房地产销售中的法律问题与风险防范探讨

房地产销售行为中的法律问题与风险防备讨论

四川华宜置业股份二O一二年二月成都莫智荣总那么中心：防备约定、缔约、履约风险，合法有效躲避销售行为风险扼杀诉讼或败诉风险。战略：扎实掌握相关法律知识坚持原那么性并有效贯彻任务细心高度谨慎目的：继续良性推进房屋销售远离争议风险边缘防止涉烦涉诉从容面对无理缠讼

概念：某一特定危险情况发生的能够性和后果的组合。特点：1、客观性2、偶尔性3、损害性4、不确定性5、相对性〔或可变性〕房地产销售行为能够会引起的风险类别：A运营风险:因销售行为不当或管理不善而致公司的运营风险。B责任风险:缔约过失责任风险、违约责任风险、行政处分风险、刑事责任风险。对风险的认识鲜活的风险案例

郑州某房地产开发公司因审查不严构成虚伪广告被处分款150万元致公司艰苦损失案重庆某地产开发商未获得房屋预售答应证违规销售被处巨额罚款并被勒令停业整顿6个月；四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时公司资质被降；上海某开发商因公开分发的彩印宣传资料与实践交付房屋不一致引发被群诉败诉案同时被定性为群体事件遭政府查处；深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌时引发群体退房事件致公司严重损失；

◆分那么⊙商品房销售过程中能够涉及的法律问题⊙对能够发生的问题风险评价⊙对能够发生的风险有效躲避控制⊙应对措施讨论房屋销售所涉法律风险的阶段

约定过程〔包括展现宣传意向预定购阶段〕缔约过程〔包括引见阐明谈判签约阶段〕履约过程〔含签约后的合同履行跟踪房屋交付争议处理阶段〕

约定阶段所涉法律问题一、预〔现〕售应具备的条件；二、广告及宣传资料的合法性、论述物业用语的恰当性；三、意向合同或定〔认〕购协议的规范准确填写。货款回收风险防备预〔现〕售应满足的条件预售的条件获得建立用地规划答应证获得建立工程规划答应证国有土地运用证建立工程开工证商品房销售答应证已投入工程建立资金到达总投资的25％以上施工进度和开工交付时间确定货款回收风险防备现售的条件开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备获得土地运用权证书和运用土地同意文件持有建立工程规划答应证和施工答应证已经过开工验收拆迁安顿已落实小结：上述条件的满足是楼盘销售的前置条件，是销售自信心的根本来源，同时上述条件的满足与“恰当〞展现或“必要〞出示，更是培植与激发购买愿望的有效武器，只需在与潜在客户或准客户的数次谈判交锋中充分运用这些武器并配合灵敏的销售技巧，才是达成销售业绩的客观保证。这些问题系法律问题但不是房屋销售中的法律风险，可只需了解了这些根本知识，作为置业顾问，才有能够成为一名攻防兼备的合格销售人员。广告宣传资料的合法性

引见阐明论述的恰当性法律根据：(最高人民法院司法解释规定)商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响的，该当视为要约。该阐明和许愿即使未载入商品房买卖合同，亦该当视为合同内容，当事人违反的，该当承当违约责任。应对措施：严厉审查广告内容，防止出现能够认定为要约的表述。对于比较明确的表述该当尽量以口头方式传达给买受人；在<商品房买卖合同>补充协议中明确商定关于房屋的一切宣传对双方没有约束力，以<商品房买卖合同>为准；在宣传广告中明确该宣传内容不能作为履行<商品房买卖合同>的根据，不具备要约性质；不随便明确阐明；未经答应不得擅自作出口头尤其是书面许愿。认〔定〕购意向协议〔合同〕的规范填写认购、订购、定购是目前房屋销售的通行做法★上述协议中经常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但假设认购书上载明：双方未签署正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么此时订金和押金能够会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。★所谓“定金罚那么〞即双倍返还制度普通仅指“定金〞而不包括订金、押金、担保金等。★为保证最终签约率，在签署上述协议时须明确规范填写该字眼，同时对签署正式买卖合同的条件予以明确界定，牢牢掌握自动控制权才是达成合同与利益保证所在。缔约阶段易构成法律风险

的能够情况及应对措施1、付款方式表达的准确性；2、按揭购房不能达成或不能“如意〞达成的责任归属；3、面积误差的处置原那么；4、产权证办理交付时间与不能“如意〞达成的责任归属；5、预售抵押登记的办理及责任归属；6、房屋交付时间的原那么性确定；7、前期物业效力合同的同时签署。名词解释：“如意〞的意在法律术语谓之意思，即出卖人与买受人达成的一致意见，具有法律意义即法律效能；所谓不“如意〞代表不能实现合意之目的包括时间上不能完成或程度上不能完好完成。●付款方式的精准表达包括数字的大小写要求准确一致、付款时间界定的精准要求是X年X月X日前并要查看最后付款日能否为非任务日；●银行按揭购房假设不能办理或不能“如意〞办理假设非出卖人的责任，其法律后果应由买受人承当，该条款须谨慎对待并予以明确认定；●面积误差的处置原那么在文本合同中有既定的内容，但销售人员仍须熟习了解相关法规对面积误差的处置规范与处置根据。切记：专业才干博得赞许与信任！●产权证等证书的办理时间与办理条件的明确界定，假设不能办理或不能“如意〞办理的责任归属，道理同上。但置业顾问仍须掌握办理证书的专业知识，知道办理程序与正常的办理时间以及所需的法律手续。办理证书的责任主体在买受人，出卖人只须承当协助之责，但现实买卖中责任主体恰恰移位。销售人员仅可明白其中道理切不可大肆宣扬以免影响购房人的购房自信心；〔法律根据：<城市房地产开发运营管理条例>〔第33条〕、<商品房预售管理方法>〔第34条〕、〕●及时办理商品房预售抵押登记既是维护买受人权益的有效手段也是保证开发商利益的风险躲避屏障；以防止因买受人其他债务导致标的房屋被查封变卖而引起的借款银行向开发商索债的损害后果；●房屋交付时间的原那么性界定与能够性许愿：对标的房屋的交付原那么性界定以公司审核确定的时间为准；即使是能够提早交房，也须以公司讨论一致达成的时间做出不确定的许愿，严禁为达成买卖而不顾原那么的随意性许愿；●前期物业效力合同与房屋买卖合同签署的同时性，防止非好心买受人以此为理由提出解除合同；履约阶段法律风险

防备与预警提示▲未完全付款与未完好提供资料的催告并保管催告证据的程序；▲争议处理的原那么与方法▲房屋交接手续的齐备☆买受人未能依约付款〔包括不按时付款或不能结清应结清款项〕，不论运用催收还是邮寄催告函或上门催收，均应保管催告或催收根据，这是维护正常的买卖次序也是维护自我权益的必要手段，更是减少诉讼防止败诉的有效法律手段；☆同理，买受人未能及时提供有效的必要文件资料包括身份证结婚照等必要证件的，实施催告时同样需求保管证据，对于顺利办理一切权土地运用权证书或银行按揭都是必要的，更能防备解除合同或赔偿等无理诉讼；☆争议发生时的处置原那么与方式：争议是正常的，没有争议是不能够的。所以发生争议时要有一颗正确对待的安静心、细心、耐心，以效力为目的不可变，以积极处理为根本要素，以坚持原那么为独一中心，这里所谓的原那么就是保证公司利益的各项合同、协议与签署的一切资料，包括留存的维护公司利益的各种根据或证据。要擅长借力打力，合理利用公司有效资源包括同事指点的协助协助，以达成客户根本称心不出问题为最高规范。☆房屋交接手续的齐备：包括要给予客户的一切手续资料物件须是齐备的，应由公司存