物业管理课件

物业管理主讲:郝志军单位：海南大学公共管理学院TELropertymanagement第一章概论

本章讲授物业与物业管理的根本概念物业管理的根本原那么物业管理实务的根本内容和要求物业管理的根本环节学习目的与要求1．掌握物业的含义物业管理的根本特征2．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的根本环节第一节物业与物业管理

一、物业的含义英文RealEstate或RealProperty。“Real〞意为“不动产的〞Estate意为“不动产、地产、产业〞。Property意为“财产、所有物、所有权〞。外表看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业的含义物业的含义物业含义主要包括三局部：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地物业的认识与分析

二元性有限性差异性和多样性自然属性固定性永久性和长期性配套性物业的性质商品属性短缺性经济属性保值、增值性社会属性宏观调控性法律属性物业的认识与分析：分析推导：

共有物业：全体或局部业主拥有；〔一〕物业构成

专有物业：个别业主拥有。

物业的认识与分析结构－－根底、结构、天面；1、共有物业范围空间－－有效空间；配套－－设备、设施和场地。

户内面积－－以门窗为界限；2、专有物业范围阳台面积－－阳台垂直投影；户内归属业主的建筑－－如隔墙等。物业的认识与分析

业主的权利与义务1.业主的定义业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。2.业主的权利应享有的根本权利包括：(1)提议召开和参加业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(2)享有业主委员会成员的选举权和被选举权；(3)按照物业效劳合同的约定，享有与所交纳物业管理效劳费用相应的效劳；(4)监督业主委员会的管理工作；(5)监督物业效劳企业的管理效劳活动；(6)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(7)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金〔以下简称专项维修资金〕的管理和使用；(8)法律、法规及规章规定的其他权利。

业主的权利与义务1.业主的定义是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。3．业主的义务包括：〔1〕遵守管理规约、业主大会议事规那么；〔2〕遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〔3〕执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；〔4〕按照国家有关规定交纳专项维修资金；〔5〕按时交纳物业效劳费用；〔6〕法律、法规规定的其他义务。二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同三、物业管理的概念物业管理〔RealEstateManagement或RealPropertyManagement〕英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、效劳为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分〔一〕广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和效劳。包括：早期介入和前期管理公共管理效劳经营管理效劳物业管理内容的“三位一体〞管理三位一体效劳经营任何物业管理效劳均是“三位一体〞。典型的广义观点[美]罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的根本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值〔二〕狭义的物业管理狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理效劳，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护、水电管理、车辆管理、物业经营等效劳工程

〔三〕物业管理的定义《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指物业效劳企业按照物业效劳合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供效劳的活动。〞

对物业管理定义的理解物业效劳企业接受业主委托提供有偿效劳对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的根本内容为业主提供效劳有一定的外延性

〔五〕物业管理的类型1、按效劳内容分类〔1〕提供咨询效劳〔2〕提供具体的实质性的管理效劳2、按效劳内容分类〔1〕自行物业管理模式〔2〕委托物业管理模式

〔六〕物业管理的宗旨和原那么1、物业管理的宗旨就是效劳，通过效劳实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离效劳这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。〔1〕营造良好的“安居乐业〞的环境〔2〕物业的保值与增值

〔六〕物业管理的宗旨和原那么2、物业管理的根本原那么〔1〕业主自治与专业管理相结合的原那么〔2〕属地管理与行政管理相结合的原那么〔3〕统一管理、综合效劳的原那么〔4〕社会化和平等竞争的原那么“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业〞〔见《物业管理条例》第三条〕。1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。〔5〕企业化与全过程效益的原那么〔七〕我国物业管理现状及开展方向1.4.1我国物业管理现存的问题1.“配角〞地位2.法制建设滞后于行业开展3.建管之间缺乏有效衔接4.业主与物管企业双向选择的机制无法确立5.缺乏权益保护意识6.物业管理的效劳内容不完善7.物业管理收费缺乏标准性8.市场化程度较低，招投标行为不标准〔七〕我国物业管理现状及开展方向我国物业管理现状及开展方向预测1.中国物业管理应成为房地产开发经营的主角2.中国物业管理的开展方向〔1〕实行法制化、标准化管理〔2〕实行规模化与品牌经营〔3〕实行智能化管理〔4〕树立以人为本的管理理念，注重人才培养目前高水平物业管理的内涵1．效劳态度——热情2．效劳设备——完好3．效劳技能——娴熟4．效劳工程——齐全5．效劳方式——灵活6．效劳程序——标准7．效劳收费——合理8．效劳制度——健全9．效劳效率——快速

第二节物业管理实务的根本内容

和要求一、物业管理实务的含义二、物业管理实务的内容

〔一〕根本管理与效劳〔根底工作〕

8、道德文化生活、服务收费管理既公共管理效劳，是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性效劳1、房屋管理2、设备、设施管理3、环境卫生管理4、绿化管理5、治安管理6、消防管理7、车辆车库道路管理根本管理与效劳物业管理内容物业管理内容实质是物业管理对象的具体化。常规性公共效劳与管理根本内容针对性专项效劳有偿效劳委托性特约效劳特约效劳是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的效劳，通常是物业管理委托合同中没有约定、专项效劳中也没有设立，而物业产权人、使用人又提出的需求，此时物业管理企业往往在条件可能的情况下，尽量满足其需求，签订特约效劳合同，提供特约效劳。

按物业管理的工作划分㈠维护物业管理区域内的规划不受破坏㈡房屋装修监督管理㈢房屋的维护与修缮㈣设备、设施的管理及维修养护㈤平安管理㈥环境管理㈦综合经营管理房屋建筑物的根本管理这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理效劳工作。包括：房屋使用的管理建筑物的维修管理建筑物的装修管理这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理效劳。包括：各类设备、设施根本情况的掌握各类设备、设施的管理房屋设备设施的根本管理环境卫生和绿化管理这是为了净化、美化物业环境而提供的管理效劳。包括：清洁卫生管理绿化管理平安防范和消防管理这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理效劳。包括：平安监督控以及突发事件的预防和处理消防管理

车辆和道路、场地的管理这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理效劳。包括：车辆车库和专用道路、场地的使用管理交通秩序维护

二、物业管理实务的内容

〔二〕综合经营管理与效劳

〔拓展工作〕

1、衣食住行2、娱乐康体3、购物4、网络社区效劳5、其他综合经营管理与效劳二、物业管理实务的内容

〔三〕社区管理与效劳

协助街道办事处、居民委员会进行社区精神文明建设等管理活动根本环节三、物业管理的根本环节前期阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的前期工作包括〔一〕物业管理的前期阶段2、物业管理机构设置与人员安排3、规章制度的制定4、早期介入管理1、物业管理的招标与投标物业管理部门的成立物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准备自己管，就应成立属下的物业管理部门。物业管理公司机构一般有两种形式：一是实体性的物业管理公司，内局部为两个层次：即管理层和作业层。二是纯由管理人员组成的物业管理公司，而无作业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业效劳企业形成松散型的联合，以合同的方式将物业管理内容发包给相关的效劳企业。物业管理人员的选拔和培训根据物业管理专业化和现代化的要求，物业管理所涉及的各岗位工种人员应到达一定的水平并对其上岗资格进行确认。人员选择一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。培训时间应选在开展管理工作前3～6个月为佳；培训内容应根据设置的岗位要求考虑；培训目的以能胜任所担负工作为根本点，应注意的是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取得政府主管机关的资质认定方可上岗。规章制度的制定必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业效劳企业为业主和租户效劳的行业职能。另一方面能够说明物业权利主体的权责内容，有利于约束和标准物业权利主体的行为标准。例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序和效劳标准、住户手册、公共契约等。这些规章制度应在住户入住前就制定完成，并通过日后的管理实践，再逐步补充、修改和完善。物业管理的前期介入所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以前各个阶段〔工程可研阶段、规划方案设计阶段、施工阶段等〕就参与决策。制定出物业管理方案，并从管理的角度为开发商提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等方面的建设性意见。这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。物业管理启动阶段的根本环节时间：从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立〔二〕物业管理的启动阶段1、接管验收2、用户入住管理3、产权备案和档案资料的建立4、首次业主〔代表〕大会的召开和业主委员会的成立启动阶段的标志物业的验收与接管物业验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术标准与质量标准对已建成的物业进行检验。验收中发现问题应明确记录在案，催促施工单位修整；物业接管是开发商向管理单位移交物业的过程。移交工作应办理书面移交手续。开发商还应向管理单位移交有关物业的整套图纸资料，以使今后管理、维修和养护。在物业保修期间，管理单位还应与开发商签订保修实施合同，明确保修工程、内容、进度、原那么、责任、方式等等。用户入住管理住户入住是物业管理十分重要的环节。这一阶段可能产生业主和租户频繁出入和秩序混乱现象，以致于发生违章、损坏公共设施等现象。物业管理公司至少要做好以下几件事：做好入住前的清洁卫生工作。向住户发放有关物业管理规定或签订协议，如“住户手册〞、“收费方法〞、“入住手续〞、“验收交钥匙登记〞、“装修申报规定〞等等。加强入住阶段的平安保卫工作，提供较多的值班与劳务效劳，保证业主和租户、财物及时平安搬入楼宇。档案资料的建立档案资料有两种：一种是物业的资料；另一种是物业业主和租户的资料。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，这从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；整理的重点是去伪存真，留下有用的；归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存；分类可按每一建筑分类，如设计图、施工图、竣工图、改造图、设备图等，也可按系统工程分类，如配电系统、供水排水系统、消防系统、空调系统等。日常运作阶段根本环节〔三〕物业管理的日常运作阶段1、日常的综合效劳与管理2、系统的协调日常管理和维修养护房屋管理；机电设备养护维修；公共配套设施的养护与维修；环境卫生；治安保卫；便民效劳和商业网点等等。配套设施的完善配套完善是给物业管理提供物质根底的根本保证，是管理阶段必不可少的环节。系统的协调物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与相关部门相互关系的协调，如自来水公司、供电局、煤气公司、居委会、通讯部门、劳动局、工商局、税务局、物价局、公安局、环卫局、园林局、房管局、城管办等有关政府主管部门，涉及面相当广泛。如果缺乏这种系统的协调，物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。1、实践性强、事务性强2、与群众生活相关性强3、时效性强4、系统性、综合性强5、递增性强四、物业管理实务的性质与特点1、管理效劳日趋主动2、运作日趋标准化3、管理日趋社会化4、经营日趋规模化、品牌化5、管理人员知识化、管理手段科学化五、我国物业管理的开展趋势一、业主大会和业主委员会二、物业效劳企业三、物业效劳企业与相关机构的关系四、物业效劳企业的管理制度第三节、物业管理机构一业主大会和业主委员会

一、业主大会概述㈠业主大会的特点和条件1.业主大会的含义业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。2.业主大会的特点(1)业主大会是民主性的组织。(2)业主大会是自治性的组织。(3)业主大会是代表性的组织。3．成立业主大会的条件(1)公有住宅出售建筑面积到达30％以上的；(2)新建商品住宅出售建筑面积到达50％以上的；(3)住宅出售已满两年的。(4)只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。〔二〕召开业主大会的程序和方式1.召开业主大会的程序(1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况；(2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍；(3)审议、通过业主大会议事规那么和管理规约；(4)选举产生业主委员会委员；(5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。2.业主大会会议召开的形式第一种是集体讨论的形式。第二种是采用书面征求意见的形式。条件是是，应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议。。〔三〕业主大会的职责(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规那么；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业效劳企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改、重建物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。即法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。业主大会会议1、业主大会会议召开的形式：集体讨论和书面征求意见2、召开业主大会的法定人数：1/2以上持有投票权的业主参加方可3、业主可以委托代理人参加业主大会会议4、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议5、业主做出决定的法定人数普通决议：必须经专有局部占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。特别重大事项决定：必须经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。特别重大事项：制定和修改管理规约制定和修改业主大会议事规那么选聘解聘物业效劳企业专项维修资金使用续筹方案6、业主大会分为定期会议和临时会议7、召开业主大会会议应当于会前通知业主15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告。8、业主大会会议记录应当存档9、业主大会的决定应予以公告第一次业主大会召开的条件1、应当在物业所在地的市、区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。2、住宅入住率到达50%以上时3、第一个业主入住之日起满两年第一次业主大会会议的筹备工作1、成立大会筹备组2、确定召开的时间、地点、形式和内容3、拟订《业主大会议事规那么》草案和《管理规约》草案等有关文件4、确定业主身份及业主在首次业主大会上的投票权数5、通过协商，确定业主委员会委员候选人产生方法及名单6、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第一次业主大会召开的程序筹备组应自成立之日起30日内，在物业所在地的市、区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。1、由筹备组介绍大会筹备情况2、介绍业主委员会委员候选人情况3、审议通过《业主大会议事规那么》和《管理规约》4、选举产生业主委员会委员5、审议通过与物业管理相关的特别重大事项注：1、在第一次业主大会上，建设单位还应当做出前期物业管理工作报告。物业效劳企业应当做出物业接管验收情况报告2、《业主大会议事规那么》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法〔根据业主实际拥有的物业面积、住宅套数等确定〕、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。3、《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法做出决定。二、业主委员会业主委员会——是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。性质与地位

性质：表达全体业主共同意志和利益，代表全体业主实施自治管理的社团组织。〔无法人资格、无民事权利主体资格〕

地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自治管理的重要形式。业主委员会的产生与构成产生：第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业效劳企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐后选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

每届业主委员会任期三年，任期届满后由业主大会选举新的业主委员会，可以连选连任。业主委员会是社团组织〔或社团法人〕，自选举产生之日起30日内，向物业管理政府主管部门办理备案登记。登记时提交以下文件：

〔1〕注册登记申请书

〔2〕业主委员会成员名单

〔3〕业主委员会章程业主委员会构成业主委员会设委员5~15名主任1人，副主任1~2人，由全体委员中产生执行秘书1人，也可以不是业主委员会成员

业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组织能力和较高威信。业主委员会职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签定物业效劳合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业效劳企业履行物业效劳合同。4、监督管理规约的实施。5、业主大会赋予的其他职责。构成〔四〕业主委员会的权利和义务1.业主委员会的权利①召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；②监督管理规约的实施；③代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同；④审议物业管理效劳费收取标准及使用方法；⑤审议年度管理工作方案、年度费用概预算；⑥检查、监督物业效劳企业履行物业效劳合同；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。2.业主委员会的义务①筹备并向业主大会报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受广阔业主的监督；③贯彻执行并催促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业效劳企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；④保障本物业各项管理目标的实现；应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；⑥做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。〔7〕应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作〔五〕业主委员会会议业主委员会会议包括例会和特别会议两种。〔1〕例会是常规性定期会议，每隔一定时间应召开一次，一般每3个月至6个月至少举行1次。〔2〕业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会会议1、《业主大会规程》规定，业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。2、经1/3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。3、会议应当有半数以上委员出席，作出决定必须半数以上同意才能通过。4、作出的决定应以书面形式及时公告。业主委员会的日常工作1、了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的根本情况2、组织实施选聘物业管理公司的招标活动3、提出是否续聘物业效劳企业的建议4、代表业主大会管理物业专项维修资金5、宣传、教育、催促业主和物业使用人自觉遵守管理规约和各项规章制度，协调业主、物业使用人、物业效劳企业之间的关系6、协助物业效劳企业对物业管理区域内的物业进行管理7、做好业主委员会的内部管理工作8、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创立文明社区〔六〕业主委员会制定、修改的主要文本1.管理规约管理规约也称物业管理管理规约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守那么。管理规约所应包括的主要内容：①物业名称、地点、面积及户数；②公共场所及公用设施状况；③业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；④业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；⑤业主参与物业管理的权利与应承担的义务；⑥业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；⑦物业管理公司的权利与义务；⑧物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳；⑨业主应遵守的行为准那么；⑩违反管理规约的责任。2.业主委员会章程由业主管理委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、标准业主委员会行为、保障业主委员会到达其管理目标的原那么性文件。章程的主要内容包括：①业主委员会的宗旨；②业主委员会的组织机构；③业主委员会成员的选举方式及任期；④业主委员会的主要职责、权利、义务及作用；⑤业主委员会会议的召开方式；⑥业主委员会各成员的权利义务；⑦业主委员会的经费及办公用房来源；⑧业主委员会的成立与解散方式。二物业效劳企业一、物业效劳企业概念与分类㈠物业效劳企业的概念物业效劳企业是指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律，法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。㈡物业管理的分类1.按投资主体分类按投资主体分类，物业效劳企业可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。2.按股东出资形式分类按股东出资形式，物业效劳企业可分为有限责任公司、股份合作公司、股份等。3.按经营效劳方式分类按经营效劳方式，物业效劳企业可分为代理租赁效劳型公司和委托管理效劳型公司。4.按是否具有法人资格分类按是否具有法人资格，物业效劳企业可分为具有独立法人资格的物业管理公司或子公司，和以经营其他工程为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。二、物业效劳企业的设立物业效劳企业的设立分资质审批和工商注册。㈠物业效劳企业申报程序1.申请单位应按有关规定到当地县级以上的人民政府的物业管理行政主管部门提出申请，提供所须的各项材料。2.物业管理行政主管部门收到申请评定资质等级的物业效劳企业报告材料后，一般在两周内审核完毕。㈡物业效劳企业的注册登记按《公司法》规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行登记注册。三、物业效劳企业的资质等级标准根据建设部公布的《物业效劳企业资质管理试行方法》将物业效劳企业分为一级二级、三级资质等级和临时资质。㈠资质一级企业1.注册资本500万元以上。2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业效劳企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.管理两种类型以上的物业。4.管理各类物业的建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100％。计算基数是：⑴多层住宅200万m2；⑵高层住宅100万m2；⑶独立式住宅〔别墅〕15万m2；⑷办公楼宇、工业区及其他物业50万m2。5.20％以上的管理工程获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕〞称号，20％以上的管理工程获得省级城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕称号。6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7.建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

可以承接各种物业管理工程㈡资质二级企业1.注册资本300万元以上。2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业效劳企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3.管理两种类型以上的物业。4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：⑴多层住宅100万m2；⑵高层住宅50万m2；⑶独立式住宅〔别墅〕8万m2；⑷办公楼宇、工业区及其他物业20万m2。5.10％以上的管理工程获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕〞称号，10％以上的管理工程获得省级城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕称号。6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7.建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。可以承接30万平方米以下的住宅工程和8万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。

㈢资质三级企业1.注册资本50万元以上。2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于10人，经理取得建设部颁发的物业效劳企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3.有委托的物业管理工程。4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。5.建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。物业效劳企业应当按照该方法规定申请企业资质等级评定。可以承接20万平方米以下住宅工程和5万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。

四、物业效劳企业的权利与义务㈠物业效劳企业的权利1.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理方法；2.依照物业管理合同和管理方法对物业实施管理；3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费；4.有权制止违反规章制度的行为；5.有权要求业主委员会协助管理；6.有权选聘专营公司承担专项管理业务；7.可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。㈡物业效劳企业的义务1.履行物业管理合同，依法经营；2.接受业主委员会和业主及使用人的监督；3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准；4.应当协助做好物业管理区域内的平安防范工作，接受行政主管部门监督指导；发生平安事故时，物业效劳企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。5.至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目；6.提供优良生活工作环境，搞好社区文化；7.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业效劳企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。8.物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。五、物业效劳企业的组织机构㈠物业效劳企业组织机构的形式1.直线式直线式的企业组织机构是最简单的管理组织形式。2.直线职能式这是在职能式和直线式的根底上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。3.事业部制事业部制又称分权组织，在总公司下设事业部。各事业部那么在总公司制定的政策、目标、方案的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。4.矩阵制矩阵制组织又称为规划——目标结构组织。这是在传统的直线职能制纵向领导系统的根底上，又按照业务内容、任务或工程划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。㈡物业效劳企业主要机构的职能1.

主要机构职能⑴办公室。办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作。它的工作范围是：①贯彻党的路线、方针、政策和上级指示。②负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展以及会议决定的催促和检查。③根据领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印各类文件资料。④做好文书档案和有关资料的管理工作。⑤做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好人力资源管理工作。⑥做好公司的考勤统计工作及劳开工资的管理工作。根据政策做好职工的调资定级、统筹退休工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。⑦负责公司员工的文化教育、知识更新、思想政治教育的有关管理工作。⑧负责公司有关办公用品和劳保用品的购置、保管和发放工作。⑵财务部。负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。在总经理领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。具体职责范围：①制定公司年度财务方案和管理费预算方案。②监督各管理处的管理费收缴工作，监控管理费的使用。③按照财会制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，在规定时间内报送各项会计报表。④按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作，加强现金管理，做好结算工作。对各管理处的现金和银行存款的收支情况，进行经常性的监督和指导。⑤妥善保存会计档案资料，接受税务机关、上级主管部门和本单位领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。⑶工程部。工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围包括：①制定设施、设备运行和维修管理总体方案；编制维修方案和年度预算方案。②拟定各项工程运行维修管理制度、规定和工作程序。③负责能源供给、空调系统、冷热水系统、电力系统的运行管理。④全面负责各种动力设备、机器设备、空调系统、冷热水管道、各种用具等设施、设备的维修与管理工作，保证各种设施、设备始终正常运转。⑤随时检查各种设施、设备技术状况，及时提出维修解决方法和制定维修方案，并组织贯彻实施。⑥每年搞好设备换季检查和维修工作，提前制定维修和检修方案，安排好人力和物力，保证工作需要。⑦负责设施、设备更新改造组织工作。⑷综合管理部。这是表达物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。其职责范围包括：①负责公司对外联系、公司形象宣传、社区活动创意等。②负责向各管理处传达公司有关指示和布置具体工作，并检查执行情况。③协调公司同业主的关系，组织召开业主大会或管委会会议。④负责对业主的投诉做好解释工作，并解决各种纠纷。⑤建立和管理业主档案。⑥负责小区内市政设施和综合环境的检查。⑦负责住户装修方案的审批。⑧负责小区的违章建筑的处理。⑨对管理处的工作进行经常性检查监督，及时总结和汇报情况。⑩协助、协调工程部、保安部、环卫部等部门的工作。⑸保安部。负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防平安管理，维护物业管理区域内的人身和财产平安，保证正常的工作生活秩序。⑹保洁绿化部。负责物业的清洁卫生、环境美化。如公共区域的清扫、水池的清洁、化粪池清理、喷洒药水、养护花草树木、布置园林小品、提供有偿清洁、花木租售等效劳。⑺经营开展部。负责筹划和从事各种经营工程，为业主〔或使用人〕提供全方位的生活、办公效劳，包括各种居家效劳和综合代办效劳，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、家电维修等多种经营效劳。2.机构设置的选择一般地说，选择企业组织结构形式，主要应考虑以下几个因素。⑴企业的规模、类型及其职能。⑵企业的经营方式与管理业务的复杂程度。⑶物业管理模式与效劳对象特点。⑷拥有托管物业的规模大小与种类的多少。⑸企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。三物业效劳企业与相关机构的关系一、物业效劳企业和业主委员会的关系1.经济上的合同关系⑴聘用与被聘用的关系。⑵委托与被委托关系。⑶相对独立的运作关系。2.法律上的平等关系3.工作上的合作关系二、物业效劳企业与房地产开发企业的关系从物业效劳企业与房地产开发企业之间的是否有隶属关系来看，有两种情况：1.房地产开发企业附设物业效劳企业该种物业效劳企业与房地产开发企业是附属关系，物业管理作为售后管理工作，往往是房地产开发过程的延续和开展。2.委托专业物业管理公司实施物业管理这样物业效劳企业与房地产开发企业构成了聘用的合同关系，双方依照合同规定行使各自的权利并履行各自的义务。物业管理效劳业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业订立书面的物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业效劳企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理效劳物业效劳企业可以将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业效劳企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业效劳收费方法，在物业效劳合同中约定。物业管理效劳物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业效劳企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业效劳企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业效劳企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

三、物业效劳企业与政府管理部门的关系1.物业效劳企业与房地产行政主管部门的关系各级房地产行政主管部门负责城市物业管理的宏观管理和调控，制定城市有关物业管理的法规、政策，并组织实施监督和检查，组织引导物业管理工作的工作方向等。表达在以下几个方面：⑴组织物业效劳企业参加考评和评比。⑵负责对物业效劳企业的经营资质审批。⑶对物业管理人员进行职业培训。2.物业效劳企业与工商行政管理部门的关系物业效劳企业应向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可对外经营。工商行政管理部门每年都会对企业进行年度检查，物业效劳企业也不例外。3.物业效劳企业与税收管理部门的关系税收管理部门有权对物业效劳企业的纳税情况进行业务检查和指导。物业效劳企业虽可享受国家对第三产业的利税优惠政策，但仍应遵守有关税收政策，依法纳税。4.物业效劳企业与物价管理部门的关系物业管理的收费应接有关部门规定的收费标准收取，不得随意增加收费工程和提高收费标准。对政府部门尚未制定收费标准的效劳工程，物业效劳企业应将涉及广阔普通群众的收费标准上报物价部门备案5.物业效劳企业与其他行政管理部门的关系。四、物业效劳企业与各专业效劳公司的关系物业效劳企业可以通过选聘专业的效劳公司，与其签订合同，建立合同关系，完成专业效劳工作。五、物业管理与社区管理的关系㈠物业管理与社区管理的联系1.物业管理和社区管理的指导思想一致2.物业管理和社区管理目标也是一致的3.社区管理是一个系统，是由互相作用着的假设干要素，按一定方式组成的统一整体。㈡物业管理和社区管理的区别1.

管理主体不同2.

性质手段不同3.

管理功能不同4.

管理手段不同㈢物业管理与社区管理的关系1.

社区建设依赖于小区建设2.物业管理需要社区指导3.社区管理应当尊重物业管理的自主权4.物业管理要配合社区管理四物业效劳企业的管理制度一、建立健全物业管理公司管理制度的意义1.建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据2.健全的管理制度是物业管理的需要3.健全的管理制度能提高管理效率4.健全的物业管理制度可以限制不良的行业二、物业效劳企业制度的根本内容〔一〕公司内部行政管理方面的管理制度〔二〕物业管理方面的管理制度〔三〕为住户效劳的管理制度〔四〕物业管理公司内部经济责任制一个物业管理区域由一个物业效劳企业实施物业管理。三、物业效劳企业制度的改善1.领导重视2.制度的完善是一个循序渐进的过程。3.广泛听取业主和使用人的意见4.学习先进物业效劳企业的经验本章要点物业管理的根本概念物业的含义物业管理的概念物业管理的根本特征物业管理实务的性质与特点物业管理的根本内容物业管理的根本环节前期准备阶段启动阶段日常运作阶段物业管理机构本章讲授本章讲授：物业管理招标投标的根本概念物业管理招标程序物业管理投标程序第二章物业管理招标投标学习目的与要求1．了解物业管理招标投标的意义2．掌握物业管理招标的根本概念物业管理招标投标的程序物业管理招标的条件3．重点掌握物业管理招标的程序物业管理招标的程序一、物业管理招投标的重要性及其意义1、有利于物业管理根本标准的贯彻和推广；2、有利于控制物业管理的费用，使业主和使用人真正得到质优价实的效劳；3、有利于明确和简化业主与物业管理的企业的经济关系；4、有利于推动物业管理行业整体水平的提高。三、物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人〔业主委员会或开发建设单位〕在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业效劳企业竞投，从中选择最正确者，并与之订立物业管理合同的过程物业管理招标二、实施物业管理招投标所面临的主要问题

1、地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约2、开发商受经济利益驱动增大招投标难度3、法规不完善，缺乏招投标根底〔l〕没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性〔2〕物业管理招投标法规不健全4、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风〔1〕“关系〞竞争〔2〕“暗箱〞交易〔3〕违法违规四、物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业效劳企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程物业管理投标标五、物业管理招标投标的原那么及意义公平公开公正诚信推动物业管理市场化推动行业水平提高明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力原则意义第二节物业招标投标程序物业招标程序招标与投标的条件招标程序一、物业管理招标方式物业管理招标方式公开招标——无限竞争性招标邀请招标——有限竞争性招标公开招标的特点这种招标可以为一切有能力的物业效劳企业提供公平竞争的时机业主也有较大的选择余地，有利于降低本钱，提高物业管理水平但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大邀请招标的含义

所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向假设干物业效劳企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式邀请招标——有限竞争性招标邀请招标的特点是竞标单位少，资格预审和评标工作量小如果对竞标对象选择得当，那么起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、时机均等的原那么法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标工程能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同二、物业管理招标与投标的条件招标工程应具备的条件符合城市规划要求，完成或根本完成工程的主体和配套设施建设具备招标主体资格和招标条件投资单位或业主能够提供管理的条件和设施招标所需的其他条件已经具备投标单位应具备的条件具有独立的法人资格具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质具备招标规模所要求的条件企业近期经营情况良好，所管理的物业标准、健康三、物业管理招标程序1、成立招标机构2、招标机构编制招标文件3、招标机构发布招标公告或投标邀请书4、招标机构组织资格预审四、物业管理投标程序1、取得招标文件2、分析招标文件3、考察物业现场4、投标可行性分析5、编制投标文件6、封送投标文件7、资料整理与归档五、物业管理开标、评标和中标〔一〕开标物业管理工程招标的开标分为两个过程：

评议标书阶段现场答辩阶段标书评议开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标评标开标〔二〕标书评议评标：把标书分发评委评阅，经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成成员为5人以上单数物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二现场辩论一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要进一步澄清，帮助业主委员会〔或开发建设单位〕，以及物业效劳企业共同把好管理关辩论目的：评分依据及方式评分依据：投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任的：答复以下问题的准确性表达问题的逻辑性分析问题的层次性以及形象、仪表、风度等方面表现评分方式：由评委无记名进行评分〔三〕中标根据开标以后，对标书评议、现场辩论的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排知名次公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人履约订立合同招标人对中标人发出通知★中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同★招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议履约订立合同中标人不与招标人订立合同的★投标保证金不予退还并取消中标资格★给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过局部予以赔偿★没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿本章要点1．物业管理招标投标的根本概念物业管理招标投标物业管理招投标的类型及形式物业管理招标投标应遵循的原那么及意义2．物业管理招标程序3、物业管理投标程序

第三章前期物业管理

学习目的与要求1．了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业效劳企业的职责2．掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3．重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及

其界定本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责前期物业管理的含义《物业管理条例》第二十四条：前期物业管理，是指业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效前，建设单位选聘的物业效劳企业实施的物业管理按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招投标选聘物业效劳企业，签订书面的物业管理合同要充分配合物业效劳企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供时机，让物业效劳企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业效劳企业尽快熟悉物业的具体情况第一节建设单位必须要做的工作〔工作职责〕参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业效劳企业移交根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业效劳企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业效劳企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任开发建设单位的工作职责﹁续﹂第二节受聘的物业效劳企业必须要做的工作〔工作职责〕一、组建工程物业管理处/物业管理部二、制定落实物业管理方案三、制定企业内部管理制度参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业效劳企业移交根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业效劳企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业效劳企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任受聘物业管理的职责建立健全本物业的物业管理档案资料制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守那么》的行为物业效劳企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与效劳业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方依据本协议向乙方收取物业管理费用受聘物业管理的职责﹁续一﹂不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿效劳在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料受聘物业管理的职责﹁续二﹂第三节前期物业管理的内容

前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面：前期物业管理的内容﹁续﹂八方面：建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作---筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会一、前期物业管理的具体内容一、做好物业查验工作〔一〕、承接查验的性质和依据1、承接查验的概念2、承接查验与竣工验收的区别〔二〕物业承接验收标准——《房屋接管验收标准》〔三〕承接验收的程序及意义〔四〕承接验收中发生问题的处理1、严重质量问题：建设单位负责2、一般质量问题：建设单位负责或委托物业效劳企业负责1、承接查验的概念承接查验是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行选聘物业管理企业，签订前期物业效劳合同后，委托给物业效劳企业进行管理效劳，由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。包括：〔一〕、承接查验的性质2023/12/12(一)新建物业的承接查验(二)物业管理机构更迭时的承接查验2023/12/12二、住宅工程质量分户竣工验收和物业承接查验的区别〔一〕、承接查验的性质2023/12/12住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别1、二者查验的时间顺序不同。住宅工程质量分户验收是在住宅工程竣工验收前，由建设单位组织监理单位、施工单位、物业效劳企业进行的验收；物业承接查验是在物业综合验收合格的根底上，物业效劳企业在业主入住前对物业进行的再查验。2023/12/12住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别2、二者查验的内容不同。住宅工程质量分户验收是对每一户单位工程及公共部位质量进行的专门验收；物业承接查验是指物业效劳企业对新接管工程的物业公共部位、公用设施设备及其他公共配套设施进行的查验。2023/12/12住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别3、二者的责任主体和适用标准、验收标准不同。住宅工程质量分户查验的责任主体主要是建设单位和施工单位，物业效劳企业仅是参与者，适用《建筑工程施工质量验收统一标准》；物业承接查验的责任主体是建设单位和物业效劳企业，后者是直接的责任主体之一，适用建设部1991年公布实施的《房屋接管验收标准》。2023/12/12因此，住宅工程质量分户查验与物业承接查验是两种不同的范畴。尽管在条件具备或物业效劳企业早期介入充分、准备充足时。物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行，但它们之间毕竟有很大的区别。2、物业承接验收标准目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建设部于1991年2月发布的并于1991年7月1日起实施的中华人民共和国行业标准〔ZBP30001—90〕《房屋接管验收标准》。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。《房屋接管验收标准》主要是应于一般民用建筑的接管验收。其中1、2条规定：“凡按规定交房屋管理部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。〞3、承接验收的程序〔1〕由建设单位、物业管理企业成立交接验收小组，并讨论有关事宜，如日期、手续等。〔2〕由建设单位移交有关物业资料〔3〕由物业管理企业进行查验。查验的方法有目测、检测和实验等方法。〔4〕填写查验纪录。〔5〕建设单位与物业管理企业双方签订交接查验单。2023/12/12(一)新建物业的承接查验2023/12/12(一)新建物业的承接查验

1、新建物业承接查验的条件2、物业承接查验前的准备工作3、承接查验的工作流程4、物业承接查验的内容5、物业承接查验的方式6、承接查验所发现问题的处理程序2023/12/121、新建物业承接查验的条件

a新建物业到达交付使用的条件。例《山东省物业管理条例》规定，新建住宅小区配套建筑及设施设备符合规定条件(共计11条、略)后，建设单位方可办理交付使用手续；2023/12/12〔一〕生活用水纳入城市公共供水管网，并装分户计量装置

〔二〕雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

〔三〕小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

〔四〕在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

〔五〕通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，平安监控装置及其他平安防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

〔六〕按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

〔七〕小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连

〔八〕按规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业效劳和政务管理等配套建筑及设施建设

〔九〕按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

〔十〕住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

〔十一〕法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手2023/12/121、新建物业承接查验的条件

b建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按上述规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城市规划、物业管理、消防、公安等有关部门的监督，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。2023/12/122、物业承接查验前的准备工作

(1)人员准备。物业效劳企业在承接查验前应根据物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等；现场查验组可视情况作进一步细分)，各自确定相关专业的技术人员参加。(2)方案准备。物业效劳企业在接管前应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有方案地进行。2023/12/122、物业承接查验前的准备工作方案内容主要包括：a建设单位确定承接查验的日期、进度安排；b要求建设单位在承接查验前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；c派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。2023/12/122、物业承接查验前的准备工作(3)资料准备。在物业承接查验之前，物业效劳企业应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作流程和记录表格。a查验工作流程一般有《物业承接查验工作流程》和《承接查验所发现问题的处理流程》等；b承接查验的常用记录表格有《工作联络单》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》、《楼宇资料移交清单》、《楼宇房屋、配套设施设备移交清单》、《钥匙交接记录表》等。2023/12/122、物业承接查验前的准备工作c结合物业实际情况制定承接查验管理制度，主要包括《物业验收管理制度》、《房屋承接查验标准》、《设施成品保护方案》等。d查验设备、工具准备。在现场查验前，需根据物业的特点准备必需的仪器、仪表和工具，以检测物业共用部位、共用设施设备是否符合质量要求。2023/12/12

3、承接查验的工作流程物业建成通过竣工综合验收物业效劳企业组织人员进行现场查验对查验中发现的问题进行处理物业移交2023/12/123、承接查验的工作流程(1)物业通过有关部门组织的综合竣工验收后，物业建设单位及时书面提请物业接管单位进行物业承接查验，双方约定查验时间。2023/12/123、承接查验的工作流程(2)物业效劳企业查验准备阶段的主要任务：a熟悉查验各层面的情况；b查验工作应备文件(略)；c查验人力与器具准备；d查验前人员培训。2023/12/123、承接查验的工作流程(3)物业效劳企业现场查验运作阶段的主要任务：a建设单位和物业效劳企业相关人员进入物业查验现场；b安照准备阶段所制各类表格分别进行查验；C查验完毕填写表格，重要现场应进行拍照，一式两份，一份交建设单位，一份由物业效劳企业存档备案；d查验合格，双方办理移交手续，钥匙交工程效劳中心。2023/12/123、承接查验的工作流程(4)查验善后问题处理阶段的主要任务：A安照查验标准和表格，将不合格局部进行汇总，并通知建设单位限期整改；b整改情况作进一步跟进，并作出记录；c整改情况进行检查，并对整改情况做出复检，直至合格；d已接管物业安排人员进驻管理，对局部成品进行保护，确保物业各项功能运作正常。2023/12/12

4、物业承接查验的内容 (1)物业资料。在办理物业承接查验手续时，物业效劳企业应查验并接收以下资料：a竣工验收资料。包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；b技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料；2023/12/124、物业承接查验的内容 c物业质量保修文件和物业使用说明文件；d业主名册e物业管理必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋、土地权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，与供水、供电部门签订的合同或协议等。2023/12/124、物业承接查验的内容 (2)物业现场查验。主要包括物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域环境的查验：a物业共用部位的查验主要包括：主体结构及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗等；公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。2023/12/124、物业承接查验的内容b物业共用设施设备查验。主要包上下压配电系统，电气照明系统，防雷与接地系统，给水排水系统，电梯系统，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，平安防范系统，采暖和空调系统等。2023/12/124、物业承接查验的内容 c物业管理区域环境查验。主要包括园林植物(如花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等)、园林建筑(如小品、花架、园廊等)；物业大门、值班岗亭、围墙、道路、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。2023/12/12

5、物业承接查验的方式物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用以下方式进行检查：2023/12/125、物业承接查验的方式(1)观感查验。观感查验主要采用目视、触摸等方式，对查验对象的外观进行检查。(2)使用查验。使用查验是通过启用设施设备直接检查被查验对象的安装质量和使用功能，以直观的了解其符合性、舒适性和平安性等。2023/12/125、物业承接查验的方式(3)检测查验。检测查验是运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。(4)试验查验。试验查验是通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。2023/12/126、承接查验所发现问题的处理程序(1)收集整理存在问题a收集所有的《物业检验记录表》；b《物业检验记录表》进行分类整理，将查验中所发现问题登记造表；c整理好的工程质量问题提交建设单位确认，并办理手续。2023/12/126、承接查验所发现问题的处理程序(2)整改、跟踪与复验对发现的问题由建设单位提出处理方法并催促整改；为使工程质量问题得到圆满解决，物业效劳企业在提出相应的整改意见的同时，要做好跟踪查验工作；对整改完的工程进行复验，不合格的工程继续催促建设单位处理，整改合格的工程办理相关的查验手续。2023/12/12

(二)物业管理机构更迭时的承接查验2023/12/121、准备工作2、物业查验的内容2023/12/121、准备工作

(1)查验条件在物业效劳机构发生更迭时，新的物业效劳企业必须在符合以下条件均满足时方可实施承接查验：a物业的产权单位或业主大会与原有物业管理企业完全解除了物业效劳合同；b物业的产权单位或业主大会同新的物业效劳企业签订了物业效劳合同；2023/12/121、准备工作(2)成立承接查验小组，了解物业的根本情况，制定承接查验方案；(3)准备资料和工具。物业承接查验验收小组应提前与物业产权单位及原物业效劳企业接触，洽谈查验、移交的有关事项，确定其程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。2023/12/122、物业查验的内容(1)物业资料情况(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状查验(3)各项费用与收支情况，工程机构经济运行情况(4)其他查验内容。主要包括：物业效劳用房、产权归全体业主所有的设备、工具、材料等。2023/12/122、物业查验的内容(1)物业资料情况物业资料情况除检查新建物业建设单位应提交的相关资料外，还要对原物业管理机构在管理过程中产生的相关资料进行检查。具体包括：2023/12/122、物业查验的内容a物业原始资料，即新建物业应查验的各种资料(略)b业主资料。主要包括：业主入住资料(如入住通知书、入住登记表、身份证复印件、照片等)、房屋装修资料(包括装修申请表、装