商业地产前期策划及案例分析

商业地产前期筹划及案例分析2021年11月研究背景 2021年到2021年是房地产极不平静的两年，楼市进入大落大起的深度调整期。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。 而对市场反响极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期开展战略的重要局部。如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。 住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的开展概念也许是在近期才有的。 商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯的停留在住宅市场的经营理念中而从事操作商业地产，风险不言而育。 所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！贰、商业地产的开展叁、商业地产前期筹划肆、商业地产案例分析核心内容目录壹、商业地产理论

壹商业地产理论贰商业地产的开展叁商业地产前期筹划

肆商业地产案例分析一、商业地产涵义二、商业地产分类三、商业地产与住宅地产区别四、商业地产的价值五、商业租售模式广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业效劳业经营场所等广义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业效劳业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式狭义概念注：商业地产与“地产〞的关系不如与“商业〞来得紧密，其更多属性是在“商业〞上。商业地产概念商业地产分类商业地产的价值与住宅比较商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。租售模式第一部分商业地产理论随着社会的开展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值兴力达广场天河城广场商业分类——大型商业综合体〔购物中心〕租售模式第一部分商业地产理论商业分类----开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论商业分类----专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是工程较为可行的商业模式。商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论

泛商业类型〔旅游、休闲、运动等〕旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某工程来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论

泛商业类型〔旅游、休闲、运动等〕旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某工程来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论随着工程写字楼，会展等商业业态投入运营，工程将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求•目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供给，为工程开发酒店提供了市场时机•因工程所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是适宜的选择方向商业分类----酒店第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速开展，空置率下降，租金和售价大幅攀升•目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域，而本区那么没有甲级写字楼的供给•虽然存在一定的市场时机，但由于工程所在区域为商贸区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区，目前区域内有写字楼需求商家多为专业市场的业主，该类商家对写字楼档次、规模的需求及租金承受能力相对较低，因此对工程写字楼的规模判断尚需经过谨慎市场研究商业分类----写字楼第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论

商业分类----商业办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家〞办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计〞，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。商业分类----交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式〞/商业地产最一般的功能是作为商品流通的根底设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能功能/住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不管城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。/商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段〞商业对“易达性〞的要求很高，要求具备较强的辐射力地段商业地产与住宅地产的区别

/住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。/商业地产：但商业地产的客户那么包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。客户第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。资金要求/住宅：

住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。/商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。物业要求/住宅：

住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。

/商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。销售模式第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，

/商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

专业性/住宅：而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

/商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

投资回报形式小结

商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值----商业地产的价值链租售模式现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售〔全部或局部〕，在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。第一部分商业地产理论与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆、华润、保利、瑞安、御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。为什么？d----举例：四大天王的典范商业地产开发对住宅开发商的三重利结论住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品。第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值----开发商的利益商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和相邻物业升值壹提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力贰以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度叁实现可持续开展租售模式第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后根本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。/优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。/劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。/匹配工程：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。/典型案例：深圳大东门商业区由于地理位置的优越性，采取只售不租的开发模式，取得了令人惊艳的成功，成为深圳商业人流最为旺盛的商业中心之一；但此时同时，仍有很多商场也是难以立足，其中有相当一局部原因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。由于大东门商圈更是缺乏统一的规划和引导，近年来，内部环境恶化，核心地位和商业功能正在严重退化。模式一：只售不租第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业气氛，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。/优势分析：如果经营得好的话，有利于打造工程的品牌价值，提升工程的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。/劣势分析：只租不售的开发模式对于开展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的开展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。/匹配工程：目前的商业地产只租不售的模式更多地表达在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死〞的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。/典型案例：深圳中信城市广场是深圳市第一家大型城市中心MALL，地处深南中信商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三局部组成。深圳中信城市广场国际品牌云集，2006年一举摘得中国购物中心领域最高奖项——“最正确购物中心运营奖〞和“2007年度最正确购物中心运营团队奖〞模式二：只租不售第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。/优势分析：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。/劣势分析：但是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。/匹配工程：多出现于大型百货中心的商业工程。/典型案例：茂业百货由茂业集团在全国范围内通过拍卖土地、收购物业、收购股权等多种方式进行积极拓展，由茂业国际控股经营管理，经过十余年的长足开展，目前在全国华南、西南、华北、华东区域共拥有19家门店。茂业国际实现百货与地产的无鏠对接，走出了茂业特色的商业模式，取得巨大成功。年销售额70多亿元，税收奉献3亿余元，拥有员工数万人。模式三：不售不租第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：租售结合的模式，就是租一局部售一局部，开发商往往将物业的一局部租给主力店，再销售一小局部商铺。/优势分析：开发商都掌握大局部的产权，出售的只是小局部，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区〞的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。/经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。/典型案例：上海大拇指广场租售并举的运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余4万平方米商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权别离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。模式四：租售结合第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，再对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合。/优势分析：开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度，从而可以大大弱化招商的风险，加快商铺的销售速度，减少各种资源的浪费。/劣势分析：该模式执行国外先进的“先招商-后开发〞的商业地产开发理念，没有明显的劣势，但问题是，主力店的商业零售巨头们对于开发商实力及工程地段的选择非常苛刻，对于众多中小开发企业而言，此模式的可发挥空间有限。/典型案例：深国投与大连万达采用定单式的商业地产开发模式，与沃尔玛等国际国内商业零售巨头建立战略伙伴关系，构建了一条“商业+金融+开发+管理〞的地产开展模式，依据合作商的需求进行取地、规划、定位，与合作商共同形成强大的品牌互动效应。以深国投为例，截至2021年底，公司总资产为63亿元人民币并商业地产领域的“深国投〞品牌。模式五：与商家联营第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别

商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/概念描述：一般是指成熟商业地产的所有者〔委托人〕将资产交由受托人〔并完成资产所有权的转让〕经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。而对于新开发的商业地产工程，可以采用为资产证券化定制商业地产〞开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。/优势分析：经验说明，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有〞和“资金〔资本〕缺乏〞的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。事实上，国外开展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。对于开发商而言，风险方面的考虑也决定了证券化模式的优势，证券化一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场。

/操作方法：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开出售局部〔例如70%〕基金单位募集资金，同时保存局部收益〔例如30%〕以享受分红和物业升值之利。一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新工程的开发，工程成熟后又可以卖给自已的REITs。模式六：证券化模式第一部分商业地产理论贰商业地产的开展

壹商业地产理论叁商业地产前期筹划

肆商业地产案例分析一、我国商业地产起步晚开展快二、我国商业地产开展的三个阶段三、商业地产问题众多四、商业地产短期调整长期看好商业地产的开展概况：起步晚、开展快、问题多、前景广商业地产与住宅地产的区别

三个阶段问题众多短期调整长期看好开展概况同欧美兴旺国家相比，从开发商行为与市场经营模式来看，目前中国商业地产市场的开展整体上仍处于起步阶段我国的商业地产起步较晚，开展相对滞后。★20世纪80年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。★20世纪80年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的“购物中心〞，严格来讲属于较成规模的百货店，目前已扩展到各大中小城市。★20世纪90年代初期、中期，这些“购物中心〞有些在百货店的根底上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，成为名副其实的购物中心；起步晚一是商业地产投资额增速上看。特别是２００３年以来，近６年来，中国商业地产开发总量一直保持着年２６％的增速，开展速度之快、规模之大，确可堪称全球瞩目。2021年全国商业地产开发投资额3947.55亿元。二是商业地产的形态变化上看。开展快第二部分商业地产的发展同兴旺国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考商业地产与住宅地产的区别

三个阶段问题众多短期调整长期看好开展概况第二部分商业地产的发展同兴旺国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考商业地产与住宅地产的区别

三个阶段问题众多短期调整长期看好开展概况第二部分市场篇第二部分商业地产的发展同兴旺国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考商业地产与住宅地产的区别

三个阶段问题众多短期调整长期看好开展概况第二部分商业地产的发展

每一种商业变革的出现都是以一定的城市形态变化为前提国家和地区GDP水平城市化比重商业业态状况。观点商业地产与住宅地产的区别

三个阶段问题众多短期调整长期看好开展概况第二部分商业地产的发展2001-20032004-20072021-？经营管理阶段广告营销阶段招商营销阶段第一阶段第二阶段第三阶段以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。以长期投资的思路进行操作投资者与经营者尝试别离，开发商开始重视招商工作，但普遍缺少成熟的招商运营团队。在定位、招商、销售、经营管理四个方面追求概念化、外表化，资金链条没有解决，根本依靠自有资金和私募。商业地产开发开始导入“定位—招商—销售—经营管理〞全方位市场经营理念。目前越来越多的商业地产开发商、筹划代理商，已经开始充分重视和涉足经营管理领域。不断创新商业地产开发模式。商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段问题众多短期调整长期看好开展概况第二部分商业地产的发展定位失误很多开发商根本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产工程，动不动就是几十万平米的超大工程商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。非专业操作商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大局部由住宅开发商转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业态组合不合理或不切实际，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。12

产权分割出售商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例。因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意愿去统一管理；即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8％的投资回报率问题。3商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多开展概况短期调整长期看好第二部分商业地产的发展人才短板由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这是个误区，容易导致商业地产工程失败。盲目拷贝模式我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对工程的造成影响。我国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是“形似神不似〞。45

资金链断裂地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较长，很容易发生资金链断裂。

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区域市场竞争过度当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。

7商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好第二部分商业地产的发展倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业〞的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。8开业经营工程施工工程招商工程设计工程规划土地获取融资工程选择国际成熟商业地产开发的根本流程获取土地工程设计工程施工工程贷款工程销售/招商开业经营目前中国商业地产开发的根本流程商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好第二部分商业地产的发展商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好销售、招商、融资三难仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康开展的的瓶颈。■2021年住宅市场与商业地产市场同时出现明显的调整，但是从租金调整幅度来看，写字楼租赁市场表现略好于住宅租赁市场。■国内一些大城市的商业多中心的格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的期待局面。■城市副中心和区域商业中心的开展速度有放缓的趋势。

■国内二、三线城市的商业地产在2021年也有所改善。

■缺乏创新的商业概念和差异化的业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才的匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位，仍然是2021年中国商业地产开展的问题。■商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商竞争2021年短期调整表现第二部分商业地产的发展经济持续发展消费水平提升城市化发展123商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好受到经济持续高速开展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段开展驱动因素第二部分商业地产的发展

导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开发、交通系统建设和政策规划导向

人口规模的增长是城市商业格局变化的内在驱动因素1

住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素2

交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持3政府政策、规划是城市开展的一个指导方向4商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好第二部分商业地产的发展区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动因素消费需求变化•随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、效劳及便利性提出了更高的要求，客观上催生了大型购物中心的出现•大型超市、购物中心的出现，影响着周边商圈的开展居民购置力不断提高•区域人均可支配收入水平•居民富裕程度和购置力的提高，对商业格局的变化有促进作用人口因素商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好人口规模增长•区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率•人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。第二部分商业地产的发展中国城市化进程和城市群联动开展步伐的加快是商业地产总量开展的另一个契机商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好cg35房市金碟第二部分商业地产的发展商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变展望一未来展望cg35房市金碟第二部分商业地产的发展

开发主体：集团化开发,连锁经营将成主流展望二并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优质物业成为并购主要对象展望三

一线城市的商业地产部正由开发时代转向运营时代展望四二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显著的人口导入型特点的城市区域是商业地产开展值得期待的区域，潜在着较大商机展望五

由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取稳定的现金流展望六

体验式消费的商业模式将受到更多关注展望七商业地产与住宅地产的区别

三个开展阶段我国商业地产问题众多起步晚开展快短期调整长期看好未来展望cg35房市金碟第二部分商业地产的发展叁商业地产前期筹划

壹商业地产理论贰商业地产的开展

肆商业地产案例分析一、可行性研究二、工程研究三、工程定位四、市场推广筹划？前期筹划？

前期筹划的总体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段可行性研究可行性研究是指在投资决策前，对建设工程进行全面的技术经济分析、论证的过程。是工程投资决策的依据。是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据市场分析市场预测收入、本钱、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地本钱、建安本钱、市政配套费、管理费、税费等静态指标：本钱利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即工程到达盈亏平衡状态利润为零的点反响敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断可行性分析的研究内容第二阶段项目研究工程研究？市场研究？宏观环境分析竞争环境分析工程价值分析市场状况可能的客户可能的产品工程研究的目的：地块潜在客户分析1、宏观环境研究宏观政策及经济形势〔通胀、利率、汇率等〕重大事件及其影响〔如北京2021年奥运会、上海2021年世博会〕城市经济状况〔GDP、人均收入等〕城市建设〔城市规划、固定资产投资、拆迁方案等〕人口及其变化状况〔总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等〕房地产市场环境结构及其规模〔一、二、三级市场〕板块布局〔热点区域〕行业成熟度〔产品丰富度、外来开发商的进入程度〕结论：房地产未来开展趋势经济环境2、工程价值分析产业分布〔第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等〕街区价值〔土地级别，区域功能定位、人文历史价值等〕〔1〕区位价值分析自然〔山景、海景、湖景等〕、人文景观交通资源〔公交、高速路、机场、火车站、港口等〕配套资源〔购物、教育、医疗、文化、娱乐等〕〔2〕工程资源分析3、竞争对手及成功案例研究〔1〕同区位、同类型、同价位竞争工程分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的工程进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供给总量产品特点消费者群体

研究方法：踩盘、市场调研、小组讨论、问卷〔2〕经典案例分析通过对同一个城市经典案例的分析，总结其成功和缺乏为我所用。研究内容：产品特色〔产品理念、建筑风格、产品组合、商业特点等〕推广手法〔广告诉求、媒体运用、推广节奏等〕销售策略其他成功因素研究方法：现场考察+小组座谈〔3〕成功案例分析通过对对国内外同类型工程成功案例的分析，总结其成功和缺乏为我所用。研究内容：开发策略产品特色推广手法销售策略其他成功因素研究方法：案例分析4、潜在客户群〔消费群体〕研究——以工程为出发点的定向研究〔1〕确定研究对象工程周边客群新生客群投资客群特有客群历史客群〔2〕确定研究内容

客户根本特征置业能力需求特点置业原因需求特点收入水平、置业方案等家庭结构、文化背景、职业、区属工作地点、现有居住状况等5、得出调研结论未来的市场状况1、2-3年片区内供给量预测2、价格走势预测3、需求趋势预测4、客户消费趋势预测可能的消费群体1、消费群体可能的区域2、消费群体层面3、购置力状况可能的产品1、商业产品组合类型2、商业产品设计创新点3、可能的价格〔总价、单价〕第三阶段项目定位定位〔Positioning)有史以来对美国营销影响最大的观念！定位即预期客户头脑里已有的想法！[美]艾·里斯杰克·特劳特/著◎王恩冕于少蔚/译SWOT分析消费群定位产品定位价格定位房地产定位的目的：寻找均衡点产品客户群投资效益1、SWOT分析strength〔优势〕weakness〔劣势〕Opportunity(时机)Threat〔威胁〕2、客户定位生命阶段收入水平根据市场研究阶段对工程特点以及潜在客户的研究筛选目标客群客户群细分客户群研究客户群筛选客户群定位消费价值观需求特质客户群构成生命阶段区域职业……需求特点面积总价户型功能……规划设计建议总体规划建议建筑风格建议园林设计建议配套设施功能配套建议智能化建议