熟期开发目标PART3阶段分期主要策略——成熟期成熟期是本工程的核心盈利阶段，景观、配套逐渐成熟，快速加推，高密度报广媒体推广，获取规模利益。产品策略成熟期工程分四期推盘，推出的产品根本集中在100-170㎡的改善型产品，工程凭借低总价，优资源的特点快速售罄，回笼资金。配套策略成熟期工程配套以根底支撑配套为主，面临一期、二期的交房，沿街底商、幼儿园、运动中心等生活设施在10年底陆续投入运营，满足入住业主的日常生活需要。成熟期销售根本遵循推出形象与预售信息——样板房开放——主题暖场活动——热销公告——加推——特价或特惠——酬宾活动的常规营销脉络。营销策略由于工程本身讲客户定位为改善型客户，成熟期根本客户组成和层次均为发生改变；但是随着南湖风景区的开发逐渐完成，游客量的增加，更多的外地人选择置业南湖。客户定位产品PART3阶段分期主要策略——成熟期成熟期工程分四期推盘，推出的产品根本集中在100-170㎡的改善型产品，工程凭借低总价，优资源的特点快速售罄，回笼资金。产品开发节奏策略三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“镜湖”2021年11月2021年9月三期入市产品：20万方映湖组团主力户型：90-150㎡2021年4月四期开盘产品：76万方瞰湖组团成熟期总开发体量为153万平方米，均为高层产品五期开盘产品：21万方晟湖组团六期开盘产品：36万方镜湖组团主力户型：120-180㎡主力户型：110-170㎡主力户型：110-170㎡工程进入成熟期，配套和景观都实施过半；经过启动期的热销和宣传，工程市场热度逐渐攀升，一年之内，加推四次共计153万方高层产品，准确的产品定位和推售节奏，是工程快速获得规模利益的重要策略森宇根据自身开发经验和地块容积率，选择中端产品作为本工程的主力，根本实现了高周转、低风险、树品牌的开发目标PART3阶段分期主要策略——成熟期成熟期工程配套以根底支撑配套为主，面临一期、二期的交房，沿街底商、幼儿园、运动中心等生活设施在10年底陆续投入运营，满足入住业主的日常生活需要。配套配套开发项目发展10年6月一期二期陆续交房10年7月沿街底商陆续开业2010年10年8月双语幼儿园签约2021年2021年10年12月三期交房10年底运动中心开业10年9月六期开盘2021年南湖景观打造根本完成09年9月三期开盘10年1月四期开盘PART3阶段分期主要策略——成熟期营销成熟期销售根本遵循推出形象与预售信息——样板房开放——主题暖场活动——热销公告——加推——特价或特惠——酬宾活动的常规营销脉络。高密度轰炸式营销借势南湖资源，频繁举行暖场主题活动，营销了案场气氛，促进销售南湖5.1游园活动，即将绚烂揭幕2021年6月11日-7月11日，“南湖世界杯啤酒狂欢节〞激情开幕，黄健翔现场助阵南湖·成都家庭欢乐主场2021首届南湖荷花节7月31日盛情绽放中秋南湖升明月2021南湖桂花节中秋嘉年华9月22日盛大开幕平面投放：9个报刊投放平面广告，包括重庆晚报、新疆都市报、乌鲁木齐晚报等外地报刊，足见森宇对外地客户的重视电视投放：电视广告投放主要集中在10年下半年，根本集中在成都本地电台播放户外投放：户外候车亭、擎天柱、地铁站牌等，多点投入工程宣传09年9月至10年9月，森宇共计投放2000万元平面广告、263万电视广告、175万户外设施广告事件营销+经过冬博会调查，新疆特别是乌鲁木齐有大量的外地购房需求；同时，相比青岛、威海、大连等城市，7成新疆客户更愿意选择成都楼盘PART3阶段分期主要策略——成熟期客户产品升级首改客户价格外逼首置客户成都市客户：主要来自市区或者地缘性客户投资兼度假客户类型客户购因产业导入客户来源客户占比25%15%25%外地游客或者周边城市客户置业投资置业投资首置首改投资客户10%25%由于工程本身讲客户定位为改善型客户，成熟期根本客户组成和层次均为发生改变；但是随着南湖风景区的开发逐渐完成，游客量的增加，更多的外地人选择置业南湖。相比启动期，外地投资客户明显增多PART3阶段分期主要策略——收尾期收尾期开发目标收尾期主要推售大平层产品，是工程整体中溢价最高的局部；大型商业配套设施将会待社区气氛相对成熟后投入使用。产品策略收尾期工程打造12万方大平层楼王产品，由于面积较大，总价较高，相比前期热销的局面，七期去化相对较慢。配套策略工程进入收尾期，南湖风景区整体开发根本完成，