房地产估价原理与方法-第13章其他估价方法及其运用

房地产估价原理与方法-第13章其他估价方法及其运用[单选题]1.运用标准价调整法估价时，计算各宗被估价房地产的价值或价格是利用有关调整系数，将()调整为各宗被估价房地（江南博哥）产的价值或价格。A.所有被估价房地价值或价格B.同一组内的房地产价值或价格C.标准房地产价值或价格D.估价范围内房地产价值或价格正确答案：C参考解析：运用标准价调整法估价，一般分为下列6个步骤：①确定估价范围。②进行房地产分组。③设定标准房地产。④测算标准价。⑤确定有关调整系数。⑥计算各宗被估价房地产的价值或价格。其中，计算各宗被估价房地产的价值或价格是利用有关调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。[单选题]2.某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金由每月3500元降到3000元，运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8.5%。则该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为()。A.75671B.75571C.65430D.79632正确答案：A参考解析：该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额计算如下：①该住宅的年净收益减少额为：A＝（3500－3000＋50）×12＝6600（元）②该住宅的价值减损额为：[单选题]4.某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为()万元。A.105B.150C.420D.500正确答案：B参考解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率），或者补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）。本题中，补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）＝（3500/2.8）×（4－2.8）＝1500（元/m2），因此补地价（总价）＝1500×1000＝150（万元）。[单选题]5.设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其()作出明确界定。？A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况正确答案：B参考解析：标准房地产是指一个组内具有代表性的典型房地产。标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产。标准房地产无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其基本状况（如用途、位置、楼层、朝向、户型、面积等影响同一组内不同房地产价值和价格的主要因素）作出明确界定。[单选题]6.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比()。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比正确答案：A参考解析：根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。[单选题]7.某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为()万元。A.4000B.4004C.4021D.4037正确答案：D参考解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。[单选题]8.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是()。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法正确答案：A参考解析：A项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。B项，运用平均发展速度法进行预测的条件是，当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时。C项，在运用移动平均法时，一般按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。D项，指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。[单选题]9.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。A.4000B.5900C.6800D.7200正确答案：C参考解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。[单选题]10.()是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法正确答案：B参考解析：标准价调整法和多元回归分析法主要用于估价，其中，标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。[单选题]11.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是()，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析正确答案：C参考解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析，来推测、判断房地产未来价值或价格的方法。预测，是指由已知的过去和现在预先推测未知的未来。[单选题]12.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A参考解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。[单选题]13.整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照()的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。？A.整理B.逻辑C.收集D.时间正确答案：D参考解析：运用长期趋势法进行房地产价值或价格预测的步骤之一是整理收集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的内容与方法与比较法中“建立比较基础”的内容和方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。[单选题]14.数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是()。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法正确答案：B参考解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法，其中最简单的是直线趋势法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。[单选题]15.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用()来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法正确答案：B参考解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算；当房地产价值或价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。[单选题]16.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命正确答案：B参考解析：移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。[单选题]17.将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是()。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法正确答案：C参考解析：修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。[单选题]18.在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为()。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格正确答案：B参考解析：多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。[单选题]19.下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是()。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关正确答案：A参考解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。[单选题]20.某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为()万元。A.250B.1000C.2500D.3000正确答案：C参考解析：因规划调整所需的补地价为：补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（万元）。[单选题]21.某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。A.1000B.3000C.3800D.4400正确答案：D参考解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。[单选题]22.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法()。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法正确答案：C参考解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。而数学曲线拟合法则没有此类要求。[单选题]23.通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为()元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5正确答案：C参考解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以采用最简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：在此题中，d＝（4075－3405）÷4＝167.5（元/m2），V2008＝P2002＋d×6＝4410.0（元/m2）。[单选题]24.某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为()万元。A.500B.525C.600D.1650正确答案：D参考解析：由题意，该改变用途理论上应补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（万元）。[单选题]25.某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为()元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265正确答案：C参考解析：2011年该房地产价格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。[单选题]26.利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757正确答案：D参考解析：由题意，2004至2013年共有10年，为偶数。当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为－1，－3，－5，…，后者依次设为1，3，5，…。即2004至2013依次为－9，－7，－5，－3，－1，1，3，5，7，9；所以取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则2014年对应的X＝11；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y＝3522＋385X＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。[单选题]27.采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和正确答案：A参考解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。[单选题]28.某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。A.375B.450C.500D.600正确答案：D参考解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。由于本题中楼面地价不变，可得：补地价（总价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）×土地面积＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（万元）。[单选题]29.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。A.78B.882C.1210D.1272正确答案：D参考解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。代入本题数据可得：补地价＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（万元）。[单选题]30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法正确答案：C参考解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。[单选题]31.房地产估价()的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法正确答案：B参考解析：长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。就房地产价格而言，房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。[单选题]32.画出时间序列图的目的是()。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势正确答案：D参考解析：当需要评估（具体是预测）某宗或某类房地产的未来价格时，可以收集该宗或该类房地产过去和现在较长一段时间的价格资料，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断，即评估（预测）出了该宗或该类房地产的未来价格。[单选题]33.越接近()的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在正确答案：C参考解析：平均发展速度法与平均增减量法类似，由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。[单选题]34.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2。？A.4800B.5124C.5801D.7124正确答案：C参考解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式{图2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。[单选题]35.在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是()。？A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a1正确答案：B参考解析：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi），式中Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1，为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1。[单选题]36.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的()。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格正确答案：C参考解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析，来推测、判断房地产未来价值或价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值。[多选题]1.运用多元回归分析法估价一般包括()等步骤。A.确定估价范围B.进行房地产分组C.设定多元回归模型D.确定有关调整系数E.确定多元回归模型正确答案：ABCE参考解析：运用多元回归分析法估价，一般分为下列5个步骤：①确定估价范围；②进行房地产分组；③设定多元回归模型；④确定多元回归模型；⑤计算各宗被估价房地产的价值或价格。[多选题]2.多元回归分析法主要适用于()。A.存量房交易税收估价B.正在开发建设的房地产C.待开发房地产D.房地产税计税价值评估E.标准厂房正确答案：AD参考解析：多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。B项，正在开发建设的房地产适用成本法估价；C项，待开发的房地产适用假设开发法估价；E项，标准厂房适用比较法，用于出租的标准厂房适用收益法估价。[多选题]3.运用标准价调整法估价一般包括()等步骤。？A.确定估价范围B.设定标准房地产C.确定多元回归模型D.测算标准价E.确定有关调整系数正确答案：ABDE参考解析：运用标准价调整法估价，一般分为下列6个步骤：①确定估价范围；②进行房地产分组；③设定标准房地产；④测算标准价；⑤确定有关调整系数；⑥计算各宗被估价房地产的价值或价格。[多选题]4.损失资本化法包括()。A.收益损失资本化法B.收入损失资本化法C.收益法D.超额费用资本化法E.修复成本法正确答案：ABD参考解析：损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。损失资本化法可分为“收益损失资本化法”“收入损失资本化法”“超额费用资本化法”。[多选题]5.长期趋势法主要包括()。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.理论分析法D.平均发展速度法E.移动平均法和指数修匀法正确答案：ABDE参考解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。[多选题]6.某类房地产2007～2011年的价格见表9-4（单位：元/m2），关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有()。某类房地产2007～2011年的价格A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/m2D.2011年的价格趋势值为7283元/m2E.2012年的价格趋势值为7634元/m2正确答案：ABE参考解析：AB两项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。C项，2010年的价格趋势值：di＝（6489－5734）÷2＝377.5（元/m2），V2010＝P0＋d×i＝5734＋377.5×3＝6866.5（元/m2）。D项，2011年的价格趋势值：di＝（6870－5734）÷3＝378.67（元/m2），V2011＝P0＋d×i＝5734＋378.67×4＝7248.67（元/m2）。E项，2012年的价格趋势值：di＝（7254－5734）÷4＝380（元/m2），V2012＝P0＋d×i＝5734＋380×5＝7634（元/m2）。[多选题]7.运用标准价调整法估价，首先要确定估价范围，估价范围包括()。A.房地产的损坏程度B.房地产的权益情况C.区域范围D.房地产的新旧程度E.房地产种类正确答案：CE参考解析：运用标准价调整法估价时，要确定的估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。估价的区域范围即需要对哪个地区范围内的房地产进行估价；估价的房地产种类即需要对哪些用途和类型的房地产进行估价。[多选题]8.根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表9-3，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有()。房地产价格统计数据整理A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E.利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2正确答案：ABCE参考解析：AB两项，在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d＝[（7130－6810）＋（7810－7130）＋（8150－7810）＋（8490－8150）]÷5＝336（元/m2），则V2006＝6810＋336×2＝7482（元/m2），V2010＝6810＋336×6＝8826（元/m2）。CDE三项，在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：即V2006＝6810×1.04512＝7438（元/m2），V2010＝6810×1.04516＝8873（元/m2）。[多选题]9.长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE参考解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。[多选题]10.补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。()是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权正确答案：ABD参考解析：补地价是建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。需要补地价的情形可分为三类：①改变土地用途、容积率等规划条件。具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后续期）。③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。[多选题]11.关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有()。A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动B.长期趋势法可用来比较，分析两宗或两类以上房地产价值的发展潜力C.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D.直线趋势法适用的估价对象是价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产正确答案：ABCD参考解析：A项，长期趋势法可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。B项，长期趋势法用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。C项，长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。D项，运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。E项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。[多选题]12.关于长期趋势法用途的说法，正确的有()。？A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABE参考解析：长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。C项可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。[多选题]13.当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有()。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同正确答案：AB参考解析：运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。与平均增减量法类似，由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。[多选题]14.下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有()。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估正确答案：BD参考解析：长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料来判断推测出该类房地产未来的价值、价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价值、价格进行评估。[多选题]15.运用长期趋势法估价的一般步骤有()。A.收集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测正确答案：ABC参考解析：长期趋势法估价一般分为四个步骤进行：①收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；②整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；④以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。[多选题]16.下列方法中属于数学曲线拟合法的有()。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.加权平均法D.移动平均法E.二次抛物线趋势法正确答案：ABE参考解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。其中最简单的是直线趋势法。[多选题]17.在房地产估价中，移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平均法有()两种方法。A.简单移动平均法B.多维移动平均法C.加权移动平均法D.平均发展速度法E.长期趋势法正确答案：AC参考解析：移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法。[多选题]18.下列关于指数修匀法的说法中，正确的有()。A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法C.计算公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1）D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法正确答案：ACD参考解析：指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。设：Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1。则运用指数修匀法进行预测的公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）＝aPi＋（1－a）Vi运用指数修匀法进行预测的关键是确定a的值。一般认为a的值可以通过试算确定，如对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个a修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就选用这个a来修正最合适。[判断题]1.修复成本法与成本法相似，估价对象也完全相同。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：修复成本法与成本法相似，但新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。而修复成本法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。[判断题]2.标准房地产可以是实际存在的，也可以是虚拟某种状况的房地产。对实际存在的标准房地产一定要对其基本状况作出明确界定，虚拟的可以作出界定也可以不作出界定，可根据具体情况而定。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产。标准房地产无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其基本状况（如用途、位置、楼层、朝向、户型、面积等影响同一组内不同房地产价值和价格的主要因素）作出明确界定。[判断题]3.标准房地产是指估价范围内的所有被估价房地产内具有代表性的典型房地产。()？A.正确B.错误正确答案：B参考解析：设定标准房地产就是在每组内设定标准房地产。标准房地产是指一个组内具有代表性的典型房地产。[判断题]4.测算标准价的测算方法与测算路线价、基准地价的方法截然不同。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：标准价即标准房地产的价值或价格，其测算方法与测算路线价、基准地价的方法相似。[判断题]5.多元回归分析法估价与标准价调整法估价中的确定估价范围和进行房地产分组截然不同。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：运用多元回归分析法估价，一般分为下列5个步骤：①确定估价范围；②进行房地产分组，这与标准价调整法中的进行房地产分组相同；③设定多元回归模型；④确定多元回归模型；⑤计算各宗被估价房地产的价值或价格，其中，多元回归分析估价确定股价范围与标准价调整法中的确定估价范围相同。[判断题]6.在运用多元回归分析法时，某些较少见或不普遍的影响房地产价值或价格的特殊因素作为多元回归模型中的自变量，不会增加多元回归模型的复杂性和准确性。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：在运用多元回归分析法时，考虑到某些较少见或不普遍的影响房地产价值或价格的特殊因素如果作为多元回归模型中的自变量，会增加多元回归模型的复杂性和准确性，可先将这些特殊因素不作为多元回归模型中的自变量，待利用多元回归模型计算出被估价房地产的价值或价格后，再利用特殊因素调整系数对那些存在特殊因素的被估价房地产的多元回归模型计算结果进行调整，从而得出这些被估价房地产的价值或价格。[判断题]7.损失资本化法与收益法的计算公式完全相同。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：损失资本化法的计算公式与收益法相似，只是将收益法中的净收益改为净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额。[判断题]8.长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。[判断题]9.长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。[判断题]10.直线趋势法公式Y＝a＋bX中，X代表时间，是因变量。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，以Y表示各期的房地产价值或价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价值或价格与时间的关系可用方程式来描述：Y＝a＋bX。[判断题]11.直线趋势法设定∑X＝0是为了简便计算。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：在直线趋势法的计算公式中，n为时间序列的项数；∑X，∑X2，∑Y，∑XY的值可从时间序列的实际值中求得。在手工计算的情况下，为了减少计算的工作量，可使∑X＝0。[判断题]12.直线趋势法公式中的Y代表时间序列的项数。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：在直线趋势法的计算公式中，以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。n为时间序列的项数；∑X，∑X2，∑Y，∑XY的值可从时间序列的实际值中求得。[判断题]13.由于加权的随意性很大，所以在平均增减量法中最好不要使用加权。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价值、价格的变动过程和趋势以及预测者的经验来判断确定。[判断题]14.如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀，也就是说时间序列变动幅度较大，那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大，这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，也就是说时间序列的变动幅度较大，则计算出的趋势值与实际值的偏离也随之增大，这就意味着运用这种方法预测的房地产价格的准确性随之降低。[判断题]15.加权移动平均法是将估价时点后每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期房地产价值、价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。[判断题]16.用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数a的数值，一般认为a的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：运用指数修匀法进行预测的关键是确定a的值。一般认为a的值可以通过试算确定，如对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个a修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就选用这个a来修正最合适。[判断题]17.在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。计算公式为：其中，t代表平均发展速度。[判断题]18.标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。[判断题]19.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析，来推测、判断房地产未来价值或价格的方法。所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。[判断题]20.某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月2日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：补地价是建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。对于改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额。因此，此题所指情况的估价价值时点应为2011年5月9日。[判断题]21.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。[判断题]22.运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用移动平均法进行趋势分析。加权移动平均法不像简单移动平均法那样，在计算平均值时对移动期内的数据同等看待，而是根据越是近期数据对预测值影响越大这一特点，不同地对待移动期内的各个数据。对近期数据给予较大的权数，对较远的数据给予较小的权数，这样来弥补简单移动平均法的不足。[判断题]23.进行房地产分组，就是把相似的房地产划分在同一组内，通常是将估价范围内的所有被估价房地产，先按类型划分，简称“分类型”；再按用途划分，简称“分用途”；然后按区位划分，简称“分区域”或“分区”。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：进行房地产分组，就是把相似的房地产划分在同一组内，通常是将估价范围内的所有被估价房地产，先按用途划分，简称“分用途”；再按类型划分，简称“分类型”；然后按区位划分，简称“分区域”或“分区”。[判断题]24.进行房地产分组时，划分的组越小越好。()？A.正确B.错误正确答案：B参考解析：进行房地产分组，从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。[判断题]25.标准价调整法主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。该方法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。[判断题]26.运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。[判断题]27.根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/m2，3700元/m2，3950元/m2，4250元/m2，5500元/m2，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/m2。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：平均发展速度法的计算公式为：t＝（5500÷3500）0.25＝1.12，该房地产2008年的价格＝3500×1.125＝6168.20（元/m2）＞4800（元/m2）。[判断题]28.利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，