广场可行性研究报告可行性研究报告-范文

.《[HZbp广场可行性研究报告]可行性研究报告范文》摘要：初步效益测算根据项目基础数据可算出项目静态财效益详见下表项目静态投效益分析表序项目名称金额（万元）．0现金流入5667．0，50．，000．5ZB广场可行性研究报告(原件)项研究规可行性研究主要任是论证广场投必要性、可能性、有效性和合理性按照国有关规可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和终可行性研究根据项目特我们合三从技术及济角对项目进行规可行性研究项研究原则是◆项目有关济技术和综合建筑面积指标是按照项目有关报建以及由陕西省建筑设计研究院初步设计方案等图纸进行统计与编制而成；各类房地产开发市场成交数据则主要Z市国土房管局；建安工程造价构成依据既方面参照了该设计工程有限公司所做工程概算与Z市建设委员会公布Z市正建设和已竣工部分型工程案关建安工程造价作对比◆总投测算览表系按整开发项目完全由Z市房地产开发有限公司全兴建方案拟分三组采取滚动开发形式；项目各类物业测定价格与分析比较是根据对项目周边物业市场调统计数据所得并归纳和整理其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用房地产开发项目投可行性研究报告表述形式结合项目实际情总严谨测算得出◆开发项目各项财分析部分按照目前Z市各类房地产开发物业投验以及项目实际数据科学测算获得能够合类报告规要、计算模式以及测算要Z市社会济发展概况．Z市济社会发展概况Z市位广东省东南部、珠江三角洲东北端南临南海亚湾与深圳、香港、东莞毗邻北连河市东接汕尾市西邻广州市Z市地处低纬北回归线横贯全市雨量充沛阳光充足气候温和属南亚热带季风气候区Z市是广东省座历史化名城素有“粤东重镇”“岭南名郡”誉改革开放以前Z市济基础相当薄弱直到979年全市国生产总值676亿元工农业总产值666亿元其工业产值仅67亿元改革开发以特别是988年地改市全市济社会进入了迅速发展、充满生机活力期0多年Z市国民济持续快速发展济实力增强社会和济面貌都发生了巨变化Z已由寂寂无闻边陲地变方备受关投热土从型农业济区域变进入工业化发展阶段新兴城市00年全市实现国生产总值55亿元比990年增长8倍年翻了三番多年增长0%003年行政区划调整Z市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县除龙门县外其他县区都属珠三角地区全市总面积58平方公里城镇建成区面积9平方公里按Z市统计年鉴口径00年底Z市总人口3337万其户籍人口（常住人口）830万人外人口（暂住人口）507万人全市现有78乡镇0街道办事处066行政村并设有两国级开发区亚湾济技术开发区和仲恺高新技术产业区Z市人民政府驻地惠城区惠城区土地总面积0平方公里总人口978万；惠阳区土地总面积6平方公里总人口5077万．Z市济社会发展历程与特纵观Z市近二十几年社会济发展历程可以划分三阶段阶段是改革开发到988年二阶段是989—993年三阶段是99年到现阶段978年到988年是Z市济发展积累阶段这期代表性事件是国开始实行改革开放香港劳动密集型产业逐渐向珠三角移Z市济发展比改革开放前发展要快得多G年增长0%988年达到330亿元；人口年增长3%988年达到806万人；城镇建成区面积年增长6%988年达到775平方公里；地方财政收入年增长3%988年达到08亿元；工业生产总值年增长8%988年达到07%亿元；人G年增长85%988年达到56元；三次产业比重从978年产独发展到988年退居二位置但该阶段二产业比重始终Z市还没有完成从农业市到工业市蜕变；这期Z市实际利用外和外贸出口也开始幅增加但由基数太Z市济并没有出现质飞跃989—993年是Z市济从起步进入快速发展阶段济社会各项指标都历了前所有发展G年增长305%地方财政收入年增长08%实际利用外年增长6%城镇建成区面积年增长7%外贸出口总额年增长377%人G年增长7%从989年到993年Z市工业生产年递增576%二产业比重迅速上升到首位993年占G78%产业迅速下降993年占G75%成功实现了从农业市向工业市变该阶段代表性事件是当我国处房地产开发高潮当Z是房地产投机狂潮集地区迅速蜂拥而投机金使Z市济发展达到辉煌顶峰也托起Z市人民对市济发展高远幻想这阶段另代表性事件是熊猫汽车城项目Z进行谈判启动和终止这些事件对Z济社会发展产生了极影响随着房地产泡沫彻底破灭熊猫汽车城项目搁浅Z市济发展陷入低落和迷茫99年至今是Z市济发展重归理性阶段这阶段Z市边化房地产泡沫破灭给城市发展带副作用边进行济结构调整使国民济逐步实现持续健康快速稳定发展期国生产总值年增长83%地方财政收入年增长36%实际利用外年增长67%外贸出口总额年增长67%工业生产总值年增长9%人G年增长5%这阶段代表性事件是海B南海石化项目终签订预计五到十年亚湾区石化产业将投入000到500亿元建设金巨产业集聚效应将亚湾工业化、城市化提供强有力物质支撑也将整Z市跨越式发展提供契机．3Z市区位条件Z市是珠三角东部系粤东地区区域交通枢纽紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际都市香港Z市区西距广州市53公里东距汕头市30公里南与深圳市相隔80公里Z市南部澳头港到香港环码头仅7海里良区位条件是区域济快速发展重要因素其毗邻香港优越区位条件便是其重要因素改革开放以前珠三角西岸发展快东岸改革开放由东岸接近香港近水楼台优势突现到000年深圳和东莞人口和国生产总值是山和珠海三倍多形势出现巨逆主要原因就是区位条件东部地区与香港连通性较高这差异使香港公司和香港外国公司投、技术和管理倾向流入珠三角东部深圳和东莞外向型济发展提供动力使东岸济发展迅速赶上并超西岸根据有关方面测算广东、香港企业北上数量与陆路交通距离基上成反比珠三角城市与香港距离每减少%制造业外企业单位数量便增加058%至06%制造业外投入金额增加0%至06%业外企业单位数量增加03%至037%业外投入金额就增加0%到07%进入新世纪Z区位条件将重改变签署与实施若干年香港对珠三角辐射作用将加强香港国际融能力和高端业将促进珠三角全面发展Z作珠三角城市重要员通基础设施建设改善与香港交通便捷性进步充分利用和强化毗邻香港区位优势使其接受香港和周边城市济辐射和承接产业移与香港进行更深层次合作方面有更作．南海石化项目和亚湾济区建设落户亚湾海B南海石化项目首期投3亿美元是国目前外合项目由英荷B公司与国海洋石油总公司及广东投公司合营项目采用世界先进石油化工技术年产80万吨乙烯进而衍生出30多万吨高质量化工产品年销售值达7亿美元对下游产品拉动效应50该项目已00年月奠基目前正进行80万吨乙烯裂装置建设预计到005年正式建成投产几年国对石油化工产品前景仍然十分广阔石化产品国还有很发展空Z正积极抓住这次机会争取吸引更多配套下游石化产业落户Z使Z成珠三角乃至广东省重要石化基地亚湾济技术开发区是国级济开发区陆域面积7368平方公里海域面积88平方公里海岸线5公里然条件得天独厚拥有全面开发吞吐能力超亿吨天然深水良港土地、淡水和旅游也十分丰富初步形成了比较完善道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施络具有发展临海型工业项目优越条件亚湾努力构建完整石化产业链方面有很优势B公司是全球500强跨国公司拥有先进管理和技术设备世界石化市场占据重要地位B公司龙头地位有利亚湾吸引其他跨国企业集聚进而构成完整石化产业链开发区已有东风田等批汽车零部件企业形成了定产业规模随着日三汽车生产商进入珠三角地区亚湾汽车装备业发展前景十分可观特别其优越港口条件将使区域有可能形成型汽车装备业出口基地如从更围看亚湾其发展前景更不可估量亚湾东部稔平半岛土地面积70平方公里超新加坡土地面积正处尚待开发状态具有发展多型工业项目条件正受到外投商高关．5Z市珠三角地位和作用目前Z是珠三角东部系粤东地区交通枢纽是珠三角电子信息产业生产基地是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区惠阳市改市划区拓展了Z心城区发展空从地理位置上实现了Z从沿江城市向沿海城市变正建设海B南海石化项目将给Z市济发展增添台强有力发动机推动Z工业化进程拉长产业链使Z成珠三角乃至华南地区重要化工基地改变Z珠三角分工地位进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞东翼乃至整珠三角提供强基础性工业支撑石化产业区开发使Z产业空向沿海推移带动城市空向沿海发展推动Z市走向真正义上沿海城市随着继续加强与深圳、香港、东莞系对旅游开发利用对生态环境加强保护和建设Z市将成珠三角重要休闲旅游基地成珠三角东部产业移直接承接地二项目概括．研究基础用地单位Z市房地产开发有限公司发展商Z市房地产开发有限公司用地性质商住楼（高尚住宅）项目名称广场用地位置Z市江北7区用地现状已开发0%．．可行性研究分析基依据．国土证惠府国用（003）30000077惠府国用（003）300000惠府国用（003）3000003惠府国用（003）30000076．建设用地规划许可证Z市规337（期）3．商品房预售许可证Z房预许（00）（期）．．项目济技术指标和有关参数规划区总用地面积9556平方米已开发0%项目济技术指标和有关参数总用地面积9556平方米总建筑面积50000平方米公共占地0535平方米林占地8500平方米销售收入5667万元开发总投50万元；其．土地开发费000万元；．土建、建安设计工程费875万元；3．应缴各种税费500万元；．营业税000万元；5．各类配套工程费53万元；6．供水增容费0万元；7．报建手续费600万元；8．不可预见费500万元；9．投利息000万元；0．其他费用500万元．研究程．．研究目项目可行性研究是项目立项依据亦是项目开发成功基础通系统研究可依据Z房地产市场特征定市场定位可依据技术济评估了项目运行投收益及回收期尤其是测算项目实际开发成以作期市场营销计划策主要依据事实上可行性研究已形成清晰目项研究亦不例外目对广场投开发提供可行性策依据．．研究人员可行性研究涉及到技术与济两层面尤其是对市场预测和成测算十分专业因要研究人员具有扎实专业知识和工作验了达到初步投可行性研究既定目标Z市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及区规划研究人员、深建筑师、投预算人员、财分析人员等组成顾问组通集量相关市场及城市规划结合项目身特对项目开发可行性进行了系统和深入探讨并对项目营销策划进行初步探讨．．3研究容房地产项目所涉及容十分广泛因项研究容亦较复杂总体上看我们依据预期收益和成两条主线将容分五部分即研究原则市场研究项目评估投分析和基结论涉及主要分支容包括、全面收集项目周边量市场籍分析各种对项目前景有定性影响市场因素；b、从城市规划角对项目进行评价；、运用房地产价格评估方法测定项目各类开发物业市场售价；、综合市场及深建筑师见对项目住宅区规划作出评价；、从实际操作角计算分析项目投成及预计投进；、结合实际情况对项目投进行财分析计算项目可能收益分析影响收益重要因素；g、按投开发进安排金筹措与运用计划；、综合各类分析对项目开发可行性作出判断．．研究方法达成研究目我们研究方法选择上依据“针对问题简单明晰切实可行”原则选择了三种主要方法是抽样调和型调主要针对Z市以高收入庭抽样框采用分级多层原则访问500庭并基础上召开座谈会进行对主要类似楼盘进行案调二是专研讨会邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专就些型问题展开讨论三是计算机模拟运算对影响项目开发主要因素进行变量换对比．3项目背景“广场”位Z市江北7区新城区心脏地带西临广汕公路和全市金融、商业心新行政区及全市体育化心北通Z火车交通十分便利项目所处地区是Z市走向二十世纪形成Z城市关键城区也是Z近年城市开发建设重地区是江北新城核心地带拥有丰富济及人、济、化、金融、商贸、科技氛围较．3．发展商简介Z市房地产开发有限公司成立00年月前身Z市济贸易发展公司该公司以房地产开发营其主营业是集土地、房屋开发和房屋营体综合性开发企业多年奋斗该公司以全新运行机制灵活营方式胆改革、实创新、积极拓展现已发展成实力雄厚、信誉良、业绩卓越型房地产开发公司．3．项目概括“广场”是由Z市房地产开发有限公司投兴建住宅项目它所处Z市江北7区是Z市新城区核心地带总体规划充分体现“人社区”概念着眼长远利益以人以客尊充分利用现有提供高品质社区生活配套设施面向客户群主要是Z高收入人士及港澳胞．3．3项目总体布局广场总占地面积约9556平方米东面心区位以宽区道路界是拟建公南面设形象入口；西面是6宽广汕级公路道路另侧Z新城繁华区区设主入口（形象入口）现首期工程旁；次要出入口三体现“人社区”概念创造山水相林式住宅区区东部山脉将整体保留山前平地处建造功能性景观性相结合立体水体体系水体沿岸步行及人造景．3．交通组织从西侧通区边缘广汕公路现级公路区东侧、北侧分别有城市主干道路通使得区与周边地区和市心都有方便、快捷交通系区四周环通满足消防车道设置要．3．5建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋标准幼儿座心花座；二期建设二十九层写楼栋二十八层商业楼栋国际标准球场座；三期建设二十八层商业楼栋高层综合楼栋总住户00户可居住人口3800人．3．6建筑造型平顶层坡顶盖智能化系统区采用整体形象入口及红线外绿化配置煤气、通讯、有线电视管道．3．7消防及分区区道路分四级进行组织区主干道路区次干道路支路以及宅前路支路及宅前路基上有序组织区部交通．区域特可行性研究针对广场首期但由项目整体性研究程又不可完全独立分开因诸如绿化、公共设施是由整区统规划具有共享性投分析上亦必须按建筑面积进行分摊从整体项目看广场首期尚待续建按照发展商设想全部工程按照三期组团式原则以滚动式开发．．基描述项目地块位Z江北新城核心地带西临广汕公路上通广州下连汕头广汕公路是项目区域对外系条重要快速道路连通广州和汕头主干车道是Z城市连接外界主要交通要道广汕公路现状路宽6米双向六车道并已二00三年拓宽Z市形象道新城区位置被命名Z道．．总体布局区域四周几条城市规划确定道路形成道路将区分成两独立分区每分区以不建筑密、使用性质及建筑高、体量强化各特色考虑到让每户居民能取得广阔景观视野对各分区建筑物体量与高控制通规划手法安排成阶梯状由西向东、由里边向路边建筑物体量与高逐步递增提升各分区可识别性每分区街坊通规划不单体建筑类型建筑组合方式以及建筑与户外开敞空关系塑造独特社区风貌．．3道路系统规划区位新城区核心位置隔东江连Z桥而与老城区相连广汕公路从西侧通三环路从规划区南部通使区与城市其他地区系非常便利区道路交通组织是以人活动重以建设高品质社区空前提进行规划◆区按原规划几条城市道路穿其将用地分成若干街道但见明显主从关系道路系统层次不清次规划按前述原则进行了局部调整原规划路走向将部分道路红线宽及断面形式进行适当调整即原规划红线宽36米路改米宽；区部三条道路调整6米绿化带景观路断面既减少了穿越区境交通又丰富了区道路景观给人们以更深刻空体验◆区道路分四级进行组织区主干道路区次干道路支路以及宅前路支路及宅前路有序组织区部交通◆区还设置了组织有序步行路系统方面保证了人车适当分流减少了相干扰形成居民生活步行空；其次又创造步行景观提供了条件；三是通步行路系统将各片区有机串成整体◆按照有关规配置停车车位各组团根据实际情况采用不方式停车问题．．公共设施配置◆社区学校基地西侧入口处地势平坦标准幼儿可容纳学生600人建筑面积500平方米◆化设施心区规划青少年活动心、社区图馆、Z市画爱者活动心茶艺馆等◆体育设施心区规划社区健康心含型室康乐心◆商业设施心区步行街两侧规划超市、便利店、餐饮设施高层公寓区结合底层裙房设超市、便利店、餐饮等商业设施◆该地块南面Z市江北占地8万平方米公．．5绿化系统规划绿化系统由社区主次干道绿化步行系统绿化景观轴线主题绿化带区公、组团绿地构成采用红花紫荆形成共绿化环境主题突出主题植物基础上寻种环境共性运用植物树种特色直接或辅助塑造各街道和步行系统性格和特征三Z市商品房状况3．Z市基情况Z市位广东省东南部珠江三角洲东北端与深圳、香港毗邻是港、穗、深连结粤东陆上交通要冲辖区除龙门县外属珠江三角洲济开放区全市面积58万平方公里是省级历史化名城千余年直是东江流域、济、化、交通心和商品集散地全市人口3337万人00年五次人口普人口密5人／k低全省平水平市区现有总人口978万人其常住人口6536万暂住人口6万人003年全市工农业总产值9亿元其工业总产值99亿元农业总产值98亿元全市工业企业实现工业产品销售收入650亿元比上年增长5％实现利税总额5亿元003年全市国生产总值约700亿元、二、三产业所占比重分别5％、57％、8％根据“配克拉克定律”Z市社会发展已处较发达工业化阶段全市人国生产总值广东市排名七位分别相当广东全省（省平水平）、深圳市与广州市（省先进水平）、河市（省落水平）、0、05、5倍全省属上等水平外贸进出口总额90亿美元约相当国生产总值％3．住宅建设和消费截止003年底全市房地产开发投总额667亿元交易面积766万交易金额88亿元交易宗数8宗全年房地产施工面积9万竣工面积8万销售面积3万销售金额37亿元人购买商品房面积比重896%人购买住宅比重9668%这表明Z市房地产市仍处较低迷复苏阶段房地产市场仍处消化期但值得看是市民对房屋消费持续增长人购买商品房已成拉动房地产市场支重要力量现全市住宅使用面积共有9万居住人口7万人居住面积53／人根据城市规划和发展要0年Z市人住房面积要达到30－35住宅量将有较发展这Z房地产商提供了很发展空3．3商品房主要指标广场主要面对Z市区居民Z市区主要济指标如下◆市区人口约9万8万庭◆人G万元全省排7位（003年）◆人储蓄存款9万元户月收入750元◆人居住面积53平方米◆空置住房总面积8万平方米◆商品房交易率59％（003年）◆市场面状态是住宅商品化已成众趋势居民购房欲望较强烈支付能力较强3．商品房祈3．．商品房祈根据003年6月Z进行次抽样调（Z市区分层多级抽样有效样500户）结表明Z市民购买商品房基特是◆次性投额3万元◆低端户（接受商品房价格500－000元／平方米者）收入30元房屋面积值3％人希望次性付款月供楼支出90元◆高端户（000－500元／平方米）收入5元房屋面积值平方米％人希望次付款月供楼支出3元◆有购房向庭地段偏选择顺序下埔、江北、南坛、麦地、西湖、东湖、上排、河南岸、龙丰、桥东、下角3．．商品房Z居民主要消费支出随着全省实物分房终结和货币分房全面推行房地产作项重要商品成多数人和庭重要消费和投目标因而房地产必会有定增长近两年Z济有了稳步增长居民收入每年都有所提高居民手可支配性支出必然会投向些投领域如股票、债券、教育、旅游和房地产上而房地产作不动产其投数额较增值机会也颇可能这部分潜消费者其对地理位置优越、规划设计较、环境流、物业管理水平高区特别这从东湖花、金迪新苑、碧水湾、新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥斑3．．3接受商品房平价格805元／平方米从对消费者购买力分析看Z居民已具有相当购买力他们对房屋要已从安置型渡到适用和舒适型据调Z市民能够接受商品房平价格805元／平方米其高收入庭则050元／平方米付款方式上多数市民更倾向银行按揭分期付款方式消费者购房对区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较重希望发展商能提供位置、价格适、环境优美、配套完善、优质区3．．主流消费面积00平方米以上消费者房屋面积、隔、装修、户型设计方面多希望房屋面积较尤其是厅面积要足够隔合理有基室装修或全部装修装修档次处等户型上选择三房二厅和四房两厅消费者居多3．5Z居民对商品房环境及配套要随着收入水平提高Z居民对商品房要日趋苛调表明绿化环境购买商品房重要参考因素尤其是对高收入白领人士这方面祈更强烈3．5．对住房硬件要数据表明对住房硬件要素房屋质量是被认重要认比例达68％其次是区绿化环境认率达6％再次是地理位置认比例达550％如图所示3．5．对区配套设施要数据显示对区休闲娱乐配套设施要有健身室比例其次儿童乐具体数据如图3所示四Z市商品房供给状况．商品房供给总量及特Z房地产九二、九三年曾与海南海口、广西北海成全国三开发热房地产虚火旺从而国宏观调控房地产业进入谷底商品房市场明显呈现总量剩、供局面二00二年市区商品房销售面积7万平方米,其售给人0万平方米二00三年商品房销售面积3万平方米近几年房地产市场国政府正确引导和市场良性竞争和淘汰房地产开发商数目从九十年代初300多演变到目前70多买方市场正逐渐形成受到市场竞争影响和消费者日益成熟情形下房地产发展商竞争从初期无序化圈地竞争向更高层次和更规品牌竞争、竞争演进各房地产商了市场上争得更市场份额不论规划设计、房型、环境布置上而且质量管理、绿化、物业管理水平上都十分重提高档次和水平Z市也出现了诸如东湖花、碧水湾等批高质素住宅区市场销售上创出了不俗成绩形成房地产消费高潮从房地产市场供给总体情况说房屋总量供应空置房面积居高不下据二00三年统计全市商品房空置面积85万平方米但总量剩并不代表适销对路房地产项目剩而主要是结构性剩诸多空置商品房卖不出主要是由规划设计失当、户型及结构不合理、房屋周围环境差、配套不完善等等原因．Z市商品房市场发展趋势房地产业发展将会带动批相关产业发展因而房地产业成些相关产业助动器Z市房地产业发展也倍受政府和企业关房地产业良性发展受国相关政策、法规影响极当前国相继出台了系列法规和政策支持和刺激房地产业发展国建设部也先出台了相应措施鼓励和扶持房地产业发展这种情形下房地产业已成国民济项关系国计民生重要产业具有较广阔发展前景Z市房地产发展与国其它城市房地产业相比既具有共处也显现出其特殊面Z市商品房发展有以下几趋势（）政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下市民商品房消费日益提高住宅市场容量增国鼓励消费近几年数次调低银行利率引导人们加消费量扩商品房作老姓消费生活件耐用消费品其主导作用极明显加国加快房改进程取消了实物分房开始实行货币分房商品房消费日益成千万户宗消费Z市民人收入近直呈增长态势其对商品房消费也必将有所增长住房增增多（）房地产市场竞争日益激烈竞争将更多地表现发展商实力、信誉、品牌上竞争通竞争市场日益规和成熟房地产市场竞争加剧各发展商房地产项目上更趋理性和实竞争不仅户型设计、结构、区环境等方面更多地将实力、规模、品牌上展开（3）伴随南海石化项目启动及Z系列集团公司发展壮势必带更多外金和外地人口并由进步刺激Z房地产业发展Z作珠三角东部地区济发达城市济建设发展很快并由其优越地理位置和良投环境吸引了众多外地投者引金流还涌入了批商工外人员他们住房也会给予房地产业定发展机会（）随着消费者和房地产市场逐步成熟消费者对房地产要将趋向更加舒适、更便利住宅区将会趋向人性化、智能化、生态化、林化方向发展这广房地产商又提供了新市场机会满足了住基要消费者对住宅趋向更高要如对区智能化要便是今住宅发展方向五案分析5．总体供给状况Z市房地产业几年发展市场竞争已进入良性化竞争壮况各开发商争夺更市场份额区规划、建设、管理等方面都投入了定力量目前市场上进行销售和准备销售住宅超三十万平方米房屋总体供应情况呈供局面目前销售情况较区般都位市区开发规模较物业形象和楼宇素质良交通便利但由这类区般销售价格偏高别楼盘物业管理水平较低影响了市场消费者对他们购买欲望5．类项目案分析根据项目可比性原则我们选取Z市碧水湾、君华府等较有代表性楼盘作广场主要竞争者进行对比和研究5．．地理位置从地理位置看碧水湾和君华府座落江北新城交通较便利5．．楼盘建设以上两楼盘区占地面积各有不碧水湾占地面积超8万平方米而君华府占地面积3万平方米次性开发完成装修方面君华府提供业主基装修而碧水湾提供给业主毛坯房楼体外观上采用粉红色较多君华府外墙以米黄色主调建筑风格上则以欧陆式风格主碧水湾是港式风格绿地方面碧水湾绿化率38％以上君华府因单体楼原因做多绿化5．．3销售情况君华府003年5月开盘已售出5％；碧水湾003年0月份开盘以已完成销售70%；从售价看君华府售价300元／以上价850元／碧水湾价300元／付款方式上部分是采用次性付款和银行按揭两种方式银行按揭上8成30年这两楼盘当会所以健身／健美室、儿童乐（游戏室）、游泳池和乒乓球室普遍其他如室外球场也较普遍具体（略）5．．各楼盘销售策略销售策略上不发展商采取了不销售方式但基便是立足楼盘销售对象Z地区高收入者由其位江北新城升值潜力其提供特低首期超长期高成数按揭对购房者吸引力较5．．5结君华府、碧水湾优劣势对比君华府优势）区地理位置）规划设计合理3）配套设施完善劣势单体楼、无绿化、售价偏高碧水湾优势）发展商信誉）区地理位置3）配套设施完善）智能化区5）规划设计水平高六项目评估6．项目概括广场Z新城江北7区占地面积9556平方米集高档房产体型人住宅区目前首期已开发完成0%6．项目优势（）项目发展商实力雄厚信誉良公司集聚了批富有验工程技术人员和房地产开发营管理人员建立、健全了整套科学、高效管理制形成了完善项目开发、工程管理、营销售、财管理及房地产物业管理等运作体系具备成功开发建设广场型住宅区硬件基础（）广场住宅区建设目标是建设型人住宅区其舒适而富有变化户型设计、具有现代气息建筑造型由名师精心设计整区规划既考虑住户现实要配套设施完善又适超前将智能化引入区开发建设可使住户充分享受幸福生活感受到高科技他们带生活便利和高品味生活享受这类项目Z具有相当市场召力推出市场必将受到众多买支持与欢迎市场前景广阔（3）住宅以座北尊以朝南贵项目所开发住宅户户座北朝南阴抱阳客厅、卧室、房三房朝阳南北通透是名副其实阳光房（）项目所开发商业走廊环其000余米四面临路极易集聚人气、集聚财气（5）项目正南位置政府拟建80000平方米生态主题公让生活与购物广场们享受生活便利又可安享生活悠闲（6）项目与类住宅区相比将走高档楼盘档价格路线规划建设和物业管理上突出其精品形象使住户以适价格得到高档享受和称心以吸引更多住户购买和入住区（7）项目座落Z新城区集、济、化、教育体独具浓厚化气息和人环境化和人环境对区开发至关重要其巨潜召力有会胜楼盘广告炒作（8）南海石化项目启动其巨投潮也必将波及相邻地方广场房屋销售属近水楼台必将惠及且这里与香港交通系又极便利随着惠、港工商业系进步加深项目以其优越位置、优美环境、适价格及优秀还将会吸引更多香港胞置业安居6．3项目劣势（）因受其占地面积影响无法形成盘效应；（）随着Z由滨江城市向滨海城市渡江北新城发展空受到定制约；（3）社区相对薄弱因广场分各区组团开发区全面配套完善要定因而客观上造成社区薄弱七市场容量估算7．总体定位依据项目规划市场状况和发展商设想项目总体定位是人住宅区这定位涵是◆广场高尚住宅区提供高品质硬件设施和软件发展商基理念◆广场Z居民提供超前生活空和居住理想◆广场卖人关怀和优良7．目标客户根据项目市场定位结合广场区环境因素、规划条件、建筑质量、建筑特色我们把目标客户确定Z市有定基础高收入庭包括高收入外地惠工作成功人士及对拟Z置业香港胞这些目标客户具备如下特征◆收入稳定且高收入水平（庭月收入000元以上）尤其是体私营企业主◆对居住环境有较高要追舒适和享受生活◆年龄30－50岁已有定事业基础◆化程较高对居住有己品味要◆两代或三代庭不排斥外及企业高级雇员◆二次置业人士7．3销售价格测算项目价定300元平方米价格类物业属等偏下水平类区销售市场销售价般价800元／平方米调表明设定类似广场产品消费者能够接近平价格507元如下图7．市场容量估算对市场容量测算是市场研究基任亦是可行性研究重要容抽样调问卷我们设定以下指标作推断市场容量基础统计结附◆近两年有购买商品房向庭调结7％；◆对住宅环境持“十分重要”态人士调结占购买人士％；◆接受江北地段调结占有购房向庭37％；◆能够接受商品房价格区000元／平方米以上调结占有购房向庭53％如以Z8万庭计算哪么广场市场容量合和者8万×7％×％＝9996庭合和3者8万×7％×37％＝76庭合和者8万×7％×53％＝58庭合上述四条件者则8万×7％×％×37％×53％＝960庭根据验并考虑众多不定因素上述结应进步修正取修正系数03则市场容量960×03＝588庭另方面按照建设规划广场首期项目开发市场是完全可以接受八初步成分析节所引用建筑济指标、基技术参数以及主要成数据如土地成、前期费用、开发期应缴纳税费、区红线、外市政与公建配套费和建安工程造价等以发展商提供主要依据由受托方专门组成项目研究组与发展商进行了有关商榷得以确认二期工程拟分三组、滚动式进行开发阶段开发区作项目启动二阶段、三阶段须观察项目周边物业市场变化从而制定出相应开发策略居住区地上建筑面积除了公建配套设施外住宅地下建筑部分般作停车场及机电设备房或管理用房使用各期公建配套设施功能配置比例与面积仍然有待规划局与设计单位、发展商共商定进步落实根据项目物业开发实际情况结合项目地块相邻其它开发项目装修标准指定以下装修档次进行总投估算8．项目基装修标准建筑用说明．屋面平屋面、坡顶盖．墙体外墙砖或高级涂3．外门窗低台凸窗绿玻璃塑钢窗．门窗预留5．地面做法30厚3水泥沙浆抹平（待二次装修）8．3土地成项目土地成总额000万元按总建筑面积9556平方米进行分摊单方成807元／平方米8．建安成项目建安工程造价（土建装修工程费及机电设备安装工程费）总额875万元总建筑面积50000平方米进行分摊单方成50元／平方米8．5应缴各种税费项目应缴各种税费总额500万元单方成00元／平方米项目开发期应缴纳税费包括◎土地使用税◎投方向调节税◎配套设施建设费◎设备及消防供电用电荷费◎供水管、补偿费◎预算定额管理费◎建筑工程监理费◎建设工程质量监督费◎建设工程质量监督费检验费◎建设工程安全监督费◎报建费、建筑许可证费◎新型墙体材保证金◎其它税、费8．6营业税项目营业税000万元单方成80元／平方米8．7各类配套工程费项目各类配套工程费53万元单方成8元／平方米8．8供水增容费项目供水增容费0万元单方成8元／平方米8．9报建手续费项目报建手续费600万元单方成元／平方米8．0不可预见费项目不可预见费用500万元单方成0元／平方米8．投利息项目投利息000万元单方成80元／平方米8．其他费用项目其他费用500万元单方成可分摊0元／平方米九财效益估算9．项目开发前景根据Z市城市总体规划十年Z市城区将向外有较扩展并且市区主要是向河北岸延伸向南渡至滨海城市只是工业拓宽而不会波及社会贸体系具体看地块开发面临外部环境制约及前景如下．用地条件规划区除东面有块山坡外其他地势相对平坦四周相类型项目蓄势待发但已形成了较规模．周围环境广场用地周边拥有丰富人四周有市公安局、国安全局Z市行政心Z市化体育心等是Z新城区核心地带集、济、化、贸易体各种氛围都较3．发展前景区位优势区位城市规划区核心地带兼具城乡优势；是广州——汕头发展轴线上处重要空节良交通络从西侧通规划区边缘广汕公路级国道区东侧、北侧分别又有城市主干道路通使得规划区与周边地区都有方便、快捷交通系．市场近年低迷房地产市场使得量金处沉淀或等待状态亚湾石化项目上马刺激了Z房地产市场兴旺区由兼顾多重优势有机会成房地产投金聚集热地区9．财效益初步估算项目可供销售物业类型主要有高尚住宅及机动车室泊车位由项目目前处筹建开发前期阶段因计算可售面积只对电梯、楼道等公用面积进行了分摊计算而对如幼儿、运动场、垃圾房等公建面积则不进行分摊考虑到项目是规模和高档次综合性住宅区建设跨期较长配套设施种类较多针对项目今各阶段开发将会存许多不确定因素因进行项目开发前期可行性研究财效益分析要设定定条件现将有关计算程表述如下9．．计算设定9．．．价格水平假定依照项目财评价惯例报告以进行项目租、售价格测定建议价格作计算依据进行项目投估算租售收入计算营成假设等采用现价格水平并且整计算期保持不变即不考虑通货膨胀因素对项目评价指标影响项目各类功能物业市场测价结详见如下所示商业写楼305万元（3500元／×3300）商业住宅06万元（00元／×900）商业商场300万元（6000元／×38500）地下室车库500万元（500元／×0000）9．．．分阶段进行财效益分析原则由项目区具有较占地规模基对项目周边区域市场开发前景慎重考虑定采取分三阶段、滚动开发形式进行次开发各阶段开发独立担各支出与收入并且进行独立财效益测算依据目前实际情况我们设定首期建十层综合商住楼四栋标准幼儿座心花座；二期建二十九层写楼座二十八层商业楼座国际标准球场座；三期建二十八层商业楼座高层综合楼座9．．．3阶段开发运作期限设定对项目进行开发运作期限首先设定阶段开发项目首期筹建期半年和建筑期半年如以季核算期则该阶段整开发期共分四期筹建阶段将进行阶段开发前期准备工作发展商支付阶段开发土地成、前期费用和开发期税费等基是反映到该期期末进行计算；样地建设期将开始进行阶段开发各项工程建设各项工程费用将按拟定工程进反映各核算期期末二及三阶段开发按照不受物业市场环境变化影响以连贯和正常开发建设进安排施工计划暂定项目首期工程完工开发期年则该阶段整开发期共分四期各项工程费用将按发展商拟定正常工程开始进反映各核算期期末9．．．进行物业销售预计发生税项及费用（）按照地区房地产开发企业进行物业项目开发习惯进行物业销售预计须支付税项主要有营业税金及附加按营业额585％计算；防洪费按营业额08％计算；地产交易管理费按交易额0％计算；印花税按交易额003％计算；其它按交易额00％计算上述合计3万元；以项目总销售收入5667万元乘以585％项目销售税费览表销售税585％380万元营业税金按营业额55％计算55％3080万元防洪费按营业额08％计算08%00万元房地产交易管理费按交易额0％计算0%00万元印花税按交易额003％计算003%6万元其它按交易额00％计算00%万元（）销售费用685万元；按发展商行销售项目物业原则包括项目推广宣传费用等按销售收入3％计算（3）所得税项目总收入扣除了总投及销售税费、财费用等成费用得出销售利润由计得项目所得税6787万元（所得税率利润33％）9．．．5开发金运作设定以及金筹措原则阶段开发作项目整开发开端起到启动整区开发重要作用因阶段财效益核算将采用动态分期方式进行开发金筹措原则上确定通以下三途径完成是充分使用二阶段物业预售楼款二是核算期可供使用预售楼款和有金不足以全部满足开发投情况下其缺口部分将主要通银行贷款形式进行筹措贷款利息年息初步定6％9．．．6首期阶段开发以二阶段预售楼款抵偿开发投原则首期阶段开发主要作用启动整区开发因阶段物业销售方法上采用了低价销售策略作低价销售补偿设定预售楼款可以筹建期和建设期回收全部或部分也就是说部分阶段预售楼款可以被利用作阶段开发投并对预售楼款使用原则进行设定（）预售楼款回收方案“平缓回收”方案“平缓回收”方案指首期开发建设初期开始进行预售楼款回收首期开发已取得了施工许可证开始进行主体工程建设是种较保守回收方式采用这种回收方式将有部分预售楼款被用开发建设（）预售楼款使用原则设定筹建期获得预售楼款可全部用筹建期开发建设包括缴纳各类土地成和支付有关开发费用项目建设开发期获得预售楼款使用原则设定是核算期预售楼款只有70％数量能够核算期作开发金使用所余下30％款项可留待以各期使用核算期开发所金不能由预售楼款抵偿部分将首先通有金不足部分再由银行贷款途径但银行贷款则须支付年利率6％贷款利息贷款利率支付方式核算期支付以往各期累计贷款总额半年利息以及核算期匀投入原则计算核算期投金半年利息上述“平缓回收”方案是相对较保守预售楼款回收方案由要考虑到阶段只能以低开高走、采取低廉推广销售住宅物业因前期所回收70％预售楼款只使用其50％部分（5％＋5％＝50％）作下阶段建设开发金使用9．．．7营业性公建项目收益设定区建设涉及到具有营业性质公建项目如会所、商店、俱乐部等是可以产生盈利项目也就是说建造这些项目所耗费成将是可以通物业销售或项目营收益补偿次可行性研究暂不对这部分项目投进行回收不作项目收益部分计入总收益里面9．．．8财指标选取项目济效益分析报表格式依据是国计委和建设部发布《建设项目济评价方法与参数》（二版）参照我国财会制结合现房地产开发实际情况对项目投计算济效益参照我国财会制结合现房地产开发实际情况进行项目济效益评判初步效益测算根据项目基础数据可算出项目静态财效益详见下表项目静态投效益分析表序项目名称金额（万元）．0现金流入5667．0现金流出50．土地开发费000．土建、建安设计工程费875．3应缴各种税费500．营业税000．5各类配套工程费53．6供水增容费0．7报建手续费600．8不可预见费500．9投利息000．0其他费用500从静态角看整项目盈利十分明显从上述分析可得出如下关项目开发效益结论从各财评价指标看整项目盈利十分明显；从计算模型设定知道影响项目效益主要因素是开发成二是物业销售进行得顺利与否对上述两方面因素控制是项目成功关键三、项目计算模型设定项目物业销售率00％是了体现项目盈利能力而项目物业日推出实际销售率将与当该地区物业市场环境、对项目物业营销是否得力等诸多因素综合作用有很关系对这些因素研讨将不是次可行性研究容9．．首期阶段投效益分析根据前面对、二阶段开发模式设定阶段及二阶段预售楼款将主要用抵偿项目部分开发投预售楼款不足以抵偿开发投部分才通银行抵押贷款进行筹不预售楼流入计划与安排将会直接影响贷款筹措数量也就是说影响了财成从财指标看项目整体开发开发效益收支平衡基础上有定盈余基达到了用较少金（贷款额）启动整区建设目财分析角上看是可行首期开发效益综述由首期开发金筹措及运作模式设定开发金可由部分预售楼款冲抵这样做法对盘活金减轻贷款压力启动整区开发建设是有利和可行“平稳回收”预售楼款回收方案实际操作将有定借鉴义从上面分析可知不预售楼款回收方案导致项目贷款数额是有较出入从而造成贷款利息也相关颇也就是说预售楼款回收方式是影响阶段开发成败较敏感因素从首期开发效益分析结看难以立即做到盈亏平衡但是通二、三期开发则可达到先行启动整区目从这角上看首期开发投方案是可行9．．3二期投效益分析二期开发（以下简称“期开发”）涉及不可预见因素较多并且受到首期开发影响较次可行性研究对期开发运作模式只作般假设现将有关基假设如下（）期开发金投入按全部贷款原则贷款利率（财成）按年利6％计息年；（）销售税项按销售收入6％计算销售费用按销售收入3％计算所得税率33％（3）期开发收益率计算公式如下净现金流量（利润）收益率＝———————————开发总投入从《项目各功能物业测价》分析知道由期开发跨期较长区外部环境对区物业将价值影响不定因素较多且难精确估计因对期开发各期住宅物业测价只进行了区环境因素改善系数修正该系数反映是区环境改善对区住宅价值影响因当区开发阶段启动成功期效益分析反映是期开发盈利能力当期开发期房地产市场维持目前稳有升局面则期开发财效益分析角上看是可行9．3项目总体开发盈亏平衡分析测算项目各功能物业销售率必须达到8%才能够使项目盈亏平衡首期开发是采用了低价促销方式各类住宅单元测价和定价方式基是采用成加成价和推广价两种形式其推广价是由成加成价乘以5％而得所以首期开发住宅物业通推广价销售难较以成加成价销售难因二、三期有必要对以推广价销售住宅物业销售状况进行盈亏平衡分析综合项目周边市场竞争环境、区规划设计和物业测价定价等因素进行分析阶段开发以推广价销售住宅物业销售率达到60％以上9．项目敏感性分析9．．首期开发敏感性分析选取首期开发住宅价格、以推广价方式销售住宅价格和土地成作敏感性因素针对受益率指标分别作单因素敏感分析有如下结论“平缓回收”方案当住宅价格下降接近至90％建安成上升接近正0％或以推广价销售部分住宅物业价格下降接近正0％净现值不理想可见上述因素对净现值这指标较敏感但收益率选取敏感性因素－0％～＋0％区变化仍然保持正数由可认“平缓回收”方案基上仍能满足“盈亏平衡并且略有盈余”目标；从回收方案敏感性分析知道“平缓回收”方案抗风险能力较强9．．期开发敏感分析选取土地成作敏感性因素对期开发收益进行敏感性分析从表上数据看建安成变化对期开发有定影响但当建安成上升5％期开发各阶段所得税收益率仍然0可见建安成项目各类影响因素并非是定性因素另方面由期各阶段测价反映仅仅是各阶段部盈亏能力因如何顺应外部市场变化适当进行调整是可取根据项目工程总量估计组团（土方工程及桩基础）工程建设约年设定项目总投通银行贷款部分才要计算利息贷款金计息