商业地产市场月度报告（2021年10月）-28正式版

商业地产市场月度报告中指控股CIH01 02 03 04市场表现 企业动态 品牌动态 宏观环境本期要点1、市场表现新房市场：1-9月全国投资同比下降1.1%，新开工面积同比下降18.3%，销售面积同比增长1.4%写字楼租赁市场：2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨0.13%商办用地：1-10月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升大宗交易：10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔2、企业动态远洋资本收购大信商用信托70%股份旭辉商业与华住集团首次合作，酒店产品2022年面市万达商管正式递交招股书，携380个万达广场赴港上市3、品牌动态麦当劳中国新总部大楼正式启用，旗舰餐厅同日开业中国首家乐高乐园将落地四川，2023年开园小米科技15.5亿拿下上海徐汇商办用地，拟建设上海总部4、宏观环境住建部、应急管理部：联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》湖南：推进非住宅商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展宏观经济：经济运行继续保持恢复态势服务业经济：10月服务业恢复放缓，新动能依旧发挥引领作用收支结构：居民收入保持恢复性增长，居民消费支出继续改善消费市场：前三季度消费市场韧性显现，消费结构优化升级态势持续1市场表现新房市场：1-9月全国投资同比下降1.1%，新开工面积同比下降18.3%，销售面积同比增长1.4%写字楼租赁市场：2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨0.13%商办用地：1-10月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升大宗交易：10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔新房市场：1-9月全国投资同比下降1.1%，新开工面积同比下降18.3%，销售面积同比增长1.4%从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比下降1.1%2021年1-9月，全国商业地产*开发投资额为13869亿元，同比下降1.1%，较19年同期下降2.6%，两年平均下降1.3%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降1.2个百分点。2021年1-9月，全国商业地产新开工面积为14625万平方米，同比下降18.3%，较19年同期下降22.8%，两年平均下降12.2%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%，较上年同期下降1.6个百分点。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长1.4%2021年1-9月，全国商业地产销售面积为8229万平方米，同比增长1.4%，较19年同期下降14.5%，两年平均下降7.5%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.3%，较上年同期下降0.6个百分点。图：2016年-2021年9月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比25%15.4%办公楼占比商业营业用房占比20%14.2%15%11.8%10.0%9.2%13.4%11.5%8.4%9.6%10%8.3%8.0%7.0%6.9%7.6%7.0%5.9%5%5.3%6.4%6.2%5.0%4.7%4.6%3.9%3.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.8%4.6%2.5%2.4%2.5%2.2%1.9%1.7%0%201620172018201920202021:1-9201620172018201920202021:1-9201620172018201920202021:1-9开发投资额新开工面积销售面积*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。数据来源：中指数据CREIS新房市场：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均止增转降办公楼：2021年1-9月，全国办公楼开发投资额为4446亿元，同比下降0.5%，与19年同期持平。商业营业用房：2021年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为9423亿元，同比下降1.3%，较19年同期下降3.8%，两年平均下降1.9%。图：2016年-2021年9月全国商办开发投资额及同比增速办公楼开发投资额（左）同比增速（右）800050%亿600040000%元20000-50%201620172018201920202021商业营业用房开发投资额（左）同比增速（右）1800050%1500025%12000亿90000%元6000-25%30000-50%201620172018201920202021数据来源：中指数据CREIS新房市场：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，办公楼降幅较大办公楼：2021年1-9月，全国办公楼新开工面积为3847万㎡，同比下降20.3%，较19年同期下降23.2%，两年平均下降12.4%。商业营业用房：2021年1-9月，全国商业营业用房新开工面积为10778万㎡，同比下降17.5%，较19年同期下降22.7%，两年平均下降12.1%。

图：2016年-2021年9月全国商办新开工面积及同比增速80006000万平方 4000200002500020000万平15000方10000米50000

办公楼新开工面积（左）同比增速（右）100%50%0%-50%-100%201620172018201920202021商业营业用房新开工面积（左）同比增速（右）50%0%-50%-100%201620172018201920202021数据来源：中指数据CREIS新房市场：办公楼与商业营业用房销售面积同比均继续增长，但仍未恢复至疫情前水平办公楼：2021年1-9月，全国办公楼销售面积为2257万㎡，同比增长3.1%，较19年同期下降14.0%，两年平均下降7.3%。商业营业用房：2021年1-9月，全国商业营业用房销售面积为5972万㎡，同比增长0.7%，较19年同期下降14.7%，两年平均下降7.6%。图：2016年-2021年9月全国商办销售面积及同比增速50004000万3000平100001500012000万9000平方米600030000

办公楼销售面积（左）同比增速（右）100%50%0%-50%-100%201620172018201920202021商业营业用房销售面积（左）同比增速（右）100%50%0%-50%-100%201620172018201920202021数据来源：中指数据CREIS写字楼租赁市场：2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨0.13%写字楼租赁市场2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微涨0.13%。从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占51.3%，租金环比下跌的商圈占47.5%，1.3%的商圈租金环比持平。2021年三季度，国内经济继续恢复，写字楼市场需求继续释放，但部分区域受疫情、汛情影响，需求释放放缓。同时，部分项目受疫情影响未能按计划于三季度入市，部分城市供应放缓，短期内空置压力有所缓解，综合因素带动写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅上涨。总体来看，三季度写字楼租金指数符合年内租金保持平稳的预期。预计四季度，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争并带来空置压力，但经济持续恢复叠加一系列利好因素将促使写字楼需求继续释放，租金有望保持平稳。展望未来，国民经济总体保持恢复的态势有望持续，结构调整有望继续稳步推进，写字楼市场的基本面存在有力支撑。随着商业地产的开发投资逐渐放缓，未来写字楼市场供应有望保持稳定，同时企业对于写字楼运营质量、物业配置、绿色低碳水平等要求不对提高，存量运营对于写字楼租金的影响将更加显著。目前写字楼租金水平尚未恢复至疫情前水平，仍有恢复空间，预计四季度写字楼租金指数有望保持平稳，并在明年上半年回归稳定上涨态势。写字楼租赁市场详见中指研究院《2021年上半年写字楼租金指数报告》、数据来源：CREIS中指数据商办用地：1-10月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升推出：2021年1-10月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为17403万㎡，同比下降20.8%；10月推出面积为1635万㎡，同比下降52.3%。成交：2021年1-10月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为14114万㎡，同比下降24.5%；10月成交面积为1232万㎡，同比下降58.5%。楼面均价：2021年1-10月，全国300城商办用地成交楼面均价为2433元/㎡，同比上涨10.9%；10月成交楼面均价为2850，同比上涨65.8%。溢价率：2021年1-10月，全国300城商办用地平均溢价率为5.5%，同比下降0.7个百分点；10月平均溢价率为6.5%，同比上升2.2个百分点。

图：2016年1月-2021年10月全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积7000商办用地推出规划建筑面积商办用地成交规划建筑面积推出年度月均成交年度月均60005000万4000平方3000米20001000012345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910201620172018201920202021图：2016年1月-2021年10月全国300城商办用地楼面均价及平均溢价率4000商办用地成交楼面均价（左）商办用地平均溢价率（右）40%320030%元2400/平20%方160080010%00%12345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910201620172018201920202021数据来源：中指数据CREIS商办用地：全国300城中各线城市间分化仍较明显量价趋势：1-10月，各线城市均量降价涨，溢价率方面，一、二线城市溢价率小幅上升，三四线城市有所下降。供需趋势：整体来看，1-10月，各线城市商办用地推出及成交面积均有所下降，从溢价率来看，三四线城市依旧高于一二线城市，但各线城市间差距缩小。一线城市：1-10月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为635万平方米，同比下降33.6%，成交楼面均价为10327元/平方米，同比上涨15.2%，平均溢价率为2.1%，同比上升1.7个百分点。二线城市：1-10月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为5541万平方米，同比下降23.3%，成交楼面均价为2747元/平方米，同比上涨19.3%，平均溢价率为4.9%，同比上升1.4个百分点。三四线城市：1-10月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为7937万平方米，同比下降24.4%；成交楼面均价为1583元/平方米，同比上涨5.3%，涨幅较上年同期扩大4.6个百分点；平均溢价率为8.1%，同比下降5.0个百分点。

图：2016年-2021年10月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势20000成交规划建筑面积（左）同比（右）120%万1500080%平1000040%方米50000%0-40%20162017201820192020121:-1021:-1012016201720182019202021:-101一线城市二线城市三四线城市图：2016年-2021年10月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势18000成交楼面均价（左）同比（右）30%1500020%元1200010%/平90000%方米6000-10%3000-20%0-30%20162017201820192020121:-1021:-1012016201720182019202021:-101一线城市二线城市三四线城市数据来源：中指数据CREIS商办用地：小结全国300城商办土地市场从供应端来看，2021年1-10月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超三成，二线城市同比降幅超两成，三四线城市同比降幅最少，在15%左右。从成交端来看，2021年1-10月，各线城市商办用地成交面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超三成，二线及三四线城市同比降幅均超两成。从溢价率来看，2021年1-10月，一、二线城市商办用地平均溢价率均在5%以内，同比小幅上升，三四线城市溢价率在10%以内，同比下降，与一二线城市差距进一步缩小。整体来看，2021年1-10月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅均在两成以上，成交楼面均价同比上涨10%左右，平均溢价率维持在5.5%的水平。数据来源：中指数据CREIS大宗交易：10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔2021年10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产（不含工业）大宗交易（含已成交与拟成交）7笔。项目名称城市物业类型成交时间交易状态交易类型成交总价成交单价成交面积买家(买家类型)卖家(亿元)(元/㎡)(万㎡)创新魔坊上海商务园区/产业园区2021-10-25拟成交资产交易1.50125001.20上海艾为微电子技术有限公司(内资)上海临港科技创新城经济发展有限公司创智云城深圳写字楼2021-10-25拟成交资产交易1.00468380.21上海艾为电子技术股份有限公司(内资)深圳市特区建设发展集团有限公司越秀房产基金(00405.HK)全资拥有的特越秀金融大厦广州写字楼2021-10-24拟成交股权交易77.93----殊目的公司YuexiuREIT2018Company越秀地产股份有限公司(00123.HK)Limited(内资)深圳赛格科技坪山区产业园深圳商务园区/产业园区2021-10-21拟成交股权交易3.35----深圳国际控股有限公司(内资)深圳市赛格集团有限公司滨江城开中心上海综合体2021-10-20拟成交股权交易35.76587826.08上海徐汇资本投资有限公司(内资)上海城开绿地中央广场写字楼广州写字楼2021-10-18成交资产交易0.53------广州穗开电业有限公司碧云钻石公寓（上海市浦东新区黄杨路65弄3号楼部分上海公寓2021-10-13成交资产交易2.14------宝钢发展有限公司房产）数据来源：中指数据CREIS3企业动态远洋资本收购大信商用信托70%股份旭辉商业与华住集团首次合作，酒店产品2022年面市万达商管正式递交招股书，携380个万达广场赴港上市远洋资本收购大信商用信托70%股份 10月12日，远洋资本有限公司（下称“远洋资本”）通过指定主体新沃投资（NewHarvest）成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司（下称“管理公司”）70%股份，正式成为管理公司控股股东。管理公司为大信商用信托（DasinRetailTrust，下称“DRT”）的管理人，目前负责管理DRT投资组合中7个位于粤港澳大湾区的购物中心。远洋资本：构建多维融资格局，助力轻重资产分离据了解，DRT是新加坡证券交易所上市的商业地产信托，其资产均位于粤港澳大湾区核心区域。自2017年IPO以来，资产管理规模扩展至上市时的近3倍，未来升值潜力可期。DRT目前主营业务是在大中华区（内地、香港和澳门）范围内投资、开发和持有可产生租金收入的商业地产项目，主要侧重点为购物中心。目前持有位于中山、珠海、佛山的7个购物中心，兼具成熟型、增长型零售物业，业态组合及收入韧性良好。最新数据显示，2021年上半年，大信商用信托投资组合拥有95.7%的出租率，加权平均租赁期为3.5年（按总租金收入计算）和5.8年（按净可出租面积计算），期内总收入比2020年上半年高出约38.5%。同时，该信托的年化派息率为10.2%，每股基金单位分派（DPU）为2.98分，取得了55.2%的增长，盈利能力较强。远洋资本认为，成功收购管理公司将有利于公司打通海外市场融资渠道、拓宽投资人类型、引入长期稳定的权益资本，构建国际化、多元化、市场化的融资格局；有助于远洋资本重构不动中指点评 产投资逻辑，充分撬动资产规模，加速业务拓展及降低重资产投资风险。新型城镇化和消费升级推动商业地产市场发展，具备区位优势且运营状况良好的优质零售物业价值提升，可以为投资者带来较好的资本增值收益，大信商用信托资产包的7个项目即具备这样的优势。此外，在自2006年起，远洋集团与大信置业已陆续在粤港澳大湾区合作开发过多个综合体项目，中山也成为远洋集团在粤港澳大湾区拓展的一个发力点，此次收购恰好符合远洋集团目前“南移西拓”的战略走向，并为远洋资本进军海外打通渠道。资料来源：中指研究院综合整理旭辉商业与华住集团首次合作，酒店产品2022年面市10月19日，旭辉集团旗下旭辉商业与华住集团共同宣布签署合作协议。依托旭辉在商业板块多年的深耕和积累，结合华住集团在酒店行业的多元产品矩阵和开发经验，双方期待在未来的合作中打造出有态度、有温度，有生命力的“酒店+”产品。“酒店+”业务或成为旭辉下一个利润增长动力据了解，此次双方战略合作范围包括但不限于酒店项目、公寓项目、文旅项目、商业项目及产城项目等多个领域，双方在品牌联动、设计规划、资源对接、项目落地等各方面都已有建设性的探讨。双方将致力于突破传统商业模式，结合市场的最新趋势和新时代消费者的需求不断创新，打磨出真正带给住客美好生活体验的“酒店+”产品。据悉，目前旭辉商业在全国储备综合体超过30余座，超278万平方米，涉及社区商业、购物中心、酒店等诸多业态，其中酒店业态已储备10余家，双方首次合作的湖州诺富特酒店也将于2022年面市。华住集团旗下拥有29个酒店及公寓品牌，覆盖经济型到奢华多个区间。此次战略合作协议的签署，标志着双方将进一步系统化地整合品牌、物业、金融等各方资源，在新地产时代背景下共同探讨的“商业+酒店”这一课题。除与旭辉商业的合作外，本月初，融创文旅集团亦与华住集团达成合作，将此前与万达终止协议的21家酒店，以及哈尔滨融创万达嘉华酒店授权至双方共同成立的轻资产酒店管理公司永乐华住进行管理。中指点评目前，华住集团已与融创、远洋等多家房企进行合作，对于房企来讲，酒店等长线发展的业务需要优质运营方的加入，以控制成本、提升轻资产管理能力。同时，对于以经济型酒店起家的华住集团，与头部房企的合作有助于其加速进入高端酒店市场。资料来源：中指研究院综合整理万达商管正式递交招股书，携380个万达广场赴港上市10月21日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）向港交所正式递交招股书，中信证券、摩根大通和瑞信担任联席保荐人。万达商管拟向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。万达商管全面转型轻资产，二次赴港上市招股资料显示，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场，提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务三类业务。截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米，在管万达广场1年总客流量达46.07亿人次，2018年至2020年，万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。基于过往的经验和能力，万达商管从2015年开始以轻资产管理模式管理独立第三方商业广场，截至2021年6月30日，万达商管的在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%；同期162个储备项目包括133个独立第三方项目。财务数据方面，万达商管收入从2018年的110.23亿元增至2019年的134.37亿元，并进一步增至2020年的171.96亿元。2021年1-6月，万达商管收入同比增长43%至106.36亿元，净利润达6.56亿元。万达商管在筹备上市过程中备受市场认可，据招股说明书，除了王健林及其关联大股东，万达商管股东尚有蚂蚁集团、腾讯控股互联网巨头，也有很多招商局、中信资本央企身影，以及碧桂园、碧中指点评桂园服务、上海国盛资本、太盟投资集团、普洛斯中国、华平投资，合计融得人民币168.57亿元和33亿美元的投资款。早在2014年，万达商管的前身万达商业地产登陆港股，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO，但由于估值过低等原因于2016年退市。时至今日，轻资产商管业务恰逢资本风口，此前已有宝龙商业、星盛商业、华润万象生活等多家企业赴港上市，“由重转轻”的万达商管，以具备绝对优势的规模和较强的盈利能力，在行业内拥有较大话语权，此时再赴港股，将是获得价值重估的好时机。资料来源：中指研究院综合整理3品牌动态麦当劳中国新总部大楼正式启用，旗舰餐厅同日开业中国首家乐高乐园将落地四川，2023年开园小米科技15.5亿拿下上海徐汇商办用地，拟建设上海总部麦当劳中国新总部大楼正式启用，旗舰餐厅同日开业10月8日，位于上海西岸的麦当劳中国新总部大楼“巨无霸魔方MCHQ”正式启用。这座潮流科技的“巨无霸魔方”将成为麦当劳中国总部及上海市场办公室超过600位员工的“新家”。与此同时，位于总部楼下的旗舰餐厅也在10月8日开业，餐厅与中信书店合作，首次推出咖啡、书店与迷你剧场结合的亲子空间，为上海消费者带来潮流、欢乐、绿色的创新体验。麦咖啡+书局+小剧场：潮流、欢乐、绿色的创新体验麦当劳中国新总部大楼为独栋建筑，共有八层，与麦当劳经典产品“巨无霸”层数一致，错落的楼体外观酷似魔方。大楼露台上约六米高的麦当劳叔叔与矗立楼前的麦当劳标志遥相呼应，欢迎员工入驻“新家”，也为用餐的顾客、过往的行人带来欢乐。总部一、二层是旗舰餐厅，700多平方米，可同时容纳超过200名顾客用餐，是上海麦当劳目前营业面积最大的餐厅。餐厅外观设计现代简洁，两层均以大幅落地玻璃为外墙，店内立方、暖色和隐藏的微笑三大设计元素无处不在。在一楼，麦咖啡首次携手中信书店，将中信首个儿童主题书店、迷你剧场与手工咖啡吧创新结合，是国内首家布局书店和剧场的麦当劳餐厅，也为亲子中指点评家庭提供了一处专属空间。沿着M字母造型的旋转楼梯可去到二楼，通过空中走廊与周边的办公室相连，餐厅外设置有便捷的自取柜，方便白领们取餐。消费升级的特征之一便是消费需求和消费场景的细分，消费者愿意为符合他们生活理念的消费场所和内容花费多更时间和金钱。在麦当劳中国新总部旗舰餐厅，艺术、科技、绿色等元素共同打造了一个更加迎合Z世代消费者的复合消费空间，与中信书局合作的儿童主题书店则满足了周边家庭群体消费者的亲子需求，充分契合其“为社区邻里提供美味和美好”的价值观。资料来源：中指研究院综合整理中国首家乐高乐园将落地四川，2023年开园10月21日，英国默林娱乐集团举办“海量想象，蜀你会玩”发布会，正式宣布中国首家乐高乐园度假区——四川乐高乐园度假区的总体规划。据悉，这座乐高乐园位于四川，主题乐园主体占地约57万平方米。由默林娱乐集团独家运营，总投资约55亿元。四川之外，已规划在深圳、上海投建乐高乐园，未来或将建设更多乐高主题乐园。默林娱乐集团：加速乐高乐园在中国市场布局四川乐高乐园度假区将由1座乐高乐园主题乐园、1座乐高乐园水上乐园以及共计拥有500多间客房的2座乐高主题酒店组成。乐高乐园主题乐园将设有乐高街道、乐高积木、乐高乐园创想世界、乐高城市、乐高小伙伴、乐高神话、海盗岸、沙漠王国、乐高城堡9个主题板块。据了解，四川乐高乐园度假区目前建设顺利，预计于2023年建成开园，将为中国亲子家庭及西部地区广大居民提供沉浸式的创新玩乐体验，通过融入地方文化特色，成为中国西部地区文化旅游地标，从而带动地区经济与文化发展。此外，因位于中国西部地区的战略中心，四川乐高乐园度假区将受益于其发达的地理位置，辐射至少4000万人口。据悉，默林娱乐集团目前在全球7个国家运营9家乐高乐园，包括近年开设的迪拜乐高乐园（2016年开园）、日本乐高乐园（2017年开园）、纽约乐高乐园（2021年开园）以及即将于2022年在韩国开设的乐高乐园。近年，默林娱乐集团加速乐高乐园在中国市场的布局，在中国地区除了以上三个落地项目外，还有北京房山项目在筹划，正处于前期规划阶段。中指点评大型主题乐园的落地有助于区域形成文旅产业集群，通过乐园IP的延伸，带动其消费辐射范围内购物、餐饮、住宿、休闲等多种业态发展，将游客转变消费者，为周边区域商业地产带来机遇。资料来源：中指研究院综合整理小米科技15.5亿拿下上海徐汇商办用地，拟建设上海总部10月21日，上海徐汇区成交1宗商业办公用地，由小米科技底价竞得，成交价15.5亿元，楼面价31001元/㎡。据出让公告显示，地块位于西岸金融城拓展区，致力打造金融、智能化应用集聚高地，要求重点引进金融总部企业、创新型科技企业总部及研发中心。据悉，此地块是小米在2018前规划的上海总部用地，职能包括手机研发、金融、互联网业务等团队。美团到小米，互联网大厂热衷买地盖楼地块出让面积1.66万㎡，容积率3，建筑面积4.99万㎡。地块东至兆丰路，南至龙华中路，西至大木桥路，北至xh128D-06地块，距地铁4号线和12号线换乘站——大木桥站仅500米，交通便捷，周边小区众多，商业氛围浓厚。此地块竞得人为谧空间（上海）信息科技有限公司，是小米的间接全资附属公司，注册资本68020万元，经营业务包括科技领域的技术开发、软件开发、非居住房屋租赁、社会经济咨询服务等。近年来，小米在土地市场拿地也非常活跃，在深圳、南京、北京等多个城市，都拿下过地块。此次也是小米首次在上海土地市场拿地，但近几年已经有诸多知名的互联网企业在上海拿地。20年11月，美团斥资65亿元在杨浦浦东外滩板块定海社区拿地，拟建上海新总部基地；21年1月，B站以81.2亿元在杨浦拿地，与美团地块一路之隔；9月，字节跳动以20.4亿在杨浦东外滩板块平凉社区拿地。中指点评随着“互联网+”时代到来，互联网大厂业务扩张迅速，员工规模的增长带来对办公空间的更大需求，买地自建和整栋租赁办公楼成为大厂们近年来热衷的事情。由于互联网行业市场变化较快，投资优质不动产可以在享受其增值收益的同时，成为企业应对行业风险的手段。此外，互联网大厂的落地有助于吸引行业内的中小企业聚集，形成“总部经济”效应，促进地方经济发展。资料来源：中指研究院综合整理4宏观环境住建部、应急管理部：联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》湖南：推进非住宅商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展宏观经济：经济运行继续保持恢复态势服务业经济：10月服务业恢复放缓，新动能依旧发挥引领作用收支结构：居民收入保持恢复性增长，居民消费支出继续改善消费市场：前三季度消费市场韧性显现，消费结构优化升级态势持续住建部、应急管理部：联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》10月22日，住建部、应急管理部联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，从“严格管控新建超高层建筑”，“强化既有超高层建筑安全管理”两方面，对城市超高层建筑的规划建设管理提出提出九点具体要求。一、严格管控新建超高层建筑（一）从严控制建筑高度：严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅城区常住人口300万人口以下城市，严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑，……。城区常住人口300万人口以上城市：严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑，……。各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。（二）合理确定建筑布局（一个“严格控制”，三个“不在”）：严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设;不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑，不在山边水边以及老城旧城开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段新建超高层建筑，不在城市通风廊道上新建超高层建筑群。（三）深化细化评估论证：……。超高层建筑防灾避难场地应集中就近布置，人均面积不低于1.5平方米。加强超高层建筑节能管理，标准层平面利用率一般不低于80%，绿色建筑水平不得低于三星级标准。（四）强化公共投资管理：……一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑……。（五）压紧夯实决策责任：实行超高层建筑决策责任终身制。二、强化既有超高层建筑安全管理（六）全面排查安全隐患；（七）系统推进隐患整治；（八）提升安全保障能力；（九）完善运行管理机制中指点评近年来部分城市盲目建设高楼大厦，容易造成资源浪费和安全隐患，也与绿色低碳理念相违背。2020年4月起，国家多次发布建筑“限高令”，且逐渐加码，本次所发政策在“限高”基础上强调要按城区人口规模对城市实施分类管理，并实行超高层建筑决策责任终身制，同时多次提到“消防”、“抗震”。从政策端对新建超高层建筑加以限制，对降低城市安全隐患，促进城市低碳绿色发展有重要意义。资料来源：中指研究院综合整理湖南：推进非住宅商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展10月22日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，发布10条措施有序化解非住宅商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展。1.严格控制非住宅商品房用地增量：原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上两个年度平均销售总量。对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。对去化周期在24-36个月的市县，当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的二分之一。2.加快盘活非住宅商品房用地存量：对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，……，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。3.控制非住宅商品房供应：各市州可根据非住宅商品房库存去化情况，依法合理确定非住宅商品房预售许可工程形象进度要求，并适时调整。4.促进非住宅商品房租售：各市州政府行政事业单位、社区公共服务机构、自律性组织等需要增加非住宅商品房用房，或是配建公共服务设施的，鼓励在存量非住宅商品房中购买或租赁。鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。5.鼓励非住宅商品房自持：鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业，支持房地产开发企业从销售非住宅商品房向“售租并举”投资模式转变。鼓励房地产开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务，运营库存非住宅商品房，盘活资产。6.降低非住宅商品房交易成本：结合当地产业发展，对于新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。7.降低公寓居民用户使用成本：居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，……，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。8.加大金融支持力度，9.建立监测监管平台，10.落实属地主体责任中指点评控制用地总量、满足条件下允许“商改住”、可适当降低商住配比等措施可以从源头上控制非住宅商品房的增量；控制供应、促进租售、鼓励自持等措施可以在控制供应入市节奏、消化库存的同时，解决新市民、青年人住房难的问题，对完善房地产市场供给侧改革有意义；降低交易和使用成本则，有利于吸引购房者入市，提振市场信心。资料来源：中指研究院综合整理宏观经济：经济运行继续保持恢复态势经济运行保持平稳，发展韧性持续显现：2021年前三季度，我国GDP为82.3万亿元，按不变价格计算，同比增长9.8%，两年平均增长15.2%。其中，第二产业增加值为32.1万亿元，同比增长10.6%，两年平均增长5.7%；第三产业增加值为45.1万亿元，同比增长9.5%，两年平均增长4.9%。1按2020年前三季度、2021年前三季度两年同比速度的几何平均值测算图：2018年三季度-2021年三季度GDP累计值同比增速及第二、三产业同比增速变化趋势GDP累计同比增速 第二产业累计同比增速 第三产业累计同比增速25%15%10.6%9.8%5%9.5%-5%-15%

产业结构持续优化：2021年前三季度，第二、三产业增加值占GDP的比重分别为39.0%、54.8%。制造业占比提高，高技术制造业较快增长，前三季度，制造业增加值比重为27.4%，比上年同期提高1.1个百分点；规模以上高技术制造业增加值同比增长20.1%，快于全部规模以上工业。服务业贡献率提升：2021年前三季度，服务业增长对经济增长的贡献率为54.2%，比上半年提高1.2个百分点。图：2018年三季度-2021年三季度第二、三产业增加值累计占比及累计贡献率变化趋势第二产业增加值占比第三产业增加值占比100%第二产业累计贡献率第三产业累计贡献率80%54.8%60%54.2%40%20%0%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理服务业经济：10月服务业恢复放缓，新动能依旧发挥引领作用服务业恢复放缓：10月，服务业商务活动指数为51.6%，较9月下降服务业新动能发挥引领作用：前三季度，信息传输、软件和信息技0.8个百分点，景气水平有所回落。从行业情况看，住宿、餐饮、电术服务业，金融业增加值同比分别增长19.3%和4.5%，两年平均分信广播电视及卫星传输服务、互联网软件及信息技术服务、货币金别增长17.6%和5.7%，合计拉动服务业增加值增长2.0个百分点。9融服务、生态保护及环境治理、文化体育娱乐等行业商务活动指数月份，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业生产指数同比分位于55.0%以上较高景气区间；资本市场服务、保险、房地产、居别增长15.9%和4.8%，两年平均分别增长16.0%和6.6%，合计拉动民服务等行业商务活动指数低于临界点。从市场预期看，业务活动当月服务业生产指数增长2.3个百分点，对当月服务业生产指数贡献预期指数为58.5%，比上月下降0.4个百分点，但继续位于较高景气率达44.2%。区间，表明多数企业对近期服务业市场发展比较乐观。图：2020年10月-2021年10月服务业商务活动指数走势 图：2018年三季度-2021年三季度服务业各行业增加值累计同比增速60%住宿和餐饮业信息传输、软件和信息技术服务业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业房地产业其他行业租赁和商务服务业金融业50%55%40%51.6%30%19.420%19.315.350%13.510%8.26.50%4.5-10%45%-20%-30%40%-