《税法教材》第九章 财产税税法

第九章财产税法第一节车辆购置税法第二节车船税法第三节船舶吨税法第四节房产税法第五节土地增值税法第一节车辆购置税法一、车辆购置税基本原理二、税法要素三、应纳税额计算四、税收优惠与征收管理一、车辆购置税基本原理车辆购置税是以在中国境内购置规定的车辆为课税对象、在特定的环节向车辆购置者征收的一种税。有利于合理筹集财政资金，调节收入差距，配合打击车辆走私和维护国家利益。【归纳】车辆购置税是我国的三个专税专用的税种之一，我国的三个专税专用的税种分别是：专税专用税种用途城市维护建设税城市公用事业和城市公共设施的维护和建设耕地占用税耕地开发与改良车辆购置税交通建设投资二、车辆购置税税法要素（一）纳税义务人境内购置（广义）应税车辆的单位和个人。车辆购置税的应税行为包括：购买使用行为；进口使用行为；受赠使用行为；自产自用行为；获奖使用行为；以及以拍卖、抵债、走私、罚没等方式取得并使用的行为。【关键词】不论何种渠道、自用应税车辆。【例题·多选题】根据车辆购置税暂行条例规定，下列行为属于车辆购置税应税行为的有（）。A.应税车辆的购买使用行为B.应税车辆的销售行为C.自产自用应税车辆的行为D.以获奖方式取得并自用应税车辆的行为【例题·多选题】下列各项中，属于车辆购置税应税行为的有（）。（2009年）A.购买使用行为C.受赠使用行为B.进口使用行为D.获奖使用行为（二）征税对象以列举的车辆为征税对象，未列举的车辆不纳税。包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。车购税的征收范围由国务院决定。【归纳】增值税、消费税与车辆购置税应税行为辨析行为增值税消费税车购税自产、进口小汽车（含中轻型商务车）用于销售、捐赠、投资、偿债√√自产、进口大卡车、大货车用于销售、捐赠、投资、偿债√自产、进口小汽车（含中轻型商务车）自用√√√自产、进口卡车、货车、电车、挂车、农用运输车自用√√购置、受赠、获奖、接受投资小汽车、卡车、货车、电车、挂车、农用运输车等车辆自用√（三）税率我国车辆购置税实行统一比例税率，税率为10%。（四）计税依据车辆购置税实行从价定率、价外征收的方法计算应纳税额，计税依据为应税车辆的价格（计税价格）。1.计税依据的基本规定2.计税依据的特殊规定1.计税依据的基本规定应税行为计税依据购买自用应税车辆不含增值税价格计税价格=（含增值税的销售价格+价外费用）÷（1+增值税税率或征收率）

【提示】购买自用应税车辆计征车辆购置税的计税依据，与销售方计算增值税的计税依据一致。进口自用应税车辆组成计税价格：计税价格=关税完税价格+关税+消费税【提示】进口自用应税车辆计征车辆购置税的计税依据，与进口方计算增值税的计税依据一致。

计算公式：计税价格=（关税完税价格+关税）÷（1-消费税税率）其他自用应税车辆按购置该型号车辆的价格确认；不能取得购置价格的，则由主管税务机关参照国家税务总局核定相同类型应税车辆的最低计税价格核定。2.计税依据的特殊规定（以最低计税价格为计税依据）纳税人购买自用或者进口自用应税车辆，申报的计税价格低于同类型应税车辆的最低计税价格（出厂价格或进口自用车辆的计税价格），又无正当理由的，按照最低计税价格征收车辆购置税。最低计税价格是由国家税务总局依据车辆生产企业提供的车辆价格信息并参照全国市场的平均交易价格制定。根据纳税人购置应税车辆的不同情况，国家税务总局对以下几种特殊情形应税车辆的最低计税价格规定如下：特殊情形的应税车辆计税依据底盘（车架）和发动机同时发生更换的车辆计税依据为最新核发的同类型车辆最低计税价格的70%免税条件消失的车辆最低计税价格=同类型新车最低计税价格×[1-（已使用年限÷规定使用年限）]×100%【提示】（1）使用年限，国产车辆按10年计算；进口车辆按15年计算；（2）超过使用年限的车辆，不再征收车辆购置税。非贸易渠道进口车辆同类型新车最低计税价格三、应纳税额的计算（一）购买自用应税车辆应纳税额的计算（二）进口自用应税车辆应纳税额的计算（三）其他自用应税车辆应纳税额的计算（四）特殊情形自用应税车辆应纳税额的计算（一）购买自用应税车辆应纳税额的计算

纳税人购买自用的应税车辆，其计税价格由纳税人支付给销售者的全部价款（不包括增值税税款）和价外费用组成。还要注意购买自用的应税车辆包括购买国产车、购买进口车，这里所谓购买进口车并不是指自行进口车辆，而是指购买别人进口的车辆。不论是购买国产车还是进口车，都需要注意需要并入计税价格的项目。并入计税价格的项目不并入计税价格的项目（1）购买者随购买车辆支付的工具件和零部件价款；（2）支付的车辆装饰费；（3）销售单位开展优质销售活动所开票收取的有关费用；（4）凡使用代收单位（受托方）票据收取的款项，应视作代收单位价外收费，应并入计税价格中一并征税。（1）支付的控购费；（2）销售单位开给购买者的各种发票金额中包含的增值税税款；（3）凡使用委托方票据收取，受托方只履行代收义务和收取代收手续费的款项（应按其他税收政策规定征税）。【例题·单选题】2011年3月，李某从某销售公司购买轿车一辆供自己使用，支付含增值税的价款221000元，另支付购置工具件和零配件价款1000元，车辆装饰费4000元，销售公司代收保险费等8000元，支付的各项价款均由销售公司开具统一发票。则李某应纳车辆购置税税额（）元。

A.20000B.18694C.22100

D.19083【答案】A【解析】应纳车辆购置税=（221000+1000+4000+8000）÷（1+17%）×10%=20000（元）。（二）进口自用应税车辆应纳税额的计算【特别提示】这里所谓进口自用车辆，指的是纳税人报关进口车辆并自用，不是指购买别的单位进口的车辆。进口自用应税车辆计征车辆购置税的计税依据，与进口环节计算增值税的计税依据一致。纳税人进口自用的应税车辆以组成计税价格为计税依据。计税价格的计算公式为：计税价格=关税完税价格+关税+消费税或计税价格=（关税完税价格+关税）÷（1-消费税税率）还要注意，如果进口车辆是不属于消费税征税范围的大卡车、大客车，则组成计税价格公式简化为：计税价格=关税完税价格+关税【例题·单选题】某汽车贸易公司2010年6月进口11辆小轿车，海关审定的关税完税价格为25万元/辆，当月销售8辆，取得含税销售收入240万元；2辆企业自用，l辆用于抵偿债务。合同约定的含税价格为30万元。该公司应纳车辆购置税（）万元。（小轿车关税税率28%，消费税税率为9%）A.7.03

B.5.00

C.7.50

D.10.55【答案】A【解析】该汽车买易公司应缴纳车辆购置税=2×（25+25×28%）÷（1-9%）×10%=7.03（万元）。（三）其他自用应税车辆应纳税额的计算纳税人自产自用、受赠使用、获奖使用和以其他方式（拍卖、抵债、走私、罚没等）取得并自用应税车辆的，凡不能取得该型车辆的购置价格，或者低于最低计税价格的，以国家税务总局核定的最低计税价格为计税依据计算征收车辆购置税。【例题·单选题】A公司2010年10月接受捐赠小汽车10辆自用，经税务机关审核，国家税务总局规定的同类型应税车辆的最低计税价格为100000元／辆，小汽车的成本为80000元／辆，成本利润率为8％。则该公司应纳的车辆购置税额为（）元。A.86400

B.100000

C.93919.14

D.80000【例题·单选题】甲企业从某拍卖公司通过拍卖购进两辆轿车自用，其中一辆是未上牌照的新车，不含税成交价60000元，国家税务总局核定同类型车辆的最低计税价格为120000元；另一辆是已使用6年的轿车，不含税成交价50000元。甲企业应纳车辆购置税（）元。A.6000B.6500C.12000D.24000【例题·单选题】某汽车制造厂2010年9月将自产轿车l0辆向某汽车租赁公司进行投资，双方协议投资作价120000元／辆，将自产轿车3辆转作本企业固定资产，将自产轿车4辆奖励给对企业发展有突出贡献的员工。该企业生产的上述轿车售价为180000元／辆(不含增值税)，国家税务总局对同类轿车核定的最低计税价格为150000元／辆。该汽车制造厂应纳车辆购置税()元。A.45000B.54000C.252000D.306000（四）特殊情形自用应税车辆应纳税额的计算1.减税、免税条件消失车辆应纳税额的计算应纳税额=同类型新车最低计税价格×[1-（已使用年限÷规定使用年限）]×100%×税率其中，规定使用年限国产车按10年计算，进口车按15年计算；超过使用年限的车辆，不再征收车辆购置税。未超过使用年限的，上述公式可简化成：国产车最低计税价格=同类型新车最低计税价格×［1-（已使用年限×10%）]×100%国产车应纳税额=同类型新车最低计税价格×（1-已使用年限×10%）×税率进口车最低计税价格=同类型新车最低计税价格×［1-（已使用年限×6.66667%）]×100%进口车应纳税额=同类型新车最低计税价格×（1-已使用年限×6.66667%）×税率【案例】某外交官将一辆免税购入使用五年的进口汽车改变用途，转让给我国公民使用，该车同类型新车最低计税价格12万元，则该车转让补税时最低计税价格为：12×（1-5/15）=8（万元）假如上例为国产车，则该车最低计税价格为：12×（1-5/10）=6（万元）。2.未按规定纳税车辆应补税额的计算纳税人未按规定缴税的，应按现行政策规定的计税价格，区分情况，分别确定征税。不能提供购车发票和有关购车证明资料的，检查地税务机关应按同类型应税车辆的最低计税价格征税；如果纳税人回落籍地后提供的购车发票金额与支付的价外费用之和高于核定的最低计税价格的，落籍地主管税务机关还应对其差额计算补税。检查地税务机关补征车辆购置税计算：应纳税额=最低计税价格×税率四、税收优惠与征收管理（一）减免税规定1.外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用车辆免税；2.中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入军队武器装备订货计划的车辆免税；3.设有固定装置的非运输车辆免税；4.国务院规定的其他免税情形（主要有以下几种）：（1）防汛部门和森林消防等部门购置的由指定厂家生产的指定型号的用于指挥、检查、调度、报汛（警）、联络的设有固定装置的车辆；（2）回国服务的留学人员用现汇购买1辆个人自用国产小汽车；（3）长期来华定居专家进口自用的1辆小汽车。5.城市公交企业自2012年1月1日至2015年12月31日购置的公共汽电车辆，免征车购税。6.自2004年10月1日起，农用三轮运输车免税。【例题·单选题】按照《车辆购置税暂行条例》的规定，下列车辆免征车辆购置税的是（）。

A.挂车

B.电车C.轻便摩托车D.防汛部门专用车【例题·单选题】我国车辆购置税实行法定减免税，下列不属于车辆购置税减免税范围的是（）。A.外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用车辆B.回国服务的留学人员用人民币现金购买1辆个人自用国产小汽车C.设有固定装置的非运输车辆D.长期来华定居专家1辆自用小汽车【例题·单选题】依据车辆购置税的有关规定，下列车辆中可以享受法定减免的是（）。A.国家机关购买的小汽车B.留学人员购买的小汽车C.有突出贡献专家购买的小汽车D.国际组织驻华机构购买自用的小汽车（二）车辆购置税的退税1.公安机关车辆管理机构不予办理车辆登记注册手续的，凭公安机关车辆管理机构出具的证明办理退税手续。2.因质量等原因发生退回所购车辆的，凭经销商的退货证明和退货发票以及完税凭证证明的正本和副本办理退税手续。六、征收管理（能力等级1）这部分内容考点琐碎，主要知识点列表如下：（三）征收管理这部分内容知识点琐碎，主要知识点列表如下：主要知识点核心规定车辆购置税纳税申报车辆购置税实行一车一申报制度车辆购置税纳税环节车辆购置税征税环节选择在使用环节（即最终消费环节）。具体而言，车辆购置税是在应税车辆上牌登记注册前的使用环节征收车辆购置税纳税地点纳税人购置应税车辆，应当向车辆登记注册地的主管税务机关申报纳税；购置不需办理车辆登记注册手续的应税车辆，应当向纳税人所在地的主管税务机关申报纳税。车辆登记注册地是指车辆的上牌落籍地或落户地车辆购置税纳税期限纳税人购买自用的应税车辆，自购买之日起60日内申报纳税；进口自用的应税车辆，应当自进口之日起60日内申报纳税；自产、受赠、获奖和以其他方式取得并自用应税车辆的，应当自取得之日起60日内申报纳税车辆购置税的缴税管理车辆购置税缴纳税款的方法主要有以下几种：（1）自报核缴；（2）集中征收缴纳；（3）代征、代扣、代收车辆购置税的退税制度1.已经缴纳车辆购置税的车辆，有两类情形可到车购办申请退税；2.退税款的计算：（1）因质量原因，车辆被退回生产企业或者经销商的，自纳税人办理纳税申报之日起，按已缴税款每满1年扣减10%计算退税额；未满1年的按已缴税款额退税。（2）对公安机关车辆管理机构不予办理车辆登记注册手续的车辆，退还全部已缴税款【例题·单选题】车辆购置税的纳税环节是（）。A.销售和使用环节B.生产环节C.销售环节D.登记注册前的使用环节【例题·多选题】关于车辆购置税的纳税地点，下列说法中正确的有（）。A.购置需要办理车辆登记注册手续的应税车辆，纳税地点是纳税人所在地B.购置需要办理车辆登记注册手续的应税车辆，应当向购买地主管税务机关申报纳税C.购置需要办理车辆登记注册手续的应税车辆，纳税地点是车辆上牌落籍地D.购置不需要办办理登记注册手续的应税车辆，应当向纳税人所在地主管税务机关申报纳税【例题·多选题】关于车辆购置税的申报与缴纳，下列说法正确的有（）。A.底盘(车架)和发动机同时发生改变的车辆，纳税人不用重新办理纳税申报B.车辆购置税是在应税车辆上牌登记注册前的使用环节征收C.车辆购置税的纳税地点为应税车辆登记注册地或纳税人居住地D.纳税人购买自用的应税车辆，自购买之日起30天内申报纳税第二节车船税法

车船税是以车船为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。有利于为地方政府筹集财政资金，车船的管理和合理配置、调节财富差异。一、税法要素二、应纳税额计算与代收代缴三、税收优惠与征收管理一、税法要素（一）纳税义务人车船税的纳税义务人，是指在中华人民共和国境内的车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人。车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。（二）征税范围

1.依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和船舶；2.依法不需要再车船管理部门登记的在单位内部场所行使或作业的车辆和船舶。

车辆分为机动车辆和非机动车辆；船舶分为机动船舶和非机动船舶。车船税的征收范围内包括船舶和机动车辆，不包括非机动车辆。（三）税目、税率车船税实行定额税率。车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在国务院依《车船税税目税额表》规定的子税目税额幅度内确定；船舶的具体适用税额由国务院在表规定的税额幅度内确定。《车船税税目税率表》略。车船税确定税额的总原则是：非机动车船的税负轻于机动车船；人力车的税负轻于畜力车；小吨位船舶的税负轻于大船舶。三、应纳税额的计算与代收代缴（一）计税依据（二）应纳税额的计算方法1.购置新车船的税额计算2.被盗抢车船的税额计算3.已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的，不另纳税，也不退税。（三）保险机构代收代缴车船税应纳税额的计算1.特殊情况下车船税应纳税额的计算2.欠缴车船税的车辆补缴车船税的计算3.滞纳金的计算（一）计税依据

车船税计税依据是“每辆”、“整备质量每吨”、“净吨位每吨”、“艇身长度每米”。车辆整备适量尾数不超过0.5吨（含）的，按照0.5吨计算；超过0.5吨的按1吨计算。整备质量不超过1吨的，按1吨计算。船舶净吨位尾数不超过0.5吨（含）的，不予计算；超过0.5吨的按1吨计算。净吨位1吨以下的船舶，按1吨计算。拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收车船税。车船税法所涉及的排气量、整备质量、核定载客人数、净吨位、千瓦、艇身长度，以车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证所载数据为准。无车船登记证书或行驶证的车船，以车船出厂合格证明或者进口凭证标注的技术参数、数据为准；无出厂合格证或进口凭证的，由主管税务机关参照国家相关标准核定，没有国家相关标准的参照同类车船核定。（二）应纳税额的计算方法1.购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=（年应纳税额/12）×应纳税月份数

【案例】某单位2010年4月3日购买奥迪轿车一辆。该省小轿车每辆年税额为360元，则该单位这辆轿车当年应纳税：360/12×9个月=270（元）。2.被盗抢车船的税额计算在一个纳税年度内，已完税的车船被盗抢、报废、灭失的，纳税人可以凭有关管理机关出具的证明和完税证明，向纳税所在地的主管地方税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。已办理退税的被盗抢车船，失而复得的，纳税人应当从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。（三）保险机构代收代缴车船税和滞纳金的计算1.特殊情况下车船税应纳税额的计算特殊情况保单应缴项目计算购买短期“交强险”的车辆当年应缴=计税单位×年单位税额×应纳税月份数/12已向税务机关缴税或税务机关已批准免税的车辆保单中“当年应缴”项目应为0税务机关已批准减税的机动车减税车辆应纳税额=减税前应纳税额×（1-减税幅度）2.欠缴车船税的车辆补缴车船税的计算对于以前年度有欠缴车船税的，保险机构应代收代缴以前年度应纳税款。（1）对于2007年1月1日前购置的车辆或曾经缴纳过车船税的车辆，保单中“往年补缴”项目的计算公式为：往年补缴=计税单位×年单位税额×（本次缴税年度－前次缴税年度－1）其中，对于2007年1月1日前购置的车辆，纳税人从未缴纳车船税的，前次缴税年度设定为2006年。（2）对于2007年1月1日以后购置的车辆，纳税人从购置时起一直未缴纳车船税的，保单中“往年补缴”项目的计算公式为：往年补缴=购置当年欠缴的税款＋购置年度以后欠缴的税款其中，购置当年欠缴的税款=计税单位×年单位税额×应纳税月份数/12。应纳税月份数为车辆登记日期的当月起至该年度终了的月份数。若车辆未到车船管理部门登记，则应纳税月份数为购置日期的当月起至该年度终了的月份数。购置年度以后欠缴税款=计税单位×年单位税额×（本次缴税年度－车辆登记年度－1）【例题·计算题】张某2008年3月购入轿车一辆，一直欠缴车船税。当地轿车车船税年税额为300元每辆，直至2011年上交强险时，保险机构计算车船税为：往年（2008、2009、2010）补缴=300×10/12＋300×（2011－2008－1）=250＋300×2=850（元）当年（2011）应缴300元；合计纳税850＋300=1150元。3.滞纳金的计算基本要求：对于纳税人在应购买交强险截止日期以后购买交强险的，或以前年度没有缴纳车船税的，保险机构在代收代缴税款的同时，还应代收代缴欠缴税款的滞纳金。滞纳金计算公式：保单中滞纳金项目为各年度欠税应加收滞纳金之和每一年度欠税应加收的滞纳金=欠税金额×滞纳天数×0.5‰滞纳天数计算：自购买交强险截止日期的次日起到纳税人购买交强险当日止纳税人连续两年以上欠缴车船税的，应分别计算每一年度欠税应加收的滞纳金。四、税收优惠与征收管理（一）税收优惠优惠政策级次执行范围1.法定减免（1）捕捞、养殖渔船；（2）军队、武警专用的车船；拖拉机；（3）警用车船；（4）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船；（5）对节约能源、使用新能源的车船可以减半征收或者免征；对受严重自然灾害影响纳税困难以及有其他特殊原因确需减免税的，可以在一定期限内减征或免征，具体办法由国务院规定，并报全国人大常委会备案（6）省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可以对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或免征车船税。2.特定减免（1）临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征车船税；（2）按照有关规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税法实施之日起5年内免征车船税；（3）依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路战场内部行使或者作业的车船，自车船税法实施之日起5年内免征车船税。【例题·多选题】下列车船税法定免税的有（）。（2007年）A.专项作业车B.警用车船C.非机动驳船D.捕捞、养殖用渔船【例题·单选题】某渔业公司2011年拥有捕捞船5艘，每艘净吨位20.6吨；非机动驳船2艘，每艘净吨位10吨；机动补给船1艘，净吨位15.2吨，机动运输船10艘，每艘净吨位7吨，机动船舶净吨位小于200吨的，车船税适用年税额为每吨3元，该公司当年应缴纳的车船税是（

）。A.285元B.315元C.345元D.600元【答案】A【解析】捕捞、养殖渔船免征车船税。非机动驳船、机动补给船和机动运输船应缴纳车船税，非机动驳船按机动船舶税额的50%计算。该公司应纳车船税=2×10×3×50%＋（15＋10×7）×3=285元（二）征收管理基本要素主要规定纳税义务发生时间取得车船所有权或管理权的当月以购置发票或者其他证明文件所载日期的当月为准纳税地点纳税人自行申报缴纳车船税的，为车船登记地的主管税务机关所在地扣缴义务人代扣代缴车船税的，为扣缴义务人所在地依法不需要办理登记的车船，为所有人或管理人主管税务机关所在地纳税申报按年申报，分月计算，一次性缴纳。纳税年度为公历1月1日至12月31日征收机关地方税务机关代收代缴从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当在收取保险费时依法代收车船税，并出具代收税款凭证【例题·多选题】下列各项中，符合车船税征收管理规定的有（）。A.车船税按年申报，分月计算，一次性缴纳B.纳税人自行申报缴纳车船税的，纳税地点为车船登记地的主管税务机关所在地C.车船税纳税义务发生时间为取得车船所有权或管理权的次月D.不需要办理登记的车船不缴纳车船税【本章小结】本章作为与车辆相关的小税种，税额的计算和征收管理、税收优惠都是重要知识点。第三节船舶吨税船舶吨税简称吨税，是对进入中华人民共和国领域的外籍船舶，因享受了本国航道和导航设施而付出的代价。自中华人民共和国境外港口进入境内港口的船舶（简称应税船舶），应当缴纳船舶吨税。税目与税率税目（净吨位）税率（元/吨）备注普通税率（执照期限）优惠税率（执照期限）1年90日30日1年90日30日不超过2000净吨12.54.22.19.03.01.5拖船和非机动驳船分别按相同净吨位税率的50%计税超过2000净吨，但不超过10000净吨24.08.04.017.45.82.9超过10000净吨，但不超过50000净吨27.69.24.619.86.63.3超过50000净吨31.810.65.322.87.63.8应纳税额=船舶净吨位×定额税率应税船舶负责人缴纳船舶吨税或者提供担保后，海关按其申领的执照期限填发吨税执照。应税船舶入境应当向海关申报纳税领取或交验吨税执照，离境应当交验吨税执照。申领吨税执照应向海关提供的文件：船舶国籍证书或者海事部门签发的船舶国籍证书收存证明；船舶吨位证明。税收优惠下列船舶免征吨税：1.应纳税额在人民币50元以下的船舶；2.自境外以购买、受赠、继承等方式取得船舶所有权的初次进口到港的空载船舶；3.吨税执照期满后24小时内不上下客货的船舶；4.非机动船舶（不包括非机动驳船）；5.捕捞、养殖渔船；6.避难、防疫隔离、修理、终止运营或者拆解，并不上下客货的船舶；7.军队、武装警察部队专用或者征用的船舶；8.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的船舶；9.国务院规定的其他船舶。延期优惠在吨税执照期内发生下列情形之一的，海关按照实际天数批注延长吨税执照期限：1.避难、防疫隔离、修理，并不上下客货的船舶；2.军队、武装警察部队征用；3.应税船舶因不可抗力在未设海关地点停泊的，船舶负责人应立即向附近海关报告，并在不可抗力原因消除后向海关申报纳税。上述船舶，应当提供海事部门、渔业船舶管理部门或者卫生检疫部门等部门、机构出具的具有法律效力的证明文件或者使用关系证明文件，申明延长吨税执照期限的以及和理由。征收管理征收机关吨税由海关负责征收。海关征收吨税应当制发缴款凭证。纳税期限吨税纳税义务发生时间为应税船舶进入港口的当日。应税船舶在吨税执照期满后尚未离开港口的，应当申领新的吨税执照，自上一次期满的次日起续缴吨税。应税船舶负责人应当自海关填发吨税缴款凭证之日起15日内向指定银行缴清税款。未按期缴清税款的，自滞纳税款之日起，按日加收0.05%的滞纳金。纳税担保应税船舶到达港口的前，经海关核准先行申报并办结出入境手续的，应税船舶负责人应当向海关提供与其依法履行吨税缴纳义务相适应的担保；应税船舶到达港口后，依照规定向海关申报纳税。下列财产、权利可以用于担保：

（1）人民币、可自由兑换资产；（2）汇票、本票、支票、债券、存单；（3）银行、非银行金融机构的保函；（4）海关依法认可的其他财产、权利。第四节房产税法一、房产税基本原理二、房产税的纳税义务人与征税范围三、税率、计税依据与应纳税额的计算四、税收优惠五、征收管理一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税特点1.属于财产税中的个别财产税；2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。二、房产税的纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，由使用人按照代为缴纳房产税；6.2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人（外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人）也须按规定缴纳房产税。【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区（与城镇土地使用税一样的征税范围）【例题·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围说法正确的是（）。A.房产税的征税对象是房屋和建筑物B.房产税不对外资企业征收C.房屋产权出典的，以承典人为房产税纳税人D.农村的农民出租房屋也应缴纳房产税三、税率、计税依据与应纳税额的计算计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值，扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定。年税率1.2%年应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定。12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）。4%在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定（共7条）：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。（2010年）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元2.对融资租赁房屋的规定

对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。5.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【例题4】某企业购置一幢办公楼,会计固定资产账面记录房产金额3000万元,在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元,当地的房产税原值减除比例30%,则该企业每年应纳房产税:(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。【例题·单选题】甲与乙签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在入住时有1个月的免收租金期限。按照合同，该写字楼月租金20万元，房屋于2010年12月30日交付承租方，并规定了甲自2011年2月1日起向乙收取租金。则甲在2011年应交纳的房产税为（）。（当地的房产税原值减除比例20%）A.26.4万元B.26.8万元C.28.4万元D.28.8万元7.减按4%税率从租计税的房产是居民住房。四、税收优惠房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。（六）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和单位用于其他生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。（七）经财政部批准免税的其他房产。自2013年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定房产税征免。农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。【例题·单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（）。A.行政机关所属招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【例题·多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）。A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【例题·单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税(

)。（2008年）A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元【例题·单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2006年）A.15.04万元B.16.32万元C.18.24万元D.22.72万元五、征收管理（一）纳税义务发生时间1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。（2008年）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第五节土地增值税法

一、土地增值税基本原理二、土地增值税税法要素三、应税收入与扣除项目四、应纳税额的计算五、税收优惠与征收管理一、土地增值税基本原理（一）土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。（二）我国土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收二、土地增值税税法要素（一）纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（二）征税范围有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物。【说明】须同时满足以下三个条件：1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。2.土地使用权、地上建筑物及其附着物发生权属改变。3.转让房地产取得收入（货币、实物及其他收入）。【解析】土地增值税具体征税范围归纳：属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税征税范围的情况免征土地增值税的情况（免征或暂免）（1）转让土地使用权（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（5）单位之间交换房产（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产开发企业的房产投资（8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（2）房地产赠与（有限制范围）（3）房地产出租（4）房地产抵押期内（5）房地产的代建行为（6）房地产评估增值（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房后按比例分房自用（3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年的房地产（7）建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（8）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。【解析】房地产投资土地增值税的征免规则归纳：征免房地产投资情形投资应征收土地增值税房地产企业房地产企业房地产企业非房地产企业非房地产企业房地产企业投资暂免土地增值税非房地产企业非房地产企业注：投资以后再转让，不管是否房地产企业均征土地增值税。【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的（三）税率土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。【建议】记忆土地增值税的税率表。级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除数1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035三、应税收入与扣除项目（一）应税收入的确定（二）扣除项目的确定（一）应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。

从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。确定收入额时，不允许从中减除任何成本费用。（二）扣除项目的确定项目扣除项目具体内容转让土地（卖地）扣除项目（2项）1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产企业（5项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目非房地产企业（4项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（3项）1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金1.取得土地使用权所支付的金额（买地的钱）指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。【解析】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2.房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费：主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（3）建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（4）基础设施费，指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（5）公共配套设施费。指开发项目内发生的公共配套设施支出。（6）开发间接费用。指直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。3.房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行（以商业银行同类同期贷款利率计算的金额为限），超过上浮幅度的部分不允许扣除；第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金2000万元（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用=（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。4.与转让房地产有关的税金企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%。（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额，营业税税率为5%。（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）。【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税，城市维护建设税C.营业税，城市维护建设税D.印花税，城市维护建设税5.其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%【提示】（1）此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。6.旧房及建筑物的评估价格

税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。【解析4点】（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置价格乘以成新折度扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=房地产重置价格×成新度折扣率房地产重新购置价格：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的，2009年6成新，2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%）注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。

（2）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（3）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证且未计入相关土地或房产成本的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（4）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）万元。A.314.7B.359.7C.374.7D.376.5300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7新建房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目（从事房地产开发的）。存量房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；4.与转让房地产有关的税金；6.旧房及建筑物的评估价格。【总结强调】从不同转让标的看扣除项目的差异【例题·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC【归纳】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异企业情况行为可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格①评估价格=重置成本价×成新度折扣率②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计５％计算扣除３.转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契税（按发票每年加计５％的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地１.取得土地使用权所支付的金额２.转让环节缴纳的税金四、应纳税额的计算（一）增值额的确定（二）应纳税额的计算方法（一）增值额的确定增值额通过收入减除扣除项目求得。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的，税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。（2）提供的扣除项目不实的，税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C（二）应纳税额的计算方法1.计算土地增值税的步骤和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额＝转让房地产收入－规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。【例题•计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。【答案及解析】（1）营业税、城建税和教育费附加＝（80-50）×5%×（1＋7%＋3%）＝1.65（万元）（2）印花税＝80×0.05%＝0.04（万元）（3）可扣除项目＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元）增值额＝80-57.69＝22.