影视产业创新创业平台项目可行性研究报告1

1/65目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1一、项目名称 1二、项目背景 1三、项目概况 2四、建设单位基本情况 3五、编制单位 4六、编制依据 4七、主要技术经济指标 4第二章项目建设的必要性 5一、项目的建设是提升影视作品技术创新水平，实现中国文化走向世界的需要 5二、项目的建设是打造电影产业链，形成区域经济新增长极的需要 6三、项目的建设是优化区域产业结构，打造国家级文化和科技融合示范基地的需要 7第三章项目市场分析 8一、全国影视产业市场现状 8二、……影视产业市场 10三、相关优惠政策 11第四章项目位置及建设条件 12一、项目位置 12二、项目工程建设条件 12第五章项目总体规划及方案 15一、指导思想 15二、总平面布局 15三、购置方案 17四、建设方案 18第六章公用工程 21一、给排水工程 21二、采暖及通风工程 23三、供配电工程 24第七章环境保护 27一、编制依据 27二、环境控制目标 27三、施工期和运营期环境影响分析 27四、施工期和运营期环境保护措施 29第八章节能 31一、编制依据 31二、节能措施 32三、能源计量与能源管理 34第九章劳动安全与卫生防疫 36一、编制依据 36二、危害因素分析 36三、安全与劳动防护 37四、卫生防疫 37第十章组织机构及管理 39一、项目组织机构 39二、项目管理 39第十一章项目实施进度 40一、项目建设周期 40二、项目实施进度要求 40三、项目实施进度表 40第十二章项目招标方案 41一、工程招投标所依据的法律、法规文件 41二、招标范围 41三、招标组织形式 41四、招标方式 42五、保障措施 42第十三章投资估算与资金筹措 43一、编制依据 43二、投资估算编制说明 43三、投资估算 44四、资金筹措及使用计划 50第十四章财务分析 51一、收入分析 51二、收益分析 51三、财务分析评价 61第十五章风险分析及应对措施 63一、主要风险综述 63二、风险影响程度 64三、风险应对措施 65第十六章社会影响分析 67一、社会影响效果分析 67二、社会适应性分析 68三、社会风险分析 69第十七章结论 70一、结论 70二、建议 70第一章总论一、项目名称影视产业创新创业平台项目二、项目背景当前，中国经济逐渐进入“降增速、调结构、重创新、提品质”的新常态发展阶段，但影视文化产业尤其是电影产业却呈现出爆发式持续增长态势。《2015-2016中国电影产业报告》显示，2015年，中国电影（直接）产业，包括影院和电影项目投资，首次达到1000亿元，同比增长46%；电影关联产业，包括产业投资和产业消费，规模超过3000亿元，其中，电影技术创新产业投资备受关注，尤其是VR&AR（虚拟现实与增强现实）产业，正成为下一个“风口”。作为“影视之都”北京的毗邻城市，……近年来电影产业势头强劲，自2012年至今，卡梅隆、福丰达等多个拥有自主知识产权的影视公司先后落户…………高新区，不断创造高品质高技术含量的影视作品，仅2015年内地市场电影票房前10名的作品中，就有6部是由注册在…………高新区的公司投资、制作或发行的，总票房达到75.15亿元，占全国内地电影总票房的27.69%。本项目为影视产业创新创业平台项目，……，在经国务院批准成立的首批国家级高新技术产业开发区之一的……高新区内，建设电影制作公共技术平台、现代高技术摄影棚、VR&AR产业交互数字中心和创业培训学校，搭建“大众创业、万众创新”的众创空间和孵化平台，吸引一批知名企业和初创企业入驻，发展电影及其上下游产业、VR&AR产业两个产业集群，使该区域成为中国中外合拍和合作电影、中国特效电影以及全球VR&AR产业的核心区和策源地。为推动项目顺利进行，受……委托，编制《影视产业创新创业平台项目可行性研究报告》。三、项目概况（一）项目位置及用地方案（二）项目性质新建及改建（三）建设内容及规模总建筑面积182142平方米，其中地上建筑面积131142平方米，地下建筑面积51000平方米；收购现状空地占地面积约77800平方米。收购后对现有建筑内外檐进行装修改造，主要用于影视运营管理服务中心、公共技术平台及入驻企业用房等。收购的空地拟建设摄影棚、办公用房及附属用房。（四）项目建设计划项目建设工期拟定为34个月。（五）项目投资估算及资金筹措本项目估算总投资为万元，其中工程费用为万元，工程建设其他费用为万元，预备费为万元，建设期利息万元，铺底流动资金为万元。项目资金来源为自有资金占总投资20%，其余拟申请商业银行贷款占总投资比例80%。四、建设单位基本情况六、编制依据《国家发改委关于加强政府投资项目储备编制三年滚动计划的通知》发改投资【2015】2463号；《关于做好2016年第二批专项建设基金项目申报工作的通知》《国民经济和社会发展第十三个五年规划》七、主要技术经济指标序号内容单位指标备注1楼宇购置面积㎡1.1地上面积㎡装修改造1.2地下车库㎡保留原状2摄影棚㎡2.1占地面积㎡2.2拟建面积㎡3项目建设期月4项目总投资万元4.1自有资金万元4.2贷款万元 第二章项目建设的必要性一、项目的建设是提升影视作品技术创新水平，实现中国文化走向世界的需要随着我国国际地位的提升和对外开放的深化，国际社会了解中国的愿望更加强烈，“中华文化热”在国际上持续升温，电影走出去面临极好时机。2013年，国家提出了“一带一路”，即“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”，作为中国大外交战略的新支点，“一带一路”为文化走出去战略的实施提供了新的通道和载体，同时这也将是中国电影拓展海外市场的契机，增强中国与沿线国家的电影交流。虽然近几年国产影片的海外收入持续增加，但提高电影技术创新水平、有效提升电影质量仍是中国电影“走出去”亟需解决的重要课题。2014年，刘奇葆同志主持召开全国电影工作座谈会，提出“内容为王、技术为基、人才为本”的电影产业发展战略部署，这意味着电影技术被提到了新的高度。技术变革可以提高电影产业的生产力、增强电影作品的表现力，引领新一轮电影市场爆发。在影院建设方面，提升影片视听效果、改善受众观影体验无不需要技术的支持。本项目为影视产业创新创业平台项目，拟在…………高新区内建设电影制作公共技术平台、现代高技术摄影棚、VR&AR产业交互数字中心。项目建成后，将吸引多家不同规模的国内外电影和VR&AR产业相关企业落户高新区，企业的聚集能够加大对前沿关键性技术和基础性技术的研发力度，提高高新技术的运用能力，促进电影艺术与现代科技深度融合，增强中国电影的艺术表现力、吸引力和影响力，推动中国电影产业向着数字化、现代化和国际化发展，为中国文化走向世界贡献力量。二、项目的建设是打造电影产业链，形成区域经济新增长极的需要近年来，文化创意产业已成为引领带动经济社会发展的核心动力和重要引擎，其绿色GDP贡献率首屈一指。当前，中国影视产业正在逐步迎来黄金发展期，以影视产业为龙头的文化创意产业已成为趋势。一个产业集聚区的兴起，必然会带动周边区域经济的转型升级。只有拥有良好的产业生态链，产业才能可持续发展。但中国影视产业在整合产业价值链方面尚需完善，特别在后期技术和人才培养等领域还存在很大的发展空间。本项目为影视产业创新创业平台项目，拟在…………高新区内建设电影制作公共技术平台、现代高技术摄影棚、VR&AR产业交互数字中心和创业培训学校。通过打造众创空间和孵化平台，吸引国内外知名企业入驻，将优秀国内外电影项目、企业和人才团队转移到高新区落地，形成电影及其上下游产业、VR&AR产业两个产业集群，实现拍摄、后期制作和出品电影的功能。同时，充分发挥产业集群内国际领先企业的资源优势、能力优势和龙头带动作用，利用交互数字中心IDC和创业培训学校，持续培训VR&AR创新创业团队，孵化VR&AR应用企业。项目的建设，不仅能够完善影视产业价值链，更快更好地出产影视成果，同时带动产业创新和人员就业，增加区域经济效益，逐步成为区域经济新的增长极，促进区域发展。三、项目的建设是优化区域产业结构，打造国家级文化和科技融合示范基地的需要……高新区是经国务院批准成立的首批国家级高新技术产业开发区之一，是……的领航区；拥有优异的政策、法律环境企业发展平台，更肩负带动区域经济结构调整和跨越发展的使命。……科技园是……高新区核心区之一，整体占地面积约25平方公里，由国家科技部、……市政府联合打造、共同开发，是真正意义上的国家高新区；其建设目标是成为国内外科技资源聚集、自主创新能力强、带动……发展的领航区。……高新区未来重点发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部级研发机构，目前已有30余家大型企业在此落户，包括：航天科技集团、……药物研究院，军事医学科学院，中海油新能源基地，津能明阳风电，友达光电，富通集团，协和医药等。本项目为影视产业创新创业平台项目，拟在…………高新区……科技园中心位置的渤龙湖总部经济区内，建设电影制作公共技术平台、现代高技术摄影棚、VR&AR产业交互数字中心和创业培训学校。项目的建设，能够充分利用园区资源和国家政策优势，吸引相关企业落户，促进现代科技和文化创意产业的深度融合，加快发展以科技为引领的文化创意产业，形成新的产业集群类型。项目建成后，园区内基本形成门类较为齐全、具有区域特色的产业发展格局，推进园区成为国家级文化和科技融合示范基地的建设步伐。第三章项目市场分析一、全国影视产业市场现状中国产业信息网发布的《2016-2022年中国电影行业市场运行态势分析及发展前景预测报告》中显示：2005年到2014年之间，中国电影行业迎来了历史性的爆发。从能够直接反映院线行业市场规模的电影票房数据来看，2014年票房再创历史新高达到296.39亿元，同比增速达36.15%。到2013年初，中国电影市场规模已经成功超越日本，并成为仅次于美国的世界第二大电影市场，但增长率仍然高达35%以上，远远超过美国6%的增长率。2015年12月4日，中国电影国内票房市场首次突破400亿元大关。预计到2018年，中国将超越美国成为世界第一大电影市场，并在“十三五”期末有望达到1000亿元的规模。图3.12009-2014年中国电影产业规模数据显示，2015年新增影院1420家，新增银幕8183块，平均每日新增22.4块，全国累计银幕32487块，银幕增长率33.7%，较上年提高1.6个百分点。图3.22011-2015年新增影院数、荧幕数及荧幕增长率据统计，2015年国内票房突破440亿，观影人次达12.6亿，而在2014年，这一数据只有8.3亿。2016年《美人鱼》上映首日拿下2.8亿票房，上映两星期拿下24.4亿票房，2月底又突破30亿大关，不断刷新纪录，开创内地影史的新时代。图3.32008年以来中国电影票房市场增长迅速图3.42006年到2015年我国的观影人次增速明显（单位：亿人）二、……影视产业市场2009年，城市电影票房收入首次突破1亿元，2010年即升至1.88亿元，同比增长84%，超出全国64%的增长率约20个百分点。2011年城市电影票房收入2.24亿元，同比增长25%。2012年票房收入达到2.62亿元，同期增长17%。2015年7月，在不断地发展积累中，……终于迎来了单月票房突破9100万元，创下历史最高纪录。2013年全市城市电影票房收入3.3亿元，同期增长25.12%，观影场次554965场，同期增长20.61%，观影人次10234226人，同期增长25.26%；而2014年，仅仅截至9月底，……城市电影实现票房收入就已达到3.43亿元，同期增长了40%，放映场次511012场，同期增长24%，观影人次达到10635646人次，同期增长38%。截至2015年9月28日，全市城市电影票房收入首次突破5亿元大关，达到5.02亿元，较上年同期增长47.36%；放映场次53万余场，较上年同期增长15.24%，吸引观影1529万人次，较上年同期增长45.07%。三、相关优惠政策改革开放30多年来，中国广播影视事业取得辉煌成就，广播影视业发生了深刻的历史变革，听广播、观电影、看电视已经成为广大人民群众精神文化生活的重要组成部分，成为改革开放给中国百姓带来的最显著、最愉悦的实惠之一。随着中国电影市场的繁荣，近年来，国家电影主管部门为发展电影事业产业，出台了一系列政策措施。2010年1月，国务院办公厅下发了《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，这是首次以国务院办公厅的名义对电影产业提出具体规划，2011年《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》再次强调加速发展文化产业，2014年6月，发改委等七部门联合发布了《关于支持电影发展若干经济政策的通知》，加大电影产业扶持力度。项目为影视产业创新创业平台项目，顺应国内影视产业市场形势，在经国务院批准成立的首批国家级高新技术产业开发区之一的……高新区内，建设电影制作公共技术平台、现代高技术摄影棚、VR&AR产业交互数字中心。项目的建设，不仅能够完善影视产业价值链，更快更好地出产影视成果，同时带动产业创新和人员就业，增加区域经济效益，逐步成为区域经济新的增长极，促进区域发展。第四章项目位置及建设条件一、项目位置二、项目工程建设条件（一）自然条件1.位置2.地质3.地貌4.气候……属于暖温带季风型大陆气候，并具有海洋性气候特点：冬季寒冷、少雪；春季干旱多风；夏季气温高、湿度大、降水集中；秋季秋高气爽、风和日丽。全年平均气温13.0℃，高温极值40.9℃，低温极值-18.3℃。年平均降水量566.0毫米，降水随季节变化显著，冬、春季少，夏季集中。全年大风日数较多，8级以上大风日数57天。冬季多雾、夏季8-9月份容易发生风暴潮灾害。主要气象灾害有：大风、大雾、暴雨、风暴潮、扬沙暴等。5.水文（二）对外交通条件（三）配套设施建设条件1.给排水2.电力3.供热4.燃气本项目燃气来自项目周边市政燃气管网。5.通讯、网络和电视本项目地域有城市宽带服务网络，地块现场周围具备引入电视系统网络的条件。（四）其他建设条件1.工程建材……市建材市场极其成熟，本项目所需各种工程材料均有充足的货源，并且供货方能够满足本项目建设期间的运输要求。2.运输条件本项目区域运输条件便利。工程所需的涂料、型材、土料以及其他建材大部分可利用现有道路或修建较短的施工便道就可运至施工现场，运输方式以汽车为主。综上所述，本项目选址合理可行，各项外部配套条件基本具备。第五章项目总体规划及方案一、指导思想响应国家“一带一路”和京津冀一体化战略，打造国家级文化和科技融合示范基地，借鉴发达国家和地区的成功经验，建设电影制作公共技术平台、现代高技术摄影棚、VR&AR产业交互数字中心和创业培训学校，打造大众创业和万众创新的众创空间和孵化平台，吸引一批知名企业和初创企业入驻，大力发展电影及其上下游产业、VR&AR产业两个产业集群，使……市高新区成为中外合拍和合作电影、中国特效电影以及全球VR&AR产业的核心区和策源地。二、总平面布局（一）收购已建成建筑平面布局位于渤龙湖西侧，共包括6大地块建筑，具体包括：A1-A5楼、B1-B5楼、C1-C5楼、D1-D5楼、E1-E5楼、F1-F3楼。建筑周边基础设施完善，路网发达，交通便捷。收购后A1主要布置国际数字影业城运营管理服务中心，A3的1、2层主要布置国际数字影业城公共食堂，其他地块内所有建筑内均布置影视产业用房。建筑平面位置如下图所示：图5.1总平面布局图（二）收购空地平面布局拟收购的空地位于收购上述现成楼宇的南侧，占地面积约平方米。主要布置摄影棚、附属用房、置景车间、库房及办公室，具体如下图所示：图5.2总平面布局图三、购置方案由……收购…………思纳投资有限公司已建成的……商业街楼宇和…………百戊投资有限公司的空地，收购楼宇总建筑面积182142平方米，其中地上建筑面积131142平方米，地下建筑面积51000平方米；收购的空地占地面积约77800平方米。收购后对建筑内外檐进行装修改造，主要用于影视运营管理服务中心和公共技术平台及入驻企业用房等。收购的空地拟建设摄影棚、办公及附属用房。四、建设方案（一）……商业街改造方案拟收购……商业街楼宇，具体包括：A1-A5楼、B1-B5楼、C1-C5楼、D1-D5楼、E1-E5楼、F1-F3楼，建筑面积共182142平方米。具体功能分区如下：1.A1楼拟布置国际数字影业城运营管理服务中心，建筑为五层建筑，建筑面积7471平方米。收购后拟对管理服务中心内外檐进行装修改造，以满足管理服务中心办公需求。首层拟布置展厅、展示影厅、会议室、筹备办公室及外承包餐饮区。二层拟布置开场办公室、休息区、超算平台、机房、器材室、声效工作室及小会议室。三层拟布置设备器材间、会议室、工作影厅、全景声声效制作（上空）区、GGI工作区、休息区及动作捕捉区。四层拟布置开敞办公区、会议室、高管及总裁办公用房。五层拟布置健身活动区、创意抽象空间、影片筹备间。2.A3楼的建筑面积4820平方米，建筑为五层建筑，其中1层-2层拟布置国际数字影业城公共食堂，3-5层拟布置影视产业用房。收购后拟对建筑内外檐进行装修改造，以满足使用需求。3.其他剩余的楼宇拟全部设置成影视产业用房，建筑面积共118851平方米。收购后拟对建筑内外檐进行装修改造，以满足影视入驻企业使用需求。主要包括以下功能：（1）公共技术平台，包括：①数字后期制作平台②CG动画特效制作平台③Dolby全景声声效制作平台④CG电影特效超级计算平台⑤电影数字存储公用平台⑥工作影厅2个⑦录音、声效制作棚5个（2）中国虚拟与增强现实产业国际转移中心产业孵化器，包括：①交互数字中心IDC（孵化器）②创业培训学校（孵化器）③产业应用开发中心④虚拟/增强现实特殊行业培训中心。4.地下建筑面积51000平方米，全部为车库，本次不进行改造，项目运营后继续对外出租。（二）摄影棚建设方案1.影棚建设（1）平面布局拟规划建设7个摄影棚，均为单层建筑，总建筑面积18200平方米，具体包括：①1个7000m²数字影棚（包括雨、雪效果）②2个3000m²特效影棚（绿幕）棚③2个1800m²数字带地下动态运动摄影棚、动作捕捉棚（动画）④1个800m²水下摄影棚⑤1个800m²国家数字内容交易平台所需虚拟影棚（2）立面设计建筑立面采用蓝色涂料，屋顶饰75厚夹芯板蓝色面砖。（3）剖面设计摄影棚均为单层建筑，其中800㎡和1800㎡棚高28米；3000㎡棚和7000㎡棚高30米。室内外高差150mm。（4）结构设计结构类型：门式钢架基本风压：0.6kN/²m，修正系数为1.0，地面粗糙度为B类基本雪压：0.6/²m设计使用年限为50年建筑安全等级为二级耐火等级为二级砌体施工质量控制等级为B级混泥土机构的环境类别：一类地基基础设计等级为两级，基础采用浅基础。2.附属用房及其他配套设施建设主要包括附属用房12740平方米、景致车间及库房5500平方米、办公用房4000平方米，建筑结构均为框架结构。第六章公用工程计算范围：……商业街为改造工程不涉及新增用水、用电、冷热负荷计算。本章各项指标计算范围为摄影棚工程。一、给排水工程（一）编制依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010本项目相关专业提供的设计文件和设计资料（二）给水系统1.……商业街给排水系统更换锈蚀、陈旧的水管设施，未增加新的用水量。2.摄影棚（1）水源本项目给水水源由项目区内市政供水管网引入两根供水管道，于红线内成环，作为项目区内的生活及消防水源。（2）给水系统本项目一、二层给水系统利用市政水压直接供水，三层以上由变频加压供水设备供给。（3）给水管网布置原则1）按照规划总平面图及单体设计布置管网，考虑给水系统分期建设的可能，并有充分发展的余地。给水干管一般按道路布置，管线在道路下的平面位置和高程应符合地下管线综合设计要求。2）给水干管布置的主要方向应按供水主要流向延伸，管网布置和高程应符合地下管线综合设计要求。3）给水干管布置的主要方向应按供水主要流向延伸，管网布置必须保证供水安全可靠，并布置成环状。4）给水管网遍布整个给水区域，保证用户有足够的水量和水压，并严禁与非饮用水管网连接。5）力求以最短的距离敷设给水管线，以降低管网造价和供水能量费用。6）区域中水管网采用环状与枝状相结合的形式。（4）用水量估算本项目总人数暂按80人考虑，流动人口1500人，用水量估算如下表所示。自来水用水量预测见下表：表6.1自来水用水量估算表（三）排水系统1.雨水排水系统（1）院区、道路的雨水采用自然渗透，雨水流量大时主要依靠地形自流排至各区域内雨水管道系统。（2）建筑屋面雨水经雨水斗汇集后，排入各区域内雨水管道系统。2.污、废排水系统本项目采用雨、污分流排水系统，建筑物上雨水采用自然重力流排水，最终排入雨水管网系统。二、采暖及通风工程（一）编制依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《建筑设计防火规范》GB50016-2014《……市公共建筑节能设计标准》DB29-153-2010《全国民用建筑工程设计技术措施—节能专篇暖通空调•动力》《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调•动力》2009年版（二）冷热源项目夏季制冷冷源采用分体空调。冬季采暖热源为市政供暖。（三）冷热负荷估算按照热负荷指标和冷负荷指标进行计算，本项目办公建筑面积为4000平方米，热负荷指标设计为45W/㎡，冷负荷指标为80W/㎡，则冷热负荷计算如下表所示：表6.2冷、热负荷估算表采暖年耗热量（GJ）=0.0036×热负荷×冬季日运行小时数×冬季运行天数/管网效率（取0.92）=0.0036×180kw×24h×118d/0.92=1994.7GJ/a（四）通风及排烟系统春秋两季主要通过合理的建筑设计，充分利用自然通风消除室内湿热。各设备用房设有机械通风系统。地上楼梯间均为开敞楼梯。走道及房间均具有自然通风条件。三、供配电工程（一）编制依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《供配电系统设计规范》GB50052-2009《电影摄影棚灯光系统设计规范》GY5066-2000《低压配电设计规范》GB50054-2011《建筑照明设计标准》GB50034-2004《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007《安全防范工程技术规范》GB50348-2004《电气火灾监控系统》GB14287-2005《……市公共建筑节能设计标准》DB29-153-2010《全国民用建筑工程设计技术措施》2009电气《全国民用建筑工程设计技术措施》节能专篇电气其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准（二）负荷等级根据项目用电需求，本项目照明、设备用电等为三级负荷，应急照明用电为二级负荷。（三）负荷估算表6.3负荷估算表由上表可见，本项目用电负荷为2463.6kW。（四）供配电系统摄影棚灯光供电宜为交流三相四线，380/220V，50HZ。灯具电源电压为交流单相220V。系统接地形式宜采用TN-S系统。灯光专用变压器可但设接地极。（五）照明系统1.光源一般照明采用T5或T8荧光灯、节能灯管、LED光源或金属卤化物光源，疏散指示标志灯及消防应急灯具均采用LED光源。2.照度标准按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2013执行。3.应急照明及疏散指示变、配电所、弱电机房、楼梯间及其前室等处设置应急照明；公共出口、楼梯间出入口、主要疏散通道设置疏散指示标志灯。应急疏散照明系统采用智能（消防）应急疏散照明指示灯系统。消防控制室内设置监控主站及电池主站，各层竖井及配电间设置智能（点式）控制器分机。电池主站持续供电时间不小于90分钟。所有应急照明灯在火灾时均由消防控制室自动点亮。疏散走道的地面最低水平照度不应低于5Lx，人员密集场所内的地面最低水平照度不应低于5Lx，楼梯间内的地面最低水平照度不应低于10Lx。4.照明、插座分别由不同的支路供电，所有插座支路均设剩余电流保护器。（六）防雷及接地本项目按三类防雷建筑物设置防雷保护措施。本项目防雷、弱电、与电源重复接地共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。（七）弱电部分本工程设电话及计算机网络系统，系统主机设在弱电室。自市电话网及互联网分别埋地引进电话电缆及通讯光缆，机房设光缆配线装置。第七章环境保护一、编制依据1.《中华人民共和国环境保护法》2.《环境空气质量标准》GB3095-20123.《……市污水综合排放标准》DB12/356-20084.《声环境质量标准》GB3096-20085.《建筑施工场界噪声限值》GB12523-2011二、环境控制目标1.废气的影响不超过环境空气质量标准二级2.废水排放达到污水综合排放标准三级3.城市区域环境噪声标准二类4.固体废物以无害化处理为目标三、施工期和运营期环境影响分析（一）施工期环境影响分析1.扬尘施工期扬尘主要来自施工期原址场地平整、土方挖掘、建筑材料搬运及堆放、施工垃圾的清理及堆放、运输车辆的装卸、施工机械的往来等。2.噪声在施工期各种施工机械在运转中将会产生较大的噪声。施工期的噪声主要来源于施工现场的各类施工机械设备运行和物料运输的交通噪声。（1）施工场地噪声施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声和施工人员的活动噪声。（2）物料运输的交通噪声主要是施工各阶段物料运输车辆引起的噪声。3.废水施工期废水主要是车辆和设备冲洗水以及施工人员生活污水。4.固体废弃物施工期产生的固体废物主要有施工产生的工程弃土、施工人员的生活垃圾、废建材等建筑垃圾。（二）运营期环境影响分析1.噪声项目主要噪声源为机械设备所产生的噪声和汽车出入项目区的交通噪声等。2.废水项目建成后产生的废水为生活污水。3.固体废弃物项目主要废弃物来自生活垃圾。四、施工期和运营期环境保护措施（一）施工期环境保护措施1.扬尘施工场地尽量使用预拌砂浆及混凝土；对易起尘物料实行库内堆放或加盖篷布，定期清扫施工现场；经常清洗汽车车轮及底盘上的泥土，采取洒水抑尘措施，减少施工场地和道路的扬尘污染。2.噪声本项目对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工、避免夜间施工等有效措施，减轻危害，减在同一区段安排大量噪声设备，避免大量噪声设备同时施工。在施工现场设立临时声障，最大限度地减小噪声影响。3.废水必须经预处理后排入项目周边污水管道，最终排入市政污水管网。4.固体废弃物各种建筑垃圾必须及时运到指定点妥善处置。生活垃圾用袋装收集并就近投放至垃圾收集点。（二）运营期环境保护措施1.噪声治理（1）空调机组、风机、水泵等设备均选用低噪声设备。（2）设备机房做建筑理，机房门为隔音门。（3）对项目的出入口处加强交通管理、减少项目区的交通噪声。2.废水治理厕所废水经化粪池预处理，普通生边污水管道，最终排入市政污水管网。3.固体废弃物处理生活垃圾用袋装收集并就近投放至垃圾收集点。通过上述措施，本项目在建设期和运营期均不会对建设地区的周围环境构成明显影响。第八章节能一、编制依据（一）……市有关规定1.《……市节约能源条例》津人发[2012]39号2.《……市建筑节约能源条例》……市第十五届人民代表大会常务委员会第三十二次会议（二）建筑类相关标准及规范1.《供配电系统设计规范》GB50052-20092.《低压配电设计规范》GB50054-20113.《通用用电设备配电设计规范》GB50055-20114.《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055.《……市公共建筑节能设计标准》DB29-153-20106.《……市建筑节能门窗技术标准》DB29-164-20107.《建筑外门窗保温性能分级及检测方法》GB/T8484-20088.《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-20089.《建筑照明设计标准》GB50034-200410.《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003二、节能措施（一）建筑节能1.采用外墙外保温体系，按规定性方法进行节能设计、计算，节能设计达到规定的节能标准。2.非采暖空间部位：地下室、楼梯间、电梯间、电气房间、管道井为非采暖房间。3.室内设计参数、管道保温材料及保温厚度按公共建筑节能设计标准的相关要求进行设计。（二）电力系统节能1.供配电系统应简单可靠，变电站、低压配电间应靠近负荷中心，以缩短供电半径，减少线路损耗。2.功率因数补偿：应采用低压集中与分散相结合的自动补偿方式，每台变压器低压母线上装设成套静电电容器自电容器，补偿后达到0.9。无功补偿装置及变频控制装置具有抑制谐波和电磁兼容的功能，并预留有源滤波装置的安装位置。3.应采用节能型电力变压器；并合理选用变压器容量，使其经济运行。4.照明供电干线应采用减少电压损失，三相照明负荷尽量均衡，减少对光源发光效率的影响，合理布置照明配电箱，照明电压保持在允许的电压偏移之内。5.应合理选择配电形式，尽量使运行的三项负荷平衡，以减少变压器的零序损耗。6.为了达到节能要求，应在如下供电回路中设置多功能数字仪表，实现分项计量，包括：公共部分照明干线，各配套用房等。7.应采用树干式与放射式，尽最大可能减少电缆干线上的分接头，减少电缆故障机会减少电损，利于节能。（三）照明系统节能1.照明光源采用节能光源，灯具采用高效灯具。2.车库采用光导照明，庭院灯具采用太阳能灯具。3.公共区域如：大厅、走道、地下停车场等处照明采用智能照明控制系统。（四）设备系统节能1.变压器选用节能型变压器。变压器采用低耗损、高效率的节能型干式变压器。变压器低压则式，以提高功率因数，达到节能目的。2.泵类设备选用节能型电机产品。3.采用的电气元器件（如：信号灯等）均为低损耗。4.风机盘管供水管设置电动两通阀，散热器供水管设置温控阀。5.空调冷媒为环保型冷媒。6.高低压配电装置选用技术先进，节能效果显著国家推荐的节能设备。7.二次回路控制设备采用节能型元件。（五）给排水系统节能1.选用节水型卫生洁具及配件，座便器应采用容积为(3)6L两档式的节水型冲洗水箱，公共卫生间用感应龙头，蹲便器采用脚踏式冲水阀，用水点应选用陶瓷芯水咀，避免滴漏。2.在水质满足使用要求前提下尽量使用中水。3.水池溢流水位应设报警装置，防止进水管阀门故障时水池长时间溢流排水。水箱进水管阀门具电气双重控制功能。4.供水系统合理分区，在满足功能要求条件下尽量利用市政压力。供水加压设备采用变频设备。5.给水管材选用内壁光滑、摩擦阻力小，传送能力高的材料，以减少管道的沿程损失，降低供水能耗。三、能源计量与能源管理（一）能源计量1.电量计量在变电所的主要出线及各主要功能区内设置计量仪表，对主要能耗设备进行监测实现按部位分段计量，及时分析，以利节电。水泵、公共照明设专用计量。照明用电与动力用电分别计量。2.给水专业计量给水入口设置计量装置。（二）能源管理1.深入贯彻落实《中华人民共和国节约能源法》等国家、地方、行业相关法规和规范，搞好节员工都有节能意识。2.建立和完善节能管理体制，建立能源管理岗位，明确岗位任务和职责。3.加强能源管理，建设和完善节能考核制度。4.加强能源计量管理，配合准确可靠的具有分时功能的能源计量器具，对耗能设备实行严格的计量管理。5.组织能源管理人员、设备操作人员以及其他有关人员进行节能培训。6.建立能源消耗统计和能源利用现状分析制度，及时发现能源消耗异常部位，及时采取措施加以解决。7.及时引进、采用国家、行业推广的节能新技术。8.建立项目能量平衡测试制度。第九章劳动安全与卫生防疫一、编制依据1.《中华人民共和国职业病防治法》国家主席60号令2.《中华人民共和国安全生产法》国家主席70号令3.《……市劳动保护条例》市人大十二届21次会4.《建设项目（工程）劳动卫生监察规定》劳动部令第3号二、危害因素分析（一）施工期的危害因素分析1.施工中机械性伤害及建筑材料的磕、砸、碰等伤害。2.焊接工作过程中产生有害气体及焊接弧光等伤害。3.移动式电动工具的电击伤害。4.施工过程中，高空坠落及物体打击对人员的伤害。（二）运营期的危害因素分析1.建筑内存在电气设施和线路设计安装不当造成的触电危险。2.机电设备因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。3.建筑设计不完善，导致突发或紧急事件疏散不畅。4.火灾隐患。三、安全与劳动防护（一）施工期的安全防护措施1.建筑材料的运输和码放应设立醒目的标识，防止人体伤害。2.采取必要的劳动保护措施，作好个人的安全防护工作，严格执行安全操作规程，防止机械损伤及意外伤害。3.焊接工作中佩带防弧光面罩。4.为移动式电动工具设置漏电保护装置。5.施工期应加强施工监理，严格控制建材购进渠道，使整个工程符合对环境无害化的要求。6.为保证安全使用，项目建设完工后严格按照建设项目管理程序进行竣工验收，合格后投入使用。7.供电线路采用三相五线制供电，做好电气保护，用电设备加装漏电保护装置。（二）运营期的安全防护措施1.购置的电器设施和辅助材料的安全性能指标须符合国家和行业标准要求。2.建筑内电器、设备需采取接零措施，电源需采取三相五线制并配备保护开关。3.凡应采用安全电压的场所，必须采用安全电压。移动电器应有漏电保护装置。四、卫生防疫本项目在使用过程中人员比较集中，流动量较大，易于传播流行性疾病，是卫生防疫的重点区域。1.建立卫生管理制度，对办公楼和沿街商业的卫生状况进行经常性检查，并提供必要的条件。2.加强卫生管理，做到定时清扫、定期消毒，防止流行性疾病的发生与传播。3.室内装修和设备安装均按国准进行设计、施工，严格把好验收关，合格后投入使用。第十章组织机构及管理一、项目组织机构（一）项目经理部主要组成人员如下项目经理资质为市政一级，职称为高级工程师。项目总工程师资质为市政一级，职称为高级工程师。（二）项目经理部组织机构根据本工程特点，成立项目经理部，下设4科1室。具体组织结构如下图所示：项目经理部项目经理部工程科质检科财务科物资设备科办公室二、项目管理项目成立后建立施工安全领导小组，项目经理任组长，划分领导机构，明确个人职责，并且认真编制安全生产、临时用电、保卫措施及方案，报批后严格执行。健全安全防护、临时用电、机械安全、保卫消防制度。第十一章项目实施进度一、项目建设周期根据与建设方等多家单位的沟通，本着工程实际需要出发，项目的建设工期拟定为36个月。二、项目实施进度要求各单项工程应根据项目实施进度计划进行工程建设，以保证建设项目的各项工程进度与整个工程进度协调完成，为下一阶段工程实施提供可靠保证。三、项目实施进度表时间项目名称123……33343536项目前期咨询工程勘察设计及招标建筑工程及装修工程设备采购与安装工程竣工第十二章项目招标方案一、工程招投标所依据的法律、法规文件1.《中华人民共和国招标投标法》2.《工程建设项目招标范围和规模标准规定》简称“国家计委3号令”3.《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》简称“国家计委9号令”4.《工程建设项目施工招标投标办法》5.《……市招标投标条例》6.《……市必须招标项目范围和规模标准规定》二、招标范围根据《中华人民共和国招标投标法》、国家计委3号令和国家计委9号令中的有关规定，项目应依法必须采取公开招标。招标范围包括：工程勘察、工程设计、建筑施工、设备采购与安装和工程监理等。三、招标组织形式本项目拟采取委托招标形式。四、招标方式本项目招标方式拟采取公开招标方式进行。具体招标事宜详见下表：表12.1招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标工程勘察√√√工程设计√√√建筑施工√√√设备采购与安装√√√工程监理√√√其他√√√五、保障措施1.完善招标制度。拟制定一系列加强招标工作的范围、规定和办法。2.规范招标程序。本项目招投标严格按照“发布招标信息→制定初步入围条件→组织资格预审→考察入围单位→选定投标单位→组织投标评标”的程序，严密组织招投标。3.项目所有合同形式，实行总价包干，减少合同范围内项目的价格变更。4.实行业务工作与招投标组织工作相分离、具体承办人的权利与每个招标环节相分离、统一标准尺度，确保招标工作的准确性。第十三章投资估算与资金筹措一、编制依据1.根据建设单位提供方案设计图纸及设计说明。2.国家发改委与建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。3.国内类似项目投资。4.国家及……市关于建设项目的法律法规和有关收费标准。二、投资估算编制说明（一）工程费用主要为楼宇购置费、装修费、设备购置安装费用及新建影棚的工程费用。（二）前期工程费主要包括项目建议书、可行性研究、能评等费用的支出。（三）建设单位管理费、招标代理服务费、工程监理费等费用按照相关规定文件计取。（四）预备费按照工程费用和工程建设其他费用的8%计取。三、投资估算本项目估算总投资为200000万元，投资估算表如下所示：表13.1总投资估算表序号工程或费用名称建安工程费设备购置及安装费其他费用合计技术经济指标备注单位数量单位投资(元/单位)一工程费用二工程建设其他费用开办费建设用地费1前期咨询费2建设单位管理费3建设工程交易服务费4场地平整5勘察设计6工程监理费7招标代理费8造价咨询9环境影响评价费10工程保险费11合理用能评估费序号工程或费用名称建安工程费设备购置及安装费其他费用合计技术经济指标备注单位数量单位投资(元/单位)12施工图审查费13竣工图编制费14电气设施消防安全检测费15放射卫生防护控制评价费16污染物总量核算咨询费三预备费四建设期利息五铺底流动资金六总计四、资金筹措及使用计划项目估算总投资为200000万元。第十四章财务分析一、收入分析二、收益分析（一）税金估算根据《财政部、国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）及国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016第16号文）的有关规定，本项目增值税税金的计算方法采用简易计税方法计算，按照5%的征收率计算；附加费主要包括城市维护费建设费（7%）、城市教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）及防洪费（1%）。表14.1收入及税金附加表单位：万元（二）总成本费用分析本项目总成本主要为外购的电费、水费等燃料动力费、职工薪酬、房屋建筑设备等公共区域的修理费、建筑物及设备的摊销费等费用构成。1.外购燃料、动力费按最不利因素所有设备共同运行，经估算，年所需燃料动力费为600万元。2.职工薪酬本项目定额人员暂按65人计算，每人工资按平均工资4000元，福利、公积金、保险等费用按41%计提，经估算，本项目年所需工资及福利费为440万元。3.修理费修理费主要为公共区域的维修费，结合甲方提供资料，估算年修理费用约为700万元。总成本费用表如下表所示：表14.2总成本费用表单位：万元（三）利润分析1.根据2007年中华人民共和国主席令第63号《中华人民共和国企业所得税法》规定，自2008年1月1日起企业所得税的税率调整为25%。2.法定盈余公积金按照净利润的10%提取。表14.3利润及利润分析表三、财务分析评价（一）主要财务评价指标1.静态指标分析税前投资回收期为14.67年，税后投资回收期为15.85年。本项目静态指标可行。2.动态指标分析税前投资回收期为14.67年，税后投资回收期为15.85年。（二）盈亏平衡分析BEP=年固定总成本BEP=年固定总成本年销售收入—年可变成本—年销售税金56.80%计算结果表明，该项目只要达到生产能力的56.80%并按照计划正常租赁赚取收入，企业即可保持收支平衡，当生产总量高于此值时项目开始盈利。（三）经济评价指标表14.4经济评价指标表第十五章风险分析及应对措施一、主要风险综述本项目目前存在的风险主要有政策风险、建设风险、社会风险、财务风险、突发性风险等5大类风险。政策风险包括整体宏观政策环境、政策的持续性；建设风险包括设计方案认同度、工程技术环境；社会风险主要为当地居民对此项目的认同度；财务风险主要是工期延长带来的有关支出增加方面的内容及银行贷款利率变化；突发性风险主要是由于自然灾害造成的不可抗力风险。（一）政策风险政策风险是指投资项目面临的政策环境条件的变化或政府政策做出重大调整而带来的项目原定目标难以实现甚至无法实现而带来的风险。包括宏观政策环境的稳定性、支持性和持续性。（二）建设风险建设风险主要包括工程地质、工程水文、技术标准、工程方案及设备选型、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。（三）社会风险本项目的社会风险主要是由于当地居民对此项目的认同度而引发的项目建设以及运营的顺利程度。（四）财务风险项目的财务风险主要为当通货膨胀率大幅度上升时，会引起各种建筑材料的成本上升以及劳动力和管理费用的上升，导致项目建设成本的增加。另外，银行利率的变化，会影响财务费用，在一定程度上也会给项目带来财务风险问题。（五）突发性风险突发性风险是指出乎意料的紧急事件所带来的风险，该类风险发生的时间、地点、方式、持续时间均难以预测。本项目预计可能出现的突发性风险主要是自然灾害(如沙尘暴、地震、冰雹、暴雨等恶劣天气)，以及燃气设备、管道的燃爆风险。二、风险影响程度本项目采取的风险影响程度主要采取专家评估法进行评估。通过对项目主要风险的风险类型、风险内容、发生概率及威胁等级进行识别和评价。（一）政策风险本项目开发建设符合发改委等七部门联合发布的《关于支持电影发展若干经济政策的通知》及……市“十三五”规划建议的要求。因此本项目政策风险发生的概率较小。（二）建设风险从施工角度来看，本项目不存在太大的技术障碍。尤其是近年来……投资旺盛，相关参建单位均积累了丰富的建设经验，进一步减少了本项目的建设风险。故此类风险发生的概率较小。（三）社会风险本项