吉达地块项目定位报告

【序言】联众公司有幸为大同集团“泗阳县文诚路项目”提供一次深入市场调研服务，并且在市场调研的基础上，结合我司立足泗阳成功运营的项目和对泗阳市场多年来积累的丰富经验，对该项目的市场分析、总体定位、产品规划建议、产品布局、经济分析、营销企划及全程推广策略提出针对性见解，并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。我们愿意与大同集团进行捆绑式深度合作：第一，建立一支专门项目小组，为甲方提供全方位营销服务，包括：持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务；第二，我们在项目案场内设立专门项目部驻场，提供深度服务。我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍，我们有信心，也有能力打造一个光辉耀眼的“大同集团”品牌！项目定位第一章宏观环境分析宏观环境泗阳概况城市发展规划第一章宏观环境分析宏观环境泗阳概况城市发展规划宏观环境分析泗阳县概况地理位置泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。交通环境宏观环境分析泗阳县概况行政区划截至2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。人口情况根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：城市化水平不断提高常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段.户籍人口呈高自然增长,负机械增长2004-2010年自然增长年均增长1.18万人,机械增长为负增长.外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万.宏观环境分析泗阳县概况经济情况右图为泗阳县2006-2011年地区生产总值及增长比例情况，从2006-2011年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2011年突破250亿元；其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。右图为泗阳县2006-2010年人均GDP及增长比例情况，区域内2006-2010年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2010年人均GDP达到22523元；区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础。宏观环境分析泗阳县概况三产投资上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况：可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用；近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。宏观环境分析泗阳县概况房地产环境右图为泗阳县2006-2011年房地产投资总额及增长比例情况，可以看出近两年来国内房地产市场出台的调控政策并未影响区域内的房地产投资，区域内房地产投资逐年保持较稳定的增长趋势，其中主要原因为区域内的一些储备土地陆续进入开发程序，推动了大量房地产项目的开工建设。右图为泗阳县2006-2011年商品房销售额级增长比例情况，根据图标显示，区域内2008年和2011年商品房销售额分别有一定的下滑，2008年下滑原因主要是全球金融危机，对房地产销售有一定的冲击；2011年销售额的下滑主要是由于国家出台了一系列针对房地产业的调控措施导致了销售额的明显下滑。宏观环境分析泗阳县概况区域概况总结地理位置泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。交通环境区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。经济情况区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显，泗阳县任是经济欠发达地区。房地产环境房地产投资逐年保持稳定增长态势，商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑。机遇一：国家战略宏观环境分析城市发展规划版权所有，资料由：/整理编辑，转载请注明机遇二：淮安增长极的带动宏观环境分析城市发展规划机遇三：振兴苏北和扶持宿迁宏观环境分析城市发展规划泗阳城市发展方向何去何从？泗阳县城总体规划（2006-2020）现行规划泗阳县城总体规划（2006-2020年）城市性质两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市城市规模人口规模：42万人建设用地规模：50平方公里城市发展方向沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合布局结构团块组团式，东工中居西储宏观环境分析城市发展规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）未论证规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）对泗阳的定位：苏北腹地的县域中心城市县城人口规模：20-50万人建设用地规模：57平方公里发展方向：东拓：新兴产业城西优：宜居生活城南跨：生态文化城发展模式分析：滨河单边发展模式跨河协同发展模式城市跨河发展的空间格局：一河：生态主轴（运河）两岸：水岸画廊（城、水、绿相融）三城：生活城、产业城、生态城总体目标：宜居城、兴业城、生态城、文化城宜居建成——以人为本，建设生活便利的城市产业兴城——以产业为动力，促进持续繁荣生态立城——以水绿为脉络，提升城市魅力文化名城——以文化为灵魂，提高城市品味宜居生活城新兴产业城生态文化城宏观环境分析城市发展规划新规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）未论证规划（新规划）泗阳县城总体规划（2006-2020）现行规划对比项目现行规划新规划（未论证）人口规模42万人50万人建设用地规模50平方公里57平方公里发展方向沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合东拓：新兴产业城西优：宜居生活城南跨：生态文化城宏观环境分析城市发展规划现行规划与新规划对比城市规划对项目的影响：利好：现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用；新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的中心位置；利空：现行规划的实施，导致项目周边项目聚集，竞争压力增大；新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，主要向东、西、南发展，对我们项目有所不利；宏观环境分析城市发展规划·房产市场商业市场分析·第二章房地产市场分析周边竞争地块供应量分析总结市场分析商业市场分析泗阳商业是从2006年开始，主要依托地理优势，依靠泗阳大桥桥头堡优势聚集城南、以众兴路吸纳东西、凭人民路积聚城北，依靠传统的商业消费习惯，形成了最早的商业聚集中心。人民路、淮海路、桃园路等主题商业经营逐渐兴起。这一时期特色商业街和主题商业发展尚处在起步阶段，社区商业功能还十分单一，仅能满足简单的日常生活需要，专业市场还存在于传统的农贸市场、副食品市场之中，还未真正形成

。以人民路为中心作为商圈，辐射周边街区，周边街区商业为众兴路、淮海路、解放路、桃园路、繁荣路、银河路。核心商圈市场分析核心商圈分析人民路（电视塔——花园口段）（1）主要经营业态电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售、维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。（2）街区发展特点本阶段人民路商业还比较初级，经营模式单一，以家庭生活服务为主要内容；以数码、电子为主的主题商业形成了一定的规模，聚集效应初步显现；金融、电信等成为本阶段的主要形象门店；百货商场兴起，迅速成为泗阳核心商圈。众兴路（桃园路——解放路段）（1）主要经营业态宾馆、苏宁电器、手机、美容美发、KTV、特色餐饮、电子数码、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。（2）街区发展特点众兴路，是最早的一条中心商业街，依托学校、医院等最初的公建设施，以及最早的百货商场——亚细亚购物中心（以传统百货为主），逐渐聚集了包括农工商、苏宁电器、五星电器等在内的一批知名连锁企业，逐渐丰富了街区的业态，随后包括休闲餐饮欢乐时光等在内的休闲餐饮的逐渐加入，使得众兴路成为了最早的一条中心商业街。淮海路（解放路——繁荣路段）（1）主要经营业态电动车、建材、美发、婚纱摄影、诊所、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装、副食品批发和零售等。（2）街区发展特点淮海路最早以五金机电销售和修理为主要经营内容，摩托车、电瓶车销售和维修服务逐渐兴起，并向这一街区聚集；依托“慢字口”形成了金融电信的形象门店、超市门店（原为苏果超市）；淮海路还有泗阳最早的规范型酒店泗阳大酒店，住宿、餐饮、会务等功能齐全；旅店业则随着泗阳中央商城及其商业街的建设而逐步兴起，取代了原有的副食品批发零售而成为新的城市商业特征；淮海路也是最早引入“UES”休闲餐饮的街区。繁荣路（北京路——众兴路段）（1）主要经营业态建材、美发、电动车、金融、餐饮、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、婚纱摄影、诊所、休闲餐饮、特色餐饮、服装等。（2）街区发展特点繁荣路主要以小型餐饮为主；中段主要是妇幼保健站及中医院等公办医疗机构为主；南段则以城区民房为主，店面形象较差，配以服装、饰品、中介、广告公司等构成，依托振兴商贸城的辐射和已经形成的桃州名都排挡和夜市等，形成了以休闲饮食、餐饮为主的经营特色。桃园路(淮海路——众兴路)（1）主要经营业态电器、保险、建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、小商品市场、超市、饭店、银行、医院、药店、超市、烟酒店等。（2）街区发展特点桃园路原名“水电路”，主要以装修建材为主要特色，花园口阶段，桃园路建材装饰材料销售还刚刚处于起步阶段，并有进一步聚集的趋势；随着美食街的营业，餐饮成为了该街区的另一个主要特色；小商品批发也是该街区的重要特点之一。街区经营种类主流业态人民路（电视塔——花园口段）电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。金融、电信形象店、电子数码销售维修、服装销售众兴路（桃园路——解放路段）超市、家电卖场、休闲餐饮、手机、电子数码、苏宁电器、宾馆、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。数码、家电、休闲餐饮淮海路（解放路——繁荣路段）建材、美发、电动车、金融、餐饮、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、婚纱摄影、诊所、休闲餐饮、特色餐饮、服装等。家电、电动车、机电销售和修理建材繁荣路（北京路——众兴路段）排挡夜市、饭店、便利店、药店、农资销售、广告公司、中介公司、理发店、银行、医院、学校、服装和鞋帽、饰品、洗浴、菜场、旅店。排挡夜市、农资销售、广告制作桃园路(淮海路——众兴路)电器、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、批发市场、超市、饭店、银行、医院、药店、超市、烟酒店、保险等。电器、装饰、装修、保险综上所述，本阶段来看，街区商业还处于初级阶段，主题商业街区逐渐兴起，各商业经营者逐渐意识到商业聚集的效应，电子数码、建材装饰、机电销售等主题性商业形态开始形成。同时，以金融、电信等为主的形象门店是这一阶段的主力店，在街区商业中占据了一定的市场。

本案哥伦布

核心商圈人民路建设中乐天马特大润发租金3元/天/㎡租金8.8元/天/㎡租金1.5元/天/㎡租金1.2元/天/㎡租金0.9元/天/㎡人民路商业中轴逐渐形成近年来泗阳政府加大旧城改造力度，城市面貌正在发生着重大改变，淮海路以北的人民路改造成为了重中之重，致力于建设以人民路为中轴的商业街体系，同时，也提出了城北商圈发展的新概念，围绕电视台，建设以城北商业新核心。雨润中央新天地、锦都豪庭三期、意杨国际及原移动公司地块构成了人民路北段的主体部分。同时，人民路南段，也在开展新的建设，哥伦布购物中心已经开工建设，商业总体量超过12万平米，建成后，将成为集主题购物、餐饮娱乐、影院为一体的泗阳当时最大的商业综合体。众兴路商业的进一步扩展围绕向东发展战略，众兴路东段（桃园路口——上海路口）的改造也已经开始，规划建设了新城市花园小区、新城市商业广场、绿都花园、巴黎都市和开元名都国际大酒店等为主的住宅、商业、酒店项目建设，这些项目的建设将极大地改善众兴路的街区环境和商业消费环境，大大提升城市消费水平。淮海路（解放路——繁荣路段）：淮海路逐渐成为了五金机电销售的聚集区域，电动车、摩托车销售维修门店已经形成气候加快以机电、电动车、摩托车销售和服务产业的聚集.泗阳县政府已经初步落实在桃园路和淮海路交汇处东南角建设大润发超市。大润发超市的建设和入住，将形成新的中线商业聚集区,北京路商业面临新的改变现已形成包括新世纪大酒店、金康华府——翡翠城街区商业、现代城街区商业为主的商业发展格局。同时，在建的乐天玛特（泗阳二店），位于北京路与桃园路交汇处，与本案相邻，同处于城北商圈范围之内。此外，圣地名门、泗水现代城等项目的建设，对于北京路西段街区环境也将起到积极的推动作用，城北商圈的基本范围确定。

一级市场分析土地总供应量数据来源：泗阳县国土资源局注：土地供应量和商品房房供应量为成交土地，扣除保障性住房和安置房通过我司的数据整理我们可以清晰的看出近几年的土地供应量情况：

从2009年至2010年土地供应量增长迅速，2010年达到了145.63万平方米，达到了一个峰值；

2011年受大环境政策的影响，土地供应量有所萎缩，但是对于一个县级城市来说供应量也比较大；一级市场分析各类型土地供应量数据来源：泗阳县国土资源局注：此土地供应量为成交土地右侧是近几年各类型土地供应情况从图表我们可以看出：纯居住类型土地供应量不多；居住和商业类型的土地供应量最多；商业类型的土地供应量最少；

居住类型土地供应量大，商业类型地块供应量少，导致和我们项目同类产品增多，竞争项目增多。备注：以上土地类型划分主要是根据土地挂牌时所规定的性质类型，其中商住类型土地主要是以住宅为主，我们地块类型也属于居住和商业用地一级市场分析项目周边竞争地块地块编号宗地位置出让面积(亩)建筑面积（㎡）容积率规划用途年限（年）挂牌价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得单位成交时间2012A1文城路南侧巢湖路东侧158105338.62.0<容积率≤5.0居住商业7040136136尚志资产国际（香港）控股有限公司2012.2.102011G1文城路南侧上海路东侧75.950602.531.0<容积率≤4.0居住70100100江苏千仞岗置业有限公司2011.12.82011A3北京路北侧上海路西侧至用地边线5436001.81<容积率≤1.3居住、商业(总用地中含商务办公用地)70405555宿迁德华房地产开发有限公司2011.1.132010B6上海路西侧北京路北侧36.6624441.222≤1.3商业居住（总用地中含商务办公用地）40702828宿迁德华房地产开发有限公司2010.4.162010D2锦州路南侧巢湖路西侧91.360869.71低、多层≤1.4、中高层≤2.0、高层≤3.0居住706060宿迁郎润置业有限公司2010.8.62010C4上海北路东侧文城路北侧38.425601.28低、多层≤1.4、中高层≤2.0、高层≤3.0居住703062.4宿迁郎润置业有限公司2010.6.112010C1上海路西侧文城路南侧12080004多层≤1.4、中高层≤2.0、高层≤3.0居住7080111钟庆远2010.6.112010B3北京路北侧洪泽湖大道东侧81.354202.71多层≤1.8、中高层≤2.0、高层≤2.5企业总部，居住，商业4070402525陈思宇2010.4.162010B5北京路南侧洪泽湖大道西侧54.0236015.134多层≤1.8、中高层≤2.0、高层≤2.5企业总部，居住，商业4070402525江苏海欣申禾纺织股份有限公司2010.4.162009E6上海路东侧北京路北侧至用地边线106.470936.88≤1.7商业，居住40702350江苏千仞岗置业有限公司2009.10.22本案逸景嘉园德华逸墅朗润国际花园136一级市场分析项目周边竞争地块我们项目周边已经推出10宗地块：总建筑面积：达到54.4万平方米土地性质：多为居住和配套商业用地目前只有朗润国际花园、逸景嘉园、德华逸墅三个项目开始销售，其他项目都未开始动工，水晶国际已经进入前期准备阶段本案2011A1逸景嘉园2011G1朗润国际花园2010B32010B52010B62010C12010C42011A3德华逸墅2010D22009E6水晶国际现象：产品同质化严重，区域竞争激烈，地块价格较高对策：产品需要创新，品质需要提高。一级市场分析各类型产品供应量数据来源：泗阳县国土资源局注：此土地供应量为成交土地左侧为各类型产品供应量情况表从图表中我们可以看出：纯居住性质产品供应量较少；居住和商业混合产品供应量最大；纯商业类型产品供应最少。备注：以上各类型产品供应量主要是依据各类型的土地供应量情况和各地块的容积率来进行推算，因为各地块的容积率范围较大，我们根据常规的容积率进行的推算，数据可能有一定的出入，只供参考；

住宅类产品是近几年泗阳市场的主导产品，产品同质化较为严重，竞争激烈，我们必须在产品上有一定的优越性，才能吸引市场的关注、客户的认可。一级市场分析市场销售量分析2009年商品房销售面积116.07万㎡2010年商品房销售面积129.3万㎡2011年商品房销售面积72.65万㎡三年总销售面积：318.02万平方米数据来源：泗阳县统计局2009年商品房供应面积171.09万㎡2010年商品房供应面积325.45万㎡2011年商品房供应面积202.6万㎡三年总供应面积：699.14万平方米供应面积—销售面积=381.12万平方米市场存量约为：381.12万㎡一级市场分析市场销售量分析市场存量约为：381.12万㎡按照2010年的商品房销售量129.3万平方米去化完需要2.95年市场存量约为：381.12万㎡按照2011年的商品房销售量72.65万平方米去化完需要5.25年市场最好市场较差按照目前市场存量，不含2012年推出的新地块，根据市场最好年和市场较差年，去化周期需要3-5年的时间。一级市场分析市场供应量特点

土地供应量较大，2010年和2011年推出的土地大多处于储备状态，土地积压现象严重；住宅类产品土地供应量大，市场同质化严重，未来市场竞争激烈；本案周边推出土地集中，未来两年的开发重点区域，市场压力较大；市场去化速度较为缓慢，呈现供大于求的状态；以上是数据所反映的一些问题；市场状况：近几年市场推出的土地基本都是城区，拆迁量较大，并且城区拆迁有一定难度，导致实际进入市场的量不多，出现断销的现象，随着拆迁的不断的完成，市场供应量将不断的增加，集合近期推出的地块，基本无拆迁，未来1-2年市场供应量将会出现井喷的现象。二级市场分析泗阳房地产市场格局泗阳房地产市场格局：以老城区为核心，向四周扩散老城区伴随拆迁进度的加快仍然是未来两年房产竞争的主战场城东工贸城主要以专业市场为主，在售商品房较少在售楼盘都集中在城北和城西板块，未来区域内也有较大供应量政府加速中心城区城市化进程的工作重心预示着未来商品房供应将迅速加大前景看好,但未来市场竞争激烈化城东工贸新城老城区城北板块城西板块城西板块楼盘分布泗水人家金色家园金都尚品华夏新界圣地名门远景时代厚地和美多层3900元/㎡，别墅5900元/㎡。一期基本售完剩余30套左右，二三期开发时间待定。多层、小高层、高层，均价3950元/㎡。年初开盘，目前去化85%，后期将有大量房源推出。多层、高层，均价3420元/㎡。一期推出4幢多层位于小区中间一排，二期4幢多层1幢高层预计五月开盘。

多层3400元/㎡。剩余几套房源，其余已交房一期已全部售完，二期正在拆迁。多层4300元/㎡，小高层4150元/㎡。一期销售完毕，二期在售两幢小高层，目前剩余部分房源。二期仁有4幢高层，5幢多层未开。多层4100元/㎡，小高层3900元/㎡。去年九月开盘200多套房源目前剩余40套左右，预计5月份左右加推新房源城西板块楼盘以新开发楼盘为主，未来上市房源量较大，市场竞争激烈二级市场分析项目名称金都尚品项目位置北京路于洋河路交界处开发商宿迁金都置业有限公司总占地面积55.23亩总建筑面积91886㎡物业类型多层、高层总户数700多户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）2-2-1883-2-11053-2-11103-2-1117销售价格3420元/㎡项目共设计设计12幢楼其中8幢多层4幢高层开盘日期2011.08交房日期2012.12销售进度一期开盘4幢多层位于小区中间一排，二期四幢多层一幢高层预计五月开盘。车位汽车位6000元/㎡，自行车为2万元/个重点个案二级市场分析项目名称华夏新界项目位置北京路与华夏中学路交叉口开发商宿迁民生置业有限公司总占地面积70亩总建筑面积12万㎡物业类型多层、小高层总户数1000多户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）2-2-190-973-2-11024-2-21323-2-2113-116销售价格小高层3900元/㎡多层4100元/㎡小区对面为华夏中学，在此买房的客户主要是为下一代学习着想买在此处，在此购房客户以乡镇居多。开盘日期2011-9交房日期2012-12销售进度一期推出13#15-20#楼共200多套房源，已销售80%，目前二期正在拆迁建设。车位未定重点个案二级市场分析项目名称厚地和美项目位置人民路北侧泗阳中学高中部西侧开发商南京厚地开发公司总占地面积164542㎡总建筑面积360348㎡物业类型多层、小高层、高层总户数2454户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）3-2-2119-1263-2-199-1132-2-184销售价格3950元/㎡项目位于人民路新泗阳中学西侧，离城区较近，项目整体由南向北开发分四期开发，主要以周边乡镇农村客源为主。开盘日期2012年1月12日交房日期2013年9月30日销售进度项目销售情况较好，2012年初开盘，目前区划在85%左右车位汽车：3680元/㎡，自行车：2420元/㎡物业费多层：0.4小高层：0.6重点个案二级市场分析老城区板块楼盘分布泗水现代城雨润新天地阳光名邸盛世嘉园锦都豪庭世纪华庭紫金城黄金广场该项目目前处于前期拆迁阶段，售楼处已公开，预计今年下半年会推出。该项目目前处于前期拆迁建设阶段，暂时没有售楼处住宅4100元/㎡，商铺18000元/㎡，住宅剩余2套，还有三幢建设中，开盘时间未定新港湾花园巨源尚城均价4200元/㎡。还有三幢高层未开发，地块正在拆迁。一期销售完全，二期地块正在拆迁该项目目前无房源在售，一期房源已经全部售馨，二期助于前期拆迁阶段。住宅售罄，只有沿街朝西商铺销售住宅售罄，只有部分商铺销售住宅售罄，只有部分商铺销售小高层3600元/㎡，项目目前在售一期四栋小高层共220套，目前去化50%左右。老城区在售房源量较少，大部分楼盘都处于拆迁状态半岛豪庭别墅6000元/㎡、高层4200元/㎡，高层去化70%左右，别墅去化60%左右，项目目前还剩一栋高层房源未推出销售二级市场分析重点个案项目名称西湖半岛豪庭项目位置泗阳县众兴西路（西湖公园旁）开发商上海燕东置业发展有限公司总占地面积10000㎡总建筑面积15910㎡物业类型高层、别墅总户数160户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）2-2-1903-2-21262-2-2103别墅200销售价格别墅6000元/㎡高层4200元/㎡项目目前还剩一栋高层房源未推出销售，具体推出时间还未定，项目建筑风格为西班牙式开盘日期2011年1月销售进度高层去化70%左右，别墅去化60%左右。车位只租不售物业费高层：0.85元/㎡/月别墅1.1元/㎡/月二级市场分析重点个案项目名称黄金广场项目位置淮海东路与上海路交汇处开发商泗阳县房地产开发公司总占地面积10万㎡总建筑面积18万㎡物业类型多层、小高层总户数220户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）3-2-2120-122销售价格3600元/㎡项目位于淮海路与上海路交汇处，周边人气较旺，目前项目优惠政策有买房送车活动。开盘日期2011年11月19日交房日期销售进度项目目前在售一期四栋小高层共220套，目前去化50%左右。二级市场分析城北板块楼盘分布桃园明珠颐景泽地德华逸墅逸景嘉园朗润花园预计6000-8000元/㎡。由双拼和联排别墅组成，共40余套别墅房源。目前未销售。别墅：100-160万元/套、复式：80-100万/套。项目共分两期开发，一期共16栋别墅，二期27栋别墅和复式房源，目前项目推出少量特价房在售。单价5700-8000元/㎡，目前开出36套别墅共销售14套，高层预计今年年底开盘，底层商铺预计六月开盘。均价3300元/㎡，目前在售二期33、35、36、37、3、5#多层、小高层共200套左右房源，目前还剩70套左右房源在售均价4200元/㎡，项目目前在售一期25、30、31#房源，目前去化40%城北区域在售楼盘都为新楼盘，近生态公园附近以别墅项目为主，上海路以东以普通住宅为主，此区域发展较晚，未来有较大开发潜力。二级市场分析重点个案项目名称朗润·国际花园项目位置上海路东文诚路北开发商宿迁朗润置业有限公司总占地面积8万㎡总建筑面积18万㎡物业类型多层、小高层、高层、花园洋房总户数200户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）3-2-1102-1133-2-2114-1362-2-1964-2-2139销售价格3300元/㎡备注开盘日期2011年9月项目距离我们项目地块较近，属于竞争较大的项目，目前项目推出了小高层和多层房源，花园洋房和高层房源还未推出，目前项目一次性付款享受92折销售进度项目一期售馨，目前在售二期33、35、36、37、3、5#多层、小高层共200套左右房源，目前还剩70套左右房源在售。车位汽车：3300元/㎡、自行车：2300元/㎡（小高层）2200（多层）物业费小高层：0.8元/㎡，多层：0.38元/㎡二级市场分析项目名称逸景家园项目位置泗阳县北京路与上海路交汇处开发商江苏千仞岗置业有限公司总占地面积10万㎡总建筑面积13万㎡物业类型多层、商铺总户数786户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）3-2-21302-2-1100销售价格4200元/㎡项目目前在售一期25、30、31#房源，目前购房享受一次性付款减两万元优惠，二期推出时间未定。开盘日期2011年12月28日交房日期待定销售进度目前一期去化40%左右车位车位：8万/个物业费多层：0.42元/㎡/月小高层未定重点个案二级市场分析项目名称德华逸墅项目位置北京东路1号开发商宿迁德华房地产开发有限公司总占地面积总建筑面积物业类型别墅、高层、商铺总户数户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）三联排6-2-5257-262四联排6-2-5249-266销售价格5700-8000元/㎡德华逸墅排屋系列，重新定义泗阳权贵居住标准化；三大主题景观，移步换景邀您入画；德华集团携深交所上市公司雄厚实力支撑，泗阳首开，样板之作，精品意识，一脉相承认。开盘日期2011-11-19交房日期销售进度目前开出36套别墅共销售14套，高层预计今年年底开盘，底层商铺预计六月开盘。重点个案二级市场分析项目名称颐景泽园项目位置泗阳县文城路北侧生态公园西侧开发商宿迁市华康置业有限公司总占地面积73亩总建筑面积㎡物业类型别墅、复式总户数193户户型组成户型户型面积（㎡）户型户型面积（㎡）别墅200-260销售价格别墅：100-160万元/套复式：80-100万/套项目共分两期开发，一期共16栋别墅，二期27栋别墅和复式房源，目前项目推出少量特价房在售。开盘日期2011年交房日期待定销售进度项目目前还剩60套左右房源。物业费1元/㎡/月重点个案二级市场分析住宅市场分析重点个案项目名称罗马都市项目位置泗阳众兴东路佳源展示中心（繁荣公寓斜对面）开发商泗阳丰源房地产开发有限公司总占地面积450亩总建筑面积88.6万㎡物业类型商业，住宅总户数6836户户型组成户型户型面积78（㎡）户型122户型面积（㎡）商业销售价格3600/㎡均价项目共分沿街商业和住宅，，目前项目推出少量特价房在售。开盘日期2012年交房日期待定销售进度在售9#、10#、15#、16#、17#物业费元/㎡/月住宅市场分析重点个案项目名称亿阳国际项目位置泗阳人民路东长春路南开发商江苏金鹭置业发展有限公司总占地面积亩总建筑面积33万㎡物业类型商业，住宅总户数259户户型组成户型户型面积88（㎡）户型127户型面积（㎡）商业30㎡200㎡销售价格4600/㎡均价项目共分沿街商业和住宅，，住宅底商楼层2—3层都有，面积30—200平方米。开盘日期2012年交房日期待定销售进度推出5幢、6幢，优惠完直减一万物业费元/㎡/月住宅市场分析重点个案项目名称锦绣江南项目位置人民路西侧北京路南侧(电视塔西南角)开发商泗阳桃源房地产开发有限公司总占地面积115亩总建筑面积22万㎡物业类型商业，住宅总户数1530户户型组成户型户型面积77（㎡）户型129户型面积（㎡）商业23㎡127㎡销售价格4500/㎡均价项目共分沿街商业和住宅，，二期开发。开盘日期2012年交房日期待定销售进度14A#,14B#,16#,17#,18#,19#,20#,21#物业费元/㎡/月个案主力面积分析面积（㎡）90100110120130140150160朗润国际厚地和美华夏新界逸景嘉园300400在售个案主力面积分析德华逸墅颐景泽地金都尚品半岛豪庭二级市场分析在售项目中主力面积在90-120平方米；三房产品主要以紧凑型的小户型为主，面积段在100-120平方米，两房产品主要集中在90平方米左右，只有少量的130平米以上的四房产品，一方面体现了当地购房的面积需求偏向，另一方面为我们项目提供了市场根据。紧凑型房型为主，大面积舒适型户型市场处于空白点个案主力总价分析在售个案主力总价分析总价（万元）6065303540455055朗润国际厚地和美华夏新界逸景嘉园100120140德华逸墅颐景泽地金都尚品半岛豪庭二级市场分析从主力总价上看，基本都维持在35-45万之间，普通住宅最高总价也在55万以内个案主力产品形态分析从目前在售产品的形态上看，花园洋房和别墅处于稀缺状态，但市场需求量较小。目前市场多层和小高层产品较多产品竞争激励，高层都未销售，未来市场高层产品竞争激烈。我们项目高层入市因选择恰当时机。在售个案主力产品形态分析产品形态朗润国际德华逸墅厚地和美逸景嘉园别墅多层花园洋房高层小高层颐景泽地华夏新界金都尚品产品形态竞争激烈产品形态竞争激烈暂未推出暂未推出暂未推出暂未推出二级市场分析产品形态竞争激烈在售市场现状小结市场发展还不成熟，还处在房地产市场发展阶段，市场可塑性强以本地刚性需求为主，市场供需保持基本平衡，后期供应量较大在售市场产品以多层和小高层为主,多层和小高层产品有较大竞争压力，后期高层产品逐步推出，竞争也较为激烈在售项目分布在县中心外围,集中在北面和东面，靠近中心楼盘易于销售已售项目存量不多，待新房源进入时定价弹性空间大市场营销手段单一，包装策划相对落后，资源未得到充分整合二级市场分析第二章泗阳房产市场分析·房产市场商业市场住宅市场第三章项目属性研判·项目属性项目区位项目交通项目四至SWOT分析地块区位分析项目属性研判泗阳县城总体规划（2006-2020）县城中心经济开发区县政府本案项目位于泗阳县城区东部，文成路南侧、巢湖路东侧；项目所在区域属于泗阳县“北扩东移”的发展方向，未来将发展为泗阳县东部经济开发区，项目周边也有较多的地块待推出，所以该区域未来也将有一定的升值潜力。项目所在区域本地居民称之为外环，认可度不高；地块交通分析项目属性研判道路地块北至文城东路，东至洪泽湖大道，南至建凌路，西面是巢湖路；文成路横穿泗阳县东西，沿洪泽湖大道可达泗阳县汽车站。巢湖路和建凌路为两条规划道路，路上车辆行人都较少，建凌路目前已经修至洪泽湖大道。北京东路巢湖路文城东路本案建凌路淮海东路泗阳汽车站泗阳县政府仁慈医院公交站洪泽湖大道公交目前项目周边道路上公交车站较少，只有文城路上有一个仁慈医院站，而且公交线路较少，只有一辆79路公交。

项目所处位置目前交通设施完善，项目通达度较高，项目前期也将投入一定的资金对项目进行宣传，提高项目知名度。地块主要经济指标项目属性研判地块编号2012A1号地块位置泗阳县文城路南侧、巢湖路东侧用地性质居住、商业用地出让年限70、40年用地面积105302㎡（约158亩）容积率2.0＜容积率≤5.0建筑密度≤30%绿地率≥35%建筑限高应满足地质要求建筑层数退线要求东：退洪泽湖大道道路红线不少于10米南：退建凌路道路红线不少于10米西：退巢湖路道路红线不少于10米北：退文城路道路红线不少于10米出入口方位出距主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不少于50米。停车位机动车（最低控制指标）居住建筑：小汽车1辆/户商业建筑：70车位/万平方米建筑面积非机动车（最低控制指标）居住建筑：自行车2辆/户商业建筑：750车位/万平方米建筑面积其他要求地块竞得单位应提供40套产权调换房，且产权调换房总建筑面积不少于4800㎡。地块四至分析项目属性研判本案文城东路仁慈医院地块现状逸景嘉园朗润·国际花园洪泽湖大道国土局、规划局办公大楼文城路仁慈医院公交站台地块四至分析项目属性研判地块现状：地块目前有少量居民待拆迁，其他区域种有庄稼和树木需移除，地块中间位置有两个小型池塘，开工前期准备工作量不是很大。东面：地块东面紧邻洪泽湖大道，洪泽湖大道暂未连通文城路，隔洪泽湖大道为一块待开发地块；南面：地块南面是建凌路，目前建凌路已修通至洪泽湖大道，建凌路南面为待开发地块，地块南面是泗阳县国土局、规划局等机关办公大楼；西面：地块西面是巢湖路，隔巢湖路是逸景嘉园二期，目前地块内部还有少量居民待拆迁，逸景嘉园一期位于我们地块西南角；北面：地块北面是文城东路，隔文城路为泗阳县新仁慈医院，西北角为朗润·国际花园项目。地块北面分别有逸景嘉园和朗润·国际花园两个住宅项目已经入市，抢占了一定市场，我们项目入市后将面临一定的市场竞争压力，我们项目在广告宣传推广上可以借助这两个项目得到一定的支持。我们项目建成后将提升该区域在泗阳县的知名度，使该区域形成一定的人气。地块SWOT分析项目属性研判优势

交通环境优越

地块四面临路，交通便捷，文城路和洪泽湖大道都是交通主要要道，项目通达度高，项目北面文城路有79路公交车，直达汽车站，出行方便；

地块优势

地块平整，拆迁量较小，只有东面有小部分涉及拆迁，我们可以从西向东面滚动开发，不影响工程进度；项目规模大我们项目占地158亩，总占地面积10.53万平方米，容积率较高，在区域内属于大型项目，影响力大；地块SWOT分析项目属性研判劣势

地价偏高项目周边推出的地块中我们项目的地价最高，这导致我们成本在增加，在后期的竞争中有一定的劣势；配套欠缺

项目周边目前配套稀缺，只有一个仁慈医院和志远中学高中部，生活配套稀缺，给区域造成生活不便；地块容积率高地块容积率指标高，不能灵活运用，多为高层产品，对高层产品的接受度不高，存在一定的抗性；地块SWOT分析项目属性研判机会

靠近行政机关单位项目南面就是泗阳建设局、规划局、国土局和税务局办公大楼，能够吸引部分公务员购买；

紧邻泗塘河风光带和生态公园

项目东面紧靠泗塘河风光带和生态公园，风景好，我们高层住宅完全可以一览自然风光；现行规划“北扩东移”的发展方向

北扩东移的发展方向，明确了项目所在区域近期是发展重点，区域价值得到体现；地块SWOT分析项目属性研判威胁

地块东北面有部分需要拆迁

泗阳县近几年的房地产开发都面临着同样的一个问题，就是拆迁难，导致许多项目不能持续开发，影响整体项目进度；

距离工厂比较近，有一定的污染

项目东面就是泗阳经济开发区，开发区都是工厂，工厂的污染对我们项目有一定的影响；后期竞争激烈，同质化严重

地块周边项目比较集中，近几年将是市场竞争的主战场，并且项目多为同质产品，我们要在做出新颖、独特产品，提高产品的附加值；距离县中心较远，区域认可度不高项目所处区域距离县中心较远，对于泗阳当地居民来说已经处于外环，对该区域有一定的抗性；地块研判方向项目属性研判根据开发商意愿，通过实地考察，我司对地块情况作初步分析，为更深入的市场研究提供依据和方向。现状：地块位于文城路与洪泽湖大道交叉口西南侧，县城东北角位置，交通环境较好，地块规模较大；思考：项目地块有一定的交通环境优势和规模优势，如何挖掘提升，达到市场共鸣与利润最大化？现状：地块各方面配套尚不成熟，周边目前只有中学和医院，其他配套都处于空白状态，生活配套不完善；思考：以何种形象进入市场？哪些人群更关注我们的产品？怎样拉动更多人的产生兴趣？第四章项目定位分析项目定位产品定位价格定位客源定位档次定位档次定位项目定位分析项目价值：从区域环境及项目自身的各种条件来看，项目已具备打造高端项目的基本条件。产品竞争力：通过对泗阳市场调查发现，泗阳市场上大多数都是中低档产品，高档产品处于稀缺状态，市场空白点。规划指标：总建筑面积20万平方米以上，高容积率，30%低建筑密度，适合做中高档住宅产品。市场竞争力：项目地块拿地成本较高，在产品上没有新颖之处很难在市场上站稳脚跟，提高项目档次支撑产品的竞争力。结合市场方面情况，项目定位走中低端和高端路线将会存在一定的硬伤，高端项目路线将是本案的最佳选择。经济路线中端及中低端品质路线高端主流路线中高端确定项目方向之后，如何选择更为理想的产品路线？档次定位：高档产品路线档次定位项目定位分析客源定位项目定位分析客源对于一个项目来说至关重要，没有客源我们的产品价值就得不到实现；在对于我们项目进行客源定位之前，我们先了解一下我司“龙庭花园”和”文化广场“的客源分析：龙庭花园主要客户以众兴镇和周边乡镇客户为主。住宅项目销售需要加大众兴镇及周边乡镇的广告宣传。文化广场项目客户主要以城区和众兴镇为主。商业项目因侧重城区及众兴镇的宣传。住宅客源：众兴镇和周边乡镇商业客源：众兴镇（城区）客源定位Pulte客户细分务实之家务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭务实之家2—中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇+18-24岁的孩子）家庭分类

购房关注点

需求特征需求特征不明显便宜社会新锐无子、无父母的青年或青年伴侣老人为子女购房，但不一起居住年龄在25-35之间或已婚的青年与父母无子女两房和三房不大不小户型不高不低价格不远不近区位孩子家庭小太阳：0-11岁孩子+父母后小太阳：12-17岁孩子+父母孩子三代：老人+中青年夫妇+18以下孩子望子成龙两房和三房教育配套健康养老老人一代：（准）空巢中年或老年老人两代：老人+中年夫妇老人三代：老人+中青年夫妇+18以上孩子环境需求三房和四房老年活动中心富贵之家富贵之家：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭投资：把买来的房子用作出租或再次出售高档物业升值潜力环境资源升值前景产品档次

家庭特征我们以家庭为单位，结合家庭收入及发展周期，将泗阳客户分类：√√√项目定位分析客户购房需求倾向支付能力家庭生命周期复式的主要客源多层、大户型（小）高层产品的主要客源

小户型多层、（小）高层主要客源小户型多层的主要客源√√√√√客源定位区域客户购房需求分析项目定位分析富贵之家孩子三代后小太阳小太阳社会新锐健康养老务实之家通过我司对周边楼盘的客源分析、对市场的详细调研，我们将目标客源类型锁定在以下几种：本地客户外地客户外地务工回乡型年轻人结婚型富裕家庭换房型教师、医生、事业单位公务员等外地投资型农村进城型普通住宅目标客户高端产品目标客户客源定位本案两房及小三房主要客源类型本案大户型产品主要客源类型项目定位分析客源定位

我们项目的客源在哪里?

我们客源的购买目的?

我们项目的客源层次如何?客源层次客源特点

务实之家

收入远低于其他家庭的家庭社会新锐25-35之间的青年人或老人为子女购房，但不一起居住孩子家庭小太阳:0-11岁的孩子+父母后小太阳:12-17的孩子+父母三代:老人+中年夫妇+18岁以下孩子健康养老老人+中年夫妇+18岁以上孩子富贵之家收入远高于其他家庭的家庭舒适房型主力客源

泗阳县中坚换房一族两房及小三房主力客源首购一族35-50岁的泗阳本地私营业主泗阳县政府、事业单位公务员22-35岁的泗阳本地年轻一族

22-35岁外出务工回乡客群泗阳拆迁户区域比例县城中心区域40%下属乡镇区域55%其他区域5%购买目的

比例（%）自住首次置业40%换房（改善居住条件）35%投资&自住15%投资10%项目定位分析产品功能定位

以不可替代性为原则，围绕泗阳县标签社区设计的“城市地标”、“生态之城”，将具备以下几种特殊功能：

五大空间：1、居住空间——高品质,人性化,小区内具备满足全龄化活动的生活空间2、休闲空间——修身养性，运动健身，游乐购玩全功能享受空间3、艺术空间——品味审美，贵气尊崇，彰显主人身份的工艺空间4、教育空间——中学，幼儿园，小区周边具备完善的子女教育空间5、亲水空间——用手足可以感知的，人与水互动的水岸生活空间

三大服务：1、智能化，专业化，人性化管理服务2、生态自然环境服务3、高规格客户服务项目定位分析

八大要求：1、环境规划适合人的居住要求——生态环境、高层住宅、地标建筑2、空间环境满足人的居住要求——面积、功能、朝向、通风3、组团环境有利于人的生活要求——大公共空间和小公共空间4、视觉环境有利于人的心理要求——高低、稀疏、远近、曲折、色调5、建筑环境达到了人的素质要求——创新风格和创新功能6、人文环境照顾人的交往要求——创造交流空间（社区内、楼宇内、家庭内）7、智能环境预计人的信息要求——高科技运用8、管理环境符合人的方便要求——严格、亲和、人性

产品功能定位项目定位分析产品性质定位项目定位分析根据项目建筑经济指标以及市场调研整体状况，项目的产品定位为——绿色生态居住社区以及精品沿街商铺

首先，考虑的是市场上是否存在着一定比例的客源来支撑该产品；其次，区域的基本条件和环境能否对产品有一个支撑，使之相协调；另外该产品是否有足够的市场竞争力，能否避免市场的主流，实现差异化；第三，产品是不是新颖潮流，能够起到挖掘潜在客源，实现后期可持续发展和抗击风险的能力；最后，符合整体建筑经济指标。在售个案主力产品形态分析产品形态朗润国际德华逸墅厚地和美逸景嘉园别墅多层花园洋房高层小高层颐景泽地华夏新界金都尚品市场主流产品未来主流产品暂未推出暂未推出暂未推出暂未推出产品类型定位项目定位分析市场销售产品普遍为多层、小高层产品，逐步向高层产品演变的趋势产品接受度：多层＞小高层＞高层市场主流产品产品类型定位项目定位分析要点诠释：产品定位：高层+沿街商铺高层：项目容积率过高，主要规划为高层产品，可以适当规划一些超高层（33层），做到泗阳城市地标；高层可以满足一些刚性需求的客户群体；高层产品应控制总价，所以户型不宜过大，以泗阳县最畅销户型为主；借鉴高尚生活小区模式，建议部分楼宇高层底层架空，架空层增设公共娱乐休闲设施（如休闲凳椅），增强小区通透感和景观。商业产品：本项目的商业主要在地块周边，沿主干道分布，做到商业价值最大化。现根据市场情况，归纳如下几点：

本项目具备完善区域商业配套的先天条件——项目周边缺乏商业配套，周边项目都只规划了一些商铺，很难形成，需要我们项目的商业产品与其互动，才能形成商业氛围。为项目满足规划，并且使得商铺利润最大化，我们在沿街设置一些短进深，低层商铺产品。提高商铺产品的附加值，我们可以采用商铺1层挑高的形式，对外进行销售，建议1层挑高高度为5.9－6.6米，二层高度为3.6米，开间为4-6米，进深12-14米；版权所有，资料由：/整理编辑，转载请注明户型面积定位项目定位分析面积（㎡）90100110120130140150160朗润国际厚地和美华夏新界逸景嘉园300400在售个案主力面积分析德华逸墅颐景泽地金都尚品半岛豪庭80两房两厅一卫：90㎡左右三房两厅一卫：110㎡左右三房两厅两卫：120㎡左右四房两厅两卫：130㎡左右市场上存在的主流户型：85㎡—120㎡区间内的户型是泗阳市场最为畅销的户型，超过130㎡大户型是泗阳市场的空白点。畅销户型面积市场空白点户型面积定位项目定位分析龙庭花园客户需求面积分析：从龙庭花园上门客户需求面积分析图表我们可以看出：80㎡至125㎡的面积段是需求量最多的，125㎡以上150㎡以下的户型，需求量较小，特别是150㎡以上的大户型基本无需求。面积（㎡）90100110120130140150160国际汽配城阳光名邸成源文化广场世纪华庭整体市场商业面积主要集中在100平米左右，大面积的占比较少。300400周边在售商业产品主力面积分析：户型面积定位项目定位分析左图为文化广场来访客户需求面积比例，100㎡以下的商铺是市场需求量最大的，大面积的商铺需求量较小；我们项目商铺应该以100㎡以下的为主，适当规划一些大面积商铺。结合市场上的畅销户型以及我们成功运营的龙庭花园项目来访客户的户型需求情况，我司建议本案户型面积定位为：房型面积（㎡）比例2房2厅1卫85-9515%3房2厅1卫105-11520%3房2厅2卫120-12535%4房2厅2卫130-13520%4房以上140以上10%合计——100%户型面积定位项目定位分析沿街商铺：主力面积在100平方米户型面积配比：抓住市场主流客群，增加改善型房型，提供舒适性的房型，填补市场空白建筑风格定位项目定位分析市场上在售项目建筑风格厚地和美新英伦花园华夏新界现代简约朗润国际欧洲公园黄金广场现代简约金都尚品现代简约圣地名门西班牙风格建筑风格定位项目定位分析项目名称风格逸景嘉园现代简约西湖半岛豪庭西班牙风格锦都豪庭中式园林颐景泽地美式风格泗阳市场上存在的主要风格类型为现代简约风格，其他风格有英伦、欧式、西班牙、美式以及中式园林的风格类型。

我们项目集生态、品质为一体，并且有泗塘河、公园以及社区内景观，故打造高段生态社区，产品档次可以拉升，社区精致感可以增强；故建筑风格定位为：现代欧式风格/后现代风格简欧风格：简欧风格的核心是去繁就简，即不失华丽，又不显庸俗；给人有稳重的感觉；后现代风格：展现现代社区的创新，体现出社区的新锐思想潮流，目前滨海市场上产品风格没有什么亮点所在；我们项目要体现出独特之处。价格定位项目定位分析市场比较法市场比较法——此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。以市场参照在售项目为例作价格评估：可比实例的选择：根据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例：朗润·国际花园（a）、逸景嘉园（b）、黄金广场（c）、厚地和美（d）定价的基本原则：结合市场需求及本公司开发经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定高端物业综合素质如下表：在影响因素中，环境、产品和位置是最主要的3方面。住宅价格定位：价格定位项目定位分析项目权重对比：权重因素项目名称本案朗润·国际花园(a)逸景嘉园（b）黄金广场(c)厚地和美(d)均价（元/平方米）PxPa=3300Pb=4000Pc=3600Pd=3950位置18区域认同10124124158138127升值潜力888755环境25自然景观122110211021101782210小区环境988877区外环境433325交通12通达程度106565107118107公交网络211332配套8学校等31111315141菜场、商场300121银行等200122规模9开发规模47362838362建筑面积332322社会影响力212232产品20建筑风格7176176144166176景观规划756557得房率111111户型设计332222车位222221合计Q总=100x=64Qa=63Qb=71Qc=70Qd=70价格定位项目定位分析各楼盘对项目影响的权重分析：说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下：朗润·国际花园：40%-60%逸景嘉园：30%-50%黄金广场：20%-30%厚地和美：10%-20%参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi’：Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi为按揭均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（64/63）×3300=3352.4（元/平方米）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（64/71）×4000=3605.6（元/平方米）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（64/70）×3600=3291.4（元/平方米）Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（64/70）×3650=3611.4（元/平方米）价格定位项目定位分析由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：朗润·国际花园（a）

Wb：45%逸景嘉园（b）

Wa：30%黄金广场（c）

Wc：15%厚地和美(d）Wd：10%由Px=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（3352.4×45%+3605.6×30%+3291.4×15%+3611.4×10%）/（45%+30%+15%+10%）=3445.11元/平方米

根据市场比较法推算出我们项目当前合理的市场单价为3445.11元/平方米，按照目前的市场水平，项目销售价格预计在3400-3600元/平方米。目前市场销售均价：3400-3600元/㎡价格定位项目定位分析我们项目开发周期预计需要4-5年，结合房地产市场的走势，后期房价的上涨趋势，以及项目本身产品规划的优势和项目的高品质附加值，预计后期项目销售价格能够达到5000-5500元/平方米的价格水平，预计我们项目整体销售均价在4500元/平方米项目整体销售均价：4500元/平方米价格定位项目定位分析商铺价格定位：市场比较法市场比较法——此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。以市场参照在售项目为例作价格评估：可比实例的选择：根据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例：成源·文化广场（a）、金地广场（b）新港湾花园（c）、世纪华庭（d）

定价的基本原则：结合市场需求及本公司开发经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定高端物业综合素质如下表：在影响因素中，环境、产品和位置是最主要的3方面。项目名称面积（㎡）楼层情况销售价格（元/㎡)成源文化广场473层3730-12200金地广场1003层1层：270002层：120003层：4000新港湾花园50-1203层13000世纪华庭503层13000在售项目商铺销售价格：价格定位项目定位分析项目权重对比：权重因素项目名称本案成源·文化广场(a)金地广场（b）新港湾花园(c)世纪华庭(d)均价（元/平方米）PxPa=18000Pb=15000Pc=1300013000位置18区域认同101261581810169148升值潜力867876环境25自然景观12178188178188188小区环境977577区外环境423433交通12通达程度10761191210119119公交网络212222配套8学校等31142726252菜场、商场301321银行等201222规模9开发规模47362627351建筑面积322222社会影响力222222产品20建筑风格7176166176166176景观规划755657得房率111111户型设计332222车位222221合计Q总=100x=61Qa=70Qb=77Qc=74Qd=70价格定位项目定位分析各楼盘对项目影响的权重分析：说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下：成源·文化广场：20%-30%金地广场：10%-20%新港湾花园：20%-30%世纪华庭：20%-30%参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi’：Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi为按揭均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（61/70）×6000=5229（元/平方米）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（61/77）×14300=11329（元/平方米）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（61/74）×13000=10716（元/平方米）Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（61/70）×13000=11329（元/平方米）价格定位项目定位分析由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：成源·文化广场（a）

Wb：25%金地广场（b）

Wa：15%新港湾花园（c）

Wc：25%世纪华庭(d）Wd：25%由Px=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（5229×25%+11329×15%+10716×25%+11329×25%）/（25%+15%+25%+25%）=8518元/平方米

根据市场比较法推算出我们项目商业部分当前合理的市场单价为8518元/平方米，我们项目商铺保留至最后销售，并且规划为两层，层高有一定的挑高，所以按照平均计算情况我们项目商业部分后期两层整体销售均价应该在10000元/平方米左右。1-2层后期销售均价：100