建设工程前期工作的规划和设计

建设工程前期工作的规划和设计

在这一章中，我们讨论了业主（投资机构或业主批准的项目咨询机构）的初始项目管理。因此，将建设项目的前期工作范围界定为从建设项目的意图出发，至获得施工许可证的初始阶段。这一时期工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目,并对项目进行详细的经济、技术、方案的论证,使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上。它对项目的整个生命期,都有着深远的影响,因此,一定要予以充分的重视。1.建设项目前期工作分析建设工程前期工作非常凌乱和复杂,需要在业主方的领导下,多个参与机构协同工作,并经历多个政府行政部门的审批。1.1形成下步可行性的文件建设意图初步形成以后,首先要进行的就是编制项目建议书。经过调查预测和分析,提出某一项目,着重论述其建设的必要性,供国家有关部门选择并确定(即批复)是否进行下步可行性研究的建议性文件。在这一阶段需要初步明确拟建设的地点、规模、资金及来源、用途等。1.2项目申请需正式报文将编制完备的项目建议书报送发改委后,如果项目初步判断可行,发改委会正式行文,批准项目建议书。此批复是办理环评、可研、规划等前期工作的依据。1.3用地红线图的取得此节涉及国土资源局和规划局。如果是自有土地,需到国土局凭土地证及建议书的批复,取得土地现势图,再到规划局办理用地红线图后取得规划条件。如果是非自有土地或改变原土地性质的,需先取得建设项目选址意见书。土地的获得,目前有两种获得方式:拍卖和规划。如果是拍卖获得的,拍卖之前,相关政府部门就会公布用地红线图和拍卖条件(即规划条件);划拨获得的土地,因国家近几年的政策一直在严格控制,越来越少,在此不讨论。1.4业主组织设计机构的必要性规划条件对设计方案提出了很多强制性的要求,包括开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等。根据这些要求,业主组织相关设计机构进行方案的设计。此环节,可以以招标的形式以设计方案的优劣为标准选定设计单位,也可以由业主直接指定,还可以采用国外比较流行的设计竞赛的模式。1.5有编制环评表和编写评审报告并编写在线考评表根据建设规模和建设地点的差异,环保局对建设工程的环评,分初评和复评两个环节,有编制环评表和编写环评报告两种形式。报表形式比较简单;报告形式较复杂,需要委托相关资询机构进行编制,1.6提交可研究报告工作代码f需委托有相关资质的企业进行可研报告的编写。部分地区可能会要求有节能评价的内容。1.7可研究报告工作代码g由发改委组织的,对于全部或部分使用国有资金的项目,都需要论证环节。1.8建设项目工作代码h可研报告论证通过后,业主即可向发改委申请立项。1.9建筑内要素的应用规划局一般提出方案修改的意向性意见,较常见的是关于沿街、沿河的外立面效果,建筑的整体感觉等。业主需要在规划局和设计院间反复沟通和协调。1.10深度设计工作代码j设计院在规划局批准的设计方案的基础上,进行深度设计。设计的深度,各个地区的要求不尽相同,需要按照要求达到要求的设计深度。1.1通过技术方案的批准工作代码k深度设计文件获得规划局批准。此环节,高层建筑影响住宅日照的还需提交日照分析报告。1.12获得规划许可证工作代码l取得规划许可证是建设工程前期工作成果的阶段性的标志。此环节,还需先通过建筑方案节能审查,并已按规划要求委托相关机构进行规划放线。1.13图纸设计工作代码m此环节是设计程序的后期阶段。各专业的设计文件和图纸的内容深度必须满足施工、安装的要求,集中体现设计人员的智力水平和成果。1.14图纸审算中的评审工作代码n主要是建筑专业、结构专业、暖通专业的审核。此环节主要查验施工图的设计是否符合国家或地区的强制性规范的要求。1.15获得消防意见工作代码o随着国家和社会的消防意识的提高,建筑工程必须满足消防强制性要求,一般在消防支队审核。1.16业主独立招标目前比较常见的做法是,业主委托工程招标代理机构进行招标。实力较强的业主也可独立招标。此阶段招标要严格按照法定程序进行。对于国家没有要求必须招标的工程,业主也可以自行确定施工单位。1.17选择监督单位劳动代码k业主可以公开招标,对于国家没有强制要求的工程,也可以自行确定。1.18获得施工许可证劳动代码r完成以上全部工作后,方可到住建局领取施工许可证。2进入管理分析2.1建设条件和环境参数上文所列出的工作之间的顺序并没有严格的时间和逻辑的先后,部分顺序可以调整,但是下面所列出的工作之间顺序是严格的。2.1.1取得项目建议书的批复(工作代号B)是其他工作的必要条件。2.1.2建设项目规划条件(工作代号C)、设计方案的审批(工作代号I)、技术方案的审批(工作代号K)、取得规划许可证(工作代号L)先后顺序不可变。2.1.3环境影响评价通过(工作代号E)是通过设计方案的审批(工作代号I)和可研论证(工作代号G)的必要条件。2.1.4取得消防意见书(工作代号O)是通过施工图审图中心审核(工作代号N)的必要条件。2.1.5通过施工图审图中心审核(工作代号N)、选定施工单位(工作代号P)和建设工程立项(工作代号H)是领取施工许可证(工作代号R)的必要条件。2.2项目前期入度计划进度计划的编制方法有横道图进度计划编制法、工程网络计划编制法(包括双代号网络计划、双代号时标网络计划、单代号网络计划、单代号搭接网络计划)等。对于建设工程前期工作进度计划,宜采用单代号网络计划编制的方法。如下图:(因工作计划涉及到政府行政审批、工程大小等因素,不同建设地点和不同建设规模的工作持续时间不同,故下图仅示意工作间的逻辑顺序)根据上面的网络计划,业主根据以往建设经验、建设地的具体情况和建设规模情况以及具体协作机构的效率情况,可以给每项工作赋予持续时间,进而即可计算出前期工作计划的总时间、关键工作和关键线路。2.3建筑施工图设计在进度较紧的情况下,为了节约时间,有些工作可以适当提前进行,但可能会因此造成返工而增加费用。2.3.1业主在取得项目建议书的批复(工作代号B)后立即进行方案的设计(工作代号D),待取得建设项目规划条件(工作代号C)后,方案稍做修改即可报规划局进行设计方案的审批(工作代号I)。因为方案设计阶段需要征求相关使用方的意见,而且不同的方案之间还需反复比较,常常会占用很多前期工作的时间,所以将其提前。此方法需要根据相似和相近地块的规划条件,预先估计出拟建地块的规划条件。否则,如果估计和实际要求的规划条件出入很大,会造成提前设计的方案的返工,不仅没有减少时间,还增加了费用,得不偿失。2.3.2通过设计方案的审批(工作代号I)后,不用等技术方案的审批通过(工作代号K),立即进行施工图设计(工作代号M)。因为技术方案审批的环节,提出的意见在正常情况下只需做很小的修改,所以在进度较紧的情况下,可以尝试。2.3.3对于多个单体的项目,不必等所有单体的施工图设计(工作代号M)全部完成后再进行施工图审图中心审核(工作代号N)。可以完成一个单体的设计,就立即进行这个单体的施工图审核。这种方法,在节省了时间的同时,不会造成返工,也不会造成费用的增加。2.3.4在施工图设计(工作代号M)完成后,即可选定施工单位(工作代号P),因为施工招标从法定程序上来看,就至少需要25天(自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日;如果在此期间还需对招标文件做必要的澄清和修改,那时间就更长。还要加上评标和签约的时间)。而施工图审图中心审核(工作代号N)也需要很长时间,可以充分利用这段审图的时间进行招标。而此时的工程量和工程工作内容也已经基本确定,不影响工程成本控制,一般也不会有合同纠纷的隐患,尤其在拟签订固定单价合同的情况下,更是如此。2.3.5施工图审图中心审核(工作代号N)和取得消防意见书(工作代号O)同时进行。虽然这两项工作有先后关系,但是申请施工图审图中心审核并不以取得消防意见书为必要条件,只是通过施工图审图中心审核需要取得消防意见书。3建筑前期工作管理出现的困难3.1当前的行政审批模式是窗口式的,即在行政服务中心里,各个行政机构开设各自的对外窗口,报建的手续都由各个窗口递交到各自的行政机构,行政机构的意见和建议也都由窗口传达给业主。这种模式在追求服务便捷的同时,与以往业主直接与审批人员接触的模式相比,会在一定程度上造成一些交流障碍,影响交流的速度。所以,在对负责建设工程前期工作的人员选择上,要充分考虑到报建经验和对行政机构熟悉程度的因素。3.2类似的建设工程,在不同的地域,前期工作的时间会有很大差别。比如发达城市和欠发达城市间、市区和郊区的行政机构间,可能在新建建筑对环境、交通、能源的影响评估的要求上有所不同,还可能对建筑方案的控制侧重点不同,从而造成业主前期的