【房地产抵押估值案例分析：以某房产为例9000字（论文）】

目录一、房地产抵押估值的原则 房地产抵押估值案例分析—以某房产为例随着我国房地产市场日益完善，房地产抵押贷款成为现代社会非常普遍的融资渠道，而抵押的价值是进行贷款评估非常重要的一项参考依据。在现实的房地产抵押贷款中，通常先由房地产估价机构评估确定被估对象的抵押价值，金融机构再按照此抵押价值来确定贷款额度。如果评估的房地产抵押价值过低，抵押房地产的担保作用就难以充分发挥作用，而评估的房地产的抵押价值过高时，就容易造成信贷风险，降低信贷资金的安全性，甚至使信贷机构遭受不能按时或不能收回放贷资金。因此，房地产估价业企业或个人与金融业之间一座连接的桥梁，又是有效防范或规避金融风险的重要环节，在信贷市场中为维护市场秩序发挥着不容小觑的积极作用。一、房地产抵押估值的原则（一）独立性原则独立性原则的含义为评估单位必须要始终保持第三方立场，不能够受其他利益相关主体的影响。评估机构需要是客观的公正的正义机构，不能够为利益相关主体任何一方所有。必须要满足这一条原则，才能够确保评估工作真实有效，不会受到其他因素的干扰。（二）替代原则替代原则主要指的是在评估环节面对某几种相似资产却具有不同价格的条件下，需要取其中价格最低者作为评估值，简单的来说评估值不能够大于被替代物的价值。对于这一原则要求评估工作者从购买者的层面进行分析和评估，因为对资产评估值来说需要是资产潜在购买意愿者所支付的价格。（三）谨慎原则谨慎原则指的是房地产在进行抵押工作时需要满足的关键的原则。它指出在许多无法确定的因素的影响之下进行价值估价时，需要确保谨慎态度。很多时候评估机构出具的报告与银行接受的抵押贷款的定期还款时间有所滞后。债务人偿还债务和支付利息时，会引起市场利率的波动。无论提现率高低，双方的风险是相同的。评估机构如果对价值造成高估，那么会对银行造成巨大的损失。而且伴随时间的不断推移，抵押物最后转变成变现能力，经济社会等因素都会对银行贷款资金恢复造成影响。所以，在对房地产抵押展开评估工作中需要谨慎原则。（四）最高最佳使用原则最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用作为出发点来展开估价工作，即法律上允许、技术上可能、经济上可行且最有价值。在评估过程中评估对象与最高最佳使用分析相吻合。分析评估对象的相关数据，确定评估对象的位置、面积和房地产市场状况，以此为依据确定最高最佳使用原则。鉴于对象用于特定用途时，应按照最高最佳使用原则进行判断和选择（=1\*GB3①保持现状；=2\*GB3②转换用途；=3\*GB3③装修改造；=4\*GB3④拆除重新利用），并在评估报告中说明。（五）合法原则合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。合法原则要求评估对象在满足“三合法”（=1\*GB3①合法产权；=2\*GB3②合法交易；=3\*GB3③合法使用）前提下进行，根据相关法律法规确定委托抵押估价房地产是否为合法评估对象。因此，评估机构在进行抵押价值评估操作时，应提前明确目标对象的权利所有权，以及依法使用权。此外，有必要检查对象的功能，并验证和比较《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，以确定产权所属。（六）估价时点原则估价时点是一个具体的日期，通常以年、月、日表示，估价额是该日期的价格。其原理基于为不同评估项目选择特定时间节点的特定评估值。影响房地产价值变化的因素很多，例如当期房地产市场交易状况、宏微观经济因素以及货币的购买力等。当估价时点不同时，评估值会有大差异。因此，在评估房地产抵押价值时，应先确定抵押双方规定的具体时点。严格按照估价时点原则，才能正确估算房地产价值。二、房地产抵押价格的影响因素（一）外部因素1.社会因素社会因素包括人类的一切活动，如人口流动、科技发展、医疗卫生状况、生活条件、居住环境、道德等。它们的存在和作用是强有力的，影响着人们态度的形成和改变。2.经济因素在经济因素之中，主要包含经济的结构、收入水平、经济周期、经济发展水平、经济政策、社会通货膨胀水平、城镇消费结构等。3.政策因素政治形势对房地产业的整体发展影响很大。一个国家和地区的政治稳定如何，会直接影响人们对房屋所以权的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间收回投资。因此，一般来讲，在政治稳定的情况下，房地产抵押价格就上涨；反之，其价格将下降。稳定的政治形势与房地产抵押贷款价格的上涨成正比。（二）自身因素1.区位因素交通情况以及地理位置是对房产价值造成影响的最主要的因素，因此位置是决定房产价值的关键，也是评价房产价值未来的增长潜力的关键环节。比如说处于商业中心的房产，价格要大于同区域郊区附近房产价格。房地产评估之中所指的环境主要包含有区域以及聚落环境。区域环境主要指的是区域之中所包含的所有社会因素以及自然因素，聚落环境主要指的是人们所生活的客观环境。2.实物因素对房地产价格造成影响的食物因素主要包含有以下几点。建筑物实物因素主要包含房产的布局和质量等，如果房产的布局科学合理、装修奢华，那么建筑物就会具有更高的价值。但是如果房产的年代比较久，那么建筑物价值就会降低。建筑物所具有的通用性，指的是建筑物在不同使用用途之中进行转变的能力，建筑物能够在不同的使用用途中转变，越方便快捷，那么建筑物就会具有更高的价值。土地的实物因素主要包含有土地的承载能力以及地形。如果土地具有更好的土地地形、更强的承载力，那么土地就具有更高的价值。3.权益因素权益因素主要包含有建筑以及土地的权益因素。而在土地权益因素之中主要包含有土地使用权与所有权、土地的剩余年限，如果土地的剩余年限时间越长、土地的管制措施越少，那么土地就具有更高的价值。建筑物的权益因素主要包含规划、征用以及相邻关系等。建筑物如果拥有更加完整的权属，那么就具有更加高的价值；建筑物如果存在很多的权属缺陷，那么价值就相对比较低。三、房地产抵押估值存在的问题（一）抵押价值类型不明确如今,房地产抵押价值主要划分为三种类型：清算价值清算价值是股份公司清算时每股所代表的实际价值清算价值是股份公司清算时每股所代表的实际价值，公司清算时股东能够实际回收到的每股价值。（二）被动高估的风险大被动高估这是在进行抵押贷款评估最为关键的风险影响因素。抵押贷款人利用评估机构来了解房产所具有的价值，如果房产价值被高估，这会对银行的资本配置产生显著的影响。如果抵押贷款还款时间来临的时候，假如抵押人不按期进行还款，那么会对银行资金合理配置产生严重的影响，如果情况非常严重，那么银行可能会出现坏账。出现高估风险主要是以下因素所导致的：第一，银行和其他金融机构有着比较剧烈的竞争，不合理不科学的金融市场环境同样也会造成出现异常，这导致银行相互之间就算存在大量的风险也想要去开展业务，这也导致了房地产价值的高估；第二，评估机构为为了满足需求方的意愿而故意的去高估。评估机构为了避免客户流失获取利益，最终接受了借款人的一些不合规的要求，这也导致造成房地产价值出现高估。（三）缺乏合理的评估程序房地产评估是否科学公平会对估价机构的名誉造成影响，同时还会对贷款人以及借款人的个人利益造成影响。假如房地产抵押价值评估工作不够科学公证，没有公证的评价程序，同时在评估环节没有使用科学的监督方式和手段，那么评估师可能会因为操作不够标准而造成评估价值丧失可靠性，这会导致银行贷款的风险被大大提升。（四）评估师职业能力因素在对房地产抵押评估进行操作的环节，评估师所具有的业务能力是不同的。能力突出的评估师，对于不同种类的估价方法能够判断的更为精准，对那些对评估结果造成影响的因素，也能够合理的把控。但是如果是没有经验的评估师评估工作的过程中，因为主观方面因素的影响导致最终的评估结果可能并不精准，而且评估师的能力不一致，同样也会造成评估结果的不一致，有时还会对当事人的合法权益造成严重影响，这会对银行等机构带来很大的风险。四、市场法在金鼎园某房产评估项目中的应用（一）案例背景1.建筑物权益状况根据收集到的信息，待估对象产权是明确的，土地用途为住宅用地，房屋用途为住宅，符合相关法律法规的规定，无其他特殊情况，权益状况清晰，不存在影响其价值的不利因素。2.建筑物实物状况待评估对象是我国的南京市金鼎园小区，土地的性质为住宅用地，土地使用前的种类为出让，土地的使用权年限为70年，评估日期为2020年11月1号。金鼎园小区和建邺路、打钉巷、鼎新路、评事街紧密相邻。小区的地形结构形状为长方形，地势相对开阔平坦实现了“六通一平”。待评估对象建筑方式采用的是砖混结构住宅楼，一共有26层高，在2005年被正式建立，建筑物外墙涂装有涂料和粉刷。建筑物外观维护状况比较良好。在小区内部的公共设施非常齐全。待评估对象的高度为16层，建筑面积达到了近163.4。房屋的类型为4室2厅，一个厨房一个卫生间，生活配套设施齐全，室内精装修。3.建筑物区位状况待估对象位于鼎新路金鼎园小区，小区所在区域距南京市政府3.6公里，距新街口商服中心1.5公里。所在区域内有建邺路、鼎新路等主次干道，道路等级高，对外交通便利。周边有16路、28路、33路、35路、41路、100路等公交车经过，公共交通便捷。并且所在区域空气质量较好，景观和自然环境较优。附近的建邺路还有有南京恒隆花园幼儿园、南京市钟英中学、南京信息管理学院等。外部配套设施齐全，详见表1：表SEQ表\*ARABIC1待估对象附近公共配套设施一览表超市苏果超市、世纪华联超市、BHG高级超市、沃尔玛购物广场、久恒生活超市、红土桥水果超市医院白下医院、南京市白下中医院、南京市妇幼保健院、江苏省中医院、咸慈中医院菜场红土桥菜市场、建邺路菜市场、果忠水果批发市场学校南京恒隆花园幼儿园、南京市建邺路小学、南京市府西街小学、南京市第一中学、南京市钟英中学、南京市五中、南京海外工商管理学院、南京信息管理学院、南京医科大学康达学院银行建设银行、农业银行、工商银行、南京银行、中国银行（二）案例分析1.建立可比交易实例情况表经过对信息的认真分析和现场调查，依照待估对象的特征，采取传统市场法获得其评估价值。本文利用安居客、贝壳等网站进行搜索，结合比较，选择位于同一区域、同一供需圈内，房产基本情况和使用功能相近的已成交房地产，作为可比交易实例。详见表2：表SEQ表\*ARABIC2可比交易实例情况一览表交易实例相关情况交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D交易实例E交易实例F房屋坐落金鼎湾花园11层XX室金鼎湾花园18层XX室东城水岸14层XX室东城水岸11层XX室雅乐居花园13层XX室雅乐居花园9层XX室楼层情况11/1918/1914/1611/1613/249/24房产基本情况砖混结构，外墙陶板干挂，入户防盗门，外墙窗为铝合金窗，房型为三室一厅一厨两卫，两室朝南，客厅朝北，明厨明卫。室内精装。所在小区有物业管理。砖混结构，外墙陶板干挂，入户防盗门，外墙窗为铝合金窗，房型为三室两厅一厨一卫，两室朝南，客厅朝北，明厨明卫。室内精装。所在小区有物业管理。砖混结构，外墙陶板干挂，入户防盗门，外墙窗为铝合金窗，房型为三室两厅一厨一卫，两室朝南，客厅朝北，明厨明卫。室内精装。所在小区有物业管理。砖混结构，外墙陶板干挂，入户防盗门，外墙窗为铝合金窗，房型为三室两厅一厨两卫，两室朝南，客厅朝北，明厨明卫。室内简装。所在小区有物业管理。砖混结构，外墙陶板干挂，入户防盗门，外墙窗为铝合金窗，房型为三室两厅一厨两卫，两室朝南，客厅朝北，明厨明卫。室内精装。所在小区有物业管理。砖混结构，外墙陶板干挂，入户防盗门，外墙窗为铝合金窗，房型为三室一厅一厨两卫，两室朝南，客厅朝北，明厨明卫。室内精装。所在小区有物业管理。成交时间2020.11.142020.06.092021.02.082020.11.222020.10.102020.04.08建筑面积（㎡）141.76142.27132.5137.42139.45178.55成交总价755万715万595万612万688万744万成交单价(元/㎡)532605025744906444744933741641建成年代200520052005200520052005成新率90%90%90%90%90%90%2.比较因素比较系数修正表表SEQ表\*ARABIC3比较因素条件说明表比较项目估价对象实例A实例B实例C实例D实例E实例F物业位置金鼎湾花园金鼎湾花园金鼎湾花园东城水岸东城水岸雅乐居花园雅乐居花园用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混砖混砖混土地取得方式出让出让出让出让出让出让出让建筑面（㎡）163.46141.76142.27132.5137.42139.45178.55户型三室两厅一厨两卫三室一厅一厨两卫三室两厅一厨一卫三室两厅一厨一卫三室两厅一厨两卫三室两厅一厨两卫三室一厅一厨两卫楼层1611181411139建成时间（年）2005200520052005200520052005电梯有有有有有有有室内装修精装修精装修精装修精装修精装修精装修精装修配套设施齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全交通状况良好良好良好良好良好良好良好公共设施齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全繁华程度良好良好良好良好良好良好良好环境条件优优优优优优优成交单价（元）532605025744906444744933741641成交日期2020.11.142020.06.092021.02.082020.11.222020.10.102020.04.08对房地产影响因素的打分，参考相关资料，由专家等相关专业人员判断得出。（1）交易情况、交易日期修正交易实例A、B、C、D、E、F为正常交易价格，均为现房，且都是近一年交易价格，因此不做修正。（２）区域因素修正交易实例A－F和估价对象属于同样的供需圈，假设待评估对象区域因素为100，结合具体案例的区域因素状况，A的区域因素数值大小为100，B数值大小为100，C为98，D为98，E为102，F为102，详见表4。表SEQ表\*ARABIC4区域因素修正系数表比较项目估价对象实例A实例B实例C实例D实例E实例F判断分值判断分值判断分值判断分值判断分值判断分值繁华程度20一般20一般20一般20一般20一般20一般20交通状况20便捷20便捷20便捷20便捷20便捷20便捷20公共设施20较优20便捷20稍差18稍差18便捷20便捷20环境条件20较优20较优20较优20较优20较优20较优20规划影响20较小20较小20较小20较小20较大22较大22A所得区域因素修正系数＝100/100B所得区域因素修正系数＝100/100C所得区域因素修正系数＝100/98D所得区域因素修正系数＝100/98E所得区域因素修正系数＝100/102F所得区域因素修正系数＝100/102（３）个别因素修正交易实例A、B、C、D、E、F与估价对象同在同一供需圈，设待估对象个别因素为100，根据各实例的个别因素状况，A的个人因素为97，B为100，C为98，D为95，E为95，F为97，详见表5。表SEQ表\*ARABIC5个别因素修正系数表比较项目估价对象实例A实例B实例C实例D实例E实例F判断分值判断分值判断分值判断分值判断分值判断分值建筑面积15适中15适中15较小13较小13较小13适中15楼层15稍差12相似15相似15稍差12稍差12稍差12建成时间15相同15相同15相同15相同15相同15相同15朝向15正南15相同15相同15相同15相同15相同15套形10优10优10优10优10优10优10建筑结构10相同10相同10相同10相同10相同10相同10小区环境10优10优10优10优10优10优10物业管理10较优10较优10较优10较优10较优10较优10A所得个别因素修正系数＝100/97B所得个别因素修正系数＝100/100C所得个别因素修正系数＝100/98D所得个别因素修正系数＝100/95E所得个别因素修正系数＝100/95F所得个别因素修正系数＝100/973.确定估价对象价格表SEQ表\*ARABIC6待估房地产价格测算表项目可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D可比实例E可比实例F实际交易价格53260元/㎡50257元/㎡44906元/㎡44474元/㎡49337元/㎡41641元/㎡交易情况修正100/100100/100100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/98100/98100/102100/102个别因素修正100/97100/100100/98100/95100/95100/97修正后价格54907.22元/㎡50257.00元/㎡46757.60元/㎡47770.14元/㎡50915.38元/㎡42087.12元/㎡市场法计算公式为：待估房地产价格=比较实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数测算过程为：实例A：53260×100/100×100/100×100/100×100/97＝54907.22（元/㎡）实例B：50257×100/100×100/100×100/100×100/100＝50257（元/㎡）实例C：44906×100/100×100/100×100/98×100/98＝46757.60（元/㎡）实例D：44474×100/100×100/100×100/98×100/95＝47770.14（元/㎡）实例E：49337×100/100×100/100×100/102×100/95＝50915.38（元/㎡）实例F：41641×100/100×100/100×100/102×100/97＝42087.12（元/㎡）综上所述使用简单算术平均法对价格进行计算，得出待估房地产单价为48827.41元［（54907.22+50257+46757.60+47770.14+50915.38+42087.12）/6］，总价值为798.13万元。4.抵押结果分析使用一般的市场法对南京金鼎园某房产进行评估，挑选的6个具有可比性的实际案例，在评估环节分析了不同影响因素会对房地产价格造成影响的程度大小；同时还从多个层面分析了交易实际案例所具有的可比性，结合不同的影响因素，来对房地产价格影响因素进行优化和调整，得出的评估结果为约798.13万元。综合南京金鼎园附近的房地产实际交易价格，本次评估方法及评估结果是合理的。五、提升房地产抵押价值评估质量的具体建议（一）规范行业管理标准体系为了让整个房地产抵押估价工作更加科学合理，获取更加真实的评估信息，创建完备的评估体系是非常重要的。房地产抵押评估平时的工作会受到很多部门的管理，这对评估师的评估结果会产生明显的影响。因此财政部门和国土资源部门需要使用相同的评估口径，这样才能够让评估师在实际的工作中能够拥有标准化的评估程序。创建合理规范的标准体系，创建评估工作者的资质审查机制。让我们国家的房地产评估都有更加清晰标准的评估体系。设计出全面的估价参考依据，避免估价师因为主观因素导致错误估价。（二）创新价值评估理论近几年评估相关概念的界定比较清晰，并且在2020年3月1日起施行准则术语，估价机构和估价人员在现有专业资格的基础上，创新价值评估理论，对房地产市场全面、客观的认识，对房地产的抵押价值进行针对性的评估。真正地房地产抵押价值评估应该是强制处置条件下的市场价值。在实际的价值估算过程中，应该有抵押物法院强制处置价格作为主要的参考依据，这样银行也可以对风险最小的、最合适的贷款成数贷款成数就是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。进行计算，也就不会有高估或者低估贷款成数问题的出现，对于贷款的投放或者风险防范也造不成影响。贷款成数就是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。（三）提高信贷人员的专业素养在房地产抵押价值评估过程中信贷人员的专业素质直接关系评估工作的开展情况，所以需要信贷人员具备较为完善的理论知识和业务能力，这样在对房地产进行抵押价值评估时，才能够确保其公正性与公平性，才能够保证抵押人的合法权益。金融机构要加强信贷人员的培训与再教育工作，重视他们基础知识的提升。另外，信贷人员的法律素养也很重要，在开展房地产抵押价值评估时必须要充分地、全面地了解相关的政策与法规，确保在抵押评估过程中能够做出公平、公正的判断，不要过分地损害抵押人的合法权益，这样也能够避免银行或者金融机构的利益受到损害。（四）保证估价对象主客体之间的信息对称对于房地产抵押评估工作，评估机构和和各方主体之间存在一定的信息不对称情况。为了能够了解抵押债权人实际的信息，评估机构和银行进行深入的合作，来评估抵押人的信用情况和财产情况。如果抵押人给银行提供了一些信息资料，主体相互之间有差异性，申请人真实的提供材料；这导致有一些借款人并没有银行所需的条件，也没有提供一些基础的信息。银行也无法分析客户信息是否真实，这也造成资金回收过程中有很大的风险。所以在对抵押物进行估价的环境，需要确保主体与客体之间信息对称、有效。（五）银行内部应建立抵押贷款风险管控机制对于房地产抵押其中潜藏的最明显的风险是，可否在到期时间段内完全的收回银行资金。所以，银行需要进一步分析调查对抵押贷款中潜藏的风险进行处理。金融机构需要增强内部控制风险管理体系。在这三个抵押价值中，清算价值是银行规避风险的最后的选择。对银行来说，潜在的比较大的风险是对抵押物的价值高估了。因为如果高估了抵押物的价值，会导致银行会出现财务风险，同时还会对经济的发展以及社会的发展造成影响。房地产抵押评估