汉川浙商产业园市场调研报告课件

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1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本©报Co告pyri的ght任Ce何nta部line分Gr都oup,不20可10

被擅自引用、复制和传播。汉川浙商产业园市场调研报告湖北中原地产营销策划有限公司顾问部WhuHan.2013.01.11汇报说明（市场研究思路及范围）市场研究的方向及范围项目属性分析1项目性质界定：工业用地，产业园项目，服装 产业为主导，包含厂房产品2项目区位界定：汉川市经济开发区东南区域， 临近武汉市吴家山经济开发区1片区市场范围：汉川市工业地产研究（重点研 究汉川经济开发区）2竞争片区市场范围：吴家山经济开发区工业地 产研究市场研究的重点对象1武汉市厂房分布、吴家山在售厂房项目、周边 城市重点服装产业园项目、汉川在售项目（重 点为项目周边区域）2Code

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2010参考案例：服装产业园参考案例——成都·华 茂国际服装产业园；规划参考案例——阳逻 港·华中产业园一、项目区位及项目分析报告提纲五、参考案例分析六、政府领导及行业人士访谈分析附件1：宏观环境分析附件2：工业地产及服装产业发展研究二、汉川工业地产发展分析三、吴家山片区工业地产发展分析四、重点竞争项目分析Code

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2010项目区位及项目分析Code

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2010Part

1项目交通区位110066省省道道地块位于汉川经济开发区东北区域，靠近武汉吴家山区域，具有一定的交通地理优势临一级省道106省道、电站路以及江许路；

从项目经106省道过汉北河大桥至武汉吴家山经济开发区仅20-30分钟车程；

经江许路至河沙公路、汉正大道，或经电站路、货场路，可达汉川经济开发区核心区域；

106省道为一级省道，东至武汉，为汉川经济开发区的交通主动脉；

目前项目周边暂无公交线路，不能充分解决员工上下班的问题。Code

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2010项目周边产业项目周边区域主要包括五大主导产业，分别是服装纺织产业、食品加工产业、印刷包装产业、金属制品产业、电力能源产业。

服装纺织产业：汉正服装城总共4000亩；华中皮草城规划3000亩，首期

580亩。

食品加工产业：有福建达利园食品、福源盼盼食品、云峰酒业、厦门银鹭科技工业园等国内知名品牌企业；

印刷包装产业：是区内重要的配套产业，如合兴包装、宏腾包装、友达粘胶带、长江印务等；

金属制品产业：以钢结构、童车、光纤光缆为主导产品，已有永和安集团、黎明钢构、童霸童车、智鹏童车、烽火博鑫通讯、通达光缆等企业；

电力能源产业：湖北汉新发电有限公司是湖北最大电厂，总装机320万KW，为区域工业发展提供了强大的电力保障；

其它龙头企业：位于项目东面的德成食品工业园规划占地3000亩，已拿地，规划待定；位于开发区西南的金谷家私城规划15000亩，目前已动工。Code

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2010地块现状分析

地块规划南临106省道，由江许路与电站路穿东西两侧，拥有良好的通达性和展示面；

地块内部有墓地，北面为大量村落，对项目整体形象有不利影响；

项目南向隔马路为湖北鑫金源工贸有限公司，主要经营范围为塑料包装；

地块整体成长方形，方正平整，利于规划，且临街面较长，利于整体展示。Code

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2010地块经济指标及规划条件Code

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2010用地性质：工业用地占地面积：218009平米容积率：≥0.6建筑密度：≥30%绿地率：≦20%行政办公及生活服务设施用地比例不大于7%建筑物后退省一级公路、电站路、江许路道路红线边50米，后退规划道路红线边30米；规划建筑物与现有建筑主要朝向和高度间距比符合相关规定，侧向间距多层与多层不小于8米；规划地块主入口设在南面；按规范设计消防通道，满足防火间距。SWOT分析

区位优势;项目位于汉川经济开发区，周边食品及包装、纺织产业聚焦，未来是汉川整体经济的重点发展区域；

交通优势：一级省道106省道穿过项目南面，交通优势明显；产业优势：区域拥有五大核心产业优势地块周边现为大量空地，产业氛围不浓；

配套缺乏：地块周边生活商务配套缺乏，周边无公交，无法满足入驻企业对配套的需求。

地块内部有墓地，北面为大量村落，对项目整体形象有不利影响；劣势Code

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2010机会

项目与吴家山一桥之隔，交通便利，企业运作成本相对较低；

主要企业为沿海地区产业转移企业，且区域内土地供不应求，未来发展潜力较大；目前区域内已入驻的大型企业较多；区域配套设施完善，电力配套独一无二。威胁

片区内未来同类竞争项目较多，周边开发量较大，且不乏经验丰富的龙头企业，分流本项目客户；同时面临吴家山片区同类项目的竞争。项目配套主要分布在汉正服装工业园附近，而地块周边配套严重缺乏，目前地块周边无公交系统，无法满足入驻企业对衣食住行的需求。项目分析小结项目位于汉川市经济技术开发区、紧邻武汉市吴家山经济开发区，区域已形成了完善的服装纺织、食品、印刷包装产业链，拥有较好的产业环境和政策支持，将为本项目开发提供良好的外部环境。13项目地块周边分布着大量空地，地块周边开发尚处于初期。但区域未来将建成的同类项目较多，会形成新的服务于区域的生产性服务中心，未来产业发展潜力巨大。23地块紧邻一级省道106省道，对外交通便利，拥有良好的展示面。4Code

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2010片区工业地产发展分析Code

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2010Part

2汉川片区工业地产发展Part

2.1Code

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2010汉川市地处江汉平原腹地，紧邻武汉市东西湖区，是承接汉正街服装产业转移的重要城市武汉市东西湖区Code

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2010汉川市近五年以来经济快速发展，近五年实现GDP翻一番，投资环境良好汉川市近五年GDP走势图Code

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2010近四年汉川市固定资产投资额增幅均超过37%，2012年投资额达到180亿元，是投资的热点区域汉川市近五年固定资产投资走势图Code

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2010

在2011年汉川市产业经济发展结构中，第二产业在所占比重为58.5%，同比增速达到17.7%，远远高于农业的4.4%和第三产业的13.4%，工业生产水平和能力不断提升，且轻工业2011年贡献产值322亿元，达到重工业的2倍。Code

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2010汉川市的产业结构以第二产业为主，且轻工业在产值和增速上面远远超过其它产业在汉川市七大产业中，纺织服装行业产值最高，2011年达到144.5亿元，同比增幅高达44.6%，增长势头强劲2011年汉川市七大产业产值及增长情况Code

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2010小结：地理位置：汉川市紧邻武汉市东西湖区，是承接汉正街服装产业转移的重要城市GDP走势：汉川市近五年以来经济快速发展，近五年实现GDP翻一番，投资环境良好固定资产投资：近四年汉川市固定资产投资额增幅均超过37%，2012年达到180亿元产业结构：在汉川市七大产业中，纺织服装类产值最高，2011年达144.5亿元，增长势头强劲4Code

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2010汉川市目前规划有四大经济开发区，分别为汉川经济开发区，汉川马庙工业园，汉川福星开发区和汉川市刘家隔工业园福星开发区马庙工业园刘家隔工业园汉川经济开发区汉川四大开发区概况Code

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2010

产业规模：汉川经济开发区产值占全市比重超过

45%；产业结构：四大开发区中，纺织服装产业较为聚集的是汉川经济开发区和马庙工业园。汉川经济开发区以北桥科技工业园为中心园区，包含新河工业园和生态农业园，园区规模大，产业发展较为成熟汉川经济开发区概况省级开发区，成立于1992年，

2012年9月经湖北省人民政府批

准为汉川高新技术开发区，开发区位于汉川市东郊，截至2011年底，开发区人口超过10万人，国土面积138.5平方公里，规划面积

80.7平方公里。区域范围：东起汉北河、西至洪西渠、北抵规划的一级公路、南抵汉江堤。Code

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2010汉川经济开发区

2011年，全区规模以上企业共实现产值111亿元，同比增长43.2%；新增15家规模以上工业企业，全年共实现固定资产投资73.5亿元，同比增长42.6%。

2011年，全区共引进各类项目68个（含续建项目），其中亿元项目39个，千万元项目29个，实际到位资金48.2亿元，完成年计划38.61亿元的124.8%，同比增长92.8%，其中投产项目10

个，在建项目35个，合同筹建项目23个。汉川经济开发区2011年规模以上企业产值达111亿元，占全市产值的46%以上，引进项目不断增多，区域开发火热Code

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2010汉川经济开发区形成了以能源建材、纺织服装、食品医药、金属制品、印刷包装五大主导产业，集群经济效益明显发展概况发展概况：开发区产业发展迅速，纺织服装产业以入驻汉正服装城的200多家企业为主。发展特点：一是规模以上企业数量稳步增加，重点企业发展势头强劲。目前，全区拥有规模以上工业企业78家，重点骨

干企业48家。二是产业区块明晰，集群经济效益明显。Code

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2010汉川经济开发区在配套建设方面相较于汉川其它园区，优势明显，一系列的相关配套为园区的发展提供了良好的基础汉川电厂热电联产已实现供热主管网铺设完毕，已向部分企业供热。经济开发区建设有专门的物流中心，可以实现园区货物运输的通畅及时。变电站新河11万伏和国光11万伏变电站，总负荷能力达

14万千伏安，电力供应充沛。热电联产物流中心污水处理针对纺织服装企业设立，日处理污水能力为8万吨，日提供回收水1.8万吨。Code

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2010汉川马庙工业园包含新型建材园和综合园区，产业类型以纺纱纺线、光纤电缆、建材陶瓷为主导产业马庙工业园

概况：汉川马庙工业园是湖北省首批38家重点乡村工业园区之一，2005年6月正式规划建设，目前总规划面积拓展为

2000亩。经济及发展现状：截至2011年，园区入驻企业已达100多家，实现工业产值70多亿元。目前纺织产业规模达150万绽，占全省纺绽规模的1/7，其中绦纶纱线占全国同类产品的

1/5。马庙工业园Code

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2010汉川市福星开发区是以福星集团为核心，形成以金属制品、生物药业为龙头的高新技术科技园区汉川福星开发区

概况：福星开发区位于汉川市沉湖镇，始建于1996年，园区总体规划

22平方公里，近、中期以龚湾渠为界，形成北部园区和南部沉湖镇区两个片区的格局。

经济及发展现状：园区以福星集团为龙头，以环福塑料、福星生物、樟柏机电、汉川颜料化工为骨干，有规模以上企业18家。福星开发区Code

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2010汉川市刘家隔工业园是以金鼓城家居产业园为核心的集新型工业化、集约化、配套化、商贸物流于一体的综合园区汉川刘家隔工业园

概况：刘家隔工业园位于位于汉川东北部、汉北河南岸，紧邻汈东农场，包纳了武荆高速汉川出入口，是汉川市及刘家隔镇最重要的交通门户。

经济及发展现状：工业园成立于

2009年，规划面积10平方公里，计划投资50亿元，整个工业园共分两大区域，即金鼓城家居产业园和镇工业集中发展区，目前处在前期开发的状况。刘家隔工业园Code

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2010汉川经济开发区等级最高，产业发展最成熟。1汉川经济开发区产值占全市比重达45%以上，且逐年上升。2汉川经济开发区以轻工业为主，区域发展成熟，配套齐全。汉川经济开发区与吴家山经济开发区较近，产业联合发展趋势较明显。Code

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2010就汉川四大经济开发区来看，可得出以下结论汉川城市发展规划Part

2.2Code

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2010城市性质湖北省“两圈一带”重要战略支点城市，武汉城市圈核心圈层以纺织服装、食品医药、金属制品为主导的新型工业化城市，具有水乡园林和地方文化特色的中等宜居城市。就汉川市2011-2030年的规划来看，汉川市城市定位为以纺织服装等产业为主的新型工业化中等城市Code

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2010从汉口站引出，由东北向西南穿过汉川市域，并在马口设汉川站。汉天城际铁路从武汉枢纽引出，经蔡甸、汉川至天门，线路长约116公里，最近设站距离8公里，可有力带动市域中部乡镇发展。就汉川市铁路交通规划来看，汉宜高铁的开通以及汉天城际铁路的建设将大力促进汉川区位优势的提高铁路交通汉宜高铁本案Code

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2010现状：武荆高速汉宜高速规划：汉天高速城市圈环线设置达九处的高速公路的出入口就汉川市公路交通规划来看，随着城市圈环线和汉天高速的建设，城市交通的时间距离将会越来越短公路交通本案Code

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2010沉湖杨林分水城隍庙头马口马鞍麻河刘隔目前汉江为4级航道，规划拟升级为3级航道，汉北河为5级航道，规划拟升级为4级航道。汉江沿岸乡镇：沉湖、分水、脉旺、杨林、马口、庙头、城隍、马鞍、新河开发区汉北河沿岸乡镇：垌冢、新堰、麻河、刘家隔就汉川市水路交通规划来看，汉江和汉北河航道的建设，将可以实现本案通过水路实现低成本的运输本案水路交通Code

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2010就本案的地理位置来看:本案距离铁路稍远，但本案的水路和高速公路运输条件较好，对于纺织服装产业较为有利。就汉川的城市定位来看:汉川市定性为以纺织服装，食品医药，金属制品为主导的新型工业化城市，纺织服装是汉川市城市规划的首要工业重心。133就交通层面上来讲:从铁路、高速公路、城市圈公路环线以及水路的发展和建设将为汉川市更好的实现武汉城市圈的一个副中心地位。2Code

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2010就汉川城市发展规划及本案的实际位置来看，可得出以下结论汉川工业用地出让情况Part

2.3Code

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2010就2012年成交的工业土地来看，地块位置主要集中城隍镇、刘家隔镇以及新河镇，其中，新河镇土地价格略高于其他片区鑫盛硅酸制品单价：10万/亩福星集团单价：8.67万/亩鼎泰装饰单价：8.68万/亩琪发家具单价：10.1万/亩万连印染单价：8.7万/亩鹏程药包材单价：10万/亩常宏置业单价：20.96万/亩宏翔农贸单价：10万/亩金山地产单价：9.68万/亩金鼓城置业单价：9.35万/亩华新混凝土单价：8.72万/亩思嘉户外用品单价：10.1万/亩京邦迅达物流单价：8.66万/亩金翔纺织单价：8.68万/亩Code

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2010地块编号地块面积（平方米）地块位置出让年限土地总价单价（万/亩）受让单位出让时间P（2010

）0861463汉川市沉湖镇福星村50年800万8.67万福星集团控股有限公司2012.05.10P（2011

）4163451汉川市新河镇东方红、马庙村50年952万10万汉川鑫胜硅酸盐制品有限公司2012.05.10P（2011

）4232333汉川市城隍镇勤劳村50年421万8.68万湖北鼎泰装饰工程有限公司2012.05.10P（2011

）3728190汉川市刁东棉花原种农场长乐生产大队40年423万10万汉川市宏翔农贸有限公司2012.05.10P（2011

）4912084汉川市城隍镇农利村50年380万20.9万湖北常宏置业有限公司2012.05.10G（2011

）03435524汉川市规划开发二路50年529万9.93万湖北壮志石化设备科技有限公司2012.09.12P（2011

）030116040汉川市仙女山街道办事处徐家口村50年1741万10万湖北鹏程药包材有限公司2012.07.09P（2011

）051

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133467汉川市仙女山街道办事处七里村50年503万10.2万湖北省电力公司汉川供电公司2012.06.21Code

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2010就工业用地成交面积来看，主要为3-6万㎡，总价在400-600万元之间Code

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2010地块编号地块面积（平方米）地块位置出让年限土地总价单价（万/亩）受让单位出让时间P（2011）569418汉川市马口镇童岭村50年123万8.7万汉川市万连印染有限公司2012.06.21P(2011)0226383汉川市新河镇马庙村50年396万10.1万湖北琪发家俱有限公司2012.04.05P(2011)36-149495汉川市新河镇洪二村、红卫村、马庙村50年743万10.1万湖北思嘉户外用品有限公司2012.04.05P(2011)36-290345汉川市新河镇洪二村、红卫村、马庙村50年1356万10.1万湖北思嘉环保材料科技有限公司2012.04.05P（2011）4511470汉川市汈东农场长兴铺生产大队50年150万8.72万华新混凝土（武汉）有限公司汉川分公司2012.03.23P（2011）22-147835汉川市刘家隔镇小兴村50年671万9.35万湖北金鼓城置业有限公司2012.03.15P（2011）22-216852汉川市刘家隔镇小兴村50年219万8.66万湖北京邦讯达物流有限公司2012.03.15P（2011）2727281汉川市城隍镇魏家汊村、向阳村50年355万8.68万湖北金翔纺织有限公司2012.03.15P（2011）34-128284汉川市刘家隔镇小兴村50年368万8.67万湖北金鼓城置业有限公司2012.03.15就本案周边地块成交来看，土地成交单价在8.6-9.3万元之间，略低于新河镇片区就土地成交企业来看：刘家隔镇主要是家具生产及相关配套产业，新河镇主要为成品衣生产企业，城隍镇及马口镇主要为纺织印染等相关企业。就土地出让位置来看：汉川市工业土地成交主要集中于刘家隔镇，城隍镇和新河镇。13就土地成交价格来看：整体工业用地成交价格在8.5-10万/亩，其中新河镇土地成交价格略高于其他片区。2就汉川城市发展规划及本案的实际位置来看，可得出以下结论就本案所在的区域来看：周边可供出让的地块较少，土地较为稀缺。4就企业拿地的信息来看：企业拿地门槛较高，地价在350-700万，用地规模在40-70亩之间。5Code

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2010竞争片区吴家山开发区工业地产发展分析Code

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2010Part

3吴家山经济技术开发区概况

发展历史：武汉吴家山经济技术开发区，原名吴家山台商投资区、吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园，是湖北省人民政府批准的对外经济开发区，创建于1992年，2010年11月11日，升级为国家级经济技术开发区，核定名称为“武汉吴家山经济技术开发区”，核准面积19平方公里，享受现行国家级经济技术开发区的政策。Code

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2010吴家山经济技术开发区宏观分析2012年全区地区生产总值完成388亿元，同比增长15.6%。全口径财政收入完成135.7亿元，同比增长

24.4%；地方一般预算收入完成45.54亿元，同比增长25%，两项指标总量规模均排名全市行政区前列。全社会固定资产投资完成272亿元，同比增长18.1%；社会消费品零售总额完成104亿元，同比增长20%。在2010年新批的41个国家级开发区中，吴家山经济技术开发区综合排名第21位，其中，在中西部开发区中排名第5位。预计全年主要经济指标在市级绩效工作综合考评中排名前列。Code

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2010吴家山经济技术开发区工业土地出让情况分析

2012年全年，东西湖区工业土地成交233.18公顷，成交金额87175万元，成交均价24.67万/亩，其中服装纺织行业用途土地成交均价24.78万/亩（约372元/平方米）。土地成交分析：

从2012年开发区工业土地成交信息可以

看出，烟草、汽车制造和印刷行业比重比较大，服装纺织行业只占5%左右；

单笔工业土地成交面积不大，成交价格较稳定。Code

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2010吴家山经济技术开发区片区规划东西湖区将吴家山新城建设作为重中之重，规划在

以吴家山为中心，以“城

市模块”理念组织布局，

向北发展居住、旅游和公

共服务等产业，向西拓展工业、现代物流等产业，形成门户景观区、中心景

观区、工业景观区、居住

景观区和港口物流景观区。Code

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2010吴家山经济技术开发区开发进程Code

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20102012年，吴家山经济技术开发区全面落实工业倍增计划

强力推进重点产业园区建设。全年共投入48亿元用于园区基础设施建设。72平方公里新型工业化示范园区基础设施建设全面铺开，13平方公里启动区已基本建成。完成征地13.3平方公里，房屋拆迁25.1万平方米，平整场地10.4平方公里。

切实抓好重大项目建设。重点推进139个工业项目建设，完成了71个项目的供地，面积4500亩；完成了

92个项目的土地申报工作，36个项目已获批，总面积5871亩。加快重大项目的引进，共引进工业项目53个，协议投资总额222亿元，其中投资55亿元项目1个，投资20亿元项目1个，投资10至20亿元项目4个，投资1至10亿元项目35个。

大力扶持企业发展。落实企业发展扶持政策，减免9项工业项目落地审批收费，免征48项涉企事业性收费。组织银企对接洽谈会，开展“10亿送贷活动”，企业新增贷款60亿元。切实做好企业上市推荐服务工作。吴家山经济技术开发区大型企业目前，国家级武汉吴家山经济技术开发区已拥有统一食品、华润雪花啤酒、可口可乐饮料、伟福汽配、

德邦物流、卓越亚马逊、京东商城等国内外知名企业2000多家，全球500强企业有13家、国内500强企业逾

40家，规模以上企业235家。其中吴家山经济技术开发区共有台资企业百余家，台湾统一集团、远东集团、

大荣集团、士林电机、华城电机等知名台资企业纷纷落户。除台资外，还有日、美、德、法等企业，以及中

国香港和国内其他地区的知名企业前来投资，形成了台资密集区、保税物流中心、食品加工区、新沟镇循环经济工业园等四个特色园区，使这里成为华中地区最大的台商投资区、最大的物流调度中心、最大的食品工业新城和国家级循环经济试点示范工业园区。Code

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2010开发区概况：国家级经济技术开发区，政策发展利好，但成立时间较短，相比东湖高新和武汉经济技术开发区，目前开发仍处于起步阶段，产业发展氛围不是特别成熟。1宏观经济：2012年全区地区生产总值完成388亿元，同比增长15.6%。新批的41个国家级开发区中，吴家山经济技术开发区综合排名第21位，其中，在中西部开发区中排名第5位。2土地成交：2012年全年，东西湖区工业土地成交233.18公顷，成交金额87175万元，成3交均价24.67万/亩，其中服装纺织行业用途土地成交均价24.78万/亩（约372元/平方米）。4

工业发展：2012年，吴家山经济技术开发区全面落实工业倍增计划，强力推进重点产业园区建设，切实抓好重大项目建设，政策扶持，大力扶持企业发展。Code

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2010吴家山经济技术开发区小结重点竞争项目分析Code

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2010Part

4根据本项目实际情况，我们从区域位置、物业类型、产业类别界定竞争项目,主要分为区域内、区域外、类似产业项目三个层面竞争项目的选取以及研究内容竞争项目区域内竞争类似产业项目区域外竞争区域内竞争主要是东西湖区以厂房为主的工业项目区域外竞争类似产业项目Code

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2010主要是汉川在售厂房项目主要是周边城市重点服装产业园项目汉川重点竞争项目分析Part

4.1Code

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2010本案金鼓城家居产业园汉正服装工业城德洲科技园华中皮草工业园本案周边工业园项目在售的主要有汉正服装工业城，金鼓城家居产业园和德州科技城华中电动车

CBD在售待售德成食品工业园Code

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2010项目名称研究内容Code

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2010通过评估重点竞争项目的情况，分析其对本项目开发的借鉴汉正服装工业城金鼓城家居产业园项目规划单体设计户型分割营销情况优劣势分析根据本项目的实际情况，我们重点分析的案例为汉正服装工业城和金鼓城家居产业园净用地面积4960亩总建面300万㎡容积率0.86绿地率33%总栋数21栋停车位户产品形态多层、小高层，主要以多层产品为主研发楼面积约5万㎡商业面积12万㎡项目分析

产品类型：项目产品以多层厂房为主，包含部分单层商业街和高层住宅。

整体规划：全围合庭院式布局，以厂房+宿舍+庭院来规划设计园区配套：√

占地700亩的汉正洗染工业城√

10万㎡的原辅料及产品交易中心√

1.6万㎡酒店及行政商务中心√

2万㎡的物流中心及15万方下游配套工厂√

30万㎡员工住宅区√

12万㎡商业配套√

户型分割：厂房面积以570-1000㎡为主Code

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2010重点竞争项目分析——汉正服装工业城3配套类别经济指标备注汉正洗染工业城占地

700亩洗染企业规划规模以上洗染企业100家，标准洗染厂房48万平米，设计年印染能力1亿平方米，水洗服装2.8亿件污水处理厂占地120亩，设计日处理污水能力为8万吨，日提供回收水1.8万吨热电厂4台35吨/小时蒸汽锅炉，日产蒸汽2800吨；备4套3000千瓦汽轮发电机组，日发电量10万千瓦/时辅料及面料市场5万㎡在园区即可实现辅料、面料的生产、采购和交易。产品交易中心5万㎡专门的园区成品商品展示和交易中心酒店及行政商务中心1.6万㎡满足工业园区客户商务会谈，住宿等需求物流中心2万㎡满足工业园区的货物及原材料的运输需求，低成本，高效率下游配套工厂15万㎡共规划建设100家以成衣生产为主的下游配套工厂，配套齐全员工住宅区30万㎡主要面对工业园区的工作的工人，及一部分员工宿舍商业配套12万㎡4万㎡全景商业步行街，主要以购物，娱乐，餐饮业态为主Code

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2010项目基础配套设施较为齐全，生产配套的直达行业全产业链，同时商业及生活方面的配套也较齐全项目单层总面积约575㎡，其中单层厂房面积约183㎡，长约23米，宽约8米，单层宿舍面积约392㎡，共有宿舍约13间，另配备1间公共厨房及一间约20㎡的小型仓库。一楼层高4.2米，二楼层高3.9米柱距为5米，宽度8米，内部空间实用率一般。项目主力厂房面积为500-1000㎡之间，配套宿舍约15-40间，可容纳工人50-120人，空间利用效率较高F1-F5，F13，F14及F17栋标准层平面图Code

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2010营销情况目标客户：项目90%以上的客户来源于武汉汉正街服装企业主，选择汉正服装工业城的原因主要在于较好的区位，较低的成本，以及较为完善的配套。营销团队：项目根据厂房、商铺、住宅这三种不同的产品类型建立了三个独立的销售团队，各司其职，分别负责该物业类型的销售。销售速度：就住宅和商铺的销售情况来看，随着片区各地产项目的开发，项目的住宅及商铺产品升值明显，且开盘可实现去化八成左右，月均去化60-80套。推售节奏：项目2012年12月推出4栋厂房约1万㎡，已于1月初售罄，销售状况良好；分期开发：项目第一期为总面积为37万㎡，包含98套厂房、108套商铺及48套铺料车间，目前在售的是二期

F区。销售价格：厂房成交均价约2200元/㎡，住宅均价约2700元/㎡，商铺均价约8000元/㎡。Code

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2010项目开发进度较快，通过营销团队的打造和对目标客户的挖掘，实现了厂房的热销优势劣势总体规划面积大，有较强的规模效应。本项目定位明确，入驻企业以纺织及服装制造企业为主，有利于服装企业的扎堆生产和经营。项目产品采取定制加标准厂房相结合的打造策略，针对目标客户的要求按需定制，符合服装生产企业实际生产需求。项目得到政府的大力支持，优惠政策较多。项目配套齐全，可在工业园区实现全产业链的生产及整合，生产效率高，同时，项目打造了销售展示平台，可实现产销一体化。项目借助了汉正街产业转移的良好的历史机遇，有充分的客户资源。项目距离纺织服装类产业核心区还有一定的距离，对大型纺织服装类企业的吸引力有限。项目商家进入方式单一，生产企业只有通过购买进入，导致相当一部分有租赁需求的客户流失，不利于项目经营氛围的构造。区域开发不成熟，周边公共交通较少，出行较为困难。项目前期招商效果欠佳，项目整体形象一般。项目工程进度较为缓慢，在汉正街企业大量入驻时，项目工程进度严重滞后，导致部分潜在客户外流，同时也影响后期意向入驻企业的信心。Code

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2010项目通过精准的定位和较为全面的规划，同时利用汉正街服装产业转移的机遇，销售情况较好，但形象及影响力一般序号项目名称单位合计1项目总建筑面积m²2980152占地面积亩4473容积率0.84交易市场m²260000配套物业面积（不可售）m²38015重点竞争项目分析——金鼓城家居产业园项目概况项目首期建面约30万㎡，周边处于待开发的状态；项目位置项目地块位于汉川市北部，临近武荆高速出口处，交通较为便利，距离武汉海关的物流保税中心约18公里，距离阳逻港约70公里项目定位中部地区品类最齐、配套设施最完善的家居类原辅材料市场。Code

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2010项目功能分区：项目各功能分区包含以下部分：布艺区、皮革区、五金区、玻璃区、油漆涂料区、板材区、石材区、原木区、钢材区、化工区、木工机械区、生活配套区、餐饮服务区、综合服务大楼等。工业制造片区部分示意工业土地规划情况Code

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2010项目定位为中部地区品类最齐、配套设施最完善的家居类原辅材料市场，整体规划较好，但周边无配套项目规划配套：项目规划有生活配套区，餐饮休闲区，办公配件综合区等相关配套设施。项目首期建设有规划商业街区，办公展示中心区，酒店式公寓，高档多层住宅区，集贸市场等，满足项目建成后的生产生活需求。金鼓城家居产业园项目产品根据生产的要求，厂房设计面积大，层高充裕，能满足大型生产流水线的布局项目一期厂房面积为3200㎡，

4000㎡和5500㎡为主，均为2层设计项目一楼层高达5.5米，二楼层高为4.5米，产品设计较好。项目电梯布局合理，适合半成品及成品的便利运输。项目产品设计Code

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2010优势劣势项目的规划定位明确，打造一个专门针对家居产业的综合集群。项目综合了多种物业形态，各物业形态分区合理，不同物业实现功能之间的互补项目拥有良好政府背景，对项目的支持力度比较大。区域开发处于初期，项目周边大多为空地，区域成熟尚需时日项目目前交通不方便，无公共交通运输系统与竞争对手相比，本案优势不明显。周边城市同类项目较多，且已运营成熟。营销情况Code

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2010项目在确定前期规划之后即开始首期的招商，项目于2010年9月11日与12家家具生产企业进行投资签约仪式，签约用地规模达2400亩，签约投资总金额达40.69亿元。项目的客户主要为各式家具生产企业，来源主要为沿海内迁的家居生产企业主以及武汉城市圈有产业升级需求的家居产销企业，由于项目处在开发前期阶段，目前客户来源相对单一，除定制厂房之外，公开发售厂房去化速度较慢。项目是一个典型的招商在前，开发在后的项目，以家居产业园的开发定位，吸引全国产业的聚集，但同质竞争较激烈区域外重点竞争项目分析Part

4.3Code

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2010重点项目界定选取标准竞争项目位置与本项目在区域位置类似，具有竞争关系；竞争项目物业类型与本项目未来可能存在的物业类型较为类似；天龙都市工业园五环工业园Code

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2010重点竞争项目分析——佰瑞五环工业园土地面积（㎡）45500建筑面积（㎡）121791容积率2.68建筑密度42.7%绿化率15%车位100产品类型多层厂房、高层办公一期二期Code

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2010项目分析区位：位于五环大道和新径路交汇处，与东西湖区国家级“武汉保税物流中心”毗邻。

规划：行列式布局，项目主要分为厂房区和办公研发区，临街面布置办公区，有利于树立项目形象，各厂房通过园区道路与绿化组团区隔形成独立空间。

产品：4-6层厂房，单层面积1200-2500㎡，层高4.5米，开间56米左右，进深24米；办公楼14层，单层面积分别为9700㎡和18816㎡，每层可分割销售，均带有独立卫生间，每户最少可分割为64㎡。配套：带食堂，基本无其他商务配套。重点竞争项目分析——佰瑞五环工业园营销分析

项目主要采取的广告形式是报纸和网络，无专版进行推介，广告推广力度较弱。从客户了解本项目的途径来看，路过和客户介绍是主要途径。营销中心为临时搭建工程用房，基本没有进行包装，项目现场展示性较差。营销水平较低。

项目两期开发，均为散卖，厂房均价2200元/㎡，办公研发楼均价2200元/㎡，目前厂房只有3层以上有售，销售情况较好。项目客户主要以包装、印刷、电子、生物、服装、医药、食品行业为主。Code

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2010优势劣势区域整体产业氛围发展利好，为项目提供了强大基础保证。性价比优势较高。项目周边大多为空地，区域成熟尚需时日，周边配套及公交系统有待完善。项目周边没有导示系统，展示效果较低，展示及导视系统差。项目规模太小，自身配套不齐全。重点竞争项目分析——天龙都市工业园土地面积（㎡）55000建筑面积（㎡）63000容积率1.15绿化率30%产品类型多层厂房、办公楼项目分析区位：项目位于东西湖区走马岭农场107国道旁，距离主干道约有1公里远，位置较偏；规划：总体呈行列式布局，规划有厂房、展厅、办公楼、仓库，厂房占比达到85%；

产品：项目以轻工业标准厂房为主，厂房标准层面积在1000-2000㎡，大部分为3层厂房，建筑面积在

3000-6000㎡/栋；厂房开间在48米，进深约在24米，层高一般为4.2---4.5米，柱距8米；配套：设有设有员工宿舍、展厅、仓库、停车场、办公写字楼，商业配套缺乏。Code

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2010重点竞争项目分析——天龙都市工业园营销分析营销中心为租用农村用房，现场环境差，形象档次较低。

项目主要采取的广告形式是报纸和网络，省道入口处设有展板，从客户了解本项目的途径来看，路过和客户介绍是主要途径。项目分为两期开发，一期：2008-8开盘并售罄，二期2009-5开盘，厂房均价2400元/㎡，销售情况较差。

项目客户主要以东西湖片区周边客户为主，客户行业主要以包装、印刷、机械、生物、服装、食品行业为主。Code

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2010优势劣势交通运输便利，区域有较好的产业环境。项目位置较偏、配套严重不足，基本没有直达公交车，价格优惠，性价比优势突出。项目离主干道有一定距离。项目营销推广形式单一、营销广告投入费用较少，客户了解项目的渠道有限。项目现场脏、乱、差，严重影响了项目的形象展示。类似产业项目分析Part

4.4Code

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2010重点项目分析——汉口北批发第一城土地面积（㎡）2666500建筑面积（㎡）3800000容积率1.5产品类型商铺、公寓车位4000项目分析区位：位于武汉航空城核心区盘龙城经济技术开发区，紧临武汉中环线，连通京珠、沪蓉高速，交通便利。

规划：定位为第四代专业批发市场，项目整体由服装市场、奥特莱斯、鞋业皮具市场、外贸尾货市场、轻纺市场、酒店用品市场六大组团组成，并配有相应的物流及居住生活配套。产品：在售产品为3-4层商铺，商铺划分面积为20-80平方米。

配套：建设大型公交换乘中心；规划建设10万平米物流托运中心，保障人货交通顺畅。酒店、住宿等业态较缺乏。Code

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2010重点项目分析——汉口北批发第一城营销分析

商铺一层均价19000-20000元/㎡，二层均价14000-15000元/㎡，三层均价11000元/㎡，总价区间为30-70万/套，四层商铺以售后返租形式销售，均价10000-11000元/㎡，每年返租7%，五年35%。开盘一星期一层商铺基本销售完毕，三层商铺销售较差，四层售后返租得到市场认可，去化达到70%。

项目主要承接汉正街产业转移，客户主要以鞋业、小商品、皮具、儿童用品、酒店用品行业客户为主。投资客较多，看重未来的发展潜力。Code

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2010优势劣势项目拥有良好政府背景，对项目的支持力度片区发展有待于进一步完善。比较大，主要承接汉正街产业转移。离市中心较远，居住和产业氛围处于发展阶段。。良好的交通环境，紧邻城市干道，对外交通便利。开发和主题理念先进，项目结合自身优越条件，打造武汉主题专业批发市场。重点项目分析——佳海都市工业园土地面积（㎡）2200亩建筑面积（㎡）1500000容积率1.0绿化率20%产品类型厂房、商铺、公寓物业形态多层项目分析位于武汉市盘龙城经济开发区，中环线与外环线之间，地理位置得天独厚。

定位为华中地区首个服务于中小型制造企业工业园区，集产品设计研发、制造加工、商贸流通、采购旅游、居住功能为一体，街城结合、产销一体的特色市场，国内外产品采购的专业市场。

规划布局由生产厂区、批发采购区、服务业办公区、配套住宅区四大功能区组成。建筑大多数为多层，两层和三层的居多，结构为框架和轻钢。

厂房面积主要位于1000-2000㎡之间，少量500-700㎡的厂房，1～2层为生产车间，2层以上的半层作为办公场所，面积约400～500㎡，2层以上的露天部分可建成20间左右的员工宿舍；Code

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2010重点项目分析——佳海都市工业园客户分析

以服装产业作为主要服务对象，同时兼顾包括印刷、包装、机电、电子、服装、鞋类、食品、生物、木制品、塑料制品、手工艺品、轻工艺品、日用、民间工业品的加工制造等门类在内的几十个行业，这些大多是民营背景的中小企业。

与温州商会展开合作拓展外地客户，并与汉正街的相关管理部门一起合作重点对汉正街服装产业客户进行招商。Code

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2010优势劣势项目拥有良好政府背景，对项目的支持力度比较大，主要承接汉正街产业转移。项目内部导视系统缺乏，规划布局太过单一，建筑单体外立面档次较低。交通便利，紧邻高速，对外交通便捷。项目规模大，园区内上下游资源供应完备，聚集效应强。项目商业配套档次较低，内部环境较差，商业经营差，整体环境未打造出应有水平。引进服装企业基本无品牌知名度，市场影响力弱，对于提升项目影响力不利。以服装产业作为重点服务对象，主题鲜明，为服装企业的扎堆、集群创造了良好的氛围，具有较高的知名度。重点项目分析——中国中部轻纺服装之都项目劣势项目分析位于湖北黄冈市红安经济开发区新型产业园内

目总规划面积约10000亩，总建设周期为5-6年，分三期开发，定位中部地区最具规模、最具竞争力的大型轻纺服装产业集群集聚地

规划由生产制造区、加工配套区、市场物流区、综合服务区、生态居住区、商业服务区六大功能区组成

项目体量较大，开发周期较长，项目运营不确定因素较多，存在较大风险。

区域产业处于初期发展阶段，基础配套薄弱，产业链培育需要一定时间，市场吸引力有限。项目优势

紧邻汉口北，具有良好的区位条件，外部交通条件优越。

项目规模大，配套齐全，以华中地区最大的轻纺服装产业集群集聚地为主题，主题规划理念清晰。Code

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2010

得到开发区政府支持，具有较好的外部条件，开发商拥有丰富的开发经验和产业资源。区域内竞争：汉川市在售厂房产品面积普遍偏小，竞争以配套、价格及区域成熟度为主，项目部分附带有住宅或办公楼项目开发来增加项目的开发利润。1区域外竞争：东西湖区在售厂房项目较少，位置较偏，规模、品质均一般，销售情况较好，优势在于性价比，客户行业与片区产业吻合度较高2服装产业项目：以服装产业为主的大规模工业厂房项目主要集中在武汉周边县市，武汉市内存在零星小规模服装产业园，主要是以零售批发为主的商铺市场，为项目客户重要来源3Code

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2010重点竞争项目小结参考案例分析Code

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2010Part

5武汉阳逻港·华中国际产业园Part

5.1Code

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2010区域概况项目位于武汉港口新城阳逻经济开发区，地处京广经济带与长江经济带交汇处，拥有众多水运和铁路运输中转站和码头。

以武汉一棉、江南集团为代表的防治服装产业集群、以中百食品、升阳食品为代表的食品加工产业集群；区域产业发展

以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群、以武钢江北加工基地、一冶钢构项目为代表的钢材深加工产业集群；

以西门子、阿海珐输配电项目为代表的电力设备制造产业集群、以重治连铸、中冶连铸项目

为代表的重工机械设备产业集群、以亚东水泥、北新建材项目为代表的新型建材产业集群；Code

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2010园区概况占地面积200万平米容积率1.5总建筑面积300万平米配套面积80-150万平米绿化率>25%建筑密度40%<

阳逻港·华中国际产业园是集临港产业和现代新兴科技产业的研发设计、加工制造、商贸流通、信息交通等功能于一体的产业

集群园区；

建设周期共5年，分三期建设总部商务楼、标准厂房、研发办公用房、生产服务用房等形态物业，其中一期规划建筑面积

59.12万平米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态；

其远景目标为打造长江经济带最重要的物流、仓储集散中心，中部首席现代制造、服务业聚集区，中国首席港口产业集群。Code

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2010·园区布局

二心：南、北两个核心圈均位于两大地块的中心位置。

二轴：两条轴线与两个核心紧密联系，一条轴线向主城区打开，与城市接轨；一条轴线向城市发展方向打开，与未

来的工业区接轨。

一带：两大核心圈之间通过一条景观带联系起来，为主要的纵向景观带用。

多片区：综合配套区、总部办公区、科研研发区、生产制造区、企业订制区、仓储物流区分区明确，围绕着节点和轴线合理规划。

交通流线组织：两纵三横——项目东西为城市主干道，即货流通道；中部东西向及南北侧东西向是横向主干道，为小型车通道，即办公人流系统；沿核心节点广场和组

团内部道路为主要的人行系统。Code

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2010项目单体设计——单层产房单栋面积1200-4800平米；层高10-12.6米，宽18米、24米、36米；

针对重型工业企业：可放置尺寸大、较重型生产设备，厂区外围为企业预留空地，用于存放、运送材料和产品；Code

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2010项目单体设计——多层产房

单栋面积为2000-9000平米，采用8米*8米的柱网结构，形成多维空间组合，可分可合，满足不同企业生产的空间需求；1F层高4.8米，2-3F层高3.9米，荷载达500kg/平米；同时设置上人屋面，可作为屋顶花园使用；立面设计以黑白灰三种颜色为主，采用现代工业园风格，丰富的层次变化，灵动感较强。Code

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2010项目配套项目周边配套项目自身配套能源：阳逻电厂、中南石油、湖北石化等可为入驻企业带来充足的能源供应；教育：武汉生物工程大学、武汉工程职业技术学院、湖北大学阳逻校区、二炮学院、Code

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2010新洲三中、新洲一中阳逻校区医院：新洲二医院酒店：新港国际大酒店服务硬件配套：商务酒店、SOHO公寓、展示中心、培训中心、物流中心生态节能配套：生态绿网（尽量保护基地原有的生态网络并运用生态规划的手法来达到永续发展，不因为城市化而破坏生态环境）、地源热泵、雨水收集及中水利用系统、屋顶绿化技术。项目借鉴点Code

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2010本项目产品中涵盖多种形态的厂房，因此主要借鉴其在规划布局上的亮点

在项目整体规划布局中，应注重空间结构的设计，在既保证整体产业园区的高效率、多功能和快节奏的同时，能真正实现产业的集聚，项目与区域的联动，以及整体资源的共享，包括生态节能的园区设计理念。生产制造区规划整体统一，单层以及多层厂房围绕着较高层物业布置，使得空间布局较为和谐简洁。

在大环境内基本达到大型货车和小型客车的分流，工业生产流线和办公研发流线的分离；在各个独立组团内达到人车分流，减少车流对人行的干扰，提高内部环境的品质。根据园区的生产模式及特点，在布局上依据地形及原有路网，来组织便捷的流线和高效的服务。

采用基本的多个使用单元有机结合。单元模块内部用多种不同建筑组合模式来组织研发和生产，也可多单元整合成更大的单位以适应当前多元化办公和生产的需求。成都华茂国际服装产业园Part

5.2Code

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2010区域概况

项目位于四川省级工业开发区——成都市彭州工业开发区内，北靠牡丹大道，南接南部新城，东临成彭高速收费站，西临沙西线，轻轨、高

铁全线直达。彭州是成都市政府规划的唯一服

装、石化产业基地，成都一二圈层的近万家服

装企业都将逐渐向彭州转移。通车道路：成彭高速，沙西线，北新干线Code

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2010在建道路：成绵高速复线，轻轨铁路（成都—郫县—彭州）园区概况项目总投资超300亿元，规划占地15000余亩。华茂产业园根据产业集群理念和产业链发展规律，整个园区产业规划分为四个区域一个服务中心。园区距离成都仅20公里，属成都半小时经济圈，离成都国际商贸城仅20公里，全程高速直达。华茂园区位于彭州市新城和老城之间，成彭高速公路和正在建设中的成彭轻轨直达园区，其交通优势无可挑剔，区域优势得天独厚。Code

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2010规划布局：规划华茂“米兰之都”为中心的三圈层新城以米兰之都为圆心，生产、孵化、教育、创意、交易、会展、信息、网购、商务九大中心的“一都九中心”满足园区在商业、生活上的各种要求。

第一圈层以设计、生产、供应、分销等服装产业为主导；

第二圈层以信息、金融、服务、商业、会展、银行、劳务等“产业配套”为主导；

第三圈层则集合了市政、交通、教育、农贸、餐饮、房产、医院等

“生活配套”。

摈弃了传统的园区模式，而是真正意义上的服装产业综合体。园区内拥有完善的生活配套和娱乐设施，拥有五园、五街、五中心，一河、一湖、一公园的格局。Code

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2010优惠政策Code

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2010企业购地盖厂房优惠√土地使用税：6元/平方米（年）√房产税：√出租（出租房缴纳），租金收入12%/年；租金收入5.5%（0.5%城建税、教育费附加、地方教育费）；自用房产，入账价值（固定资产价值）*（1-30%）*1.2%√契税：由买方缴纳3%（购买价值3%）√印花税：按照合同购销金额*万分之三人力资源√华茂帮助沿海企业招聘人才；√建设园区人力资源市场；√与就业局、妇联、统战部等部门建立长期联系机制，为企业储备输送人才；√在知名招聘网站上长期发布招聘信息，随时更新。外贸出口税费：服装退税为16%。沿海企业优惠政策√接纳下岗、失业职工，每个人头销售4000元税收优惠；√接纳残疾人，每个人头在计算企业所得税时，残疾人实发工资加记100%。项目借鉴商会平台、金融平台、人力平台、营销平台、商务平台、信息平台、品牌孵化平台、技术平台、物管平台、物流平台整体的运营方式借鉴：通过构建十大平台，交叉带动优势，吸引目标客户入住。Code

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2010政府领导及行业人士访谈分析Code

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2010Part

6政府领导及行业人士访谈Code

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2010访谈部门访谈地点访谈时间汉川市城市规划局汉川市规划局二楼2012.12.31汉川经济开发区（招商局）汉川经济开发区三楼2012.12.19湖北川东环保能源开发有限公司湖北川东环保能源开发有限公司二楼2012.12.31汉正服装工业城营销中心一楼2012.12.19德州科技园营销中心