2023年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库及完整答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理

通关提分题库及完整答案

单选题（共80题）

1、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表

的是（）o

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额

【答案】D

2、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）o

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销费

【答案】C

3、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地

产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投资者的资信等级

【答案】C

4、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵

押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7

万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%,则该项投资的税

前现金回报率为（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】B

5、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）o

A.同质偏好

B.分散偏好

C.集群偏好

D.自然细分市场

【答案】A

6、存量房地产交易市场属于房地产（）。

A.一级市场

B.二级市场

C.三级市场

D.一手房市场

【答案】C

7、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括（）o

A.调控土地供应计划

B.城市规划指导

C控制人口

D.税收调节

【答案】C

8、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设

施管理、房地产资产管理和（）在内的房地产管理人员的责任。

A.定资产管理

B.变动资产管理

C.房地产投资组合管理

D.投资管理

【答案】C

9、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、

5%,均按月计息，银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷

款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）o

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%

【答案】D

10、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，

表示（）o

A.资产增加，所有者权益增加

B.资产减少，所有者权益减少

C.资产增加，所有者权益减少

D.资产减少，所有者权益增加

【答案】B

11、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细

分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这

种目标市场选择的模式属于（）o

A.选择专业化

B.市场集中化

c.市场专业化

D.产品专业化

【答案】B

12、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和（）两部分。

A.广告费

B.销售费用

C.促销费用

D.不可预见费用

【答案】B

13、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%,

期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为

0.2%,则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】A

14、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优

势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争

优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优

势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争

优势定位

【答案】A

15、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开

发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价

值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于

房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的

现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是

为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本

收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期

的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】B

16、投资者所要求的最低利率是（）。

A.基础利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.同业拆借利率

【答案】A

17、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。

A.已正式交付使用

B.已正式签订商品房预售合同

C.已正式签订商品房交易合同

D.已正式竣工验收合格

【答案】B

18、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2,

总建筑面积为6800m2o当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2,

每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投

资为（）万元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

【答案】c

19、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的

市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为1000。元/m2,收

益价格为12000元/m2,两个测算结果存在一定差异。

A.空置率取值偏大

B.报酬率取值偏小

C.运营费用率取值偏大

D.租金增长率取值偏小

【答案】B

20、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000

万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发

投资杠杆率为（）。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

【答案】C

21、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务

【答案】A

22、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。

A.年度运营预算

B.资本支出预算

C.长期预算

D.短期预算

【答案】A

23、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方

式是（）O

A.按照房地产的用途和等级划分的

B.按照房地产的交易形式划分的

C.按照地域范围划分的

D.按照房地产购买者目的划分的

【答案】B

24、财务评价是根据（），计算评价指标，判别项目的财务可行性。

A.市场平均价格

B.国家现行的财税制度和价格体系

C.社会平均收益率

D.集团企业之间的交换价格

【答案】A

25、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为H、12、13,

下列关系中正确的是（）o

A.13>12>11

B.12>13>Il

C.Il>I3>12

D.Il>I2>13

【答案】D

26、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会

计假设是（）。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量

【答案】B

27、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）o

A.投资期限较长

B.资金来源广泛

C.流动性好

D.绝少涉及公开市场的操作

【答案】C

28、（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A.易受政策影响性

B.存在效益外溢和转移

C.适于进行长期投资

D.最高最佳使用性

【答案】A

29、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的

长期偿债能力指标是（）o

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率

【答案】D

30、下列的会计恒等式，不正确的是（）。

A.资产=权益=债权人权益+所有者权益

B.资产=负债+所有者权益

C.所有者权益=资产+负债

D.收入-费用=利润

【答案】C

31、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目

标成本利润率大体应为（）o

A.15%-25%

B.25%〜35%

C.35%~45%

D.45%〜50%

【答案】C

32、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程费用

B.最高租售数量

C.最高购买价格

D.最高土地取得价格

【答案】B

33、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率

高于（）o

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率

【答案】B

34、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来

产出或财富的行为称为（）o

A.投机

B.储蓄

C.投资

D.信托

【答案】C

35、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷

资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）o

A.资本金-借贷资金-预租售收入

B.预租售收入-资本金-借贷资金

C.借贷资金一预租售收入-资本金

D.资本金-预租售收入-借贷资金

【答案】D

36、以下不是房地产投资信托特征的是（）。

A.流动性好

B.高现金汇报

C.市场价值不稳定

D.抵御通货膨胀

【答案】C

37、在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相

比较，如果（），则开发项目在财务上是可以接受的。

A.PB小于或等于PC

B.PB等于P

C.PB小于PC

D.PB大于PC

【答案】A

38、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要

做的是（）o

A.列出需要进行模拟的因素

B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

C.选择概率分析使用的财务评价指标

D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合

各自的概率分布

【答案】B

39、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（）年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】D

40、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】D

41、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏

离其价值的是（）o

A.住房可支付性指数

B.房地产价格指数

C.房价租金比

D.量价弹性

【答案】C

42、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于

（）o

A.国内外市场环境调查

B.技术发展调查

C.市场需求容量调查

D.竞争情况调查

【答案】C

43、下列物业中，属于特殊物业的是（）

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】B

44、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,

如不考虑利率变化，则各期的还款额（）o

A.逐渐减少

B.逐渐增加

C.数额相等

D.先增后减

【答案】A

45、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是

（）o

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用

【答案】B

46、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个

人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）o

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大

【答案】A

47、下列不属于竞争导向定价法的是（）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】D

48、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合

计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,

存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）o

A.37.5%

B.75%

C.150%

D.113%

【答案】A

49、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元,

净利润为112万元，年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的

净资产收益率是（）o

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】C

50、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的

抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为1。万元，年运营费用为

5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%,则该项投资的税前

现金回报率为（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】A

51、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租

金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为

（）万元。

A.20

B.15

C.35

D.50

【答案】B

52、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）o

A.吸纳率分析

B.市场占有率分析

C.估计项目市场占有率

D.估算项目吸纳量

【答案】A

53、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。

A.购买一出售

B.购买-更新改造-出售

C.购买-持有出租一出售

D.开发一出售

【答案】C

54、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用

的是（）o

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】D

55、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项

目资本金的盈利能力的财务报表是（）o

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.投资者各方现金流量表

D.资金来源与运用表

【答案】B

56、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开

发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）o

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】c

57、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-

出售”模式的现金流出项中增加了（）o

A.运营成本

B.装修费用

C.土地费用

D.开发成本

【答案】A

58、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）0

A.物业出租经营成本

B.同类型物业市场供求关系

C.物业出租税费水平

D.业主希望的投资回报率

【答案】B

59、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受

的过程，这一现象反映了消费者市场的（）o

A.替代性

B.发展性

C.地区性

D.复杂性

【答案】B

60、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3

年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按

季计息要多付利息（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.9.00

【答案】A

61、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10

月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物

业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业

投资风险比较的结果是（）o

A.甲物业投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙物业的投资风险相同

D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

【答案】B

62、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

A.独立方案

B.互斥方案

C.相关方案

D.相容方案

【答案】B

63、收益性物业的经营费用不包括（）。

A.人员工资

B.抵押贷款还本利息

C.办公费

D.保险费

【答案】B

64、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。

A.成本利润率

B.投资利润率

C.偿债备付率

D.资本金利润率

【答案】C

65、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是（）。

A.提高开发贷款利率

B.降低开发贷款利率

C.通货膨胀率下降

D.降低房地产税费

【答案】A

66、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件

属于（）的工作。

A.投资机会选择与决策分析阶段

B.前期工作阶段

C.建设阶段

D.租售阶段

【答案】B

67、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现

形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通

常不包括（）o

A.补贴收入

B.出租收入

C.销售收入

D.其他经营收入

【答案】A

68、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状

况分析中的（）分析。

A.需求

B.供给

C.竞争

D.市场占有率

【答案】A

69、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内

的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2

万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.16

B.18

C.20

D.22

【答案】B

70、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、覆疡、乳岩、横疙、贴

骨疽、靖头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选

A.犀黄丸

B.透脓散

C.小金丹

D.川苜调茶饮

【答案】C

71、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理

空置率的关系是（）。

A.空置率〉合理空置率

B.空置率<合理空置率

C.空置率=合理空置率

D.不能判断

【答案】A

72、投资组合是（）的一个有效措施。

A.提高投资收益

B.提高市场竞争力

C.开拓投资领域

D.规避投资风险

【答案】D

73、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房

地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投资者的资信等级

【答案】C

74、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工

程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）o

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】A

75、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）o

A.生产性投资和非生产性投资

B.直接投资和间接投资

C.长期投资和短期投资

D.金融投资和实物投资

【答案】B

76、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投

资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A.内部收益率

B.基准收益率

C.期望投资回报率

D.名义投资回报率

【答案】B

77、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进

行验收的单位是（）。

A.开发商

B.设计单位

C.承包商

D.监理单位

【答案】A

78、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）o

A.物业出租经营成本

B.同类型物业市场供求关系

C.物业出租税费水平

D.业主希望的投资回报率

【答案】B

79、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地

产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对（）。

A.较低

B.较高

C.不高不低

D.为零

【答案】A

80、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用

的模式是（）o

A.开发一销售

B.开发一持有出租一出售

C.购买一持有出租一出售

D.购买一更新改造一出售

【答案】C

多选题（共40题）

1、下列表述中，关于企业在会计确认、计量和报告过程中贯彻及时

性的做法正确的有（）o

A.及时收集会计信息

B.在经济交易或者事项发生后，及时收集整理各种原始单据或者凭

证

C.按照会计准则的规定，及时对经济交易或者事项进行确认或者计

量，并编制出财务报告

D.企业提供清晰明了的会计信息，便于投资者等财务报告使用者理

解和使用

E.按照国家规定的有关时限，及时地将编制的财务报告传递给财务

报告使用者，便于其及时使用和决策

【答案】ABC

2、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地

价款包括（）。

A.建筑安装工程费

B.国有土地使用权出让金

C.土地开发成本

D.公共配套设施建设费

E.土地增值收益或溢价

【答案】BC

3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金

包括（）。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润

E.在成本中列支的利息

【答案】AD

4、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁

市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分

【答案】BCD

5、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达

式中，不正确的是（）。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=

营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

【答案】D

6、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】AD

7、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款E信用贷款

【答案】CD

8、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）

指标的计算非常重要。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.流动比率

D.偿债备付率E速动比率

【答案】BD

9、房地产投资项目经济评价指标体系中以下（）属于盈利能力指标。

A.FIRR

B.借款偿还期

C.财务净现值

D.资产负债率E流动比率

【答案】AC

10、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应

分析（）。

A.价格结构

B.产品结构

C.档次结构

D.区域结构

E.投资结构

【答案】BD

11、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权

进行住宅和商业房地产开发。

A.配电房

B.商业房地产

C.水塔

D.住宅

【答案】ABD

12、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有

()。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】ABC

13、决策的原则包括()0

A.系统原则

B.满意原则

C.淘汰原则

D.反馈原则

E.落实原则

【答案】ABD

14、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有

（）。

A.备选方案差异原则

B.备选方案独立原则

C.最低可接受收益率原则

D.不行动原则

E.备选方案关联性原则

【答案】ACD

15、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一

销售”经营模式的指标有（）。

A.投资收益率

B.物业增值率

C.开发利润

D.成本利润率

E.股权增加率

【答案】ACD

16、房屋开发费包括（）o

A.建安工程费

B.“三通一平”费

C.拆迁安置补偿费

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

【答案】AD

17、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细

分市场必须具备（）O

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】BCD

18、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作（）。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案

【答案】BC

19、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有

()o

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法

【答案】BD

20、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括()o

A.净现值

B.净年值

C.建筑毛密度

D.投资回收期

E.内部收益率

【答案】ABD

21、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有

()o

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【答案】AC

22、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易方式细分

E.按目标市场细分

【答案】ABD

23、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】ACD

24、反映和描述房地产市场状况的指标包括（）指标。

A.供给

B.需求

C.空置量

D.市场交易E存量

【答案】ABD

25、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析

指标的有（）o

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】AC

26、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开

发企业向城乡规划管理部门申领（）。

A.《建设项目用地预审与选址意见书》

B.《建设用地规划许可证》

C.《国有土地使用证》

D.《建设工程规划许可证》

E.《建设工程施工许可证》

【答案】BD

27、下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.累计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备

【答案】ABD

28、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）o

A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C.在投资分析中，一般采用单利计息

D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

【答案】B

29、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】ABCD

30、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段

【答案】ABCD

31、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（）。

A.预售收

B,还本付息收入

C.租赁收入

D.贷款本金收入E利息收入

【答案】ACD

32、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括（）。

A.净现值

B.净年值

C.建筑毛密度

D.投资回收期

E.内部收益率

【答案】ABD

33、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款

【答案】BD

34、房屋面积测算包括（）等的测算。

A.房屋建筑面积

B.共有建筑面积

C.使用面积

D.占地面积

E.产权面积

【答案】ABC

35、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，

资本价值的风险表现有以下几种情况（）。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实

际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际

运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费

用不变，报酬率升高了

D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用

不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，

实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了

【答案】AC

36、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。

A.开发期

B.开发经营期

C.建设期

D.出租率

E.出租经营期的起始点

【答案】ABC

37、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全

相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱

点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

【答案】CD

38、以下属于会计计量属性的是（）。

A.历史成本

B.重置成本

C.可变现净值

D.终值

E.公允价值

【答案】ABC

39、软件著作权的客体是指（）。

A.公民、法人或其他组织

B.计算机程序及算法

C.计算机程序及有关文档

D.软件著作权权利人

【答案】C

40、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）o

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工

面积中

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面

积

E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和

【答案】BC

大题（共10题）

一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（-）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据「《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2,《城市房屋拆迁管理条例》

（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范》（GB/T50291—

1999）0

【答案】

二、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目

前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积

蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以

每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家

庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购

房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为

50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,

该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3%,

按月计息)

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5错误12=60,s=0.5%,

Al=12000错误50%=6000(元)，A2=1000元。方法一：(1)

F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元)；

(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)

n=6000/(0.25%-0.5%)错误{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}错

误(1+0.25%)60=449360.09(元)；(3)F3=A2[(1+i)]n-1]

/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000错误[(1+0.25%)

60-1]/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；

(5)可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38(元)；

(6)可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。

方法二：(1)P1=5O万元；

三、XX商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估

价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、

委托方XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX号。二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X

级。三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至

XXXX,属XXXX商贸有限公司所有。XXXX商贸有限公司1999

年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限

为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商

业。xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611nl2,

总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣

工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估xx商务楼市场价值，为整体转让提供价格参

考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定

义本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】

四、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（-）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1.《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》

(国务院令第305号)。3.《房地产估价规范》(GB/T50291—

1999)o

【答案】

五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，

首付款为房价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的

期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12猊问：(1)抵押贷

款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭30%的收入

可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购

买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初

一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少

【答案】(1)抵押贷款额P=100x50%=50万元；月贷款利率

i=12%/12=l%；月还款额为：A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-

l]=50x1%(1+1%)240/[(1+1%)240-l]=0.550543万元=5505.43元；

(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：

5505.43/30%=1835L43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还

剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)

n-m],其中，n=l2x20=240,m=12x5=60,代入数据，得到

Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-

60]=458721.59元=45.87万元。

六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条

件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,

适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，

使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标

准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通

用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用

性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使

用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估

价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否

可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；

反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,

适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至

估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建

至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，

估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价

值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主,

变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价

对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说,

处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区

的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内

的商业用房变现能力弱。

【答案】

七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条

件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,

适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，

使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标

准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通

用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用

性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使

用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估

价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否

可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；

反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,

适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至

估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建

至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，

估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价

值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主,

变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价

对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说,

处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区

的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内

的商业用房变现能力弱。

【答案】

八、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住

宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配

套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住

宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚

未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估

价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最

佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使

估价对象的价值最大