上海宝山北斗星商业广场市场调研报告

宝山区北斗星商业广场泰德行商业地产咨询工作室tide@调研简报泰德行商业地产咨询工作室2009年3月30日目

录泰德行商业地产咨询工作室tide@前言一、项目概况地理位置区域交通人口环境市政规划项目运营情况二、项目周边商业发展调查商业设施竞争项目分析租金概况三、项目SWOT分析项目概况项目SWOT分析四、北斗星商业广场调整及招商定位1.总体定位广场调整与改造业态比例建议业态布局说明动线及业态分布建议前言受业主委托，我方对“北斗星商业广场”进行了调研，从区域竞争定位、市场需求、物业结构、业主收益、后期整体运营五个角度进行了专项调研分析，现提出我方的分析结果和建议。商家的生存与赢利是业主收益的根本保障，如何迎合市场需求，并打造庙行地区有特色俱活力的商业广场是我方考虑的重心，以期实现业主、商家、周边消费群的三方共赢。泰德行商业地产咨询工作室tide@一、项目概况1.地理位置本案坐落于共康商圈的轴心地段——长临路段。宝山家乐福购物中心、易买得、好美家、永乐、国美电器、宏图三胞等众商家集聚圈内。泰德行商业地产咨询工作室tide@本案辐射半径2公里范围可达外环线、沪太路、场中路、江杨路，区域内人口密集，交通发达。随着本案西片区的住宅开发和市政改造，人口数量将大幅增加，区域环境明显改善。2、区域交通本案周边有轨道1号线，通河新村站，距离1公里，步行时间12分钟；公交：862路，站名：长临路，步行时间:5分钟；722路，站名：共康路，步行时间:5分钟；719路，站名：三泉路，步行时间:10分钟。高速交通：南北高架共江路匝道，距离900米。泰德行商业地产咨询工作室tide@3、人口环境庙行镇辖野桥、康家、场北、周巷四个村，共康二村、共康五村、共康六村一居、二居、共康七村一居、共康八村一居、共康公寓、屹立家园等8个居委会。2002年底全镇城乡常住居民总人口（庙行派出所管辖人口）195456人，实有人口近四万人。人口结构以新市民及外来人口为主，近几年因土地开发而富起来的社群数量可观，整体消费潜力巨大。4、市政规划根据宝山城市总体规划，未来五年，宝山将大力发展区域商业中心，规划的商业面积将超过100万平方米，以弥补目前总体商业布局有欠均衡的缺陷。目前，区政府已引进了一批体量大、业态新、知名度高的商业项目。如在南部地区先后引进“百安居”、“易买得”、“大润发”、“家乐福”、“好美家”等大型商业项目，初步形成了以大卖场为核心的商业圈。已规划的“宝山新城”距本案以北3.5公里，刘杨路以西住宅集中开发区域距本案900米，已规划的高境社区商业中心距本案以东3.5公里，本案以南900米和闸北区交界。是上海北区中环区域核心区位，项目为周边20万居民提供服务的社区商业中心，并向周边区域辐射施加影响。泰德行商业地产咨询工作室tide@九英里城瑞和家园庙行公园(在建)住宅用地住宅用地住宅用地商业用地好美家泰德行商业地产咨询工作室tide@北斗星商业广场区位及规划图5.项目运营情况自08年1月开业以来，进驻品牌商家有世纪联华、一兆韦德、老凤翔银楼、真锅、味千拉面、阿迪达斯等。现在开业率不足30%，2、3层非知名品牌商家皆有撤场倾向，经营惨淡。二、项目周边商业发展调查1.商业设施超市生活卖场类易买得易买得长江店二、三两层的营业面积达到了1.5万平方米，一层招商经营范围近4,000平方米。家乐福家乐福宝山店占地面积约25000平方米，是宝山区内大型的超级卖场。泰德行商业地产咨询工作室tide@家电卖场类永乐电器永乐共康店位于共和新路共康路交界处，地处上海最大的居民聚居区，交通便利出门便有高架、地铁、公交线路四通八达。装饰卖场类好美家泰德行商业地产咨询工作室tide@好美家共江店于2003年6月20日开业，位于共和新路5288号，商场营业面积为28000平米。竞争项目分析项目周边两公里范围内没有在建或已建成的大型商业项目，需要关注的是易买得和家乐福两大卖场的出租区，此两大品牌对中小商家有很大的号召力，若商家在共康地区只拓展一家，去掉租金因素，本案将处于弱势地位。易买得对面（长江西路）地块为商业用地，现已是净地，区位优势明显，加上和两大超市的互动，从商业价值来看远优胜于本案，此地块商业地产完成立项后，将成为本案最有力的对手，需重点关注。租金概况共康路底商租金在5-12元/平米天之间，本案现有租金在3-8元/平米天之间。泰德行商业地产咨询工作室tide@三、项目SWOT分析1.项目概况发展商名称：上海百鑫置业有限公司项目名：北斗星商业广场项目位置图：五角星为本案位置泰德行商业地产咨询工作室tide@（１）项目地理位置位于宝山共康地区，该址紧邻长临路，距长江西路230米，共康路300米，三泉路300米。项目可视性不佳，仅共康路口可见，且视角受限。（２）物业指标：项目建筑面积6万平方米，其中商业面积3.6万平方米。商用物业使用面积可自由分割，从30-2000平方米之间，层高3.5-5米之间。部分商业物业配备餐饮经营的硬件设施。（3）停车条件共有113个车位左右。（项目鸟瞰图）泰德行商业地产咨询工作室tide@2、项目SWOT分析泰德行商业地产咨询工作室tide@优势区位优势突出。已规划的“宝山新城”距本案以北3.5公里，刘杨路以西住宅集中开发区域距本案900米，已规划的高境社区商业中心距本案以东3.5公里，本案以南900米和闸北区交界，是上海北区中环区域核心区位。项目所在地人口密集，周边2公里范围内人口达20万，西片区住宅的大量建设也为人口增加奠定基础。交通便利，地铁1号线、高架入口皆在一公里范围内，周边有多路公交可达。商圈发展空间开阔。周边没有大型商业广场满足居民消费和休闲娱乐需求，本项目为共康地区商业地标，为周边唯一社区商业中心。机会本案所在的共康地区尚无竞争物业，家乐福、易买得招租面积有限，共康商圈已形成，尚有商业发展空间。东片区新建住宅随着时间推移交付入伙，本案区域核心地位将得到加强。3）20多万的居民，1号地铁的人流，南北高架快速交通是商业成功的最好保障。主力店的强势进驻，给中小商家带来信心的同时，使人流充分流动。品牌商家的引进，业态的丰富，方便周边居民的同时，也给民众一个全新的休闲娱乐目的地。进行必要的灯光亮化、外立面时尚元素改造、景观小品、商业标识系统、导购系统、广告系统、广播系统、信息系统的一体化改造，改善购物环境，打造时尚消费之城。统一的经营管理，大部分的商业所有权和经营权的分离，以特色带动整体商业，优化商业布局，真正把商业“炒”起来。统一招商管理，主题业态的合理搭配，精品休闲游逛购物，打造共康地区的新型商业核心。泰德行商业地产咨询工作室tide@威胁现有主力店仅集中在一层，且对人气聚集没有明显贡献，二、三层缺少主力店带动，商家信心缺失。本案现有定位迷失，所引进的商家大多为非知名品牌，仅有的几家品牌无法起到引导作用。商家无法认知是否适合进入，消费者无法认知能给自己能带来什么样的消费体验，业主无法认知什么商家是合适的租客并为整体广场作出贡献。本案缺少时尚购物广场所应有的商业元素与氛围，缺少可视性。长临路管理欠佳，周边缺少品牌商家，影响本案形象提升。停车位过少，113个车位难以满足商业广场顾客和写字楼停车需求，此问题不解决即使成功招商，也将成为商家营业和整体运营最大障碍。业主委员会负责商业招商和管理是不专业的，品牌商家希望和专业公司交流，而不是对他们不够了解的委员会。物业的所有权和经营权分离是商业招商及运营成功的前提条件。随着易买得南面商业地块的开发将形成对我项目的有力竞争，如何先人一步运营成功将是成败所在。泰德行商业地产咨询工作室tide@四、北斗星商业广场招商重新定位及调整泰德行商业地产咨询工作室tide@1.总体定位鉴于项目周边已有家乐福、易买得两大生活超市；好美家建材卖场；国美永乐灿坤家电卖场，而共康社区2公里内无大型购物中心和商业步行街，所以从市场需

求出发项目的定位应该是共康社区体验式娱乐购物中心，为周边20万居民提供一站式餐饮、娱乐、休闲、购物服务。主力店拉动——即依靠主力店的集客能力来拉动人流，扩大项目的有效商圈，提升项目价值。通过招商控制让主力店的业态与中小商户形成良好的互补关系。主力店构成以影院、强势品牌餐饮店、成人电玩、儿童主题游乐为主，品牌服装旗舰店、3C电子品牌连锁店、KTV、酒吧等作为次主力店补充。循环动线规划——根据本项目自身的建筑格局，在各个入口处设置主题形象店，以此规划相关业态进驻，并将人流导向不同主题购物区域。统一管理——通过分散经营、统一管理来提升物业市场价值，主要工作内容是统一项目的形象，组织整体推广活动和促销活动；统一招商；对业态和经营商家进行动态调整。增加可控物业面积比例——增加自有物业比例是从源头上解决问题的方法，从商业经营来看，对整体商业业态的调控能力往往是商业成败的关键因素。广场调整与改造主力店调整商业广场主力店应为能提升整体形象、聚集人气、带动其他商家进入起引导作用500平方米以上知名品牌商家，在广场重要交通节点布置。对于物业面积、结构有特殊要求的主力店商家但区位无特别要求的，如影院，可安排在租金难以做高的区位。因此我们认为现有主力店如“味千拉面”未能起到主力店作用，但占了主力店位置，比如“屈臣氏”或“麦当劳”在此位置会更好地起到主力店作用，依此类推。受商业体量限制，本案无法引进百货，而现有超市位于地下一层，所聚集的人气无法通过内部交通动线使其他商家受益，等于鸡肋。主力店的调整和相应物业改造势在必行。广场改造a)停车场车位现只有113个，无法满足商业广场和写字楼需求，我方建议取消超市改造成停车场，预计将增加300个停车位，基本满足整体停车需求。泰德行商业地产咨询工作室tide@b)

一个成功的商业广场必然拥有相应的商业氛围，商业氛围不是靠商家就能营造，必要的商业元素的打造是业主和运营商所要做的。我方认为进行必要的灯光亮化、外立面时尚元素改造、景观小品、商业标识、广告系统、广播系统、信息系统的

一体化改造，改善购物环境，打造时尚动感的商业氛围，让广场热起来。3.业态比例建议泰德行商业地产咨询工作室tide@4.业态布局说明餐饮：以休闲快餐、中式简餐、西式快餐、特色餐饮、面包糕点房、咖啡吧、茶楼为主，面积9000平方米左右；游乐：以影院、成人电玩、儿童游乐、酒吧、KTV为主，面积7500平方米左右；精品百货：以休闲运动专卖、外贸精品服饰、童装童玩专卖、鞋帽箱包专卖、珠宝、3C数码、家纺等为主，面积7500平方米左右；休闲：健身中心、SPA美容、美发、足浴等为主，面积3900平方米左右；社区配套：以书店、银行、旅行社、数码冲印、洗衣、花店等为主，面积2400平方米左右。泰德行商业地产咨询工作室tide@5.动线及业态分布建议-1F超市撤消进行停车场改造特色小吃、休闲食品泰德行商业地产咨询工作室tide@1F餐饮游乐精品百货休闲社区配套必胜客精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货精品百货屈臣氏一茶一座D

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