房地产估价师-土地估价基础与实务-模块四《土地估价专业基础》《土地估价原理与方法》《土地估价实务与案例》

房地产估价师-土地估价基础与实务-模块四《土地估价专业基础》《土地估价原理与方法》《土地估价实务与案例》[不定项选择题]1.根据地租理论，最劣等级的土地()。A.有级差地租和绝对（江南博哥）地租B.有级差地租，无绝对地租C.有绝对地租，无级差地租D.无级差地租和绝对地租正确答案：A参考解析：本题考查的是地租理论。最劣等级的土地也有级差地租和绝对地租。[不定项选择题]2.土地所有者凭借对土地所有权的垄断而取得的地租是()。A.绝对地租B.垄断地租C.级差地租D.平均地租正确答案：A参考解析：本题考查的是地租理论。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取的，土地产品市场价格高于社会生产价格的差额而形成的地租。[不定项选择题]3.农业区位理论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到()，从而最大限度的增加利润。A.节约运费B.扩大市场需求C.优化品种结构D.降低生产成本正确答案：A参考解析：本题考查的是区位理论。杜能农业区位理论所要解决的主要问题归为一点：就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度的增加利润。[不定项选择题]4.韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，用来论证()对工业区位的影响。A.距离B.原料产地C.运输费D.原料费用正确答案：C参考解析：本题考查的是区位理论。韦伯用原料指数来论证运输费用对工业区位的影响。[不定项选择题]5.在中心地理论中，所谓“中心地”指的是()。A.区域的几何中心B.泛指的城镇和居民点C.区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点D.具有一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市正确答案：C参考解析：本题考查的是区位理论。中心地是向居住在它周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地。[不定项选择题]6.根据中心地理论，市场区最合理、最有效的图形是()。A.圆形B.三角形C.正方形D.正六边形正确答案：D参考解析：本题考查的是区位理论。克里斯塔勒根据周边最短而面积最大和不留空当的弥合性原则，认为市场区最合理、最有效的图形是正六边形体系。[不定项选择题]7.当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是()。A.总报酬先升后降B.平均报酬单调减少C.总报酬上升的速度递减D.交通业平均报酬单调增加正确答案：C参考解析：本题考查的是土地报酬递减规律。由下图可知，边际报酬从最高点变化到零时，总报酬上升的速度递减。[不定项选择题]8.当某一地块的边际报酬曲线达到最大时，该地块的总报酬曲线开始()。A.以递增的速度上升B.以递减的速度上升C.以递增的速度下降D.以递减的速度下降正确答案：B参考解析：本题考查的是土地报酬递减规律。边际报酬曲线达到最大时，总报酬曲线开始递增，只是递增的速度下降。[不定项选择题]9.当某地块()时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。A.边际报酬曲线达到最大值B.边际报酬曲线与平均报酬曲线相交C.边际报酬曲线与横轴相交D.边际报酬曲线的切线斜率最大正确答案：B参考解析：本题考查的是土地报酬递减规律。边际报酬曲线与平均报酬曲线相交时，平均报酬曲线达到最大值；边际报酬曲线与横轴相交时，总报酬曲线达到最大值。[不定项选择题]10.关于土地供给的叙述，错误的是()。A.土地供给按其性质分为自然供给和经济供给B.土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和C.土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线D.土地的经济供给是有一定弹性的正确答案：B参考解析：本题考查的是土地市场理论。土地的供给分为自然供给和经济供给。自然供给是人类利用自然形成的土地，即对土地自然实体的占用，一般受人类生产生活的气候条件、植物生长的土壤质地和气候条件、可供人类利用的淡水资源和其他资源，以及最基本的交通条件等因素制约。经济供给是指在土地自然供给的基础土，通过投入资金和劳动进行开发、改良，使土地适合生产、生活等各种用途，并能够获得经济效用。[不定项选择题]11.下列关于土地供求关系的描述正确的有()。A.土地需求是一种引致需求B.土地自然供给曲线是一条平行于价值轴的直线C.土地需求曲线与土地供给曲线的交点所对应的价格为土地交易价格D.在完全竞争的市场中，稳定的商品价格通常在需求与供给的均衡点形成正确答案：AD参考解析：本题考查的是土地市场理论。选项B错误，土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零，即：土地自然供给曲线平行于纵轴，但是价格不等同于价值，正确表述为“土地自然供给曲线是一条平行于价格轴的直线”；选项C错误，土地需求曲线与供给曲线的交点所对应的价格为土地均衡价格，并不一定就是土地交易价格。[不定项选择题]12.按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有()。A.土地供给的稀缺性B.土地数量的有限性C.土地利用方式的相对分散性D.土地利用后果的外溢性正确答案：ACD参考解析：本题考查的是土地的概念。土地的经济属性包括：（1）土地供给的稀缺性；（2）土地利用方式的相对分散性;（3）土地利用方向的多宜性；（4）土地利用后果的外溢性。[不定项选择题]13.由于()的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。A.土地供给的稀缺性B.土地利用方向的多宜性C.土地利用方式的相对分散性D.土地利用后果的外溢性正确答案：B参考解析：本题考查的是土地的概念。土地利用方向的多宜性：任何一块土地，特别是利用条件较好的土地，往往适合于多种用途。既可以作为从事第一产业的耕地，也可以作为发展第二产业的建设用地，还可作为第三产业用地，例如公共用地、居住用地、商业用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可能从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地趋于最佳使用、能够获得最大经济效益，并使地价达到最高。这一特性也要求人们在利用土地时，必须坚持土地的最有效利用原则，防止土地资源浪费。[不定项选择题]14.我国土地权利总体上可以分为()三大类。A.土地所有权、土地使用权和土地他项权利B.土地出让权、土地转让权和土地租赁权C.土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D.土地使用权、土地处分权和土地收益权正确答案：A参考解析：总体上，土地权利可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利。[不定项选择题]15.在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且()是二者相互运动的结果。A.价格B.供给C.需求D.弾性正确答案：A参考解析：价格是供给和需求相互作用的结果。[不定项选择题]16.绝对地租形成的根本原因是()。A.土地所有权的垄断B.土地的有限性C.土地经营权的垄断D.农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成正确答案：A参考解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。[不定项选择题]17.下列影响土地价格的因素中，不属于一般因素的有()。A.政府对非本市常住人口子女提供免学费义务教育B.增加保障性住房的配套服务设施C.增加地铁建设投资，改善交通条件D.规划保护区，限制周边建筑的高度正确答案：CD参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。选项CD属于影响土地价格的区域因素，不属于一般因素。[不定项选择题]18.城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是()。A.宗地容积率B.宗地形状C.建筑密度D.宗地用途正确答案：B参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。城市规划限制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。规划的限制，实际上也是对权利的一种限制，是公权对私权的一种限制。一块土地的利用，除了要满足权利人的利益最大化外，还必须受到公共利益的限制。[不定项选择题]19.某宗房地产，建筑层数为6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地价格为()元/平方米。A.100B.200C.300D.600正确答案：C参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。单位面积土地价格=单位楼面地价×建筑层数×建筑覆盖率=100×6×50%=300（元/平方米）。[不定项选择题]20.在影响宗地价格的因素中，下列选项属于个别因素的是()。A.繁华程度、生活配套设施齐备程度B.宗地内的开发程度C.宗地面积、形状D.环境质量、景观正确答案：BC参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。选项A、D属于区域因素。[不定项选择题]21.在下列影响宗地价格的因素中，()是个别因素。A.宗地形状B.宗地所处地区的基础设施C.宗地附近学校分布情况D.当地商品房价格变动情况正确答案：A参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。选项A属于个别因素；选项B、C属于区域因素；选项D属于一般因素。[不定项选择题]22.在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域内土地市场的竞争程度()。A.不变B.增加C.降低D.没有规律正确答案：C参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。土地面积总量一定，缩小宗地面积规模，将会使一定区域内宗地供给数量增加，从而导致竞争程度降低。[不定项选择题]23.在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的()。A.自然因素B.经济因素C.区域因素D.个别因素正确答案：D参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。宗地临街状况属于个别因素。[不定项选择题]24.对工业用地价格影响最大的两个因素是()。A.位置和环境B.位置和基础设施C.交通条件和基础设施D.交通条件和环境正确答案：C参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。工业用途土地价格的关键影响因素包括：（1）交通条件；（2）基础设施；（3）工业聚集度；（4）产业方向。[不定项选择题]25.我国的土地价格不包含()。A.土地所有权价格B.土地使用权价格C.土地租赁价格D.土地抵押权价格正确答案：A参考解析：本题考查的是土地价格。我国实行的是土地公有制，土地价格不包括土地所有权价格。[不定项选择题]26.估价对象土地利用方式中的()不受政府规划限制。A.土地用途B.建筑高度C.建筑容积率D.建筑装修档次正确答案：D参考解析：建筑装修档次不受政府规划限制，土地用途、建筑高度、建筑容积率等均受政府规划限制。[不定项选择题]27.某地块面积为2000平方米，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是()。A.建筑物地面一层建筑面积800平方米，总建筑面积为5000平方米B.建筑物地面一层建筑面积1400平方米，总建筑面积为6000平方米C.建筑物地面一层建筑面积600平方米，总建筑面积为5500平方米D.建筑物地面一层建筑面积600平方米，总建筑面积为2500平方米正确答案：C参考解析：根据城市规划规定的限制指标计算，建筑物地面一层建筑面积=2000×30%=600（平方米），总建筑面积=2000×3=6000（平方米）。[不定项选择题]28.《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的()。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.环境因素正确答案：A参考解析：一般因素，指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度及住房制度、土地利用规划及计划、国民和社会发展规划等。《全国工业用地出让最低标准》属于影响土地价格的一般因素。[不定项选择题]29.按照我国现行法律的规定，土地价格是指()。A.为购买土地产品而支付的代价B.为购买获取土地权利预期收益而支付的代价C.为购买土地实体而支付的代价D.为购买土地所有权而支付的代价正确答案：B参考解析：是土地经济价值的反映，是在土地买卖中产生的经济关系，是购买获取土地权利预期收益而支付的代价。[不定项选择题]30.影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和()。A.宏观因素B.经济因素C.个别因素D.社会因素正确答案：C参考解析：城镇土地价格的影响因素有：（1）一般因素；（2）区域因素；（3）个别因素。[不定项选择题]31.公示地价是以维护经济和市场平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价，包括()。A.基准地价B.标定地价C.出让地价D.课税地价正确答案：ABD参考解析：公示地价是以维护经济和市场平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。[不定项选择题]32.楼面地价和地价存在一定的关系。如果简化用数学式表示，()最为准确。A.单位地价/总建筑面积B.总地价/土地总面积C.单位地价/容积率D.总地价/建筑物占地面积正确答案：C参考解析：楼面地价=土地总价/总建筑面积=单位地价/容积率。[不定项选择题]33.某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为()元/平方米。A.2500B.1250C.1000D.500正确答案：C参考解析：假定各层建筑面积均为A，则土地面积=A/建筑密度50%，总建筑面积=层数5×A，容积率=总建筑面积/土地面积=5A/（A/50%）=2.5，楼面地价=地面地价/容积率=2500/2.5=1000（元/平方米）。[不定项选择题]34.市场比较法、收益还原法均需遵循的估价原则为()。A.预期收益原则B.替代原则C.供需原则D.贡献原则正确答案：B参考解析：本题考查的是土地估价原则。市场比较法、收益还原法均需遵循替代原则。[不定项选择题]35.基准地价系数修正法是()在估价实践中的具体运用。A.合法原则B.预期收益原则C.最有效使用原则D.替代原则正确答案：D参考解析：本题考查的是土地估价原则。替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。适用范围：（1）市场比较法、基准地价评估、土地分等定级、基准地价系数修正法评估宗地地价、路线价法评估宗地地价、成本逼近法中征地成本的确定、剩余法中的收益或房地产预期收益或价格的确定；（2）收益法中的预期收益等参数确定；（3）土地估价中的参数确定。[不定项选择题]36.评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于()。A.地上附着物的利用对土地利用价值影响很大B.土地和地上附着物不可分离C.地上附着物不能单独评估D.土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成正确答案：AD参考解析：本题考查的是土地估价。选项B错误，地上附着物可以拆除，有空地的状态，因此土地和地上附着物可以分离；选项C错误，地上附着物可以单独评估。[不定项选择题]37.应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的()。A.供需原则B.贡献原则C.替代原则D.协调原则正确答案：C参考解析：替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。[不定项选择题]38.土地估价机构和估价师的以下行为中属于禁止行为的有()。A.向客户展示评估业绩、获得的相关奖项、行业协会公布的业绩排名、客户评价等B.将本人与相关领导的非工作合影展示给客户C.明知估价对象存在被征收等可能，在估价报告中刻意隐瞒D.未如实披露估价对象尚未解押，或忽略估价对象存在欠缴部分土地出让金的事实正确答案：BCD参考解析：选项A，可以向客户展示评估业绩等资料；选项BCD属于禁止行为。[不定项选择题]39.估价师应当具备()的专业技能。