投资性房地产公允价值计量问题研究

投资性房地产公允价值计量问题研究

一、投资性房地产是一种特殊的资产。其在会计上直接统计在其特征和基2006年2月15日，财政部发布了包括1个基本原则和38个具体原则的新会计准则，该制度由上市公司实施，并于2007年1月1日公布。新会计准则与旧会计准则相比,公允价值计量属性的运用是最显著的变化之一。公允价值问题一直是国际会计前沿中一个极富挑战性的热点和难点问题。近年来,国际会计准则及美国等市场经济发达国家的会计准则,纷纷将公允价值作为其重要的计量属性加以运用,以提高其会计信息的相关性。投资性房地产作为新会计准则新增内容,将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。长期以来,我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则,而是将其作为固定资产和无形资产的内容。但从这类资产的实际情况看,一方面投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍,甚至数十倍;另一方面,由于房地产的价值对市场的依赖程度很高,使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点,从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产。在这种情况下,将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及会计信息的相关性,导致投资性房地产市场价值与账面价值背离。财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来,单独归类为“投资性房地产”,大大提高了会计信息的相关性。2007年,新会计准则在上市公司实施后,深沪两市1570家上市公司中存在投资性房地产业务的有630家上市公司。这些公司绝大多数对投资性房地产仍采用了成本计量模式,仅19家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。由于房地产行业与投资性房地产关系的紧密性、银行业本身的特殊性,本文将采用投资性房地产公允价值计量的公司分为房地产类、银行类与其他类三类进行研究,通过对案例的详尽分析,揭示新准则下投资性房地产公允价值计量模式的运用是否提高了上市公司的价值相关性。本文后续部分安排如下:第二部分是相关理论和研究文献综述;第三部分是研究样本公司背景情况介绍;第四部分是研究设计;第五部分是统计检验和分析结果;第六部分是本文的研究结论。二、相关理论文献的总结1.决策发挥着市场的因陈美华认为,公允价值计量的理论基础是产权理论、价值理论、会计目标理论和会计计量理论。谢诗芬在《价值计量的现值和公允价值》一文中指出,公允价值有十大理论基础。公允价值符合包括经济收益概念、全面收益概念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性质量特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑。笔者认为,决策有用性的计量观理论是公允价值最基本的理论基础。决策有用计量观要求在具有合理可靠性的前提下,会计人员应负责将公允价值融入财务报表中,从而认可他们在帮助投资者预测公司内在价值时应承担的义务。决策有用计量观意味着,财务报告的表内部分将大量使用公允价值,会计人员有责任把公允价值体现在财务报表本身中,以提高财务报告的决策有用性。决策有用计量观主张采用公允价值计量属性,在报告企业资源的价值变化的同时能及时反映环境的变化,提供与经济决策最为相关的会计信息。会计信息具有可靠性和相关性两个重要的信息质量特征,一般情况下,可靠性和相关性是存在一定矛盾的。财务会计信息首先重视的是可靠性、可验证性。新会计准则的一个重要转变就是从“利润表观”转到“资产负债表观”,其理念上的表现就是更加注重投资者利益的保护,投资者利益在会计信息中的体现是在资产负债表的净资产上,而不仅仅是在短期的利润上。因此资产与负债的计量准确性和相关性直接决定了净资产也就是投资者权益的准确性和信息相关性。理论上讲,公允价值计量能提高会计信息相关性,但可靠性会受到挑战,因此,运用公允价值计量在世界各国都有严格的限制条件,即存在活跃的市场或者比较容易取得公允价值。2.我国设置公共利益分析对公允价值的研究最早起始于美国。1967年12月美国会计原则委员会(APB)发布的1967年总括意见中要求:企业对应付债务使用现值法进行摊销。这可能是现有会计文献中应用公允价值的最早记录。自SFAS107发布以来,大量的公允价值相关性文献开始集中于金融工具。为去除截面样本差异的影响,研究多选取银行为样本。银行在经营上具有同质性,且具有大致类似的投资行为。我国20世纪90年代末开始介绍国外有关公允价值的研究成果。1997年12月,黄世忠在《公允价值会计:面向21世纪的计量模式》一文中指出“公允价值会计既对会计界提出了严峻挑战,同时,也为计量模式的完善和发展提供了契机。公允价值计量模式极有可能在下一个世纪的上半叶成为主流,历史成本计量模式将逐步退出会计的历史舞台。”近十余年来,在现值和公允价值的研究和运用上,一波三折,历经否定之否定的艰辛和升华。我国会计学界的不少学者都曾参与倡导顺应国际会计和经济发展大趋势,在我国会计实务中采用公允价值计量。葛家澍、杜兴强认为,资产负债表项目按照价值模式进行公允价值计量将有助于夯实利润,确保企业的干净盈余,提高利润的信息含量。邓传洲通过对我国上市公司按照国际会计准则第39号披露公允价值信息后的股价反应进行检验,提供了公允价值信息的披露具有价值相关性的经验证据。由此可以看出,虽然目前我国已对公允价值进行了一定程度的理论探讨,但是在实证领域的研究还稍显匮乏,特别是缺乏验证采用新会计准则后公允价值的采用能否带来增量的价值相关性。本文在借鉴国内外相关文献的基础上,对投资性房地产公允价值计量的价值相关性进行了检验,希望能为公允价值的采用是否增强了我国企业会计信息的价值相关性提供实证证据。三、样本公司的类型本文对2007年存在投资性房地产业务的630家上市公司进行研究,经排查分析,本文从所有A股上市公司中选取了2007年年报披露中采取公允价值模式进行投资性房地产后续计量的000001S深发展A、000055方大A、000407胜利股份、000522白云山A、000712锦龙股份、000897津滨发展、002093国脉科技、002142宁波银行、600168武汉控股、600702沱牌曲酒、600721ST百花、600735ST新华锦股、600759正和股份、600851海欣股份、601328交通银行、601988中国银行16家上市公司作为样本公司。上述16家样本公司中,房地产类上市公司有2家,银行类上市公司有4家,其他类上市公司10家。房地产类上市公司有天津津滨发展股份有限公司与海南正和实业集团股份有限公司两家,以下简称津滨发展与正和股份。津滨发展的2007年末总资产为537941.22万元,其中投资性房地产资产额为127471.94万元,占总资产的23.7%;正和股份2007年末总资产为147501.18万元,其中投资性房地产资产额为132393.75万元,占总资产的89.76%。银行类上市公司有中国银行、深圳发展银行、宁波银行和交通银行4家,2007年末,中国银行总资产为532859100.00万元,其中投资性房地产资产额为822100.00万元,占总资产的0.15%;深发展银行总资产为26074740.55万元,其中投资性房地产资产额为46065.57万元,占总资产的0.18%;宁波银行总资产为5654623.30万元,其中投资性房地产资产额为16373.80万元,占总资产的0.29%;交通银行总资产为171570100.00万元,其中投资性房地产资产额为14200.00万元,占总资产的0.0083%。其他类上市公司有方大A等10家,2007年末总资产、投资性房地产资产额如表3所示。四、研究设计1.研究时窗的确定国内外学术界对价值相关性的研究大多采用实证研究的形式,提出了两种主要的验证方法:事件研究法和关联研究法。事件研究法研究较短的时间内某一特定信息的披露对股票收益的影响情况。由于新会计准则2007年1月1日开始在我国上市公司正式实施,投资性房地产采取公允价值后续计量转换日属于典型的事件,而关联研究法在实际运用中存在规模效应、异方差、遗漏变量、股价波动性大等问题,所以本文采用事件研究法。因为事件研究法最擅长研究当市场上某一个事件发生后,信息是否被投资者所充分认识和吸收并反映在股价上。当信息被投资者吸收后,一般股价会产生波动,导致“异常报酬率”的发生,由此,可以了解到股价的波动与投资性房地产公允价值计量是否相关。确定了以事件研究法进行研究后,笔者建立了如下的分析模型来比较投资性房地产公允价值计量下非预期盈余与累积非正常报酬率之间的联系和A股投资者对投资性房地产公允价值计量的反应,并证实公允价值计量投资性房地产是否具有信息含量:CARit=β0+β1×(EPSit-EPSit-1)/Pit-1+β2×FVPSit/Pit-1+β3×STit+β4×Fundit+β5×Sizeit+β6×LEVit+εit模型中,本文选取上市公司2007年年报公布日的前后五个交易日作为研究时窗。对于公司累积非正常报酬率采用市场指数法来计算,先以市场指数计算市场平均报酬率,然后以此对公司的实际报酬率进行调整得出非正常报酬率,计算公式如下:RETmt=(indext−indext−1)/indext−1t=−5,−4,−3,−2,−l,0,1,2,3,4,5RETit=(pit−pit−1)/pit−1ARit=RETit−RETmtAARit=1N∑i=1NARitREΤmt=(indext-indext-1)/indext-1t=-5,-4,-3,-2,-l,0,1,2,3,4,5REΤit=(pit-pit-1)/pit-1ARit=REΤit-REΤmtAARit=1Ν∑i=1ΝARitCARit=∑AARitindext为距年报公布日t交易日的收盘指数(沪市采用上证综合指数,深市采用深证成指),pt为t交易日股票的收盘价,RETmt为t交易日市场平均报酬率,RETit为t交易日的实际报酬率,ARit为t交易日股票的非正常报酬率,CARit为研究时窗内股票的累积非正常报酬率,EPSit为i公司t年的每股收益,EPSit-1为i公司t-1年的每股收益,Pit-1为i公司t-1年年报摘要公布日次日的收盘价。由于每股收益等指标会受上期股价的影响而产生规模效应,因而本文将每股收益(EPS)和公允价值调整额(FVPSit)除以期初股价(Pit-1),去除盈余的规模影响,控制其标准差在更小的范围内。以是否属于特别处理(ST)类公司作为上市公司财务风险水平的替代变量。设虚拟变量STit,当样本公司为ST类上市公司时,STit取值为0,否则取值为1。这里的ST类上市公司包括正式年报发布后仍为ST类的样本公司以及正式年报发布后得以获准撤销特别处理的样本公司。现有数据库中没有完整的机构投资者持股数的信息,故本文采取上市公司前十大流通股东中机构投资者所占比重作为衡量机构投资者比例的标准,设变量Fundit。本文设控制变量Sizeit来代表上市公司的规模,取值为样本公司上年末总资产的自然对数,同时设变量LEVit取值为上市公司上年末的资产负债率。因所有样本公司在年报发布时披露的审计意见均为标准无保留审计意见,故不设虚拟变量AUDit。2.投资性房地产引发的引发新会计准则制定者对投资性房地产引入公允价值这一计量属性,是结合我国国情,经过深思熟虑的。2006年上市公司利润表和资产负债表中的收益和净资产等指标都是以历史成本计量,不包含公允价值变化额;在股价的累积效应中,也体现不出公允价值对其的影响过程。2007年执行新会计准则后,投资性房地产必须在资产负债表日确认公允价值变化额,当期收益和净资产适时反应了公允价值的变化额及其影响,公允价值也被纳入股票的定价过程,并对股价产生影响。因而,根据会计准则修订的目的,我们可以预期投资性房地产公允价值计量应该更能够反应企业的市场价值。故提出本文的假设:公允价值后续计量投资性房地产比成本模式的价值相关性更高。若本文所设模型中FVPSit/Pit-1系数显著大于0,说明公允价值调整额(FVPSit)有积极的市场反应。五、事件窗内累积定额收益分析从房地产业累积超额收益图(图1)来看,同属房地产业的津滨发展与正和股份累积超额收益(CAR)表现出不同走势。津滨发展事件窗内的累积超额收益显著大于0,而正和股份累积超额收益基本在0值以下波动。这表明津滨发展作为一家天津开发区国有控股上市公司从事房地产建设开发的旗舰企业,市场在其事件窗内反应积极,而正和股份则是2007年广西正和对S*ST华侨实施重组后转型为商业房地产企业,市场在其事件窗内反应并不积极,累积超额收益显著小于0。从银行业累积超额收益CAR的变动趋势图(图2)来看,深发展A在事件窗内累积超额收益显著大于0;中国银行在事件窗内累积超额收益呈现逐步递减趋势,总体走势大于0;宁波银行在事件窗内累积超额收益基本围绕0值上下波动,在年报公布日前一天累积超额收益达到顶点;交通银行在事件窗内累积超额收益一直在0以下平缓移动,从年报公布后第3天开始逐渐上升。从其他行业的平均累积超额收益CAR的变动趋势图(图3)来看,其他行业上市公司在年报公告日前3天,平均累积超额收益开始回升,在年报公布后第1天平均累积超额收益达到最大,随后趋于平缓。这说明市场对上市公司从年报公布日开始有积极反应,平均累积超额收益逐步上升,年报公布后平均累积超额收益趋于平滑,基本围绕0值上下波动。从三类行业的平均累积超额收益CAR的变动趋势图(图4)来看,房地产业和银行业事件窗口内平均累积超额收益CAR显著大于0;其他行业上市公司事件窗口内平均累积超额收益CAR明显小于0,年报公告日前3天,平均累积超额收益才开始回升,在年报公布后第1天平均累积超额收益达到最大,随后趋于平缓。这说明市场对房地产类和银行类上市公司采用公允价值计量投资性房地产有积极反应,平均累积超额收益显著大于0,但对其他行业没有表现出明显的积极反应。(EPSit-EPSit-1)/Pit-1系数在事件窗内小于0,说明收益有增长的公司未必能带来好的回报。FVPSit/Pit-1系数在事件窗内也小于0,说明投资性房地产公允价值计量未必能为公司带来好的回报,可能的解释是在新旧准则交替之际,投资者只给予投资性房地产有限的关注。现有样本太少,而且这些样本比较特殊,所以公允价值变化额与累计平均超常收益未检验出有显著的相关性。六、投资性房地产企业公车价值计量的绩效分析我国新会计准则允许对投资性房地产类资产采用公允价值计量